ID160-我国城镇居民住房支付能力分析

1、最新ID160-我国城镇居民住房支付能力分析我国城镇居民住房支付能力分析以北京市为例石晓瑞石晓瑞，1984.9，女，河南，中国人民大学公共管理学院土地管理系研究生，主要研究方向：房地产政策与制度研究。Email：。 中国人民大学公共管理学院土地管理系，北京 100872摘要：我国从1998年开始实行住房制度改革，实现了住房分配的市场化。然而，伴随当前我国城市化进程加快，贫富差距不断扩大等特征，住房的市场化分配方式直接引致了房价的持续上涨，住房问题也日益上升为关系民生的重大问题，城镇居民的住房支付能力也就成为社会各界关注的热点问题。在此背景下，研究我国城镇居民的住房支付能力就具有很好的现实意义，

2、能够为相关政策制定提供一定的参考。本文以时机本钱理论为根底对住房支付能力的内涵进行了试探性界定，并应用剩余收入法对北京市各收入阶层城镇居民的住房支付能力进行了实证分析，从需求面的层次性和供给面的结构性来展开分析。实证结果显示：由于可支配收入的差距，高收入居民家庭的住房支付能力要显著高于中低收入阶层家庭，加上住房市场供给量、供给结构和各收入阶层居民家庭的住房需求存在严重的不匹配性，所以中低收入阶层家庭住房支付能力的形势更加严峻。此外，实证分析也显示出城镇居民家庭对二手住房的支付能力是要明显高于新建住房。最后本文提出了提高城镇居民住房支付能力相应的政策建议。 关键词：住房支付能力、剩余收入法、供需

3、结合分析Housing affordability of urban households in Chinawith Beijing exampleShi Xiao-rui (CollegeofPublic Administration，Renmin University Of China，Beijing100872，China)Abstract：The reform of Housing system has implemented from 1998 in China,realizing the housing distribution marketization. However,goi

4、ng with current rapid urbanization and expanding income gap,the housing allocation via market has led to rising housing price and the housing problem has developed into a major issue which is related to the peoples livelihood,so the housing affordability of urban residents becomes the hot issue in s

5、ocial. Under this background, it has practical significance to study the housing affordability of urban residentsfor housing policy reference.Based on opportunity cost theory,this thesis tries to define the housing affordability.And then,take Beijing for example,applying residual income methodto mak

6、e a positive analysis about the housing affordability of urban residents across all income groups .Besides,the positive analysis includes trend analysis and structural analysis of housing demand and supply.The empirical results show that:owing to the disposable income gap,high income householdshousi

7、ng affordability is significantly higher than that of low-income families.Whats more,because of housing supply level and supply structure are not match with the housing needs of households across income groups,the housing affordability of low-income households is more severe.In addition, the empiric

8、al analysis also shows that urban households secondhand housing affordability is better than that of new housing.Finally,this thesis proposes corresponding policy recommendations to improve the housing affordability of urban households.Key words: housing affordability, residual income method, housin

9、g supply and demand analysis1 问题提出我国从1998年开始实行住房制度改革，住房分配逐步由福利化向市场化、社会化和货币化过渡，然而，住房制度改革使低价值的不能交易的“死资本转变为高价值的可以交易的“活资本、启动经济新一轮增长、提高住房资源分配效率的同时，我们也看到在住房制度改革经历12年的开展之后，新的问题让我们不得不去思考，比方近几年“房价高成为上至中央下至地方的热议话题。在高房价形势下，我国城镇居民尤其是中低收入阶层 这里的中低收入阶层包括最低收入阶层、中低收入阶层和中等收入阶层，下同。城镇居民的住房支付能力是否面临严峻的挑战，住房消费是否对非住房消费形成了明

