成都四海逸家营销总策略

1、.PAGE ：.；四海逸家整体营销战略第一部分 市场分析中国经济情势分析中国楼市分析成都楼市分析城东区域楼市分析竞品分析第二部分 产品定位工程概略工程价值分析工程SWOT分析工程市场定位第三部分 营销战略第四部分 推行战略第一部分 市场分析一、中国经济情势分析年月，温家宝总理在中说到：，能够是中国改革开放以来经济最困难的一年。现实阐明，这句话正是今年中国经济情势最恰当的概括。自年美国次贷危机开场，全球经济情势陡转直下。次贷危机、粮食危机、石油危机、能源危机、股市暴跌、全球通涨等艰苦经济问题纷至沓来，一波未平，一波又起，在全球化深化背景下，不断地深远地影响着中国的经济走势。虽然，有一次让全中国人

2、都沸腾的奥运会将在八月举行，但年的上半年，是不平凡的一年，南方雪灾、西藏事件、汶川地震让举国上下都感到惊心动魄，内心无法安静。而更值得关注的是，与人们息息相关的经济走势让如今的中国人民感到更为彷徨和不安。通胀和衰退的阴影在国际经济间传送，不良的外部环境和中国经济正在“恶性互动。国际社会经济开场出现衰退，中国经济因劳动力价钱上涨、原资料价钱上涨要素，出口空间减少、获利才干降低。经过长达年的GDP高速上涨后，能够是中国GDP增速出现拐点的一年。在全球通胀的背景下，中国虽然出台从紧的货币政策，不断调高存款预备金率到达历史最高位.%，但全年通货膨胀率依然估计能够要到达.%。人民币在不断升值，但对于身处

3、本国的多数人来说，物价的不断上涨，使他们越来越觉得到钱不值钱，而什么时候终了，好似还遥遥无期。经过了非理性上涨的年后，年月，中国股市接束了一轮中级反弹后急转直下，上半年步入漫漫熊途，随着股指跌破点大关，一切股票均被腰斩，几千万股民和几千万基民都在忍受着宏大的煎熬，自后开场到年月的短期投资道路：炒股、赚钱、买楼买车买奢侈品均属于昙花一现，再也不具有可执行性。而对于因此缘由不断推高的楼市，无论是追高买入的炒楼者，还是追高拿地的开发商，均留下了不可言说的伤痛。如今，无论散户和机构投资者，多数资金在股市被深度套牢，除了割肉离场，剩下的就是漫长的等待。数据世界银行已将中国的年通胀率从.%调高至%。年前个

4、月通胀的指数平均为.%。一季度GDP同比增长.%，较去年全年回落.个百分点。、剔除价钱要素，一季度固定资产投资增长%，同比回落个百分点。月份工业品出厂价钱.%的涨幅新高。对投资构成挤压，投资环境恶化和投资本钱增高，降低了投资者自信心指数。言论：中国宏观经济学会秘书长王建：目前已露头的低增长高通胀格局至少将继续三年。国家统计局副局长许宪春：我国通胀峰值将在年出现，而经济增长峰值在年，未来几年经济增速将放缓。首都经贸大学经济学院院长张连成：受资源短缺要素制约，今年经济必定调头向下，中国经济将进入收缩期，谷底将在年出现。未来经济走势的不确定性，让手持现金的人们开场谨慎对待本人的投资行为，倾向于更加保

5、守和能迅速变现的投资方向。而他们的工程，就是在这一宏大背景下推向市场，在变数甚多的经济情势下，一方的努力要冲破如此迷局，比以往更为困难。二、中国楼市情势分析自年以来，中国楼市出现前所未有的昌盛景象，供需两旺，稳步上涨的格局不断延续到年月，年-月，更是到达疯狂形状。但随着.新政公布，让非理性的购房者和炒楼者才认识到楼市出现泡沫，成交量应声下滑。年，先知先觉的万科董事长王石抛出“拐点论并力主万科全国在售楼盘降价，随后月，潘石屹抛出“百日剧变论，房价在争论中停滞不前，楼市的天平渐渐地从卖方市场开场向买方市场倾斜，开展商失去了之前的压倒性优势，开场与消费者展开心思博弃。然而，趋势一旦构成，均不以个人或

6、集团的意志为转移，经过了延续上涨的黄金十年，楼市的下滑从越来越多的数据中表达出来，土地不断流拍和以起拍价成交，土地价钱开场下降，阐明了乐观的开展商在严峻的现实面前，也像如今的购房者一样，采取了张望态度。经过三四月份成交量的小幅反弹，全国楼市并未迎来十年来一向的“红五月、“红六月，成交量在不断萎缩，而供应量还在不断添加。满怀等待的开展商开局面对现实，面临烈日炎炎的销售淡季降临，开场了此起彼伏的降价销售，以博得在刚刚开场的本季度的企业现金流和应对拿地期限到来的资金压力。对于大多数购房者而言，面对高涨的房价，不断产生埋怨心思，而此时他们对开发商的处境多少有幸灾乐祸的成分，这种心思的繁殖蔓延，加剧着楼

7、市的僵持形状，逐渐将演化为另一个极端非降价不能买。降价成交量弱，客户张望再降价，这样的商品规律一旦上演，回归行业平均利润率箭就离弦，给房地产业带来能够是家电业一样的猛烈竞争局面。中国经济增长的高昂本钱正在进入集中释放期。较长时间内经济增长放缓的预期和通胀指数居高不下的现状，直接导致：财富增长率降低，高价钱消费品的新增购买力增量明显放缓。高端商品的供求关系将平衡甚至倒挂。下行轨道中的房价直接导致投机性购房者大量游资退场，投资型购房者也正在继续张望中。即使是自住型购房者也是持币待购。经济情势的逆转，“现金为王的心态导致自住型需求者也在紧缩购买方案，坚持手上的现金流。房产市场流动资金急剧减少。降价促

