上海等城市房地产开发用地情况调研报告

1、上海等城市房地产开发用地情况调研报告为落实有关领导批示精神，根据国土资源部部署，部土地利用管理司于20XX年1月，组成由中国土地矿产法律事务中心、中国土地勘测规划院等事业单位的人员，以及中国人民大学、中国农业大学、首都经济贸易大学的专家学者参加的四个调研组，分赴上海等城市，围绕房地产开发用地供应情况进行了专题调研，并认真研究撰写了调研报告。从调研情况看，各城市房地产市场情况虽有不同，但运行基本正常。各城市分别针对各自的市场情况采取了不同的土地供应调控措施，效果比较明显。同时，也存在市场分割、经营性用地应该市场配置的没有市场配置、个别城市房地产用地供应总量较大等问题。经部领导同意，为适时适度调控

2、土地供应，引导市场，现将上海等城市调研报告刊发。调研组成员：叶剑平、丰雷、朱道林、洪亚敏、王文、张婉丽、叶明权、佟绍伟、孔维东、赵松、何志华、朴英、蔡卫华、董为红、冷宏志、何凤山、赵毓芳、宫玉泉、黄清。上海：土地供应总量温和增长房地产市场高位运行20XX年，上海市政府通过调控土地供应总量、结构、布局，初步形成了以土地供应为龙头的房地产市场调控机制，并初见成效，房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，供求基本平衡，价格上涨明显。一、土地供应量温和增长，注意调控结构和布局20XX年1-11月，全市用地总量为*.9亩，比20XX年增长3.47%；其中房地产开发和工业

3、用地分别为*.15亩和*.15亩，分别比20XX年增长29.14麻口41.19%其他用地7140.6亩，比20XX年降低73.05%。在供地结构上，向中低价商品房倾斜。20XX年房地产用地供应中，有40%用于5000-6000元/平方米中价房建设，40%用于3500元/平方米以下的低价房建设。在供应布局上，20XX年起，房地产供地布局与房价相适应，中心区供地占20%，内外环线间占40%，外环线外侧占40%。二、发挥土地供应调控作用，房地产市场稳定增长、高位运行为了调控房地产市场，市政府在20XX年采取了以土地供应为主的四条措施。一是动态调整土地及商品房供应结构，加大普通商品住宅建设用地供应。二

4、是经营性用地供应方式以招标为主，采取综合评标方法确定中标单位。三是对中低收入家庭购房实行贷款贴息政策。四是拟出台的限制期房转让政策，抑制炒作行为。（一）供求基本平衡，竣工和销售面积明显增加。20XX年1-11月，商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积20XX年万平方米，同比增长17.4%，其中，商品住房销售量连续第四年超过竣工量，（二）商品住房供应结构正在逐步改善。20XX年前三季度，全市新开工的商品住宅中，市中心开发比例下降为25，内外环线间占49，外环线以外上升至26，在预售商品住房登记面积中，每平方米4000元以下的占总量26.8，是近3年来上海中低价房比例的首次止

5、跌。（三）空置数量下降1-11月，空置数量由20XX年底的348万平方米进一步下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米，空置率7.5%左右。（四）二手房市场交易活跃。1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%，接近新增房交易面积。三、主要问题及原因去年上海市平均房价增涨速度及增涨幅度较高，超过人均可支配消费收入增长幅度及GDP增长幅度，应引起警觉。去年前三季度，上海市商品房平均销售价格为4480元/平方米，与20XX年同比增长21.4%市中心区域涨幅超过30%。房价上涨除上海市国民经济发展、居民收入提高，消费能力、愿望较高等原因外，还有几个特殊原因：（一）市中

6、心区高价房集中上市。1999年、20XX年和20XX年经营性用地供应一方面总量小，另一方面拆迁量较多，供地布局集中在市中心区，导致中心区高价商品房于20XX年、20XX年集中上市，带动了整体房地产均价水平上扬。（二）结构性需求缺口。总价在30万-70万元区域间内的中低价位住宅稀缺，需求较大，据不完全统计，尚有数万户有效需求在排队等候。（三）投资性消费比例较高。抽样调查表明，以投资为目的的约占16.6%，且在高档楼盘市场中表现更高，可达到20%左右。境外投资商继续看好上海房地产市场前景。（四）世博效应凸现。20XX年底，上海申博成功，带动了房地产价格上涨。（五）市政配套的完善。随着非中心区居住环

