集团公司项目资金管理概述

1、集团公司项目资金管理概述智慧金融 变革未来课程内容资金 管理集团资金集中管理模式营运资本管理项目现金流分析及资金占用 年度资金计划项目主要融资方式1-资金集中管理模式流动性收益性安全性围绕资金管理 三大原则，确保集 团资金统一管理， 高效使用，降低资 金成本，及时做出 安全预警。1-资金集中管理模式（1）目前，我国企业集团中有四种较为常见的资金集中管理模式：1、报账中心模式这一模式的特点是：资金管 理高度集中，母公司财务部 集中所有现金收付活动，统 一收支、统一报账。报账中 心模式又分为统收统支和拨 付备用金两种形式。2、财务结算中心模式通常设在集团母公司财务部 门内，是一个独立运行的职 能机

2、构，其性质有些类似于 内部银行，主要服务于企业集团的整体利益和长远利益。1-资金集中管理模式（2）3、内部银行模式内部银行将一种模拟 的银企关系引入到集 团内部的资金管理中。 母子公司是一种借贷 关系，内部银行实际 充当企业集团的结算 中心、货币发行中心、 贷款中心和监管中心。4、财务公司模式特点是：（1）独立的法人企业，它与集 团其他成员企业的关系是一种等价交换的 市场竞争关系；（2）集团成员企业具有 完全独立的财权，可以对资金的使用行使 决策权；（3）财务公司通过在企业集团 内部进行转账、结算来加速资金周转；同 时它还肩负着整个集团的资金募集、资金 供应、投资和为集团成员企业寻找项目资 金

3、的使命，因而财务公司也具有对成员企 业及投资项目资金使用的监控功能。1-资金集中管理模式A公司B公司C公司N日常支付目前我司推广的资金集中管理通过资金池实现资金池业务是指集团总部在不影响下属公司日常业务的情 况下，以电子方式将所有本地及跨地区下属公司的账户资金 自动及时集中的一种现金管理方案。资金池资金划拨1-资金集中管理模式交易需要、预防需要、投机需要现金流根据生产经营情况 存在波动现金持有需要一定的成本金额月份1-资金集中管理模式出现资 金缺口， 需融资集团公司现金流情况举例：1-资金集中管理模式为了解决这一问题，企业可以通过调节下属公司的付款频 率降低集团整体现金的波动性。例如通过对乙公

4、司付款调节后， 集团的现金存量变成如下图所示。情况 改善1-资金集中管理模式比较调节前后的集团现金存量变化可见:1-资金集中管理模式集团企业的资金集中管理的优点：平抑波动减少整体现金持有，降低财务成本、融资成本财务控制1-资金集中管理模式池优化集团资金配置，提高集团资金大额 支付能力，提高集中理财收益水平消除了外部融资的需求而且增加了资金 长期投资的机会降低集团现金流的波动性，使集团真正实现内部现金流动的优化实现资金池1-资金集中管理模式1、集团资金短缺，集中借款30505020主帐户透支1502、集团资金盈余，希望更高回报120可做通知存 款或短期理财-300-500-500-200-150

5、030507030-30050070030012001-资金集中管理模式各项目的楼 款、贷款监 控30亿境外外币除四大行之 外的银行存 款中农工建自由账户 资金池实现归集各地政府不断加强对楼款监控的审核力度， 加之集团不断销售增长，监控资金增长较 快的情况下，需要项目部与房管部与政府 充分沟通，加快监控资金的解除。课程内容资金 管理集团资金集中管理模式营运资本管理项目现金流分析及资金占用 年度资金计划项目主要融资方式2-营运资本管理广义的营运资本又称总营运资本，是指一个企业投放 在流动资产上的资金，具体包括现金、有价证券、应收账 款、存货等占用的资金。狭义的营运资金是指某时点内企业的流动资产与

6、流动 负债的差额。1-营运资本管理短期资金 占用长期资金 占用短期资金 来源长期资金 来源资金占用资金来源现金应收款存货银行短期借款各项应付款固定资产无形资产长期投资长期借款股东投资2-营运资本管理流动资产长期资产营运资本来源资金占用流动负债营运资本所需长期负债+所有者权益资金来源1-营运资本管理现金流动资产-现金 长期资产营运资本来源资金占用短期借款净现金流动负债-短期借款营运资本所需长期负债+所有者权益资金来源2-营运资本管理来源=（长期负债+所有者权益）-长期资产所需=（流动资产-现金）-（短期负债-短期借款） 净现金=现金-短期借款=来源-所需2-营运资本管理：来源营运资本来源=长期资

