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文档简介
1、.:.;成都商业地产市场现状及未来开展趋势分析 目录: TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分:成都商业地产环境分析和开展情况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、全国商业地产市场现状分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、成都商业地产环境分析及商业地产规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分、成都商业地产开发情况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、成都商业地产开发情况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLI
2、NK l _Toc 二、成都商业地产代表楼盘统计表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分:成都商业地产典型楼盘个案分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、 华润.万象城 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、国内知名城市综合体案例自创分析天河城广场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分、成都商业地产楼盘形状分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、成都商业地产运营战略的比较 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l
3、_Toc 二、地产+商业营运方式的讨论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、成都写字楼市场简况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、成都商务酒店市场简况分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分:成都商业地产未来开展趋势分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、成都商业地产市场总结 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、成都商业地产未来开展趋势 PAGEREF _Toc h 第一部分:成都商业地产环境分析和开展情况分析一、全国商业
4、地产市场现状分析随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳、成都等大中城市,中国零售业全面对外开放,几乎一切的大中城市都曾经建立大型的购物中心,这就为商业地产商的开展留下了宏大市场开展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁方式、以全面交融地产业与商业为特征的地产方式,正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮,商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。年全国房地产市场快速回暖,全年商品房销售面积和销售额分别增长.%和.%,办公楼和商业营业用房市场也增长显著,全年销售面积分别同比增长.%和.%,销售额分别同比增长.%和.%,销售
5、均价分别同比增长.%和.%;此外,两类物业的投资额也有明显增长,办公楼开发投资额同比增长.%,增幅较年提高了.个百分点,商业营业用房开发投资额同比增长.%,为年以来最高年增长速度,甚至高于了同期住宅开发投资。中国的商业地产在平稳度过金融危机的冲击后曾经迎来了新的开展机遇。二、成都商业地产环境分析及商业地产规划一:成都市商业数据分析、国民消费总值GDP成都市年第一季度国民消费总值及增速与前两年同期对照表亿元年第一季度年第一季度年第一季度国民消费总值增速国民消费总值增速国民消费总值增速.%.%.%年后,阅历四川.大地震和全球金融危机影响的成都,GDP依然坚持两位数增长速度,而今年.%的涨幅,创下近
