商品房买卖合同网签备案能否单方面撤销

1、商品房买卖合同网签备案能否单方面撤销?网签备案对于保护购房人权益.防止开发商一房二卖有重要意义。众所周知，购房需办理网签备案，当双方交易失败.合同协商一致解除的情况下，双方可以共同向网签备案机关申请撤销网签备案。但是，大局部的购房者甚至不少开发商都不清楚，不经对方同意也可以撤销网签备案，而且是合法地撤销。-1 -应用场景现实生活中的应用场景举例如下：案例一：张三和李四是夫妻，现张三起诉李四要离婚。诉讼中，张三说位于某小 区的房屋属于夫妻共同财产，已经办理了网签，要求分割。李四却说，这套房子 是我父母赠与给我的，我办网签的时候想不到张三会跟我离婚，就叫张三跟我一 起去办理了网签手续，网签系统里确

2、实有张三的名字。李四如何保住这套房子并 顺利办理产权登记？案例二：王五挂靠甲公司开发了一个楼盘工程，其中就工程当中数千平米商业用 房与乙公司签订了房产转让协议，约定将该商业用房出售给乙公司，王五负 责协调甲公司与乙公司指定的丙公司签订商品房买卖合同并办理产权过户手 续，乙公司负责向王五支付购房款。甲公司按照王五的意思在网签备案系统录入相关交易信息后，网签系统生成备案 码。乙公司却始终未按合同约定向王五支付购房款。王五要求乙、丙二公司配合 撤销网签，丙公司拒不配合，相反起诉甲公司要求其交房并办理产权过户。王五 如何维权？（本案实际情形比上述描述要复杂得多，此处举例时略去局部环节） 这两个案例,都

3、与网签备案有关。第一个案例，即使这套房子因尚未办理产权登 记等原因，在离婚诉讼中免于被分割，但如果张三坚持认为其与己有关，李四想 要将产权办理在自己名下确实也很有些难度。第二个案例，在丙公司拒不配合的 情况下，王五或者甲公司想要撤销相应的网签备案，也需费些周折。但假设不经对方同意就能够合法撤销网签备案，问题或可迎刃而解。-2网签备案的性质房屋买卖合同网签备案制度源起中华人民共和国城市房地产管理法。1995 年1月1日起施行的城市房地产管理法第四十四条第二款规定，商品房预 售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土 地管理部门登记备案。该款规定为商品房预售人即房地产开发

4、商设置了将预售合 同报行政机关登记备案的义务，同时赋予县级以上人民政府房产管理部门和土地 管理部门对商品房预售合同进行登记备案的行政管理职权。彼时尚为线下备案。2010年1月7日，国务院办公厅印发关于促进房地产市场平稳健康开展的通知（国办发2010 4号），要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度。此时网签备案才全面推开。至2020年03月26日，住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能 的意见（建房规20204号）之附件房屋网签备案业务操作规范2.1算是给网签备案下了个定义，明确：房屋买卖合同网签备案是买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同

5、并进行备案的事项，是房屋交易的重要环节。加7PBom . ainm中华人民共和国住房和城乡建设部 Mrvatry of Houwg E UrtMrvRural OewAopment of rw Peopb b RepubAc of Chra*40Q 页 3 vw 团 ”54i Eea夕 0 : 0000BIWZ0X）O01141 Ml *气AN ： 0.人丽Cfl*inms或文H 皿（MH辞文IM ： （UMMBO. vmMOHnttWX 0:文 BWC 12020） 41BH：住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见;笨於明荀经与行敢由此可见，房屋买卖合同网签备案事实上包含两个独立

6、的行为，前一个行为是买 卖双方通过政府建立的房屋交易网签备案系统签订房屋买卖合同，属民事行为范 畴，且需要依赖电子签名技术或线下确认；后一个行为是县级以上人民政府相关 职能部门按照国家有关规定对买卖双方当事人已经签订的房屋买卖合同进行备 案，属行政管理范畴。故无论是网签+备案，还是网签即备案，整个网签备案环节兼具民事和行政两种 属性，既表达有民事主体缔结房屋买卖合同的意思自治，又表达有行政机关根据 有关规定介入民事领域进行监督管理，规范房地产交易行为、维护房地产市场秩 序、保障房地产权利人合法权益的国家意志。网签备案依法完成后，非经法定事 由及法定程序不能随意撤销，同时当事人对于该房屋的处分权

