《AAAA》营销推广策划提案

1、.：.；营销推行谋划提案 提案编号：B策泛美号营销推行谋划提纲提案称号：营销推行谋划提纲提案时间：二三年三月提案单位：BBBB呈送单位：提案密级：AAA级目 录第一部分 分析篇壹、工程概述贰、SWOT分析叁、定位分析：第二部分 战略篇壹、包装推行战略贰、产品战略叁、价钱战略肆、销售战略伍、新闻、公关、广告、促销战略第三部分 执行篇壹、各阶段新闻、广告方案贰、各阶段公关促销活动方案叁、营销推行系统任务方案第四部分 附件第一部分 分析篇壹、工程概述开发商简况：西安CC房地产开发公司成立于年，现公司办公地址在尚德大厦房间。公司成立后与其它公司协作开发 “西安文化图书城工程获得胜利后，于年获得曲江旅游

2、度假区原泛美花园二期住宅小区工程用地。年底就该工程的谋划与B海风洽谈，并于年月签定全程谋划合同。二、工程位置及概略：工程地处曲江旅游度假区中心位置，位于雁塔南路与纬零街交汇点向西米道路南侧。该工程北临规划中的百米绿化带，工程以东米是已开工的高档别墅“钻石王朝和正在热销中的 TOWNHOUSE“湖滨花园。西安曲江旅游度假区是省市重点建立的旅游度假区，以出名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，规划面积.平方公里。区内历史文化积淀深沉，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源非常丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客多万人次，境外游客

3、达多万人次。西部大开发及西安市新一届市委、市政府提出的“中国西安西部最正确和“运营城市战略决策的实施，为度假区实现跨越式开展提供了极好的机遇，随着一批主题工程的开工建立，旅游配套设备、房地产工程的建成，度假区集“行、游、住、食、购、娱诸要素齐全的产业体系已初见雏形，一个设备齐全、环境优美、功能配套、工程众多、充溢活力的旅游新区正在西安崛起。几年之内这里将不仅以佛教名寺大雁塔和曲江皇家园林遗址出名中外，还将成为历史名城西安的一处集古代现代文化为一体的旅游休闲胜地。年，西安市新一届市政府调整了曲江管委会指点班子，新一届曲江管委会班子在段先念的指点下重新制定了开展战略，清理、调整了曲江旅游度假区现有

4、规划。目前曲江全区根据“旅游文娱、休闲度假、温馨居住的定位规划为五大功能区，土地已全部规划到位。该区已成为西安继西高新之后的又一投资热点。曲江旅游度假区已确定的政府重点工程有：长安芙蓉园，是集历史文化、园林水景为一体的大型主题公园，总投资.亿，占地面积亩，主要景观有紫云楼、十二曲桥、唐集市和水幕电影、百技馆等。目前，亩水面已根本构成，方案年可建成开放。曲江海洋科普世界，是展现海洋景观、海洋风情，普及海洋知识的现代旅游工程。填补我国西北内陆短少海洋景观的空白，主要建立景点有海底世界、海洋珍异馆、珊瑚馆、热带海洋各类欣赏区、海洋生物扮演区等，规划占地亩。该工程建立用地曾经同意，方案年内可开工建立，

5、年建成开放。世界文娱园，是中德合资建立的现代化游乐园区，总投资亿，规划占地亩，引进世界一流的过山车、观乐转盘、魔轮、蹦极跳等近组大型游乐设备，将成为我国西北地域同类文娱园中规模最大、设备最全的园区。该工程的建立用地也曾经同意，正在进展前期预备任务。其它方案建立的重点工程还包括情侣村、西安广电中心、中国小吃城、曲江国际网球中心等。已规划、正在实施的政府重点设备有：的大型综合性会所；近万大雁塔休闲广场；近千亩水面的南湖；百米宽近千米长的绿化带。周边规划的政府重点工程有：西安自然博物馆；省市政府办公的政务区；外国政府的使领馆区；德国麦德龙仓储超市等。曲江旅游度假区现有工程情况：曲江宾馆西安国际会议中

6、心 占地亩，是西北独一可包容人同时参与会议的大会堂。是集会议接待，商务培训、休闲度假为一体的园林式多功能酒店。西安国际展览中心 占地亩，外型前卫的会展大厅总面积近万，是西北单体最大的会展场所；会展大厅西侧广场总面积近万。是举行各种大型展览、商贸展销和商务会议。曲江皇家花园 唐华宾馆对面，占地约亩，总建筑面积万余平方米，幢，独立式别墅组成，配有游泳池、运动场、喷水池、健身房、酒吧、雕塑、儿童乐园、和目前西安地域最有档次的私家花园及公共园林。由建筑巨匠、中国工程院院士张锦秋女士主持设计设计，是西安首家正常投入运用的生活化高级花园别墅区， “曲江皇家花园与正在施工的曲江南湖恢复工程之一路之隔，与西南

