近年中国别墅市场现状分析

1、.：.；近年中国别墅市场现状分析. 中国别墅供应特征分析别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速开展阶段以来，别墅开发过热的问题一直被广为关注，从近十年来的开展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销景象是在年至年，正当别墅市场开展高歌猛进时，在年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建立用地审批和年颁发的别墅等高档住宅及度假村原那么上不再同意立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到年中国别墅市场不断在低谷彷徨;第二次是九十年代中后期少量别墅胜利开

2、发构成的第二浪潮，年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好音讯，如：停顿福利分房，央行开场向购买别墅的个人发放高达万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅工程的兴起，再一点燃了国内别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，北京、上海、广东三地的别墅工程全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场开展前景时，年月号国土资源部下发了中，第四条明确指出停顿别墅类用地，这无疑又一次给红火的别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产

3、别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进展分析：经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体构造逐渐转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有剧烈的改善居住条件的愿望，既不情愿再住传统的公寓，又无法接受独立别墅的高价位，“经济型别墅正好填补了这一市场空缺。从而构成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。高端产品自然景观依存度加大近几年来上市了很多依靠于自然景观的高端别墅产品，大打旅游地产、度假地产牌，以吸引消

4、费者，现实也曾经阐明两者完美结合所产生的惊动效应。因此作为别墅产品的定位，其本身所处的地段，将影响其整个规划与产品定位。消费者对供应产品的参与度更大对于目前的一些高端别墅楼盘，“度身定做成为了一种流行的趋势。一个占地-亩的产品，根据客户的本身要求约请设计师“量体裁衣，此举既满足了高端客户的个性心思，也丰富了楼盘的产品风格。因此该趋势势必在今后的高端别墅产品开发中逐渐蔓延开来。. 别墅需求特征分析近年来，随着别墅市场的日益开展，从京、沪、深、穗等诸多代表城市别墅市场的需求情况来看，普遍具有以下特征：需求多样化、明确化随着别墅市场的开展，别墅产品的增多，别墅客户的需求也呈现出多样化、明确化。高档奢

5、华别墅在一定程度上仍受推崇；独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的产品热销，成为市场亮点；同质化小区入住者处于一样阶层的市场接受度越来越高。买房者开场关注别墅社区的人文环境买房者开场注重稳定的社区文化，在人文环境比较好的别墅社区，部分原有客户引见新客户购买别墅的景象较多，工程销售情况良好；而人文环境相对较差的别墅社区，销售业绩那么明显不佳。这也反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。构造性供求矛盾依然突出在对别墅需求有所添加的环境下，别墅供应量也迅速增长，市场上充斥着不同档次不同质量的别墅楼盘，构造性供求矛盾突出。由于别墅开发的热潮，质量差、性价比低的别墅产品不在少数，但这类别墅明显滞销，这一

6、情况阐明别墅客户的需求正朝着追求高质量、高规范和优质效力的方向开展，因此，虽然一些别墅工程价位相对偏低，但由于质量低劣，市场需求量相当少。高端别墅的质量较高，但其高总价使得市场接受面较小，因此虽然高端别墅的供应量快速上升，但仍存在市场需求缺乏的问题。随着本地需求的增长，经济型别墅的需求增长迅速，供应有所短缺。本地客户比例上升，购房者呈现年轻化趋势据不完全统计，目前京、沪、深、穗等代表城市的别墅市场中，本地客户购买的比例曾经占到左右，有较大程度的上升。其中经济型别墅的开展是促使本地客户购买别墅比例上升的主要缘由之一。目前别墅得主要客户群年龄大约在岁至岁之间，而年龄在岁到岁之间的客户比例也增长迅速

