荆门市2017年年度

1、PAGE 荆门市2017年年度地价状况分析报告荆门市2017年年度地价状况分析报告 27 -荆门市城区2017年年度地价状况分析报告1、 城市地价水平及变化趋势1.1 整体地价水平与整体变化趋势根据荆门市城市地价动态监测成果显示，城区地价监测范围内(基准地价覆盖范围内)2017年12月31日荆门市地价综合水平值为974元/平方米，与2016年12月31日地价综合水平值958元/平方米相比，地价增长率为1.67，2017年年度荆门市地价综合水平有小幅上涨，地价整体依然上涨，但上涨幅度较小。（见表1、图1所示）表-1 2017年年度荆门市整体地价监测水平表单位：元/平方米 年份 综合商业用地居住用

2、地 工业用地2017年 974 2245 1116 3132010-2017年年度整体地价水平变化趋势状况见表2、图2所示。表22010-2017年度荆门市整体地价水平状况表单位：元/平方米用途地价年份地面地价水平值综合商业居住工业2010年73618758502852011年79619349022902012年83820119472992013年89220879953052014年924213010443102015年939217010633112016年958220810933122017年974224511163131.2 不同用途地价水平与变化趋势2017年12月31日，荆门市城区商业

3、用地平均地价为2245元/平方米，同比上涨1.68%；住宅用地平均地价为1116元/平方米，同比上涨2.10%；工业用地平均地价为313元/平方米，环比增长0.32%。（详见表3、图3所示）表-3 地价水平比较表单位：元/平方米、%土地用途2017年2016年增 加涨 幅综合用地974958 161.67%商业用地22452208 371.68%住宅用地11161093 232.10%工业用地313312 10.32%图-3 用途地价水平比较图国务院关于加强土地调控有关问题的通知及国土资源部全国工业用地出让最低价标准、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知(国土资发2009308号)、湖北省

4、国土资源厅办公室关于调整黄石市西塞区荆门市掇刀区应城市工业用地出让最低价标准政策的通知(鄂土资办文2009113号),我市工业用地最低出让底价两度下调:东宝区调整为168元/平方米、掇刀区调整为142元/平方米。荆门市城市规划要求，中心城区（工业一级）为工业限制区，而工业二、三、四、五级用地2017年年度地价水平与2016全年度相比基本持平。表-4 2017年年度荆门市工业用地地价水平值及增长率表单位：元/平方米级别地价水平值同比增长率（%）工业综合3130.32工业二级4080.49工业三级3580.28工业四级3320.61工业五级2860.35图-4 2017年年度荆门市工业用地地价水平

5、值及增长率荆门市城区房地产市场在全球金融危机及自身发展周期的共同影响下曾一度呈现出整体低迷的态势，但是在2010年，受国家保增长、扩内需及省内外经济环境出现积极变化等因素的影响，房地产市场迅速回暖，并保持在较高位平稳运行。自2012年以来，受国家房地产市场宏观调控政策影响，全市房地产市场运行总体平稳，房地产开发投资稳步增长，商品房销售基本稳定，房价快速上涨势头得到遏制。数据显示，荆门市2017年年度国内生产总值与去年同期相比仍有一定幅度提高，我市用于经营性房地产开发的土地成交量略有下降，市场吸纳能力减弱，房地产已进入平衡增长的阶段，房地产市场发展较健康。商业用地、住宅用地价格水平在不同区域仍有

6、所一定幅度的提高，但是上涨幅度较小。2011-2013年楼市销售的飞跃发展在2014年度已改为平稳发展的趋势，至2017年年度荆门楼市出现“两增两降”，即新建商品房累计库存面积同比增长，商品房销售稳步增长，商品房综合物业销售价格同比下降，但同比有所上涨，基本上处于平稳状态，而以商铺为主的非住宅类商品房则逆势上涨。2017年年度商品房 HYPERLINK /index/caid-802/addno-1.html t _blank 销售价格成交均价有一定的波动，整体线性趋势不明显，涨幅较2016年频繁；而在非住宅类的销量上看，因荆门万达广场、一马光彩大市场的荣耀面世，城中心的摩尔城、银泰城等的加盟

