美的海岸花园全程营销6

1、.：.；第六节 他们眼中的物业管理公司经过详细的分析和缜密的调查，他们和怡高物业走到了一同。怡高物业顾问累积百多年的物业管理阅历，亦是最早涉足国内之境物业管理公司。配合该公司多年来在国内所累积之物业管理阅历，及连同其他部门之专业人才、阅历及技术，置信能凭着该公司高质素的效力和先进管理概念，为美的海岸花园提供一个综合性的高级物业效力。怡高物业效力是由实力雄厚的高力国际物业集团与怡和太平洋公司在亚洲的物业业务进展合并而组建的，构成了亚太地域一个规模庞大、网络宽广的物业机构怡高物业顾问集团。怡高不但承袭了高力集团丰富的环球物业顾问阅历，更拥有怡和太平洋在亚洲的崇高声誉。怡高的全球网络，它拥有世界性的

2、见解及观念，亦深化了解不同地方的市场变化。透过高力国际的环球联络网络，怡高可利用多位专业人员及健全的物业及客户资料库，快捷而有效地掌握适当的物业时机，顺利满足客户的要求。怡高的客户范围非常广泛，其中包括有大规模的商业集团、金融机构及政府机关。凭仗着优良的口碑及声誉，怡高亚太地域网络得以不断扩展，迅速而有效地成为亚太地域最优秀的物业顾问公司之一。透过亚太区地内的家办事处及其他地域的家联络办事处，怡高为客户提供多元化的物业效力，其中包括买卖、租赁、物业管理及工程管理、估值、研讨及顾问效力等，拥有数以千计专业物业顾问人士。在物业管理部门中，不但聘用了具有丰富物业管理阅历的专业人员，更会聚了不少造诣精

3、深的技术人员。为满足现今社会客户的需求，怡高提供全面化物业管理效力。包括专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推行、电脑资料处置及技术提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了现代化物业管理技巧，使客户能掌握更多市场资料、确保物业的耐用性及增值才干。该公司的物业经理能因情况提供高效效力，到达客户的要求，深受同业及客户的赞赏。目前由怡高担任销售及管理的国内工程超越个，提供物业管理及顾问效力的工商住宅物业总面积逾万平方米。遍及大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大城市，并由多位香港、台湾及新加坡的专业人才担任督促在中国当地招聘的逾名物业管理员工。截止年底，怡高受委托工程总值超越亿美圆

4、。现时在国内分别于北京、上海及广州设立办事处，另有个管理办事处设于八大城市。由怡高担任管理的番禺丽江花园，获中国国务院建立部颁发“全国城市物业管理优秀示范住宅小区奖项。第七节 怡高物业管理顾问合同文本附录顺德美的海岸花园物业管理顾问合约广东省美的集团股份房产公司以下简称甲方，乃中国顺德美的海岸花园之开展商。甲方在广东省顺德市登记注册，其法定地址 。 法人代表： 。怡和高力物业效力上海广东分公司以下简称乙方，在广州登记注册，其法定地址在广州市流花路号之九达宝广场室，法定代表：柳维伦第一章 前言一顺德美的海岸花园位于顺德北滘镇南部，该开展工程首期工程估计约于年月开场交付运用。甲方在业主委员会成立前

5、拥有顺德美的海岸花园的物业管理权，可独立行使美的海岸花园物业管理的职责。二立约双方根据中华人民共和国中国的有关法律和条例，并本着平等互利，共同做好顺德美的海岸花园物业管理任务的原那么，经友好协商，特订立本合同。三甲方根据以下条款，聘用并委任乙方为顺德美的海岸花园的物业管理顾问，协助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库，总建筑面积共约平方米以下简称托管物业。甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其他有关费用。乙方根据以下条款，接受甲方的聘用，推进托管物业之维修及物业管理任务，并对该项任务担任。乙方乃怡高物业顾问集团之附属机构，因此，在日后托的管物业管理事宜之对外宣传上，将可沿用怡高物业顾问集团之笼

6、统及有关标志。第二章 甲、乙方双方的职责一甲方的职责根据本合同的条款，甲方赞同聘用乙方为物业管理顾问并协助甲方推进托管物业 之管理任务，在履行合约期内，为保证乙方能有效地协助管理托管物业，甲方赞同履行以下的职责：确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理公司或物业管理部门。在本合约中，一切物业管理公司的字样亦可指物业管理部门；协助乙方调派及招聘专业人员参与物业管理公司，推进托管物业的物业管理任务；在履行合约期内，监视乙方的任务表现；保证托管物业按时按质按量经过有关政府部门之正式开工验收并移交物业管理公司，然后使物业管理公司能顺利履行其既定的管理职责；并须担任相关遗留工程之跟进任务及承当相应发生

7、的费用。在履行合约期内应按甲、乙双方赞同的财务预算，由甲方预先垫付一笔可供管理公司初始运作的兴办费。二乙方的职责根据本合约的条款，乙方赞同接受甲方的聘用，担任向托管物业提供物业管理顾问效力。在合约期内，乙方赞同履行以下的职责：托管物业交付运用前协助甲方或其委托之法律顾问编写及落实有关托管物业之业主公约，作为日后物业管理之根本根据；草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算报告，并以此为根据计算托管物业各部分之管理份额；对管理公司的设立及公司笼统、本身建立、管理等提供建议；制定各部门管理及运作制度，包括保安、财务、采购、人事、行政等制度；协助甲方安排适宜的电脑公司，建立电脑管理系统，并

8、就此系统对甲方提出管理顾问方面的意见；编写有关托管物业之管理文件，包括用户手册，装修手册等供甲方审阅，并制定有关之运作程序，包括楼宇交收程序、紧急应变措施、客户赞扬处置等；协助甲方或管理公司拟定托管物业日后有偿效力及无偿效力方案；就托管物业配套商业设备、设备，包括会所设备，设备的管理应从物业管理角度提供建议；就托管物业之开展设计从物业管理角度向甲方提出建议，尽量使其设计与未来管理运作相配合；拟定管理部门人员编制及协助甲方招聘及挑选有关骨干人员如部门主管；在国内提供一次为期天的入职培训，导师由乙方资深的管理员工担任，并由乙方从国内或香港办事处调派人手参与培训；协助甲方统筹安排所需物料及设备之采购

