物流园应收账款融资集合资金信托计划尽职调查

1、爱建盐城现代物流园应收账款融资集合资金信托计划 八爱建伴盐城现代物流园盎应收账款融资摆集合资金信托计捌划尽职调查报告资本信托总部哀2014年吧12佰月项目模式概要爸信托计划要素概白述把用款人：斑盐城市现代物流隘园开发有限公司斑（“板现代坝物流园安公司懊”）俺；澳用款金额：芭2亿元板；奥资金用途：胺用于受让疤盐城市现代物流阿园开发有限公司蔼因伴盐城现代物流园霸“公路港”拔项目哀（以下简称“公爸路港项目”）和懊现代物流园公共拜服务平台项目（案以下简称“背物流园盎平台项目”）伴对盐城市亭湖区笆政府应收账款2颁.埃49拔亿元，暗现代物流园公司拌将信托资金用于佰公路港巴项目工程款澳；扳用款期限：氨24个

2、月办；搬 扳投资者预期收益佰：邦年收益率芭9.2版-稗10疤%，项目成立后哀每半年支付一次百；癌受托人预期收益昂：艾受托人般两年合计取得收哎入约为8半00万元捌；奥信托报酬支付时昂点：疤信托项目成立后安10个工作日内挨支付第一期信托百报酬，信托项目吧成立满一年后1敖0个工作日内支癌付第二期信托报凹酬俺；扳提前还款安排：把信托存续满21澳个信托月度时，扒还款信托总规模澳的20%啊；增信措施：颁盐城市现代物流捌园开发有限公司隘、隘上海安爱建信托板有限责任公司（胺以下简称“爱建板信托”）百及亭湖区皑人民暗政府签署应收半账款转让协议芭，亭湖区案人民傲政府按照合同约安定向爱建信托支稗付信托本金及利扳息，

3、搬现代物流园公司阿承担回购义务；凹盐城市亭湖区公胺有资产投资经营绊公司（挨以下简称“巴亭湖公投俺”盎）对政府的支付挨义务及啊现代物流园公司昂的回购义务提供颁连带责任担保；盎盐城市亭湖区财搬政局出具财政函俺，安排专项资金昂用于偿付信托资埃金；阿应收账款办理转昂让扒登记。班应收账款审计及半法律尽职调查邦本项目案应收账款已经上岸海上会会计师事稗务所专项巴审计挨，北京大成（上白海）律师事务所叭也就该项目进行半了法律尽职调查澳，应收账款拔真实、合法，扮权责明晰。交易结构图项目亮点项目区位的选择扳盐城是江苏省面皑积第一、人口第疤二的大市。区位败交通便捷，是目办前江苏唯一、全挨国第十家同时拥八有空港和海港一

4、爱类开放口岸的 HYPERLINK /view/115772.htm 颁地级市佰。2013年盐笆城市实现财政总芭收入881.1耙亿元，公共财政袄预算收入366唉.8亿元，其中伴税收收入302霸.5亿元。亭湖扒区是盐城市政治暗经济文化中心，颁2013年亭湖背区实现地方财政澳收入合计57.斑10亿元，其中班一般预算收入3柏2.81亿元，邦可支配财政实力拜较强。发债主体担保傲项目的担保方盐八城市亭湖区公有哀资产投资经营公阿司2013年发版行了10亿元企柏业债券（13亭八湖公投债），发蔼行总额：人民币按10亿元。经鹏疤元资信评估有限哎公司评定，本次挨债券的信用评级啊为AA隘，捌公司的主体长期吧信用评级

5、为AA八。增信措施齐备百本项目资金用于澳受让蔼盐城市现代物流奥园开发有限公司挨对盐城市亭湖区挨政府应收账款，拔区政府有按约支哎付的义务，并且癌区财政局出具财版政函，政府、企八业违约风险较低伴。按亭湖区域经济及办财政情况埃分析盐城市概况罢盐城是江苏沿海胺地区新兴的工商癌业城市，也是长败江三角洲重要的败区域性中心城市拔。盐城地处中国暗东部沿海，江苏啊省中北部，长江胺三角洲北翼，是碍江苏省面积最大安的地级市，市域扳面积1.7万平把方公里；其中市瓣辖区面积1,7跋79平方公里，艾人口166万人懊。盐城东临黄海半，南与南通接壤扒，西南与扬州、百泰州为邻，西北氨与淮安相连，北阿隔灌河和连云港扳市相望。全市

6、地八势平坦，河渠纵吧横，所辖县市物澳产富饶，素有艾“邦鱼米之乡挨”背的美称。盐城拥凹有江苏省最长的翱海岸线、最大的般沿海滩涂、最广啊的海域面积，同板时也是丹顶鹤的坝家园、麋鹿的故案乡，在沿海滩涂斑上建有麋鹿和丹盎顶鹤两个国家级澳自然保护区，被把誉为“东方湿地白之都”。搬盐城2013年澳完成地区生产总盎值3,475.敖5亿元，增长1疤2.5%，总量懊居全省第七位。拜在全面实施江苏白沿海大开发国家拔战略向纵深化推摆进和落实长三角挨一体化国家战略柏这两大叠加战略隘机遇下，201碍3年公共财政预啊算收入366.袄8亿元，增长1半7.3%；规模挨以上工业增加值碍1,584亿元敖，增长15.6翱%；固定资

7、产投办资2,270亿拌元，增长22.扒2%；社会消费安品零售总额1,蔼160亿元，增扒长13.4%。氨8项主要指标增啊幅位居全省前列绊。城镇居民人均懊可支配收入24啊,217元，增哎长10.4%；俺农民人均纯收入爸13,349元暗，增长12.2板%。吧2013年，全暗市实现财政总收捌入881.1亿百元，比上年增长俺11.6%。公半共财政预算收入翱366.8亿元敖，比上年增长1耙7.3%，其中敖税收收入302吧.5亿元，比上唉年增长20.3挨%；税收占公共佰财政预算收入的耙比重达82.5把%，比上年提高办2.1个百分点碍。公共财政预算矮支出557.4翱亿元，比上年增百长14.1%。亭湖区概况区划

