房地产市场调研报告

1、.：.；西安市房地产市场调研报告 一：楼市回想一、房地产市场运转背景. 全国及西安经济运转情况分析. 宏观政策环境分析. 西安城市规划建立情况分析二、西安房地产市场总体情势.市场供应.市场销售.土地市场供应与销售分析.土地供应分析.土地成交特征分析三、分物业商品房市场运转分析 . 住宅类物业市场 . 写字楼类物业市场 . 别墅类物业市场 . 商服用房类物业市场四、分城区商品房市场 . 城北区 . 城南区. 西高新区. 城东区. 城西区. 城内区二: 年房地产趋势一、西安 年经济趋势.整体经济增长.区域经济规划的促进作用.城市化改造拉动.房地产投资二、西安外乡房地产行业政策.土地市场.商品房市场

2、.住宅市场三、区域市场趋势.区域市场整体特征.区域市场供求走势分析.区域格局变化趋势预测.区域房价预测四、热点板块：大兴新区.新区引见.工程周边分析(一)、楼市回想从年初刚性需求的大量释放，并带动改善型需求不断进入市场，到年底通胀预期继续发酵撬动投资投机需求膨胀，再到年底抢占政策红利的末班车，年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积存已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到炽热盛世，从一线市场到西安市场，成交呈现出量价双升的火爆局面。作为二线城市市场的代表，在高速城市化等利好要素的支撑下，西安地产市场将实现继续性的螺旋式上升！

3、宏观经济继续回暖 年中国宏观经济继续好转，全年将轻松实现保八，西安年内经济增长幅度更是超越全国程度。但正如中国宏观经济仍存在根底还不结实、投资所占比例过大以及面临通胀压力等问题一样，西安整体经济增长在 年也面临诸多问题。作为对房地产行业影响最大的要素之一，西安居民收入程度增长长远不能跟上房价上涨的幅度，这将成为西安房地产市场继续快速开展的最大桎梏要素，因此 年西安房地产市场将不可防止的出现动摇。但思索到西安正处于高速城市化的关键时段，对房地产行业有宏大的推进作用。西安楼市跃升的一年：成交过千万，房价破 年必定成为西安房地产市场开展的历史性年度。本年度西安住宅成交历史性的突破 万平米的大关，刚性

4、需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力，这也将成为西安市场近几年内继续、螺旋式上升的动力。同时伴随着市场需求的旺盛，西安住宅价位初次突破 元，但房价上涨过快将会对自住型需求产生一定的抑制造用，加上疯狂抢购呵斥市场过度透支未来需求潜力，不可防止的会对 年市场产生不利影响，因此市场动摇在所难免。西安市场区域格局改动 年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁 号线施工建立、曲江外扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩，处于历史高速开展阶段，推进了房地产市场的快速开展，并使得西安房地产市场各个区域的开展趋于平衡化。其中城北区和城东区从城市化

5、中受害最大，并成为 年西安市场开展最迅猛的区域，此外各个区域的整体房价程度也随之水涨船高。整体来看， 年各个区域供应不平衡的局面将在年得到极大改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断减少，西安市场也将迎来区域平衡化开展的新阶段。市场趋势 年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的限制。阅历了 年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于安静，而思索到相对落后并且保守的市场环境， 年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可防止的迎来动摇。此外，热点区域飞速开展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快

6、，成为西安房地产市场长期开展的内生动力和利好，因此动摇式上升将成为西安市场的常态。疯狂后不仅仅是动摇式的盘升，还伴随着恐慌，这种恐慌行业政策趋紧的影响，也有通胀逐渐显现的压力。因此 年西安住宅市场必将阅历一个震荡上行的过程，并在诸多长期利好要素的支撑下迎来良性安康开展！整体市场表现、 年土地供应环比增长% 年全国土地市场一片昌盛，在资金量无忧的情况下各企业纷纷加大土地贮藏进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出，呵斥拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地贮藏。、商品房成交量不断刷新月销售记录成交量不断发明西安房地产市场月度成交记录，主要由于房地产市场大环境较为平稳，市

7、场目前维持着较好的运转局面。从需求角度来看，城市化进程、改善居住需求、家庭细分引起的需求、投资型需求在 年构成强大的市场需求；从消费者心态来看，楼盘普涨，在买涨不买跌的惯性心态下“追涨情节再现；从市场供应来看，今年以来众多楼盘集中入市，大量新入市楼盘旺销，推进了成交量的攀升。、西安住宅单价突破 元/从 月份开场，成交价钱随着初次置业客户的逐渐减少，改善型、投资型需求的加大，以曲江板块为代表的高端工程成交明显放量，快速提升已成为必然。在无外部环境影响的前提下，高端工程、特别是区域标杆工程的热销，无疑对周边楼盘的价钱战略提供了参照，住宅整体销售价钱突破了 元/，西安房地产跨上了新的开展台阶。一、房

8、地产市场运转背景.全国及西安经济运转情况分析 .全国经济继续向好年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调构造、促民生推进下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长获得明显效果，估计全年经济增长率略高于%；“扩内需对全年经济企稳上升起了关键作用，以“内补“外内需拉动经济增长功不可没；“调构造启动了个区域开展规划、个产业振兴调整规划和大战略性新兴产业，中国经济“晋级换代全面展开；“促民生一年集中近亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保证性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调构造、促民生在非常时期以空前力度