7、部曲江旅游度假区诸旅游工程群景汇致。御花园皇家别墅 御花园皇家别墅由西安御城台房地产开发开发。工程由座独体别墅组成，全智能化配置的高档花园住宅。钻石王朝别墅 钻石王朝别墅由西安新城港房地产开展有限责任公司开发。工程一期占地亩，由座独体别墅组成， 湖滨花园TOWNHUOSE湖滨花园位于雁塔南路纬零路南侧，为连排别墅社区，一期二期规划户数余户。湖滨花园的设计特点为：办公、休憩一体的半地下的私家俱乐部，私家花园低墙或花草墙保证了私密性。每户有独立车库及公共车位，车库位达，有一定的超前性；湖滨花园以其高贵、优良的质量迎得了市场的追捧。曲江旅游度假区现有配套情况：曲江旅游度假区管委会自年成立以来，先后投

8、入资金.亿元，建筑开通了雁塔南路、纬一街雁南一路、纬零街雁南二路、芙蓉西路等五条城市道路，其中，雁塔南路是贯穿度假区南北的景观大道，全长.公里，其北端衔接出名中外的大雁塔风景区，南端衔接曲江宾馆国际会议中心和西安会展中心及中央商务区，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设备。区内的曲江水厂和南郊水厂，日供水万吨，是构成曲江千亩水面的水源保证。KV的曲江北变电站和容载门的分站已建成投入运用，天然气管网已在雁塔南路等干道铺设，开场为入区企业供气。另有规划中的长达一公里的百米宽的绿化林带，和面积近千亩的曲江南湖。大专院校：邮电学院、陕西经贸学院、外语学院、陕西师范大学、西北政法学院、交大财经学院、交大医

9、学院、统计学院。中小学：中、师大附中、师大附小、翠华路小学等。医院：雁塔区中医医院、西安交大附属医院商贸：小寨商圈、好又多、家乐超市、长延堡商城、麦德隆超市、国美家电超市。但本工程周边米内无购物场所和农贸市场。交通：东邻贯穿南北的雁塔路，西靠直通二环、西连长安路的翠华路。但本工程周边米内无公交车。本区域规划中的住宅工程情况：湖滨花园期 占地余亩，拟规划为层跃层式花园洋房。万业花园 占地亩，其中规划路将地块分为东西两区，西区规划为小高层，容积率为.，东区规划为别墅，容积率为.本规划待批，估计时间较长。铁锋工程 占地亩，工程正在规划中，由于容积率的限制，该工程堕入姿态。翠华山庄 水厂路以南，工程正

10、在清理中。康健花园 水厂路以南，工程正在清理，性质改为商贸。翠竹山庄 原规划为别墅，由管委会和香港合资，现正在清理中。三、工程初步规划设计：、小区整体规划：东区南北布置栋板式楼，日照间距：.，地面除道路外全部绿化，并安排休闲设备；西区南北布置栋板式楼，并布置的主题休闲广场；楼高均为六层，建筑密度%左右，绿化率应在%以上，安排休闲空间和运动健身空间。小区的物管用房安排在地下室。小区的商业配套用房超市、诊所、邮政、储蓄、洗衣、美容美发等安排在北侧楼的一层门面群房。小区的东西区各设一出入口，均布置在规划路上，相对而开。 小区停车场地上地下结合，地下车库和地上暂时停车位:。、户型设计平面及功能要求：

11、在户型设计上要表达个性化，要有创新性和精品性，如可设计共享空间客厅的复式楼中楼，或平层、跃层可变户型； 保证明厅、明卧、明厨、明卫、房间开窗建议采用风景飘窗，部分低端砖混楼配置生活阳台水、电到位，厨房与餐厅相连；一层跃层户型可独立开入户门，并与私家花园相连；大客厅左右，开间不少于.m，与观景大阳台相连；大主卧左右，开间不少于.m，落地凸窗或阳台；大卫生间，预留浴缸；预留洗衣机位；小次卧，小书房左右，开间.m；部分高端产品配工人房宽带入户，可视对讲，红外防盗防火报警系统，壁挂或分体户式中央空调采暖；、户型配比建议：主力户型：三室二厅一卫；三室二厅二卫；二室二厅一卫辅助户型：四室二厅二卫；五室二厅