7、。别墅成为第一居所据调查，越来越多的别墅客源曾经把别墅作为第一居所来购买，目前购买别墅作为自住用途的客户比例曾经占到购买者成以上。中式风格别墅需求逐渐上升据北京一项调查资料显示，在别墅准消费者中，的人喜欢北美的风格，的人喜欢中式风格，的人喜欢法式风格。具有中式风格的别墅产品需求市场有逐渐扩展的趋势。由于目前市场供应的别墅中，占据垄断位置依然是北美风格或者欧式风格，中式别墅供应较少，长期以来，市场需求也处于弱势，而随着别墅个性化的开展，中式别墅由于具有鲜明的传统特征，以及在内部空间规划上的改善，中式别墅正引起更多别墅客户的关注，因此，未来中式风格别墅在国内别墅市场将具有较大的市场开展空间。别墅租

8、赁市场开展前景良好京、沪、深、穗等城市都是对外经济兴隆的城市，因此未来别墅的租赁市场将成为市场焦点。. 别墅产品类型分布及特征综合京、沪、深、穗等诸多代表城市的别墅产品类型分布来看，主要具有以下特征：TownhouseTownhouse普通位于城市边缘地带，距市区公里，车程分钟，可以满足第一居所的要求，生活、任务两便利，周边有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便利性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设备。中高档独立别墅普通位于城市近郊地域，交通条件便利，生态环境良好，周边有高尔夫等高档文娱休闲设备以及集中的商业配套区域，具有较高的生活便

9、利程度。高档独立别墅高档独立别墅普通位于自然环境以及景观优势突出以及交通优势较为集中以及一些规划良好的传统别墅区域，例如北京西山、上海的佘山地域、虹桥地域等。上海的佘山别墅区依托于上海独一的山景资源，同时具有整体规划优势，未来将建成高档商务、商业以及休闲配套设备齐全的高档别墅聚集地。从别墅区域的延伸来看，一些经济开展快速的开发区也成为了开发高档别墅的理想区域。例如上海浦东的东郊别墅区，近年来浦东的开发建立迅速，有大批高科技企业、三资企业入驻，加之申博的胜利，都大幅提升了浦东的居住层次，别墅产品的档次定位普遍较高。如目前浦东的张江、金桥地域正渐渐成为高档别墅的开发热点。另外随着城市经济的继续开展

10、以及经济中心的战略转移，别墅区域亦逐渐向城市外围地域推移，例如上海浦东南汇，作为浦东经济开展的纵深腹地，亦是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上优越自然环境，也成为别墅开发的热土。. 价钱分布特征从目前京、沪、深、穗等代表城市别墅的价钱分布来看，现阶段别墅供应价钱曾经开场呈现两极分化的形状：总价在万元万元价钱段的别墅是市场主力供应产品目前，北京和上海总价在这一价钱段的别墅正成为主流供应，占到约%的市场份额。总价万元以下的别墅供应量上升较快随着经济日益开展，收入程度的提高，别墅对于本地客户而言不再遥不可及，但由于本地客户的接受力还较为有限，因此总价万元以下的经济型别

11、墅供应量有明显上升的趋势，但这一价钱段的别墅供应量总体比例仍处于较低程度。总价在万元至万元的别墅市场份额明显添加随着别墅市场逐渐开展成熟、整体房价的上涨以及别墅本身质量的提升，总价位于-万元的别墅供应量仍有一定的上升趋势。总价在万元以上的别墅供应量增长迅速目前，国内别墅开发曾经日趋成熟，随着对外经济的继续开展，高质量、高价位的别墅亦遭到市场追捧，总价万元以上的别墅供应量迅速添加，其中总价千万以上的别墅产品亦不在少数，并且凭仗其优越的自然环境资源和国际化的产品制造，占据了高端市场的重要位置。 小结从中国别墅市场的开展现状来看，由于近年来的别墅开发热潮，短期内中国别墅市场仍存在供大于求的景象，市场