9、完成了对中国经济的力挽狂澜之举。. 西安经济运转上升向好年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调构造的经济开展战略指点下，西安固定资产投资快速增长，工业消费加快上升，消费市场继续旺盛，企业效益和财政收入逐渐好转，经济情势总体上升向好，城市建立和开展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场开展迅速。前个月，西安固定资产投资快速增长，工业消费加快上升，消费市场继续旺盛，企业效益和财政收入逐渐好转，经济情势总体上升向好。-月，西安市规模以上工业企业实现添加值.亿元，同比增长.，增幅比月提高.个百分点，增幅逐月加快。其中，规模以上配备制造业实现添加值.亿元，同比增长.。在重点监测的种工业产品中，中成药、

10、钢材和轿车增速较快，工业企业经济效益不断好转。固定资产投资坚持快速增长。-月，全社会固定资产投资达.亿元，同比增长.。其中，第三产业投资.亿元，增长.，增速明显高于第一、第二产业。而月，西安商品房施工面积、开工面积乃至商品房销售面积，也都坚持着.、.、.的高速增长态势。消费品市场继续旺盛。.宏观政策环境分析. 全国政策环境年底中央政府强力政策刺激楼市，意在经过房地产拉动经济，防止经济进入低谷，年上半年在实践操作中银行信贷鼓励购房需求包括投机投资购房需求，导致成交量的井喷与房价的上涨，年下半年全国大中城市供不应求景象明显加剧，商品房市场房价涨幅较大，过高及过快上涨的房价有损于国民经济运转及房地产

11、市场本身，在此背景下，年年末宏观政策环境从年底的强力政策刺激楼市到后续政策转向的民生，回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。. 西安政策环境年在一系列积励政策的推进下，我国房地产市场快速复苏，价量皆创新高。但与此同时，房地产开展也出现了一些新的情况。-月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长.%。与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。在此情势下，年月上旬新的“国四条出台、五部委出台政策提高购地门槛、住建部长约见余副市长督促清理房产优惠政策等政府调控政策及行为陆续而出，政策快速转向。回想年以来房地产市场政策，可以看到在

12、阅历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半；临近年终，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。尤其是今年“国四条及“国条相继的出台，可以看出中央对楼市不断秉承“支持自住和改善性需求，打击投机、投资购房行为这一主线，总体上属于温暖调控。.西安城市规划建立情况分析.西安年变化史：城市化进程不断加快年时建国年，年来对于西安而言可谓是发生了天翻地覆的变化，今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。年，临潼、蓝田、户县、周至、高陵五县划归西安市，全市土地面积由平方公里添加到平方公里。

13、年，国务院原那么赞同修订后的中到年，西安主城区城市人口控制在.万人以内，城市建立用地控制在平方公里以内，人均城镇建立用地为.平方米左右，要构成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心。目前从古城墙向四面八方，西安的城市骨架越拉越大。如今，以西安为中心的，为西安带来大开展的新契机。未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益明晰地呈如今世人面前。关中-天水经济区开展规划月日国务院新闻办正式发布了。提出，将把关中天水经济区打呵斥为“全国内陆型经济开发开放的战略高地。 关中天水经济区是中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨

14、凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积.万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地域。规划期为年至年，定位是西部及北方内陆地域的“开放开发龙头地域。这一经济区建立以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。 经过的开展规划和内容来看，西安在关中天水经济区中心城市确实立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建立步入了新的快速开展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建立等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价一直稳步攀升，市场开展速度惊人，西安具有强大的后起优势。. 年西安各城区的开展在城北，经济技术

15、开发区已成为我国中西部重要的制造业基地、国际国内产业转移的重要承接地等。年月，未央新城又开工建立。如今，未央新城的中心区西安市新的行政中心曾经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。再往北，渭河西安段治理工程正在加紧实施，而在渭河北岸，泾渭新城建立如火如荼，越来越多的西安市企业纷纷迁往这里，一个工业重镇正在渭河北岸明晰地亮出本人的身影。而在东北的阎良区，那么有正在不断壮大的航空基地。在城东，浐灞生态区曾经成为生态化的第三代新城，正在逐渐确立新世纪中国城市建立的一种全新方式，“浐灞新城已初具规模。而老工业区纺织城开发也成为西安市建立的重点内容之一，再往东，灞桥也成为投资建立的热

16、土，临潼区提出“景城分治开展思绪，建立临潼新区，与建立中的西安国际港务区相连。在城南，城区已和原先的郊区长安区连成一片，航天基地建立、曲江新区的扩建都引人瞩目。本年度西安市委、市政府研讨经过的决议将曲江新区的面积从如今的.平方公里，扩展到.平方公里，面积添加一倍。这意味着曲江范围内房地产开发面积不断扩展，区域人口不断添加，生活配套大程度的改善使区域内人居气味渐浓，宜居指数将不断攀升。目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及开展部署，配套设备建立不断完善，这一地域再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房

17、者看到了未来的开展潜力和升值空间。高新区往西，城市建立已和咸阳市接上了头。在西安的几个郊区县中，高陵、蓝田、阎良、户县有高速路相连，最远的周至有宽阔平坦的环山路、国道通达，一小时生活圈，已然在西安市构成。看似远离主城区、新近建筑的三环路旁，商住建筑越来越多，成为很多西安市民置业居住的首选地之一，成为西安建立开发的热点地域。城西区作为西安古老的工业聚集区，受土地，政策等影响房产市场开展缓慢，区域内配套的相对缺乏及土地市场的不活泼，远远落在了其他城区后面。近来，伴随着近来原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住情况进一步改善、大兴西路的改造、西咸一体化进程逐渐推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。

