聊城市冠县房地产营销策划提案

1、.PAGE ：.；济南森度房地产经纪冠县北环路金德工程地块营销谋划提案济南森度房地产经纪提报森度自荐济南森度房地产营销谋划是一家专门努力于为开发商提供全方面咨询和销售效力的专业房地产营销机构，擅长为房地产开发企业提供专业的工程可行性研讨、市场研展、广告包装、全程谋划推行及销售代理。公司成立于年，躬耕七年风雨，收获硕果满堂。两千多个日夜的厚植深耕，让他们积累了丰富的实战阅历，聚合了雄厚实力。更重要的是，在开展壮大的浪潮中森度会聚了一大批房地产界资深企划及设计精英，并组建了成熟的社交关系网络。公司下辖市场部、谋划部、销售部、人力资源部、财务部五个中心职能部门，拥有各类专业人才人，其中具有房地产专业

2、硕士及以上学历者人，本科及以上学历者余人，他们均长期活泼在房地产营销的最前沿，曾经在上海、北京、青岛、济南等地发明了骄人业绩。作为一家资深的房地产营销谋划机构，公司先后成效果劳和参与了多个省内外众多知名的高中低端住宅和商业工程。森度注重以现代的营销谋划理念为根底，坚持脚踏实地的以市场定位为出发点，以概念谋求创意，发掘提炼具有鲜明个性和独具魅力的谋划方案，并且以绝对高效的执行制度进展完善落实。翔实准确的调研数据、谋划团队的头脑风暴、灵蕴无穷的包装创意再搭配高效的执行才干，是森度得以开展和壮大的原动力，他们擅长整合运用各种营销战略与传播手段去获取+的营销几何力，并且他们专业的包装和谋划团队所创建的

3、差别化的品牌主题与设计风格，总能屡屡让工程脱出市场的俗套窠臼而清新脱俗，加上与开发企业良好的沟通与协作，战，而无往不胜。随着房地产市场的日益成熟，房地产市场的竞争也在一天天白热化，各开发企业愈来愈认识到：除了开发企业本身实力外，营销和谋划的作用日益明显。鲜明、务虚和深化有效的房地产营销谋划对开发企业的工程和产品至为关键，他们对于每个工程，都是经过翔实的市场调研和沟通，经过对工程不断的深化了解，寻求最适宜的市场定位与独特的产品卖点，融汇他们的专业知识和实际阅历，发明出与之相宜的营销战略和广告风格，为开发企业和工程塑造独具魅力的品牌笼统，从而到达客户利润最大化。理念与实务的结合，是森度立足的根本，

4、而落实全程营销的决心不断都是公司上下斗争的目的，而且从来不分地域、对象。森度人永远清醒的认识到：曾经的阅历与获得的光彩并不能代表永久，也不能够成为以后推案胜利的根据。更重要的是态度，一种对每件事担任任的决心与勇气，因此他们在每一个工程的第一天操作开场，直到交房胜利圆满闭幕终了，他们一直以一种谦卑而谨慎的心态，去迎接每一个未知的挑战。天行健，君子以自强不息！公司骨干人员曾效力过的工程概览： 省外部分：上海浦东第九城市 上海佳友名人花园上海浦东国际华城 上海中环国际上海九江信华城市广场 上海博能华城上海罗马假期乾鸿苑 上海西郊庄苑河北紫荆花苑 河北世纪大厦 省内部分：东营金辰花园 济南名人时代济南

5、伟东新都 济南天润苑青岛九州花园 诸城龙都花园东营鹭营花园 德州嘉泰园东营胜利家园 青岛即发福馨苑德州花好月圆 聊城部分：聊城镜明花园 聊城凤凰新城聊城万盛家园 聊城欧景丽都聊城香案雅居 聊城中通领秀城聊城君悦尚城 聊城谷庄小区聊城北顺新城 聊城文锦苑聊城水城中街 聊城沁水苑别墅莘县宏盛购物广场 高唐五美天湖景园高唐湖滨花园 茌平枣乡家园茌平城市新翼商铺 茌平美景家园茌平正泰家园 茌平新清华园 茌平翠竹园第一部分锦绣河川冠县政治经济情况概述【冠县根底情况一览】冠县地处鲁西北平原，冀鲁豫三省交界处，位于东经度分秒，北纬度分秒。总面积平方公里，耕地万亩，辖有个乡镇,个街道办事处，个行政村，总人口万