7、境的改善及基础设施的完备，外围房地产价格明显提高。四、建议（一）适度控制供地规模。鉴于目前上海市房地产供给与需求基本平衡，20XX年、20XX年供应土地可建面积分别达到20XX年.38万平方米和3007.8万平方米，20XX年经营性用地供应也较大，今明两年房地产有效供应很有可能放量，所以，应适度控制供地总量，以保证明后两年的市场稳定。（二）采取多样化的土地供应方式。对高档住宅及办公、商服等用地可以采取拍卖方式，对普通住宅可采取招标和挂牌方式。（三）加强对转让环节的管理。上海投资性购买房地产的比例不小，应注意加强转让管理，降低房地产转让的速度和周期。南京：土地供应总量放大结构有待进一步优化南京市

8、20XX年土地供应总量大幅增长，房地产供需大幅增长。一、土地供应总量增幅较大，住宅用地供不应求20XX年南京市实际供地总量为*.3亩（9486.9亩是存量土地），比20XX年增加29.1%。经营性用地供应*.35亩，占总供地面积的71.1%，工业用地3397.8亩，占19.9%，其它用地1548.15亩，占9.0%。从供地结构来看，住宅用地8551.2亩，占总供地量的50%，占经营性用地量的70.3%。南京市对出让后土地的利用情况实行严格的监督管理，开发商手中基本没有闲置土地。20XX年和20XX年供应的住宅用地*亩，有的正在建设，有的准备动工。虽然土地供应量不断增加，但住宅房地产仍供不应求。

9、20XX年1-11月房地产开发总量比20XX年增长15.8%其中住宅开发量增长19.3%而房地产销售量增长77.7%其中住宅增长71.9%有关数据表明，20XX年南京房地产市场供需比在0.6至0.8之间变动。20XX年新增商品房需求达900万平方米，而供应量为700万平方米左右，远不能满足需求，供需矛盾十分突出。需求旺盛带来商品房空置面积下降，20XX年底商品房空置面积40万平方米，比20XX年同比下降13.0%二、土地放量及房地产市场快速发展的原因分析（一）旧城改造速度加快。20XX年全市拆迁约5万户，拆迁面积达400万平方米。拆迁户增加，引起对房地产市场的刚性需求，也促进了旧城改造土地的市

10、场供应。（二）调整以地补路”政策。南京市政府于20XX年4月全部停止了“以地补路”政策，但在过去实施“以地补路”过程中已划拨给开发商的约4500亩土地，现在按照新的政策政府要收回来重新进行招拍挂出让，从而引起短期内供地量增加。（三）全运会场馆建设需用大量的土地。20XX年南京市将举办第十届全运会，目前正在大规模建设场馆，需要大量用地。20XX年出让的体育用地面积为3480亩，占总供地面积的20%。三、问题和建议（一）房地产市场结构性矛盾突出，应加大中低价商品房用地的供应。20XX年20XX年-4000元/平方米区间商品住宅的需求比例是总需求量的60%，而供给比例只占50%，明显表现供给不足。因

11、此，应加大中低价商品房用地的供应。（二）适当控制旧城改造速度，防止拆迁户过快增加引起商品住宅供不应求。近年拆迁户的大量增加一定程度上消化了房地产存量，也促进了二手房市场发展，但应适当控制拆迁规模、速度，防止需求过快增加引起房价进一步上涨。（三）严格控制周边新增房地产供地。苏州：土地供应量基本合理适当控制投资性需求苏州市注重土地供应的调控作用，从20XX年下半年开始，房地产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。一、土地市场规范运行，供应总量大幅度增加苏州市用土地供应调控房地产市场，主要有三条措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划,计划一经确定，非特殊