12、供求构造存在一定的矛盾。随着别墅市场的开展，一些真正意义的高档别墅也曾经在市场出现，别墅价钱差距也进一步拉大，而需求市场的多元化特征也更为明显。政策的调控对近期的别墅市场供应产生的影响较小，在未来的一段时期内别墅总体的供应量将较为充足，高档别墅的供应仍会有所增长。经过政策的调控，未来中国别墅市场将趋于理性安康的开展，而别墅的供应构造也将得到一定的调整。随着别墅市场逐渐趋于稳定，高档别墅的需求将呈稳中有升的开展态势。因此，目前中国高档别墅市场的整体供求关系正处于向平衡方向过渡的形状。三、中国高档别墅市場分析近年来，高档别墅的开发在国内掀起了开发热潮，京、沪、穗三地作为中国的经济开展领先地域，同时

13、也是别墅开发的热点区域，三地无疑是目前国内最具代表性的高档别墅市场，根本代表了整个中国别墅建造的最高程度，并日益显示出与世界接轨的趋势,以下将对这三地的高档别墅的供求情况和市场特征逐一进展详细分析。北京北京别墅市场经过十几年的开展，根本上构成了“一山西山、两河潮白河、温榆河、四高京昌、京沈、京开、京承高速的地域分布特点。从年开盘的工程所属区域上看，根本上还是分布在这些传统的别墅豪宅密集区域。分析上述格局的特征和构成缘由，主要是由于这些区域具有北京最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域分布，呵斥了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看，这一趋

14、势还将继续下去。年北京别墅市场的总体需求旺盛，截至年月日，北京房地产市场曾经销售别墅近千套，市场需求明显多元化。年获得销售答应证的别墅类工程中，联排别墅销售率在%，独栋别墅的销售率在%。整体上销售速度较往年有所增长。北京在售的别墅工程如今有个左右，其中主要分布在朝阳、昌平、顺义、海淀和大兴。这个区域内的别墅占北京总数的，其中以朝阳区的数量最多，占总量的。下面本司将根据近年北京别墅市场特征进展分析论述:、北京别墅市场供应特点供应量大幅添加虽然国土资源部号文明确要求停顿高档住宅工程的土地审批，但由于北京市一些“别墅工程在国土资源部号文件发布前就曾经获得同意，而且工程的规划也曾经完成引自北京市国土房

15、管局有关担任人，仅年一年新增的别墅工程高到达个。新增别墅供应量万平方米，是过去年存量万的%。这万平方米将在年中陆续真正投放到市场。开发重点向低端转移，导致市场平均价钱走低从价钱上看，年北京新增别墅的平均价钱为元/平方米，较年以前的元/平方米略有下降。、年北京别墅的高端和低端市场占整个市场的比例有所上升，阐明产品有两极分化的趋势。北京市别墅存量中%以上是高端产品，年新开发的别墅，中低端产品曾经到达了%以上，套价万以下的别墅所占比例较去年上涨了个百分点。市场详细表现为经济型别墅很受欢迎，别墅开发重点向低端转移。独栋别墅供应增势明显，小户型别墅产品填补市场需求从产品形状上看，年有较多的独栋别墅进入市

16、场，占据整个别墅市场的%，较年上涨个百分点；从户型面积来看，年进入市场的别墅每套面积在平方米以下的占新投入市场的%，较去年上涨%。营造社区环境与人文环境渐成理念在产品设计和资料日趋同质化的今天，产品提升空间曾经有限。北京概念炒作在国内可谓首屈一指，但别墅购买者普通都比较理性，过多的炒概念已不奏效，因此一些开发商曾经开场从人文环境上下力气。人文环境理念不仅要求社区具备产品和配套精益求精，还要求别墅开发商从前期产品定位、用户定位，即产品推出前即开场营造和规划整体社区人文环境，并成为添加品牌含金量的重要砝码。这些努力在市场销售实际中曾经获得了一定的收效。产品层次尚不明晰，市场供应体系有待完善在国外，