6、。县城坐落于冠城镇，城区面积平方公里，是全县政治、经济和文化中心。 冠县具有悠久的历史和光彩的革命传统。春秋系晋国冠氏邑，元升冠州，明改冠县。冠县是清末义和团起义的地点。抗日战争时期，这里是晋冀鲁豫革命的根据地的重要组成部分，被誉为鲁西北的小延安，为国家培育出一大批有影响、有声威的革命干部。 冠县自然环境优美，是全国造林绿化百强县，高规范平原绿化达标县，林木覆盖率到达%。境内四季清楚，春有花海，夏有林涛，秋有金黄，冬有雾淞。马颊河度假村风光独特，是中国江北水城聊城重要的旅游景点，投资亿元的天沐温泉工程年建成投运。按照“生态园林城市规范搞好县城建立，四环路全部开通，效力设备齐全，城市功能完善，环

7、境优美，年被评为省级卫生城市。 冠县农业资源丰富，是国家粮棉油消费基地县、著名的“鸭梨之乡和毛白杨繁育基地，培植构成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：现有各类树木万株，木材蓄积量万立方米；有果园面积万亩，果品年产量亿斤；瓜菌菜面积万亩，年产量亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量万头只，肉蛋年产.万吨；花生种植面积稳定在万亩以上，年产量.亿斤。 近年来冠县工业经济增势强劲。开展后劲进一步加强。坚持工业立县不动摇，坚决不移地实施工业带动战略。按照纵抓产业链条延伸、横抓产业组群集聚的战略想象，重点培植开展了纺织服装、冶金板材、农机配件、农副产品加工四大主

8、导产业。千方百计加大有效投入,大力推进“工程建立，一批骨干企业茁壮生长。目前全县规模以上企业到达户。年，规模以上工业完成销售收入、添加值、利税、利润、实交税金分别到达亿元、亿元、.亿元、.亿元和亿元。利税过千万元的企业户。其中冠洲集团、冠星集团、二运公司、电业公司四户企业上缴税金突破亿元。 自然地理冠县地貌主要分为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地。河滩高地: 土壤类型多为脱潮土和潮土，质地为沙壤土和轻壤土，适宜种植经济作物、耐旱的粮食作物及林果等，当以建立棉、油、林果消费基地为宜。 决口扇形地: 地面起伏不平，土壤质地均为沙质土，保水、保肥才干差，常受风沙危害，有的地块经风力搬运构成沙丘，土壤肥

9、力低，适宜花生、地瓜种植及林业、牧业消费。 缓平坡地: 土壤类型以潮土、盐化潮土为主，质地为壤质土，适宜多种作物生长，为市内粮、棉、油的主要产地。 冠县气候适宜，风雨调和，光照充足，四季清楚。西有漳卫河，东有马颊河京杭运河，引黄设备和井泉建立配套成龙，灌溉条件优越。是全国粮食、优质棉消费基地县，全国个油料总产最高县、全国平原绿化先进县、黄淮海开发重点县、鸭梨和畜牧业开发基地，境内有远近出名的肖城遗址和武训祠，新建的黄河故道林场和人造森林旅游区，蜿蜒百余里，自然环境非常优美。 经济概略全县实现国内消费总值.亿元，按可比价钱计算，比上年增长. %。第一产业实现添加值.亿元，增 长.%；第二产业实现

10、添加值.亿元，增长.%；第三产业实现添加值.亿元，增长.%。三次产业比重为：。全社会完成固定资产投资.亿元，比上年增长%。实现地方财政收入.亿元，按可比口径增长.%。年末金融机构各项存款余额亿元，比年初添加.亿元。年末金融机构各项代款余额.亿元，比年初添加.亿元。农业全年农林牧渔业实现总产值.亿元，增长%。农业添加值亿元，增长.%。粮食总产.万吨，比上年减少.%；棉花总产.万吨，减少%；油料总产.万吨，减少%；水果总产.万吨，增长%；蔬菜总产.万吨增长.%，肉类总产.万吨，禽蛋总产.万吨，奶类总产.万 吨。木产品总产.万吨，增长%。全年造林公顷，林木覆盖率到达.%。全县农机总动力.万千瓦，增长

11、.。工业部分，有规模以上工业企业家，全年实现工业添加值.亿元，比上年增长.%。实现出口交货值.亿元，增长%。产品销售率达.%，比上年提高.个百分点。规模以上工业实现产品销售收入.亿元，增长.%；实现利润.亿元，增长.%；实现利税.亿元，增长.%。工业经济效益综合指数.，比上年提高.个百分点。完成根本建立投资.亿元；更新改造投资.亿元；房地产开发投资.亿元。资质五级及以上建筑企业家，实现添加值万元。完成环境污染治理工程个，完成投资额万元，增长%。 交通运输全县晴雨通车里程达.公里，行政村通油路率%，全县共有客货运企业家，营运客车部，出租车部，城市公交车部，营运货车部，二级客运站处，四级客运站处，