10、显的“挤出效应？贫富差距的日益扩大是否恶化了中低收入阶层居民的住房支付能力？住房保障的覆盖范围是否应该扩大？这些问题的明晰都需要结合我国现阶段的开展特征比方居民收入持续增长，但贫富差距不断扩大，产业结构调整、城市化进程加快等来测度我国城镇居民的住房支付能力，所以本文拟采用剩余收入法以北京市为例来分析我国城镇居民住房支付能力的趋势性和结构性。2 住房支付能力的内涵界定时机本钱opportunity cost是指与最优选择相对应的所放弃的次优选择可能带来的预期收益、预期效用或是潜在收益。以时机本钱理论为根底，我们可以明晰住房支付能力的一个本质特点就是考虑住房消费和非住房消费之间的时机本钱，基于此，

11、我们可以对住房支付能力的内涵做这样一个界定，即针对购房的住房支付能力是这样一种能力：假设一个家庭以一定的价格购得相应层次的住房之后，尚有足够的收入来满足食物、衣服、交通、医疗、教育等其他根本生活需求，且该家庭的负担符合被社会广泛接受的住房消费标准和非住房消费标准，即没有因为住房支出给家庭收入带来非合理负担，那么称该家庭具有住房支付能力。反之，那么不具备住房支付能力。根据对住房支付能力的内涵界定，可以用公式更为清晰地表达出来，假定一个家庭要购置其相应层次的目标住房，该家庭在一定时期内第i年或月的家庭收入为Yi，其第i年或月需要付出的住房本钱为Ci，其第i年或月维持根本生活水平的其他非住房消费食物

12、、衣服、交通、医疗、教育等为Ci，且被社会广泛接受的非住房消费标准为C，假设满足关系式：Yi-CiCiC，那么说明该家庭对该层次的住房具有支付能力，反之，那么没有住房支付能力。3 北京市各收入阶层城镇居民住房支付能力实证分析 3.1需求面的层次性分析表1 北京市各收入阶层城镇居民家庭月均可支配收入 单位：元年份家庭收入层级全市平均最低20%中低20%中等20%中高20%最高20%2022年月户均可支配收入3596.691702.212520.983276.374244.546815.96月户均非住房消费根本生活支出2690.821655.862247.492491.313078.214275.

13、01家庭剩余收入905.8746.35273.49785.061166.332540.951/2月户均可支配收入1798.35851.111260.491638.192122.273407.98差值892.48804.76987853.13955.94867.032022年月户均可支配收入4016.061952.152840.383654.294734.937500.15月户均非住房消费根本生活支出2909.251746.112430.312632.023448.814606.65家庭剩余收入1106.81206.04410.071022.271286.122893.51/2月户均可支配收入2

14、022.03976.081420.191827.152367.473750.08差值901.22770.041010.12804.881081.35856.582022年月户均可支配收入4511.702212.723260.814148.335215.628269.11月户均非住房消费根本生活支出3217.901959.782726.943086.693545.585038.79家庭剩余收入1293.8252.94533.871061.641670.043230.321/2月户均可支配收入2255.851106.361630.412074.172607.814134.56差值962.05853

15、.421096.541012.53937.77904.242022年月户均可支配收入4819.262287.003429.964357.695556.538910.44月户均非住房消费根本生活支出3227.011967.242593.403213.643702.604856.30家庭剩余收入1592.25319.76836.561144.051853.934054.141/2月户均可支配收入2409.631143.501714.982178.852778.274455.22差值817.38823.74878.421034.8924.34401.082022年月户均可支配收入5274.67227

16、8.613565.444669.446069.9710050.13月户均非住房消费根本生活支出3393.711880.752638.933200.643918.515438.29家庭剩余收入1880.96397.86926.511468.82151.464611.841/2月户均可支配收入2637.341139.311782.722334.723034.995025.07差值756.38741.45856.21865.92883.53413.232022年月户均可支配收入5815.522551.064023.975105.816628.5311052.48月户均非住房消费根本生活支出3771.