12、情况不能改变。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的73%。苏州市区20XX年土地供应总量*亩（其中，利用存量土地*.5亩，占38%）,比20XX年增加了47.8%其中工业用地*5亩，占64.0%，教育用地2640亩，占6.4%，基础设施用地3382.5亩，占8.2%，房地产开发用地7320亩，占17.8%。20XX年房地产开发用地比20XX年增加了2520亩，同比增长52.5%。20XX年通过招标、挂牌、拍卖方式出让房地产开发用地9003亩，平均地价2429元/平方米，比20XX年上涨431元/平方米，上

13、涨了21.6%在房地产用地结构上，普通商品房用地占82%，高档住宅占8%，商服用地占10%。目前开发商手中尚未动工的土地为6000亩，但处于合理的建设周期之内，基本没有闲置土地。20XX年底储备土地余额1840.5亩。二、供地量增幅大，经济迅猛发展是主因（一）经济迅猛发展。20XX年实现人均*美元，城市居民人均可支配收入*元，比20XX年增长16.3%人均消费支出8500元，同比增长21%。（二）进入城市改造期，房屋拆迁量大，引起土地和住房需求的刚性增加。20XX年前，全市每年的拆迁量只有40万平方米，而20XX年拆迁面积130万平方米，动迁居民*户；20XX年拆迁面积达180万平方米。（三）

14、良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计，工业园区的购房者中有15-20%是来自上海等地的投资者。三、适时适度调控，保持相对稳定的土地供应量（一）应高度重视投资性购房比例偏高问题，防止出现过热苗头。据统计，目前苏州市投资性购房比例已达15-20%，其中有部分以投机为目的的“炒家”，一定程度上为房地产市场增添了一些虚火，应引起当地政府足够重视，防止出现投资泡沫。（二）地价房价上涨仍较快，应继续加大宏观调控力度。虽然苏州由于过去在沪宁线上房价偏低，地价被低估，现在的上涨正是对价值的回归，但过快的增长速度也应引起警惕，政府应有针对性地加大对土地供应和房地产市场的宏观调控力度。（三）改变限价制度，

15、根据市场供求关系合理确定土地供应量。江苏省有关部门一直对房地产价格实行销售价格审批制度。而其审批价格的依据主要是开发成本和固定的利润率（8%），导致审批的价格明显低于正常市场价格，并进而引起排队购房、炒房号，乃至开发商自买自房的炒房现象，既引起了实际消费者购房成本的增加（至少增加了契税和营业税），也造成了虚假繁荣的假象，不利于政府根据市场供求情况合理确定土地供应量，应尽快改变这一政策。杭州：老城区土地稀缺新城区供地量较大20XX年，杭州市政府大力调整老城区（不含余杭、萧山，下同）土地供应结构和布局，初步遏止了房价过快上涨趋势，房地产市场运行基本平稳，但由于老城区土地稀缺，供给仍显不足，商品住宅

16、供不应求。周边土地供应过大。一、老城区房地产土地供应总量虽有增加，但仍显不足，新城区土地供应总量较大20XX年111月，老城区供地总量为*亩，与20XX年全年用地总量基本持平。20XX年新供地中用于房地产开发的5535亩，比20XX年全年增长14.51%20XX年111月，老城区共推出居住用地5159亩，占当年房地产开发用地量的93%，其中：商品住宅3012亩（均为存量土地），比去年增长49%，预计年底达到3500亩（为1995年以来的最高水平）；经济适用房2147亩，预计年底用地总量比去年增长5%。20XX年以后，老城区商品住宅用地的布局逐步由市中心向市郊拓展，20XX年五级地段以外占62%

17、，20XX年五级地段以外的住宅用地达到2281亩，占总量的74%。下半年老城区出让给开发商的房地产用地中，有2800亩由于规划方案等相关工作未完成，未进入实质性开发，其余土地都已进入开发阶段。二、土地调控成效明显，房地产市场运行基本平稳通过调控土地供应结构和布局，增加中低档商品住宅和经济适用房建设用地供应，利用税收杠杆，杭州市房地产市场从近几年的高速增长走向平稳运行。（一）房价小幅上扬。20XX年10月末，交易价格为4023元/平方米，比去年同期上涨1%，其中二、三级地商品房涨幅最大，中心区商品房平均价格为4700元/平方米，比去年上涨9%左右，但平均涨幅低于同期全市（包括郊县）GDP增长率，