8、销以缓解资金压力的景象和消费者持币待购的心态恶性互动，加剧了市场的张望心态。即使部分公告市场数据中国房产指数显示着市场的平稳开展，但是，数据中依然无法逃避房产开发量和房产销售量之间的差额绝对数的不断扩展，换言之，供过于求的趋势正在加剧。假设结合二手房市场情况，此数字将更加放大。.新政，不过是对投机过度的房产市场进展调控的手段，以缓解国内经济压力、资金推进型经济的泡沫。而.，仅仅是危机的代言人而已。在供，远远大于求的市场上，击鼓传花的游戏终将终了。股市是其一，房市是其二，汇市是其三。三、年成都楼市走势分析月全市商品住宅供应和成交明显萎缩。月，全市商品住宅新增供应.万平方米，同比增长.%；成交商品

9、住宅.万平方米，同比减少.%。新增产品供销比已近：，换言之，在利润预期下，年拿地并在年转化为商品房面积，而销售量同比巨幅下跌，供求关系的不同步及矛盾在年明显出现。全市商品住宅可销售面积接近万平方米，可售房源非常充足。截至月末，全市商品住宅可售面积为.万平方米，比月末添加.万平方米。其中五城区商品住宅可售面积为.万平方米，比月添加.万平方米。、郊县商品房面积已超越五城区，、郊县商品房增量大幅超越五城区，郊县工程供求矛盾较五城区更加突出。中小套型商品住宅供应量继续增长。-月，五城区平方米以下商品住宅新增供应套、.万平方米，同比分别增长.%、.%；套数、面积供应占比分别为.%、.%，分别同比提高.、

10、.个百分点。年所估计、所设计的的投资性投机性产品，如今逐渐开场释放成为商品房。相对而言，在市场供应方取巧于投资目的时，自用型产品供应增幅相对缩减。层以上高层住宅可售面积突破万平方米，截至月末，层以上高层和超高层住宅可售面积为.万平方米，首月突破万平方米，占住宅可售总量的.%。.后，虽然购房者对高层态度有变，但产量如此，政府、开发商必定联手进展高层住宅护盘行动，因此，高层住宅的销售压力将在合力下逐渐化解。五城区商品住宅成交均价延续个月回落。月，五城区商品住宅成交均价为元/平方米，环比下降.%。从万科青年置业方案开场，已出现降低单价从而降低总价以释放购买力的行为特征，但是，当房价逐渐回归根本面回归

11、真实购买者层面的时候，是市场开场正常发育的必经之路。郊区重点板块商品住宅市场均呈现供应大幅增长、需求大幅下滑的格局。换言之，郊县板块的购买-消费-构成产品与市场的开展不同步，导致如此结局。同时阐明，在投机性购房、投资性购房被抑制后，自住型需求对商品房的态度，仍是交通本钱占据主导要素，价钱反而在其次郊县盘的降价幅度远大于成都盘月全市二手住房市场受“.地震影响，再度堕入低谷。在普通以为的震灾将释放大量刚性需求的态度不同，市场给了一个响亮的耳光。、震前产品的性能遭到疑心而无法成交。、震区群众忍受板房而不愿购房现金为王市场现金流吃紧，所谓震后刚性需求未曾释放出来。五城区平方米以上“非普通商品住宅可售房

12、源继续增长，需求大幅下滑。-月，平方米以上“非普通住宅供应.万平方米，同比增长.%；成交.万平方米，同比减少.%，供销比为.。平方米以上“非普通住宅表现为供应大幅增长、需求大幅回落的态势。截至月末，该面积区间商品住宅可售量面积为.万平方米，同比增长.%，占当前五城区可售住宅面积的.%。高层和超高层住宅供应急剧增长，二者可售总面积初次突破万平方米，可售面积占比上升至.%。-月，五城区层以上的高层和超高层住宅供应面积到达.万平方米，成交.万平方米，供应面积占比为.%，成交面积占比为.%。其中，层以上的超高层住宅供应面积为.万平方米，同比增长.%，增幅回落；成交面积为.万平方米，同比增长.%；可售面

13、积为.万平方米，同比增长.%。高层和超高层住宅可售面积为.万平方米，首月突破万平方米，占住宅可售总量的.%。城东：供求规模最大，新建住房供应尤其活泼。-月，城东新增商品住宅供应.万平方米，同比增长.%；成交.万平方米，同比增长.%。城东供应量和成交量均位居各方位之首，供销比为.。截至月末，该区域住宅可售面积上升至.万平方米，同比增长.%，可售量仅次于城西。截至月末，一环以内商品住宅可售面积为.万平方米，可售面积占比为.%；二环以外区域可售面积为.万平方米，可售面积占比为.%。从此数据分析，-环之间，占比为%，可售面积为.平米。-月，二环至三环区域内，城东供应量遥遥领先于其他区域，供应到达.万平

14、方米，占二环至三环区域住宅供应总面积的.%，比-月提高.个百分点。二环至三环城西成交量最大，为.万平方米，同比减少.%；城南成交.万平方米，同比减少.%。二环至三环区域可售住宅集中分布在城西和城东，可售分别为.万平方米、.万平方米，可售量相当，共占二环至三环区域住宅可售面积的.%，其中城东区域的可售面积同比增长了.%。认可城东、看好城东，开发商的热情因市场热情而放大，但却比市场热情相对滞后，导致目前增量大于销量的局面。但从另外角度看，城东的居住价值的高涨才是开发商投资的重点缘由之一，而此价值相对来说，受市场动摇的冲击相对较小。作为第四城的成都楼市，在上涨的疯狂阶段，本地房价并没有大踏步赶上第一

15、梯队城市，因此，在楼市下滑的全国情势下，也没有出现第一梯队的大幅跳水局面，开展商依然是以温顺的姿态做着俯卧撑，虽然开场扮演，但观者甚少，喝彩声弱从供销比可以看出。就如当年开发商要求购房者在五分钟内下单一样强硬，如今购房者也要开发商拿出真正的姿态，把价钱降到实处，才会真正买单。而真正降价的开发商在上两季度也是获得了至少现金流上的宽裕，比如第一季度的魅力之城，第二季度的国嘉新视界，都博得了较好的销售业绩。示范效果让越来越多的楼盘跳入此洪流之中，红南港少公馆放弃精装房方向，蓝光月月推优惠，首创折等跳水手段层出不穷，降价正在成为成都楼市常态的表情。四、城东区域市场分析城东开展历程城东板块关键词：群众化

