2011年济南房地产市场研究报告

1、2011 年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012 年 1 月 16 日目录 TOC o 1-5 h z 前言 3一、土地市场分析 3、 土地市场年度变化分析 4、 土地市场月度变化分析 4、 区域土地市场分析 5、 土地供应结构分析 6、 土地价格年度分析 6、 土地单价和楼面地价 7附： 2011 年土地成交八宗“最“ 8二、济南整体市场概况 8（一）普通住宅 8、 市场供应情况 9、市场成交情况 10、价格走势 12附：各板块重点项目供销价情况 13（二）别墅 1.4.、别墅市场概述 1.4、济南别墅项目分布情况 1.4、济南别墅项目基本信息 1.5、销售情况 1.6、

2、别墅市场走势分析 1.8（三）公寓 1.9.、市场概述 2.0、供应量 2.1.、销售情况 2.1、价格趋势 2.3、重点楼盘监测 2.3（四）写字楼 2.4、市场概述 2.4、供应情况 2.5、销售情况 2.5、价格趋势 2.6、重点楼盘监测 2.6（五）商业 2.7.、市场概述 2.8、供应情况 2.8、销售情况 2.9、重点楼盘监测 2.9三、2012 年市场预测 30前言2011 年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策 都是“重磅炸弹” ，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从 限制需求到强制增加供应， 力度之大前所未有， 对整个

3、房地产行业而言， 不亚于一次西伯利 亚寒流。受政策影响， 济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌， 虽然各种打折、 促销活动 层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡， “量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并 且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。 按照政府目标， 房价将实现合 理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。根据济南思源市场研究统计，在 2011 年一 年的时间里，济南市的房价从峰值 8995 元/平方米跌到目前 7692 元/ 平方米，无论是价格 还是成交率都低于 2010 年同期。从高潮到煎熬， 从繁荣到萧条， 从未如此惊心动魄， 这一轮的风云变幻浓缩了多少人

4、的 喜怒哀乐， 2012 年市场走势又将如何，我们拭目以待。一、土地市场分析注：选取样本为济南市（不包含章丘等） 挂牌的居住用地和商业金融用地， 工业等其他 性质的用地不在统计范围之内。1 、 土地市场年度变化分析2011 年，共推出土地 122 宗， 9276.6 亩，环比分别下降 12.2% 和上升 15% 。2011 年，共成交土地 107 宗， 7815.4 亩，环比分别上升 9.2% 和 30.8% 。2、土地市场月度变化分析土地供应： 4、9 月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡，尤其是随着调控的 持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎， 12 月份无新增供应 。土地成交

5、： 上半年除 5 月份成交 29 宗、 1624 亩外，量较大外，其他多个月份保持零 记录；下半年各月成交量较为平稳。3、区域土地市场分析土地供应 ：奥体板块供应宗数最多， 31 宗；其次是城西板块， 19 宗；邢村唐冶和长清 板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅 2 宗；土地成交 ：奥体板块成交宗数最多， 25 宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均 成交；圣井板块本年度无土地成交。土地供应 ：邢村唐冶板块供应量最大， 2084.6 亩；其次是长清板块， 1772 亩；供应量 最小的是高新板块， 448.6 亩。土地成交 ：成交量最大的是邢村唐冶板块， 1705.5 亩；其次

6、是长清板块 1557.3 亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。4、土地供应结构分析商服：2011 年，商服用地共推出 41宗、 1781.5 亩，成交 39 宗、 1527.5 亩；居住：2011 年，居住用地共推出 81宗、 7495.1 亩，成交 68 宗， 6287.9 亩。、 土地价格年度分析2011 年土地均价达 306 万元/亩，较 2010 年 292 万元/亩上涨 4.8% 。6、 土地单价和楼面地价土地单价 ：2011 年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为 454 万元 /亩，其次是城央板块 396 万元 /亩，奥体板块 387