12、二卫；六室三厅二卫、效力配套小区应设有：儿童游戏场所、户外运动场网球场、简单器械、小景、乒乓球、台球室、棋牌、图书、咖啡屋、小型净菜超市、诊所、邮政及储蓄所、干洗衣店等。贰、工程分析SWOT一、本案的优势与卖点：、旅游资源优势 年西安市政府调整了曲江管委会指点班子，段先念主持任务后，制定了曲江旅游度假区新的开展战略，并对曲江旅游度假区重新进展了规划，加大了招商开发力度。这片有平方公里之大的区域是省级旅游度假区，区内历史文化积淀深沉，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源非常丰富。如今，一大批省市重点工程如投资.亿的长安芙蓉园大型主题公园、中德合资，投资亿

13、的世界文娱园、海洋科普世界等正在建筑之中，可以想见不远的未来，这里将不仅以佛教名寺大雁塔和曲江皇家园林遗址出名中外，且在市政府的规划建立下必将在几年之内成为历史名城西安的一处集古代现代文化为一体的旅游休闲胜地。、投资环境优势 曲江管委会出台了一系列投资优惠政策，包括对外商免征所得税、土地价钱优惠等，对该区的招商引资具有较强的推进。目前，曲江旅游度假区内已建成曲江宾馆国际会议中心、西安会展中心，还将成为未来的使馆区和中央商务区。方案建立的工程还包括情侣村、西安广电中心、中国小吃城、曲江国际网球中心等旅游商贸设备。曲江旅游度假区已成为继西高新之后中外客商投资的又一热点。、高尚住宅区优势 曲江皇家花

14、园别墅、御花园别墅、曲江皇家花园别墅、钻石王朝别墅、湖滨花园等房地产工程的胜利开发，使度假区的高尚住宅区初具雏形。二、本案的优势与抗性、土地本钱偏高 由于开发商拿的是三手地，本钱比市场价高，减少了盈利空间。、地块不易规划 地块本身偏小，又被规划路劈为两半，平面规划规划难度大，出房率降低，未来的小区环境无法和周边其它工程相比。、周边环境开发周期较长 该区的建立开发规模大，短时间内资金难以到位，故规划的市政配套在近几年内不能到位。、区域配套不适宜普通居家生活 一切的资源配套是为旅游度假规划建立的，不是成熟生活区。如本工程周边米内无公交车，米内无购物场所和农贸市场。三、本案的时机：掌握了资源 占尽先

15、机 在住宅用地资源稀缺的曲江拿到了一块地，土地工程规划终了。除了湖滨花园期外，无其它竞争对手。四、本案的竞争与风险：、定位风险 假设市场定位、客户群定位、产品定位、价钱定位不准，都会给工程的开发呵斥严重后果。、建立周期风险 假设入市时机、运作节拍、资金供应、公关力度、营销执行等方面发生问题，那么会给工程的开发呵斥严重后果，甚至丧失商机叁、定位分析：一、市场定位：他们以为该工程定位应该思索如下要素：工程地处曲江旅游度假旅游休闲胜地，并具有西安独特的旅游资源；土地已全部规划到位，住宅用地资源极为珍贵；土地价钱相对较高；工程规划要求限高M、限容积率.倍；由于西安居民生活程度提高，假期延伸，已存在对具

16、有第二居所性质的度假休闲用房的现实需求；西安高档住宅过剩，尤其该区域高档别墅类住宅相对饱和；虽前景较好，但现阶段区域生活配套尤其是交通和购物不完善。据上述分析，曲江旅游度假区地价高企，加上该区环境、交通等特点，曲江不应该、不适宜、也不能够开发居住密度大的经济适用房和高层住宅；同时，西安的高档别墅类住宅类物业短期内已相对饱和，仅年，就有不少依山傍水质地优良的别墅群在西安南北两郊先后推出，比如紫薇山庄、高山流水，比如欧洲世家、新格瑞拉等等，西安东南方的风水宝地曲江旅游度假区自然不甘人后，也先后建成了曲江皇家花园、钻石王朝、御花园等高档别墅和湖滨花园中高档联排别墅TOWNHUOSE，西安的高档住宅市

17、场竞争猛烈，风险凸现。而介于中档和高档住宅之间的联排别墅的市场虽较独体别墅稍好，但思索到其与独体别墅在销售总价差别不大的情况和市场能够发生的变化，他们以为也不是应继续开发的最正确产品。根据西安和曲江详细情况，建议本工程规划开发中档、介于多层和联体别墅之间的“花园洋房。其最大的优点是环境温馨浪漫，整体档次较高，每栋楼房普通为层部分层，一梯户，配有高档电梯，前后私家花园；跃层有空中花园，小型休闲广场和运动场所等；在户型设计方面，由于低容积率，可尽量满足人们对房屋朝向、空气流动、私密性、景观及节能的需求，使户型功能齐全、精巧适用、紧凑温馨，既到达了温馨居住的目的，又可以防止对土地资源的“过度消费。因