12、客运线路条，城市公交线路条，乡村公交线路条，行政村通客车率%，彻底告别了乡镇通车问题，为乡镇居民出行带来了很大方便。 贸易旅游全县全年共实现社会消费品零售总额.亿元，比上年增长%。城乡商品买卖市场处，同比添加处，成交额.亿元。实现进出口总额万美圆，比上年增长%，其中出口万美圆，增长%。新签利用外资工程项，增长%；合同外资额万美圆，增%；实践利用外资万美圆，增长%。主要旅游景点有；马颊河度假村、武洲留念馆、万亩鸭梨、肖城遗址、鲁西森林公园。全年接待国内外游客万人次，比上年增长%；实现旅游总收入万元，增长%。 科教文卫有普通中学所，在校生.万人，其中义务教育学段在校生.万人；小学所，在校生.万人。

13、拥有各类科技人员人，其中从事科技活动人员人。共获得市(地)级以上各类重要科技成果项。专利恳求量件，比上年增长.%；授权专利件。拥有各种艺术扮演团体个，艺术扮演场所个，文化馆个，档案馆个。拥有卫活力构所，其中，医院、卫生院所，卫生防疫防治机构所，妇幼保健机构所。各类卫活力构拥有床位张，卫生技术人员人，其中医生人。有体育场座，全年参与省级以上体育竞赛共获奖牌枚。【冠县宏观经济分析】 冠县位于聊城南部，地处河北、河南和山东的交界处，有着比较重要的枢纽位置优势，更是山东省东西向开展经济轴的西大门。冠县位于山东省最西部，在全省东西主要经济开展轴线胶济开展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，属于聊城市管辖区。县

14、内路网交错，到达济南、北京、青岛等城市便利。东距京九聊城公里，西距京广邯郸公里，济聊馆高速公路、省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天济南机场，四个半小时下海青岛港口、五个小时进京北京的宏大交通优势。 冠县是一个典型的农业之乡，第一产业作为支柱产业的位置依然非常结实。冠县农林业资源丰富，是国家粮棉油消费基地，构成林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业。占地平米，拥有年历史的千年梨树王冠县是著名的“鸭梨之乡，农林业资源丰富，同时还是国家粮棉油消费基地县和毛白杨繁育基地，多年来的开展构成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业，占农业

15、总产值的%。 SHAPE * MERGEFORMAT 灵芝其中，各类树木万株，木材蓄积量万立方米；有果园面积万亩，果品年产量亿斤；瓜菌菜面积万亩，年产量亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量万头只，肉蛋年产.万吨；花生种植面积稳定在万亩以上，年产量.亿斤。-年冠县三大产业产值.年年年第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元) 近年来冠县工业稳步增长，构成了纺织、冶金、农副产品加工、农机配件四大产业，其中三大产业分别由三家企业支撑，人称“三冠王。 工业对经济的奉献率逐年添加， 三大产业中工业呈逐年增长态势。 工业企业无国家重点扶持企业，多为民营企业，

16、企业开展靠本身的运营。 纺织服装、冶金加工、农副产品加工三大支柱产业，分别由冠星集团、冠洲集团和冠宜春酒业三大企业支撑。农机配件加工以私营企业为主，目前已有多家，成为经济开展的重要力量。值得留意的是，冠星集团和冠洲集团目前曾经开展成为了冠县两大支柱产业，其开展一定程度上决议了冠县经济的开展。冠星集团，民营企业，纺织加工企业，总资产.亿元，员工人，其中工程技术人员人，年，年消费销售收入约亿，利税.亿，为冠县最大的支柱产业。冠洲集团，冶金加工民营企业，总资产亿元，高级工程人员人，员工人。冠县冠宜春酒厂，拥有员工名，总资产万元，曾经是冠县的支柱产业，其门前的道路，也被命名为冠宜春路。但是目前随着竞争

17、的加剧，酒厂运营日渐衰退，经济难度逐年添加，经济效益相对较低，失去了当年的红火。 乡镇经济开展异军突起，尤其是农机配件加工，主要以中小型企业为主，近两年开展较为迅速。目前，冠县拥有贾镇汽车及配件加工、北陶镇轴承加工、万善乡冶金板材消费等优势产业。在年全县工业企业总产值中，个体私营经济总产值占比%，成为地方经济的重要支撑力量。农机配件加工是冠县开展较早的行业，尤其是轴承行业，也是规模以上企业户数最多的一个行业，全县有规模较大的机械加工企业余家，其中规模以上企业到达户，主要消费各类农用车、各类棉机、各类轴承及农机配件等。第二部分风云骤起宏观环境下的房地产政策调控 政策回想、年政策出台背景年全球经融