7、，以商铺为主的非住宅类商品房涨幅较大。无论从市场交易活跃程度、房价变化情况等多个维度来观察，均能发现市场较之去年基本持平，趋于稳定良好的运行状态。（商业用地详见表5、图5；居住用地详见表6、图6）表-5 2017年年度荆门市商业用地地价水平值及增长率表单位：元/平方米级别地价水平值同比增长率（%）商业综合22451.68商业一级81340.51商业二级49580.92商业三级32891.29商业四级20712.32商业五级15152.09图-5 2017年年度荆门市商业用地地价水平值及增长率表-6 2017年年度荆门市居住用地地价水平值及增长率表单位：元/平方米级别地价水平值环比增长率（%）居

8、住综合11162.10居住一级28121.55居住二级18211.90居住三级13641.34居住四级10191.90居住五级8072.80图-6 2017年年度荆门市居住用地地价水平值及增长率1.3 不同区段地价水平与变化趋势从商业用地来看，地价水平一直相对比较平稳。本年度招拍挂土地市场交易主要集中在S001、S003、S004、S007、S009、S010区段（单一的商业用地供地在J001、S009、S010区段，与商业混合供地集中在J003、J004、 S007、S009、S010区段）。荆门市商业发展仍集中在中心城区及城市规划商服区域，其成交地价较高，但供应日趋饱和，缺乏市场交易案例，

9、商服中心有向西及西南扩的态势。整体而言，有向西南片漳河新区延伸的发展趋势，造成区段与其他地价区域相比上涨幅度较快，例如鳄鱼小镇投入建设以及爱飞客的建设日趋成熟，特别是拟南迁的行政及商务中心位于新成立的漳河新区漳河大道沿线，该区域城市重点项目呈快速发展态势，另高新区于2013年12月升级为国家级高新区，本年度在工业聚集区域内正在配套相应的综合服务设施。三、四、五级地价区域地产市场较活跃，地价水平稳中有升。（详细数据见表7、图7所示）表-7 2017年荆门市商业用地不同区段地价水平情况表单位：元/平方米级别区段编码2016年地面地价2017年地面地价增长率商业一级S00180938134 0.51

10、%商业二级S00256245646 0.39%S00356295680 0.91%S00444684515 1.05%商业三级S00533703406 1.07%S00632853331 1.40%S00729032941 1.31%商业四级S00820082069 3.04%S00920042074 3.49%商业五级S01014841515 2.09%图-7 2017年荆门市商业用地不同区段地价水平情况从居住用地来看，2001年至2015年地价水平一直呈上涨趋势，并在2004年和2007年两个年度出现了跳跃式增长。本年度年地价水平与去年同期相比略有上涨，但涨幅较小。本年度居住用地市场交易主

11、要分布在J001、J002、J003、J004、J005、J007、J011区段（单一的住宅用地供地在J001、J002、J004、J005、J007区段，与商业混合供地集中在J001、J002、J003、J004、J011区段）。就成交案例而言, 一级地价区域的J001、J002区段内成交案例6个，二级地价区域的J003、J004区段内成交案例5个，三级地价区域的J005、J007区段内成交案例2个，五级地价区域的J011区段内成交案例2个。五级地价区域内案例成交价格与一、二级地价区域内的地价水平差异较明显，掇刀区、漳河新区、高新区四级、五级地价区段地价水平提升最快。从发展趋势来看，荆门市城

12、区居住用地地价水平自2007年快速上涨后，受经济环境、城市发展规划、供地计划等条件影响，区域涨幅差异明显。由于中心城区居住用地日趋饱和，除了部分旧城改造项目外，荆门市居住用地发展仍继续向南城区的掇刀区、漳河新区发展，上述区域的地价水平相对其他地价区域上扬较快。（详细数据见表8、图8所示）表-8 2017年荆门市居住用地不同区段地价水平情况表单位：元/平方米级别区段编码2016年地面地价2017年地面地价增长率居住一级J0012834 2876 1.48%J00226612705 1.65%居住二级J00318401877 2.01%J00417511783 1.83%居住三级J0051381

