连云港市当前房地产市场分析

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2、正在或即将推售“公园一号、“久和国际新城、“新港国际一批大的开发工程。B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。改善型、康居型需求正在逐渐替代安顿型需求，引导着今后商品房市场的开展方向。C. 土地运用权招标、拍卖出让比重添加。目前市场绝大多数在售工程为公开招、投、标出让土地开发。D. 房地产市场正步入品牌时代以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推行前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的澎湃气势那么更让本地中小开发商感遭到较大压力。与品牌公司构成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！日月花园、名典公寓，“卖一套算一套“卖完万事大吉观念盛行。E. 属于

3、我国房地产第三梯队，整体程度比较落后处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆兴隆地域先进作品为主。市场处于构造性过剩，购房者的购买愿望与无效产品供应构成宏大空白，处于更新换代的前夜。上海领秀以为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售工程属无效产品供应之类。. 供应及销售分析开发总量、开工总量、积压总量、成交情况A. 整体供需分析据上海领秀营销管理咨询市场研讨院调查，连云港房地产市场仅未来年内上市的期房超越万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在万万平米/年的程度，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当部分购房者持币张望心态浓重，销售

4、压力较大。值得留意的是，虽然投资量和商品房施工面积相比去年同期都有不同程度的上升，但年上半年连云港的商品房开工量和年同期相比，却下降了，只开工了万平方米。商品房供求关系依然表现为供略小于求。而经过年、年销售面积、施工面积对照图，可以看出，连云港房地产市场年施工面积大于销售面积高达.万，正集中在年上市；而年上半年施工面积又高达.万；因此，、年延续三年累加的未销售施工面积将超越万。. 区域市场分析销售价钱、各片区市场等A 商品房销售价钱分析销售均价 元年年年年中年、年、年月销售均价对照图，可以看出，年较年同比价钱增长.%，增长幅度较大，而年月，销售均价到达元/平米，在全国宏观调控大背景下，连云港房

5、地产市场依然坚持着强劲的增长势头。. 典型个案分析、久和国际新城工程概略：位于新港城大道，开发区管委会附近，总占地面积约亩，总建筑面积约平方米，其中住宅面积平方米，商业面积约万平方米，为连云港最大房地产开发工程。小区容积率为.，绿化率为.，未来共有约近户在此居住生活。户外广告举例：定位分析国际生活第一城倡导国际人居规范的东部首席中央高尚居住社区规划分析亮点及缺乏：、以五羊路、中华路为轴线，以交汇点为中心向外发散，四期自然分区，围合着中央景观区、休闲区及配套设备。、建筑规划、景观设计、配套设备紧紧围绕着“菁英城、生活城、人文城、运动城、艺术城、安康城、时髦城、财富城大主题，环环相扣。、四期又分别

6、有各自的亮点:柏林公园、威尼斯广场、维多利亚花园、国际教育园区、三叠泳池等。、号称国际气味浓重，配套完善，无愧于到目前为止港城国际生活第一城的定位。、建筑规划、景观设计非知名机构，所谓国际化更多表达在命名中，而非真才实料。营销推行分析、借政策导向之势，抓住了连云港东部城区大开发的机遇，获得了政府官员的首肯与消费者的认同。、气势澎湃，大有王者之气，次气势对于连云港的消费者有较大震撼。、开展商为南京市江宁区开发商，从未跻身于一流开发商之列，此工程也未同一流谋划机构协作，故工程推行手法比较普通，鲜见创新手法。、一期套已销售一空，二期推出套根本认购终了，售价亦由元/平米攀升到元/平米，但其买家以上为连

7、云区购房者，未来对于凯捷利地产工程不构成真正要挟。、新港国际工程概略： 售楼地址：新浦区解放中路号；总建筑面积：万，一期总面积万；销售均价：多层元/。定位及规划分析港城中央万滨水现代城、强调工程占据城市的景观中心、交通中心、生活中心。、六大生活系统是其卖点；、除了塞纳左岸、格林春晓两个案名及香港知名物业管理公司表达了工程所谓的国际化外，未见工程任何国际化特征所在；、建筑规划、景观设计几乎毫无特征，在推行中也只字未提，与久和国际新城相比较，规划差距明显；、由于动迁难度较大，该工程虽然号称万 ，但后续开发将存在较大阻力。 一期户型、面积配比：面积区间合计房型/套数约约约约销售率约约营销推行分析.新