6、年来单季度最高值。显示出成都经济强劲开展势头。、社会消费品零售总额成都市年第一季度社会消费品零售总额及增速与前两年同期对照表亿元年第一季度年第一季度年第一季度社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速社会消费品零售总额增速.%.%.%其中年零售业开展较快。零售业实现零售额.亿元,增长.%,增速比去年平均程度高.个百分点;零售业占社会消费品零售总额比重为.%,比年月底提高.个百分点。年住宿餐饮业实现零售额.亿元,增长.%。、城乡居民可支配收入成都市年第一季度城乡居民可支配收入及增速与前两年同期对照表目的年第一季度年第一季度年第一季度数值同比总值同比总值同比城市人均可支配收入元.%.%.%乡村人
7、均现金收入元.%.%.%最近几年,城乡居民可支配收入稳步提高,增速都在%以上,保证了成都商业经济的继续开展势头,给未来商业物业的开展奠定了坚实的根底。、居民消费价钱指数CPI成都市年第一季度CPI与前两年同期对照表分类年第一季度年第一季度年第一季度CPI.%.%.%年来,成都市CPI指数继续上涨,但涨速趋缓, 属高位运转态势,总体来说物价稳定,有利于商业市场的开展。、成都主要零售物业新增供应与存量、总结成都消费力强,年到达.亿元,人均消费力非常可观。成都商业市场继续稳定开展,给商业物业的开展奠定了坚实的根底。零售业市场开展势头强劲,占社会消费品零售总额比重很高。年到达.%。零售商业被一致看好,
8、导致新增大型卖场多,商业总存量攀新高 二、成都市商业地产政策和规划分析、相关政策“.新政调控成就商业地产 伴随着一系列新政调控的出台,楼市低迷,住宅市场扑朔迷离,房地产住宅市场的“有价无市,让众多开发商和地产中介,开场将住宅的投资转向商业地产。 新政出台,“商住倒挂景象有望改动,其缘由有以下几个方面:新政后商业地产出现补涨行情,而住宅地产可望下行。住宅离场资金逐利,大规模涌入商业地产。地产企业纷纷转战商业地产,带动区域商业开展和昌盛。、出台规划要点:成都市中心城商业网点应依托二轴,建立和完善一个中央商务区,六大旅游休闲商业区,积极开展会展商务区,调整零售市场规划,培育片区商业中心、居住区商业中
9、心、邻居商业,积极推进专业特征商业街的建立,构成整体适当分散、部分相对集中,规划合理、大中小结合的商业网络构造。预期目的:建立与国内外市场接轨的现代商业网络体系,把成都建立成为中西部地域的商贸中心城市。经过优化网点规划,调整网点业态业种,开展现代流通方式,拓展现代消费效力领域。促进我市在年社会消费品零售总额达.亿元,年均递增%;年达.亿元,年均递增%;年到达.亿元,年均递增%。、成都中心城区商业开展规划:金牛区商业网点总体规划: “一城一带两轴四区,确定“四线十一点为金牛区重点打造区域。一城:成都国际商贸城。一带:羊西线-一品天下文化美食旅游带。两轴:人民北路北延线商业主轴、沙西线商业次轴。四
10、区:结合规划的“沙湾片区商贸商务中心、“华侨城片区商业中心、“火车北站片区商业中心和“大天(大丰-天回)片区商业中心,构成个具有市级影响力的泛商业区,分别为“沙湾商贸商务区、“华侨城休闲文娱区、“火车北站-荷花池城市交通综合体、“人民北路北延线商贸商务区。四线:北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园老天回一条街。由此,区域二环内日用百货市场将迁至北部商贸城,同时完善“一品天下美食旅游特征商业街、五块石茶文化特征商业街,打造“金牛-金沙特征商业街和“锦水花间特征商业街成华区:商业网点总体规划: “四心三轴、四区两带