18、此，他们以为该工程应规划开发具有整体档次较高、居住密度适中、环境优美，具有个性化空间的、户型温馨紧凑，单价适中、总价相对不高的中高档住宅产品，营销方向应定位为 “适宜第二居所并“兼有温馨居住和休闲度假共性的花园洋房小区。这一定位可以较准确地切中特定的细分市场，迎合西安现阶段市场特定消费群体的需求。产品定位：根据西安和曲江详细情况，本工程应定位中高档“花园洋房。从容积率来看，“花园洋房介于多层和联体别墅之间，从居住方式来看，它和多层住宅一样是“一楼多户、一层多户，其最大的优点是环境温馨浪漫，整体档次较高，楼房为框剪构造，配高档电梯；每栋楼房普通为层部分层，每单元一梯户，有前后公用花园，小型休闲广

19、场和运动场所等；在户型设计方面，由于低容积率，可尽量满足人们对房屋朝向、空气流动、私密性、景观及节能的需求，使户型功能齐全、精巧适用、紧凑温馨，既到达了温馨居住的目的，又可以防止对土地资源的“过度消费。本工程的产品可描画为：具有整体档次较高、居住密度适中、环境优美，介于联体别墅与多层住宅之间的、框剪构造、坡屋顶的电梯花园洋房，具有个性化空间的、户型温馨紧凑，单价适中、总价相对不高的中高档住宅产品。三、目的客户群定位：二次置业或三次置业的中小公司老板；年轻金领海归派职业经理人、白领；收入较高的大中学教师、律师、医生、演艺、体育明星；收入稳定的自在职业者；看好曲江旅游度假区的投资者。客户群描画：年

20、龄岁，最有代表性的是岁。学历普通较高，事业初有成就。年收入普通在万元以上，用于日常消费每月元左右。家庭以三口之家为主，无子女或子女尚小；普通不与父母共居。现有居住环境在市区人口稠密区或单位福利区；平常较忙，任务压力大，非常需求有一个环境优美、安静、适宜度周末或节假的第一居所或第二居所。他们属有车族，任务生活不依赖公共交通，但车子档次普通都不高，以本田、桑塔纳、富康为主。观念较新，有极强的投资观念和较强投资理财才干，部分人已有多处房产，除自用外出租。汽车、手机、电脑、VIP卡是他们的必备行头。喜好上网，经常旅游。四、价钱定位曲江现有的和规划中的工程的产品及价钱定位：顶级：钻石王朝 大户型独体别墅

21、，顶级配套，总价为万元；高端：御花园 皇家花园别墅 独体别墅，总价为万元；中端：湖滨花园、期 联体别墅，总价在万元；中低端：湖滨花园期 小高层和花园洋房，总价估计万元左右。因此，本工程产品应为介于联体别墅与多层住宅之间的、低密度、高绿化率，环境优美，框剪构造、坡屋顶的电梯花园洋房，小区根本配套齐全，甲级物业管理，总价在万万。第二部分 战略篇壹、包装推行战略一、产品概念包装：主题：首倡【安康享用自我实现】“新人居主义 三大主张首倡【都心活力田园生态高尚质量】“新人居方式三大魅力首推【便利、温馨、安宁、安康、自然、愉悦、交流、归属、开展】休闲度假式安康生活方式 大规范、中心诉求首创“新人居主义 休

22、闲度假式安康生活方式【新西安收藏版景观式电梯洋房社区】实现“安康享用自我实现三重要求；体验“都心活力田园生态高尚质量三重魅力为了享用城市，人们集聚都心；为了享用自然，人们向往田园。其实，享用自然，无须逃离都市。二、产品笼统包装：、工程推行命名：主名：COMTON HOLIDAY NEW GARDEN副名：首创“新人居主义 休闲度假式安康生活方式【新西安收藏版景观式电梯洋房社区】本案案名思索以下几点：CC地产的品牌；曲江的区位资源优势；差别化营销方向的定位；电梯花园洋房的产品；剧烈的时代气味和市场冲击力。、小区内楼、座命名：东区：金蔷薇园号楼单元命名：自西向东排，A、B、C银百合园号楼单元命名：