7、金来源-长期资金用途=（所有者权益+长期负债）-长期资产营运资本来源是企业的一种长期资金来源，因为通常长期 资金用途要小于长期资金来源。用途：主要是提供了企业短期营运所需要资金的来源1-营运资本管理：所需营运资本所需=短期资金用途-短期资金来源=（流动资产-现金）-（流动负债-短期借款）营运资本所需是企业的一种短期资金所需，因为通常短期 资金用途要大于短期资金来源。所需主要是企业短期营运所需要的资金（购货、生产、放债）1-营运资本管理：净现金净现金=现金-短期借款净现金=营运资本来源-营运资本所需净现金只是一种结果，它代表了营运资本来源和营运资 本所需两者之间的差额2-营运资本管理：融资策略决

8、定营运资本的融资方式及融资结构营运资本融资需要在风险与收益之间进行权衡。短期融资：成本较低、灵活方便，但必须经常偿还或展 期，利率具有不确定性；长期融资：成本较高，缺乏弹性，偿还风险小。2-营运资本管理永久性资产与临时性资产：金额永久性流动资产流动资产固定资产时间临时性资产永久性资产2-营运资本管理三种营运资本融资策略：金额永久性流动资产流动资产固定资产短期融资（借款）长期融资加自然性融资时间稳健策略2-营运资本管理三种营运资本融资策略：金额流动资产固定资产短期融资长期融资时间保守策略2-营运资本管理三种营运资本融资策略：金额流动资产固定资产短期融资长期融资时间激进策略2-营运资本管理企业为什

9、么会出现资金周转危机？过多的投资行业政策变化应收账款太多存货太多销售的季节性波动一些突发事件付款太多 课程内容资金 管理集团资金集中管理模式营运资本管理项目现金流分析及资金占用年度资金计划项目主要融资方式3-项目现金流分析及资金占用现金流 的分类经营活动现金流筹资活动 现金流投资活动 现金流购买股票、债券、 拨付资本金、购买 固定资产银行借款、支付 股利、股东注资、 发行债券采购、生产、销 售、日常经营管 理3-项目现金流分析及资金占用1碧桂园资金使用情况2项目资金占用3应用举例3-项目现金流分析及资金占用集团 总部借贷资金200亿 支付利息15亿股东投入250亿利润分红30亿银行贷款亿 境外

10、发债亿股东250亿资 金 投 入利 润 返 还项目A项目B.项目N假如有100个项目， 每个项目投入4.5亿根据10%资本计价比 率，需要有45亿的 利润，才能满足投资 者的意愿股东注资：2.5亿 银行借款：2亿 净利润：1亿股东注资：1.5亿 银行借款：3亿 净利润：1亿区 域 营 运中 股 东 注 资 ：3 亿心 银 行 借 款 ：1.5 亿净利润：1亿总 部 投 资 中 心3-项目现金流分析及资金占用若对项目的经营状况进行考核，用净资产收益率分析： 项目A=1/3项目B=1/1.5项目Z=1/2.5结果：项目A项目Z项目B但是，从资金占用角度看，所有项目的资金都是由集团统筹安排的，不论是

11、注 资还是借款，两项目资金占用一样，净利润一样，因此，从资金占用分析： 结果：项目A=项目B=项目Z项目A项目B项目N股东注资：3亿 银行借款：1.5亿 净利润：1亿股东注资：1.5亿 银行借款：3亿 净利润：1亿股东注资：2.5亿 银行借款：2亿 净利润：1亿区 域 营 运 中 心3-项目现金流分析及资金占用项目投资分析指标（1）净现值的含义现值是指未来预期收益的现在价值。净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期 内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。3-项目现金流分析及资金占用（1）作用：净现值指标是用来判别投资项目可行

12、与否。净现值评价 标准的临界值是零。3-项目现金流分析及资金占用（2）1、当NPV0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴 现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；2、当NPV0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定 的投资收益水平；3、当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的 投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏 损。此时项目不可行，应拒绝。因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。3-项目现金流分析及资金占用（1）财务内部收益率：房地产投资项目的财务内部收益率是指房

13、地产投资项目 在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方 案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与 同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财 务上是否可行。3-项目现金流分析及资金占用（1）投资回收期：投资回收期Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量。例：某项目2007年开工，至2010年6月累计现金流量开始为正， 2009年累计占用资金为1.86亿，2010年贡献资金5亿 ，则： Pt =4-1+1.86/5=3.43-项目现金流分析及资金占用