16、向中产演化城东住宅市场开展势头强劲，具备较强的规模效应，大盘云集，以区域客群结合城市群众为主。城东作为成都传统的工业区，长期以来房地产市场开展缓慢。随着成都市政府将城东规划为成都未来的城市副中心，并陆续采取了对国有大型工厂进展外迁,添加可开发土地资源、沙河整治、加大对道路、东大街东延线等根底设备的建立等措施后，城东的房地产市场逐渐被激发了活力。作为成都新的房地产热点开发区域，城东区域房地产市场的特点是具备较强的规模效应，大盘云集，城市客群属区域客群结合城市群众。并且随着城东的逐渐开发完善，区域独有的景观资源、交通优势以及区域内高质量开发的逐渐成熟也吸引了越来越多的中产阶级聚集到城东。年城东电梯

17、住宅均价区间的总体走势(元/)年份.均价.城东住宅供销构造分析市场供需平衡，年上半年供应大幅放量，成交量继续走强由上图可以看出，-年上半年，城东的供应和成交量逐年递增，其中年-年城东住宅供应面积年平均增幅到达.。而年由于宏观政策调控影响，导致区域年上半年供应大幅放量，市场供应同比增幅到达了.。城东的住宅成交量随着市场开展不断增长，区域的认同度不断提升。-年上半年平均增幅到达.，其中值得一提的是年-月，由于市场受新政及.地震的双重影响，城南、城西、城北的市场成交量均出现大幅下挫，但是城东的市场成交量依然坚持了了强劲的上升势头，区域市场刚性需求巩固。年-月成都市各方位供销情况对比.城东住宅价钱走势

18、分析住宅成交均价增幅较快，平均增幅到达.-年月，城东住宅均价涨幅近。其中年成交均价突破性上涨，同比涨幅高达.。年由于宏观调控以及地震等综合要素的影响，价钱涨幅有所回落，不过仍同比增幅到达了.。城东作为目前成都市主流房地产开发板块，对比年-月成都市主城区商品住宅成交均价元/平米。城东房价目前仍处于市场平均程度以下，市场未来开展空间宏大。.土地市场走势分析.城东土地供应走势-年城东土地供应量均在亩以上，其中年城东土地供应近亩。、年城东土地均独占了整个成都市的土地供应的以上。年由于宏观调控以及地震影响，成个成都市的土地供应量紧缩，-月城东供应量仅为.亩，占整个主城区的.。.城东土地成交均价走势年城东

19、的土地成交均价到达了近三年来的一个高点万元/亩。而由于市场宏观调控的影响，年上半年土地市场供应紧缩，地价也有所回落，城东地价回落至万元/亩，降幅为.，相比主城区的降幅，城东地价相对稳定。工程周边区域住宅市场研讨.工程周边区域范围的界定工程位于成都市锦江区南三环一段，东邻锦江区政府新办公区；南望成龙路和国家A景区三圣花乡，并与卓锦城相邻；西距东三环M；北观亩城市生态公园。这一区域集中了目前工程周边主要住宅工程，并且这些工程大都具有一些共同属性：如工程质量较高、交通便利、配套较完善、生态环境优美、兼具居住与投资价值。这些特征与本案的根底特征是较为一致的。工程周边区域范围的界定如以下图所示：.区域住

20、宅市场供求情况分析从年月和月的新增供应量和需求量可以看出，自春节以来，工程周边区域的供销量都逐渐上升，特别是月日春节房交会的胜利举行使得月份的供销量到达近个月来的最顶峰。“.大地震中断了整个成都房地产市场自月份以来逐渐回暖的势头，当然工程周边住宅市场也遭到了一定影响，月供需量环比月有明显下降，但与月份的程度悬殊不大，并且供需比较月还有所降低，阐明市场供过于求的局面正逐渐缓解。月份工程周边区域无新增房源，成交量环比月稍有上升。可以说，地震在影响整个成都房地产市场的同时不可防止地也影响了工程周边区域住宅市场，但这种影响是有限的，也是短期的，这一点从月和月工程周边区域住宅市场成交量可以清楚地看出。.

21、区域住宅市场潜在供应分析地块位置时间地块规模(亩)开发商用地性质估计住宅供应体量(万平米)锦江区琉璃乡东光村六组.新宏二类住宅用地、公共效力设备用地、农贸市场用地.锦江区沙河堡片区南地块.万科、北京万信二类住宅用地.锦江区沙河堡片区南A地块.天盛房产二类住宅用地.锦江区三圣乡花果村一组.锦江区统建办二类住宅用地(可兼容公共设备%,不含公寓式办公、单元式办公).锦江区粮丰村、组片区.金房二类住宅用地(兼容公共设备%).从工程周边潜在住宅用地来看，估计未来-年工程周边区域住宅供应体量约万平米，其中离本案最近的锦江区粮丰村、组片区地块估计将推出.万平米的住宅。可见，未来-年区域住宅供应量较大，区域市

22、场竞争加剧。.区域住宅市场价钱情况分析可以看到，自年月开场，工程周边区域住宅市场成交价钱呈上升趋势，但涨幅较小。春节过后市场回暖迹象明显，尤其是月平均成交价钱较月上涨了约元/平米，涨幅达.%。震后成交价钱有所下降，但从月和月的成交价钱可以看出，下降幅度并不大，平均降幅为.%。虽然月和月的成交价钱低于震前月的成交价钱，却略高于月的成交价钱。由此可以看出，地震对工程周边区域住宅市场的影响是有限的。随着地震对成都房地产市场的影响逐渐减弱，工程周边区域住宅市场也将随之逐渐回暖。并且工程所在区域位于城东南片区，由于.大地震的震中位于成都市的西北方向，遭到心思要素的影响，一些本来有意向在城西或城北的购房的

23、人群，有所踌躇。而城东南供应体量较大、价钱较城南要低、生态环境优美，拥有国家A景区三圣花乡，因此极有能够成为购房者的首选。因此，工程周边区域住宅市场将渐渐复苏，地震对其呵斥的影响仅仅是暂时的。工程周边区域购房客群研讨样本选择：本次研讨综合工程周边：卓锦城、蓝谷地、万科魅力之城、华都美领湾、交大绿岭等个楼盘的成交客群进展综合研讨分析。.客群来源区域购房客群以成都市五城区客群和省内二级城市客群为主，其次是成都市周边郊县的客群。省外客群仅占。.客群年龄特征区域购房客群年龄集中在岁以下，年龄构造区域年轻，该类人群也是目前社会组成的中坚力量。.客群职业特征区域客群职业分布较广，涉及各行各业，从一定程度上