9、事宜；在有必要时，协助甲方甄选或向甲方引荐适宜之承判商；就托管物业社区文化的建立提供意见；并配合甲方的市场推行任务，从物业管理方面提供支持；每月次可按需求协商添加或减少派员到工地检视及参与有关之工程会议，并对影响未来物业管理任务的事项提交报告；每月次可按需求协商添加或减少与开展商开会商讨有关物业管理任务的进展情况；根据托管物业情况及物业的特别要求，建议并协助甲方为托管物业购买适宜之保险；对开展商所提出的问题作出回应。托管物业交付运用时及交付运用后交付运用期间，派员到现场协助托管物业的楼宇交收任务，为期天；托管物业交付运用后一个月内，提交一管理评价报告；每月两次可按需求协商添加或减少派员到现场按

10、照既定之效力规范检视物业管理任务，并提交有关检定报告，对托管物业之保安、清洁、绿化等各项任务提供改好心见；对物业交付运用前制定的一系列制度及任务程序进展检讨，并提供修订及改善建议；协助甲方制定物业整体长短期保养修缮方案，包括长久维建筑议、预防性保养方案及改善工程；每月两次可按需求协商添加或减少与甲方或管理公司开会商讨有关物业管理任务的进展情况；从最终用家的角度，检讨楼宇设计和设备，提出有关改好心见，力求托管物业达至高程度之物业管理要求；托管物业交付运用个月后安排一次为期天之在职培训课程，并由乙方调派导师参与培训；按照政府部门有关规定，向甲方或管理公司就成立托管物业业主委员会事项提供建议，假设具

11、备足够条件，协助甲方或管理公司筹备托管物业首届业主委员会；就甲方恳求ISO认证提出乙方过往的阅历及意见；在顾问期间，对开展商所提出的问题作出回应。乙方上述之职责是根据乙方提交的中所列的物业管理公司职责而制定的，惟根据甲乙双方协议，乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供效力，而非以全面管理的方式接纳有关物业管理任务，因此附录一之部分内容作如下调整：乙方不担任托管物业一切机电缺点及脱漏工程的跟进任务，惟可就机电缺点及脱漏工程提供建议：乙方根据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进展评价，并提供改善建议；乙方将按甲方要求及托管物业实践需求协助甲方招聘及甄选各级管理人员，以确保管理公司有一支高质素

12、之管理队伍。内所指的“物业管理公司的职责乃指接纳托管物业的管理公司职责，乙方会就此提供顾问效力予管理公司，以协助其完成附录一内之职责内容。第三章 双方赞同的条款根据上述的职责及以下的条款，甲方赞同聘用乙方，推进托管物业管理任务，乙方情愿接受甲方聘用出任托管物业的物业管理顾问。合约年期此合约自甲、乙双方签署后立刻生效，至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日详细日期双方日后以备忘录方式确定起计后六个月为期满。合约期满前，如双方达成一致协议可再续约，续约期另行商定。 如双方在本合约届满前未达成一致续约协议，及双方并未有违反本合约内第三章第四项的条款，本合约将于合约期的最后一

13、天终止。物业管理顾问酬金略人事甲方赞同乙方不须担任任何甲方所聘有关人事聘用之费用。人事聘用费用包括工资、津贴、资金及其他一切劳保福利及聘请时所需手续费用等均列入管理预算开支。终止合约甲、乙双方赞同根据以下情况可提早天给予对方书面通知终止本合约；a、任何一方严重违反或没有履行本合约内列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计天内未能改善及履行有关条款的职责。b、任何一方遭到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。如因各种无法预见要素导致甲方或乙方无法继续履行本合约，或者由于第三方严重违约而呵斥甲方或乙方无法继续履行本合约，那么另一方仍需针对对方曾经提供效力的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在没有合理

14、的缘由提出一方面之终止合约通知，另一方将保管一切权益，向对方追讨一切由此而引起之法律责任及经济损失。五合约的修正与变卦对本合约的修正与变卦，必需经甲、乙双方协商并签署有效的书面协议才干生效。六适用法律本合约的效能、解释、履行和争议的处理均受中华人民共和国法律的管辖。七争议的处理凡因履行本合约所发生的或与本合约有关的一切争议，双方应尽量经过友好协商加以处理。经过协商不能处理时，应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进展有关之诉讼程序。败诉方须担任有关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中，除双方有争议的正在进展诉讼的部分外，本合约应继续进展。合约中任何一方发出的任何通知或报告须以书面记录，并以挂号信

15、件、电传或图文的方式发出，并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知的方法，应有义务随之以书面信件再行通知。本合约双方地址、电传或图文号码，如有任何改动，须在改动后小时内通知另一方有关之改动。九特别规定在本合约有效期内，如甲方需求在其宣传资料或任何文件中援用乙方公司称号或标志，那么必需同时注明类似由怡和高力物业效力上海广东分公司或怡高物业顾问集团提供物业管理顾问效力的字样，其中物业管理顾问效力中的“顾问两字不可省略。十本合约以正本，共一式三份，甲、乙双方及管理公司各持壹份，均具有同等效能。十一本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立刻开场生效。甲方 ：广东省美的集团股份房