8、简述安亭湖区地处黄海暗之滨，位于长三疤角经济圈内，是唉江苏省盐城市政背治经济文化中心澳。亭湖区是盐城凹市的中心区。盐澳城迄今已有21摆00多年的历史扮。西汉元狩四年癌（公元前119版年），因这里“白 煮海（盐）利百兴，穿渠通运”盎，故名“盐渎”伴；东晋安帝义熙傲七年（公元41爸1年）改盐渎为扒盐城，始得今名拌。1983年3熬月实行市管县新氨体制后，在原盐芭城镇的基础上组白建城区，200鞍4年3月经过新案一轮区划调整更疤名为盐城市亭湖懊区。国务院19爱96年7月19阿批准（国函1罢99656号案）：将原盐城市鞍郊区的南洋、青板墩、新兴、永丰坝、张庄5个乡镇昂和伍佑镇的三墩叭村及其以北部分熬划归盐

9、城市城区昂管辖。国务院2半003年12月熬18日批准（国笆函2003耙130号）：盐艾城市城区更名为傲盐城市亭湖区。熬亭湖区辖原盐城斑市城区以及原盐背都县的便仓、伍扮佑、步凤3个镇埃。亭湖区是城乡邦复合型行政区，爸下辖7个镇（南矮洋、青墩、新兴澳、永丰、伍佑、艾步凤、便仓），板1个开发区（亭拔湖经济开发区）挨，8个街道（五懊星、黄海、文峰肮、先锋、毓龙、袄张庄、大洋、新百洋），总面积为绊696平方公里敖，人口约为81挨万。扳 按地理位置及交通岸情况氨亭湖区地处黄海翱之滨，位于上海白经济辐射圈内，鞍同时处在苏中沿岸海中部地域，在扮南通、泰州、扬哎州、淮安、徐州芭、连云港六城市罢半圆中心，是江霸苏

10、省盐城市政治霸经济文化中心。皑亭湖区交通发达邦，来往便捷。新氨长铁路纵贯全区艾，北接陇海线，蔼南连沪宁、宣杭肮线，盐城火车客皑运站、货运站均皑坐落其中；盐城摆民航站地处辖区案东部，现已开直稗达韩国首尔、泰鞍国曼谷的国际航昂班及北京、广州隘、温州、南通、伴武汉、昆明、长邦沙、台北、香港拔等国内航班；高办速公路密集，沈坝海（沿海）、宁芭靖盐、盐连、盐芭通、盐淮徐等多艾条高速环绕城区奥四周构成城市高白速环路；亭湖周百边港口众多，上隘海港距盐城30扒0公里，南通港澳、连云港、大丰澳港以及纵横交错颁的内河航道构成办密集的河海运输啊体系。 版亭湖区经济概况案、产业结构和案战略规划经济概述：阿近年来，亭湖区

11、摆经济总体保持了啊快速发展的态势爸。201瓣1爱年阿办201癌3安年亭湖区国民生奥产总值分别为背266拔亿元、2班75耙亿元和背303霸亿元,年均复合哀增长率笆6.73叭%绊，处于较高水平班。班规模以上工业增挨加值146亿元澳，增长16.6捌%；服务业增加拔值140亿元，哎增长14.3%隘。完成公共财政凹预算收入32.凹8亿元，同口径矮增长16%，税霸收质量位居全市俺前列。社会消费坝品零售总额18瓣2亿元，增长1皑5.3%。全年案完成固定资产投岸资227亿元，绊增长22.5%癌；其中工业投资凹104亿元，增背长22.8%。俺全区企业运行整按体向好：中马新矮材料、凯斯博电柏梯等48个技改霸项目竣

12、工投产；罢伯乐达与台湾亿扳光、吉地达与中案电投远达等企业癌实施战略重组；霸华晖公司成功引鞍入私募股权基金澳，绿城、蓝泽2把家公司在上海股翱权托管交易中心隘成功挂牌。全年哀新增“四上”企按业236家，其颁中规模以上工业摆企业28家。全班区纳税超千万元耙企业达53家，啊开票销售超亿元伴工业企业达29八家，其中华宏公瓣司等3家企业开搬票销售超10亿懊元。傲来源：亭湖区政挨府工作报告产业结构：扳201案3矮年亭湖区经济保瓣持较快发展。全坝区实现地区生产颁总值瓣303颁亿元。经济结构袄进一步优化，三背次产业比例氨进一步上调皑。盐城主城区的隘亭湖区，其产业袄结构处于新旧产拔业升级更替期。稗目前主要有汽车爸

13、零部件、机械、袄建材、轻工、高安新技术（环保和碍光电）、农产品稗加工等六大特色隘支柱产业。近年奥来，亭湖区通过拌推动企业自主创埃新、打造规模特佰色产业。201百2年环保、光电傲等新特产业迅速巴壮大，一批行业伴龙头企业相继落矮户。机械、轻工隘、纺织等传统产艾业提档升级，四般年累计完成技改背投入292.5啊亿元。服务业发邦展层次明显提升摆。沃尔玛、家乐疤福、金鹰等商业靶品牌企业布点营爸业，绿地、明成笆等房地产领军企斑业进驻开发，物哀流市场、科技研挨发、旅游休闲等拜新兴服务业异军疤突起。唉重点项目建设加敖快推进。菲达环翱保、绿城电动汽柏车充电设备、沿半海灯饰城等重点蔼项目高效推进，凹环保产业会展交傲

14、易中心、低碳示柏范社区、物流公坝共信息平台等重办点工程当年开工敖、当年竣工。运蔼行质量稳步提高稗。大力实施“千皑百十工程”，凯皑斯博、中马等企板业技改扩能项目捌顺利实施，吉地百达与中电投远达笆等企业战略重组艾取得突破，高和绊、华晖等公司上挨市工作进展顺利霸。深入开展“三靶服务”活动，强奥化政策支持和要鞍素保障，帮助解挨决企业运行实际艾困难；制定落实熬工业转型升级、笆服务业提速发展败、大企业大集团靶培育和减轻企业罢负担等政策措施艾，促进经济发展摆良性运行。全区班新增纳税超百万白元企业40家，坝纳税超千万元企罢业达31家；工昂业开票销售收入背超亿元企业达3笆1家，新增规模吧以上工业企业1搬6家。斑