17、普通所谓的高尚社区根本上都是高档别墅群，北京别墅经常是公寓、联排别墅、小户型独栋别墅和奢华别墅混在一同，缺乏层次，难以构成同质社区，传统的富人区也无法构成。所以，在产品层次与市场定位方面仍有待明晰。、北京别墅市场整体需求分析需求多样化、明确化在北京，奢华别墅仍受推崇，但独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的产品更是热销，成为市场亮点；同质化小区入住者处于一样阶层越来越遭到欢迎。别墅社区的人文环境开场备受关注北京购买别墅客户开场注重稳定的社区文化，在人文环境比较好的社区，部分原有客户引见新客户购买别墅的景象很多，工程供不应求；而人文环境差的社区，销售那么非常不好。构造性供求矛盾依然突出在别墅热销的大

18、环境下，部分质量差的别墅依然滞销 。国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势据不完全统计，北京别墅国内客户购买的比例曾经占到左右，其中自住型客户的比例较低，半数为国内的投资客。主要的客户群年龄大约是岁到岁之间。增长比较快的是岁到岁之间的客户。别墅概念模糊化，成为第一居所据年北京别墅市场调查阐明, 消费者把别墅作为第一居所占购买者的%，别墅作为第二居所的概念模糊化。民族风格需求逐渐构成一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，的人喜欢北美的风格，的人喜欢中式风格，的人喜欢法式风格。这阐明，目前北京曾经逐渐构成对民族风格产品的需求，但目前市场供应占据垄断位置依然是北美风格或者欧式风格，中式

19、风格别墅潜在需求很大。、北京别墅市场目的客户分析目前，北京市曾经构成了两个稳定的购买别墅的阶层：首先是外来投资者和北京本地的富人阶层这部分购买别墅的客户是别墅市场传统的客户群。他们购房的目的一方面是自用，另一方面是投资。从自用方面来讲，由于他们有一定的资产作为后盾，普通倾向于购买豪宅，由于这部分人群在社会上比例较小，而且大多数以前购买过北京的别墅，消费心思逐渐成熟，从一味追求产品的高档次向综合质量包括温馨度、社区人文环境、平安等转移；假设不能建立一个成熟的市场保证他们可以处置掉目前拥有的别墅，必然会大大限制他们二次购买别墅。从投资方面来讲，他们主要购买目的是逐渐升温的区域，进展短期投机性购买；

20、同时也对一些偏远区域、目前价位较低但埋伏某种升值点的别墅进展长期投机式购买。其次是有较高学历或技艺的专业人士北京的经济开展使一部分有较高学历或技艺的专业人员在经济收入上脱颖而出。仅北京海淀区曾经一年就培育了多位年收入超越万元的知本家，年收入过百万元的人更是数目惊人，这部分专业人员的收入比较稳定，逐渐开展为购买别墅和消费别墅的主力军。另外，在阅历过年的“非典之后，低密度住宅遭到市场的广泛关注，也对别墅市场产生了强有力的推进力。 -此内容市场资料由北京中原市场研讨部提供上海从近年上海别墅市场的开展来看，上海别墅市场与北京一样也是经过了三次热潮。上世纪年代初期,以长宁虹桥沿线一带涌现的大批外销花园洋

21、房别墅群为标志的第一波浪潮,但后来随房地产市场的降温而跌入低谷；在亚洲金融风暴冲击亚洲国家经济开展的九十年代末期,中国经济却一枝独秀,依然坚持高速稳定开展,以锦秋加州为先锋的排屋建筑和新独院住宅的风起云涌而构成上海别墅市场的第二波浪潮；紧接着在第二波浪潮的根底上,年、年以排屋、联体别墅等经济型别墅的涌入构成了以较成熟的多元化开发为主要特征的第三波浪潮,构成了空前热销局面,到年上海别墅物业销售面积已占到全部住宅开发面积的将近/,而且这种市场趋势正愈演愈热。至年底,上海别墅市场保有量达万平米,其中年、年两年所实现的上市量达%以上，第三次热潮是在世纪之交时开场的，这次热潮从开发规模、继续时间等方面都