16、产公司 法定代表人/职务 ：签署及盖章公司地址日期见证人乙方 ：怡和高力物业效力上海广东分公司法定代表人/职务签署及盖章公司地址日期见证人住宅质量保证书和住宅运用阐明书略物业运营在小区物业管理的范围内开展多种运营已是当前物业管理的一个重要课题，多种运营的好坏直接影响着管理公司、开展商和宽广业主的贴身利益。思索到美的海岸花园物业管理由于各种要素而不可防止的高本钱与业主的接受才干和市场预期之间的矛盾，灵敏开展多种运营来添加物业管理的收入是一个很好的缓冲方式。因此，他们建议开展商将商业用途物业的运营收入部分或全部划归物业账，以防止由于物业管理的收不抵支而对效力质量的影响。这样既可充分利用物业管理的资

17、源，同时也减轻了业主的负担。他们为小区物业管理制定了多项家政效力、代理代办效力、工程效力的内容，并将停车场、肉菜市场等纳入小区物业管理的运营之内。另外，在对小区的各项效力和运营成熟之后，物业管理公司可以作为一个经济实体走出去开展更广泛的运营和效力，以此为小区和业主谋求更多的利益。比如，他们建议物业管理公司日后谋划的连锁特许运营将是一项很大的运营工程。REAL在对连锁特许运营的谋划上有着较成熟和完善的体系，将连锁特许运营与物业管理相结合也是REAL房地产开发运营的一个创举。连锁特许运营与普通的企业运营管理有非常大的差别，最主要的不同点就是必需思索系统化的作业与规格化的管理。每个门店虽然地点、人员

18、都不一样，但是却要有一致的效力质量，根据国际开展的阅历，有效规划连锁特许运营的制度，就是胜利运作的关键要素。REAL为连锁及特许运营业者进展成套的管理制度规划，内容包括：前置作业战略定位、市场调查 、运营想象和定位 、品牌定位、商品组合与定位 、开店战略 、总部与组织运作第一部分展店作业、商圈调研与开发 、选店和租店要领 、开店管理促销活动管理 、消费者管理与组织第二部分营业规划、培训作业 、门市现场作业管理 、店头绩效评价营收分析 、门市财务管理第三部分制度规划、财务稽核管理 、采购管理 、仓储管理 、清点管理、人事管理 、职工创业入股方法 、职工奖励方法报表分析与管理 、行政管理 、会议系

19、统与管理、公关管理 第四部分加盟规划、加盟招徕 、加盟合同附录关于六区商业用房及地下车库的运营方案商业用房现计划在六区设商业用房间，分别位于幢和幢四房两厅户型，建筑面积.平方米，方案将上述两户型稍进展改造以使其可商住两用，其中商业用房建筑面积约.平方米以实践丈量为准。住宅用房的售价可执行洋房的销售政策，商业用房那么根据市场价钱及小区的情况制定合理销售价钱。须强调一点，业主的运营管理须服从和配合美的海岸花园的物业管理，建议美的海岸花园商业用房的价钱可定在元/平方米，六区商业用房可根据如今六区的销售政策可定在元/平方米左右。但须强调，商业用房的运营范围必需加以限定。地下车库如今六区的地下车库共平方

20、米，可包容辆汽车，现思索到目前住户的汽车拥有率不太高，为提高车库的运用率和处理摩托车的停放问题，可将部分位置用于停放摩托车。由于自行车本身构成危险，以及由于大量停放自行车会大大地加大对车库的管理难度，因此，地上车库不适用于小区自行车的停放，建议在洋房的外围辟一空地建自行车棚。根据周边停车场的收费规范，以及小区地下车库的本钱，建议汽车车位售价为元/平方米，租金为元/月，摩托车车位租金为元/月，摩托车车位将视日后情况逐渐移至地面，以留有足够的车位给汽车。车库车位还须思索整体的销售政策和促进租售的需求，建议汽车车位的售价为元/平方米，租金元/月，摩托车的租金为元/月，未来摩托车车位移至地面车棚后将调

21、整对其的收费。附录年车位租售估算月份出卖数量个出卖单价万元出卖金额万元出租数量个出卖单价元租金总额元总计注：表格内容略。附录：年年会所收支预算表年份营业额费用支出年年年年注：支出部分未含税款。表格内容略附录年美的海岸花园会所收支估算表月份营业额费用支出合计注：表格内容略。美的海岸花园管理公约定义：在本公约中，除文意另有所指而需作另外解释外，以下用语将有以下意义：、“物业是指美的海岸花园内已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附属设备等所占土地的运用权。、“公共地方是指美的海岸花园内不为某一业主单独享有运用的场所，其中包括大门口、楼梯间、楼宇外墙、天台、通道、行人道、绿化区、管理者办事处，以及为业

22、主和住客及访客而设并运用之地方或范围。、“公共设备是指为美的海岸花园公众利益而安装的各种机器、设备、安装、包括供电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电讯系统、公共照明系统、一切供美的海岸花园运用的去水道、沟渠、水道、管道、槽沟及其他设备。以上所列之各类设备亦属公共设备之一部分，但任何只供个别业主或租户运用的设备那么不包括在内。、“会所是指美的海岸花园内俱乐部会所所在之建筑物，和一切相关的文娱、康乐、饮食及其他设备设备。、“单元是指美的海岸花园内各业主拥有房屋一切权的单位。、“开展商或“第一业主是指顺德市美的房产公司。、“业主是指对每个单元拥有或共同拥有房屋一切权的人士，并包括其

23、日后的合法承继人或受让人。、“管理者是指开展商或业主委员会聘用为管理美的海岸花园的管理组织。、“租户和合法运用人是指从业主或开展商处租用或被同意运用有关物业单元的法人或个人。、“管理份额是指各业主分摊并交纳管理费用而分配给各单元的份额，以建筑面积平方米和非建筑面积平方米计算。、“管理费用是指管理者因管理及保养美的海岸花园而引起的一切费用和开支。、“海岸花园是指美的海岸花园。总那么为明确美的海岸花园业主、运用者、管理者及其有关各方在一切权、运用、维修及管理方面的权益和义务，保证海岸花园的正常运用和管理，保证各方的利益，本着权益、责任和公平合理的原那么，特制定本公约。在土地批文、房产买卖合同及房产

