中原国际商贸城项目策划全案doc90

1、.：.；中原国际商贸城工程谋划全案工程总论一、中原国际商贸城工程根本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建立路，北界：北环路。由周口市天华置业经过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局曾经同意了该工程的建立用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁义务。周口市有关部门在市长办公室会上已根本满足工程用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长担任制的工程指挥部，工程列入周口

2、市2004年一号工程，并预备申报河南省重点工程工程。二、工程方式与协作方式本工程由周口市天华置业独资开发。工程运营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构构造大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁方式列算。三、工程可行性报告的结论工程总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研讨，工程主要经济目的如下:1、本钱目的1买卖展销区 二层复式混凝土框架：1294.76元/2配套住宅区 多层半框架：1194.36元/3商务休闲区 小高层框架：4.35

3、元/4仓储加工园等钢构构造：1064.76元/2、销售与租价钱目的：1买卖展销区：二层复式商铺售价为1900元/2配套住宅区：多层住宅售价为0元/3商务休闲区：小高层售价为2100元/4仓储加工园等钢构租赁金为：21元/月3、收入规范(静态目的)1销售收入：149940万元2租赁收入：5619.6万元可租赁部分年静态目的4、财务目的(静态目的)1所得税前利润：32765.9万元不含租赁钢构物业收入2投资利润率：45.5%3投资利税率：55.6%4税前财务净现值：62 447.9万元5内部收益率：48.36%6投资回收期静态 税前：4.15年 税后：4.57年7投资回收期动态 税前：4.93年

4、税后：5.30年8税后财务净现值：49 971万元9内部收益率：41.04%第一部分 市场研讨与方案构思第一章 工程市场研讨1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正阅历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市开展的历程。开展大商贸，促进大流通，加快城市建立势在必行。 建立大周口的大都市目的，就需求有一个与市情相顺应相配套的城市开展战略，在周口城市开展战略五年方案中，其重要一项为哪一项：规范市场行为，建立、引领地域大流通、大商贸的大型综合类零售市场，曾经是周口经济开展的客观要求。1.1.1周口市住宅商品房情况周口市住宅商品房正由住居时代开场向人性化、智能化方向开

5、展；开场走出“火柴盒式的建筑，向多样化、绿化、园林、安康的人居时代迈进。在层高上开场向小高层开展；在户型上开场向大套居开展；在设计上开场有飘窗，分干、湿区，动、静区，留意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在13001100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价顶楼在每平方米850元左右。1、周口城乡人均居住建筑面积周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已根本到达小康居住程度；乡村人均居住建筑面积：19.76平方米。2、周口市住宅平均价钱中

6、心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米3、周口2003年前已完成开发面积城镇：982万平方米其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米4、周口2003年后估计新开发面积含在建：200余万平方米。其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米5、周口房地产销售根本特征周口房地产销售主要表现为：售价顺该当地消费程度，房产整体情势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。周口住宅地产销售价钱差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出开展中城市的不平衡性。周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开场有产权提高，但价钱差距太大，

7、从极少数每平方米到达15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。1.1.2 周口写字楼情况周口尚未构成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，表达出城市经济较为落后的根本特征。1、多层带商居办公楼较为普遍如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型构造、单间面积20平方米为主，其他有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业管理，只需车辆看管。2、多层机关办公楼自用与出租如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共

8、110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。3、开发写字楼较少如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与根本物管效力，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。1.1.3 周口八县一市一区经济情况1、项城市位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济目的的绝对值根本与周口相持平，年人均可支配收入在40005000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电

9、城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。项城交通兴隆。漯阜铁路环城而过，并以构成省级公路网。2、郸城县位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不兴隆，主要依托马路带经济。郸城交通不兴隆。铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已构成。3、淮阳县位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业非常萧条，没有构成较为集

10、中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不兴隆，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106国道穿城而过，省级公路网已构成。4、西华县位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。西华交通不兴隆，没有铁路，主要依托省级公路网。5、沈丘县位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合零售市场。沈丘交通不兴隆，沙颍

11、河盘城而过，交通主要依托省级公路网。6、鹿邑县位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依托省级公路网。7、扶沟县位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上程度，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动才干。8、太康县位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较

12、大的一个，经济实力在八县中属上流程度，年人均可支配收入在3600元左右，商业已构成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地方铁路与106国道交城而过，省级公路网兴隆。9、商水县位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇场。商水距周口仅8公里，周口未来城市开展将实现“周商一体，商水是周口向南开展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依托省级公路网。10、川汇区川汇区由周口的主要城区组成，川汇区经济程度整体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。11、八县主要经济特征1商业工业品来源渠道主要有：郑

13、州、武汉、江浙；2房地产开展较慢，统属于较落后地域；3以农业为主，各县都有农用机械厂和买卖场所；4商业开展较慢，表达农业大市的根本特征；5人均住房面积19；6城区商品房价钱在8001100元/之间。1.2 周口市专业化市场中观走势分析1.2.1周口专业化商品化市场情况周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者运营方式，其特点是：运营本钱高，运营利润薄，开展方式单一，缺乏本身生命力；行业业态尚处在“摊位制形状，尤其表现为“集贸市场，充分反映了周口农业大市的根本特征。1、建材装饰市场 周口铁路建材零售市场位于农工路，为新建中的专业建材零售市场，主要运营：瓷砖、洁具、木地板、