17、672098.443097.423549.384305.415993.21家庭剩余收入2043.85452.62926.551556.432323.125059.271/2月户均可支配收入2907.761275.532022.992552.913314.275526.24差值863.91822.911085.44996.48991.15466.97数据来源：根据北京市2022年至2022年统计年鉴数据计算整理我们知道，各收入阶层城镇居民家庭的月户均可支配收入扣除用于非住房消费的根本生活支出之后所得到的家庭剩余收入即为家庭每月可用于支付住房消费的最高额度。而根据“房贷月供上限为月收入的50%的原

18、那么商业银行房地产贷款风险管理指引，中国银监会，2022年。，北京市城镇居民家庭最高将月可支配收入的50%用于支付住房消费。从表1中的数据可以看到，在2022年2022年之间，北京市各收入阶层城镇居民家庭月均剩余收入明显少于月户均可支配收入的1/2，这就说明如果北京市各收入阶层城镇居民家庭把月户均可支配收入的1/2作为月均还款额进行最大限度的住房贷款，那么必须减少其非住房消费的根本生活支出，以降低家庭的生活质量作为住房消费的代价，这就导致住房引致贫困，即存在住房支付能力问题。这种现状在中低收入阶层家庭表现得更为明显。图1.北京市各收入阶层1/2月户均可支配收入与月户均剩余收入的差值 单位：元如

19、图1所示，在2022年2022年之间，北京市各收入阶层1/2月户均可支配收入与月户均剩余收入的差值根本在800,1100区间范围内，而20%的最高收入家庭在2022年至2022年的1/2月户均可支配收入与月户均剩余收入的差值却只有历年平均水平的50%，这说明最高收入家庭在2022年至2022年之间，其住房支付能力有明显的提高，这与该阶层家庭的高收入密切相关，从表1可以看到，无论是家庭的月均剩余收入还是1/2月均可支配收入，最高收入阶层的家庭在2022年到2022年的收入水平都约为全市平均水平的2倍,比方在2022年，北京市各收入阶层月户均剩余收入的平均值为2043.85元，而最高收入家庭的月均

20、剩余收入为5059.27元，约为全市平均值的2.48倍；同时北京市各收入阶层1/2月户均可支配收入的平均值为2907.76元，而最高收入家庭的1/2月户均可支配收入为5526.24元，约为全市平均值的1.9倍。正是因为最高收入阶层家庭的高收入，使这些家庭的消费结构和中低收入阶层家庭有很大的不同，家庭非住房消费的根本生活支出在总收入中占有较低的比例，这样就使得他们的住房支付能力要显著高于中低收入阶层。相应地，中低收入阶层家庭那么存在明显的住房引致贫困,但是住房支付能力有一定的提高。从纵向的时间序列来看，在2022年到2022年之间，中低收入阶层家庭的1/2月户均可支配收入和月户均剩余收入呈逐年递

21、增趋势，但相比最高收入户的收入增长趋势而言，中低收入阶层家庭的收入增长趋势比拟平缓，没有出现跳跃式增长，这从图1中各收入阶层1/2月户均可支配收入与月户均剩余收入的差值也可以看出。同时，以户月均剩余收入占1/2月户均可支配收入的比例来考量，中低收入阶层的住房可支付能力有一定的提高，但仍然存在很大的住房支付能力问题。以中低收入户为例，其在2022年的月户均剩余收入为273.49元，约为同期1/2月户均可支配收入的21.7%，而在2022年中低收入户的月户均剩余收入为926.55元，相比2022年增长了653.06元，约为同期1/2月户均可支配收入的46.1%,户月均剩余收入占1/2月户均可支配收

22、入的比例有显著的提高，那么中低收入阶层的家庭可在“房贷月供上限为月收入的50%的原那么下来取得尽可能多的住房贷款，同时由于住房消费而产生的对非住房消费的负外部效应有明显降低，所以其住房支付能力有一定的提高。但是中低收入阶层家庭仍然存在很大的住房支付能力问题，比方2022年中低收入户的月户均剩余收入约为同期1/2月户均可支配收入的46.1%，即尚不到1/2月户均可支配收入的50%，这就意味着如果中低收入户以其1/2月均可支配收入作为月均还款额进行最大限度的住房贷款，那么必须压缩其非住房消费的根本生活支出，使其剩余收入增加至目前的2倍多，以和1/2月户均可支配收入持平，但是这样就会严重缩减其根本生