18、危机迸发前，政府曾经启动对国内房地产行业的限制政策。在下半年，政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业的控制，出台了多种刺激性政策。但是，在房产泡沫水份尚未充分挤压的情况下出台刺激性政策，无疑会给日后市场的运转埋下隐患。年，政府为了保证经济增长到达%的增幅目的，放开银行信贷，以适度宽松实践为泛滥的货币政策，同时放松对房地产的控制，如降低地产商拿地条件、降低购房者首付比例、买卖税费减免等。众多刺激性政策的出台被普遍解读为政府放松对楼市的控制，楼市“第二春焕发，买卖量和房价继续走高，房价再次失控疯涨。截至年底，甚至有大城市的房价租售比到达了不可思议的：。房价调控呼之欲出。、年至今重要政策速

19、览时间内容摘要.月日起上调利率.个百分点中国人民银行决议，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调.个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 .央行上调存款预备金率.个百分点中国人民银行决议,从年月日起,上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点。 .央行上调人民币存款预备金率.个百分点中国人民银行年内第五次上调存款预备金率。从年月日起，存款类金融机构人民币存款预备金率将上调.个百分点。 .央行上调存款预备金率.个百分点中国人民银行决议，从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点。 .二套房利率上浮%、三套房停贷四部委结合下发：运

20、用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在平方米以上的,贷款首付比例不低于%,平方米(含)以下的,首付比例不得低于%。第二套房首付比例不得低于%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的.倍。同时停顿向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 . 公积金贷款利率上调 五年期以上上调.%从年月日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调.和.个百分点。五年期以下(含五年)从.%调整为.%，五年期以上从.%调整为.%。从年月日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调.个百分点，由现行的.%调整为.

21、%。当年归集的个人住房公积金存款利率坚持不变。 .央行初次加息.个百分点中国人民银行决议，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调.个百分点，由现行的.%提高到.%；一年期贷款基准利率上调.个百分点，由现行的.%提高到.%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 .楼市再出调控新政 多部委联手整治房价中国住房和城乡建立部、财政部、人民银行、银监会等四部委日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 .两部委再出调控重拳 囤地超一年禁拿地国土部、住建部结合下发。规定，对于因企业缘由呵斥土地闲置一年以上的企业，在结案

22、和问题查处整改到位前，制止竞买人及其控股股东参与土地竞买活动。 .住建部等七部门发文 加快开展公租房 由住房城乡建立部等部门结合制定的日正式对外发布，旨在处理中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 .三部委发文明确个人房贷二套房认定规范住房和城乡建立部、中国人民银行、中国银行业监视管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成年子女成员名下实践拥有的成套住房数量进展认定。 .住建部要求商品住房严厉实行购房实名制；未获预售答应 开发商不得收取定金住房城乡建立部发出，要求商品住房严厉实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未获得预售答应的

23、商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 .国务院：房价过高地域可暂停发放第三套房贷商品住房价钱过高、上涨过快、供应紧张的地域，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 .国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于%日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍。对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于。 .银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会日指出

24、，银行业金融机构要添加风险认识，不对投机投资购房贷款，如无法判别，那么应大幅度提高贷款的首付款比例和利率程度，加大差别化信贷政策执行力度。 .国资委要求家非地产主业央企天出退出方案按照国资委要求，除已确定的家以房地产为主业的央企外，家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施工程后要退出房地产业务。 .国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建立用地供应方案编制；二、促进住房建立用地有效供应；三、真实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 .银监会发布流动资金贷款管理暂行方法流动资金贷款不得用于固定资

25、产、股权等投资，不得用于国家制止消费、运营的领域和用途。 .央行上调预备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决议，从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点。 国务院发布严厉二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指点对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行首付。明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监视管理和窗口指点；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱冲击中国市场。年月日，财政部出台“年内住房转让全额征收营业税的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。年月日，国务院办公厅下发了国办发号)简称

26、“国十一条，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳安康开展。“国十一条包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加详细和详尽，政策方向与年月以来的一切调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。年月日，财政部发布关于印发的通知。通知称，为规范注册资产评价师执行资产评价业务行为，维护社会公共利益和资产评价各方当事人合法权益，中国资产评价协会制定了，现予以发布，自年月日起施行。这是自国务院办公厅发布后，房地产调控政策执行细那么的初次出台。年月日，国土资源部发布国土资发号，提出申报住宅用地的，经济

27、适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于%。年月日，国土资源部部长徐绍史在全国土地资源任务会议上表示，年国土部将加快编制保证性住房用地供应方案，严厉控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处置力度，对囤地炒地行为进展专项整治。年月日，中国银监会正式发布和，出拳打击炒房者和投机行为。年月日央行再次上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点。年月日，财政部、国家税务总局结合下发了(财税号)，通知明确，对两个或两个以上个人共同购买平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用初次购买普通住房的契税

