西单大悦城操作操作项目总结

1、操作项目总结 西单大悦城一、项目概况 整体概况 本项目为北京市重点工程项目。总建筑面积达20.5万平方米，包括购物中心 （两幢商业楼构成）、一幢服务式公寓、一幢甲级写字楼，四座建筑由中庭连 廊连接为一体。 项目南北向长约150米，东西向长约为110米，建筑东侧高45米，西侧高60 米。地面以上15层，地面以下4层。 设计参数 商业建面：11万平方米左右 其中： - 零售:88,401平方米(其中地上71,073平方米) - 餐饮:14,577平方米 - 电影院:10,327平方米 - 商业部分层高为：首层5米，26层4.2米，711层3.7米 酒店面积：33,206平方米 写字楼面积：14,9

2、30平方米 停车场面积：31,707平方米（约1000个泊位）二、SPACE 首席商业顾问 服务内容 整体规划、主题定位、业态布局、品牌组合； 硬件设施改造建议； 拟定招商计划、预估项目租金、收益及回报率； 招商方案实施； 运营管理及推广方案建议； 专柜及临时花车的招商等。SPACE 参与项目运作历时1年半，其中，顾问服务 1 年； 商业策划 3 个月； 招商历时 5 个半月； 运营服务 1 年。服务内容包括：三、对项目的思考1、对立地条件及入市时机的分析 成熟商圈，商业竞争激烈； 商业形式传统，商业业态单一； 大众消费档次，客群趋于年轻； 商圈有改造升级的空间；3、对甲方期望的把握 对尽快开

3、业的期望； 对品牌质量的期望； 对租金收益的期望；2、项目自身条件及优劣势分析 产品特点； 改造难度； 前任规划及遗留客户； 甲方利益相关客户；4、项目定位的难度 既要迎合商圈，又要有所提升； 既要直面竞争，又要突破限制； 既要丰富业态，又要减少改造； 既要遗留客户，又要全新规划； 既要品牌质量，又要租金收益和招商速度。中国第一座国际化青年城四、项目整体定位源于西单，高于西单业态丰富、主题鲜明引领年轻人的生活方式POSITIONING最具主题及最适合定位的商品组合X-LIFEGlamorous炫目Elegant优雅Sexy性感Trendy潮流Crash冲撞Sporty动感Happy快乐Dati

4、ng约会Childlike童真High兴奋Dreaming梦想Dreaming梦想Park停车场Park停车场-2F X LIFE 趣味-2FB2-25/26优之良品B2-02Kobo龙川小勃B2-03Kama/卡玛B2-04Lock&lockB2-05Xxezz阿瑟斯B2-06/07Mediwell曼狄飞B2-08/09/10Ayilian阿伊莲B2-11AJasonwoodB2-11B/12AYishion以纯B2-12BHot Wind热风B2-13Jeanswest真维斯B2-14Braxton霸狮腾B2-15/16I.P. ZoneB2-17/18Eruner伊韵儿B2-31Boto

5、n波顿B2-27/28/29GiordanoB2-30Robinhood罗宾汉B2-32CrocsB2-33S&KB2-34/35/36BalenoB2-22雅酷比B2-24缤果B2-23堡狮龙BossiniB2-21NEEB2-19/20Meters Bonwe/美特斯邦威-1F Glamorous 炫目B1-08APUCCAB1-10大明眼镜 B1-11ZAKKA/杂活王国B1-12Haya BobyB1-13NICIB1-14aHello KittyB1-16AMissi MissyB1-21MAYBE DOLLB1-06TwiceB1-04CAMENAE家美乐B1-05ShesB1-4

6、0The Face ShopB1-34KorresB1-35深蓝Bleunuit-1FB1-09A天女至爱B1-06A曼谷银B1-16HUGO BOSS/美缇香水B1-09Micky MouseB1-14Anubis阿努比斯B1-24鲜元素B1-20BrillantB1-02ManningsB1-03I NailB1-07ECCOMIB1-08金象 B1-15宝岛B1-17Potato& Co.B1-18LavinneB1-18A爱特宝丝B1-19Aimer Feel/淑酷 B1-32MisshaB1-33佰草集B1-30Red EarthB1-31QggleB1-39H2OB1-38Seph