23、活支出，使家庭的生活质量大大降低，引致住房贫困，所以中低收入阶层的住房支付能力仍然很严峻。3.2供给面的结构性分析结构性分析的根本思路如下：1比拟各阶层收入家庭的月户均剩余收入即可用于住房消费的最高额度和1/2月户均可支配收入的大小，选择两者中的较低者作为每月住房还款的最高额度 这样就可以保证月户均剩余收入低于1/2月户均可支配收入的家庭以月户均剩余收入作为住房贷款融资的上限。，按照等额本金法式2，计算各收入阶层家庭可从银行获得的最高购房贷款额度和可支付的最高住房总价，用来确定不同收入阶层家庭可以支付的住房数量，进而计算不同收入阶层家庭可以支付的住房 可以支付的住房即价格分别低于各收入阶层家庭

24、可用于住房消费最高额度的住房。占市场中现有住房的比例，得出住房可得性指数Housing Availability Index，以衡量各收入阶层家庭从住房市场上获得可支付住房的可能性。A=min12I,RS式1M=A1-1+i-ni式2P=M/rm式3其中，I为月户均可支配收入，RS为月户均剩余收入，A为月户均住房还款的最高额度，M为家庭可获得的住房贷款最高总额，i为贷款月利率 这里采用各年份的住房公积金贷款利率来计算假设在整个还款期内利率保持不变，便于衡量各收入阶层居民家庭的最高住房支付能力，而且统一采用住房公积金贷款利率，也不会对时间纵向和收入阶层横向的比拟造成差异影响。，n为还款月数，假设

25、贷款期限为30年，即为360月，rm为贷款比例，在2022年前为80%。假定家庭的现有财富可支付购房首付款，那么家庭可支付的最高住房总价为P=M/rm。2借鉴洛伦茨曲线Lorenz Curve构建坐标系，横坐标上排列从低到高的各收入阶层家庭，纵坐标上标示住房可得性指数Housing Availability Index，连接不同收入阶层家庭住房可得性指数在坐标上的点，可得到某年度各收入阶层家庭的住房可得性曲线HAC，Housing Availability Curve。坐标图上45线表示住房市场的供给结构和各收入阶层家庭的收入结构完全匹配，那么HAC曲线与45线的偏离程度可从市场供给层面反映各

26、收入阶层家庭的住房支付能力状况，HAC曲线与45线越接近，那么说明各收入阶层家庭的住房支付能力住房有效需求结构与住房供给结构越匹配，相反，HAC曲线与45线越偏离，那么说明各收入阶层家庭的住房支付能力住房有效需求结构与住房供给结构匹配度越差。3逐次画出各年度各收入阶层居民家庭的住房可得性曲线，即可得到各收入阶层居民家庭住房可得性曲线簇，反映市场供给层面的居民家庭住房支付能力状况的变化。表2.北京市各收入阶层城镇居民住房支付能力的匹配情况 年份家庭收入层级全市平均最低20%中低20%中等20%中高20%最高20%2022年各收入阶层可购住房最高总价万元37.42 7.51 19.66 26.88

27、 43.57 95.27 各收入阶层可购住房最高单价 这里的单价由总价除以当年的平均住房面积得到。元496699726093568578212643各收入阶层新建住房可得性指数 这里的比率为累积比率，下同。1%0%0%0%2%19.3%各收入阶层二手住房可得性指数2.5%0%0%1%3.6%49.8%2022年各收入阶层可购住房最高总价万元44.51 9.41 21.92 34.75 50.91 109.12 各收入阶层可购住房最高单价元6050 1279 2979 4723 6920 14832 各收入阶层新建住房可得性指数1%0%0%0%3%20.5%各收入阶层二手住房可得性指数4%0%1