7、万元 /亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块 105 万元 /亩。楼面地价 ：2011 年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207 元/ 平米，其次是城西板块 2149 元/平米，楼面地价最低的是滨河板块 550 元/ 平米。土地单价 ：2011 年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879 万元 /亩，其次是奥体板块 734 万元/亩，土地单价最低的是长清板块212 万元 /亩。楼面地价 ：2011 年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225 元/ 平米，其次是奥体板块 1487 元/平米，楼面地价最低的是长清板块 510 元/ 平米。附： 2011 年土地成交

8、八宗“最项目用地性质位置面积 （）成交总价（万元）单价 （万元 / 亩）楼面地价（元/）竞得人土地面积最大居住天桥区大桥镇104 国道以北1808261798866.3452山东高速济南 投资建设有限 公司商服大学科技园瓦特 路东侧， 紫薇路以 西17007660460237711中国重型汽车 集团房地产开 发公司成交金额最大居住高槐荫区泰安路 以西、兴福寺路以 北126496842464442220山东中建西城投资有限公司商服历下区舜井街两 侧泉城路南侧132589171036.88605160济南世茂置业 有限公司和济 南历下区国有 资产运营有限 公司土地单价最高居住高历下区历山路 以东，

9、山大南路以 南5779.91230014195752济南龙奥资产 运营有限责任 公司商服工业南路以南窑头大沟以北104472720017364734山东精邦置业有限公司楼面地价最高居住历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东645812600130113007北京九合创业 房地产开发有 限公司商服历城区机场路以东、大张路以北19639153117769中国石油天然 气股份有限公 司山东销售公 司、济南整体市场概况一）普通住宅注：选取样本为具有 70 年产权的销售率低于 95% 的在售项目。1、 市场供应情况2011 年，济南市普通住宅整体供应量为 36975 套，较 2010 年增加 46%

10、 。从板块看，城西板块普宅整体供应量最大， 9187 套，占整体供应量的 24.8% ，主要是 国际花都、宏瑞星城两个项目入市提升了该板块住宅的供应量；位列第二的是滨河板块，4800 套，占总供应量的 13% ；城南板块因中海国际社区大体量的入市整体供应量大增；供 应量最少的是章丘板块 1204 套。2、市场成交情况2011 年济南普宅成交量为 27153 套，去化率为 73.4% ，较去年下降近 15 个百分点。受政策影响，成交持续下降，岁末更是跌至冰点，为了换取成交量，开发商开展多种营销活动，施展多种促销手段，但市场效果并不明显，成交量一路下滑。从各板块成交套数看，城西板块成交量最大， 5

11、958 套，占整体销售量的 21.9% ，刚 需盘支撑该板块成交，其中国际花都单盘销售量就达 3000 套；其次是滨河板块、 3600 套；城南板块本年度因中海国际社区的入市，也大大提升了板块整体的成交量；成交量最 少的是章丘板块，仅 586 套。位列第三的是城南板块米4.1 亿。亿，从各板块成交额看，城西板块成交额最高大、 75.49 万板块成交量最小，仅 6.86 万57.75 亿；其次是城央板块 43.3 亿元2011 年济南整体成交额为 263.052011 年济南整体成交量为 320.41 万34.7 亿；圣井和章丘板块半年度成交额较小，分别为 5.5 亿和米；相比而言，章丘米，占比

12、 23.6% ；其次是邢村唐冶板块、 39.58 万米， 从各板块成交面积看， 城西板块成交量最3、价格走势2011 年，济南普通住宅整体成交价格为 8210 元/ 平米，奥体文博、城央和城南板 块位居前三，其中奥体板块均价最高 12385 元 /平米，其次是城央板块 11812 元/平米，城南板块均价也达到 8794 元/ 平米，圣井和长清板块供销价在济南处于均处于较低位置。12 月受打折促销影响，均价2011 年，济南普通住宅价格整体保持稳中有降的态势， 为 7692 元/ 平米。附：各板块重点项目供销价情况（二）别墅1、别墅市场概述遭遇调控的 2011 年，济南别墅市场表现较为低迷， 大