23、自西向东排，A、B、C紫罗兰园号楼单元命名：自西向东排，A、B、C银竺葵园号楼单元命名：自西向东排，A、B、C西区金芙蓉园号楼单元命名：自东向西排，A、B、C、D、E、F金百合园号楼单元命名：自东向西排，A、B、C、D金樱园号楼单元命名：自东向西排，A、B银桫椤园号楼单元命名：自东向西排，A、B、C郁金香园号楼单元命名：自东向西排，A、B、C、D、E、F、主题休闲广场：金棕榈广场：三、VI系统导入：VI系统三要素：标志、规范字中英文、规范色；VI系统运用要素：标志及其组合，笼统辅助元素，USP或广告语；VI系统扩展设计：售楼中心的装饰，施工现场围墙装饰、售楼卖场的装饰；销售工具、广告、其它印刷

24、品的运用，交通工具，销售人员着装等运用。贰、产品战略一、小区其它效力设备略邮箱：西区入口放置一个。由邮政局按比例规划，免费安装管理。报亭：西区入口放置一个。由邮政局安装出租。IC卡；沿纬零街布置组，由中国电信安装管理。渣滓箱：购买L左右，外观新颖适用的。东区每楼各放置个，西区金芙蓉园、郁金香园、金百合园各放置个，其他楼各放置个。公告阅报栏：不锈钢制造，每组展现面积不小于，东、西区入口各放置一组。小区车库门禁系统：小区门禁系统应思索业主进出行走方便，还应思索搬家和消防要求；车库门禁系统可思索智能化。二、导视系统总平面表示图：该表示图中英文对照，应有照明安装，东、西区入口各放置一个。交通导视系统：

25、地上交通标志应画安装在路面上；地下车库交通标志应悬挂或安装在柱体上。小区效力导视系统：小区儿童游戏场所、户外运动场所、会所、小型超市、诊所、邮政所、储蓄所、干洗衣店等，以及物业效力机构的办公室、收费处、保安、报警点都应设置导视牌。楼位、单元、户导视系统：楼位应按一致命名将导视牌安装在一致、方便的位置，单元和户的导视牌应安装在门楣上。禁令系统：在制止通行进入的场所放置告诫牌，在有一定危险的场所放置警告牌。三、物业效力引进本地知名物业效力公司ISO认证单位，如万科物业管理公司等。聘请国际知名物业效力公司作顾问，开发商自行组建物业效力机构，如戴德梁行、新加坡曼诗等。叁、价钱战略定价原那么：本案销售价

26、钱采用综合定价方法，即本钱加利润，并参照市场竞争进展调整。均价：元/；其中：住宅平均销售价：元/；商铺平均销售价：元/。价钱差：原那么为总体均价平衡。、住宅层差： 平层：四层为基准价，每添加一层；每下降一层，一层，一层有私家花园的同三层；跃层：三四层为均价，一跃二层私家花园的，六跃七有屋顶花园的， 朝向差： 东端户型.，西端户型.；景观差：临近休闲广场楼位，北侧楼位，其它楼位，最南侧楼位；、商铺位置差：西区C单元为基准价，每向西一个单元，每向西一个单元；东区A单元为基准价，B单元，C单元；各阶段价钱战略：“低开高走、稳步攀升、适时调控住宅各阶段均价战略工程笼统进度销售阶段销量控制%调整幅度%各

27、阶段均价元/三层开场内部认购五层至主体封顶开盘期外立面装饰及内部安装热销期外立面装饰及内部安装继续期配套工程至交付运用现房销售期合计通盘注：上表通盘均价%的设计，是思索特殊优惠情况的预留系数。商铺各阶段价钱战略工程笼统进度销售阶段销量控制调整幅度各阶段均价元/外立面装饰及内部安装继续期配套工程至交付运用现房销售期合计通盘付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭，住宅八成二十年，商铺六成十年或五成十年。六、优惠方法：一次性付款优惠.%，团购优惠一次购买一个单元或套%。肆、销售战略营销目的：本工程住宅、商铺可销售面积的%。二、总体营销步骤：根据本案的施工进度和市场情况，本案的总营销目的分两个阶段完

28、成，合计个月。第一阶段：预售阶段时间：从开盘开场至交付运用止.，估计个月；估计本阶段完成销售目的：总销售量的%；估计完成销售额万元。第二阶段：现房销售阶段时间：从交付运用开场.计算个月；估计本阶段完成总销售量的%；估计完成销售额万元；三、营销思绪：强化曲江的大环境，弱化社区小环境尤其是小区规划；强化“休闲度假的新生活方式，弱化产品；差别化包装，导入新概念：如“新人居主义生活方式等。科学销控，适时调整销售战略和价钱战略，运用时段、比例、价钱的动态控制，实现通盘热销。静态动态结合，散户团购结合，快速销售，快速回款。设立“置业效力车，随车“置业顾问可及时向乘车的准客户提供购房、按揭、装修、物业管理全