7、oraB1-36DHCB1-37ipodB1-23丁和李朴B1-22a八喜B1-25Cold StoneB1-26/27面包新语1F Elegant 优雅1F1F04-06Esprit1F08Artini1F19AGucci Glasses1F09City Chian1F1F-10Swatch1F-11/12Izzue1F-15NEXT1F07Best Seller1F-13/14MUJI1F01ZARA3月开业1F-03b+ab2月23日开业1F02Promod1F17GUESS?1F16Hifiger Denim1F-18/19/26CK Jeans1F23Sephora1F25Folli

8、 Follie1F21/22Sibo1F-20天梭2F Sexy 性感2F04La Pargay纳帕佳2F05EACHWAY艺之卉2F06Belle/百丽2F07Best Seller2F08-10Ochirly2F11Walker Shop2F01ZARA2F24/25COBO2F35Prich2F28Giodano Ladies2F27Hiroshima2F26Scotfield(Lady)2F29Motivi2F32FCUK2F02Jinava2F14-16Arrtco2F03Ein2F33STARBUCKS星巴克2F31Cotton Republic2F2F34W.2F13爱特爱2F1

9、2G2 black label2F30卡西欧2F30俪博领3F Trendy 潮流3F3F06A02Azona3F10/11Giordano Concept3F09Best Seller3F07Mind Bridge3F12BasicHouse3F01G20003F-29R&G3F05In Wear3F03Adidas Linear3F16Love&LoveCiosi3F24Teenie & Wennie3F22 Roem3F23Bodypops3F25Lily3F27Garona歌浪尼3F26 Casio卡西欧3F20-21Wagas3F14/15/17/18/19Uniqlo/优衣库3F-

10、02Levis3F30E-land3F28edc3F08Belle3F13B曼妮芬3F13EImis/爱美丽3F13AAimer/爱慕3F04Taixiant3F13GCK Underwear3F-02ADockers3F13F松山棉店4F Crash 冲撞4F43/44T B2 Jeans4F45/46Viscap4F14Honeys4F13歌莉娅4F12West Mend西门町4F18尚至喜4F20Pirate Ship海盗船4F26/276&84F29I.S.O4F28MUDD4F22/23/30JNBY/江南布衣4F11Im David4F10Bench Body奔趣4F32-39BA

11、UHAUS/包豪斯4F41The thing4F42Couzzle4F52/53Quik Silver4F19Veilond/纬纶4F57Tony Jeans4F54/55味千拉面4F62A To Z4F63/65播4F64/66Betu4F76/77Lovely lace4F6768/71Bossini/堡狮龙 Style4F69Benetton贝纳通4F70/72SCAT4F73-75星期六4F47/48Coey4F24/25伊可爱4F58-61Ebase4F15/16/17Surface4F01/02/03/04马克华菲4F51aENO4F56OT4F49/5086104F09So Ba

12、sic4F4F31EXR4F51索菲亚4F21d.two4F40Bico必酷5F Sporty 动感5F5F25Mizuno美津浓5F13/15 Cottonfield5F11Onda5F12Apple5F08/09PONY5F06Columbia歌伦比亚5F04Lee Cooper 5F03Lee5F14法力藤Phiten5F20Converse/匡威5F10Adidas5F22Kappa背靠背5F07The North Face5F23KEEN5F2627李宁5F19 Puma5F21Reebok/锐步5F28 Adidas NBA5F05NIKE5F24Lotto5F29/30 探路者5

13、F30/16-18西单手机科技广场5F01/02品味轩B2 至 5F 以零售为主，其中：B2 是量贩式街头休闲品牌集合，代表品牌： Giordano、Baleno 等；B1 为以女性为主题的、极具生活化的楼层，代表品牌：DHC、Mannings、Potato&Co.、Hello Kitty 等；1F-2F 是国际时尚品牌汇聚，代表品牌：ZARA、Next、Muji、Artico、i.t 等；3F 是日韩系、包括国内冠军品牌的集合代表品牌：Eland Group、Uniqlo 等；4F 以中性品牌、设计师风格及时尚休闲主打，代表品牌：Mark Fair Whale、Honeys、Quiksilv

14、er、Bauhaus 等；5F 则为运动品牌和数码广场，Adidas、Nike、Puma 等知名运动品牌及数码产品和服务，是偏男性化的楼层。上述楼层除零售品牌风格鲜明、主题明确外，每层都穿插了与之相匹配轻食简餐，统一分布在临西单北大街一侧，为楼上 6-9层 的餐饮、娱乐组团做足了铺垫！6F Happy 快乐6F01港丽6F02大快活6F-03/04/05Mr.Pizza6F09Java Bobs6F-13/14/15KFC/肯德基6F11+12Yogen Fruz优根芙丝6F-16/17Mango Mango6F18巴贝拉6F6F-10DQ6F07欧美尔超市6F06找茶6F08仙踪林7F Da