15、 战略规划与发盎展进程艾“爱十二五斑”矮期间亭湖区将抢按抓江苏沿海发展般和长三角一体化安两大国家战略机靶遇，以翱“唉推进科学发展、把建设幸福亭湖佰”班为主题，以加快拌转变发展方式为爸主线，以“率先岸融入苏中、全省扮争先进位”为目扒标，以改革创新哀为动力，以改善白民生为根本，以佰培植新产业和建爸设新城区为依托版，大力实施产业班新特化、城乡一俺体化、经济国际八化、生态文明化熬和科教人才优先耙的“四化一优先柏”战略，推动各扳项工作全市率先爱、融入苏中、全办省进位，将亭湖斑打造成为中国东颁部沿海工商城市疤现代化主城区、捌江苏新兴产业和爱现代服务业的重安要集聚区、江北版市场农业第一县瓣（市、区）和长版三

16、角知名宜居城叭市区，为建成更扒高水平的全面小傲康社会而努力奋皑斗。 叭“十二五”时期叭的奋斗目标是扒：翱到2015年，扮全区综合实力全班面增强，地区生般产总值突破42啊0亿元，力争在埃2010年基础扳上翻一番；人均拔地区生产总值达八1万美元，基本昂达到目前中等收隘入国家水平；实阿现财政总收入1氨60亿元，一般半预算收入70亿靶元。产业结构逐阿步优化，三次产柏业结构调整为5伴矮44隘笆51，新特产业柏总规模达到13阿00亿元，新特癌产业增加值占比案达70%以上；笆累计完成全社会傲固定资产投资2癌000亿元、规澳模以上工业投资皑1000亿元。盎创新能力大幅提哎升，科技研发投挨入占GDP比重霸提高到

17、2.5%斑以上，科技进步扮贡献率达60%盎以上。人民生活袄更加幸福，城乡般居民人均收入力隘争五年翻一番，拜分别达4万元、班2万元；城乡居笆民社会保障实现案更高水平的全覆疤盖。生态环境显斑著改善，环境综柏合指数保持在9摆0分以上。努力爸走出一条创新型版驱动、内涵式提稗升、包碍容性增长的科学疤发展之路，主要疤发展目标如下：翱“十二五”期间胺，我们将把培植板新产业作为调整巴优化经济结构、阿转变经济发展方板式的主要依托，埃加快构建结构优澳化、技术先进、般清洁安全、附加胺值高、吸纳就业昂能力强的现代产白业体系。全面实伴施产业新特化战挨略。集中力量打拔造四大新特产业胺，力争到201扳5年环保产业规胺模达5

18、00亿元澳，现代物流、光叭电产业规模分别爱达300亿元，昂农产品加工交易巴产业规模达20懊0亿元，以规模爸优势抢占市场先扳机。碍大力发展现代服哀务业。以建军路邦中心商业区、亭按湖新区商务商贸胺区、现代物流园百区、环保产业生挨产服务业集聚区佰、沿海特色旅游吧度假区等服务业埃集聚区为载体，耙重点发展物流、挨科研、旅游等新拔型业态，到20埃15年服务业占皑国民经济的比重坝提高到51%，白真正构建起与先埃进制造业相配套昂、与城市化进程蔼相协调、与城乡肮居民需求相适应澳的现代服务业体笆系。矮加快转变农业发笆展方式。全力推傲进现代农业示范安园区、农产品加按工集中区、农副佰产品批发市场三罢大载体建设，高搬效

19、农业比重提高傲到80%，加快扮形成沿海地区最按具特色的产加销叭一条龙、贸工农碍一体化市场农业艾体系。通过构建挨以新特产业为主霸导、现代服务业瓣为主体、市场农岸业为基础的现代巴产业体系，将我蔼区打造成为中国班烟气治理之都、耙全国有影响的区芭域性物流中心、挨江苏知名光电产八业基地和江北市靶场农业第一县（捌市、区）。氨全面实施科教人版才优先战略。快靶速推进创新服务捌平台建设，大力翱引进知名研发机柏构、高层次创新拜创业人才、产业阿领军人才和团队拌，培育一批具有胺自主知识产权、阿自有品牌和较强安国际竞争力的企背业，以创新优势稗抢占发展制高点吧，以人才优势提扳升核心竞争力，案基本建成创新型懊城市区和自主创

20、傲新示范区，加快埃实现经济发展由跋主要依靠物质资般源向创新驱动转邦变。凹盐城市物流产业挨发展扒现代物流产业在暗我国市场前景广巴阔扒随着经济全球化安和信息技术的迅半速发展，被普遍阿认为在降低物质爸消耗、提高劳动疤生产效率以外的懊“霸第三利润源摆”绊的现代物流业，拌已经成为我国新跋的经济增长点。班（据中国物流版年鉴）200啊9年），我国国佰有及国有控股工摆业企业流动资金爱占用达到310爸42.81亿元班人民币，而资金扒周转速度年平均俺为1.2次，国胺有商业企业也只摆有2.3次。而隘日本制造业的年隘周转速度为7.笆5至8次，流通埃业为15次至1耙8次。跨国连锁芭集团沃尔玛、麦笆德隆、家乐福的胺年周转

21、次数为2熬0至30次。这澳说明，我国工商碍企业目前依然是皑为库存而采购，班而不是按订单采隘购，生产需要的般原材料、半成品白、外购件库存过八大，占用了大量耙流动资金。美国皑、德国、日本制笆造业库存周期平挨均只有12天，埃库存总额只占销吧售总额的1.3扒%至1.5%。摆发达国家的库存败商品只占国内生八产总值的1%。袄而我国工业产成爸品库存一般达到按45天，商业企摆业达到35天，霸库存商品占国内肮生产总值的6.佰8%，我国这些氨指标远落后于发笆达国家的根本原俺因，是由于缺少邦一个高效的社会岸化现代物流服务扳系统。应该按照叭社会分工要求，半建设社会化现代耙物流服务体系，昂以支持工商企业敖的生产经营和市

22、佰场营销。阿改革开放以来，疤我国对物流基础柏设施作了大量投叭入，到2010颁年已达到1.5摆万亿元人民币。跋但由于原有基础佰太落后，仍然不芭适应现代物流的伴总体发展要求。肮到2010年，把我国运输网络密罢度分别为案1344.48胺公里瓣/平方公里和氨1043公里佰/万人，分别只唉相当于美国的1斑9.6%和15碍.8%；德国的叭9%和15.8邦%；印度的24跋.9%和48.邦3%；巴西的7摆1.3%和8.疤8%。物流基础熬设施落后，加上稗布局不合理，造坝成我国仓储效率胺与效益低下。据哀有关部门统计，唉我国每年因包装澳造成的损失就达罢到150亿元人啊民币，因装卸、佰运输造成的损失艾高达500亿元板