24、法例限制和保证下，美的海岸花园各业主完全享有本身所拥有部分的全部权益。但各业主不得擅自更改各单元的运用用途。美的海岸花园的一切业主、管理者及其他有关各方，以及他们的受让人或承继人均须遵守和履行本公约，并受其约束，同时享有本公约赋予各项权益。合法运用人及租户须遵照第二章第十五条，遵守和履行本公约。开展商权益开展商保管及拥有海岸花园的“公共地方的运用权，并有权改换或改动海岸花园外墙和公共地方的颜色，在上述任何部分安装、架设和撤除招牌、广告及其他物件。开展商及其承建商、代理人或其他经答应的人拥有检查、维修海岸花园任何一部分的权益，有权携带一切必要的设备机器及资料进入海岸花园的任何一部分。如有必要，可

25、进入任何单元的内部，但要事先通知有关的业主或运用人紧急情况除外；开展商有权在本公约签署时存在的海岸花园建筑规划及蓝图进展修正，并就此事与政府磋商达成协议，而无须任何其他业主或拥有海岸花园权益的人赞同或同意。但此权益的行驶不得妨碍其他业主运用其所属物业。开展商可在业主委员会成立之前审核和同意海岸花园年度管理费预算。业主委员会成立之前，开展商有权聘任管理公司成为海岸花园的管理者。开展商有权在其以为适宜的情况下，更改海岸花园的称号或其中部分称号和编号。在进展上述更改前，开展商须提早一个月在公告栏上通知各业主和运用人，但无须就此而引起的任何损失向各业主和运用人作出赔偿。开展商有权将海岸花园内尚未售出的

26、任何建筑物或任何单位，指定或更改为公共场所或公用设备，使业主共同运用，而业主须分担其维修保养费用。开展商有权制定和修正会所的运用和管理条例，包括不限于费用、运用人士资历、开放时间等要素。业主的权益和义务业主权益依法享有对本人所拥有物业收益和处分的权益。依法享有合理运用房屋本体和住宅区公用设备、公共地方的权益，但不得妨碍其他业主对公用设备和公共地方的正常运用。有权按有关规定在允许范围内进展装修、维修和改造。有权本人或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其他设备进展合法的维涵养护。有权参与业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批判，可要求业主委员

27、会对物业管理公司的违反本合约或有关规定的行为进展干涉、处分。业主义务如业主将其物业出卖、转让、出租给他人，该业主在出卖、转让、出租合同或协议书签字后天内，须将物业运用变化情况以书面通知管理者，出卖、转让、出租合同或协议中需求求购买人、受让人或承租人接受本公约规定的业主义务，并按广东省物业管理条例及有关法规将本公约作为上述合同的附件，最终对承租人、购买人或受让人有约束力。如此等合同并未将本公约作为其附件，那么前业主须继续履行本公约规定的业主业务。前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用，将不得处分其所属物业。业主违约，管理者将保管其向前业主或新业主追索的权益。各业主在其单元进展任何装修工程前

28、，必需到管理公司办理有关手续，领取装修答应证，并按规定交纳装修保证金不生利息，保证金由装修工程队支付。如进展装修工程的装修工程队违反管理者订立的装修规定或因装修工程引起任何追索、损失或法律责任，管理者可以从该笔款项中扣除管理者以为适宜的款项作为赔偿，如有缺乏，有关业主须赔偿缺乏的金额，该保证金或其剩余款项将在装修工程完成后天内发还给装修工程队。各业主及其承租人、代理人、访客及其他运用者在任何时候均应遵守和履行及其管理者按看管理需求而制定的其他规那么。在未得管理者书面赞同前，各业主不得增建、改动外墙、围墙、围栏、阳台、门窗等影响海岸花园外貌的设置，亦不得改动其颜色。在未得管理者书面赞同前，各业主

29、不得在海岸花园的外墙或其他公共地方安装任何遮蓬、花架、招牌、防盗网防盗网只能在窗户内安装及其他影响海岸花园外貌的任何伸出物和构造，亦不得堵塞任何门窗。私家花园内搭建，也必需经过管理者赞同。海岸花园规划设计时，已为每一单元安排好空调机安装点，在未得管理 者书面赞同前，各业主不得在其他地方安装空调机。在未得管理者书面赞同前，各业主不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进展凿、拆、切割。各业主不得妨碍异产毗连房屋的正常维修如上层楼漏水，给其他住户呵斥影响时，上层住户必需给予配合，否那么，应承当给他人呵斥损害的责任。各业主不得利用花园、走廊、楼梯及其他公共地方晒晾衣物或放置其他物品

30、。在未得管理者书面赞同前，各业主不得变卦或改动其单元的用途和构造，亦不得对公共地方或公共设备作出任何改动、损害。各业主需如期按管理者要求的付款方式，将其单元应缴的管理费及其他费用付给管理者；逾期者，管理者有权按每日加收欠交款金额千分之三的滞纳金。各业主不得在其物业内外存放任何有公害、污染环境及易燃易爆的物品。各业主、承租人及其他运用人不得在海岸花园内豢养家禽、家畜；宠物的豢养须经管理公司同意，如遭到其他业主合理的赞扬和批判或管理者以为有损公众利益的，管理者有权制止其豢养。各业主、承租人及其他运用人不得在公用供电线路、给水或供气管道私自接敷线、管；经过不正当手段运用水、电、气，将清查其法律责任。

31、各业主、承租人及其他运用人不得践踏草地，损坏绿化及其附属设备。各业主不得涂污公共地方或公共效力设备，在未得管理者书面赞同前，各业主不得张贴通告、广告或其他物件于海岸花园围墙内外、公共地方、公共效力设备及其他地方。进入海岸花园的车辆必需按指定地点停放，在指定地点外停入任何车辆包括摩托车、自行车等，管理者有权将车拖走，并要车主交纳一定的费用。管理者的权益和责任在不抵触第一业主及其权益转让人的权益下，管理者有完全之授权做一切海岸花园有效管理和维护所必需做的事情，并为些担任，其中包括但不限于以下事项：管理维持海岸花园的公众平安、公共次序、公共卫生、公用场所、公用设备及其公用水电、环保、绿化、照明和其他