11、,确立了“一心、两带旅游商业开展构造。四心:指位于猛追湾-建立路区域的猛追湾建立综合商务中心、依托城市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心。三轴:成华大道商业开展轴、府青路-川陕路商业开展轴和水碾河路-迎晖路商业开展轴。四区:“中提升、南腾跃、东推进、北培育四个开展战略区构成,“中部商业提升区位于二仙桥路和成华大道以西区域;“南部商业腾跃区位于成华大道和成南高速以南区域;“东部商业推进区位于二仙桥路以东和成赵路以南区域;“北部商业培育区位于成赵路以北区域。两带:为依托沙河构成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带。一心两带:依
12、托猛追湾“RBD休闲商务区、四川电视塔、成都市游乐园和新华公园等旅游资源打造猛追湾城市旅游商业中心。托沙河沿线的“沙河五景“打造沙河旅游商业带。依托三环路两侧的北湖、大熊猫生态园、动物园等打造三环路旅游商业带。青羊区:商业网点总体规划: “一核三片五区七街一核:即天府广场商务文化中心区。三片:骡马市片区商业中心、金沙光华片区(东区)商业中心、金沙光华片区(西区)商业中心。五区:文殊院、宽窄巷子、浣花溪-琴台路、金沙遗址、青羊绿地等五大旅游休闲文化商业区。七街:重点打造琴台路特征文化街、太升南路信息通讯专业街、青华路餐饮古玩特征街、同盛路餐饮休闲特征街、芳邻路茶酒吧文化特征街、蜀锦蜀绣文化特征街
13、、金阳-金凤古蜀风情特征街。根据,骡马市片区将被定位为金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区,区域性商贸商务中心。区域内以零售业、文化文娱为主导,积极开展创意产业,运用“生态单元“,优化现有的城市构造,使其可以不断顺应未来城市更新的要求。武侯区:商业网点总体规划:“一区一核三轴五心两带一区:人民南路科技商务区。一核:指红牌楼中心商圈。三轴:人民南路综合开展轴、川藏路综合开展轴、武侯大道综合开展轴三条开展轴线。五心:晋阳、高攀、高碑、高升桥、太平寺五个片区级商业中心。两带:沿江安河构成的休闲效力商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。指出,红牌楼作为中心商圈之一将以中高档百货为主。对于区
14、域内,鞋业将绕“一都两园的产业格局,将重点开展具有产业优势的女鞋产业。家具市场将采取“武侯建展销中心,周边建零售市场方式引导家具市场至三环路外集中开展,武侯区现状低端家具、建材等零售业态向外转移,规划引导逐渐外迁至二三圈层适宜区域。锦江区:商业网点总体规划: “一心一轴两区三片一心:盐市口-春熙路片区的根底上构筑中央商业区,作为城市级商业中心,是整个锦江区商业开展的重点和中心区域。一轴:将东大街作为商业开展的主轴线。使沿线各级商业中心呈串珠状开展,同时沿线(主要是二环路以内区域)也将作为金融商务主要聚集区域。两区:两片旅游休闲商业区,即打造水井坊旅游休闲商业区和大慈寺旅游休闲商业区。三片:是指
15、三个片区商业中心,即东部副中心、牛市口和成仁路口。根据规划,中央商务区将由盐市口片区、暑袜街片区、春熙路片区、红星路片区、大慈寺片区和商业场片区共同构成。中心城区的海鲜市场将步引导外迁。服装零售市场将提升买卖方式以零售和展现为主。另将在东部副中心设置处购物中心,效力于成都市东部地域。中心城各级商业中心规划分布图中心城已成形商圈分布图三成都市各商业形状分布、百货店,专业店大型百货、专业店是商业中心的主导,从上图可以看出,除市中心商业百货圈之外,在西、南方面也构成了较为集中的百货商业圈。随着向东开展成华区的打造,以及北部片区的改造,建立路及北面百货圈也正在构成开展。、大型超市,仓储商场超市、仓储商
16、场依托于商业中心与居住区开展。从上面可以看出,大型超市仓储商场在各大区域都有良好开展。主要集中于市中心内环区域为主,其次以适居西面、新城南方向更为密集。、大型零售市场从零售市场布图可以看出,面前各类零售市场主要集中在北面区域,构成了以生资/建材、电子/医药、服装、农副产品等为主要的大型零售市场。在西边红牌楼片区也构成了汽车/生资/家私三大类的零售市场。其它区域如九龙的服装、水碾河灯具市场外,其它市场都零星分布于东边区域。、特征商业街道从上分布图上可以看出市内各专业特征街主要集中在市中心以及往西、南方面。新兴的建立路商业街弥补了东成片区的空白。由于北面如今商业主要为零售市场,暂时未构成较有特征的