23、人民币，因保管按不善造成的损失肮为30亿元人民颁币。因此，在社盎会化现代物流服办务体系中，建设白大型物流园区，蔼将运输与仓储进唉行有效整合，是板发挥运输和仓储袄效率和实现社会板、经济效益的有岸效措施。邦国民经济和社会岸发展第十二个五般年计划提出，传跋统服务业要运用八现代经营方式和瓣服务技术进行改瓣造，着重发展商跋贸流通、交通运扒输、市政服务等奥行业，推行连锁扮经营、物流配送捌、多式联运、网版上销售等组织形扳式和服务方式，斑提高服务质量和埃经营效益。国家隘经贸委等六部委敖发出的关于加拜快我国现代物流澳发展的若干意见斑的通知中也要敖求各地政府部门摆和有关企业要充搬分认识现代物流瓣在经济发展中的蔼重

24、要作用，抓住爱有利时机，加快吧发展步伐，积极白采用先进的物流般管理技术和装备邦，加快建立全国皑、区域、城镇、矮企业等多种层次盎的，符合市场经昂济规律、与国际阿通行规则接轨的皑，物畅其流、快耙捷准时、经济合氨理、用户满意的矮社会化、专业化板现代物流服务网拔络体系。艾在我国现代物流胺产业起步发展的百新形势下，有关邦省市开始重视现疤代物流产业的发傲展，国内一些优疤势生产和加工企绊业集团开始重视捌企业物流管理，翱一批运输、仓储芭及货代等邦“盎类物流跋”按企业逐步向现代跋第三方物流企业癌发展，涌现了一敖批民营专业化第疤三方物流企业，氨国际上一些老牌霸知名物流企业也芭开始进入我国。扒近年来，江苏省安及相邻

25、省份也开哎始认识到现代物澳流对于推动经济般发展、改善投资敖环境、提高区域傲经济和工商企业稗在国内外市场竞霸争能力等方面的搬重要性。江苏省扮把发展现代物流拔产业作为一项涉摆及经济全局的战疤略问题，建设国唉际物流园区已经挨成为区域经济布耙局的战略重点，半这项工作尽管刚氨开始起步，但市捌场发展前景十分昂广阔。巴江苏省及盐城市吧“班十二五般”把计划对发展现代背物流产业提出了拌明确的要求斑在江苏省唉“八十二五岸”八计划纲要提出，百加快建立以大商按场、大市场、大暗网络为重点的现败代高效市场流通唉体系，发展新型叭业态，创新经营巴手段，推行连锁按经营、特许经营哀、代理配送、网罢上购物等现代营啊销方式，加快传邦

26、统百货业向购物俺中心、超级市场挨、仓储式商场和胺专卖店、精品店阿发展。合理布局疤一批有产业优势艾的专业市场和边把贸市场，在长株扮潭地带规划建设傲现代化的大型配鞍送基地和物流中鞍心。盐城市拌“白十二五唉”肮计划纲要提出，笆按照大市场、大半贸易、大流通格安局发展现代流通败业，使盐城形成昂区域性的物资集氨散中心、商业信吧息汇集发布中心唉、结算中心和会扮展中心。通过电懊子商务、网上交搬易等现代化营销懊方式以及超市、肮连锁、配送等新岸兴流通业态，形敖成多方位的流通伴格局和多功能的俺市场体系，建成艾不同辐射半径的案商业批发体系和扒布局合理、层次半分明的商业零售岸体系。大力发展袄物流产业，整合啊现有运输企业

27、和扳仓储企业，引导颁市内大型储运公扒司向符合国际惯挨例的物流公司过稗渡，加快传统储矮运业向现代物流白转变。唉随着社会经济迅把速发展，沃尔玛版、家乐福等世界捌级的商业企业已办经进入盐城，在霸对现有零售业产瓣生强大冲击的同啊时，必然带动江搬苏省及盐城市现办代物流产业的产白生和发展。与此矮同时，国家对西哀部地区实行大开昂发战略，盐城作俺为连接东西部地岸区的重要桥梁和阿纽带，发展现代把物流产业将面临奥极大的发展机遇暗。长株潭区域经胺济一体化，必然白要求区域物流组熬织的一体化和系半统化，省、市摆“埃十二五按”把计划为本地区现傲代物流产业的发耙展提供了重要的败政策依据和明确芭的发展要求。败江苏熬盐城市的经

28、济现搬状和地理位置对傲能够提供综合性八、专业化物流服疤务社会化现代物拜流服务体系提出哀了现实需求板近年来，盐城经叭济发展迅速，成氨为继徐州之后，耙苏北第二个经济败总量超1000哎亿元以上的城市暗。地处主城区的哀亭湖区是盐城老靶工业集中区，现爸有各类工业企业傲500多家，大搬小物流配载企业斑60多家，盐城拜发电厂、江苏飞霸驰公司、联鑫钢邦铁等市大型重点安骨干企业就坐落挨在该园区周围。暗亭湖区委书记崔柏浩说，近一年来耙，仅亭湖区引进扳和实施千万元以扒上新项目就达1斑80个，总投资班56亿元。目前鞍，亭湖经济开发案区有102家企凹业入园，协议投耙资66亿元。 傲据悉，自东风悦靶达起亚落户盐城佰后，百

29、亿汽车配稗套产业群正在新癌一轮扩张中崛起皑，特别是随着总般投资68亿元、拔具备30万辆汽耙车生产能力的东拜风悦达起亚二期盎工程的开工建设搬，使该开发区初澳步形成了相对集安中的5大汽车零啊部件产业板块，败共拥有各类相关翱生产企业60多斑家，总投资30芭多亿元。200巴7年更是大建设板之年，全年将新澳建标准化工业厂靶房20万平方米哀以上。 爱盐城经济对现代懊物流业的迫切需俺求已日益显现。皑如何满足这一需疤求，已成为急需碍解决的重要问题白。 班现代交通体系支挨撑流通业兴起，翱近年来，盐城市板的交通基础设施笆已日趋完善，初罢步形成集高速公隘路、铁路、航空班、海运四位一体皑的现代交通网络疤。这为地区现代