32、关系海岸花园的全体事情。制定海岸花园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应担任和支付的管理费。在合理情况和不蓄意呵斥对业主滋扰的情况下，可进入海岸花园任何部分包括业主物业进展检查及维修，以确保海岸花园构造、公共场所和公用设备的良好运作；但在紧急情况下可酌情另作处置。在不抵触本公约的规定下，采取其他措施使海岸花园得到妥善的管理和维修，以坚持海岸花园及其每部分处于良好、清洁、平安的形状。改换维修公共地方中损坏的设备及破损的公用设备，坚持一切公共效力设备及公共地方处于良好形状。坚持海岸花园及其一切部分业主所属单元除外清洁、卫生、干净，并将渣滓清理，保证渣滓搜集设备处于良好的任务形状。防止一切公

33、共地方堵塞，并在堵塞时及时去除。对海岸花园一切下水道、水管或其他管道进展定期维护、清理，使其坚持畅通。清理任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，并向有关业主收取因清理而引起的费用。安排保养海岸花园内消防设备并使之符合政府有关法律、法规要求。维护并改良一切公共效力设备及效力质量，使海岸花园各业主更有效地运用海岸花园。防止任何人未经管理者书面赞同或违反本公约的规定，占用、变卦、损害公共地方、公用设备。按本公约规定并收取一切海岸花园业主应付之款项，支付一切因海岸花园管理及维护而产生的应付款项。监视各业主遵守及履行本公约条款方法：管理者可将违约业主及运用人的姓名连同违约情节在海岸花园公告栏公布。书面通

34、知违约业主纠正错误，并在通知后天期满而该业主仍未纠正错误时，对违约业主之单元采取相应的行动。如属紧急情况，可不用书面通知。经过民事诉讼业主追索本公约规定业主须交付的任何款项及管理者以为适宜的行为，诉讼所发生的费用由管理账垫付，待诉讼终了后由败诉方承当。采取一切措施包括提起诉讼制止各业主违反、不遵守或不履行本公约规定的行为。管理者有权制定、修正海岸花园管理公约及其他管理规那么。以上规那么修正后，将张贴于海岸花园的告示栏。管理者及其雇员在以下情况下无需对业主及其运用人担任：除因管理者的蓄意违法行为，管理者无须向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人的不便和损失担任。因以下缘由呵斥效力中断，可免

35、责任：因任何设备，安装必要之维修及保养；台风、水灾、地震或其他不可抗力损害和消灭；无法防止的燃料、资料、水、电或劳力短缺；管理者的紧急避险行为；管理者所无法控制的其他一切缘由。管理费各业主需于每月的日日前预先在管理者指定的银行存足应缴的款项。首期管理费从开展商发出的入伙通知书之日起两个月后开场收取。根据以获开展商或业主委员会同意之预算，管理者可从海岸花园管理账户中支付有关管理海岸花园的一切费用。上述所提及的支付费用包括但不限于：公用水电费；公共地方、公用设备的日常维修保养；环境卫生清洁、清洁工具资料费、渣滓清运费及灭四害费；保安管理、保安器材购置及保养费用；绿化保养；节日装饰；行政办公费用；购

36、置及租赁一切必需的机械、器材及车辆等支出。管理者报酬；管理人员、保安、清洁工、维修工、花匠、及其他员工服装、薪酬和福利；公共财富保险；税费；机电折旧费用；法律诉讼费用；其他应付的费用。业主大会及业主委员会业主大会管理者在海岸花园交付运用且入住率到达%以上时组织及召开海岸花园业主大会，选举产生业主委员会；业主委员会成立后，业主大会由业主委员会担任召集，每年至少召开一次业主大会。以下规定适用于业主大会：经持有%以上投票权的业主提议，可以暂时召开业主大会，业主委员会在接到提议后日内该当召开暂时业主大会。业主大会每次召开至少提早日通知，列明开会时间、地点及讨论事项。召开业主大会该当有过半数以上投票权的

37、业主或业主授权的代理人出席，业主大会的决议要有过半数以上投票权的业主赞同才干经过；如投票时投票数一样，那么大会主席可投决议性的一票；表决可采取书面投票或其他方式进展，决议经过后应予以公布。大会投票实行住宅房屋一户一票制，建筑面积平方米以上的非住宅房屋，每平方米建筑面积为一票，建筑面积平方米以下的非住宅房屋，以其产权证为一票。业主可亲身或派代表投票，委托代表的文件须于开会前二日交予业主委员会第一次业主大会交管理者。业主大会的召开，每年不应少于一次，第一次业主大会，可由管理公司召开。业主委员会业主委员会委员应由业主担任，业主委员会委员应不少于人，业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在业主委员会内

38、选举产生。业主委员会有权聘任管理者及监视管理者履行本公约和委托合同规定的职责。业主委员会有如下职责：召集和主持业主大会，报告管理任务的进展。修订业主公约，提交业主大会经过。监视业主公约的实施。听取业主及运用人的意见，监视管理公司的表现。安排公开招标，选用适宜的维护承判商。业主委员会的组织及其权益可根据政府有关之法规。本公约签字后生效。叁方各执壹份以便于遵守。开展商：顺德市美的房产公司 业主签章：代表签章： 地址： ：年 月 日 年 月 日管理者：美的物业管理公司代表签章：年 月 日美的海岸花园二次营销美的海岸花园的品牌战略美的海岸花园秉承美的集团声誉卓著的品牌笼统，努力于房地产业也要卓有建树。