7、亦因此受到限制。 -3可依职权或依申请撤销既然网签备案属于行政管理，那么相应的行政机关即县级以上人民政府职能部门 在发现所作网签备案存在错误时，就应当本着有错必纠的原那么，主动依法纠错。 同时，当事人如果发现网签备案手续不合法、有错误，且损害到了自身合法权益 的时候，也可以通过向网签备案机关提交撤销或变更申请的方式，请求并催促行 政机关依法自行纠错。在江苏省高级人民法院（2015）苏行申字第00009号房屋行政登记备案再审一 案，以及四川省高级人民法院（2016 ）川行申331号行政起诉不予立案再审一案中，两地高院就均认为，具有对商品房预售合同管理和网签登记备案职权的机 关，在经调查核实确认涉

8、案网签备案行为不符合法律规定确有错误的情况下，可以依法撤销该房屋买卖合同网签备案。-4 -是否可诉 假如当事人的请求没有得到网签备案机关的支持，或者网签备案机关根本就不予理会，接下来就要考虑是否启动诉讼程序了。但首先还需要搞清楚一个问题网签备案能不能提起行政诉讼？这在司法实践中确实尚存争议。不过，主流观点支持可诉。主流观点认为，网签 备案登记行为从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征, 且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，故房屋买卖合同网签备案登记行为 是行政机关所作的行政行为，属于人民法院行政诉讼的受案范围。山东省高级人民法院（2017 ）鲁行申154号房屋预售合同备案

9、行政撤销再审一案本院认为局部就明确说，根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十五 条第二款、建设部城市商品房预售管理方法第四条第三款、第十条第一款的 规定，房产管理局作为城市商品房预售管理主管部门对本行政区域内城市商品房 预售的管理享有行政职权，其对当事人签订的商品房预售买卖合同进行登记备案 或对已登记备案的商品房预售买卖合同进行撤销登记备案，属于其行使行政职权 的行为，故撤销备案登记行为属于行政诉讼的受案范围，房产管理局认为本案不 属于行政诉讼受案范围的主张不能成立。最高法（2017）行申3880号注销网签登记行为再审等类案也持同样的观点。-5 -谁有权起诉 对于这一问题，内蒙古自治区高级人

10、民法院在（2020 ）内行申273号锡林浩特 市亚房房地产开发与锡林浩特市晨达人力资源服务有限责任公司、内蒙 古自治区锡林浩特市房地产管理局房屋买卖合同网上备案登记行政诉讼再审一 案中给出了明确答案。内蒙古高院在该案审理中认为，依据中华人民共和国行政诉讼法第二条、第 二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公 民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的行政行为侵犯其合 法权益的，有权依法提起诉讼。本案中，再审申请人亚房公司在案涉房产已经人民法院生效调解书确认抵给晨达 公司并已申请执行，且法院已送达给房管部门协助执行通知的情形下，又与太仆 寺农商行签订民事合同将案涉房产予以转让，并在锡市房管局办理了本案被诉房 屋买卖合同网签备案登记。锡市房管局在办理本案被诉备案登记时，未尽到必要 审慎审查注意义务，其登记行为不具有合法性。故原审法院予以撤销被诉网签备 案登记行为并无不当。当然，确定行政相对人相对容易，确定是否利害关系人尚需认真甄别。诉讼路径及小结回到本文开头的案例，在对方当事人不配合的情况下，想要合法地撤销损害自身 权益的网签备案，可以考虑分以下几个步骤进行：第一步，先启动民事诉讼，以期通过生效法律文书确定网签备案的房屋买卖合同 事实上未成立、未生效、无效或者依法撤销、解除。第二步，向网签备案机关提