17、街区。、总结:宏观根本面支持成都商业长期继续开展,成都消费力将进一步加强,从而带动地产市场快速稳健开展。政府加大对商业网点的规划和引导,让商业地产市场开展更加合理。.新政出台刺激短期内成都商业地产市场供需两旺。商业地产被众多地产公司一致看好,导致地产企业纷纷转战商业地产,带动区域商业开展和昌盛。零售业开展强劲,中外资本大力角逐,成都将进入购物中心时代。成都将从以前的老三大商圈向二环沿线扩展,如今二环沿线商圈规划已根本到位。第二部分、成都商业地产开发情况分析一、成都商业地产开发情况分析一、成都商业存量情况分析、商业存量整体走势就年月年月商业存量走势来看,市场上存量房在小幅上下动摇,截止年月,市场
18、上商业存量为万,环比下降了.%。、商业存量主城区及郊县走势就区域商业存量而言,主城区在年月止存量为.万,环比下降.%;郊县存量为.万,环比下降.%。、商业存量行政区域比较主城区商业存量最大为武侯区,占了总存量面积的.%,就存量套数而言,武侯区以套再次排在首位、商业存量环域比较主城区商业存量就环域来说,主要集中在二至三环,共有套存量,规模为.万。、商业存量方位比较就商业存量方位而言,城南存量最大,规模为.万,其次是城西区域。二成都商业物业销售情况、商业销售走势从总体成交走势来看,年月成交量创下全年月均峰值。、商业供销比情况就年月-年月商业供销比走势而言,年月供销比最大,高达.三、商业价钱整体情况
19、就商业整体成交价钱而言,本月成交价钱元/,环比下降了.%,同比上升了.%。就整体成交价钱走势来看,年月成交价钱最大,高达元/。四总结:随着年全国商业地产热潮,我市商业存量逐渐降低。城南由于新增供应量大,存量不断在高位彷徨。商业价钱走势较为平稳。二、成都商业地产代表楼盘统计表一、成都市商业楼盘统计主城区大型综合体业态情况、城中心方位工程称号建面业态运营新城市广场万平米时髦百盛+新城市影院运营钱江 铂金时代约万,商业万精装小户写字间+ 层全息商务港+-楼商业运营成都仁恒置地广场万平米甲级写字楼、酒店效力式公寓及国际品牌购物中心在建富力天汇MALL万平米广百百货、丽思卡尔顿酒店、嘉禾影院、成都人民广
20、播电台在建华置广场万平米瑞吉酒店+M写字楼+高级公寓+百货购物中心待建铁狮门广场.万平米甲级写字楼+住宅+酒店式公寓+商场待建成都IFC/九龙仓国际金融中心万平米商业占地亩,M写字楼+M马哥波罗酒店+大型顶级购物中心+豪宅待建成都WIFC写字楼+M酒店+豪宅+顶级商业、城东方位工程称号建面业态运营万达广场锦华店万平米伊藤洋华堂+万千百货+万达影城+写字楼+酒店式公寓运营SM广场万平米来雅百货+沃尔玛+国美电器+万达影城在建万象城MIXC万平米一座五星级酒店+五座甲级写字楼+超级购物中心在建龙湖三千集万平米天街三千集+风情商业街春风里商业街+SOHO公寓SOHO国际商务公寓在建成都万平米IMAX
21、巨幕+四川广电演播中心+购物中心待建成都ICC/环球贸易广场M超级地标建筑+M半岛酒店+顶级商业中心、城西方位工程称号建面业态运营仁和春天光华广场万平米百货+春天影城+酒店+写字楼+商住运营红牌楼广场万平米北京华联+万达影城+甲级写字楼+五星级酒店在建时代光华广场百货+酒店+写字楼待建成都大悦城万平米商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼待建金沙太阳城万平米酒店、超级市场、剧院、公园待建同辉商业广场余万平米王府井百货旗舰店+住宅待建中海国际购物公园万平米大型超市、主题餐饮、休闲文娱、酒店、办公待建合力达杰出新城万平米高档住宅+五星级酒店+公寓+商务中心+购物广场+商业街、城南方位工程称号建面业态运
22、营百联天府万平米王府井接班+上影影城在建来福士广场万平米超五星级酒店+甲级写字楼+商场+效力式公寓在建荣国府在建花样年 美年广场约万平米住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基地、培训中心等在建世豪广场 苹果之城多万平米伊藤洋华堂旗舰店+甲级写字楼+高尚住宅在建中航城市广场.万平米甲级写字楼+商业集合在建蜀都中心万方超甲写字楼、国际都会住宅、精装行政公寓、精品商街四大业态整合在建茂业中心万平方米.万方商业体+写字楼+公寓待建创新时代广场万写字楼+公寓+商业二、开展商业中心分布大型商业综合体从已运营的商业中心来看,除市中心商业中心外沿二环路分布于各方位,其中西南方向更为密集,东面