30、绊流通业的兴起提背供了基础条件。拔 熬新洋现代物流园芭，东、南、西三安面环绕通榆河、斑新洋港、串场河柏，单只船只的通袄航能力在500按吨以上，船队的巴通行能力在30隘00吨以上，距翱国家一类开放口扳岸爸斑大丰港仅40分般钟的车程；园区澳北面西接宁靖盐坝高速，东接盐海般高速，园区内任肮一节点6分钟内艾皆可直达高速路白。尤其苏通大桥拌建成通车后，盐袄城至上海的车程爱将缩短到两个小挨时。新长铁路纵啊贯园区东部，盐盎城铁路货运站就哀坐落区内，距客翱运站只有蔼3公里稗路程；盐城机场隘距园区懊5公里扒，已开通了至广佰州、北京、温州斑和韩国首尔等航俺线鞍。亭湖区财政情况把亭湖区财政收支班情况把表：芭2011

31、-20袄13年亭湖区财暗政收支情况（单班位：万元）办罢项 暗 目哀2011奥2012坝2013搬唉全口径财政收入昂700,000搬 稗600,020斑 邦603,299稗 班跋地方财政收入摆629,311敖 半565,318般 霸570,980唉 碍一癌公共财政预算收八入背336,856版 吧308,598胺 唉328,066懊 懊敖其中： 税收收吧入跋270,927爸 板262,032捌 版277,741埃 叭半 罢其中：国税收入背43,501 班29,214 伴35,063 斑盎 爱 地坝税收入唉227,426傲 鞍232,818半 案242,678捌 皑绊 非矮税收收入八65,929 坝

32、46,566 八50,326 疤二翱上交中央收入凹140,422按 傲111,087岸 安114,646案 蔼扒其中： 增值税白70,983 绊51,762 懊50,607 傲爱 百消费税摆295 鞍194 皑401 敖隘 癌企业所得税阿45,015 背29,993 叭30,758 肮翱 版个人所得税扒24,129 凹29,133 拌32,882 扒三办转移支付和税收俺返还蔼69,735 巴76,385 佰82,327 芭四霸基金收入盎222,720熬 安180,335办 翱160,587伴 邦败财政总支出跋326,756唉 傲392,695伴 澳387,079稗 岸五奥一般预算支出敖243,

33、833熬 颁288,766暗 八297,622办 伴六摆基金支出稗82,923 鞍103,929跋 摆89,457 氨资料来源：亭湖版区财政局半2013年亭湖斑区实现地方财政疤收入合计57.绊10亿元，其中摆一般预算收入3俺2.81亿元，爱较上年增长6.耙32%；基金预岸算收入16.0阿6亿元；上级补拜助收入8.23皑亿元。柏 2013年亭搬湖区财政支出总安计38.71亿坝元，其中一般预爸算支出29.7矮6亿元、基金预疤算支出8.95靶亿元。总体来说斑，亭湖区财政当把年一般预算收支搬较办平衡。哀亭湖区税收交款皑额前20名企业阿名单跋2011年至2办013年亭湖区扳税收缴款额前2隘0名企业名单懊

34、（哎单位：万元凹）邦 办从上述表格可见熬，亭湖区财政的笆税收纳税大户集罢中于制造业、房扮地产、基础设施皑建设领域等。其笆中房地产行业在按税收收入结构中肮占据了一定比例半，2011至2板013年房地产巴企业数量基本保氨持在七到九家左扒右。根据十八届拌三中全会的相关斑精神，未来国家芭对于房地产市场鞍会针对不同的消班费群体出台不同颁的政策，对于收懊入较低者，政府爸将通过建造保障爸房来确保人民的搬基本住房需求，绊针对有消费能力碍的群体，政府将唉放开商品房销售半市场的监管，由拌此可见，房地产熬市场未来依然具哎有良好的发展前拔景。阿同时，在201败12013年盎间，亭湖前20胺强纳税企业中，霸也有一部分发

35、展靶较好的制造企业艾，如江苏伯乐达胺集团公司、江苏按三菱公司、盐城跋新澳燃气有限公埃司、江苏羽佳公艾司等，在纳税前袄20的排名中占罢比约为60%左笆右。由此可见亭哎湖区作为主城区把，依然有相当一白部分发展较为稳奥健的制造业企业疤每年为当地财政俺创造可观的税收熬收入。澳从近几年的数据百上分析，尽管受案到国家房地产宏胺观政策调控影响肮，除2012年岸区划调整导致税邦收收入有一定幅傲度下降，近两年罢亭湖区税收整体哎上处于较稳定的癌状态，波动不大柏。巴亭湖区政府债务扒余额胺表：地方政府债癌务余额及综合财埃力统计表（单位坝：万元）碍地方债务（截止案2013年12扒月）奥金额八地方财力（20岸13年度）百

36、金额碍（一）直接债务埃余额办430,000靶（一）地方一般皑预算本级收入吧328,066搬1、外国政府贷疤款斑1、税收收入巴277,741矮2、国际金融组瓣织贷款埃2、非税收入绊50,326佰（1）世界银行笆贷款扒（二）转移支付氨和税收返还收入靶82,327扳（2）亚洲开发柏银行贷款安1、一般性转移奥支付收入澳20,180隘（3）国际农业盎发展基金会贷款岸2、专项转移支暗付收入拜54,229叭（4）其他国际懊金融组织贷款俺3、税收返还收艾入佰7,918岸3、国债转贷资按金暗（三）国有土地傲使用权出让收入霸160,587袄4、农业综合开盎发借款蔼（四）预算外财摆政专户收入碍10,530澳5、解决

37、地方金般融风险专项借款拜6、国内金融机碍构借款办330,000半（1）政府直接疤借款扳（2）由财政承罢担偿还责任的融瓣资平台公司借款版7、债券融资瓣（1）中央代发靶地方政府债券吧100,000暗（2）由财政承奥担偿还责任的融拜资平台债券融资挨8、粮食企业亏岸损挂账唉9、向单位、个敖人借款扮10、拖欠工资斑和工程款案11、其他暗（二）担保债务百余额盎0.00般1、政府担保的半外国政府贷款癌2、政府担保的案国际金融组织贷暗款唉（1）世界银行案贷款版（2）亚洲开发靶银行贷款扒（3）国际农业埃发展基金会贷款安（4）其他国际昂金融组织贷款捌3、政府担保的巴国内金融机构借扒款坝4、政府担保的颁融资平台债券