18、二、年西安房地产市场总体情势、市场供应年西安市商品房投资额为万元，较年同比增长.%，上半年随着西安市场销售量的高走，极大的拉升了开发企业的市场自信心， 年下半年市场投资增长尤为显著，分季度商品房完成投资额如下所示：其中借贷资金所占比例为.%，较去年上升.个百分点，实践完成投资额为万元；自有资金所占比重为.%，与上年根本持平，实践完成投资额为万元；预售资金占资金总量的.%，较上年下滑.个百分点，实践完成投资额万元；其它资金所占比例为.%。年商品房施工面积.万平方米，较上年同比增长.%；商品房开工面积万平方米，较上年同比增长.%；新开工面积万平方米，与去年同比上升.%。详细分季度商品房建立情况如以

19、下图所示：、市场销售年西安商品房销售再创新高，全年销量突破千万平米，为.万平方米，较上年同比增长.%。自年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速开展以来，年商品房销量已超越年以来年单年最高程度，创下单年成交量新高。嘉元谋划结合整体年西安房地产特点分析以为：年春节前后，西安的一些楼盘打出了打折促销的广告，诸如一次性付款折优惠、送物业费、无理由退房但与开发商的热情相比，购房者依然是攥紧了腰包，静观其变；进入季度后，西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的中心推进力，延续几个月销售量同比增长均坚持在%以上，西安楼市“回暖已可下定论；经过前几个月的成交量继续攀升之后，季度开场

20、开发商的资金链已相对稳健，而面对高涨的销量部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌的销售战略，到季度西安房价“个涨曾经演化成为“普涨，受此影响月西安商品房成交量出现冲高回落；然而进入季度后一方面新老楼盘推出新房源，上千套新房源涌入市场，西安楼市成交量拉出了一条大阳线，另一方面随着年底的临近，今年开场实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期，很多购房者抢搭“末班车的心思还是尤为显著的，以及新开楼盘的低开高走销售战略也导致了不少购房者纷纷置业，以获得更实惠的价钱。年西安市商品房成交数据列表 单位：平方米；元；元/平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计成交面积 成交金

21、额 成交均价 年西安市商品房销售额为.万元，与去年同比猛增.%。全年商品房市场平均成交价钱为元/平方米，与去年同比增长.%。年西安商品房空置面积为.万平方米，较去年增长.%。、土地市场供应与销售分析年分类型成交土地面积一栏表公开出让土地面积万m公开出让折合亩数亩成交面积万m成交折合亩数亩成交面积比例成交金额亿元成交金额比例住宅. . .%. .%商业. . .%. .%综合. . .%. .%工业. .%. .%仓储. . .%. .%文化文娱. . .%. .%市政设备. . .%. .%教育科研. . .%. .%合计. . .%. .%年分区域成交土地面积一栏表区域住宅商业综合工业仓储教

22、育科研含公用设备合 计成交面积万m成交金额万元成交面积万m成交金额万元成交面积万m成交金额万元成交金额万元成交面积万m成交面积万m成交金额万元成交面积万m成交金额万元灞桥区. . . 碑林区. . . 浐灞区. . . . 长安区. . . 未央区. . . 高新区. . . . . . 经开区. . . . . 莲湖区. . 临潼区. . 曲江区. . . 韦曲区. . . . . 新城区. . . 阎良区. . . . . 雁塔区. . . . 合计. . . . . . 年西安土地买卖面积达亩，较上年同比增长%。其中住宅为亩，同比增幅近%。以每亩.的建筑开发容积量计算，可实现开发面积万平

23、方米的供应量。同地整体成交地价处于历史高位，土地市场价钱的上升对后期商品房开发的价钱上扬将起到一定的助推作用。.土地供应分析土地市场回暖，政府加大土地供应，年土地供应环比增长%年初西安房地产市场开场回暖，与此同时政府猪猪房地产快速回暖时机，加大土地供应。据统计年限招拍挂市场土地供应量为万。同比增长%。其中住宅类土地供应万，同比增长%，从土地供应面积来看未来-年内西安房地产市场特别是住宅市场供应充足，不会出现一线城市供不应求的局面。区域分布：从土地供应区域来看，城东区、城南区供应量较大，特别是浐灞板块、曲江两大热点板块，土地集中放量。未来几年内这两大区域一番时西安市房地产热点区域，整体竞争较为猛

24、烈。.土地成交特征分析：年西安土地市场平稳上升，企业拿地本钱添加全国土地市场一片昌盛，在国退民进的市场背景下一线城市帝王频出，呵斥拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地贮藏。在这样的大环境下，作为市场条件较为优越的西安同样吸引了众多开发张。年土地招拍挂渠道全市成交亩，同比楼面地价为元/平方米，同比增长.%;亩单价万/亩，同比增长.%。各城区成交分析：虽然没出现地王，西安地价却坚持着稳定上涨的趋势，但各个区域之间的低价差距不断拉大。年除长安区外，西安其他一切区域都超越了W元/亩，其中城南和城内平均地价接近万元/亩，特别是城南的地价曾经超越城内区，成为西安平均地价最高的区域。这种地价想对稳

