房地产营销作业

1、.：.；目录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 一、工程简述： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、房地产的环境分析： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、经济环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、政策环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 成都初次规范住宅阳台进深 叫停“买房送面积 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 成都正式实施预售商品房“网上明示制度 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

2、oc 国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控任务有关问题的通知 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 成都规划管理局：住宅层高不应大于.米 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、目的客户群的特征 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、消费者分析心思分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、环境规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、高绿化率 PAGEREF _To

3、c h HYPERLINK l _Toc 、小区及其周围的配套设备 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、住宅层高的影响 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、消费者对物业管理的要求 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、营销及产品战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、媒介战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 引入期的战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 生长期的战略 PAGEREF _Toc h HY

4、PERLINK l _Toc 、高档期的战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、尾盘期的战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八、媒体分析及选择 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 平面媒体 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 电视媒体 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、 户外媒体 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、广播媒体 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、其他广告战略

5、PAGEREF _Toc h “十里香城营销谋划一、工程简述： 、工程称号：十里香城、地理位置：成华区二仙桥十里店华都时代酒店对面上城国际旁、占地面积：亩.平米、建筑面积：.平方米、容积率：.、绿化率：.%、车位数：个、土地用途：住宅小区/底楼小型商业除餐饮业、周围配套设备学校：成都华林小学、成都理工大学、南华实验中学等综合商场：红旗连锁、福星超市、SM广场、国美电器、苏宁电器、永乐电器、家乐福、沃尔玛等酒店：怡东国际大酒店、华都时代大酒店邮局：跳蹬河邮电所/成都理工大学邮局银行：建立银行/工商银行/成都农商银行，农业银行ATM等医院: 成华区社保定点医院/成都国美医院/成都理工大学医院其他：

6、中国电信营业厅、挪动营业厅、联通营业厅、理工大学农贸市场 交通情况：十里店公交站，交通非常便利；接近成南高速；路、路、 路、路、路、路、路、路、路公交线路可直达，公共交通贯穿了城市的东西南北各个主要方向，交统统达度高。二、房地产的环境分析： 、经济环境今年以来，成都市继续贯彻落实中央扩展内需的方针政策，充分抓住国内经济上升向好势头进一步开展的有利机遇，积极推进“扩展开放年的各项任务，经济增长呈现快速上升的运转态势。据初步核算，一季度全市实现地域消费总值.亿元，同比增长.，创近年来的最高增速，实现了良好开局。GDP增速比上年同期提高个百分点。第一产业添加值.亿元，增长.%；第二产业添加值.亿元，

7、增长.%，其中工业添加值.亿元，增长.%；第三产业添加值.亿元，增长.%。城乡居民收入稳步添加。一季度，城市居民人均可支配收入元，增长.%；农民人均现金收入元，增长.%。此外，一季度，市市场物价稳定、金融平稳运转。居民消费价钱指数(CPI)同比上涨.%，其中食品类价钱上涨.%。全市工业品出厂价钱PPI上涨.%，原资料、燃料、动力购进价钱上涨.%；月末全市金融机构存款余额.亿元，增长.%，其中城乡居民储蓄存款余额.亿元，增长.%；金融机构贷款余额.亿元，增长.%。、政策环境成都初次规范住宅阳台进深 叫停“买房送面积成都市规划管理局下发了关于对中容积率、建筑面积等目的的补充解释，该解释中制定的举措

8、将于月日开场正式实施，有效期为两年。该解释初次明确了四个硬目的办公建筑层高不大于.米、商业用房层高不大于.米、住宅阳台进深不应大于.米、地下室顶板面不高于室外地坪米。据悉这些硬目的都是为了规范成都房地产市场容积率，防止开发商经过“可变户型变相添加房屋面积。成都正式实施预售商品房“网上明示制度为了提高商品房销售透明度，促进房地产市场平稳开展，成都市出台新规定，从今年月份起，一切预售商品房的详细信息都将在网上进展明示，杜绝开发商经过“捂盘惜售制造房市买卖紧张气氛，迫使开发商与“控销说再见。国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控任务有关问题的通知 -主要内容：、进一步落实地方政府责任；、加大保证

9、性安居工程建立力度；、加强税收征管；、强化差别化住房信贷政策；、严厉住房用地供应管理；、合理引导住房需求；、落实住房保证和稳定房价任务的约谈问责机制影响：该政策阐明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳安康开展有较大作用，对处理城镇居民住房问题有积极的意义。成都规划管理局：住宅层高不应大于.米成都市规划管理局下发了关于对中容积率、建筑面积等目的的补充解释，对以上专业名词做出了明确解释。该解释自年月日起施行，有效期为两年。 该规定，住宅建筑层高不应大于.米，办公建筑、酒店建筑层高不宜大于.米，商业用房层高那么不宜大于.米，而仓储、工业厂房等建筑物层高不宜大于米。每套住宅阳台的程度投影

10、面积不大于该套住宅套型建筑面积的%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台程度投影面积不大于该层建筑面积的%。阳台进深不应大于.米。飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于.米，且凸出外墙宽度不得大于.米。三、SWOT分析S优势人文气氛：成都理工大学对面和近南华实验中学等，人文底蕴丰厚升值潜力：公交汽车站旁，升值潜力大。交通优势：工程三面环路，加之汽车站旁，交通极其便利 W优势地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布遭到限制周边环境：临近马路噪音影响、周边绿化较少。T要挟点周边其他楼盘：天空城，上城国际等未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争猛烈宏观政策：国家继续实行强硬的限购政策，压制了投资房地产的兴趣。O时机点