22、比前两次大得多。随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。近年来，与上海别墅市场供应的增量相比，市场暴显露的潜在危机也在添加。目前上海别墅市场在建工程在个左右，而曾经进入销售或即将在年内进入销售的别墅楼盘有多个，主要分布在松江、青浦、浦东、南汇、闵行等地。还有近个左右的工程需求到年中期才会正式进入市场。而别墅设计在经过直接复制、引进复制两阶段后，如今开场迈向第三步：原创体验。下面本司将根据近年上海别墅市场特征进展分析论述:、上海别墅板块分布上海高档别墅主要分布在六大板块，分别为沪青平徐泾板块、佘山板块、浦东别墅板块、南汇别

23、墅板块：沪青平徐泾板块老虹桥的延伸作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可了解为上海高尚居住区域之一老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地域及徐泾镇已构成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等个高尔夫球场和马场，逐渐构成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。 沪青平徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心徐家汇、虹桥约分钟车程，环境较好，沪青平公路及国道使其与城市中心沟通严密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近依然是该区域的优势之一，虽然国际机场的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的昌盛使其所受影响并不明显，该区域别墅开展迅速并自成

24、一片，已开展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。周边配套设备相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价钱程度继续上升。另外，该区域的别墅形状丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅开展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊景园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深开展。佘山板块高档别墅的发翔地佘山，是上海别墅开展最

25、引以为豪的灵秀之山，与月湖晶涛一碧连天，又有线轻轨和方松公路、沈砖公路、泗陈公路衔接市区，有离尘不离市的生态环境才有纵揽山水精华之赋闲，坐落在上海独一的国家级旅游度假区内，依托于佘山自然景观，加上月湖的滋养。难以复制的稀缺的自然环境及地理优势，是打造佘山高档别墅居住区的根底。整个度假区中心区总面积.平方公里中，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体林地、水体、绿化占区域总面积的。佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，由于其得天独厚的自然环境佘山风景区及优越的地理位置，由于拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于万元一栋，面积大都在平

26、米以上，唯恐呵斥对该区域优美风景的浪费和亵渎。早期有佘山天马别墅，近期有佘山银湖别墅、上海紫园、上海晶园等高档别墅，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅依山傍水，小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角，使这里成为真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。浦东别墅板块最具升值潜力区域浦东别墅目前开展较为平稳，浦东的开发开发、四个功能开发区的建立、世博的申办胜利、国际机场的东移以及良好的生态环境、越来越成熟的市政配套设备及不断完善的交通体系使浦东成为上海最具开展潜力的区域之一，房地产及别墅近两年在浦东得到极大放量。浦东别墅近年来虽开展较快，但还未构成明显的板块之分，相应分

27、布较为分散，目前主要分布在龙阳路、龙东大道沿线、往浦东机场一线及接近南汇的区域，初步判别将构成以张江、金桥出口加工区及华夏文化旅游区为中心的别墅区域。张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次，因此区域内别墅的定位相对较高。而申博胜利更是进一步拔高浦东的国际位置。而随着地铁二号线的开通，明珠线二期工程的开工以及大连路隧道和复兴东路隧道的众多大型交通设备的兴建，使浦东与浦西的联络更方便。浦东别墅其中汤臣高尔夫别墅、四季雅苑、碧云别墅都定位于跨国公司管理层，租售价钱昂贵。其它别墅如云间绿大地、汤臣豪园等购买主体也都是高级白领。而金爵别墅、棕榈泉别墅、城市经典也