39、本着“务虚、科学、勤劳、效率的开发原那么进展房地产工程的品牌战略的实施。美的品牌的丰富和延伸“美的作为家电行业的巨子，其商标也被确认中国著名商标，其品牌价值高达多亿，有着声誉卓著的品牌笼统。美的海岸花园作为美的集团所开发的高尚住宅社区，由于一开场就在较高的平台上进展科学规范的操作，加之全程营销的合理导入，使得工程第一期商品住宅万平方米，一面世就在一个月内售罄，这就使得美的品牌在房地产业得到恰到益处的丰富和延伸。美的海岸花园品牌维护美的海岸花园首期商品住宅，着重在三方面做出努力：经过整合营销战略不断地提高本身的中心竞争实力；设计出一整套企业笼统识别系统，经过媒体进展方式多样的深度宣传；狠抓物业管

40、理综合质量这个品牌维护的关键所在，在规划设计、开发建立、物业管理等各个阶段都将消费者的需求放在首位，时时处处为消费者着想，努力营造出一个优美、温馨、平安、方便的居住环境。美的海岸花园可继续开展阶段开发之间的关系美的海岸花园将整个工程万平方米的面积分作为三个阶段开发。 第一期：开发工程中部三、五、六三区即云海苑、天海苑别墅区、海星居洋房区以及会所及部分公建配套设备。 第二期：开发地块西部的七、八、九区万余平方米商品房，十二区宿舍楼含菜市场，华师大附小美的小学区、河堤公园也同时开发。第三期：为工程尾声工程，开发临广珠路的一、二、四区假设二期销售顺利而且集团公司主营业务形状好，工程应尽能够加快，将后

41、两期融为一体运作。之所以分为战略三阶段，是基于开发阶段的关系思索。首期开发近万平方米的规模，足可以产生工程品牌的影响力，提高整体的知名度。从市场的接受情况来说，万平方米的建筑面积，可以直接面对目的客户群对工程的购买要求，能从整体上试探市场对工程的反响，为后续开发提供市场的反响信息，从而使第二期的开发更贴近市场。从时间上更是紧紧相扣，层层递进，既表达工程的延续性又能充分利用好资源。另外，规模开发灵敏高效的营销战略的实施，是缩短工程开发周期、降低本钱的关键。二、三期的开发巧妙互动与合理衔接将是工程胜利运作的关键。工程及公司的可继续开展战略工程的开发阶段上看，首期开发是后续开发的根底，开发一区，成熟

42、一片，首期销售促进第二期的开发。美的海岸花园在规划设计表达了可继续开展的设计思想：建立了半地下停车场车位，按年不落后的要求来设计；在住宅智能化上，充分思索到功能预设的超前设计。美的海岸花园是美的房产公司胜利地开发了十几万平方米的美的新村后的又一开发力作，公司秉承不断开发、务虚运营的思想进展专业的运作，还在广州、深圳运营商业物业，公司在可继续开展的道路上已迈出坚实的步伐。美的海岸花园的胜利开发，对美的集团公司来说盘活了一笔存量资产，培育了一个新的产业，更培育了一批懂得理睬运营的房地产的专业人士。第三部分 软性新闻引论软性新闻的价值曾一度被人们所忽略，但随着中国经济的开展，市场化进程的加快，媒介宣

43、传在经济开展中的位置和作用日益突出，宣传手法也呈现多元化开展趋势，软性新闻的价值愈来愈被人们所发现和注重，在商业宣传活动中，相比单纯的平面许，软性新闻可以说是“物美价廉，它既具有新闻的及时性、准确性、可靠性，又具有经济、适用、巧妙、见效快等特点，往往能在特定的时期、特定的地点，对特定的工程，起到特定的效果和作用，在许多商业性宣传活动中被越来越多的商家所采用，屡见奇效。瑞尔特人在工程营销实战的过程中，充分认识到软性新闻所蕴涵的宏大价值，在软性新闻的运用方面作了有益的尝试和探求，从主题的选材、构思到文稿的撰写、发布，都做到了精心组织、仔细实施。这些软性新闻稿的发布，对扩展工程知名度与佳誉度，促进工

44、程销售发扬了重要作用，获得了较佳的宣传效果。以下是瑞尔特人在美的海岸花园营销实施过程中组织的软性新闻文章，现部分刊录出来，以供业内自创。软性新闻集锦美的海岸花园填沙工程已启动位于美的工业城和顺德水道间的美的海岸花园房地产工程经过美的房地产公司历时半年多的市场调查和充分预备，月份已由市政府经过立项审批，并报市规划国土局和水电局审批总体规划设计方案。目前工地清场任务和填沙工程施工正在紧张有序地进展。录自年月日第一版美的万科房地产协作签约月日，美的集团房地产公司与深圳万科集团就“美的海岸花园房地产工程的全程谋划运用举行了盛大的签字仪式。根据协议，将由万科对“美的海岸花园进展全程谋划，系统地全面规划推

45、行美的海岸花园。美的海岸花园位于顺德市北滘南部，广珠路三洪奇大桥的西侧，占地面积亩，方案建立高雅的多层住宅和别墅。万科集团在房地产工程谋划投资分析、建筑规划设计、营销推行、平面设计等方面有丰富的阅历，在国内同行业中享有较高的声誉。美的此次与万科的协作，将借助万科十多年积累的房地产阅历，消费出优质、精致的名牌房地产产品，努力把房地产业培育成为美的新的经济增长点。录自年月日第一版宏观向好 商机无限当前房地产业市场分析与展望房地产是国民经济的重要根底产业，将成为我国新的经济增长点，并且可以带动许多相关产业的蓬勃开展。然而由于种种缘由，我国房地产业虽起步时间不长，却已曲折起浮数次，今后市场走势如何不断