24、也反映了区域的认知度较高。.置业目的目前区域以自住需求为主，其中初次置业型占，其次为改善居住型占，投资客群占。.置业户型面积需求套型主力面积区间平米套一-套二-套三-套四-区域客群户型面积需求以-的套三户型需求比例最大，占；其次是-的套二户型，占；套一、套四的需求相对较少。区域典型案例研讨注：由于本工程特殊的产品定位以及价钱定位，综合城东目前市局面市楼盘，他们锁定城东中高端物业的代表：万科城市花园、卓锦城作为个案研讨对象，以期对本案在城东树立高端笼统有所自创。.万科城市花园地理位置成龙路号川师大旁 占地面积约亩总建筑面积约.万平米 产品形状多层+花园洋房+电梯公寓+独栋别墅+联排别墅物管费元/

25、月/平米开发主题平原都市的坡地生活园林主题富有韵律感的谷底公园，享用坡地生活。质量笼统大规模、优品牌的高尚小区建筑构造全框架构造住宅容积率.绿地率户数期花园洋房+电梯公寓户小区规划方向大规模的富有韵律感的浅丘坡地低层高尚住宅小区概念谋划浅丘坡地生活，以NEW TOWN 的方式，实现都市与自然、现代与传统、多元与个性、私密与开放的平衡户型面积花园洋房主力面积为平米，采用退台式的户型设计，面积区间为-平米；电梯公寓的主力面积为-平米，面积区间为-平米销售情况已售完入住销售价钱年底花园洋房均价元/平米，最高价元/平米，最低价元/平米；电梯公寓均价元/平米，最高元/平米，最低元/平米会所及设备泳池、健

26、身房、桑拿房、酒吧、桌球室、多功能厅、商务中心、乒乓球室、老年人活动中心。周边配套幼儿园、小学：市重点儿园、市重点小学。步行商业街：净菜超市、便利店、银行、邮政、诊所、药店、洗衣店、餐饮店、纯真水、CD店、书报店、美容美发、咖啡店及万客会精选商家。客户群特征万科品牌的跟随者、自办公司老总主要是花园洋房的客户群体川师教师、中高收入的年轻消费群体，年龄集中在-岁。二次置业者，年龄集中在-岁。客户区域性构成情况不明显。工程优优势优势：专案品牌优势；紧邻川师大，配套相对完善，交通便利；独特的坡地地形，使得小区建筑参差有致，极富韵律感；工程产品设计延续贯彻了万科一向坚持的“建筑改动生活理念，住户围景而居

27、，对客群很有吸引力；工程占地共约余亩，具有规模优势。优势: 在已开发的三期中，除联排别墅和独立别墅外，其车位原多为部分一层架空与地面停车场，这无疑是工程之白璧微瑕。 开 发 商成都万科房地产.卓锦城地理位置成龙路与三环路交汇处娇子立交外 占地面积约亩总建筑面积约万平米 产品形状多层+高层电梯公寓物管费.元/月/平米开发主题我的花园国度质量笼统中高端花园式全生态小区建筑构造全框架构造住宅容积率约.绿地率总户数约小区规划方向国际化的生态居住新城概念谋划打造一个全新的花园国度卓锦城户型面积占、左右占、以上占销售情况分期开发：期、期已售完，期、批次也已根本售完，批次已售约%，批次仅售少量销售价钱目前均

28、价约元/平米会所及设备酒吧、茶吧、健身中心、商务中心等周边配套社区农贸市场、红旗超市、饮水站、商业街、四川师范大学、规划中锦江区政府、规划中华中医院、朵金花旅游区等客户群特征家庭月收入元以上的客群，城东中高收入人群、川师教师主要卖点花香充盈、林海环绕的千亩大盘工程优优势优势：规模大，配套齐备；毗邻未来锦江区政府，周围自然生态环境好；开发商实力强，位列其一的吉宝开发的粼江峰阁已获得良好口碑。优势：工程周边配套还欠完善开 发 商成都盛吉立房地产开发.可自创意义分析开辟城东，填补城东质量楼盘空白万科从年进入成都房地产市场，开发的第一个工程万科城市花园即位于当时还处在房地产开展初步阶段的城东成龙路区域

29、，作为进驻此区域的第一个品牌开发商，万科对于此区域的开发无疑是胜利的，随着对城市花园长达年精耕细作式的开发，购房者对于区域的不断认同。区域居住价值不断被释放出来，而万科也从区域价值的不断提升获得了更大的利润，万科城市花园均价从最开场的仅元/平米到开发后期约元/平米均价提升了近%。以如今的目光来看，万科作为城东开发的先驱具有艰苦的意义，其引导了购房者对于城东置业的认可，甚至可以说由于有了万科，才有以后的品牌开发商相继入主城东。开发高端产品，发掘城东高端客户从两个工程开发的产品形状来看，多层、洋房和别墅的占据了相当大的比例，特别是万科城市花园，在年至年五年的时间内，开发了众多的联排、独栋和四层洋房

30、等别墅类产品，在当时整个市场都还对此区域并不非常认可的前提下，推出如此大体量的高端产品无疑具有较大的风险，但万科良好的销售业绩充分证明在城东对于高端产品的需求依然是存在的。购房者不仅关注区域对于产品本身的质量更为看重，区域优劣只是相对的，随着时间的推移，区域的价值将会不断的释放出来，而产品本身的质量在开发时便已注定。五、工程的竞品分析：竞品设定条件：本案是五城区、电梯、大户型产品，根本情况是：平以上，总价万元以上。因此竞品设定中也以同类型产品为主要竞品。别墅因其有天有地的特征，与本案差别性很大，不列入竞品对象。本次统计的为成都市五城区和一个郊区竞品楼盘的数据。统计产品是高层电梯和少量多层，共个