28、优惠政策。年月日，国土资源部又在其网站上公布了国土资发号，明确检查时间表，对“囤地行为提出了详细的处分措施。年两会刚刚闭幕，月日北京土地市场就涌现出个新的“地王，而且全部是“央企制造。针对备受关注的央企“拿地热，国务院国资委年月日就央企介入房地产业做出回应，表示除家以房地产为主业的中央企业外，还有家不以房地产为主业的央企正在加快进展调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施工程等阶段性任务后，要退出房地产业务。 重点政策：国十九条国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 加快住房建立用地供应方案编制 科学编制住房特别是保证性住房用地供应方案。 协调推进住房用地供应方案实施。 促进住房建立

29、用地有效供应。 确保保证性住房用地供应。 严厉规范商品房用地出让行为。 坚持和完善土地招拍挂制度。 真实加强房地产用地监管。 实施住房用地开发利用申报制度。 加强土地开发利用动态监测。 强化保证性住房用地供后监管。 严厉依法处置闲置房地产用地。 加强房地产用地开发利用诚信管理。 建立健全信息公开制度。 公开住房供地方案。 公开土地出让公告。 公开土地出让和划拨结果。 公开土地开发利用信息。 公开违法违规用地查处结果。 开展房地产用地突出问题专项检查。 明确房地产用地专项检查的重点内容。 结合出让合同清理制定专项检查方案。 严肃查处房地产用地中的违法违规行为。 真实加强对专项检查任务的组织指点和

30、政策指点。年月日，住房和城乡建立部发布实施建房号，明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未获得预售答应的商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将获得预售答应的商品住房工程在日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价钱，并严厉按照预售方案申报价钱，明码标价对外销售。年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济情势，研讨部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被言论称为“新国四条：一是抑制不合理住房需求，实行更为严厉的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得

31、低于%；二是添加住房有效供应；三是加快保证性安居工程建立；四是加强市场监管，严厉查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。年月日，国务院又发出国发号，提出了调控楼市的项详细措施，被称为“新国十条。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地域暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并指出在部分房价上涨过快地域可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款，严峻遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进展炒房的

32、空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。年月日，住房和城乡建立部公布了建保号，规定：经济适用住房购房人在获得完全产权以前，只能用于自住，不得出卖、出租、闲置、出借，也不得擅自改动住房用途。对违规出卖、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改动住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同商定收回，并取消其在年内再次恳求购买或租赁各类政策性、保证性住房的资历。中国人民银行年月日宣布，从月日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点，乡村信誉社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款预备金率。此前，央行分别于年月日和月日宣布上调预备金率.个百分点。受存款预备金率上

33、调影响最大的是房地产企业。由于房企%的资金来源于银行贷款，存款预备金率上调将紧缩商业银行的贷款空间。年月日，住房城乡建立部、民政部、财政部结合印发了建保号，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维涵养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和效力不到位等问题，做出了有关规定。年月日，国家税务总局发布国税函号，明确了土地增值税清算过程中假设干计税问题。如房企逾期开发交纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。年月日，国家税务总局下发国税发号，抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保证性住房外，东部地域省市预征率不得低于%，中部和东北

34、地域省市不得低于.%，西部地域省市不得低于%。年月日，住建部、央行和银监会结合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定规范进展了明确的规范。通知规定，借款人初次恳求利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又恳求贷款购买住房的；或贷款人经过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等方式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付成，利率.倍。年月日，住房城乡建立部等部门结合制定发布建保号，旨在

35、处理中国城市中等偏低收入家庭住房困难。分析指出，这份指点意见弥补了长期以来“夹心层住房政策缺位，是处理“夹心层住房困难的有力举措。年月日，住房城乡建立部、开展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局等六部门结合印发，部署年保证性住房建立规划和“十二五住房保证规划编制任务。住房保证政策三大调整工程：购房补贴规范从每平方米元调整为元；中等偏低收入家庭收入规范从人均月收入元调整到元；周岁以上独身的低收入住房困难户纳入住房保证范围。年月初，国家统计局初次明确表示进展空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳个试点城市启动空置房调查。在城市空置房调查启动后不久，由于空置房没有一致规范，难以得出

36、空置率，国家统计局将对人口普查中获得的住房信息进展采集和分析。年月日，国家统计局公布了。根据这个征求意见稿，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、方案单列市等个大中城市新建住宅销售价钱、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进展调查。年月日，国土资源部、住房和城乡建立部结合下发了国土资发号，针对房地产用地和建立领域管理，在“国十条的根底上进一步细化。要求继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整，并督促地方各有关部门“加强协作、构成合力，从当地房地产市场实践出发，落实各部门责任，促进房地产市场继续向好开展。年月日，财政部和国家税务总局发布财税号，对公租房建立和运营中

37、包括土地运用税、印花税等在内的多项税收予以免征优惠，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建立和运营情况对有关内容加以完善。年月日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建立部三部委结合发布财税号，规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)独一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭独一住房的，减按%税率征收契税。对出卖自有住房并在 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。年月日，中国人民银行、中国银行业监视管理委员会结合下发了银发号，要求：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社