14、（3）除此之外，其他可以用于分析的指标：1.销售净现率 = 年末经营活动现金净流量/年度销售收入净额 该指标越大，说明企业货款回笼及时，销售品质好；反之，销售品质差，坏账发生的可能性大。例：某企业年末经营活动现金净流量为1500万元，销售收入净额为 10000万元，则：销售净现率=1500/10000 *100%=15%3-项目现金流分析及资金占用（4）2.总资产净现率 = 年度实现的经营活动现金净流量/年度平 均资产总值该比率越大，说明企业运用资产获得经营活动现金净流量 的能力强例：某企业年末经营活动产生的现金净流量200万元，年度平均资产2000万元，则：总资产净现率=200/2000 *

15、100%=10%3-项目现金流分析及资金占用（5）3.现金获利指数 =年度净利润额 / 年末经营活动现金净流量该比率反映了经营活动的现金净流量与当期净利润的差异程度。例：某企业当年实现净利润7500万元 ，年末经营活动现金净流量 6000万元，则：现金获利指数=7500/6000=1.25课程内容资金 管理集团资金集中管理模式营运资本管理项目现金流分析及资金占用年度资金计划项目主要融资方式4-年度资金计划营业预算投资预算融资预算年度资金预算融资/投资计划能见度：1年/项目周期 编制次数：每年至少一次 编制主体：集团财务计划目标：预估未来一年/项目周期的现金需求4-年度资金计划流入流出楼款 收入

16、物业 管理 收入酒店 收入工 程 款税费职工 薪酬4-年度资金计划房地产销售受国家政策影响重大弹性测试计划项目原计划弹性测试1弹性测试2弹性测试3弹性测试N营 业 预 算楼款收入A下降10%下降10%下降5%工程款支出B不变下降5%不变投资预算C下降10%下降5%下降5%融资预算D不变不变不变资金余额E保持安全余额保持安全余额保持安全余额保持安全余额4-年度资金计划月报表计划目标：指导下个月资金安排，预估 未来三个月的现金需求。日报表计划目标：预测两周内的资金状况，避 免在短期内资金过度集中。4-年度资金计划财务资金部投资部项目部项目部营销中心销售预估工程付款 计划贷入还贷土地付款 计划资金计

17、划主要数据来源课程内容资金 管理集团资金集中管理模式营运资本管理项目现金流分析及资金占用 年度资金计划项目主要融资方式5-项目主要融资方式主要融资方式介绍开发贷款商业承兑汇票保贴封闭贷款保理业务经营性物业抵押贷款融资方式国内融资国外融资商业信用开发贷款信托IPO融资债券并购贷款银承商承保理IPO融资我集团主要融资方式：5-项目主要融资方式房地产开发贷款定义：指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开 发建设的中长期项目贷款。对象：注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业种类：1、住房开发贷款：以物业公司为主体的开发贷款；2、商业用房开发贷款：以酒店、写字楼等为主体

18、的开发贷款。期限：一至三年5-项目主要融资方式房地产开发贷款开发贷款的“红皮书”“121号文”贷款品种仅限开发贷款，严禁流动资金贷款 放款前提开发贷放款不可逾越的底线四证齐全自有资金投入达到35%用款限制不得擅自改变贷款用途、挪用贷款贷款不得用于买地 严禁跨区域使用 贷款风险控制严禁承建商垫资限制银行向自有资金低、应收账款高的承建商发放贷款5-项目主要融资方式银行审批流程图经办银行（支行）受理，资料收集和初步调查省行或二级分行组织人员进行项目评估评估后，资料移交后代贷款审查部门审查上报银行信贷审查委员会审议（上会）行长签批落实限制性条款、签订合同，准备放款跟踪资金使用、定期贷后检查根据销售进度

19、收回贷款5-项目主要融资方式银行选择贷款主体和项目的标准：主体基础资料借款人资信状况过往贷款卡纪录，信用等级符合 银行贷款要求财务状况财务报表及明细证件、文书证件齐全有年检纪录，在放款行有开 立帐户担保能力提供足值的抵押或符合条件的担保方式5-项目主要融资方式（1）银行选择贷款主体和项目的标准：项目项目资料合法合规性项目合法证件情况“四证”齐全、证件匹配自有资金投入项目自投资本金达35，若是外 商投资企业自有资金的比例就需提高到50%还本付息能力销售前景良好5-项目主要融资方式（2）企业融资步骤第一步准备阶段对应项目开发的买地阶段了解项目包括项目概况、公司情况撰写可行性研究报告第二步洽谈阶段对