15、ting 约会7F02豆捞坊7F01蕉叶7F03-05元绿回转寿司7F09麻辣香锅7F10-12辣婆婆7F7F06大长今7F07/08桂林人8F Childlike 童真8F07吉野家8F01沛航8F06川巴佬8F04优派克8F05涮品天下8F03Star Kiwi星奇异8F02麦吉柯魔术教学馆8F08缘之味8F09一品三笑8F10蒙自源8F11千味久品8F12蒸霸天下9F High 兴奋 9F01+02+03+04FAB精彩无限、运动会所9F10-11F Dreaming 梦想6F-10F 既是集中的餐饮娱乐的楼层，同时也是本项目的一大亮点：首先：6-8F 共 2.3 万平方米的餐饮供应为西

16、单区域规模最大、品牌最多；其次：有众多首次进京的知名餐饮品牌落位，如：港丽餐厅、巴贝拉、豆捞坊等， 实际业绩证明他们都创造了西单区域的行业奇迹；第三：零售与餐饮业态穿插、餐饮中正餐与外带穿插，既保留了餐饮组团的目的 性，又加入了逛街的趣味性；第四：娱乐业态组合丰富，电玩游戏、FAB精彩无限、泳池会所以及京城最大的影 院丰富了国际化青年城的生活主题。五、招商中遇到的问题 合理的楼层规划； 严谨的招商方案； 精准的招商策略； 团队协作与执行力； 招商节奏的把控； 双方对品牌的深入理解与观点的统一； 对主力客户的把握及充分的备选方案； 深入了解各类商户的硬件要求等。1、如何落实定位？2、怎样实施招商

17、？ 确定时间节点、划分招商阶段； 明确目标品牌，界定龙头、龙身、龙尾； 选择行业前3位品牌作为龙头主力客户； 花费70%的精力搞定30%的主力； 挑选行业前10位品牌组成龙身品牌客户； 引进外埠成熟品牌及前沿趋势品牌提升 商业新鲜度； 筛选高租客户及潜力客户作为品牌的有 益补充。3、主力客户如何确定？ 确定各行业前三甲，并深入了解其品牌拓展计划和业绩走势； 选择最适合的品牌放在最恰当的位置上，并充分考虑人流动线； 提炼项目卖点，打动品牌决策层； 必要时须在租赁条件上做出让步； 坚持各楼层主题，宁愿放弃品牌不可打乱定位； 充分储备备选品牌，以便占据主动。4、餐饮客户的招商对于餐饮客户而言，本项目

18、硬件设施存在严重缺陷，首先：楼层层高过矮，最低处不足2.5米，而厨房净高不足2.8米则无法通过消防验收；其次：水电燃气不足，部分规划餐饮位置甚至无餐饮条件，改造、增容的难度较大；第三：甲方统一指定 POS 收银系统，无法满足餐饮客户运营管理的需要；第四：租金要求高，创同类业态、相同楼层标准新高；第五：开业时间紧、装修压力大，竣工验收与开业同步，餐饮客户无法及时办理营业执照。5、如何确保开业时间？ 确保项目工程进度，按时交付店铺； 深入了解客户的开业要求，必要时提 前进行硬件改造； 租赁合约中明确规定进场时间及延期罚则； 对外宣传造势，将品牌的开业声势做大； 制定提前进场装修的鼓励政策； 协助商户做消防报验、协助办理执照等。6、如何协助运营做前期管理？ 选择服务全面的信息系统供应商， 为后期运营及持续管理打下基础； 进场前三个月确定信息系统合作方， 以便配合弱电布线； 配合运营管理做好商户的收铺及进场 手续； 针对开业推广及活动提出建议，配合 品牌客户的推广活动，共同造势。THE LANDMARK 北京地标性的Shopping Mall附：项目卖点提炼1、LOCATION地处北京最繁华最成熟最时尚商圈每天20-50万2、TRAFFIC覆盖面最广最方便的交通交汇点3、CUSTOMERS每天约76万的白领确保高品质的消费方式项目名称办公面积（万平方米）办公人流（万