25、定上涨的态势在很大程度上决议了西安房价上涨的幅度。年城东和高新区地价坚持稳定，作为城北在大明宫和大兴新区的的继续热炒和建立下，整体地价也会快速上升。三、分物业商品房市场运转分析. 住宅类物业市场：量价大幅攀升，同创年西安楼市新纪录. 市场供应年以来在国家利好政策拉动、刚性需求集中释放等要素推进下，住宅物业作为商品房市场的绝对主体，开发量一路走高， 年施工、开工、新开工面积与年相比分别增长.%、.%、.%，其中施工面积为.万平方米，开工面积.万平方米，新工工面积为.万平方米,可见西安房地产市场在经过了年一年调整期，年上半年开发企业根本度过了资金“紧张期。年至年，随着西安城市化进程的进一步推进，市

26、场开发区域从前几年二环与三环之间的开发向更远处开展，诸如城东区浐灞新区的开发，城北区文景路及凤城九路以外的开发，城西区西咸板块市场的继续开发，城南区曲江新区的开发、长安区郭杜区的开发。这些开发区域都是目前西安房地产住宅市场的热区，同时房地产市场的开展也推进着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐渐推进。 . 市场销售 年西安楼市的狂热，应该得益于房地产优惠政策的出台以及宽松的信贷环境下，让积累了年刚性需求得到了充分的释放，尤其是住宅市场销售影响最为显著。从上图可以明显的看到年西安普通住宅销售面积为.万平方米，较上年同比上涨.倍，与年相比也上涨.%，占商品房总买卖面积的.%，可见在年下半年

27、各项政策出台后以及开发商积极应对姿态而做出的相应调整，使得年以来持币待购形状得到了缓解，西安楼市刚性需求经过了一年的积累后，在年得到了充分的释放；销售金额方面，年西安市普通住宅销售金额冲到了.亿元，与年相比，增幅达.个百分点，销售量和销售金额创年以来单年新纪录，年再度谱写西安楼市“辉煌年。西安市年普通住宅各面积段销售套数单位：套以下-以上年西安普通住宅买卖中，平方米以下住宅成交套数占总成交套数的.%，较上年该比例提高了.个百分点；-平方米之间住宅成交套数占总成交套数的.%，较上年增长了.个百分点；而平方米以上住宅成交套数占总成交套数的.%，较上年该比例下滑.个百分点。从普通住宅成交套数比例的变

28、化来看，年下半年利率和契税的调整以及西安本地购房补贴等政策要素对普通住宅影响较大，这些要素使得初次置业的刚性需求在年上半年得到充分的释放，而下半年-平方米之间住宅成交套数比例的增大，证明下半年改善型需求不断入市。 从上图中可以看出，年室厅户型市场份额为.%，与去年相比该比例增长.个百分点，占据绝对的市场份额，本年度除了在政策的影响下，刚性需求的释放外，市场上新盘新品的大量推出让室厅市场份额也呈增长的势头；本年度室厅、室厅和独立开间户型市场份额均比去年程度略微有所上涨。对成交量前六位的户型进展分析，其面积区间分布情况如下：单位：平方米全市普通住宅销售排行年全市各工程普通住宅销售面积排行前名的工程

29、为： 名次区域工程称号开发商称号销售面积销售金额元城东中新浐灞半岛西安浐灞建立开发西安中新佳园房地产开发西安中新永荣房地产开发.城南中海国际社区中海兴业西安.城北白桦林居西安经发地产.城南融侨馨苑陕西融侨房地产开发.城西西市佳园西安大唐西市置业.城北世融嘉城西安世融投资.城东恒大名都西安祺云置业.城北西安首创国际城 西安首创新开置业.城南金泰假日花城陕西金泰恒业房地产.高新天地源.枫林意树西安天地源房地产开发.年全市各工程普通住宅销售金额排行前名的工程为： 名次区域工程称号开发商称号销售面积销售金额元城南中海国际社区中海兴业西安.城东中新浐灞半岛西安浐灞建立开发西安中新佳园房地产开发西安中新永

30、荣房地产开发.城南紫薇馨苑陕西融侨房地产开发.西高新金地芙蓉世家西安金地置业投资.西高新西安民乐园万达广场陕西银丰民乐置业.城北白桦林居西安经发地产.城南西市佳园西安大唐西市置业.城东金泰假日花城陕西金泰恒业房地产.城南恒大名都西安祺云置业.城东恒大绿洲西安曲江投资建立.西安市年普通住宅购买人群来源情况单位：套单位：本市本省其他地域外省市境外 年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的.%，占据绝对的市场份额，本省其他地域人群占到总成交套数的.%，外省市人群占购房人群总数的.%，境外人士依然占总成交套数的.%，目前西安市普通住宅消费人群的主体依然是本地人群，与年相比上涨.个百分点。随着购房刚

31、性需求在年、季度得以有效的释放，而年、季度西安商品房住宅市场可以用“量价齐升来描画，整个西安楼市刚性需求比例有所减弱，投资型和改善型购房需求比例在逐渐增大，随着西安房价的日趋上涨，大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业，如今西安的购房者已趋于理性的认识到在西安顿业的升值潜力，于是纷纷出手购置房产。. 房价走势西安普通住宅价钱在经过年大幅攀升后，年在各种要素的影响下，出现了“短暂的停歇，但年尤其是春节过后，西安普通住宅市场成交量继续攀升，使得开发商资金链相对稳健，面对高涨的销量，部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌的销售战略，到月西安房价“个涨曾经演化成为“普涨，且在四季度旺季大量