13、部分项目人气较低、 成交量少。2011 年传统宣传方式失效，多数项目均摒弃传统报广媒介，采用“点对点”的短信及圈 层营销活动带动销售，而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。2011 年，除中海铂宫销售较好外，其它别墅项目销售一般。对中海铂宫进行分析：由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累，今年 4 月份开盘即销 80 余套，后期采 取低价策略， 10 月份集中推盘，销售 20 套，整体来看中海铂宫在 2011 年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。2、济南别墅项目分布情况别墅作为一种复合价值较高的住宅产品，购买群体更看重他的地段、交通、配套、户 型、品质、环境、私密性和物业管理等综合指标。

14、目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显，交通便利、 配套成熟的城市别墅稀缺，主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目， 大部分别墅均为远离市区的近郊别墅，项目周边生活配套缺失，但一般都具有良好的自然环境。3、济南别墅项目基本信息区位项目名称物业类型整体规模建筑风格面积区间市场动态东部中海奥龙观邸双拼、联排46 万新古典420-545 尾盘龙园城独栋、联排、叠拼32 万英式180-260 在售瑞境皇冠水岸双拼、联排、叠加32 万英式180-260 在售齐鲁涧桥联排、双拼、合院40 万英式220-270 在售南部鲁能漫山香墅双拼、联排、合院、 叠院14.7 万西班牙315-500 在售国华

15、东方美郡双拼、联排、叠拼7.86 万北美风情200-600 在售中海国际社区联排300 万英式345-410 在售市中枫丹白露联排、独栋、 双拼、 叠拼4.3 万现代290-450 待售西部鲁商御龙湾类独栋、双拼、联 排、组院14 万中式220-600 在售康桥圣菲双拼、联排27 万西班牙200-500 在售蓝石大溪地类独栋、双拼、联 排40 万西班牙250-670 在售名门世家双拼、联排、叠拼6万欧式130-360 在售建邦原香溪谷联排60 万托斯卡纳200-420 在售中建瀛园类独栋、双拼22.8 万中式400-500 在售目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现，在售项目中， （类）独栋别墅

16、较少，新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。在售别墅产品以双拼、联排为主， （类）独栋产品稀缺；别墅面积因产品形式不同， 面积区间跨度较大，从 130 平米 600 平米不等；建筑风格方面，以异域风格为主，多 用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格，只有中建瀛园、鲁商御龙湾采用了中 式风格。4、销售情况（一） 2011 年重点别墅项目销售情况统计2011 年重点别墅项目销售情况项目名称销售套数销售面积 （ ）销售均价销售总价中海国际社区161520881500079107 万中海奥龙官邸1458413067317916 万中建瀛园157060128119045 万漫山香墅247122200

17、8514305 万建邦原香溪谷122682135603637 万鲁商御龙湾37136581066314563 万合计2638845115667138573别墅项目大部分以存量产品去化为主，下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘， 销售情况不容乐观。各项目销售情况来看， 城市别墅售价远高于近郊别墅， 同时销售套数也高于近郊别墅； 远郊别墅成交均价在 1.1-1.4 万元 / ，全年成交均价保持平稳。城市别墅项目，除了中海 铂宫采取低价策略并取得较好的销售业绩之外， 其它代表性项目漫山香墅和东方美郡均保持了较高的成交价格，其中漫山香墅成交均价2.17 万元 / ，东方美郡成交均价在 2.8 万元

18、/ 左右。中海铂宫 2011 年累计推出 190 套别墅房源，其中双拼 10 套，联排 180 套。截至12 月底， 2011 年累计销售 161 套，其中，双拼 6 套，联排 155 套。一期去化率达到 84%二）别墅整体市场情况2009-2011年济南重点别墅市场成交情况年份套数总面积万）金额（亿元）均价（元 / ）套均面积（）2009 年65722.3530.1413487340.182010 年43014.6423.9616368340.462011 年2638.8413.8615667336.312011 年较 2009 、2010 年成交量出现大幅下滑， 价格较 2010 年有所下