28、均是为高层胜利人士打造，而相对金桥的阳光欧洲城、东源丽晶、盛世天地等更是使该区域别墅丰富多彩，不同层次、不同形状别墅，适用于投资、居住、租赁、休闲、度假。浦东因其经济开展的无限潜力使多数人对其别墅开展前景看好，加上其宽广腹地以及机场和世博等要素的促动将使其逐渐开展为为数不多的高端别墅集中地之一，浦东别墅市场的开展前景不可估量。大东郊南汇别墅渐行渐远成趋势别墅开展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济开展的纵深腹地，逐渐构成以南汇为主体的“大东郊。大东郊从地理位置上可了解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅

29、速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅开展的热土。南汇别墅开展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其开展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅开展的腹地或者“后花园，南汇别墅经近几年的开展开发已自成区域。目前南汇别墅主要集中于康桥地域以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村那么以其与学府的结合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城那么以其景观和高尚质量著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分

30、散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。南汇别墅开展态势真实不小，即将正式开工的占地亩上海最大别墅区绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来开展的热点区域之一，前景难以估量。、上海别墅市场供应特点上海别墅进入大规模别墅时代呵斥目前大规模别墅投资的缘由主要在于政策面的影响。由于上海市加快“一市九镇的开发，在城郊结合部区域大量的土地进入一级市场。当开展商获得这些土地资源时，遭到生活机能和配套的限制，只能采取别墅类物业规划才干表达投资价值且获得的收益相对较高。从长期需求来看，上海的别墅需求在万套，而目前上海别墅年上市的总量至少在万套以上

31、，且有超额部分空间较大。但从短期来看，上海别墅供应量的增长速度已超越了需求量的增长速度。独栋别墅增量过快，别墅构造亟需调整统计显示，上海市场上总价至万元的别墅供应量明显增多，从年底从占总供应量的%升至%，增近倍。到了年下半年，土地稀缺性引发的高价化开发愈演愈烈。地段稍好的独立别墅，单价均价每平方米上万元，面积也越搞越大，总价万以上的别墅如雨后春笋。别墅工程追求高端化的倾向，正在导致市场供应构造的逐渐失衡。市场测算，以单个别墅工程平均占地万平方米左右、容积率.计算，几年内，上海别墅市场的供应量将超越万平方米，假设要在年内消化掉这些新建别墅，每年差不多要卖出万套。但从实践需求看，目前大约只需%的上

32、海家庭会选择购买别墅，而且以总价万至万元别墅为主，短期供应量的增长明显超越了需求量的增长。据有关数听阐明，对于到平方米的别墅豪宅，上海普通每年仅需几百多套的市场吸纳量，购买力支撑存在明显的缺陷。别墅市场同质化严重目前在上海别墅市场上，别墅高价化并未带来质量的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅根本拿不出更多的吸引卖点，同价、同质竞争局面已非常鲜明。高档别墅吊着高价不急卖政府对于别墅住宅用地的控制也使别墅楼盘资源的稀缺性更加明显。经过近期各项调控政策的调整，上海别墅市场长期依然看好。许多别墅开发商以为，具备剧烈文化气味的别墅工程将更有理由“留存下来，高端别墅不用太追求销售速度，

33、甚至还专门吊着高价卖，作为物业中的高端形状，“物以稀为贵的特性会在日后市场中逐渐明显化。因此，上海的别墅市场曾经进入买卖双方的心思博弈期，张望气氛浓重。、上海别墅市场需求特点需求功能多样化上海购买别墅的客户需求也是多种多样的,大致可分为类:一是居家型需求,就是把别墅作为第一居所需求。二是度假型的需求,也有人称之为的居住需求,也就是有两套房,一套在市区,一套在郊区,五天在市区,两天在郊区。三是出租型的别墅需求,如在虹桥、张江及金桥,有着很多外资公司的高级主管或外企员工,他们在上海普通不会把别墅买下来,但公司给予很高的住房租赁补贴,培育了这种出租型的别墅需求。四是旅游型别墅需求,那就是在旅游风景区