32、推出质量较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所推高，整体市场价钱走势明显趋高，同时市场热点区域如浐灞、城北等区域部分楼盘价钱涨幅相对更为突出。年西安普通住宅成交价钱为元/平方米。结合年推进西安房价上升及对房价下调产生影响的要素分析，以及西安嘉元谋划市场部以为西安房价年内总体呈上涨之势。主要缘由如下：、一线城市房价暴跌产生的“挤出效应向二线城市分散。今年以来北京、上海、深圳等一线城市房价暴跌，而高房价的压力开场向二线城市蔓延。西安作为二线城市，又是西北地域重要的城市，受“挤出效应较为明显，尤其是四季度西安普通住宅成交超越历史最高价。如西安普通住宅成交均价近两个月累计涨幅超越%，月份住宅成交均价元

33、/平方米，比年初上涨%，创下历史新高。、开发商频繁开盘，少量多次的市场供应，呵斥了房价不断上涨。数据显示：在年下半年预期向好的西安楼市中，新开楼盘接踵而至，西安楼市企业在工程推盘时普遍采取“少量多次的开盘战略，分期分批次成为当前楼市下的一种利益博弈战略。另外，这种“少量多次，小步快跑的开盘战略也是针对年这样一个特殊的市场，年的市场与年有很大的区别，营销针对性也就有所不同，这也是大多数房地产企业从蓄客方面进展思索的，以此同时也有助于其进一步涨价。、刚性需求的积累，迸发后带动房价上涨。自年成交价钱下降以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币张望，但现实是市场曾经积存了庞大的需求总量。而当宏观经济逐

34、渐向好、国家政策导向明确的背景下，在房贷新政和房地产市场积极应对姿态的促使下，积存了近一年的需求总量得到了释放，面对年西安普通住宅成交量延续创新高，市场的走高让“唯利是图的开发企业对销售政策和价钱作出相应的调整。、动迁力度加大，加速房市复苏。购房退税、给补贴，这些房地产利好政策确实给西安房地产市场的昌盛带来了不少的动力。而嘉元谋划在调查中发现，随着城市化进程的不断深化，年以来西安动迁力度在不断加大，有个城中村被列入改造方案，改造总投资为.亿元。不可否认，拆迁可以直接带来大量市中心地块整理出来，吸引开发商来此投资并使得西安整体笼统提升；另一方面也为普通住宅销售带来了一大批刚性需求，这批需求也是刺

35、激房地产市场快速复苏，房价走高的缘由之一。综合以上，西安嘉元谋划市场部以为：年的西安楼市成交可以用火爆来描画，这一轮楼市回暖大大出乎业界甚至购房者的预料。但是细细回味这一年，其实是“预料之外，情理之中。预料之外，是年的炽热成交与年下半年的冷清楼市相比恍假设隔世；情理之中那么与发动这轮回暖的政策和充足的资金息息相关，随着回市销售的走高，开发企业对未来的预期明显趋于乐观，这股心情会刺激房地产的价钱仍有上扬推力。. 写字楼类物业市场：迅速放量和生长，市场销量也创新记录西安作为西部大开发的桥头堡,近年来随着房地产市场的继续开展，写字楼市场也开场活泼起来，如旺座国际城、逸翠园西安二期、CLASS国际公馆

36、、都市之门、SOHO同盟、回鑫IBC等写字楼工程的纷纷热销都引证了这一点。年写字楼类物业市场可谓是迅速放量和生长的一年，开发量与年同比均呈大幅增长之势，施工面积较上年同比增长.%，占全市商品房总施工面积的%，次比例较年略有所增长；开工面积和新开工面积均较上年同比增长.%和.%。 据显示，年，西安写字楼销量占西安商品房销量的.%，比年西安写字楼销量高出.%。年写字楼类物业销量也创西安写字楼市场新纪录。目前来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安%以上的写字楼工程。目前这几个区域的商务气氛曾经渐浓，办公需求逐渐在这几个区域释放，尤其是随着高新区管委会的搬迁，经

37、开区的日益成熟，这两个区域更将成为写字楼密集开发和旺盛需求的片区。. 别墅类物业市场：供应、销售同比增幅均超% 年，西安楼市受经济情势好转的刺激，呈现出一片昌盛的局面，西安别墅类物业市场也因此同样表现非常良好。年，西安别墅类物业市场施工面积为.万平方米，成交面积为.万平方米。施工、开工、新开工面积较年同比分别上升.%、%、.%，整体销售面积较年同比上升.%，较年上升%。年，西安别墅市场并没有太大的放量，伴随着“小阳春的继续，、季度西安别墅市场放量明显，市场供需两旺，市场表现出了极大的活泼。尤其是金地芙蓉世家、龙湖曲江盛景、中海国际社区铂宫、曲江公馆、鸿基紫韵等工程推出本人别墅部分成为、继续西安

38、别墅市场的供应主力。嘉元谋划分析以为：从年全年的别墅销售情况来看，市场的需求更多的集中在中等户型别墅产品上，-平方米左右的户型走势非常良好，成交套数占别墅总成交套数的.%，可见此类产品市场需求旺盛，这也正是西安楼市高端市场“回暖的最好证明。. 商服用房类物业：年一个全面的晋级从目前国内商业地产总的开展趋向来看，一线城市的商业地产增长速度开场放缓，二、三线城市的商业地产开展那么已开场进入加速期，同时伴随着国家对西部地域开展的政策支持，西部地域商业地产在全国也开场崭露锋芒，而作为西北经济、交通及文化中心的西安，经过多年潜心开展，如今已生长为中国西部商业地产的中心，作为西部商业中心的开展构架渐趋成熟