23、以SM广场、万达广场为主,北面大型商业中心较少,目前仅瑞安城北天地商业中心,西北面的沙湾片区商业也较为集中,但尚未构成集商业中心形状,随着后续大综商业综合体工程的开发运营,商业综合体将分布于各区位,仍尤以南面更为突出。第三部分:成都商业地产典型楼盘个案分析一、 华润.万象城、工程概略华润万象城位于成华区二环路东三段,原厂矿旧址,总占地亩,由香港华润集团投资.亿建筑,依托大型居住社区“华润二十四城,以商业效力为主,主要由两部分组成:建筑面积.万平方米的大型购物中心;高约米、建筑面积约万平方米的层甲级写字楼。工程推行定位为“地标性建筑 中心商业区,建成后将成为城东片区首个集商业、商务、体验、文娱于
24、一体的城市综合体。工程一期定位为“打呵斥都最好、西部最具有影响力的集餐饮、文娱、购物、商务等休闲时髦生活于一体的中高档区域型商业中心, 估计年将投入运营,届时将拥有精品百货、国际品牌旗舰店、中高端超市、美食广场、电影院、冰场等商业业态。工程认识交通环境简析:地处城东中心区域,离市中心仅 公里;西临二环路主干道;北临新华大道延线双庆路,南临蜀都大道延线双桂路,两条大道均直达市中心,工程周边公交体系完善,有条公交线路在附近设有站点.建立中的二号地铁、四号地铁出入口紧邻工程,地铁 号线万年场站零间隔 与工程接驳。双地铁,完备公交网,构织成立体交通系统。人口环境简析:目前万象城周边已有诸如“二十四城、
25、“花样年花郡、“紫东芯座等个中高档商业楼盘,估计全部入住后将到达万人口。商业环境简析:工程所处万年场,是成都老的商业区,周边家电大卖场林立,商业气氛较为浓重,且东门为成都四方位中间隔 春熙路最近的地段,商业价值不可低估、类比案例分析类比案例深圳万象城概略:深圳万象城是投资亿兴建的大型综合商业工程华润中心的中心部分,建筑面积.万平方米,地下一层,地上五层。由近个大小不一、功能不同的独立店铺组成,集零售、餐饮、文娱、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,是真正意义的“一站式消费中心,其中多达三分之一的品牌商家是初次进入中国大陆或者深圳市场。定位自创:“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购
26、物中心。选址自创:充分思索了地理位置、商圈属性和交通捷达度对超级购物中心的重要性。万象城位于深圳罗湖金融商业中心区,紧邻深圳的标志性建筑地王大厦和深圳主要的金融机构深圳开展银行总行、深圳证券买卖所以及深圳书城,此外与深圳的东门商业区也只需几百米的间隔 。深南中路从该工程北边穿过,周边有条公交车经过,深圳地铁一号线深圳大剧院站紧靠这个工程。此外,华润集团还在政府的支持下将这个地铁站与华润中心“万象城打通,这样大量的地铁客流就可以直接经过通道进入“万象城内。建筑设计自创:把购物中心和酒店、写字楼工程分别出来,作为一个独立的建筑主体进展设计,给予商业规划较大的自在空间;每一楼层都有一个明显的客流动线
27、,一切店面都分布在动线两边,保证整个商场没有死角。运营管理自创:坚持“一致招商、一致运营的理念运作工程。招商过程中一直围绕“全新的建筑形状、全新的消费环境、全新的业态组合的理念,选择符合购物中心的定位和理想的品牌组合。四家主力店包括:第一次进入中国大陆的REL时髦生活百货、Ol 超级市场、深圳最大的电影城嘉禾影城、中国第一个商业用途奥林匹克规范真冰滑冰场“冰纷万象滑冰场。运营过程中,华润采取了只租不卖的方式,在最大程度上保证了整个购物中心运营的一致性和专业性,在同行中率先运用零售管理信息系统,全盘掌控租户运营情况,进入以数字说话的“准确营运时代。、成都万象城全面评价购买价值分析:二十四城的购买
28、价值在于这个工程不是一个简单的房地产工程。它是目前世界上最先进的地产开发方式之一豪布卡斯HOPSCA;诞生在法国巴黎的拉德芳斯,后兴于纽约之心脏曼哈顿;开展于东京之中心六本木的豪布卡斯;是集酒店Hotel、写字楼Office、生态公园Park、购物中心Shopping、会所Convention、城市超级寓所Apartment为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间。而二十四城也集中了这些城市空间和功能,所以买二十四城不是简单的房屋物业价值,而是多种物业价值的叠加。购买风险评价:几乎没有风险。首先开发商华润置地的母公司是央企中实力雄厚的华润集团,多年历史让它经受住了各种严酷环境的考验。近年来地