28、%3%14%72%2022年各收入阶层可购住房最高总价万元54.36 12.04 24.64 41.40 61.79 134.57 各收入阶层可购住房最高单价元7230 1601 3277 5506 8218 17897 各收入阶层新建住房可得性指数2%0%0%1%3%41.4%各收入阶层二手住房可得性指数2%0%0%0.5%3%47.8%图2.北京市各收入阶层城镇居民对新建住宅支付能力的结构性分析由表2和图2可以看到，北京市各收入阶层城镇居民的新建住宅可得性曲线有向45平均线靠近的趋势，但和45平均线仍有很大的偏离。也就是说，结合新建住宅市场供给的结构性来看，北京市各收入阶层城镇居民在202

29、2-2022年对新建住宅的支付能力有略微的提高，但和支付能力的理想状态仍有很大差距。进一步观察可以看出，对新建住宅支付能力的提高主要表达在中高收入阶层以及最高收入阶层，其他收入阶层对新建住宅的支付能力并无改善。其中，各收入阶层居民2022年的新建住宅可得性曲线和2022年的新建住宅可得性曲线几近重合，均很大程度偏离45平均线，说明在这两年各收入阶层居民的新建住宅支付能力虽有提高，但幅度很小，几乎可以忽略，并且各收入阶层居民的住房支付能力形势严峻，比方在2022年，60%-80%的中高收入阶层和最高收入阶层的新建住宅可得性指数分别为2%和19.3%，而在2022年，60%-80%的中高收入阶层和

30、最高收入阶层的新建住宅可得性指数分别为3%和20.5%，相比2022年仅有1%的提高，而其他收入阶层的新建住宅可得性指数那么和2022年一样，同为0%。在2022年，各收入阶层居民的新建住宅可得性曲线有向45平均线较为明显的靠近，也和2022年、2022年的新建住宅可得性曲线有了明显的左向偏离，这个偏离主要是由于最高20%收入阶层平均收入水平家庭对新建住宅支付能力的提高引起的，因为在2022年最高20%收入阶层新建住宅可得性指数为41.4%，相比前两年有近21%的提高。但是还必须看到，即使是2022年的新建住宅可得性曲线，仍大幅度偏离45平均线，即在2022年居民的新建住宅支付能力仍存在严重问

31、题。就不同收入阶层而言，除了中等20%收入阶层在2022年的新建住宅可得性指数为1%，最低20%收入阶层、中低20%收入阶层以及中等20%收入阶层在2022-2022年间的新建住宅可得性指数均为0%，即中低收入阶层平均收入水平的居民在家庭新建住宅市场几乎没有支付能力； 60%-80%的中高收入阶层居民在2022年和2022年的新建住宅可得性指数均为3%，这就说明在这两年97%的新建住宅是被更高收入阶层的居民家庭购置。再看最高20%收入阶层居民家庭，其新建住宅可得性曲线在2022年-2022年逐年向45平均线靠近，其住房支付能力逐年提高，在2022年其新建住宅可得性指数提高到了41.4%，即最高

32、20%收入阶层平均收入水平家庭可支付的新建住宅占当年全部新建住宅的41.4%，这说明当年新建住宅的58.6%只能被更高收入的家庭购置。图3.北京市各收入阶层城镇居民购房支付能力的结构性分析对于北京市各收入阶层城镇居民来讲，相对其新建住宅支付能力，他们对二手住宅的支付能力更高一点见图3。从图3可以看到，北京市各收入阶层居民2022-2022年二手住宅可得性曲线均在新建住宅可得性曲线左边，即各收入阶层居民的2022-2022年二手住宅可得性曲线簇偏离45平均线的程度要小于新建住宅可得性曲线簇，这说明北京市各收入阶层居民对二手住宅的支付能力要优于对新建住宅的支付能力，但二手住宅可得性曲线簇仍很大程度

33、偏离45平均线，说明即使是在支付能力较优的二手住宅市场，北京市各收入阶层居民的住房支付能力和市场供给结构也有严重的不匹配性。从北京市各收入阶层居民家庭的新建住宅可得性曲线簇和二手住宅可得性曲线簇可以看到，不管是在新建住宅市场还是在二手住宅市场，最低20%收入阶层和中低20%收入阶层的平均收入水平家庭均没有住房支付能力，说明他们不能通过商品住房市场解决其住房问题。中等20%收入阶层平均收入水平家庭在新建住宅市场没有支付能力，在二手住宅市场有可能解决其住房问题，但其二手住宅可得性概率也很低，因为二手住宅市场上提供的与其支付能力相匹配的二手住宅也仅有1%-3%的水平。中高20%收入阶层平均收入水平家