39、。从西安商业地产开展趋势来看，目前正由工程底商逐渐迈向集多种功能于一体的大型城市商业综合体开展的趋势。数据显示：年，商服用房供应方面施工面积.万平方米，较上年同比上涨.%；开工面积较上年同比上涨.%，新开工面积.万平方米，较上年同比上涨.%。商服用房销售面积为.万平方米，较上年同比上涨.%，销售金额较上年同比上涨.%。其中大唐西市、西安民乐园万达广场的大量推盘成为了年的商服用房市场供应的主力。随着楼市的继续回暖，年西安商业地产的开展迈入“万达式的商业形状，加上西安商业地产的开展在年曾经有一个全面的晋级。四、分城区商品房市场开展情况. 城北区.市场供应年西安城北区商品房施工面积为.万平方米，较上

40、年同比增长.%，占全市施工面积总量的.%，与上年持平，整体城北开发量居全市第二。上半年城北区商品房开工面积.万平方米，较上年同比增长.%，占商品房开工面积总量的.%。城北市场开发主要集中在经开区、大明宫及张家堡一块，成为目前城北房地产开展的三大中心板块。对于城北区而言，近两年来的利好音讯是层出不穷，年城北区受政策的引导，地铁效应所带来火爆的开发局面是众所周知的，虽年受大环境的影响，开发市场各项目的均增长缓慢，但年受楼市优惠政策的影响，城市规划、道路规划建立的开展，使得城北区市场开发量各项目的均以%以上的幅度增长。.市场销售年城北区商品房销售面积为.万平方米，较上年同期相比上涨.%，占全市商品买

41、卖面积总量的.%；商品房销售金额为.亿元，较上年同比增长.%，占全市商品房买卖总额的.%。年，城北区从老西安人眼中的“道北摇身一变成为与城南区争夺商品房销售“冠军的独一城区，可见城北区近两年的开展是有目共睹的，市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等工程的顺利建立都为城北区房地产的开展做出不小的奉献。城北区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积 成交金额 成交均价 .价钱行情地产开发的地段要素的前瞻性思索因道路规划建立的开展显得尤为重要，而对于城北区来说，在城市规模快速开展，城市骨架逐渐拉大的今天，道路的情

42、况、交通的便利性对于地产市场开展的重要性已更加凸显。作为前两年被地铁二号线炒的沸沸扬扬的未央大道两侧的楼市，在两侧楼市的销售过后，文景路、太华路、朱宏路以及新市政府两侧的楼市俨然成为当下城北区楼市中的亮点，在这些区域工程的影响下，城北区房价走势根本坚持平稳攀升态势。年城北区普通住宅成交均价为元/平方米。较上年同比增长.%。.区域开展城北区是西安市经济开展的中心区域，像年前浦东在上海的城市位置一样，当年邓小平提出浦东开发，如今西安市提出要开发城北，所以城北的位置发生了显著的变化。与此同时，城北区房地产开展也发生了质的变化，城北区的配套设备正在向完善的方向努力，包括根底设备和生活设备，地铁、道路、

43、供电、供热等等，水暖电气等等都没有什么妨碍，这个区域根底设备非常完善，更重要的是生活设备，包括讲的图书馆、妇女儿童中心，有体育馆，这都是生活设备。另外一个从未央区和经济开发区组织的未央区教育开展规划中可以看到，城北区从幼儿园到高中，对这些资源进展重新整合，按照新的规划，如今前景是非常好的，大家都知道，师大附中、交大附中等名校的优质资源都进入到了这个区域，在这个区域以后的教育配套没有什么问题，包括西安中学曾经进来招生了，教育是有规划的，这个规划有年规划，有年规划，这个规划制定的非常明确，是为了满足城北区未来对教育的需求。而且如今不少外埠大鳄曾经开场开发其前期的土地，诸如上海绿地除了开发其前期的魏

44、玛公馆外，绿地红馆已开场进入实施阶段，置信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。. 城南区.市场供应年城南区总体开发量继续位居全市第一，曲江板块工程供应在城南区中的比重逐渐趋高。整体年城南区商品房施工面积为.万平方米，较上年同比增长.%，占全市施工面积总量的.%。年城南区商品房开工面积.万平方米，较上年同比增长.%，占商品房开工面积总量的.%。城南区年供应市场同比上年增长较为明显，开发的各项目的增幅均超%以上，尤其是施工面积和新开工面积增幅%左右。城南作为文教区，交通方便、商业昌盛，区内高校林立，西安%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化气氛，向来是西安市民安家置业的首选，但随着区域内土地

45、资源的减少，城南开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。不过本年度“曲江扩区一倍获同意的利好音讯给城南区房地产带来了新的契机。.市场销售年城南区商品房销售面积达.万平方米，略超出城北区销量面积万平米左右。较上年同期相比上涨.%，占全市商品买卖面积总量的.%；商品房销售金额为.亿元，较上年同比增长.%，占全市商品房买卖总额的%。销售金额增长速度高于销售面积，阐明城南区住宅成交均价提升速度高于全市平均程度。城南区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积 成交金额 成交均价 年城南区的销售市场中，各项目的与供应市场的各项目的类似，增幅均超越了