31、工程，如下：鹭岛国际社区、桐梓林欧城、新界、泊景湾、檀香山花园、神仙树大院、君悦金沙、双楠融域、天府长城、玉林品上、号观邸、龙湾半岛、优品道、金域西岭、华府金沙、金沙西园、中铁西子香荷、中海国际社区、首创爱这城、龙湖.三千城、外滩、瑞升望江橡树林、华润翡翠城、都会风尚、时代豪庭、中海翠屏湾、华润凤凰城、中海兰庭B区、恒大绿洲。本次统计的竞品数据为年月之后开盘工程数据。数据来源于成都市房管局备案系统一竞品的总体态势区域供应总量市场总供量占比销售总量市场总销量占比本区域市场供销比余量万以上平以下万以上平以上供应销售销售率余量供应销售销售率余量城西%城南%城东%城中%龙泉%合计、在一切万以上产品中，

32、城西、城南两区域推售量接近，合计占市场总推售量的%，传统“南富西贵的居住特征、换房需求，由于开发商的态度，继续表如今新开的高总价住宅工程中。、从市场总销量比重分析：城南区域占比高达%，是城西区域的一倍以上，阐明城南区域市场的认可度、实践购买需求远远大于其他区域。、本区域市场供销比中，可以发现城东的区域供销比已接近城西区域，虽然销售量绝对数套是城西市场一半，阐明城东区域经过几年的建立后，在购房者心目中，城东居住质量已逐渐接近城西，认可度、实践购买需求也有相应增长。、在总体供应量中，总价万以上面积平米以上的产品合计套，集中在城西鹭岛、檀香山主要为顶跃产品、龙湾半岛、金域西岭两工程中有纯粹成栋产品、

33、龙泉恒大绿洲，集中在栋+空中别墅产品中，每栋两梯四户，共套，根本上每单元各套型面积分别为：、，其他区域市场的此类产品数量较少，且区域供应比例极低，当以顶跃产品为主，换言之，符合“总价万、面积以上这两个条件的产品，均是混搭在其他住宅产品类型中，纯质性较差，客群面较大。右表：、除城西外，其他区域对以上产品的购买率均高于对以下产品的购买率，尤其城东区域，以平为线，各类型销售率分别为%和%，一那么是由于总供应量缘由，二那么间接阐明城东客群对双高产品的青睐度。销量绝对数与城西一样，居最高位上，套，因此从上表可看出，城东的同类产品供应量远不及城西。市场空间发掘潜力较大二、城西根据总价在万以上或者面积在平以

34、上别墅除外，总供应套，其中，从年月以后，总价在万以上城西大约有楼盘共推出个批次总共套房源，占本次统计房源数量的%其中，高电梯套，多层洋房套。面积在平以上共套，其中高层电梯套，多层洋房没有平以上的产品。本区域成交均价大约在/平左右，最高成交均价是号观邸元/平。物业形状环域工程称号开盘日期总供应量总销售量平以下平以上合同均价供应量销售量供应量销售量高层电梯环内号观邸-.-环鹭岛国际-.-环龙湾半岛-.-环优品道-.-环泊景湾-.-环中铁西子香荷-.-环金沙西园-.-.-环君悦金沙-.-环华府金沙-.-.环外金域西岭-.多层洋房-环新界-.-.合计、总价万以上A、电梯高层本区域中电梯高层推出量在前几

35、位的分别是，金域西岭、鹭岛国际社区、龙湾半岛和号观邸，这些楼盘的推量都在套以上，第二梯队就是优品道、泊景湾和中铁西子香荷，推量在套左右。由此，他们可以看出，这个总价在万以上的产品需求社区规模以及开发商品牌和完善的配套以及精工的细节来作为其价值的支撑。B、多层洋房本区域的多层洋房，主要有中铁瑞成新界提供，该工程的定位就是属于一个高端的定位，配合该工程宏大的社区规模。、平以上本区域推出的房源中主要是优品道套，华府金沙套和鹭岛国际社区套，多层洋房没有出现此类产品。万以上平以上产品供应量合计套，仅实现套销售，虽然与相关工程的开盘时间有关，但是同时也可看出：本区域对此类产品的刚性需求较低，有效市场容量较

36、小。去化速度与工程品牌关系较大，如龙湾、鹭岛，速度相对较快，而优品道作为老品牌，也消化了%，华府金沙二批次未实现销售。三、城南根据总价在万以上或者面积在平以上别墅除外，从年月以后，城南大约有楼盘共推出个批次总共套房源，占本次统计房源数量的%其中，总价在万以上高层电梯套，多层洋房套。面积在平以上高层电梯套，多层洋房套。本区域成交均价大约在元/平左右，其中，桐梓林欧城成交均价最高元/平。未计紫檀本区域属于成都市“南富的区域，也是容易出现高端盘的区域。从总体上看，本区域的工程主要集中在二环路周边，并且其规模、景观、开发商品牌都相当不错。总推量物业形状环域工程称号开盘日期总供应量总销售量平以下平以上合

37、同均价供应量销售量供应量销售量高层电梯-环玉林品上-.-环桐梓林欧城-.檀香山花园-.神仙树大院-.中海翠屏湾-.环外天府长城-.华润凤凰城-.-.中海兰庭B区-.中海国际社区-.多层洋房环外-环双楠融域-.总计、总价万以上，：A、电梯高层 本区域中推出量较多的分别是神仙树大院、华润凤凰城、檀香山花园和天府长城，均在套以上，B、多层洋房主要是双楠融域，套；中海国际社区套。、平以上、万以上，本区域总体供应量较小，仅套，分别在各工程中来说，应为其顶跃部分。详细到各工程：桐梓林欧城、中海一批次均销售终了，换言之：在本区域，双高产品的市场接受度较高，总体的市场容量也较大。其中，销售速度较缓慢的工程是：

38、玉林品上、天府长城、华润凤凰城、中海等，从其环域价值来说，价钱较高。玉林品上情况有异，价钱低销售低时间长，阅历分析应是产品设计缘由及开发商品牌两方面要素。结合该区域的产品价钱分析，是本案可重点突破的市场之一。四、城东根据总价在万以上或者面积在平以上别墅除外，年月以后，城东大约有个楼盘共推出个批次总共套房源，占本次统计房源数量的%。其中，高层电梯套，多层洋房套。价钱方面：华润.翡翠城以.元/平为第一位，龙湖.三千城.元/平第二位。总推量：物业形状环域工程称号开盘日期总供应量总销售量平以下平以上合同均价供应量销售量供应量销售量高层电梯-环外滩-.高层电梯-环瑞升望江橡树林-.多层洋房-环龙湖.三千