19、降， 主要受市 场观望及限购政策的影响。 经过近 1 年多的抑制， 预计明年将有部分高端客户的别墅需求 有所释放，但不会出现井喷现象。三） 2011 年别墅成交价格分析2011 年月度济南别墅成交价格走势（单位：万 / 平米）数据来源：济南思源市场部）全年别墅成交均价呈现波段式小幅上涨。 1-3 月份主要成交项目为郊区别墅， 成交价格在 1.3 万元 / 左右； 4 月份，中海铂宫开盘，拉高了整体成交均价，达到1.58 万元 / 。随着调控政策对市场的影响不断加强， 济南整个别墅市场的成交均价逐步下滑。 到了九月份， 整体市场成交量较低，均价在 1.3 万元 / ，其中御龙湾成交 6 套占整体

20、市场的 75% ，拉低 了整体市场的均价。进入十月份后，别墅项目集中解筹、认购，漫山香墅、东方美郡的销售 带动了成交价格的上升，整体市场成交均价达到1.62 万/ 左右。5、别墅市场走势分析1、供给方面 ：根据市场调研，济南整体别墅市场 2012 年推出量预计在 25.19 万 ， 约 700 套房源。市场竞争将会进一步加大。2012 年主要项目推售情况：项目预计计划任务别墅预计推售量各类产品推售体量预计开盘时间说明双拼： 0.2 万初步计划在 5 月份、主要是 11 年推8.5 亿3.5 万联排： 2 万出尚未销售的房东方美郡10 月份叠跃、洋房： 0.8 万 源 90 余套联排： 4 万集

21、中开盘预计在 5 、10中海铂宫10 亿约 6 万 双拼： 2 万 月；7-9 月进行小范围的收敛原山 9 号2.8 亿约 1 万 双拼： 0.36 万 尚未确定联排： 0.64 万 建邦原香溪整盘 4 亿元预计约 1.4 万 合院： 0.8 万预计 5 月前后北京总部尚未确谷别墅未定连山墅： 0.6 万定中建瀛园整盘 2 亿预计约 1 万双拼： 0.6 万尚未确定以洋房为20-25 套独栋： 0.4 万主，具体任务及 推售量未最终确 定，根据调研由 4 亿暂时调为 2 亿。大溪地尚未确定预计 0.84 万 联排： 0.64 万 尚未确定目前二期工地未有动工迹象。明年主要消化一 期洋房及别墅。

22、 具体计划春节后 确定。双拼： 0.1 万类独栋： 0.1 万2 、价格走势方面 ：从别墅市场价格走势及对各项目的调研来看，济南2012 年别墅市场价格不会出现大幅波动， 还会维持在现有价格水平。 由于别墅的稀缺性和抗跌性等产品属 性以及较高的开发成本， 决定了别墅价格不会进入下行通道。 同时， 基于明年的市场形势不 容乐观， 别墅价格上涨空间不大。 从开发企业现金流来看， 别墅产品更多的是作为项目的价 值标杆和形象代言，借此来提升整个项目的价值。3 、成交量方面 ：从今年别墅市场的成交走势及未来调控政策来看，整体房地产市场偏 冷，高端项目也会受到一定影响， 但别墅的需求潜力依然巨大， 特别是

23、高端客群对价格的敏 感性相对较弱，经过近一年时间的调控和“限购” ，高端客户的置业需求一直被限制、被压 抑，高端市场积累了不小的购买力。因此，即便在当前的形势下，依然有市场，预计 2012 年济南别墅市场的成交量，还会比较稳定，保持在今年的水平。（三）公寓注：选取样本为具有 40 或 50 年产权的销售率不低于 95% 的在售项目。1、市场概述普通住宅受政策限购令影响，对公寓销售带来利好，继去年银座中心名寓、名士 MINI 公馆售罄后， 2011 年公寓市场更是呈现繁荣景象，从 3 月份开始，每月均有开盘加推楼盘 领跑市场，如 3 月份万豪君悦府开盘， 4 月份华强广场开盘、 6 月份华强广场