13、1399 1.30%J00613271340 0.98%J00713521379 2.00%居住四级J00810421068 2.50%J009982 999 1.73%居住五级J010788810 2.79%J011779801 2.82%图-8 2017年荆门市居住用地不同区段地价水平情况工业用地总体涨幅较小，本年度工业用地市场交易分布在G001、G010区段。就成交案例而言,二级地价区域的G001区段内成交案例1个，五级地价区域的G010区段内成交案例1个。2008年执行了国务院关于加强土地调控有关问题的通知及国土资源部全国工业用地出让最低价标准后地价有一定涨幅，进入2009年以后，由于

14、工业用地供地方式以招拍挂为主，其成交价格在工业用地出让最低价标准的基础上只升不降，从而造成工业用地地价水平在2007年的基础上又有上了一个台阶。但随着国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知(国土资发2008308号)、湖北省国土资源厅办公室关于调整黄石市西塞区荆门市掇刀区应城市工业用地出让最低价标准政策的通知(鄂土资办文2009113号)等文件相继出台,我市工业用地最低出让底价两度下调:东宝区调整为168元/平方米、掇刀区（高新区）调整为142元/平方米。2017年年度工业用地地价水平上涨幅度较小。（详细数据见表9、图9所示）表-9 2017年荆门市工业用地不同区段地价水平情况表单位：元/平

15、方米级别区段编码2016年地面地价2017年地面地价增长率工业二级G001410412 0.49%G002398399 0.25%工业三级G003365366 0.27%G004357357 0.00%G005347347 0.00%工业四级G006329330 0.30%G007332333 0.30%G008322 323 0.31%工业五级G009288 289 0.35%G010284 285 0.35%G011283 283 0.00%图-9 2017年荆门市工业用地不同区段地价水平情况2、 城市楼面地价与房价对比分析2.1 楼面地价与房价比值分析根据荆门市房产管理局房地产市场信息发

16、布平台提供的资料(主要数据为建成区范围内)，2017年年度荆门市城区一般商业用房销售均价为9982元/平方米，商业用地平均地价2245元/平方米，平均楼面地价1128元/平方米，楼面地价与商业房价比值为11.30%；一般商品住宅销售均价为3898元/平方米，全市住宅用地平均地价1116元/平方米，平均楼面地价558元/平方米，地价与房价比值为14.32%。（详见表10、图10所示）表-10 楼面地价与房价对比分析表用途房价 (元/平方米)地面价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)楼面地价与房价比值(%)一般商业用房99822245112811.30商品住宅3898111655814.32图-1

17、0 房价、地面价与楼面地价对比图从比值来分析，商业用地地价在房价中的比值与住宅用地地价在房价中的比值相当，且数据与理论上也相差不大。与此同时，我们对实际商品房销售中有关市场价格进行了调查，以临街商铺、商业价值突出的写字楼及较典型的一般单独小区或楼盘交易数据的综合调查结果测算：商业用地平均楼面价格区间为20006000元/平方米，住宅用地平均楼面价格区间为5001500元/平方米，楼面地价占房价比值多在10%30%。在本次监测范围中，因土地房产相关统计数据范围不一致，导致相关数据起算标准不统一，一般商业用房销售平均价格仅针对临街商铺及商业价值突出的写字楼等，而地价监测包括全部监测范围，上述监测数

18、据反映的是整个范围地价变动情况，未能完全反映主城区地价水平状况。针对这一现象，本次测算在遵循地价动态监测规程计算要求的同时，对监测范围内各区段按荆门市城市用地规划并结合土地利用现状，将其面积分别作出了较为准确的划分，其面积详见下表： 表-11 工业用地各区段实际使用面积 单位： 平方公里区段级别区段总面积级别总面积商业区段面积住宅区段面积工业区段面积其他区段面积G001二级18.8829.334.729.823.40.94G002二级10.452.615.751.570.52G003三级8.3743.741.263.352.930.83G004三级31.566.3114.29.471.58G0

19、05三级3.810.381.711.330.39G006四级3.1332.10.311.570.940.31G007四级21.672.176.511.672.16G008四级7.30.374.381.830.72G009五级34.0891.361.710.2218.743.42G010五级34.861.748.7220.923.48G011五级22.422.247.8510.092.24 表-12 商业用地各区段实际使用面积 单位： 平方公里区段级别区段总面积级别总面积商业区段面积住宅区段面积工业区段面积其他区段面积S001一级1.781.780.621.0700.09S002二级1.4413