34、庭有了相对较大的选择性，在新建住宅市场和二手住宅市场均有其支付得起的住宅，但他们在新建住宅市场的支付能力很弱，仅有0.5%-3%的新建住宅是其可支付的，更为可行的是选择二手住宅，因为他们对二手住宅的可得性指数更高一些，可到达3%-14%。相对来讲，在新建住宅市场和二手住宅市场，最高20%收入阶层平均收入水平家庭均比其他收入阶层的家庭有更优的住房支付能力，且二手住宅支付能力优于新建住宅支付能力的特点在最高20%收入阶层表达得最为明显，比方在2022年，最高20%收入阶层平均收入水平家庭的新建住宅可得性指数为20.5%，而二手住宅可得性指数为72%，比新建住宅可得性指数高出51.5个百分点。但最高

35、20%收入阶层平均收入水平家庭并不具备最优的住房支付能力，因为他们在新建住宅市场和二手住宅市场的住房可得性指数均为到达100%。在2022年-2022年期间，最高20%收入阶层平均收入水平家庭的新建住宅可得性指数最高为41.4%，说明他们只对新建住宅市场中价位处于最低41.4%范围内的新建住宅是可支付的，同时，最高20%收入阶层平均收入水平家庭的二手住宅可得性指数最高为72%，说明他们对二手住宅市场中价位处于最高28%范围内的二手住宅是无力购置的。总的来讲，比照分析新建住宅可得性曲线簇和二手住宅可得性曲线簇都可以看到，最低收入阶层、中低收入阶层以及中等收入阶层的平均收入水平家庭对新建住宅或是二

36、手住宅的支付能力都很低，中高收入阶层平均收入水平家庭的住房支付能力稍微高一些，最高收入阶层平均收入水平家庭的住房支付能力相对最高，但尚不具备最优的住房支付能力。住宅新建指数我性支柱于我更为可行的是选择二手住宅，因为他们在二周PAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXX

37、XPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEX

38、XXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXX图4.北京市各收入阶层城镇居民对二手住宅支付能力的结构性分析根据表2和图4可以对2022-2022年北京市各收入阶层居民对二手住宅的支付能力进行进一步的分析。观察2022-2022年的二手住宅可得性曲线簇可以看到，各收入阶层居民的二

39、手住宅可得性曲线先在2022-2022向45平均线靠近，二手住宅支付能力有所提高，但在接下来的2022-2022年，各收入阶层居民的二手住宅可得性曲线又远离了45平均线，二手住宅支付能力又降低了，并且降到了2022年的支付能力水平之下，经历了二手住宅支付能力“先提高又降低的“倒V型波动过程。相对2022年而言，在2022年，北京市各收入阶层居民家庭对二手住宅的支付能力均有提高，比方在2022年，中等20%、中高20%和最高20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数分别为1%、3.6%和49.8%，而在2022年，中等20%、中高20%和最高20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手住

40、宅可得性指数分别为3%、14%和72%，分别提高了2%、10.4%和22.2%，并且在2022年中低20%收入阶层平均收入水平居民家庭也有了购置二手住宅的时机，其二手住宅可得性指数为1%。然而，各收入阶层居民在2022年的二手住宅可得性曲线再次向右偏离45平均线，并且比2022年的二手住宅可得性曲线更偏右。在2022年，中等20%、中高20%和最高20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数分别为0.5%、3%和47.8%，分别低于2022年的1%、3.6%和49.8%，相比2022年3%、14%和72%的水平，中等20%、中高20%和最高20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手住宅