18、与同期城镇居民可支配收入涨幅（20XX年为9.5%）基本持平。（二）竣工略大于销售。20XX年1月至11月，全市（包括郊县）商品房竣工面积284.89万平方米，其中住宅223.27万平方米，同比增长分别为41.9%和31.6%；商品房销售面积235.24万平方米，住宅196.5万平方米，同比增长分别为53.6%和49%左右。近三年来，商品房空置率持续走低，20XX年中心区空置率趋于零（扣除惜售等因素），开发商手中几乎无现房可卖。三、存在问题及原因（一）老城区土地供求关系紧张。杭州老城区空间狭小，可供土地十分稀缺，建设用地实际需求旺盛，政府掌握的土地资源远远不能满足建设用地需求。目前储备库中有效

19、待供的土地几乎为零，正在征地拆迁的只有1000亩左右，根据预测，20XX年购房需求约为850万平方米，需要投放7100亩土地，供给与需求缺口很大。（二）房地产市场分割。一是管理体制分割，虽然余杭、萧山的土地资源相对丰富，但余杭、萧山成为城区后，仍享受原土地出让管理权限三年不变政策。二是老城区居民购房主要选择老城区，新城区供地虽多，但难以有效解决老城区商品房供不应求的问题。（三）住宅供给体系不合理。未来若干年中经济适用房供地将以1：1比例推出，虽有助于解决中低价房供应不足的问题，但由于此类用地规划在城市四级地以外，基础设施和配套不完善，交通和生活成本加大，同时购买对象和房型结构都有控制，一方面对

20、平抑中心区商品房价格作用不大；另一方面，每平方米3000元的价格，低收入家庭根本买不起（即使低于每平方米3000元，低收入家庭也买不起），不能有效解决这部分人的住房问题。四、建议（一）统一市场管理体制，解决老城区用地紧张问题。将新城区的土地管理和城市规划统一在杭州市内，解决老城区供地不足，新城区供地过大的问题。（二）加大基础设施建设，打造大杭州市场。统一规划和建设新、老城区的基础设施，形成统一的房地产市场。（三）改变经济适用房政策，向可享受对象直接发放住房补贴。不应过度强调人人有产权的住房制度，而应建立人人有房住的住房制度。目前的经济适用房政策迫使中低收入家庭只能购买价格不菲的新房，不符合市场

21、经济的规律，既不解决问题，又使政府包袱沉重，还限制了中低档商品房的生产与销售，限制了二手房市场的发育。如将这种政策改为政府向可享受对象直接发放住房补贴，更有利于解决中档收入家庭的住房问题。对于最低收入家庭，政府应通过廉租屋的方式予以解决。广州：土地供应以存量为主闲置土地和空置商品房仍待消化20XX年，广州市土地市场和房地产市场总体运行平稳，房地产开发用地的供应总量得到有效控制，土地供应和商品房供应结构基本合理，价格稳定。房地产市场有效需求旺盛，交易稳步增长。一、土地供应总量稳步增长，供应结构基本合理1998-20XX年国有土地供应量呈逐年增加态势，年均增幅17%20XX年国有土地供应为*亩，同

22、比增长10.3%，增幅趋缓，土地市场总体运行平稳。地价保持稳步上升的态势，年均增幅为0.6%。外围地区有所上升，旧城区有所下降。招拍挂价格较稳定，一般与市场正常价格相吻合。土地供应结构基本合理。20XX年土地供应总量中，房地产开发用地8115亩，占42.7%；工业用地2385亩，占12.5%；其他用地（主要为交通、市政等）为8520亩，占44.8%。房地产开发用地中主要是普通商品住宅用地，占67.3%；高档住宅用地仅占1.2%。此外，经济适用房用地占11.5%；商服设施用地占20%。二、严格控制新增用地，积极消化存量，房地产市场平稳运行广州市近几年的土地供应主要是消化存量土地，20XX年国有土