20、.40.430.8600.15S003二级2.50.751.3800.37S004二级9.461.894.731.891.68S005三级6.5822.870.993.621.320.65S006三级12.172.436.092.431.22S007三级4.120.621.851.240.41S008四级15.3927.953.085.394.622.3S009四级12.562.515.023.141.89S010五级130.53130.5320.8831.3352.2126.11 表-13 住宅用地各区段实际使用面积 单位： 平方公里区段级别区段总面积级别总面积商业区段面积住宅区段面积工业区

21、段面积级别其他面积J001一级5.17.981.942.6500.51J002一级2.882.101.580.140.15J003二级4.7412.481.422.370.470.48J004二级7.742.713.480.770.78J005三级4.917.060.982.451.230.24J006三级8.150.824.892.040.4J007三级4.010.82.010.80.4J008四级11.5437.041.735.193.461.16J009四级55.12.55J010五级85.03121.974.2525.5146.778.5J011五级36.941.8512.9318.4

22、73.69以重新划分的各用途实际用地面积进行修正后测算，楼面地价占房价比值多在10%-15%，这与实际市场调查的楼面地价占房价比值10%30%较为接近，故反之可验证本次的各用途实际用地面积划分数据的正确性。2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较2017年年度荆门市中心城区居住用地楼面地价为558元/平方米，较去年年底上涨2.10%，商业用地楼面地价为1128元/平方米，较去年年底上涨1.68%。商业用地级居住用地价格增长幅度均略高于去年同期。据荆房网数据统计表明，截至2017年12月31日，全市商品住宅销售均价同比上涨8.47%，房价的涨幅高于商业及居住用地楼面地价的涨幅。2.3 小结截至到2

23、017年12月31日，荆门市中心城区商品房销售均价为3898.45元/平方米，同比上涨8.47%，荆门市商业用地及居住用地的楼面地价与去年同期相比，分别上涨2.10%和1.68%。从数据分析，地价与房价呈现出同向变化，但是房价的涨幅高于商业和居住楼面地价的涨幅，显示荆门市楼市回暖速度快于土地市场。3、城市地价与土地市场协调状况3.1 地价增长率与土地计划供应面积增长率对比2017年年度的土地计划供应量与去年基本一致，在本年度制订荆门市中心城区经营性用地供地计划时，市局对历年来的供地总量和开发情况做了专题调研，最终在去年供地计划和实际供应情况的基础上对本年度经营性用地的供应量进行了调整，对年度普

24、通商品住宅供地进行了适当控制。从本年度商业用地和居住用地地价水平出现小幅上涨的情况可以看出，荆门市中心城区土地量与当前形势下荆门市城市建设发展方向及房地产市场发展方向是相符的，这将有力地促进荆门市经济稳定、持续、健康发展。3.2 地价增长率与土地实际供应面积增长率对比（1）实际供应情况分析据不完全统计，荆门市监测范围内的中心城区于2017年年度供应土地55宗，面积699411.58平方米，其中招拍挂出让31宗，面积425859.41平方米；协议出让14宗，面积119439.36平方米；划拨10宗，面积154112.81平方米。2017年年度，荆门市监测范围内通过招拍挂出让土地中商业用地15宗，

25、成交面积为167464.61平方米；住宅用地15宗，成交面积为223240.66平方米（其中包含商住用地按规划条件提供的商住分摊比例进行分摊后分别得出的商业用地及住宅用地的面积）。2017年年度， 荆门市土地供应情况相较于低迷的商品房成交量与成交价格而言，呈现出稳步发展的局面，房企拿地的热情似乎并没有受到整体大环境过多的影响。土地供应结构上，就区域来看掇刀新区、漳河新区、高新区的土地供应量呈现快速增长的态势，我市“西拓南扩”城市发展战略进展顺利。就商住比例来看，今年我市中心城区商业住宅混合用途土地出让面积较前两年有所缩小，前一阶段荆门房地产开发投资过程中住宅市场的快速扩张使得住宅市场在短期内趋