24、加推， 诚基 soho 开盘，消化速度较快， 7 月份国奥城精装 loft 公寓开盘，丁豪广场开盘， 9 月份卢浮公馆玫 瑰坊公寓开盘， 10 月份 CEO 公馆开盘，开盘即销 1.5 亿。 2011 年全年公寓市场总供应量 为 28.4 万方，共成交量 23.6 万方，销售总额达 32.9 亿元，销售均价为 1.4 万 / 。2、供应量米平2011 年全年公寓市场总供应量为 28.4 万方，其中 2010 年存量为 4 万方，新增放量24.4 万方；全年供应量比较大的月份体现在3、4 、7 月份，主要因为 3 月份万豪君悦府开盘，4 月份华强公寓开盘，尤其华强广场推出 685 套，3.4 万

25、方供应量， 7 月份丁豪广场开 盘，下半年公寓市场供应量放缓。3、销售情况销售套数2011 年公寓市场成交量（套数）销售面积2011 年公寓市场成交量（面积）销售额2011 年公寓市场成交金额公寓市场 3 月渐趋回暖， 4 月华强广场强势开盘，一举占据 65% 以上的市场份额，领 跑公寓市场，新一轮公寓投资、置业风潮随之升温。 6 月双盘联动，华强加推，诚基 soho 开盘，再次取得骄人业绩， 7 月丁豪广场开盘，开盘销售 90% （含内部团购） ，10 月 CEO 公馆开盘， 开盘即销 1.5 亿，总体来看， 在 2011 年市场低迷的状态下， 公寓市场异军突起， 由于不受限贷政策影，且区位

26、良好成为购房客和投资者的首选。4、价格趋势2011 年公寓市场成交均价22011 年整体均价 1.39 万/ ，4月份迎来价格高峰，主要受其华强广场1.8 万/高价位拉动， 11 、12 月份楼市淡季，华强公寓是市场销售主力，拉高了整体市场均价。5、重点楼盘监测项目名称在售户型（）成交套数（套）成交面积（）成交均价（万 元/）成交金额（万元）是否精装备注玉兰公寓70-904938201.535830是4 月份清盘鲁商国奥 城45-11011795501.5214485是7月 2日精装 loft 公寓开盘万豪君悦 府35-151583326611.9363067是复式小户型，每套优惠 3 万/

27、，3 月份开盘发祥巷 1号公馆47-119220218901.0923864是尾盘销售期汇展香格 里拉64-84154109420.788554否历山名郡40-9014994551.7016064是1月 12日开盘蓝调国际40-1054040001.415624否7 月份清盘诚基 soho40-70572292341.2335826毛坯 和精 装混 合,loft 公寓， 6 月5 日开盘华强广场39-60984506051.8593560是4.17/6.4 开盘丁豪广场40-121631478000.8942705否7.23 开盘绿地卢浮 公馆玫瑰 坊公寓38-7411864930.72467

28、6否9.24 开盘CEO 公馆63-1359894901.6015182是CEO 公馆 10 月29 号开盘，开 盘即销 1.5 亿总计37152359401.40329437四）写字楼注 ：选取样本为具有 40 或 50 年产权的在售项目。目前济南在售写字楼较少，选取的样本主要有以下几个：万达广场、鲁商国奥城、天业国际、中铁汇展国际、银座中心济南。1、市场概述济南在售写字楼不多，分布较分散，中、西、东部均有，中部有万达广场、东部有国奥城、中铁汇展国际， 西部有银座中心济南。 2011 年全年济南市场写字楼总供应量为 22.41 万方，共成交量 15.6 万方，销售总额达 18.89 亿元，销