29、产板块的华润置地正在以数倍左右的年增长速度前进。而该工程不论是土地价值,还是华润赋予的规划价值在同城的工程中都具有不可替代的优势。中心优势:复合型的房地产工程,这类工程的综合性的抗风险才干比普通的工程更强。集中了甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、优质教育资源和高尚住宅都优质的城市资源。价钱分析:目前单价突破了万元大关。这个价钱依然有上涨的空间。尤其是未来的一到两年,周边的多幅土地,如新鸿基、和信、九龙仓等工程开盘后,这个价钱有能够就是地板价了。居住温馨度预估:从温馨的居住度上看,华润竭力地在有限的居住空间中发明出了更多的功能性空间以满足现代人的居住需求。同时发明了底层架空休闲层、会所以
30、及未来的万象城等房间外的空间补充室内空间的缺乏。综合来看,是适宜现代都市人的居住方式。购买自信心指数:自信心指数高涨。普通说来,越是质量高,价钱高的工程越有购买自信心。正如股市中的高价股,其实他们的抗风险才干远比普通股票更强。大势好,涨得快;大势不好跌得慢。当然作为还有余期的华润二十四城来说,目前价位离最终呈现的价值还差得远,几乎没有风险。、工程前景预测建成后将成为地铁干线上的终端商业中心,开创成都市新兴的商业开展方式。商业工程一期负二楼与地铁出口连通,并加以延伸,打造地铁终端商业,顺应城市开展的主线方向。地铁商业在香港、深圳等地有着非常好的先例,这种商业地产与地铁的衔接往往构成新的商业点。完
31、善的商业配套设备,便利的交通,众多人口消费程度的支撑,自创深圳万象城胜利的商业运营方式,成都市的万象城有时机发明可观的经济效益,带动城东,乃至整个成都商业的开展。成为成都市真正意义上的 “一站式购物中心。给成都传统的以百货公司和超级市场为主导的商业格局带来宏大冲击,引领成都商业进入崭新的开展阶段。二、国内知名城市综合体案例自创分析天河城广场天河城广场只租不售的商业神话工程概略工程地址:广州市天河路(连通一号线体育西路站)开 发 商:广东天贸集团股份 已更名为天河城集团工程规模:建筑面积万平方米,负一至七层为商场租 价:(首层) -元/平方米/月宣传定位:我的广州生活管 理 费:元/平方米物管公
32、司:广州天河城物业管理运营种类:名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等、开发背景环境简述 当时国内尚无购物中心这一新型商业业态,天河城为国内第一个多功能的购物中心。年代初期,广州市重点开展天河区,确立了天河体育中心一带为广州市CBD。广州市大力开展轨道交通,地铁号线将经过天河城随着广州市经济的飞速开展,消费者对购物、餐饮、文娱的需求添加,进一步催生了天河城、开发时机把握主要竞争对手:中华广场胜利要素:选址准确,地处广州CBD中心交通方便,地铁上盖且有多条公交线路只租不售,坚持了运营定位的一致性功能齐全,购物、餐饮、文娱功能齐全,能有效留住客流、营运情况开业时间:年月日运营定位:集
33、购物、美食、文娱、休闲、效力于一体的现代大型购物中心笼统广告语:“把北京路搬进了天河城广场, “购物消闲新感受,尽在天河城广场主力店、半主力店:吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目的顾客群:以广州市民为主,来穗旅游人士为辅商圈范围:中心商圈天河区次级商圈广州市辐射商圈珠三角每日客流量:平日万、节假日万售 价:不售管理费:元/平方米营业时间:am:pm:最新租售率:物业开发融资方式:自有贷款物业运营机构:天贸集团股份物业管理公司:天贸物业管理公司、天河城阅历总结:天河城以“TEE MALL为运营定位,以运营中高档产品为主,是至今为止广州运营最胜利的大型综合商场,分析其运营胜
34、利的缘由,主要有以下几点:第一:在开业初期,天河城运营战略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴隆;第二:天河城为广州首家“只租不卖的综合商场,没有分散卖,从而能让整个商场能执行一致运营、一致管理;第三:根据市场变化,不断创新,错位运营。随着天河商圈竞争的加剧,天河城在运营管理上根据市场变化,在提升商场装修档次的根底上调整运营品牌,引进一线品牌商家,走高档道路,与周边其他商场错位运营,从而保证商场的继续旺场。、天河城广场各楼层运营特征:首层平面图: 二层平面图 三层平面图: 四层平面图: 五层平面图: 六层平面图: 七层平面图: 负一层平面图: 负二层停车场 负三层停车场: 、总结天河城