38、会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严厉执行首付款比例不低于%、贷款利率不低于基准利率.倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，制止用于购买住房；对有土地闲置、改动土地用途和性质、拖延开开工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停顿对其发放新开发工程贷款和贷款展期；对不仔细执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处置；继续支持房地产开发企业承当中低价位、中小套型商品住房工程和参与保证性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保证性安居工程建立，抓紧制定支持公共租赁住房建立的中长期贷款政策。

39、年月日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建立部就调整房地产买卖环节契税、个人所得税有关优惠政策发布通知，通知要求，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女独一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭独一住房的，减按%税率征收契税。在个人所得税方面，通知要求，对出卖自有住房并在年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知自年月日起执行。年月底以来，有关部委掀起的房地产“二次调控将政策的利剑直指地方政府的执行力。年月日，住房和城乡建立部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立刻研讨制定贯彻落实“新国十条的细那么，并强调将对

40、政策落实不到位、任务不得力的省级政府进展约谈，直至清查责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。年月日，中国人民银行决议，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调.个百分点，由现行的.%提高到.%；一年期贷款基准利率上调.个百分点，由现行的.%提高到.%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。年月日，住房和城乡建立部称，从年月日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调.个百分点，由现行的.%调整为.%。当年归集的个人住房公积金存款利率坚持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从.%调整为.

41、%，五年期以上从.%调整为.%。年月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从月日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的%；二套住房最低首付%，利率执行同档期基准利率的.倍。年月日，住房和城乡建立部、财政部、人民银行、银监会发布建金号，规定运用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于%；套型建筑面积在平方米以上的，贷款首付款比例不得低于%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均程度的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个

42、人住房贷款首付款比例不得低于%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的.倍。停顿向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。年月日，国土资源部发布国土资发号，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局，亲密关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，严厉落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。年月日，商务部发布商办资函号指出，为确保房地产调控政策获得实效，要求各地商务主管部门真实加强涉及外汇流入类房地产工程的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防备，抑制投机性投资；进一步

43、加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产工程的审批监管和数据审核。通知特别提到，各地商务主管部门要严厉按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批任务，不得审批涉及房地产开发运营业务的投资性公司。在加强涉及外汇流入类房地产工程的审查之外，商务部还要求，各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防备，抑制投机性投资。年月日，国家统计局局长马建堂表示，房地产价钱统计改革获得阶段性进展，经过网络公开征求意见的将从年起实施。年月日，中国人民银行宣布，自月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调.个百分点。其中，对房地产市场影响最大的

44、年期以上贷款利率，由现行的.%上调至.%。年月日，住房和城乡建立部宣布上调住房公积金存贷款利率。从年月日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调.个百分点。五年期以下(含五年)从.%调整为.%，五年期以上从.%调整为.%。同时，开展住房公积金支持保证性住房建立工程贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。年月日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保证性住房的建立力度；另一方面，继续抑制投机。年月日在北京召开的全国住房城乡建立任务会议

45、提出，年要继续坚决不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门贮藏调控政策。年我国将更大规模地推进保证性安居工程建立。年楼市跌宕起伏，主要阅历了三次重要的政策调控。首先， 月初国务院出台“国十一条，主要是重申和细化“国四条，对二套房贷从严认定，同时对投资性购房提出控制。进入月份，“国十一条影响开场释放，致使月份的全国成交量跌至年内最低点。月初由于“国十一条影响逐渐被市场消化，加之贸易顺差宏大，股市重挫，大量投资转向地产业，催生了“.新政的出台。“.新政特别强调了经过对投资性需求的打压，来到达遏制房价的过快上涨的目的。从月下旬到月份受“.新政影响，这几个月全国成交量一直在低位

46、彷徨，但整个楼市的价钱并未遭到涉及。月中旬“.新政影响逐渐衰退，股市再次探底，贸易顺差照旧宏大，成交量再次升温。九月底“.新政出台，重申“.新政内容，特别提出对三房停贷。“.新政的出现使得黄金周的楼市冷淡，到月底，全国成交量不断处于低谷彷徨，但房价依然巩固。到了月，由于市场消化才干加强，股市再次出现大跌导致资金回归楼市，加之消费者张望心思减少，构成“早买要比晚买强的心态，成交量出现上升。特别是高端住宅成交量放大。、年至今政策速览阅历年风风雨雨，曾今张望楼市的各类人群看到年楼市交出的“量跌价涨的成果单纷纷失去耐性，导致月后楼市出现相对火爆局面。正当人们沉浸在楼市的炽热气氛时，“新国八条及沪渝房产