38、融傲资扮5、政府担保向盎单位、个人借款叭6、其他蔼地方政府债务余哀额=（一）+（安二）50%白430,000巴地方综合财力=挨（一）+（二）哀+（三）+（四拜）板581,510啊债务率=（地方安政府债务余额白地方综合财力）哎100%皑73.95%班注:芭债务率=（地扮方政府债务余额爸地方综合财力懊）*100%搬负债率=（地胺方政府债务余额罢地方生产总值胺）*100%矮根据上表可以看肮出截止到201般3年底政府直接蔼债务余额43敖.按0哀亿鞍元。经计算亭湖埃区政府债务率仅敖为73.95%懊，低于100%笆的警戒线。同时凹，2013年亭俺湖区地方生产总耙值为303亿元皑，经计算得到的版地方政府负债

39、率唉为14.19%佰。百亭湖区政府负债败偿还能力分析氨亭湖区未来的还袄款计划见下表，俺从下表可以看出笆在信托存续期间爱（2014-2矮016年）亭湖背区政府需要还款稗金额分别为64肮,按617.54万矮元、75唉,拌355.68万背元和87疤,巴877.65万吧元。笆截止2013年袄融资总额稗2014年肮2015年板2016年伴还本版利息袄还本拜利息办还本扳利息吧430,000版.00 肮58,214 扒6403.54懊67,888唉7467.68瓣79,169 懊8708.65盎2013年亭湖叭区实现地方财政俺收入合计57.皑10亿元，其中笆一般预算收入3笆2.81亿元，邦较上年增长6.办3

40、2%，由于过凹去三年数据显示笆收入较为平稳，懊因此以每年5%敖的增长推断预计皑未来三年地方财唉政收入约为59罢.96亿元、6鞍2.95亿元和挨66.10亿元矮，未来三年地方安财政收入约为1皑90亿元左右。扮根据上表显示未肮来三年财政还款爸计划来看，预计把未来三年总计还伴款金额约为22氨.86亿元，而耙地方财政收入未百来三年预计达到蔼190亿元，加摆上本次融资本金拌及利息约为2.唉5亿元，综合偿挨债率约为13.跋34%。由此可矮见，亭湖区政府胺财政具有较强的安支付能力，对于碍本信托到期兑付百压力较小，风险皑可控。坝融资方疤现代物流园公司扮调查捌分析公司基本情况 扮表：海瀛实业基靶本信息澳公司名称

41、隘盐城市现代物流把园开发有限公司隘注册号背3209020八0012917奥6疤住所懊盐城市开放大道碍147号第四层昂（7）坝法定代表人啊洪军扒公司类型捌有限公司唉成立日期把2010邦年捌7盎月哀26版日扳注册资本爱1肮亿元人民币颁实收资本拔1版亿元人民币摆股东捌盐城市现代物流疤园区管理委员会稗占股60%；盐败城新洋投资有限邦公司占股40%奥（亭湖公投10哀0%控股）。安经营范围稗一般经营项目：般市政公用工程施芭工；普通货物仓芭储；普通货物配摆载；房屋租赁；敖物流信息咨询服靶务；建材、水卫按器材、金属材料挨（国家有专项审袄批的项目除外）搬、五金交电（除肮电动三轮车）、盎工程机械、消防俺器材、专用

42、作业疤车、日用品批发敖、零售。 （依版法须经批准的项拜目，经相关部门凹批准后方可开展凹经营活动）公司简介碍盐城市现代物流氨园区成立于20颁05年7月，地靶处盐城市区北郊伴，是市区六大片奥区之一，当年面拌积为10.55靶平方公里。20稗08年6月，经盎省政府批准，从坝新兴镇划进圩洋傲村、龙桥村；2百010年10月澳，经区委、区政阿府批准，将新兴埃镇三英村、袁河哀村划归代管。现唉总面积31平方败公里，人口近9伴万人，其中常驻哎人口5.9万人翱、流动人口3.癌1万人，下辖7唉个行政村和5个佰社区居委会，是案江苏省重点物流唉基地和省级服务靶业集聚区，20捌12年被评定为斑“中国物流实验凹基地”。胺为便

43、于发展现代胺物流园区敖，胺配套成立了盐城笆市现代物流园开安发有限公司，下拌辖七个集团公司氨。中运、华健等艾物流运输企业，熬白马、五金机电霸、义乌商贸城等白市场，增占了主板产区规划。北区阿规划以北环路以阿南为住宅区，开暗放大道两侧为市鞍场集聚区，中心瓣地带都市工业区癌。目前自建的都版市工业园区、仓澳储中心和信息平搬台区等年收入超按亿元，即将自建伴的公路港项目占柏地1000亩，板首期开发600搬亩；专门规划外吧资工业园：有汉霸阳电子等韩资企翱业，年纳税奥 般 2000万元捌。盐城市政府专巴门针对现代物流斑制定税收优惠政稗策，新增部分财袄力全额返还，每耙年累计近亿元财笆力。主营业务情况扒公司的业务主

44、要矮为物流相关基础唉设施建设投资。鞍作为亭湖区物流岸设施建设投融资爱主体，公司近年坝来已承担多项亭叭湖区物流设施工昂程项目。截至邦201笆4绊年疤三季度傲，公司已累计完盎成包括靶物流商办楼靶、懊物流主体公园、按物流园平台项目挨、公路港项目鞍、开放大道、人稗民北路整治、电柏网改造工程拜等多项拜物流矮设施项目投资任懊务。按照公司与靶亭湖区哎政府的结算办法昂，傲在项目竣工后，斑政府对爸公司承建的非经叭营性氨物流摆设施办按照项目总投搬一定邦比例计提阿项目报酬率胺，靶项目费用包括前疤期费用和工程费芭用。柏公司艾组织架构介绍总经理副总经理副总经理规划建设处工程管理处股东会监事财务总监综合管理处 计划财务处

45、执行董事碍公司跋董事、监事与高斑级管理人员基本敖情况吧截至2014年吧10月31日，俺发行人董事、监颁事及高级管理人瓣员情况如下：板序号啊姓 名巴性 别霸职 务傲学 历搬1按洪军佰男版执行董事/总经澳理安大专瓣2背朱晖颁男笆监事佰本科巴3跋张金桥耙男哎副总经理靶本科邦4板姚立远挨男八副总经理、财务扒总监扒本科员工情况暗截至本尽职调查柏报告签署日，办现代物流园公司斑共有员工42人袄，其中管理人员凹4人，其他职员氨38人。具有大疤学专科学历的员稗工 12人，具俺有本科及以上学袄历的员工5人。拜公司员工学历构拜成如下：捌学历唉人数（个）暗百分比胺本科及以上昂5百11.90%白专科及以上凹12凹28.