35、胜利:区域选择,在开展趋势前适度的超前规划和占位;只租不售,保证一切权和运营权的两权一致,有利用商城真正实现自主定位和继续运营;以大带小的主力店选择合理和科学,保证人流的交错和累积,全面带动商城的人流、人留,最终实现财留第四部分、成都商业地产楼盘形状分析一、成都商业地产运营战略的比较、零散销售、一致运营拆零销售是目前大部分商业地产开发公司采取的方法。物业一旦被分割出卖,就意味着一个完好的商业设备在一切权和运营权上都被彻底分割,失去了它的整体性。物业被拆零销售后,普通有两种选择。一是由开发公司招一家或多家主力商户,采取返租的方式对全部或部分物业一致运营。二是由各个业主各自运营,开发公司提供指点意
36、见并实施物业管理。优点:能很快收回投资,单位售价很高,同时能保证商场运营规范和运营档次,适宜规模较大、潜力大的物业。风险:由于整体物业被拆成一个个小块,给日后的商业运营管理埋下隐患,一旦运营业绩不佳,不仅开发商品牌受损,楼盘及附近住宅物业的质量都会下降,业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。代表性物业:银河商务楼、零散销售、各自运营这一方式非常适宜规模不大、档次普通的物业。优点:开发商能尽快收回投资,且平均售价较高。风险:开发商缺乏对工程的整体控制力,散户本身调理的运营风险很大。由于一个整体性差、运营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,由于缺乏主力店,业主受短期利益驱动、各自小规模运营很容易使整
37、个商场变成街头的大排档,实践报答与预期收益能够相差甚远。另外,假设是商住结合的物业,底商层次的下降有能够导致住宅商品房价值的下跌。代表性物业:蓝光金荷花、整体出卖、整体运营对一些物业,开发商希望尽快脱手,收回投资。他们往往经过拍卖或其他方式将本人的物业出卖给商业公司。这些开发商往往对商业运营不熟习、也不预备进入商业领域,企业实力较弱,有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟习、资金实力雄厚的公司。这一战略适宜于规模较小、档次普通的物业。优点:开发商能尽快收回投资,风险较小,缺乏:一次性投入过大,与购买者谈判有一定难度,所以往往整体售价较低。代表性物业:、整体出租、整体运营采取这一方式
38、的开发商往往实力雄厚,并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业运营者往往采取租赁的方式与地产开发商协作,比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等。其租期比较长,普通是年。优点:协作时间很长,收益稳定,风险较小。也有一些企业采取保底销售提成方式,旨在降低风险。变通:这一运营方式的另外一个变通方式是“租售结合。其特点是整个物业被拆成两部分,大部分以较低价钱出租给商业巨头,小部分那么拆零高价销售、各自运营。主力商户的进入,可带来极大的人流,将极大地提高其他物业的租金或售价。代表性物业:万达广场、零散出租、各自运营就是只租不卖。即使连年亏损,开展商
39、也没有卖掉的意思,由于开展商看重的是长久利益,有足够的资金培育商业气氛,等待市场成熟。源源不断的租金报答将使这些工程成为开展商的“奶牛。优点:采取这一运营方式的物业普通处于黄金地段,不需求“主力商户入住来提高物业档次。开发商的租金报答率较高,对商场拥有控制权,可以保证商场运营特征和档次,租赁的对象往往是国内国际著名品牌。代表性物业:二、地产+商业营运方式的讨论随着商业地产的理性化开展、实力雄厚的开发商的进入,上述以“产权式商铺为特征的第一、二种运营方式的比例将逐渐减少,“整体出租、整体运营战略将更多地遭到欢迎。由于“地产+商业运营方式从整体上保证了一切权和运营权的一致,特别是对地产资源和商业资