47、税突袭楼市。年月日 国务院公布“新国八条，详细内容如下：新国八条内容点评进一步落实地方政府责任地方政府要真实承当起促进房地产市场平稳安康开展的责任。年各城市人民政府要根据当地经济开展目的、人均可支配收入增长速度和居民住房支付才干，合理确定本地域年度新建住房价钱控制目的，并于一季度向社会公布。条款指出各地政府要继续加强对房地产市场的监视和指点，指明年房地产市场调控要结合民生实践有效落实的调控方向。此外，条款初次提出了地方政府制定新建住房价钱控制目的，将房价调控政治化，目的化。加大保证性安居工程建立力度各地要经过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保证性住房房源，逐渐扩展住房保证制度覆盖面

48、。加强保证性住房管理，健全准入退出机制，真实做到公开、公平、公正。有条件的地域，可以把建制镇纳入住房保证任务范围。努力添加公共租赁住房供应。条款提出扩展保证性住房房源获得渠道及住房保证制度覆盖面将会使得保证性住房出现井喷式开展，保证房或将成为当下制约商品房价最重要手段。调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房缺乏年转手买卖的，一致按销售收入全额纳税。加强对土地增值税征管情况的监视检查，重点对定价明显超越周边房价程度的房地产开发工程，进展土地增值税清算和稽查。加大运用房地产价钱评价技术加强存量房买卖税收征管任务的试点和推行力度，坚决堵塞税收破绽。严厉执行个人转

49、让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法纳税提供根底。条款重拳出击，打击投资炒房行为。对五年内住房转让征收.%营业税可以套牢相当一部分的投资客，产生明显的抑制造用。同时经过在房屋转让过程各个环节上设置税收遏制炒房行为。但是，按照市场规那么来看，各种税收多由受让人负担，此条款或将加重二手房购买者负担。强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于%，贷款利率不低于基准利率的.倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价钱控制目的和政策要求，在国家一致信贷政策的根底上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情

50、况的监视检查，对违规行为严肃处置。二套房首付从%提升到%，贷款基准利率维持原先.倍。条款依然针对炒房行为，进一步提高炒房门槛，对资金紧张的投资客将是致命打击。另外，条款进一步弱化了金融机构承当的风险，但同时也指出要加强对银行信贷发放的监管，防止贷款流入投资客口袋。严厉住房用地供应管理各地要添加土地有效供应，落实保证性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建立用地供应总量的%的要求。在新增建立用地年度方案中，单列保证性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应方案总量原那么上不得低于前年年均实践供应量。大力推行以“限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土

51、地市场准入资历和资金来源的审查，参与土地竞买的单位或个人，必需阐明资金来源并提供相应证明。对擅自改动保证性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超越两年没有获得施工答应证进展开工建立的，及时收回土地运用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地运用权行为。条款推进保证房建立，确保了保证房房源。供应中低价位普通商品住房用地，有利于刚性需求的满足。坚持和强化言论引导对各地稳定房价和住房保证任务好的做法和阅历，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、分布虚伪音讯的，要清查有关当事人的责任。就近日延续发文为房产税加油打气来看，政府开场注重言论对社会所起到的导向性作用。

52、言论所营造的社会环境将会影响市场预期，从而对楼市产生量的影响。合理引导住房需求各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原那么上对已有套住房的当地户籍居民家庭、可以提供当地一定年限纳税证明或社会保险交纳证明的非当地户籍居民家庭，限购套住房；对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险交纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。政策明确了“限购令的中心，对以往部分城市“限购令避实就虚给出了一个规范。经过一系列加快房源供应措施加速市场供需走向平衡。但“限

53、购令解禁之时房价或将做出报仇举动落实住房保证和稳定房价任务的约谈问责机制未如期确定并公布本地域年度新建住房价钱控制目的、新建住房价钱上涨幅度超越年度控制目的或没有完成保证性安居工程目的义务的省区、市人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关担任人进展问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建立滞后等问题，也纳入约谈问责范围。条款明确保证房建立责任落实到地方政府，保证房建立成为政绩考核规范将有利于保证房建立的前进。“新国八条内容严峻，在一月份出台对全年调控起到指点作用。“新国八条的出台使得市场的张望气氛浓郁。虽然春节是“传统淡季，但是今

54、年春节七天总体认购套，成交套的成果是近几年最低值，如此惨淡的成果主因还应该归咎于“新国八条出台。对于投资的打击，首付提高到%对投资客来说不会成为限制门槛，反倒是能够损伤了改善性需求人群。一致口径的“限购令在地方还将会得到更加细化的规定，届时楼市还将会遭到新的制约现行五大城市限购令见下表。而条款中规定的全额征收营业税，在市场潜规那么下极有能够转嫁到消费者头上，加重购房负担。间隔 “新国八条出台仅一天， 月日 国务院赞同沪渝两地房产税改试点方案。上海房产税是以户均面积平米为根底，思索到上海房价较高，税率相对较低，为.%，但总价算下来并不低。上海房产税征收范围较广，较好的表达了公平原那么。重庆房产税