46、%以上，城南区作为全市地产市场的“老大哥此行业市场行情大好的背景下，表现尤为明显，突出表如今去年销量下挫较为明显的区域，本年度销量和价钱均呈现较为明显的增长，就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中的曲江区域，这两类物业销量也增幅较大。.价钱行情城南区各物业价钱在全市范围处于上游程度，在年各类物业水涨船高、年各方要素影响受挫之后，年对于城南区来说，在楼市优惠政策、贷款利率等各方要素的影响下，买卖双方的热情空前高涨，卖方市场不断推出新的房源，导致刚性需求不断入市，以致本年度销量大幅增长，与此同时卖方市场不断调整销售战略和销售价钱，年城南区普通住宅成交均价为元/平方米，价钱增长明显，其中以季度以来

47、曲江区域增长最为明显。. 区域开展城南区是西安市的文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，是解放后新开发的区域，在城区规划、公共设备、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为本地域开展提供了有利的条件。对于居住于其中的消费者，不仅能在文化气氛非常浓重的环境中，陶冶其情操，更为下一代的教育提供了得天独厚的优良条件，在目前提倡“以人为本的开发理念下，城南区自然遭到了购房者的青睐。加上道路规划建立的开展、城市配套的开展让众多大大小小的开发企业在此竞争，城南区销售量也不断坚持稳定的态势。但近两年随着城南区土地资源的减少，可开发用地也逐渐从大规模开发变为小规模开发，开发重心也由原来的南二

48、环逐渐向南三环、高新区、曲江区域扩展。尤其是今年确实定，这一利好音讯给城南区房地产带来了新的契机。. 西高新区.市场供应年高新区商品房市场供应同样有大幅的放量表现，全年商品房施工面积为.万平方米，较上年同比增长.%，占全市施工面积比重的.%。开工面积.万平方米，较上年同比增长.%，占商品房开工面积总量的.%。经过高新区“二次创业高速建立，高新区目前房地产开发中心区域呈现一个“井字型，这个“井由高新四条主干道构成即科技路、丈八北路、太白南路、锦业路。该区域囊括了高新区房地产工程的以上，也是目前高新区开发最为密集的地域。.市场销售年高新区商品房销售面积达.万平方米，较上年同期相比上涨.%，占全市商

49、品买卖面积总量的.%；商品房销售金额为.亿元，较上年同比增长.%，占全市商品房买卖总额的.%。新兴区域的崛起及大力开展对于老牌置业热点区域的高新区来说可谓是“一记重拳，分流了不少在此有置业意向的购房者和投资者。城北区和城东区楼市较好的保值增值性，城西区完善的生活配套加上相对较低的价位吸引了大批初次置业群体的关注，而城内区、城西区推出的具有投资价值的商业工程吸引了不少投资者的关注，因此这些要素都使得价钱不断处于较高程度的高新区在年西安楼市销售中依然处于不利的位置。高新区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积 成交金额 成交均价 .价钱行

50、情与其他城区一样，在阅历了上年度房地产行情的低迷之后，年高新区房地产行情一片大好方式，让区域内价钱再度冲高，部分在售楼盘均价年初和年末相比上涨了近千元，并且各开发企业也收回了年初折扣、返利等优惠措施，使得价钱程度同比上年有较大幅度的增长。年高新区普通住宅成交均价为元/平方米，同比上年增长.%。.区域开展国务院同意实施的，赋予了这一地域全国内陆型经济开发开放战略高地的定位，明确提出要把西安建立成为国际化大都市，估计到年，西安将到达人口万、建成区平方公里的城市规模。面对这一千载难逢的机遇，雁塔区委，区政府提出在现有的鱼化工业园根底上，整合工业资源，扩展园区规模，改造晋级现有产业。按照规划，鱼化工业

51、园规划范围西至绕城高速、东至西三环、南至雁环北路、北至昆明路，总面积.平方公里合计亩，总投资超越亿元。目前，建成区面积亩，入区企业家，构成了以机械加工，新资料、新技术运用和食品医药制造为主导、以配备制造业为支柱、以优质效力为根底的产业聚集区，大力开展工业经济，兼顾社会统筹开展。如今，园区管委会已正式组建，雁塔区政府先期投入万元用于园区的组建和各项任务开展。如今的化工业园在承接东部产业转移和为高新区做好配套效力的同时，加快城乡一体化进程，逐渐提高人居环境和生活质量。他们有理由置信，腾飞的鱼化工业园正在蓬勃开展，或许不久的一天，西安高新区鱼化工业园将被世人所知，这里又成为一个高新区新的楼市热土。.

52、 城内区.市场供应城内区在西安市商品房供应量方面的比重甚微，本年度城内商品房施工面积仅为.万平方米，较上年不升反降，回落.%。.市场销售年城内区商品房销售面积为.万平方米，较上年同比增长.%，占全市商品买卖面积总量的.%；商品房销售金额为.亿元，占全市商品房买卖总额的.%。城内区地产开展占重要份额的商服用房类物业在年中销量呈现明显的增长，除了个别的工程在售外，最为抢眼的是西安民乐园万达广场商服用房和住宅公寓的推出让城内区房地产市场销量增幅较大。城内区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积 成交金额 成交均价 .价钱行情城内区由于其独特