46、57%稗中专及以下蔼25芭59.52%八合计肮42叭100.00%财务情况资产负债表板表：暗现代物流园公司办2011-20疤13、2014背年10月资产负奥债表懊注阿：坝2012年至2扮013凹年财务数据为经哎审计的案报表，2014巴年最近一期数据柏为未经审计的合拔并报表。资产情况搬2011年至2半014年10月敖，公司总资产分跋别为11.29邦亿元、13.9靶1亿元、19.跋37亿元和21熬.69亿元，资皑产总量呈逐年上背升趋势鞍。柏同时，四个时点佰的负债分别为4摆.95亿元、4邦.47亿元、6摆.88亿元和8翱.51亿元。资傲产负债率分别为皑44%、32%巴、36%和39安%。总体来说，啊

47、公司资产负债率澳较低，且有下降昂的趋势，公司总巴体资产负债情况傲良好。败2011年至2皑014年10月阿，公司流动资产鞍占总资产的比例吧分别35%、3绊4%、38%和绊43%，说明公奥司流动资产配比扳不断提升，资产懊流动性不断增强岸。流动资产主要斑为凹由货币资金、应板收账款、其他应靶收款、存货组成搬，邦其中应收账款占跋到流动资产主要艾币种，四个时点版分别为42%、疤39%、69%芭和69%，应收懊账款的上升主要氨是由于公司代建按项目不断增多。暗长期资产主要由耙投资性房地产、俺固定资产、在建背工程和无形资产拌组成。其中无形鞍资产在长期资产拌中占有主要份额扮，无形资产主要扮是土地资产。以凹下是资产

48、类20捌13年主要科目鞍注释：货币资金版项 目奥期末数靶现金芭375.65挨银行存款哀1,942,3翱82.63耙其他货币资金板140,000碍,000.00般合 计隘141,942稗,758.28应收账款扮账 龄矮期末数笆账面余额碍坏账准备版金额盎比例(%)稗1年以内鞍384,714爸,677.90靶74.16拌-氨1至2年叭126,464肮,586.95隘24.38办-澳2至3年哀7,532,0矮21.58败1.46癌-皑合 计懊518,711懊,286.43埃100.00扒-其他应收款皑账 龄袄期末数澳账面余额皑坏账准备奥金额扒比例(%)半1年以内澳9,744,1叭04.05氨54.31

49、暗-办1至2年氨2,109,9拔36.72八11.76扳-爸2至3年白6,087,5扳98.04按33.93佰-扮合 计罢17,941,拌638.81柏100.00佰-扒期末余额较大明吧细具体如下：败单位名称埃金额哀备 注班盐城供电公司 哀 7,160,柏781.99 翱名都房地产公司矮 安 2,000熬,000.00俺 爱盐城中瓯置业公癌司 岸 2,000,奥000.00 挨盐城电力设计院班 柏 1,398,绊207.00 叭南京康尼科技 版 1,341,疤882.00 存货氨项目胺期末数傲账面余额把减值准备败账面净值稗人民北路氨29,140,败689.64叭-翱29,140,稗689.64

50、白园区绿化拌31,211,摆693.88奥-吧31,211,霸693.88爱其他鞍6,295,9搬03.60绊-靶6,295,9碍03.60拔合 计暗66,648,霸287.12邦-般66,648,瓣287.12投资性房地产瓣项 目绊期初数氨本期增加隘本期减少板期末数搬一、原价合计翱154,746班,450.00昂102,161哀,593.50敖-阿256,908坝,043.50澳其中：土地使用版权扒154,746百,450.00敖102,161白,593.50熬-芭256,908翱,043.50敖二、爸累计摊销笆合计挨967,165伴.31般5,513,3爸24.56办-班6,480,4叭8

51、9.87敖其中：土地使用搬权班967,165巴.31叭5,513,3爱24.56板-耙6,480,4皑89.87奥三、账面价值合岸计芭153,779般,284.69疤-半-艾250,427岸,553.63碍其中：土地使用颁权把153,779巴,284.69巴-芭-澳250,427捌,553.63无形资产八项 目搬期初数办期末数拜递延所得税资产八434,639蔼.77扳880,974矮.03巴合 计霸434,639搬.77坝880,974昂.03负债情况癌2011年至2疤014年10月扒，板公司流动负债翱占般总负债敖的比例分别安63百%、奥70艾%、艾61碍%和颁51佰%，巴总体来说流动负芭债占

52、总负债比重败较大搬。斑公司偿债能力分扳析指标如下：埃流动负债主要由柏短期借款、应付凹票据、应付账款隘、应交税金、和哎其他应付款组成败。其中应付票据罢和其他应付款比暗例较大。长期负巴债主要是长期借唉款。负债类20败13年主要科目耙注释如下：短期借款八类别邦期末数扳质押借款佰29,000,岸000.00癌保证借款埃-爸合计班29,000,氨000.00应付票据绊类别稗期初数八期末数背银行承兑汇票隘 90,000瓣,000.00斑 皑 311,00拌0,000.0暗0 敖商业承兑汇票坝-拌22,000,白000.00昂合计案 90,000佰,000.00吧 佰 333,00拌0,000.0阿0 应付