39、城-.多层，高层-环首创爱这城-/高层电梯-环华润翡翠城-.城东，本区域特点之一：-环工程走价钱战略，在品牌力较弱的情况下，走量相对较大。-环工程走品牌、高价钱道路，除龙湖三千城受震后购买心思影响成交较好外，首创、华润的实践销售均较差。双高产品仅在望江橡树林有小部分，总体供应量不大，与本案的竞争性较低。对城东区域竞争市场来说，-环工程的高价钱战略为本案提供了一定市场空间，但是在他们同样改走价钱道路时，对本案的冲击也相应较大。五、城中年月以后，城中大约有个楼盘共推出个批次总共套房源，但实践销售情况悬殊，与产品环境、质量和开发商品牌关联度非常大。、总推量物业形状环域工程称号开盘日期总供应量总销售量

40、平以下平以上合同均价供应量销售量供应量销售量高层电梯-环都会风尚-.高层电梯-环时代豪庭-.总计六、龙泉方向符合本案竞品条件的仅有“恒大绿洲。栋+的小高层，推行称号也为“空中别墅，其中栋带入户大堂，合计供应量套，共售出套。其中：-区间合计套，售出套，以上区间共套，售出套。第栋套，售出套，第栋共套，售出套，第栋共套，售出套，综上，可以看出总价万元以上产品中，五城区及龙泉合计推售量为套，实现销售套城中区域中：时代豪庭根本售完无竞争性，都会风尚开盘个月销售惨淡，阐明市场抗性非常大，在价钱不变的前提下，未来对本案的冲击也很小。城南区域中，同面积总价的竞品存量极少，但平以下的可替代性工程较多，是强大的潜

41、在竞争对手。城西区域，同面积总价产品推量大套销售小套，集中在优品道和华府金沙，目前的市场抗性较大，不排除未来有降价以售的能够，将在城西客群中对本案构成较强的竞争关系。五城区的三环外产品中，根本没有同总价同面积的竞争产品，本案的细分市场空间相对较大，但是平以下产品的存量较大，城东区域，同面积总价产品仅在橡树林有套存量售，外滩及橡树林以价钱优势，走势平稳，首创及华润的高价钱道路导致其产品抗性非常大，不排除未来跳水能够，但从其价钱来看，只需降价幅度非常大的情况下才会对本案构成较大竞争压力。龙泉-恒大绿洲，环域价值、产品价值、社区规模等等要素，及其价钱杀手的特征，将是本案的强力竞争对手之一。相对本案而

42、言：产品设计特征极端明显，外观具有剧烈的符号性，使本案在以上竞品工程中有剧烈的市场区隔效果，同时也可作为人群生活态度区隔的标志性符号。整个社区户，可了解为“非夸耀住宅产品，较符合中青年人“个性而不张扬的生活态度。超低密度带来的高绿地景观，超宽客厅对的观景效果很好，超宽楼间距，有效逃避了对视的私密性问题。根本没有客厅与客厅的对视景象。交通的便利性与易达性好。在环域竞品中有较高价值。总平规划中，景观层次丰富，景观种类丰富，识别性很强，欣赏性与参与性兼顾。与周边大盘共同构成一个人居密度较大的板块环境，片区的商业丰富性和便利性比别墅社区好很多，生活成熟度相对更高。空间的可塑性极强，在人生的不同人口数量

43、阶段，经过装修，可以使空间较好地顺应生活所需，而不是让人来顺应房间。配合产品完善的环境条件，居住价值的可继续性强，可降低换房的必要性从而降低居住本钱。七竞品分析总结根据他们的统计数听阐明，自年月以来，统计区域内万以上的新推房源总供应套，售出套，目前余下套房源。而本工程一次性提供套房源，单个楼盘的提供量，占到目前市场余量的近%。 自年月以来，以上区域整个万以上房源的月销售量为套左右。本工程要到达开盘销售套的目的销售义务，无异于当月销售要到达并超越目前整个五城区及龙泉方向万以上房源的销售量，这一销量，要求他们做到的推行攻势必需求发掘出更多的客户来满足本工程的要求。以面积来看，平米以上的房源，自年月

44、以来，五城区及龙泉方向新推的总供应量为套，总销售量为套，月销售率仅为套。根本集中为顶跃本工程扩展后的面积均超越平米，当本案以-平米的户型区间入市时，在市场上的存量中又参与了套的推量，在这一面积区间段上，本工程占到了整个市场的/。这一数听阐明，他们确实具有了市场独占性和独一性。二、市场定位一、工程概略地理坐标：位于成都市锦江区南三环一段，东邻锦江区政府新办公区;南望成龙路和国家A景区三圣花乡，并与卓锦城相邻；西距东三环M；北观亩城市生态公园。处风景城东新城中心生态位置，自然坡地、台地园林，为成都主城区罕有别墅地脉。工程主要技术目的：规划净用地. M，待征地面积含中心公园 M产权建筑面积 M不含地

45、下室容积率 ：绿地率：%，绿化率%平均密度%车位比为总户数约户建筑高度M每户产权面积在 M之间，赠送面积接近%；每户改造后实得面积在M之间，改造后各空间层高为M。总体规划理念：采用国际Hills生态规划理念，在温馨度技术体系方面援用国际先进适用技术，塑造四大人居空间,即：公园群落与社区组合空间；绿化纽带与社区组团的分割空间；泛会所与坡地、台地立体景观空间；创新性别墅多重平面上下功能转换空间。从而将本工程建立成为具有国际高环境质量规范、高温馨度规范、高品味的社区。层次清楚的规划体系：社区被自然的坡地道路网络分为四个相对独立的居住组团即华府、蓝钻、御苑、紫庐。四个组团分别以亚洲风情园林、欧洲风情园