34、或度假区建造的带有运营性质的别墅。五是办公型的别墅需求,普通是一个大公司把一栋别墅买下用,既有了花园式的办公环境,又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房别墅就满足了这部分需求。六是投资型别墅需求,由于很多别墅可以获得较高的租金收益,近年来上海就出现了把别墅作为投资对象的投资型需求。外地别墅分散沪上需求外地别墅较之上海本地别墅楼盘，最大的优势便是价钱相对低廉，且借助旅游资源的优势使房产本身的性价比得到提升，加之高速公路行车畅通，交通便利，与上海市区仅个小时左右车程，上海的宽广购房者对于这些外地别墅楼盘表现出越来越多大兴趣。据中原市场部统计资料数听阐明，接近上海的江苏、浙江部分景区别墅销

35、售中，上海的购买客户高达%以上。外籍客户租多于买目前在上海购买别墅的外籍人士所占比例缺乏一成(仅为.%)，但在上海居住在别墅物业中的外籍人士却超越一成(.%)，相反，将买家区域市场构成与用家构成情况相比较，那么可发现上海籍人士、外省市人士与港澳台同胞用家比例均较买家比例有所下降，这阐明，上述别墅购买者中有相当部分是投资型买家而并非完全为自用型。相反，外籍人士购买那么是为了自用，作为投资的情况极其少见。、上海别墅市场目的客户分析外地、沪、港台客户各分秋色上海别墅购买者中，上海籍人士占.%，外省市买家占.%，港澳台同胞占.%，此三部分人群占据市场主体(.%)，且比例相对平均，可说是“三足鼎立，各有

36、千秋。其他.%的买家那么为外籍人士。新上海人客户购买比例继续上升上海本地客户包括一部分在沪停留时间年以上并具备相当条件的“新上海人等购买别墅的比例继续上升。目前的上海市城市开展情况和前景尚处于优秀阶段，对于吸引优秀人士入籍上海的条件依然较优越。据不完全统计，在别墅类物业和相关的高档商品房市场中，这部分新上海人的客户比例占到上海本地客户比例的%以上。而且这个比例还在不断攀升。中年客户仍为购买主力从购买客户年龄上看，-岁的占了%以上.其中以岁段最多，占%。购买客户大多数缺乏居住别墅阅历调研结果显示，上海有别墅购买需求的消费者中，只需.%的消费者有一年以上别墅物业居住阅历，其中多数为外籍人士(占了.

37、%)，少数为港澳台同胞(占.%)，外省市与上海籍人士所占比例少于.%。目前上海别墅买家，个中有个都是初次购买别墅居住(占.%)。别墅市场消费群体中大多数人缺乏对别墅尤其是中高档别墅的运用阅历，这也正阐明上海别墅需求客户对别墅的认知还处于不成熟阶段。广州广州是华南地域的经济中心，广州的别墅主要分布在二沙岛、南湖板块、番禺的洛溪和华南板块。二沙岛江水环绕，闹中取静，是广州顶级别墅的代表，曾经以每平方米近万的天价而震惊羊城，由于后来还路于民，房价急遽下调。南湖板块的别墅处于山水之间，空气清新，环境幽雅。番禺的别墅如华南碧桂园、祈福新村、锦绣香江等以庞大的规模和社区配套的完善，较低的价钱来吸引客户。总

38、体而言，与北京、上海相比，广州别墅市场还是以群众型别墅为主，而高档别墅开发供应量较小，下面本司将根据近年广州别墅市场进展简单分析论述:、广州别墅市场供应特点年别墅市场的总体需求旺盛，截至年月日，广州市房地产市场曾经销售别墅近套，市场需求明显多元化，年获得销售答应证的别墅类工程中，联排别墅销售率在，独栋别墅的销售率在。根据目前已审批的工程来看，今明年内，广州市将有套新增中高档别墅进入市场，供应量不断添加，但仍缺乏上海年供应总量的一半。在广州别墅市场背后他们看到越来越多“地产巨鳄的身影。大鳄自然离不开广园东碧桂园凤凰城，其占地近万亩，首期开发面积亩，共推出多套别墅，凤凰城的出笼将广州别墅引入了新阶