23、地供应总量为*亩，其中存量土地*亩，占99%；增量土地仅占1%。20XX年，市政府出台相关政策，在土地供应上进一步加强调控：一是完善闲置土地处置政策，组织新一轮的清理闲置土地工作；二是强化土地的市场配置，规范土地市场秩序；三是自20XX年1月1日起，土地出让金由过去的分期缴交改为一次性缴交。（一）房地产市场总体态势平稳，投资规模增速趋缓。20XX年1-10月全市房地产开发完成投资297.12亿元，同比增长5.34%，大大低于历年平均增幅。（二）房价稳中有降。商品住宅价格由20XX年的4246元/平方米，房屋租赁价格由1999年的75元/平方米分别下降到20XX年的4096元/平方米和49.93

24、元/平方米。（三）商品住宅是房地产供给的重点，房地产二级市场活跃。20XX年1-10月房地产竣工面积为1082.5万平方米，其中住宅占80.5%。二手房交易大幅增加，1-10月份二手房屋成交量为472万平方米，同比增长22.1%，高于同期商品房成交量增长率10%。二手房屋成交量占同期房屋交易总量的41%。（四）市场需求以消费需求为主。消费者较为理性，购房多为自住，二次置业的主要目的也多为改善住房条件和居住环境。（五）房地产市场与宏观经济发展保持良好关系。房地产投资增幅大大低于GDP和固定资产投资增幅。20XX年1-11月，GDP为3060.11亿元，同比增长15%全社会固定资产投资;794.1

25、4亿元，同比增长20.7%，其中房地产投资为324.56亿元，同比增长2.6%；城镇居民人均可支配收入为*.37元，同比增长11.9%，同期房价则下降，降幅约3%。三、主要问题及原因（一）闲置土地仍然较多。由于近几年才开始陆续完善用地手续，市场上的存量土地依然很多，土地闲置约9555亩，消化利用的任务仍很艰巨。（二）商品房空置量仍然较大。截至20XX年10月底商品房空置总面积678.3万平方米，其中住宅387.6万平方米，商业营业用房140.8万平方米。积压时间较长的房屋消化难度大。四、政策建议采取有效措施消化闲置土地和空置商品房。广州市市场居民购买力充足，经济适用房已不是居民购买的主要对象，

26、市政府已决定停止建设经济适用房。建议进一步完善住房保障体系，将部分积压空置商品房作为经济适用住房或廉租房，提供给中低收入家庭居住。深圳：控制新增积极消化存量房地产市场平稳发展20XX年深圳市严格控制土地供应总量特别是房地产开发用地量，结构基本合理；市场供求平衡，商品房交易稳步增长,二手房交易大幅攀升；商品房价格稳步回升。一、土地供应有序，结构比较合理（一）供地以工业和市政基础设施用地为主。深圳市20XX年度土地供应计划总量为*.5亩，由于当年批准用地与签订出让合同不同步，实*.3亩，比20XX年增长5.8%。其4470.45亩，同比降低2.6%；工业用地6716.25亩，同比增长17.8%；其

27、他用地9957.6亩，同比增加2.7%。（二）房地产开发用地主要是存量土地。深圳市存量房地产开发用地是指通过协议、招标、拍卖以及市场价方式（含改功能、补地价、旧城改造等）出让，但目前仍未开工建设的土地。去年批准的房地产开发用地中利用存量土地、历史遗留闲置土地为2820.15亩，占63%。在房地产开发用地中，住宅用地占70%以上，是近几年房地产开发用地的主体。（三）地价略有回升。以1999年为基期，20XX年20XX年住宅用地价格走势降幅分别为2.2%0.6%口0.5%20XX年增长1.8%二、发挥土地供应调控作用，房地产市场稳步发展为调控房地产市场，市政府在20XX年继续采取以土地供应为主的三项措施：一是减少全年房地产开发用地的出让总量；二是特区内不再新批房地产开发用地；三是加强存量土地入市管理，并将其纳入年度土地供应计划。（一）房地产市场供需两旺，需求增幅大于供给。20XX年13季度房地产销售面积为600.42万平方米，同比增长46.1%，其中住宅销售面积为560.08万平方米，同比增长53.6%。同期新开工、施工、竣工面积同比增长3.3%、9.3%和23%。（二）商品住宅价格略有上涨，价格梯度合理。20XX年111月份住宅销售均价为每平方米5