26、于饱和，而近年荆门市商业发展一直呈现出规模相对较小的特点，不管是从土地供应情况还是实际市场来看，未来几年荆门房地产市场都将迎来商业地产的平稳过渡、稳步上升的阶段。（2）二者变化率比较分析2017年年度，土地实际供应商业、住宅、工业面积都有所下降，地价涨幅最大的部分仍集中在部分区域的商业用地和住宅用地。供应情况变化的主要原因是荆门市以打造中国农谷为契机，以优化城市功能布局、加快新城区跨越发展、发展商业文化中心、实现老城区升级、功能提升及推动城乡一体化发展的需要，全市城镇化率达到52%。漳河新区、荆门高新区、荆门化工循环产业园、东宝工业园“四大平台”规划体系逐步完善，“数字荆门”地理空间框架投入试

27、运行。漳河新区道路骨架已拉开，生态新城“四横六纵”主干路网建设稳步推进，政务中心、凤凰湿地公园一期、荆门新火车站客运中心、荆门中央商务区、楚天广场等等工程稳步实施，有序推进老城区改造，积极创建花园城市。荆门市在城市建设和项目投资方面主要做了以下工作：进一步强化了中心城区建设和管理，推进部分旧城改造重点项目的建设力度；双喜大道东、西隧道的已进行规划建设，全线开工建设东西外环，构建中心城区“三环八射六隧” （其中：“三环”即内环：天鹅路-象山大道-掇刀石大道-阳光大道-凌云路；二环：象山一路-罗汉山隧道-荆山大道-凤袁路-迎春大道-荆东大道-月亮湖大道；三环：东、西环线。“八射”即荆襄大道、象山大

28、道-泉口路、漳河大道、凤袁路、白云大道-207国道、迎宾大道-荆新线、白庙路-江石线、月亮湖大道-311省道。“六隧”即罗汉山隧道、荆西大道隧道、碑凹山隧道、凌云路隧道、双喜大道东隧道、双喜大道西隧道）交通格局，开工建设蒙华铁路（荆门段）等项目。围绕创建国家绿色生态示范城区，为加快漳河新区建设，重点加快政务中心及配套设施建设，拉通漳河大道城区段，实施双喜大道、荆山大道、天鹅路等道路工程，构建“四横六纵”道路骨架；改造惠民水果市场片区、龙山脊片区和白云西片区；建设双仙河等水网生态工程，建成凤凰湿地公园一期；新建市民广场和荆西公园。与此同时，万达广场、红星美凯龙、麒麟集团万华城等项目落户荆门，两岸

29、三地项目开工建设，金泉新材料、格林美东区、华能热电联产等项目加快推进，百盟慧谷一期、天茂20万吨碳四等项目竣工投产。蒙华铁路（荆门段）前期工作基本完成，荆门石化油品质量升级及适应性改造获批开展前期工作。以上发展契机使荆门市商业、住宅用地成交价格、工业用地成交量均呈现出区域化的变化趋势，供地多集中在漳河新区、高新区、掇刀区，荆门市城区地产市场2017年年度保持了稳中有升的格局。4 、城市地价与房屋市场协调状况根据十九大会议中，中央再次强调“房子是用来住的不是抄的”这一理念，使得房地产领域改革的全面深化以及房地产市场长效调控机制逐步完善。国土、房产等相关部门在认真贯彻国家房地产市场宏观调控政策的过

30、程中，以抑制投机投资性需求为主线，兼顾惠及首套房、改善性需求，同时大力推进保障房建设。2017年年度房地产市场情况如下表：表-14 2017年年度商品房成交量及住宅成交均价月份商品房成交量住宅类（套）非住宅类（套）住宅均价（元/平方米）1月份1232110712535622月份1532143110136353月份226419273373735.364月份1912155335936455月份1765128248338806月份1526120532139227月份1900162327739208月份1604144515936849月份17211573148416410月份1844170813645