29、方位咨询。四、各阶段销售战略、内部认购期战略：诚意登记：在预热期炒盘造势之后，工程笼统进度至层获得施工答应证时，即开场诚意登记，对市场进展全方位试探。诚意登记时仅在平面图指定位置，不公布确切面积和公摊率，价钱也仅给一个范围。诚意登记应收取“诚意金：每个客户限登记一套：收“诚意金元；在开盘后顶元房款。如客户不愿购房时，诚意金无条件返还。推出单位：推出#楼B单元层、#楼C单元层、#楼B单元层、#楼D单元层；其他暂不登记。商铺暂不推出。推出数量为总量的%。期房预售战略：从工程笼统进度到达封顶时获得预售证时开场至交房为止，共个月。本期分三个阶段：开盘期、热销期和继续期。各阶段的广告宣传战略和价钱战略见

30、后。诚意登记客户认购缴款：内部认购期交纳诚意金的客户限时缴款，否那么登记单位将不予保管。推出单位：住宅视内部认购情况除保管少量临主题广场附近的单位，其他全部推出；推出数量为总量的%。商铺暂不推出。有奖购房：如淡季、继续期销售不畅，可配合公关促销活动拿出适量比例的单位进展优惠销售，优惠幅度可在%，详细方法参见广告公关促销方案。付款方式：付款方式：一次性付款、分期付款、银行按揭八成二十年。物业公司进场：、准现房销售战略：准现房销售从外立面装饰终了开场至交房之时为止。此时的销售价钱要有明显提高，同时还要以广告促销参与一年一度的住博会活动配合。推出单位：住宅一切剩余单位；一切商铺：推出数量为总量的%。

31、销售方式和付款方式继续执行预售期政策；物业管理效力启动、现房销售战略：现房销售从交付业主开场，进入清盘阶段。本阶段是整个销售任务的冲剌阶段，也是开发商实现利润的阶段。此时正值销售旺季，有一定规模的公关、广告、促销配合。主要销售目的：住宅清盘；商铺清盘；推出数量为总量的%。销售方式：如商铺滞销那么推出以租代售方案或出租方案。伍、新闻、公关、广告、促销战略一、新闻、公关、广告、促销总体战略一目的：在工程营销的全部过程中，经过新闻、公关、广告、促销活动的整合运作，让市场了解曲江旅游度假区的优越环境，认同、呼应“新人居主义 的三大主张和“新人居方式的九大规范；了解并认同的产品；提高访问咨询率，同时配合

32、各阶段的销售战略和价钱战略，促进销售的实现。二媒体选择：组合硬件：、现有公众媒体：A报纸、B电视、C杂志D车体路双层巴EINTER网、F手机短信中国电信、中国联通、自办广告媒体：楼处门头及两侧广告墙，工地围墙VI系统B、户外广告牌雁塔南路纬零街十字C、单D、气球、气模E、置业效力专车F、导视系统二、各阶段战略：本新闻、公关、广告、促销活动战略共分六个阶段：导入期、内部认购期、开盘期、热销期、继续期和清盘期。、导入期年月日至月日，合计天；以住博会期间的“开工广告为导火索，陆续展开市场开导入期的整合宣传； 详细内容有：销售工具 包括海报、楼书、DM单印刷，看楼直通车社区效力专车装饰等。广告 包括车

33、体广告制造，户外广告制造，报刊广告、内部认购期年月日至月日，合计天，在五一黄金周后，以“新人居主义 和“新人居方式系列广告为铺垫，展开内部认购期的宣传； 详细内容有：广告 包括报刊广告、软广告软文。、开盘期年月日至月日，合计天，抓紧年初夏旺季的末尾，以吸引眼球的公关活动为先导，以首创“新人居主义 休闲度假式安康生活方式【新西安收藏版景观式电梯洋房社区】系列硬广告为主题，开场开盘期的全面轰炸； 详细内容有：新闻炒作 媒体包括报刊、电视；广告 包括报刊广告、软广告软文，杂志广告，INTER 网广告；公关活动 包括开盘仪式含礼品。、热销期年月日至月日，合计天，在年秋的销售旺季以极富冲击力的促销活动为