39、段。另外作为恒大集团今年主打工程的金碧御水山庄，也已获得首期多万平方米的别墅用地和万多平方米的高尔夫球场建立用地，该盘主打户型是总价在-万元的中档别墅消费，主要面向广州和珠三角地域。泰湖山庄工程规划用地面积也高达多万平方米，依山傍水共建栋别墅。、广州别墅市场需求特点随着广州市的经济开展，本地消费者购买才干愈来愈强，经济型别墅会越来越遭到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，那么吸引了众多国内外商家进入广州市，他们普通居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都能够在他们这里找到需求。但近年购买广州别墅的港澳台同胞及外籍人士所占比例较少(仅为.%)，而购买上海别墅的这类消费者所占比例较大(.%)，两者

40、相比，广州仅为上海的/。由于上海别墅销量远远大于广州，阐明购买别墅的港澳台同胞及外籍人士更多地选择上海而不是广州。广州曾是港澳同胞在内地购房置业的首选城市(最高时曾占港人内地置业比重达成)，但如今广州在吸引港澳台同胞及外籍人士来穗置业方面的优势正在弱化，而上海却已成为目前中国最能吸引港澳台同胞及外籍人士购房置业的首选城市，如何提高“外销比重，吸引更多境外人士来穗购房置业，业已成为目前广州房地产业界面临的一个艰苦课题。深圳深圳别墅物业主要分布在南山蛇口片区、华侨城片区、罗湖银湖片区、莲塘片区及龙岗的大鹏湾区域，深圳市区内的别墅主要为居家类型，关外别墅那么大多为消闲度假类型。像仙湖山庄、云深处、翠

41、林别墅、华景园所在的莲塘梧桐山片区，拥有珍贵的仙湖植物园和东湖水库；齐明别墅、颐园三期、国际会议中心、棕榈泉别墅、银谷别墅军在银湖传统别墅区，知名度较高；名商园、城市山谷、波托菲诺所在的华侨城片区具有良好的人文环境和生态资源；月亮湾山庄、龟山别墅、青青山庄、半山海景别墅那么建在大小南山，兼备居家型和商务型，具有浓郁的海滨气味；华侨海景山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景别墅那么位于葵涌镇沿深葵公路的海岸线上，海景资源得天独厚；盐田万科东海岸工程、富春东方工程、华侨城地产工程是典型的休闲度假兼投资型别墅，拥有大小梅沙的珍贵海景、旅游及酒店资源。今年，深圳别墅创新动向表如今对传统单一风格的改动，欧美、

42、美式、西班牙式等等，在追求风格多样性的同时，更注重别墅的人性化，设计理念较留意别墅的地域特征，强调风格与人文及地理环境的共融。可以说，深圳的别墅市场经过前几年的快速开展以及后期的长期调整，目前已进入有序、成熟的运转阶段。但由于早期的集中开发，目前深圳可以用于建造高档别墅的用地曾经相当稀缺，由于高档别墅产品对环境要求太高，深圳具备这种条件的地块曾经不多。根据资料统计，年得到审批的、将于近两年推出的别墅工程，曾经超越套，加上目前正在销售的工程，上千套别墅将陆续面市，这样的供应量可满足两到三年的市场需求。综上分析，中国高档别墅主要还是集中在北京、上海两地，而广州和深圳还是以中低档别墅为主力。从两地高档别墅市场比较中他们发现，两地市场中有一定共性之处，高端市场产品进一步细化，小户型别墅产品在市场中得到追捧，社区环境和人文环境得到更大的关注，工程品牌效应成为客户选择购买的重要砝码，并且又都存在着严重的构造性供求矛盾。另外，从两地市场比较而言，北京别墅社区产品相对混杂，而上海高档别墅社区产品同质化严重；在购买人群中，北京主力