46、林、澳洲风情园林、美洲风情园林为主题景观特征。%住户都享有内外开阔的景观视野，%建筑坐北朝南,%住户可府瞰亩城市生态坡谷公园。四个组团之间,政府前瞻性规划有中学、幼儿园、老人活动中心、配套公共效力设备及中心组团公园等，空间极度开阔，景观视野无限风光。构造明晰的人车分流体系为充分表达住户的尊贵，每个组团建有层阳光地下生态车库。步行区域既与车辆交通绝对人车分别又使人们比较容易到达，为邻里交往提供了平安温馨的户外场所。园林景观规划理念强化组团景观主题并表达坡地、台地园林特征，将坡地园林环抱作为背景景观，在各组团景观的设计中点出水的元素，演绎具有不同异域特征的立体景观。在植物配植上注重其季节的搭配，春

47、观桃、夏赏荷，秋看银杏，冬听松，一年四季有景可赏。景观规划原那么整体与部分，天人合一强调整体的调和、功能的需求，部分组团的个性、文化内涵的表达、安康休闲环境的营造，景观细节的完善，各空间之间景观、铺装、水体、架空层、公共设备园林小品、花坛等相互呼应，简约的建筑、硬景与软景之间的相互浸透，着重强调每个组团的区域特性，强调功能与实效，营造出一个多景观中心的、自然调和的高尚小区。景观均好性与特征性，移步换景景观设计突出表达不同小区组团之间的景观共享，沿景观主轴最大化地表达景观的均好性及其人性关怀。有专为青少年营造的运动健身区，有专为老年营造的主题游园区，有专为小朋友设置的儿童游乐场及亲子乐园，有为住

48、户设计的休闲广场及咖啡休憩区等等，为各个年龄阶层设置的园林空间，尽显人性化关怀。景观体系一个中心、四个组团，四时更迭、归一主题：a.一个中心:用地中部由公共效力低层建筑半围合成的狭长形中心景观区，以水景为主，是社区内的主要开敞空间，水面碎玉粼粼，两岸繁花似锦。与周围住宅既相互映托，又保证住宅的私密性。b.四个组团：由社区道路自然划分出四个居住组团。每个组团入口简约大气，各居住组团相对独立，根据各自景观特点命名。c.四时更迭：利用每个季节不同的特征植物构成不同的组团特征，反映四季的时令变化，表达自然变化和异域景观主题。d.归一主题：简约、精巧的现代设计手法，自然、隽永的景点材质，构筑安康、生态的

49、小区景观。人工水系规划：每个组团设阳光泳池及生态水景,使社区空间灵动.特征景观构成：各个组团出入口,中心组团都配置与该组团主题相应的特征廊架雕塑亭台等.绿地系统规划植物配置原那么a.尊重生态原那么适地适树，以乡土树为主，从本地自然植被中选择优良树种。b.在植物空间设计上，利用植物围合空间，在平面上有聚有散，在竖向上分层设计，构成乔木-小乔木-灌木-地被的立体空间绿化方式。c.在植物颜色设计上，强调其季向的变化和颜色的搭配。绿地系统分类a.中心绿地：在中心水体周边，由多种水生、湿生植物构造灌木、乔木组成的植被景观，是整个小区的一个生态的、共享的开放空间。b.道路绿地：采用行列式种植，强调道道路型

50、。根据道路等级选用法桐、千头椿、白腊等树种，构成较强的识别性。c.组团及庭院绿地：组团绿地公布在道路两侧，运用不同的树木材质，结合庭院绿地的植物配植，构成组团的可识别性。d.边境绿地：在基地东、北两侧调协边境绿地，以高大乔木和灌木相结合，屏蔽外界的视野和噪音，坚持小区内的私密和安静。户型设计设计创新理念：顺应家不同庭背景和生活变化，在有限的空间里发明具有“生长型和“可转换的空间多元形状，并将柔性空间、灰空间、私密空间、对流空间、趋光空间、可塑空间有机结合，演绎“三宅终身的风格空间，把空间的不能够变为能够，具有绝对的颠覆性和原创精神。户型特点是一个具备思索含量和个性品格的纯空中别墅社区，是成都乃

51、至中国独一的、独特的个性产品，是市场中无与伦比的高性价比空中别墅社区。它倡导一种向上看的生活方式，一种在绝对高度下的低调奢华。他们不逃避它是一种高层建筑，但假设要问四海逸家空中别墅与成都当下的高层建筑有什么区别，那就是它生长在别墅区里，除了方式不同之外，一切都与别墅一样，并且是目前独终身长在别墅区内的高层住宅。先天的优势培育了四海逸家城市空中别墅无可比较的建筑特性，更是别墅精神的延续和提升客厅CM宽；主卧上下独立，面宽CM;房间最多可转成房;卫生间个;规范楼梯间；带超大CM高花园露台和双层挑高花园露台及辅助生活阳台等。社区公共配套市政配套a.处末来东部新城中心区位b.分钟车程直达市政府新办公区

52、c.分钟车程直过香格里拉大酒店d.分钟车程直达春熙路商圈e.周边规划有华中医院,大型商业中心f.毗邻锦江区政府新办公区g.钟步行至国家A景区三圣花乡小区配套a.号组团规划有 M名流会所，配有中西餐厅、茶楼、健身中心、瑜伽、SPA会馆、阅览室及图书馆b.每个组团规划一个阳光泳池，号组团配有恒温泳池c.每个组团配有小区便利店和小区公共效力设备d.分布于个组团的泛会所，为业主提供休闲和生活便利e.社区中心规划有中学、幼儿园、老人活动中心,供配套效力设备小区安防系统为了给业主发明一个平安、私密、智慧化的高贵住区环境，设置了小区智能安保系统，其中包括停车场管理、周界监控、电子巡更、门禁管理等子系统。a.