40、源进展了高度整合,分工明确,实现了双赢。不过这一方式的缺陷是地产和商业双方是松散联盟、协作关系比较脆弱。为了躲避这一风险,一些大型商业巨头开场向地产行业浸透,比如国美电器的国美置业就专门担任商业地产的开发;而深圳茂业集团那么曾经构成商业房地产开发和百货零售两大支柱产业的合力效应。三、成都写字楼市场简况分析年第一季度甲级写字楼数据及分析甲级写字楼平均租金净吸纳量市场空置率资本值量.%同比.%.%.% 图表分析:第一季度需求依然强劲,市场吸纳量为,平方米,较去年第四季度的,平方米有所上升,但同比依然下降.%。市场空置率有所下降,需求恢复,导致租金有走高迹象。由于政策调控影响,资本值升值较慢,但短期
41、情势将优于住宅物业。四、成都商务酒店市场简况分析、政策分析北京产权酒店禁售令发布:月日,北京市住房城乡建立委、北京市开展改革委、北京市规划委、北京市国土资源局四大部门结合发布,制止分割销售酒店类工程。调控对象:该通知针对的酒店立项的酒店式公寓,在市场有个更为通俗的称谓:产权式酒店,重点在酒店,而目前市场上所称谓的酒店式公寓主要是商业立项或办公立项的以酒店效力为特征的公寓产品。影响:对北京市场而言,由于禁售令针对的是新立项工程,所以对现有的销售市场影响并不大,但对新增土地却产生了立竿见影的效果。据了解,自从月日出台产权酒店禁售令后,北京先后有块商业或办公立项土地流拍。虽然原那么上商业立项或写字楼
42、立项的酒店式公寓不会受新政影响,有利于开发商回款,但是,在当下整体调控的情况下,投资需求锐减,自住需求对产权式酒店和酒店式公寓的需求都很弱,所以整体销售并不好。 新增酒店式公寓难再出现,未来价量或有走高的趋势,但这不会对住宅供应呵斥大的影响。对成都市场而言,短期内不会出现类似政策,但对开发商心思影响很大。 、个案分析紫薇银座地理位置:春熙路正科甲巷号酒店类别:四星级涉外商务酒店工程简要:紫薇银座是紫薇酒店的二期工程,楼高层,占地.亩,建筑面积平方米。主要卖点:年%稳定的投资报答率投资方案:A、有限自用投资型酒店,投资者除在免费赠送时段自住外,大部分时段将客房委托给酒店管理公司一致出租运营,以获
43、取年度利润分红。B、投资者还可自愿选择自行运营,在执行酒店一致的价钱规范、服从一致的管理规范、交纳一定的管理费用的前提下,享有除产权以外的运营权、与酒店的结算权,获取更大的投资报答。工程点评:委托给酒店运营管理,对运营收益如何监视?自行运营,投资者能否有足够的时间和阅历、个案分析世代锦江地理位置:世代锦江位于滨江路与上南大道交汇处,紧邻锦江宾馆工程简介:世代锦江开发共分二期。一期用地亩,由栋高层住宅组成,其中包括“世代锦江商务酒店、“世代锦江商务港、“世代锦江豪宅三部分。主要卖点:高额的投资报答,年成总房款%的投资报答。投资方案:“一次投资、稳定报答、长久收益投资保证体系:由担任“世代锦江产权
44、式商务酒店运营的四川“世代锦江商务酒店管理与投资者签署,并承当协议中的法律责任。工程点评:世代锦江的开发商将物业全权委托给酒店管理公司,经过销售回笼资金,但又不承当后期运营过程中产生的风险。而该商务酒店管理公司又是靠什么来保证投资人的报答呢?此外,世代锦江的投资报答率仅%,而且只是年,年以后投资者投资报答的好坏,直接取决于当时的市场情况。年以后市场究竟如何呢?很难预料。一旦发生市场变动,由于业主的分散,投资者在后期承当的风险将是宏大的。第五部分:成都商业地产未来开展趋势分析一、成都商业地产市场总结、高端商务区域将逐渐构成长久来看,成都将构成中心城区和南部新区两大商务聚集区。根据成都市规划,中心
45、城区将建立成为“西部地域金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区;南部新区那么定位为“以金融总部为代表的成都中央商务区,大力开展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城。其中,中心城区内的人民南路天府广场至锦江宾馆区域尤为值得关注,该区域聚集了仁恒置地广场、航天科技大厦和美美力诚等多个高端物业,将成为成都第一个高端商务区,估计在未来的-年内就将逐渐成熟,届时将进一步吸引外资企业的入驻,成为高端效力业和金融业的聚集地。、物业质量和管理程度将显著提升随着越来越多国内外知名开发商进驻成都,成都的商业物业的整体质量将得到大幅提升,并对商业地产市场的长期开展起到积极的推进作用。以即将开工的航天科技大厦和已试营业的仁恒置地广
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