11、刚性需求：成都市房屋刚性需求依然较大配套完善：工程附近建有学校及大量商业配套，充分满足相关需求总结：工程的优势大于优势，时机大于要挟。具有较优良的开展潜质。四、目的客户群的特征目的客户群行为方式特征描画户籍特征外地人：本地 = %：%年龄特征：岁，处于事业的上升期，购买才干最强的年龄阶段家庭生命周期特征：已婚，大多数有小孩，家庭构造根本定型，家庭消费方式以家庭享用为中心的“享用消费型为主经济才干特征：家庭最低月收入 元/月以上，有一定积存和投资接受教育特征：大专-本科为主，大都受过良好的高等教育。职业职位特征：私营企业主、企业决策层、政府官员、本地人农民市民、职业经理人金领、高级技术人员律师会

12、计师建筑师、高级白领、个体工商户、小业主本地的收租户置业性质特征：大部分为刚性需求购房购买动机：自住，极少投资购买时最看重的要素：按重要性排序主题概念生活方式的引导，身份感环境特征价钱建筑、产品特征管理、效力配套设备购买心思特征：注重环境、安康与居住质量，追求温馨、有档次的生活，懂得区分什么是好的产品和有档次生活方式，社会优越感强，注重社会尊重和文化，注重群体气氛认同。五、消费者分析心思分析、环境规划。各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气味，特别要留意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，颜色要协调，风格要跟上潮流；绝大多数消费者倾向于入

13、住全封锁式的小区；、高绿化率。几乎一切的消费者以为高绿化率是非常必要的，由此看来，如今消费者对住宅环境的要求曾经越来越高；、小区及其周围的配套设备。根本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；、住宅层高的影响。%的消费者选择多层住宅，由于多层住宅的价钱相对高层住宅廉价。而且以后的管理费用也相对较低。、消费者对物业管理的要求提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特征效力如家政、订购车票、托儿、托老效力等物业公司应与小区内住户添加联络，加强沟通六、营销及产品战略工程称号十里香城工程地址十里店总占地面积亩总建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米绿地率.%容

14、积率.建筑密度.公摊系数%-；楼间距-层高-.户型区间-装修规范毛坯价钱区间总户数停车位:.销售均价爱心安居方案起价价差层差：- 元景观差： 元付款方式及优惠方法爱心安居方案 起： 凭拆迁户身份证明，优惠 %；七日内签约优惠 %；一次性付款%；凭拆迁户身份证明到现场获 元 套特惠房，平方米以下 优惠，平米以上 元优惠。开盘时间 年 月日交房时间-工程本身配套游泳池、老年活动场所、儿童活动场所工程周边配套学校：成都理工大学、成都市南华实验学校、成都华联小学等医院：成都理工大学医院、新华医院银行：农行、工行、建行、中行商场超市：红旗连锁，福星超市、北京华联、SM 城市广场、家乐福农贸市场：崔家店农

15、贸市场、万年场农贸工程公共交路、路、路路、路、路、路、路、路公交线路可直达营销推行主题定位：温馨生活、温馨之家中心卖点：国际巨匠之笔，城市复合型社区，配套齐备.媒介组合：报媒+电视+站台客源特征区域：成都本地占%，外省、二级城市的共占 %年龄：-购房要求：价钱、区域成熟度、景观、环境等.面积区间户型空间构造-二室二厅一卫平层-三室二厅二卫平层-三室二厅二卫平层三室二厅二卫平层三室二厅二卫平层七、媒介战略、 引入期的战略一切制造类的设计和制造、工地围墙和户外看板等销售任务的预备。、 生长期的战略 以报纸广告为主，预告楼盘进展内部认购的日期及作前期笼统宣传； 约请报社、电视台、电台的新闻记者发布软

16、性新闻，配合硬性广告笼统宣传；针对既有的目的客户和潜在客户寄发DM广告。、高档期的战略以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来构成剧烈的宣传攻势，添加与目的客户的接触频次在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作方式即时宣传销售情况，以构成一种新闻热点适当运用户外媒体，以坚持宣传的耐久性定期检讨既定的媒介战略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与改换他们的媒介组合、尾盘期的战略根据前期销售情况及客户反响意见，对广通知求及表现方式作出调整，继续以报纸广告为主的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪效力，发掘潜在客户 媒体新闻炒作，作销售辅助 八、媒体分析及选

17、择 、 平面媒体，是成都影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。建议作为此次宣传的主要平面媒体。、 电视媒体成都电视台，公交挪动电视，它们在成都地域影响大，收视率高。能将信息更笼统、生动地传达至目的消费者。在成都电视台投放广告宣传片。时间在开盘前后一个月，时段是在晚点左右。、 户外媒体户外媒体在成都的这种规模大、人口流向集中的城市具有宏大的影响。从开工到封盘在施工外围树立D效果图，开盘前一个月树立大型户外广告牌。车体广告选择路，路，路。 、广播媒体 成都交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但本钱底。作为长期、高容量信息投放方式。、其他广告战略楼书，DM手册，企业笼统画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。以报纸媒体为例：广告时间媒体版面尺寸大小推行主题主要内容诉求点-成都商报-*整版优越无限 等待有限工程推行-华西都市报C *整半版优越无限 等待有限工程推行-成都商报*整半版月 日正式