31、5211月份15291389140395612月份1677147220541262017年年度 =SUM(ABOVE) 20506 =SUM(ABOVE) 17715 =SUM(ABOVE) 2791 =AVERAGE(ABOVE) 3898.45注：商品住房销售均价包含经济适用住房和城郊商品住房价格。为切实贯彻落实党的十九大精神，我市将继续坚持“房子是用来住的不是抄的”定位，市房管局从加强新建住房项目预售管理、合理安排住宅用地供应和棚改货币化安置等方面入手，因地制宜实施房地产市场调控，以促进我市房地产市场平稳健康发展(13个城市试点集体建设用地建租赁房，有媒体称中国房地产市场将迎来大变革。国

32、家统计局发布数据显示，70个城市楼市整体降温，三四线城市房价上涨动力减弱，房地产市场下一步仍能保持平稳增长)。5.城市地价与社会经济环境协调状况5.1地价变化率与国内生产总值增长率比较地价与GDP同步增长，但地价增长速度略低于城市经济发展速度。根据湖北省统计局公布的数据，至2017年年底，荆门市国内生产总值为1664.17亿元，按可比价格计算较去年同期增长7.50%，从监测结果来看，至2017年年底，荆门市综合地价水平值974元/平方米，比去年同期增长1.67%。地价增长与经济发展呈同方向变化，反映了地价与其他市场要素的协调变化，地价增长低于经济增长，有利于土地资源的合理配置，有利于降低社会生

33、产要素成本，促进国民经济健康发展。5.2地价变化率与固定资产投资增长率对比城市地价与固定资产投资继续保持增长态势，地价增长率低于城市固定资产投资增长速度。根据湖北省统计局公布数据，至2017年年底，荆门市固定资产投资达到1790.28亿元，较去年增长了16.90%，从监测成果来看，城市地价比去年同期增长1.47%。固定资产投资使得城市基础设施环境明显改善，对地价增长起到了一定的拉动作用，但地价增长受到市场供需关系的影响，处于理性增长范围内。5.3地价变化率与城市房地产投资增长率对比根据荆门市统计局公布的数据，截止2017年年底，全市房地产开发完成投资104.50亿元，与去年同期相比增长4.09

34、%，根据监测成果所得，城市地价比去年同期增长1.47%，地价增速低于房地产开发增速。可以看到，地价增长速度与房地产开发投资增速呈同方向变化，房地产开发投资增速趋稳。一方面是由于政府部门收缩土地供给，直接导致市场可开发量减少，房地产开发投资增速收窄；另一方面，随着各项稳定房地产平稳发展政策的落地，以及“稳增长”方针的扶持，房地产投资增幅已逐渐趋稳。6、背景情况与未来趋势分析6.1 城市地价变化的背景及存在的问题近年来，在全球经济普遍放缓的情势下，中国经济发展也经受了近几年最为严峻的挑战和重大考验。2017年为经济形势复杂多变的一年，也是政策多变的一年，但我市房地产已走入上升通道，进入平衡增长的阶

35、段。为合理引导全市房地产开发与消费，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展，相继出台一系列政策：如中国人民银行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，修改了首套房的认定标准等；中国人民银行至2015年以来连续两次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知利用公积金在购房价格上的杠杆作用，提高居民的购房能力；湖北省住建厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见、荆门市人民政府市人民政府办公室关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见（荆政办发201450号）等文件支持合理住房消费，完

36、善住房保障体系，加大金融支持力度，完善土地供应机制，优化房地产发展环境，加强房地产行业监管。上述文件的陆续出台，特别是立足本地的房地产新政对于推动房地产市场的健康发展有着最实际的作用。本次新政也给荆城居民在购房税收、贷款方面带来最实际的优惠。以“释放需求”为主色调的新政15条给持续低迷的荆门楼市带来不少信心。各种政策的出台虽然在一定程度上推动楼市回暖，但是毫无疑问，今后荆门房地产市场高速增长将逐渐趋于平稳，增长动力和结构将发生变化，楼市进入“多元化”、“多渠道”、“小型化”、“去库存”的新常态市场。对于一线城市房地产市场竞争激烈，加上国家对房地产市场调控力度加大，已陆续出台限购令，导致许多房地