8、港国际一期除一幢楼未公开外，销售率高达，该工程一期多为紧凑适用型户型，加之开发商一期均价明显偏低，仅元/，总价较低，几乎全部在万元以下，在中心城区板块，总价万以下的户型极具竞争力；.鉴于该工程为万超级大盘，初次开盘不火，将严重影响工程后期的推行，开发商将初次公开价钱定的较低，加之区域优势、规模优势、适中的户型，所以销售率达；.工程营销推行中比较强调工程规模、地段，其它元素开掘不多，销售现场气氛营造较好，比较有感染力；.估计该工程年上半年推售量将会到达万左右，假设未来该工程售价依然不高，仅停留在均价元/这一区间，将对整个新浦地域工程定价产生极大影响，并与新浦其它区域工程强力争夺客源。.地域相近竞

9、争对手分析、千叶花园城工程概略：位于高新技术开发区宋跳，连云港市三环路振华路以北，振兴路以西，北京路以南，是高新区的主要住宅生活区之一，工程用地亩,设有.万平方米的综合超市、农贸市场，内设班幼儿园, 紧邻亩的宋跳小学,距规划中的中学公里，路,路公交车近旁穿过。定位分析水景 美地 时髦 调和规划分析、依自然现状,以中央景观区为中心,南北区景观轴将整个小区自然分为南北两部分。、户型多为明卧,客厅通风采光不畅，几乎没有户型做到南北通透、整体规划显然没有任何特征，为典型低端楼盘做法。营销推行分析、整体工程没有定位，推行主题不知所云；、第二售楼处包装粗糙，售楼员缺乏培训和管理，难以支撑其亩大盘位置。、一

10、期售价全部为元/平米以下，影响高新区整体笼统，对于凯捷利地产工程未来推行不利。、旺旺家园工程概略：位于高新技术开发区宋跳，北京路北，宋跳立交桥西南地块，是高新区的主要住宅生活区之一，工程用地亩,估计现房销售，因尚未推行，其定位、推行暂不明晰。但其目的客源将与凯捷利地产工程有类似之处，未来需重点关注。、温哥华国际花园售楼地址：新浦区海连东路号巨龙路与海连路交叉总建筑面积：.万平方米销售均价： 元/工程规划分析：、建筑风格是经加拿大最具实力的蔡德勒建筑设计公司精心打造，结合了加拿大风情的北美建筑风格，倡导欧洲现代院落住宅方式，使每个居住院均有良好的庭院景观。、园林采用了热带巴厘岛风情的水景，使多数

11、住宅都成为亲水住宅，提升居住质量。、小区内的绿化及水景，小区中央景观是由多个环形游泳池衔接而成。在冰冷的冬季，水景带冒着丝丝热气且与周围热带植物及各种图腾柱、雕塑相呼应，大大提升了小区的居住质量与档次。、小区内配套设备齐全：幼儿园、网球场，室内游泳池、壁球馆、健身房等。、建筑规划及园林景观呈现鲜明风格，在连云港市场上独树一帜，相对而言，具有较大竞争力。 温哥华国际花园营销推行简析：、工程以鲜明的加拿大温哥华风格面世，其定位在连云港的楼盘中相对较为鲜明，具有较大的震撼。、工程在销户型以比较适中的、房为主，估计该楼盘为未来年内新浦区重要具竞争力工程。、工程位于新老城区交汇处，未来将对凯捷利地产工程

12、目的客源构成直接拦截，需重点关注。、工程以葛优作为笼统代言人，虽然开港城楼盘笼统代言人先河，但根据全国各地阅历来看，聘请楼盘笼统代言人，不仅耗资宏大，对销售所起到的本质性作用往往收效甚、海连新天售楼地址：新浦区近新市政府行政大楼科苑路号总建筑面积：占地亩，.万销售均价：多层元/一期户型、面积配比：面积区间以上合计房型/套数约约约销售率一期整体销售率约海连新天营销推行简析：海连新天一期整体销售率约，从上表可以看出，主力户型为比较适中的左右的适用型房，加之该工程蓄水期从去年下半年开场，开盘时间也在年月国家宏观调控政策出台之间，故销售率较高，但坊间盛传的新市政府行政大楼即将搬迁至连云区的音讯；导致大