29、售均价为 1.2 万/ 。2、供应情况2011 年写字楼市场供应量505米平万12345678910111213.7810.619.618.239.118.7713.629.668.827.857.186.972011 写字楼总供应量为 22.41 万方， 其中 2010 年存量为 5.78 万方， 新增放量 16.63 万方；主要体现在 1 月份、 4 月份， 7 月份、万达广场 1 月强势加推 8 万方，天业国际 4 月加推近 0.3 万方， 7 月份银座中心济南开盘推售 5.9 万方。3、销售情况销售面积2011 年写字楼市场成交量50000销售金额2011 年写字楼市场成交金额5000

30、02011 年万达广场领跑济南写字楼市场，独占销售份额近 49%，8 月份清盘，此外银座中心济南 7 月份开盘，也取得骄人成绩， 目前在售楼盘较少，主要以整层销售和大客户销 售为主，去化能力一般。4、价格趋势2011 年写字楼市场成交均价642 186 42011 1 00 0 0 米平/万123456789101112成交均价1.2031.21.2751.331.1161.2961.2021.3381.0261.0211.24412011 年上半年整体均价 1.2 万/ ，下半年写字楼市场价格略有下降， 主要是由于中铁 汇展国际成为下半年写字楼市场销售的主力，拉低了整体市场均价。5、重点楼盘

31、监测项目名称成交面积）成交均价成交金额（万元）备注万达广场750601.293460整层销售为主天业国际64001.385974 月 9 日加推 64 套，当天销售 41 套中铁汇展国 际246800.923400大面积销售为主鲁商国奥城60001.710335整层销售， 9 月份售罄（以大客户团购为主）银座中心济 南442001.2530806 月 30 日认筹， 7 月 3 日开盘总计1563401.2188872五）商业注：选取样本为具有 40 产权的在售纯商业项目。选取的样本主要有以下几个：银座晶都国 际、鲁商广场、泉乐坊（明湖新坊巷） 、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、泉城新时代

32、商业步行街二期、明湖湾开业广场。1、市场概述济南在售商业主要集中中部和西部， 中部以特色商业步行街为主， 西部以综合型购物商 业为主； 多数商业楼盘处于尾盘销售阶段， 致使整体商业销售速度较缓慢， 但租赁市场较旺 盛，其中槐荫广场出租率达 95% 左右，此外多个楼盘采用带租约销售模式。 2011 年总供应 量为 12.83 万方，共成交量 4.96 万方。2、供应情况2011 年纯商业供应量米平万8620123456789101112供应量9.238.5910.528.328.178.026.956.758.58.498.398.192011 年供应量为 12.83 万方，其中 2010 年存

33、量为 9.18 万方，新增放量 3.65 万方； 主要体现在 3 月份，其中银座晶都国际和槐荫广场放量较大， 9 月 10 日泰府广场二期开始 销售。3、销售情况2011 年纯商业成交量2.55米平万住宅市场受限， 2010 年商业地产投资热潮已掀起， 2011 年济南商业市场主要在于去化存量， 3 月份表现较明显。但由于处于尾盘和清盘阶段，销售速度较缓慢。4、重点楼盘监测项目建筑面积2 （万 m 2）主力户型2（ m 2）价格（万元 /m 2 ）销售状况银座晶都国际1.9100-200一层： 2.8二层： 1.8三层： 1.01-2 月份：销售 37 套， 9600 平米左右 ；3 月份尚未

34、销售，截止 3 月底销售率近 90% ，剩余近 2000 方左右； 4-6 月份尚未销售，处 于清盘阶段。鲁商广场10200-500一层： 4.5二层： 3.0三层： 2.51-2 月份：剩余 1 套， 538 平米 ，处于清盘阶段。泉乐坊5100-200一层： 5.6-9.9二 /三层：均价 3.81-2 月：销售 1 套；3-4 月：未销售， 5 月销售 1 套， 115 平方米。6 月未销售；剩余 1 套，下半年无销售；红尚坊0.640-50一层： 7.0-10.0二层： 4.0-6.01-2 月份：销售 5900 平米； 3 月份尚未销售； 4 月份尚未销售，截 止 4 月底销售率近 95% ； 5 月将加推 4000 方左右，销售 5 套左 右，成交 1200 方， 7000 万