37、产开发企业部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，逐渐转向二、三线城市，荆门作为四线城市的房地产市场是自住型和改善型刚性需求为主的情况，2017年我市的房地产市场保持平衡发展，房地产开发投资也是保持了平衡增长，房地产开发企业主动减缓了商品房上市量，“以价换量”销售趋势逐渐显现。2017年荆门市土地市场和房地产市场主要存在以下问题：第一，住房保障制度发展偏慢，低收入家庭住房状况较差，2017年保障性住房供地与往年相比虽有所提高，但仍需要为今后低收入家庭的生活质量的改善提供强有力的保障；第二，前几年房地产投资过快，造成目前商品房空置面积增加，商品房呈供过于求局面，市场在努力消化存量，销售热潮现在

38、已转向平静，一些早已竣工的楼盘虽已销售一空却入住率较低；第三，商品房供应结构合理性有待提高，目前市场上商品房多为中档住宅，其价格节节攀高，而面向中低收入家庭的住房偏少；第四，经济形势出现很多不确定因素，人民币升值，房产税的征收，金融形势严峻，居民储蓄出现负利率，部分消费者不得不捂紧钱袋。住宅销售量的上涨和下跌，是房地产市场发展过程中不可避免的波动，是市场的自我调节行为，但对其中的矛盾和隐患，则要有清醒的认识，及早准备应对措施。6.2 未来地价变化的趋势预测2017年的政策脉络是合理引导全市房地产开发与消费，规范和维护房地产市场秩序。目前市场各方主体对荆门城区房地产市场的期望都很高，因为中国一、

39、二线部分城市已实施限购令，荆门作为四线城市 HYPERLINK ，房地产市场受新政影响成交量将有一定的萎缩，观望情绪继续加重。在推进住房保障和供应体系建设上，我市将进一步完善符合市场情形的两房并轨实施操作程序，确保“两房并轨”工作实质性运转，试点共有产权制度，启动中心城区面向外来务工人员配租公租房等工作及保障性安居工程规划编制准备工作和进一步做好保障房营运管理。在促进房地产市场持续健康发展上，将优化住房供应结构，着力加快中低价位、中小户型普通商品住房建设，加大“去库存”力度，大力推进危旧房、棚户区改造货币化安置；积极引导购置普通商品住房用于危旧房、棚户区改造和保障住房安置等。 2017年我市房

40、地产市场发展将按照“稳需求、去库存、控风险、促转型”的总体思路，不断完善住房保障工作机制，培育房地产市场，走势将会有以下几个特点：一是本年度新审批立项的项目和新开工的项目比较多，2017年供应量还会有所增长，同时需求量呈现区域化增长趋势，增长幅度会比往年有所下降。二是荆门部分区域的房价还会有所上扬，有部分区域会出现局部调整，与同期相比会有所下降。不过，对荆门的房价，各方面的反应是不一样的：消费者普遍感到房价高了，希望房价下降。但从市场自身的发展趋势看，荆门部分区域房价还有一定的上升的空间，但上升幅度会受区域发展方向、城市基础设施及产业政策调控影响。我们说“与周边城市相比，荆门房价还有上升的空间

41、”，是说荆门房地产市场的发展状况比武汉、宜昌要落后一些，房价的绝对数还处于“价格洼地”的状态。这种“洼地效应”会吸引部分大城市中被“挤出”的资金，投资商和投资客对荆门的房价会起到一定的支撑作用。同时，市场自身的发展趋势决定了它还有上升的空间。但这种上升应该是平稳的、渐进的、螺旋式的，应该与城市经济社会发展水平、人民生活水平相适应，而不应该象有些大城市那样疯涨。荆门作为四线城市当前形势下房价看涨的主要理由有以下几点：1、 HYPERLINK 荆门作为四线城市，房价水平相对较低。今年部分黄金地段楼盘价格涨幅让人感觉涨幅过高、过快，但是荆门房价总体的价格区间在28005800元/平方米，与国内部分三