55、是以市价为根底，对高档住宅纳税，税率逐层提高，最低.%，最高.%。但重庆房产税征收对象相对狭小，存在政府故意收税之嫌。沪渝房产税的出台可以套牢部分投资客，进一步打击炒房行为。但房产税仅仅只是试点，覆盖范围有限，影响面较窄。更多的是在向市场预期施加压力，释放信号，阐明政府的调控决心。房产税试点行为如今看似乏善可陈，但毕竟是试行，他们更应该看重的是房产税以后的开展，未来房产税普及之时必定是具备稳定房地产市场的成熟政策，很能够将如今沪渝分别经过均面积和市价相揉合，综合而又全面的发扬其对市场的作用。春节过得红红火炽繁华非凡，政策也不甘寂寞，月日央行忽然宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调.个百分点

56、，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这次加息主要是为了抑制通胀，但是其对楼市的影响不容忽视。最直接的影响就是还贷的压力提高，加重购房负担。其次，市场的货币流通继续收紧，面对高位通胀，加息成为“稳健的货币政策之中重要的调控手段，对于小型开发商日子会更加难过，而对大开发商那么影响不大。还有就是对心思影响，加息密度越来越紧，使得人们难以判别房价走势，从而筑起张望气氛。但是，本次加息力度较为保守，同时加息也只是数量工具，真正要控制通胀还需求经过对经济构造的调整来实现。另附：最近值得关注的两条通知：.国家开展改革委关于发布的通知各级政府价钱主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房运营者执行明码标

57、价和收费公示规定的情况进展监视检查。商品房运营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严厉按照申报价钱明码标价对外销售。 .国家开展改革委印发自月日起降低和规范住房买卖手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理效力费等收费规范和行为。取消住房抵押手续费；因承继、遗赠、夫妻共有等进展的住房转让免收转让手续费；依法进展的廉租住房、公共租赁住房等保证性住房租赁行为免收租赁手续费。第三部分崎路难行冠县房地产市场分析、宏观房地产市场根底分析就山东省经济开展全局情况来看，冠县所在的聊城市明显处于处于下游程度。冠县经济落后，多年以来是山东省重点扶贫县，也是国家级贫困县。阶段贫困阶层温饱阶

58、层小康阶层富有阶层年人均可支配收入元以下-以上年冠县年人均可支配收入为元，按照恩格尔系数来测定的话，大多数冠县人的生活处于高级温饱阶段。注：高级温饱阶段是指人们的生活曾经渐渐远离贫困线，能满足日常生活所需，即将但是还没有到达宽裕的程度，在开展和享用类消费方面存在一定限制的有限的生活形状；大约在年人均可支配收入为元左右、人口构成分析冠县总人口约万，其中农业人口占绝对主力，约为.万，占总人口的%左右。城区面积狭小，占全县面积的.%，冠县全县总面积平方公里，耕地万亩，城区面积平方公里，占总面积的.%工业中四大产业均以劳动密集型企业为主，对高收入人群数量支撑较弱。、冠县市场在售楼盘信息【阳光花园】开发

59、公司：冠县金世纪房地产开发。工程体量：栋层小高层，每栋个单元，一梯三户设计，合计套。注：小区内另有部分多层，为代建性质，不对外销售。工程进度：栋现房、栋准现房、栋施工中。户型面积：。销售进度：栋楼分三期销售，目前一期年开场销售以及二期年下半年开场销售销售曾经接近尾声，只剩余套房源顶楼销售价钱：均价在元左右，目前剩余房源销售价钱为元/平方米，贮藏室元/平方米，车位暂时还未定价，估计-万元之间。开盘日期：最后一栋楼曾经开场接受预定，目前预定客户人截止.月中旬正式公开。【陶然居】开发公司：冠县金世纪房地产开发。工程地址：红旗北路东侧工程体量：工程为主题方式为小高层，一梯四户设计，约万平米。注：小区最

60、北面原规划中有栋多层，经过开发公司公关后规划变卦，改为栋小高层，尚未开场公开。工程进度：施工中。户型面积：。销售进度：目前销售曾经接近尾声，只剩余套房源，由多层变卦规划而来的栋小高层目前还未明确销售时间。销售价钱：元/平方米起价，每层差价元，顶楼价钱和楼价钱一样。开盘日期：最后一期对外声称公开日期为月初正式公开。【新城名都】地理位置：振兴路东段，本工程地块南部工程体量：工程体量较大，由栋高层以及小高层构成，其中层小高层有栋，一梯两户构造，栋层高层。高层为一梯三户设计，总体量估计有近万平米。工程进度：场地平整施工中。户型面积：。销售进度：还未开场销售，售楼处刚刚建成，沙盘、户型、一切还未预备就绪