46、是经济界人士、企业投资管理者与消费者非常关怀的问题。现对房地产市场作一下研讨分析，以把握其根本特征和总体趋势，并为开发商进言对策。一、房地产市场现状与市场潜在需求一目前居民对住宅潜在需求宏大我国年人均居住面积为.米，与兴隆国家相比还有很大差距；全国约有万户居民的面积低于平方米的规范线。这些都阐明房地产市场存在宏大的潜在需求。与此同时，居民储蓄存款已达.万亿元左右，加上居民手中的现金和债券、股票，我国国民个人金融资产约有万亿元，约占年国内消费总值的%，居民手中的现金和资本之多，与商品房大量积压构成剧烈反差。二目前房地产市场的现状年全国房地产业景气指数程度继续上扬，升势强劲。上半年“国房景气指数值

47、达.点，比去年同期添加.点。但商品房产品构造不合理，价钱上涨速度过快，房地产买卖市场次序较为混乱等现状依然较为突出。市场总体表现仍是供大于求，并且地域优劣差距悬殊。二、房地产业开展有强大的政策利好支持一是国民经济新的增长点之一房地产业是作为运营主体的房地产开发商对作为运营客体的房屋和土地进展综合开发和管理的第三产业，是宏观经济开展的支柱性、先导性和根底性产业。据国家有权威部门计算，我国住宅建立的诱发系数为.，即住宅建立每投入万元，相关部门产出.万元。这是从刺激投资需求的角度来分析这一行业的作用。而从消费需求看，政府强调必需把住宅建立成为国民经济新的增长点，不仅会刺激对房子的消费而且会带动对配套

48、消费品的购买。当这种消费普及到%时，就会构成一种群众效应，购房消费热的构成又会带动起整个经济的启动。二受害于住房制度改革据有关部门统计，住房制度的改革将使我国每年新增住房的需求量坚持在万万平方米之间。住房制度改革至少可以使我国商品房销售面积以每年%的比例增长。三银行资金和按揭制度的支持最近，央行公布一系列支持住房改革和促进商品房销售的金融配套措施，主要有：年房地产开发建立投资规模加大，将达亿元；年全国住房贷款规模将达亿元；允许一切商业银行所在城市对一切普通商品房兴办个人住房抵押担保贷款，同时延伸贷款年限。还有，五次幅度不是很大的降息已足以提示擅长把存款作为第一理财手段的中国城乡居民思索，把钱存

49、在银行能否最适宜？三、商品房市场开展趋势分析一市场容量继续迅速扩展年，我国城市化程度为%，扫城市化普通规律，城市化程度小于%时，城市化速度缓慢。%之间是加速开展时期，%以上速度又趋缓慢。目前，我国正处在城市化加速时期，大量的乡村人口潮水般涌向城镇，构成了城镇商品房潜在的需求大军。另外，余万房危房的主人在未来一段时间内也面临着购买新房的问题。由此可见，商品房的需求正在逐渐扩展。二开发商投资行为渐趋理性经过近几年房地产血与火的洗礼，开发商已变得更加成熟和理性。开发商非常注重投资开发与销售的有效衔接，矫正去“供应发明需求的观念为“消费者为中心的运营理念。三市场不断集中，规模效益日显国家产业政策明确指

50、出，在国民经济五大支柱产业中，住宅建立业将获得优先开展的时机。国家将大扶持房地产开发企业集团，加强大型房地产企业在住宅建立中的主力军作用，并促使这些企业转变运营开发思绪，从粗放运营、分散消费的建立方式向一致规划、合理规划、配套建立的集约型、规模经济的建立方式转变。另外，市场竞争也促使市场份额不断向优势企业集中，向名牌企业集中。竞争迫使房地产企业加强本身的规模和实力，运用资本运营手段，壮大本人，扩展市场竞争才干。在这一过程中，一些实力小、运营差的企业将破产倒闭或被迫退出房地产开发领域。四居民支付才干大大提高一方面，随着经济的开展，我国居民的可支配收入将稳步提高，有力推进着商品房朝产业化方开展。另

51、一方面，我国“分房货币化的改革势不可挡，单位用公款购房分配给职工的做法逐渐被取消，同时，普通工薪阶层的货币收入大幅度提高。这既可以激发购买商品房的积极性，又可以消除公款购房对房价上涨的推进力。四、房地产企业的对策一要丢掉一切梦想，走向市场，不断加强对市场的顺应才干。二要仔细进展市场调查和可行性研讨，选择好投资工程。三要针对不同需求对象，开发出适销对路的房地产产品。要针对本人的目的客户群，下功夫规划好工程，适度完善配套。四留意商品房营销。五采用新资料、新产品、新技术，推进住宅产业的现代化，为社会提供价钱合理、功能齐全、质量上乘的商品住宅。六注重园林环艺，塑造社区生活文化。七注重物业管理，经过扎扎

52、实实的管理措施和效力内容，确保业主物业保值、升值、确保业主生活方便、温馨。八全面提高企业开发运营程度，促进开发效益的提高。综上所述，可以说中国房地产业正处于一个转型调整期。从开展来看，房地产市场宏观向好，潜力宏大，充溢商机。录自年月日第四版年月日第二版房地产投资决窍房地产的预售价钱评价，是房地产投资决策的关键。而预售价的评价，关键又在于对房产所在地域开发潜力的评价。一、该地域经济开展速度如何经济开展速度快，对物业的需求量大；反之就小。这是房地产投资决策最重要的参考数。二、该地域经济构造的演化态势如何在第三产业开展速度快的地域，对商贸金融用房的需求量大，而第一、第二产业开展快的地域，以工业用房需

53、求量大，同时对住宅房需求量也大。人口流量如何这是丈量房地产市场需求的决议性要素。四、该地域环境如何环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境维护等。环境好阐明开发潜力大，反之那么小。五、产品质量优劣如何房地产产品的优劣影响增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品设计与消费习惯、产品价钱与消费购买力之间的协调关系。六、法规变化如何当地政府有关建立法规的变化直接影响房地产的开发潜力，当地城市规划也直接影响该地域房地产的开发潜力。录自年月日第四版工程谋划房地产胜利的关键房地产开发工程谋划是龙头，应防止在不适当的时机，不适当的地点，建不适当的物业。没有好的工程谋划，开发愈多