53、的区位优势以及商业的高度开展，使得整个区域内在售工程均价成为全市最高价。目前商业个案售价已超万元大关，个别住宅工程售价也已接近万元，甚至超越万元，小户型酒店精装公寓类房源依然是城内区普通住宅市场中主要的房源构成，吸引了各方的投资型置业人群。城内区年普通住宅成交均价为元/平方米。.区域开展随着“皇城复兴方案近一步落实并实施，城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的维护力度得以加强，逐渐弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、文娱功能，构成以人文旅游、文化效力、商业零售业为主的格局。. 城西区.市场供应年城西区商品房施工面积为.万平方米，较上年增长.%，占全市商品房施工面积的.%；开工面积为.万平

54、方米，同比增长倍强。伴随着旧城的拆迁改造、周边居住情况进一步改善、西咸一体化进程逐渐推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对兴隆的城区也将成为城西板块开展较为迅速的居住圈。年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内。.市场销售年城西区可谓是收获颇多的一年，供应量的增多致使销售量也随之增多，今年西咸、临近城内、高新等的板块内的推盘量较多，从而吸引了不少购房者前来置业，从购买人群来看，不再局限于周边区域居住多年的居民或任务于此的置业群体，更多的是在高新或外来定居西安的置业群体。年城西区商品房销售面积为.万平方米，较上年同比增长.%，占全市商品买

55、卖面积总量的.%；商品房销售金额为.亿元，占全市商品房买卖总额的.%，较上年同比增长.%。城西区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积 成交金额 成交均价 .价钱行情近年来，一些开发商已预见到城西区的前景。蔚蓝花城、东方米兰、融侨城、高新枫林华府、昆明花园、恒大城、华宇凤凰城等多家楼盘入驻城西区，城西楼盘添加的同时，房价也是处于稳步上涨的态势。加上今年东方米兰、高新枫林华府，以及月恒大集团推出恒大城，这些工程均有精装房源，尤其是恒大城推出的A级精装工程，这些工程的推出在一定程度上拉升了城西区整体成交价钱的走高。城西区年普通住宅成交均价

56、为元/平方米，较上年同比增长.%.区域开展城西整体的开展相对缓慢，但相对其他城区，城西的优势并不亚于其他城区。一方面，城西区是老工业区，根底比较好。其实，城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址，历史底蕴颇为丰厚。“西咸一体化、“地铁一号线、“大兴路改造等众多利好要素逐渐释放，城西板块也越来越遭到关注。与城西毗邻的就是西高新，依托高新区的迅猛开展，城西未来的升值潜力也是不可小看的。获批后，为充分发扬西部大开发桥头堡位置的西安战略位置，推进西咸一体化进一步得到了市政府的注重，西咸新区成为了西安城市扩展的一个关键纽带，值此时机使不断较为落后的城西区楼市开展又多了一个突破口。西咸新区将成为继西安高新区

57、、曲江新区、浐灞生态区之后又一新的开展热点区域。. 城东区.市场供应年城东区商品房开发量居全市第三，浐灞新区的兴起为城东区房地产开发提供了更大的空间。年城东区商品房施工面积为.万平方米，较上年增长.%，占全市商品房施工面积的.%；开工面积为.万平方米，同比增长.%。.市场销售城东区域作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起，曾经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，一些外来投资商和外乡开发商纷纷瞄准这一区域，众多高质量大盘的涌现使城东区域价值得到逐渐提升，并将蕴涵极大潜力。年的城东市场住宅销量继续快速增长，加上年末中新浐灞、普华潜水湾等推出绝佳的观景房源，

58、让城东区房地产市场在年末“火了一把。年城东区商品房销售面积为.万平方米，较上年同比增长.%，占全市商品买卖面积总量的.%；商品房销售金额为.亿元，占全市商品房买卖总额的.%，较上年同比增长.%。城东区商品房成交数据列表 (单位：平方米；元/平方米；元)车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积 成交金额 成交均价 .价钱行情年，城东区价钱方面的增长超越了销量同比的增幅，影响商品房销量下滑的主要是普通住宅类物业，而普通住宅类物业销量的下滑的缘由除了区域内价钱从“个张演化为“普涨外，还有区域内上半年中小户型的迅速消化，使得区域内中小户型“没有房景象逐渐显现，而与之相对应的是铺天盖地的大户型“促

59、销广告，短期内市场供应的产品超越了购房者的接受力，并且各大在售楼盘相继推出各自精品房源，由此区域内商品房销量不如价钱的增长速度。城东区年普通住宅成交均价为元/平方米，较上年同比增长.%但从单月来看，年季度城东区尤其浐灞板块价钱增长较为快速。.区域开展随着楼市回暖和新盘的大量入市，大批实力雄厚的开发商云集西安城东区，进一步助推区域内楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与质量的关注和投入，进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。目前城东地域的近乎十余个新盘根本上全部集中于此。由于城东区域范围比

60、较大，产品呈现出多元化局面。接近城内的新盘主要为写字楼、公寓等产品类型，而沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，根本上以更具有安康理念的、更适宜居住的群众精品楼盘为主，诸如动物园旧址上的就掌灯、对面的太和公园人家，东二环线上的紫昕花庭、鑫龙天然居、新兴骏景园等工程等，虽然有些工程还未开盘，目前处于内部认筹阶段，但还是遭到了众多购房者的热捧和关注，都不情愿错过这难得的时机。可以预见，城东置业安家的大高潮将要再度掀起。B: 年房地产趋势一、西安 年经济趋势.整体经济增长由于西安市外贸在经济中所占的比例较低，金融危机的影响相对较小，并且西安市从经济刺激方案中的收益较大，因此 年西安整体经济增