53、停车场管理系统对业主车辆的出入管理采用远间隔 识别系统，挡车器自动开启，业主车辆可延续进出，不会呵斥出入口堵塞与混乱。入口保安室显示空余暂时停车位数量和位置，园区内设置指示屏用于引导访客车辆。b.周界监控系统周界全面设防，全区无盲区和死角。在小区周边围墙设置红外对射探测器和报警闪烁灯，配有摄像机的周界米为一个防区转角处等情况除外，并与闭路电视监控系统联动。每个区域设置灯光报警警情发生区域的照明灯自动开启及手动复位安装，并与监控中心联网。在监控中心设置电子地图显示并包含摄像监视部分，具有报警提示、现场及报警图像显示和回放、报警处置信息和值班信息的输入、各类信息的查询、用户及权限的摄制视屏丧失及设

54、备缺点自动报警等功能。c.电子巡更系统采用在线式巡更系统，在小区入口、首层单元门口、地下车库单元门、及主要信道和死角设置巡更点。在线式巡更系统可做到实时监测并纪录值班保安巡更线路，并可根据需求方便地修正巡更线路和时间，确保小区每个角落的平安。d.门禁系统 在小区各主要出入口、每一单元首层和地下室双大堂、会所、及一些重要出入点设置可视对讲系统和门禁系统，小区住户及访客必需经过身份确认才干进入。.本工程的建造细节强大的设计力量国际巨匠的作品往往都是建筑界中的精打细琢的瑰宝。本工程由美国SCA设计公司进展前期概念规划，西南建筑设计院巨匠团队深化完善，确保了高工程的质量和定位。贝尔高林公司园林巨匠曾担

55、纲演绎成都金林半岛、广州星河湾顶级园林设计，其精工艺术，异域园林风格为国人所赞颂，此次再度担纲四海逸家园林设计，确保其园林质量杰出。世界室内巨匠梁志天演绎示范空间设计，将现代风格，欧美风格完美展现。营运团队力量四海逸家是国嘉地产集年地产开发阅历，集大成超越之作，它凝聚了国嘉大成智慧，将别墅、院落、复式、叠院、合院、别院、洋房、高层、公寓之精粹发明性地移植到空中，运用铸造春熙路时代广场的理念打造精品，必将成就现代高尚人居的全新境界及非凡价值。香港中渝置地为香港联交所上市公司，并控股四家上市公司，具有强大的资金实力，确保工程如期高投入完美呈现。锦江宾馆管理公司提供物业管理顾问，确保工程按星级酒店效

56、力理念白日提供平安的、人性化的、不延续的、个性化物业的质量效力，确保业主居家温馨和物业保值增值。华西集团十二建总承包施工，确保建筑建造质量杰出。新资料新技术的运用技术决议质量，资料决议档次。新技术和新资料的运用归根到表达在节能环保及完善的建筑功能。本工程诸多新资料新技术运用于建筑中，保证工程的高档次、高质量和高档次。阳光生态车库本工程地下车库采用阳光生态车库设计理念，使地下车库防止汽车尾气污染，同时利于自然通风，使住户体验到更人性化的地下温馨空间。充足的停车位车位比按设计，同时还思索少量访客的车位配置，确保住户生活质量。合理的户型规划一个户型不合理的楼盘一定不能称为质量楼盘，更不用思索“一流。

57、四海逸家的户型具有适用性、私密性、经济性、平安性和温馨性。很少空间的浪费，只不过温馨程度不同的户型对空间大小以及功能多少的要求规范不同。基于既有的条件，将气侯、日照、通风以及周边环境景观等各方面的要素作最充分的综合思索，实现最大效能。户型堪比别墅的空间的设计，大户型、大开间、大奢华，一切都为空中别院标注了与众不同的价值标鉴。更可贵的是，在观景方面，因空中别院的建筑方式，拥有绝对高度下的开阔视野，无论俯视、远眺都收获异彩缤纷的自然美景。与众不同的建筑特征建筑最重要的地方不在于建筑本身，而在于它所涵盖的文化精神。外来的、优秀的东西可以自创，但任何优秀的建筑设计师都必需充分了解工程及所在地域的特点。

58、当建筑被赋予文化的内涵，它就具备了最强劲的生命力，被业主乃至整个城市开展的历史所铭刻。四海逸家建筑立面，如阳台飘窗、台阶拐角等，无一不是在明确合理的功能性与简约性的前提下，运用现代主义风格、高科技技术以及生态环保理念设计而成。在外观上，追求简约的干练美，几何体块的交叉各真假的对比将复杂的内容简单化，并经过最根本的方式呵斥一种视觉的愉悦感。用建筑的言语折射城市的历史文明和开展趋势，并诠释城市中精英的价值观念和生活态度。超大露台：清风与美景的温情问候现代都市人居住在水泥盒子里，亲近自然的天性被一再压制。如何释放这种自然自我的天性，成了四海逸家的建筑设计中首要思索的细节。户户拥有大面积露台，白云、彩

59、霞、飞鸟，艳阳、明月、亮星，久违的天空的一切终于又回来了；建筑与自然的接触面大大的添加，清风、坡谷、绿水，统统不请自来，宽阔酣畅的不仅仅是空间面积，还有心境装饰材质：丰富与简约的相互融入大开间落地窗、凸窗，以及玻璃栏板，木色百页等细节设计均表达了空中别墅独有的尊贵。石材的稳重古朴，金属的轻灵自在、仿木材质的自然亲切，这些资料大量、合理的运用，为这份尊贵更加增添了一份档次。建筑颜色设计强调淡色的主墙面，辅以高级灰、线角，部分暖色的出现，使封锁的空间开放立体，相互融入，并活泼了竖向的视觉联络。木色栅格：细节与档次的狭路相逢精品永远是在细致打磨培育的，关怀永远是在点滴浸透中浮现的。在质量的不倦追求中

60、，除了注重尊尚气派外，还注重尊贵人生、以人为本的细节。夏天阳光猛烈，阳光直射时难免刺眼，于是他们经过用随意揉合的栅格的方式，并在颜色选择上选取觉得自然优雅的木色，将刺眼阳光挡于视野之外一对于坐享尊荣者而言，规那么是可以由您制定的，包括让刺目光线逃避。踏步扶手：优雅与闲适的淡定从容世人皆知瑞士钟表的缔造者的精工精心，如今他们也象制造精细瑞士钟表的能工巧匠一样，用同样的缜密心思与精巧作工来打造您接触的每一个细微之处。踏步上楼梯，台阶扶手是必然要接触的部位，因此每级台阶的适中高度，每个扶手拐角的适宜弧度，石材和木质的用心选料，都是他们反复量度、琢磨、斟酌并亲身体验的结果。入户墙面：建筑与自然的调和共