53、账款胺项 目办期初数吧期末数肮金额隘比例(%)摆金额凹比例(%)搬1年以内凹-懊-昂2,139,9稗75.48啊100.00昂期末余额较大明翱细具体如下：背项 目背所欠金额拔占比疤款项性质扮 江苏科晟园林盎景观有限公司 疤 775,熬000.00 败36.22俺工程款案 南京健森土地拌规划咨询有限公胺司 办 380,伴000.00 俺17.76熬工程款霸 盐城辰伟空调佰有限公司哎 322,案448.30 爸15.07扳工程款爸 盐城东圣建设埃有限公司 鞍 166,把700.00 般7.79澳工程款霸 冠林电子有限巴公司 昂 130,跋000.00 爸6.07伴工程款预收账款昂账 龄瓣期初数隘期

54、末数办金额蔼比例（%）八金额鞍比例（%）八1年以内安2,640,2百40.00傲100.00搬2,640,2版40.00翱100.00碍期末明细具体如斑下：跋债权单位名称绊所欠金额柏占比(%)蔼款项性质肮江苏沿海工业品办市场经营管理有阿限公司疤1,320,1爱20.00 板50.00百预收租金八江苏维阳实业投柏资有限公司隘1,320,1皑20.00 拔50.00柏预收租金其他应付款拔项 目耙期末数背金额耙比例(%)案1年以内八 38,稗749,387隘.12拜99.90板1至2年矮-癌-班2至3年翱 佰40,000.暗00澳0.10板合 计捌 38,7办89,387.跋12肮100.00矮期末

55、余额较大明唉细具体如下：摆项 目把所欠金额碍占比熬款项性质俺新洋财税局预算昂外啊38,520,奥574.64皑99.31敖往来款笆老蔡酒店（保证艾金）按 50,00扳0.00搬0.13拜工程款斑 江苏鹏宇智能胺化公司 拔 43,51伴9.48按0.11哀工程款唉 江苏泛华石业隘公司 靶 40,0败00.00邦0.10肮工程款俺 常州通用幕墙哀公司 耙 38,70跋0.00安0.10岸工程款长期借款拌类别翱币种捌贷款单位伴期末数板质押借款疤人民币拜深圳华宸未来资蔼产管理有限公司办181,926稗,253.00拜 岸抵押借款奥人民币巴中国建设银行城叭北支行拔88,700,爸000.00班合计哎27

56、0,626扮,253.00挨 经营状况蔼表半：靶利润表（单位：案元）艾注:2012-佰2013年财务按数据为合并经审啊计，2014年白最近一期数据为案合并未经审计背2011年至2拌014年10月氨，公司主营业务鞍收入分别为佰3.01亿元、挨4.41亿元、鞍7.31亿元和翱6.81亿元，绊，暗呈递增趋势，主安要是因为公司代坝建项目回款增加凹所致。翱2011年至2芭014年10月吧，公司主营业务碍成本分别为半2.46亿元、隘3.65亿元、佰6.01亿元和昂5.57亿元爸，公司近两年主巴营业务成本随着扮主营业务收入的盎增长保持同步增袄长，主要是因为懊随着生产规模扩斑大，所需投入的绊生产成本也相应班增

57、加。爸公司跋2011年至2般014年10月伴营业利润靶分别为按3823叭万元、艾4946艾万元把、8619万元袄和8381万元瓣，呈增加的趋势板，主要得益于公奥司营业收入逐年败增加。公司近两蔼年净资产收益率背为哎基本保持在10懊%左右，保持稳矮定疤态势，柏公司业务情况较靶为稳定伴，资产对实现利阿润的贡献也将得巴到凸显。现金流量情况埃表：现代物流园哀2011-20捌13现金流量表昂（单位：元）稗近两年，公司经盎营活动净现金流盎分别为啊998万罢元、奥4,647万元皑和2,071万袄元，邦呈好转趋势。随鞍着公司项目建设坝进度的不断深入凹，未来现金流入跋比例持续增加，白经营活动净现金安流将持续增加。

58、碍投资活动现金流懊主要反映与公司拜承担的城建项目埃、市政基础设施敖投资项目相关的罢现金流，俺2011年至埃2013年，公阿司投资活动现金唉净流量分别为皑-1.82办亿元、-1艾.26办亿元熬和-6.01亿阿元盎，公司投资活动斑现金净流量为负搬的原因是近两年澳来公司项目投资暗造成现金流出较搬大。板2011年至2奥013年拜，公司筹资活动唉现金净流入增加跋主要是因为当年岸项目投资较多增按加融资所致，随般着公司不断拓宽百融资渠道，公司挨的筹资活动产生氨的现金流较为充傲沛，可以较好地佰支持到期债务的俺偿还和正常经营唉活动的开展。胺主要财务指标分罢析氨偿债能力指标分白析鞍表：偿债能力指耙标分析表昂 坝项

59、目懊财务指标哀2011年耙2012年百2013年暗短期偿债能力癌流动比率伴1.30板1.50拜1.78笆速动比率案0.90巴1.21盎1.62奥长期偿债能力胺资产负债率敖63%瓣70%熬61%芭权益负债率扒78%昂47%袄55%癌长期负债比率爱16捌%佰10扒%霸14袄%拌从上表的偿债能蔼力指标我们可以霸发现，公司流动邦比率和速动比率蔼呈逐年上升的趋翱势，且除了20哀11年速动比率氨低于1，其他都隘高于1，说明公霸司的变现能力强凹，短期偿债能力巴也比较强。资产案负债率坝水平也相对稳定啊，长期负债比率隘平均保持在13唉%左右，属于较熬低水平，伴说明公司资本化皑程度较低，长期爸偿债压力较小。盈利性

60、能力分析斑项目跋财务指标安2011盎年办2012岸年案2013翱年碍盈利能力胺营业毛利润率颁17阿%啊18扮%邦17懊%板净利润率艾14碍%氨12袄%罢12板%懊总资产报酬率昂4拔%邦4埃%八5艾%稗净资产收益率吧5敖%绊5氨%绊6半%靶从公司盈利性指般标可以看出，八公司整体盈利能邦力基本保持在一般个较为平稳的水叭平上，说明公司坝的业务情况较为巴稳定，营业毛利版润率和净利润率笆下降主要是由于蔼人工、原材料价巴格上涨所导致成盎本的上升。总资唉产报酬率和净资背产收益率有逐年敖上升的趋势，说把明公司的按全部资产的总体背获利能力吧较强，资产运营爸效益逐渐提高。阿对外负债及担保邦情况对外负债情况拌表：现