42、、四线城市房价2800-6500元/平方米还是基本一致的。四线城市的需求目前仍以自住型或改善型需求为主，投资型消费、投机型购房的现象虽然较少但是其资金的流动量大以及增长速度快等特点决定了荆门市场的潜力有待开发。2、随着城市化建设的加快，也加速了荆门城市发展的速度。荆门作为典型的四线城市，其宜居环境、交通环境、投资环境、就业环境日益改善，吸引了外来人口及周边地区人口的涌入，提高了当地住房消费的需求。不久的将来漳河新区成立后的城市基础设施建设高速发展、行政区的南迁、火车南站的建设启用将直接刺激区域内的经济，掇刀区、漳河新区内的楼盘将首当其冲迎来新的高价位，从而进一步带动其他区域的房价并最终实现荆门

43、全区域内的房价平均值上涨。3、随着一二线城市的城市功能升级及产业调整，劳动密集型等生产业、加工业、乃至服务业、大型的零售业也被潜在市场所吸引，并逐步往更低生产成本、劳动成本的三、四线城市转移，一来增加了人口基数，带旺各项日常消费需求；二来增加了住房需求；三来提高了当地各项配套业、配套商的住房消费购买力。如荆门高新区扩区升级已完成，区域内李宁工业园、福耀玻璃、航特科技、格林美等上市企业或高新技术企业突破式发展，形成的“一区多园”的发展格局带动并推动了高新区乃至掇刀区的高速发展。4、一线城市的房价过高，也使一部分人难以消费得起，但在三、四线城市可以用不到三分之一的支出，获得更高的生活质量和幸福指数

44、，这一部分人往往选择在一二线城市租房住，而把家安在了三、四线城市，增加了三、四线城市的住房需求。在武汉、沿海地区工作的荆门本地人不在少数，随着近几年房价飙升、高校毕业人数激增、工作压力增大等因素影响，漂泊在外的荆门人已经有很大一部分(约四成)直接放弃了在武汉或沿海城市置业的打算，加上受父母的影响选择在荆门买房并考虑以后回荆门发展定居的人越来越多。5、荆门市地处湖北省中部，经济、文化交流速度可以与一线城市媲美，在荆门中心城区形成“四区三圈”（“四区”，即北片区为东宝都市工业园区，东片区为化工循环产业园区，南片区为国家级高新技术产业园区，西片区为市级政务中心和宜居新区；“三圈”，即漳河水体蓝线保护

45、圈、漳河湿地和水土保护圈、漳河水库生态旅游圈）统筹协调的发展格局，必将为荆门经济社会发展带来强劲动力，助推荆门新一轮跨越发展。加上近几年来政府执政能力提升，交通环境、服务环境的改善，降低了本土特色产业、农产品的物流成本，也改善了贸易环境，产品出得去，经贸进得来；技术上得去，成本下得来，农民、承包户利润增收，品牌特色更好的得到培育和传播，因收益的增加也刺激了住房需求和消费需求。万达广场、红星美凯龙、麒麟集团万华城、一马光彩、银泰城等项目落户荆门；高新技术企业每年的注册数量都在增加，外地名企选择在荆门建设生产基地、特色产业城的数量也在增加，其中李宁工业园落户荆门、福耀玻璃在荆门建设亚洲最大生产基地

46、等事件表明，荆门的投资与发展环境正在变化并吸引了大量的外来资金，而这些都必将影响荆门本地的经济与消费，房价的涨幅空间与其有必然联系。6、荆门目前的居住形态主要以普通商品房、自建房、原单位集资房为主，地方政府缺乏经济能力来提供经适房、廉租房去满足低收入人群的居住需求，在三年大变样的政策影响下，棚户区改造、城中村改造，拆除了大量的自建房，直接拉动了刚性需求，这无形当中也刺激了荆门的住房消费，特别体现在循环消费上。当然上年度大量的新盘的出现无疑增大了供应量，但是这些新盘部分尚未动工，部分已动工的交房时间还不能确定，短期之内无法解决眼下的问题。由于影响房价上升的因素都没有改变，受土地成本及相关政策影响，预计2017年荆门市房地产市场将继续处于调整状态，部分区域房价还会稳中有升。所以，荆门房价下降短期之内还无法实现，从调查数据上看，荆门很多的楼盘价格在近期都做了小幅上涨的调整，虽然其中不乏一些在涨价之后又制定优惠政策的楼盘，但是不排除有的地