13、量认购客户未签署正式购房合同，其比例约为，且有当比例退房。工程营销推行中，比较注重新浦中心城区户外道旗；投入虽小，效果却比较明显，在市民中认知度较高。估计该工程在明年上半年推售量将会到达万左右，估计均价元/这一区间，与“凯捷利地产工程地缘相近，争夺的几乎为价钱同质客源，需重点关注。金秋情缘售楼地址：新浦区近新市政府行政大楼，学院南路号总建筑面积：万平方米销售均价：多层元/一期户型、面积配比：面积区间以上合计房型/套数约约约销售率一期整体销售率约金秋情缘营销推行简析：金秋情缘一期整体销售率约，从上表可以看出，主力户型为以上的大户型，故销售率较低，同海连新天一样，坊间盛传的新市政府行政大楼即将搬迁

14、至连云区的音讯；导致大量认购客户未签署正式购房合同，其比例约为，且有当比例退房。工程营销推行才干较弱，前期以捐资助学方式开盘，产生了良好的社会影响，但售楼物料较为粗糙，进入现阶段案场严重缺乏管理，销控完全失控，销售几乎堕入停滞不前形状，未来前景堪忧。估计该工程在明年上半年推售量将会到达万左右，估计均价元/这一区间，与“凯捷利地产工程地缘相近，争夺的几乎为价钱同质客源，需重点关注。假设其二期依然是现有主力户型，那么缺乏为虑 其它片区竞争个案分析、万润怡景苑售楼地址：新浦区万润商业街总建筑面积：万平方米销售均价： 元/万润怡景苑营销推行简析：万润怡景苑一期整体销售率不到，从上表可以看出，主力户型为

15、面积偏大的以上甚至多为的大户型，故销售率较低其中产阶级这一客源定位与连云港市民消费心思不吻合，连本人的销售人员都比较排斥，推行难度较大。东方纽约城物业地址：新浦区海连西路号农工商超市斜对面建筑面积：万平方米，绿化率：%预期均价：多层元/，小高层元/户型、面积配比：面积区间以上合计房型/套数约约约从上表可以看出，东方纽约城大户型明显偏多，总价偏高，未来营销推行必将存在较大压力。扼要分析：交通便利；周边生活配套设备齐全；规划设计简约雅致、户型齐全；有近平米的大型中央水景公园，另有多种风情的组团绿化；配套设备完善。营销推行简要分析：从年下半年开场接受认购登记，蓄水期过长，流失相当部分客源，其定位为大

16、型美式风情高尚住宅区，其景观设计、售楼处建立、户外广告还是彰现了其高端楼盘笼统，但销售节拍失控，定价相对较高，对销售产生较大压力。、天景美地物业地址：新浦区盐河南路号建筑面积：，公共绿地：.预期均价：多层元/一期套户型、面积配比：面积区间.合计房型/套数从上表可以看出，天景美地一期大户型明显偏多，总价偏高，主力户型总价为万以上，未来营销推行也存在较大压力。天景美地营销推行简析：卖点开掘薄弱，较为空泛，目前推行之卖点仅为山水珍景案名“天景美地及所谓的“港城第三代住宅概念有哗众取宠之嫌，且不易传播和记忆案场主管缺乏销售管理阅历，明显缺乏应变才干和管理阅历，销售人员普遍缺乏良好培训估计开盘时间为年上半年，市场预热明显偏早，广告推行缺乏实力谋划及设计，对于开展商是资金浪费认购登记还比较乐观，总共套房源，曾经有多人登记，未来需重点关注、中房新天地物业地址：新浦区盐河北路近广电局建筑面积：总建筑面积万，一期万一期销售均价：多层元/一期约套户型、面积配比：面积区间. .房型多为/极少/多为/、/极少/多为/、/极少/套数约占/约占/约占/销售率约中房新天地营销推行简析：中房新天地一期销售率过，从上表可以看出，所剩滞销户型皆为大户型，总价偏高，达万以上，在火车站板块，总价万以上的房型不具备任何竞争力；