41、可得性指数分别降低了2.5%、11%和24.2%，中低20%收入阶层平均收入水平居民家庭再次没有购置二手住宅的时机，其二手住宅可得性指数降为0%。就不同的收入阶层而言，在二手住宅市场，最低收入阶层居民和中低收入阶层居民仍然没有支付能力，仅在2022年中低20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数为1%，其余年份均为0；中等收入阶层有很低的二手住宅支付能力，在2022年其平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数为3%，在2022年和2022年那么分别为1%和0.5%，也就是说，对中等收入阶层平均收入水平居民家庭来讲，市场上的全部二手住宅中最多仅有3%是其可以支付得起的；60%-80%

42、的中高收入阶层居民在2022年和2022年的二手住宅可得性指数分别为3.6%和3%，这说明在2022年和2022年分别有96.4%和97%的二手住宅是被更高收入阶层的居民家庭购置，但在2022年中高收入阶层居民的二手住宅可得性指数到达了14%，二手住宅支付能力有了较为明显的提高；最高20%收入阶层平均收入水平居民家庭在2022-2022年期间，其二手住宅可得性曲线先向左靠近45平均线，然后又向右偏离45平均线，该收入阶层在2022年和2022年的二手住宅可得性指数分别为49.8%和47.8%，即对大约50%的二手住宅具有支付能力，而在2022年其二手住宅可得性指数升高为72%，二手住宅的支付能

43、力有了很大提高，已可以支付得起72%的二手住宅，但说明28%的二手住宅只有更高收入的居民家庭才能购置。同时还可以看到，正是因为2022年中高收入阶层和最高收入阶层的二手住宅可得性指数显著上升，才使得2022年的二手住宅可得性曲线较为明显地向左偏移，靠近45平均线。4 政策建议4.1 制度层面(1) 积极推进住房保障体系的完善通过前面住房支付能力的结构性分析可知仅仅通过住房市场来解决中低收入阶层家庭的住房困难是不现实的，这要求积极推进经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房相结合的住房保障体系的完善，通过增加保障住房土地供给、加大财政投入等措施来促进保障住房的建设，形成市场内外住房供给的互补，以针

44、对性地供给中低收入阶层居民家庭可以支付得起的住宅，着重提高中低收入阶层居民家庭的住房支付能力。 (2) 创新金融、税收等制度的支持要提高居民家庭的住房支付能力，就需要创新金融、税收等制度的支持。比方在金融制度上通过政府拨款、征收相关税费、机构投资者入股等融资途径成立住房基金，用以建设适合中低收入阶层居民家庭的保障性住房。同样的，税收制度的创新也要实现区分不同收入阶层的区别调节。现时正在进行试点的房产税假设开展成熟，那么可在一定程度上抑制住房投机，同时也可以为地方政府提供稳定的税源，为保障住房的建设提供资金支持，更好地解决中低收入阶层家庭的住房问题。 4.2 有效需求层面(1)提高居民家庭可支配

45、收入水平提高居民家庭的可支配收入水平，从短期来讲，要提高其流量可支配收入，从长期来讲，还要依靠流量收入的增长实现可支配收入的存量积累。提高居民家庭的可支配收入，一方面要求根据国民经济增长状况提高居民的工资薪酬水平，另一方面也要求优化居民家庭的收入结构，提高财富性收入比例，使居民家庭的可支配收入有实质性提高。2缩小各阶层收入分配差距从前面住房可得性曲线簇中可以看到，住房可得性曲线的向左移靠近45平均线，主要是由于高收入阶层家庭的住房支付能力显著提高导致的，而中低收入阶层居民家庭的住房支付能力并无改善，住房可得性指数一直在零点徘徊。要缩小收入分配差距，就要求健全我国的收入分配体制，兼顾效率的同时更要注重公平，另一方面，政府可通过财政转移支付等手段提高中低收入阶层的可支配收入和住房消费额度。(3)合理引导住房消费的层次性住房作为家庭的重要投资，需要十分的理性和慎重。在一定阶段内，不同收入阶层的居民家庭需根据家庭的收入现状和预期增长，对购置新房、二手房或者租房，还是房子的面积大小、户型安排等做出合理的住房消费选择，才能形成有效的住房购置力。此外，