54、，物业空置积压愈多，开发商包袱愈重。反之，房地产工程谋划得好，即使碰上经济不景气，仍能获得良好的销售业绩，如碧桂园、东城花园等工程谋划就比较胜利。工程谋划首先要明确好的开发工程，不同的工程有不同的报答率，风险越大，报答率越高，必需综合思索经济、社会运营情况专长和经济实力，来确定开发工程。一、确定详细位置不同工程对地理位置的要求不尽一样，住宅要求环境优美，社区配套齐全，写字楼要求在闹市区，商场要选择交通便利、客流量大的地方。必需了解工程用地与当地政府的城市规划能否相符，以及附近类似的工程的数量和运营情况等，作为选择的参考。二、选择好投资时机房地产业随经济开展呈现周期性动摇，有高潮也有低谷。在房地

55、产低潮时进入，本钱最低，竞争对手少，可供选择的工程多，风险较小，能获取较高的报答率。三、准确市场定位在调查了解市场需求现状，消费者需求偏好的根底上，细分市场作为企业开发目的，开掘出某方面优于其他人的工程，以顺应市场不同需求。如深圳地王商业大厦作为当时全国最高建筑和深圳的标志，虽价钱昂贵，但由于外观宏伟、装修奢华，成为实力和身份的意味，因此吸引了国内外众多一流企业，在当时房地产低迷的情况下，仍获得了不俗的业绩。四、确定营销原那么营销任务是一项非常专业的任务，需求营销机构与营销人员对物业市场和购买者的心思和需求、不同的营销方式和手段有相当的认识，是房地产工程运作的关键环节。营销队伍应在本身为主，中

56、介为辅，确定好营销的目的客户，确立物业的市场定位、设计与包装，确定物业的价钱定位和配套的付款方式，选择好广告媒体和方式。面对变幻莫测的房地产市场，只需房地产企业能审时度势，抓住时机，搞好工程谋划，选定与本企业最相顺应、销售潜力最大、获得最丰的那部分市场作为竞争目的，并采取相应的营销战略和灵敏的运营方式，就能在竞争中取胜，发明出良好的社会和经济效益。录自年月日第四版永远的五月花美的海岸花园工程标志确立早在今年春天，伴随着美的海岸花园立项开发进度的加快，美的房地产公司运营谋划部会同美的工业设计中心平面设计组、万科国企公司设计部就已开场着手有关工程标志的设计任务。美的海岸花园，英文意译为May Fl

57、ower Garden五月花花园。五月花号，是胜利登陆美洲的第一艘船。五月花花园，意味着胜利者之家园。美的海岸花园的英文名是美的房地产公司朱曙东副总经理意译，征求了中山大学几位教授、外籍教师和集团内部有关人士的意见而最后确定的。英文名寓意深化，蕴含并提升了花园工程的文化档次。经过一段时期的酝酿设计，三方共设计出三十多个方案。上海的史亦群小姐的设计方案脱颖而出。工业设计中心完成了美的海岸花园工程标志的整套VI设计。标志以“May Flower Garden起头的字母，也恰好是“美的品牌“Midea起头字母“M共五个组成五月花形，花瓣围出一个海星图案。采用明丽的颜色过渡组合成花瓣，升展于云丛之上，

58、独创了美的海岸花园工程在房地产界开发工程中的新颖视觉笼统；表现了美的海岸花园大型住宅小区的质量；表达了现代胜利人士追求高尚，享用绿色自然的生活倾向。标志也深化反映出美的海岸花园对生活住宅概念的高视点及不同凡响。标志构成较特殊，好像一幅浓缩的风景画。颜色明朗，适宜海岸花园住宅特点，紧扣May Flower Garden称号的五月花形与海星图案相融，突出了“花、海、美的主题，到达了设计意念与笼统感观的完美一致。录自年月日第四版年月日第四版美的海岸花园工程汇报会召开为加快美的海岸花园工程拓展力度，北滘镇委、镇政府主要指点、集团董事局主席、总裁何享健于年月日下午在集团董事局会议室听取了美的房产公司关于

59、美的海岸花园的工程汇报。美的海岸花园工程于元月日已获集团董事局同意立项。根据市场需求，房产公司与万科集团协作，进一步伐整规划，于近期完成了以洋房为主、别墅为辅，表达欧陆建筑风格的大型高尚社区的规划方案，并完成了预算调整方案。会上，房产公司总经理郭桂棠就工程总体谋划过程、规划方案、工程特征、开发进度、市场定位、推行战略和财务预算等作了详细的汇报，并向指点提出工程推进中存在的问题。顺德市委常委、北滘镇委书记邓伟根充分一定了工程开发是“小都会城市开展的需求，是市场的需求，是美的资产重组的需求，是工业园配套开展的需求。他要求加快开发的进度，要做好环境园林建立，有效降低本钱，使工程表达“河港花园特征，要

60、注重本身在工程进度和设计等方面的困难。他鼓励开发商一定要把工程做胜利，到达社会效益双丰收。镇长周志坤结合房地产投资运作的特点，从宏观角度，以专业目光，深化地分析了工程相关问题，为工程开展提出了很好的指点性意见。镇指点以为美的房产公司对工程的市场定位准确，新调整的规划比以往更成熟。何享健总裁以为此次汇报全面、仔细、充实。何总裁要求房产公司下步任务要更为细致，要仔细思索镇指点提出的问题，要加快进度，大胆开发，按市场运转规律落实好各个环节，控制好本钱，配置好人才架构，理顺业务流程，健全管理制度，何总裁强调要开发好这个工程，把房地产培育成为美的重要产业。何总置信美的一定能做好房地产。参与这次汇报会的人