34、契机，并结合首创“新人居主义 休闲度假式安康生活方式【新西安收藏版景观式电梯洋房社区】系列广告为主题，开场热销期的轰炸； 详细内容有：广告 包括报刊广告、软广告软文，电视广告，杂志广告，INTER 网广告，手机短信公关活动 包括促销含礼品。、继续期年月日至年月日，合计天，年冬至年春的淡季以 “MY HOME “体验都心与田园生活双重享用系列漫画广告为主的宣传，度过继续期； 详细内容有：广告 包括报刊广告、软广告软文， INTER 网广告，手机短信、清盘期年月日至月日，合计天，年春季的销售旺季以吸引眼球的公关促销活动为主导，开场清盘期的最后突击。详细内容有：新闻炒作 媒体包括报刊、电视；广告 包

35、括报刊广告、软广告软文，电视广告，杂志广告，INTER 网广告，手机短信公关活动 包括促销含礼品。三、费用预算：新闻、公关、广告促销费用预算为销售额万元的.%，合计万元。其中：预备期年月日至月日，合计天，费用万元；包括楼书、海报印刷等。导入期年月日至月日，合计天，费用万元；包括奠基仪式、公关活动万元户外广告、车体广告制做，报刊软文、硬广告万元。内部认购期年月日至月日，合计天，费用万元；包括杂志广告、报刊软文、硬广告，DM单印刷等。开盘期年月日至月日，合计天，费用万元；包括开盘仪式、公关活动万元，礼品制做，新闻炒作，报刊广告万元。热销期年月日至月日，合计天，费用万元；包括公关促销活动万元，新闻炒

36、作，报刊广告，电视广告万元。继续期年月日至年月日，合计天，费用万元；包括报刊、杂志软硬广告。清盘期年月日至月日，合计天，费用万元；包括公关促销活动，新闻炒作，报刊广告万元。预备期广告费用表工程规格数量单价元金额万元户外广告M楼书、单插页、封套大K套.海报对开份“置业效力车装饰中型游览车辆.小计 =SUM(ABOVE) 其它各期新闻、广告费用表工程规格数量单价万元金额万元报刊公告、软文、新闻整彩版期./彩版期./彩版期./彩版期./黑白期.黑白期.电视专题广告分钟期.杂志广告内页A期.车体广告双层巴辆DM单A份.元.A份.元.INTER网广告.手机短信万条.元.小计公关、促销活动费用表工程设备阶

37、段金额万元奠基仪式导入期开盘仪式开盘期看楼有礼，买楼抢钱热销期“新人居主义休闲度假式安康生活方式论坛清盘期小计 =SUM(ABOVE) 第三部分 执行篇一、各阶段新闻、广告方案、导入期新闻、广告方案时间：年月日至月日止，合计天根据施工进度调整序号日 期方式标题或主要内容媒 体规 格预算万元月日周二新闻标题：首创“新人居主义生活方式示范社区在曲江盛大奠基华商报头版预备期预算月日周二新闻标题：首创“新人居主义生活方式示范社区在曲江盛大奠基西安晚报头版预备期预算月日周四广告标题：首创“新人居主义生活方式示范社区在曲江破土开工华商报楼市金版/彩版.月广告首创“新人居主义生活方式示范社区【安康享用自我实

38、现】三大主张【都心活力田园生态高尚质量】三重魅力户外广告牌MM预备期预算月车体广告首创“新人居主义生活方式示范社区【安康享用自我实现】三大主张【都心活力田园生态高尚质量】三重魅力路双层巴全车月日周三广告标题：“新人居主义生活方式CC公司老总访谈华商报楼市金版/黑白.月日周五软文“新人居主义三大主张之一安康篇：华商报楼市金版/黑白.月日周五软文“新人居主义三大主张之二享用篇华商报楼市金版/黑白.月日周五软文“新人居主义三大主张之三自我实现篇：华商报楼市金版/黑白.月日周五软文“新人居方式三重魅力【都心活力篇】华商报楼市金版/黑白.DM单印刷A.小计、内部认购期的新闻、广告方案时间：年月日至月日，

39、合计天序号日期方式标题或主要内容媒体规格预算月日广告首创“新人居主义生活方式示范社区【安康享用自我实现】三大主张【都心活力田园生态高尚质量】三重魅力内页A.月日周五广告曲江畅怀经典首创“新人居主义生活方式示范社区内部认购选房登记华商报房产版/版彩.月日周五广告曲江畅怀经典首创“新人居主义生活方式示范社区内部认购选房登记华商报楼市金版/版彩.月日周五广告曲江畅怀经典首创“新人居主义生活方式示范社区内部认购选房登记华商报楼市金版/版彩.月日周五软文“新人居方式三重魅力【田园生态篇】华商报楼市金版/黑白.月日周四广告曲江畅怀经典首创“新人居主义生活方式示范社区内部认购选房登记华商报房产版/版彩.月日