20、应项目开发的规划报建阶段高层之间达成合作意向企业就贷款期限、方式等提出需求了解银行的政策及银行内部审批流程就合作框架、操作思路等达成统一意见5-项目主要融资方式企业融资步骤第三步跟进阶段对应项目开发的招投标至开工阶段提供银行贷款申请清单所列资料就银行贷款资料调查阶段的询问进行解答不能解决的问题及时上报，研究解决方案第四步贷款操办对应项目开发的动工阶段审批后跟进及落实限制性条款配合银行做好放款的各种手续第五步贷后管理对应项目开发的动工至销售阶段跟进贷款资金的使用，提供贷后检查资料，落实还款5-项目主要融资方式商业承兑汇票保贴：商业承兑汇票保贴是对符合银行授信条件的企业，银行 承诺在一定额度和期限

21、内为其签发或持有的商业承兑汇票予 以贴现，即给予保贴额度的一种授信行为。5-项目主要融资方式收款人（承建商）承兑人（项目公司） 申 请 商 票 保 贴 额 度 申 请 开 立 保 贴 函 持 票 据 及 保 贴 函 贴 现 给 予 商 票 保 贴 额 度 交付商票及保贴函银行还款5-项目主要融资方式商业承兑汇票的签发必须以真实的交易关系和债权债务关系为基础，须 与商票保贴申请人向银行提交的对应交易合同相关内容相符，不得签发 无对价的商业汇。承建商申请工程款时需要以下资料： 1、商业承兑汇票及保贴函2、承建商须与银行签订商业汇票贴现合同3、提交付款对应项目的承建合同4、当期的监理报告、5、相关发

22、票等5-项目主要融资方式定义：是指把项目的工程全部包给一家或两家实力较强的承建 商，项目公司本身不申请开发贷款，由承建商向银行直 接贷款，承建商用贷款支持项目建设过程的费用，到项 目开始预售有资金回笼的时候再把相应的工程进度款与 银行利息支付给承建商的一种贷款方式。5-项目主要融资方式项目公司优点：在全国银行控制房地产开发贷款规模的大环境下，可以规避政策限制而不阻碍项目的工程进度，减少占用集团资金。银行1、向银行申请项目贷款承建商2、项目达到 预售状态，再 把相应的工程 进度款与利息， 支付给承建商3、承建商还款给银行5-项目主要融资方式定义：以A项目为例，原本结算方式：建筑商建设A项目达到一

23、 定工程量， A项目支付一定金额的工程款；A项目建筑商按工程量支付进度款5-项目主要融资方式现结算方式：A项目建筑商银行2、签署施工合同 1、根据申请材 料，核定授信 额度4、核实合 同、发票等 相关文件， 办理保理后 融资放款5、到期 付款提示6、贷款到期还款3、进行建筑施工并开具发票5-项目主要融资方式转让方式：分为“买断”和“不买断”1、买断则银行直接找碧桂园收取资金，则银行无权向施工 方要求还款（万一我集团无能力偿还），成本较“不买断” 贵，且较难审批，不建议操作；2、不买断则是指万一我集团无能力偿还，则银行有权力向施工方还款，一般都采用此方式利息成本：可由我集团直接承担或施工方承担（

24、可通过建筑发票转嫁给我集团）。5-项目主要融资方式1、绕开房地产开发贷款的政策问题，从较难融资的民营房 地产企业转而用国企背景的建筑公司融资；2、额度灵活，一次审批，多次使用；3、优化我集团资产负债表，保理业务不属于集团的负债， 可以降低集团的负债率；4、利息通过建筑发票转嫁，可以抵扣土增税，较银行开发 贷款优惠。5-项目主要融资方式：优点1、由于采取“不买断”的应收款转让，则此项银行保理业务会出现 在承建商的负债表里（即，承建商是借款人），需承建商愿意接受这 种结算方式；2、由于“不买断”的操作方式，合同上会出现：一旦我集团无法清偿资金，银行有权利向承建商追索资金，需承建商接受3、因借款人是承建商，需要银行对承建商有专项授信，即授信给承 建商对应的碧桂园项目工程；4、最好能接受承建商付息，通过建筑发票转嫁给我集团（可以抵扣 土增税）。5