40、周五软文“新人居方式三重魅力【高尚质量篇】华商报楼市金版/黑白.月日周三广告曲江畅怀收藏首创“新人居主义生活方式示范社区开盘进入倒计时华商报房产版/版彩.月日周五广告曲江畅怀收藏首创“新人居主义生活方式示范社区开盘进入倒计时华商报楼市金版/版彩.月日周三广告曲江畅怀收藏首创“新人居主义生活方式示范社区开盘在即华商报房产版/版彩.DM单印刷公开出卖A.小计、开盘期的新闻、广告方案时间：年月日至月日，合计天序号日期方式标题或主要内容媒体规格预算月日周四广告倾心倾城倾国首创“新人居主义生活方式示范社区盛大开盘华商报房产版整版彩.月日周五广告安康享用自我实现首创“新人居主义生活方式示范社区开盘价元/华

41、商报楼市金版/版彩.月日周三新闻大潮涌动的曲江开盘侧记华商报房产版/黑白.月日周四新闻大潮涌动的曲江开盘侧记西安晚报房产版/黑白.月日周四软文“新人居方式九大规范之八：华商报房产版/黑白.月日周五广告都心活力田园生态高尚质量首创“新人居主义生活方式示范社区准时封顶华商报楼市金版/版彩.月日周三软文“新人居方式九大规范之九：华商报房产版/黑白.月日周四广告约定安康首创“新人居主义生活方式示范社区开盘价元/西安晚报房产版/版彩.月日周五软文芙蓉园里尽英豪皇家园林与“新人居主义生活方式华商报楼市金版/黑白.月日周三软文从“为生存而斗争到“为享用而斗争恩格斯论“享用华商报房产版/黑白.月日周四广告约定

42、安康首创“新人居主义生活方式示范社区开盘价元/华商报楼市金版/版彩.月日周五软文实现“安康享用自我实现“新人居主义 三重要求论西安晚报房产版/黑白.月日周三软文千亩南湖，有龙那么名的碧水B天华商报房产版/黑白.月日周四广告约定安康首创“新人居主义生活方式示范社区开盘价元/华商报楼市金版/版彩.月日周五软文万亩生态林鸟语花香的天然氧吧华商报房产版/黑白.DM单印刷公开出卖A.小计、热销期的新闻、广告方案时间：年月日至月日，合计天序号日期方式标题或主要内容媒体规格预算月日周五软文“新人居主义生活全方式住宅华商报楼市金版/黑白.月日周五软文西安楼市风景线华商报楼市金版/黑白.月日广告首创“新人居主义

43、生活方式示范社区【安康享用自我实现】三大主张【都心活力田园生态高尚质量】三重魅力内页A.月日周五软文【新西安收藏版】从曲江规划看的价值华商报楼市金版/黑白.月日周五软文卖点之一华商报楼市金版/黑白.月日周五软文卖点之二华商报楼市金版/黑白.月日周五软文卖点之三华商报楼市金版/黑白.月日周三软文卖点之四华商报房产版/黑白.月日周五广告不送系列不送空调首创“新人居主义生活方式示范社区华商报楼市金版/版彩.月日周三软文投资价值分析华商报楼市金版/黑白.月日月日电视广告专题片：【都心活力田园生态高尚质量】三重魅力曲江环境和样板间引见陕西套经济栏目分钟月日周五广告不送系列二不送加湿器首创“新人居主义生活

44、方式示范社区华商报楼市金版/版彩.月日周三软文卖点之五华商报楼市金版/黑白.月日周五软文卖点之六西安晚报房产版/黑白.月日周三软文卖点之七华商报楼市金版/黑白.月日周四广告国庆黄金周大行动看楼有礼首创“新人居主义生活方式示范社区样板间开放华商报房产版/彩版.月日周五软文卖点之八华商报楼市金版/黑白.月日周二新闻魅力绽放国庆黄金周看楼行动花絮之一华商报楼市金版/黑白.月日广告首创“新人居主义生活方式示范社区【安康享用自我实现】三大主张【都心活力田园生态高尚质量】三重魅力内页A.月日周三新闻魅力绽放国庆黄金周看楼行动花絮之二华商报楼市金版/黑白.月日周四广告不送系列三不送家庭氧吧首创“新人居主义生活方式示范社区华商报楼市金版/版彩.月日周五软文卖点之九华商报房产版/黑白.月日周三软文卖点之十华商报房产版/黑白.月日周四广告不送系列四不送电风扇首创“新人居主义生活方式示范社区华商报楼市金版/版彩.月日周五软文古城瑰宝的性价比