14、铁艺、石材等，建筑构造为两层复式砖混房，市场运作方式为出租。 周口精细建材零售市场位于大庆路南段，为新建中的专业建材零售市场。主要运营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑构造为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作方式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。 周口钢材世界位于建立路，占地约6亩的露天钢材买卖广场，主要运营各类钢材，运营年史约10年以上。 豫东大世界由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材零售市场，该工程正在论证阶段。2、集贸市场周口农资大市场位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑构造为二、三层砖混构造，属新建市场，方案今年5月1日或6月1日开

15、业。主要运营内容：化肥、农业消费资料等。市场运作方式以出租为主。 高庄集贸市场位于庄东路，建筑构造以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要运营蔬菜等农副产品，现已停业。 北花园集贸市场位于建立路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑构造主要为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，运营时间约3年多，运营内容：蔬菜等农副产品。 文昌街集贸市场位于文昌街，占地约8亩，建筑构造为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要运营蔬菜、干果等农副产品，运营时间约4年。 迎水寺集贸市场位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，运营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等，运营时间约5年。 八一路农贸市场位于八一路，是

16、周口市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑构造为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要运营蔬菜、干果、水产品等农副产品。3、家具市场 华威家具城位于工农路南段，运营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，运营时间约4年。 家美家具城位于工农路南段，建筑构造为二层大框架大厅，主要运营内容：一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。 龙江家具广场建筑构造为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。 浙江家具城位于大闸路，面积12000平方米，框架式构造，主要运营实木家具、套房家具、办公家具等。 易发家具广场位于中州路与川汇区委附近，建筑构造二层砖混，面积2500平方米

17、，为独家运营市场，主要运营办公家具、套房家具等。4、其他类市场 周口古玩城位于八一路，建筑构造单层砖混，主要运营古玩、字画、玉器等。 北京亚飞周口汽贸城位于建立路，占地约10亩，属独家自建自营性质，主要运营整车销售，运营时间约4年。 周口亿星零售市场主要运营糖酒副食品，属典型的马路带经济，运营主要集中一层商业铺面。5、专业化商业化市场调查分析 分析数据：市场个数：21个业主户数：3510户市场运营业类：建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。市场总面积：150万平方米。 建筑构造：单层砖混 31.5万平方米 占21%二层复式 45万平方米 占30%钢架石棉瓦大棚 64.5万平方米 占4

18、3%旧仓库等旧房改造 9万平方米 占6%如以下图所示：运营业主来源本地： 3018户 占86%；外地： 492户 占14% 租金价钱10元/平方米月以下： 占6%11-15元/平方米月： 占38%16-25元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心产业区分部旺铺，租金以达60-100元/平方米以上如以下图所示： 市场流统统路零售业： 占89%；零售业： 占11%如以下图所示：1.2.2荷花市场荷花市场位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积约八十亩，建筑面积约5万平方米，主要构造为二层和部分钢架大棚，市场内共有商户2350户，运营工程涉及服装、百货

19、、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等多类别。1、交通不畅制约了市场开展荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的妨碍，市场出入货不畅，已不符合交通作为市场的根本要求。2、乱收费压制了市场开展荷花市场由于缺乏有效管理，乱收费景象非常严重。如上二层送货按在二层位置一件货收费在30100元不等，工商、国地税每月每户在780元以上，严重挫伤了运营户的积极性。3、消防隐患压在人们心头荷花市场由于历史缘由，消防不断未能按市场规范建立，而荷花市场现状已无法改动消防隐患的现实。从全国各大市场的火灾来看如安徽合肥城隍庙市场2000年大火，沈阳2001年大火，安庆光彩市场20

20、03年大火等等，一旦荷花市场出现火情，后果将不堪想象，不仅是房、货的损失，更有能够伤及人民生命平安。1.2.2.1 荷花市场运营内容分析1、棉纺、服装、鞋类产品 1户 占59%2、小百货、日杂品 306户 占13%3、糖、烟、酒、副食品 270户 占11%4、电子、电器、电工、电料、五金 200户 占9%5、其他化装品、厨具、建材 183户 占8%1.2.2.2 荷花市场铺型构造分析1、单间 2060户 占87.6%2、两间 247户 占10.50%3、三间 28户 占1.2%4、四间 16户 占0.7%5、钢架大棚 1座1.2.2.3荷花市场运营业主类别分析1、购房运营业主 214户 占9%

21、2、租房运营业主 2户 占91%3、本地业主 2021户 占86%4、外地业主 329户 占14%1.2.2.4 荷花市场运营情况分析1、市场租售价钱情况市场最高售价在温州商城主入口两侧，每平方米15000元，市场最低售价每平方米仅2000多元，构成宏大的距差，从售出价钱平均分析，售价应在每平方米40008000元之间。2、市场营业情况荷花市场最鼎盛时为5000多户，如今为2350户，正开门营业的1881占总运营户的80%，关门未营业的469占总运营户的20%。1.3 中原国际商贸城市场微观走势分析1.3.1 区位特点中原国际商贸城选择在周口市川汇区新政务区，是周口市城市新一轮经济开展圈，具有

22、较高的商业区位价值。市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇。川汇新区的建立使各项配套得到完善，居民人口增长，生活设备进一步齐全，对外交通不断完善，川汇新区将吸引更多的企业来开发投资，同时城市根底配套的现代化，投资环境化政策优惠，扫清了投资商的顾虑，加速经济的开展，提高新区的知名度，直接添加投资物业的价值。1.3.2 购买对象及购买心思分析对购买对象心思分析采用市场调查的手段，调查共发放问卷200份，向具有一定运营规模的业主做了详细而深化的访查。1.3.2.1业主运营现状分析1、运营场所及种类1运营场所的样本分布2运营种类的样本分布棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具三个种类是此次调查重点，占

23、比达57.5%，“其他项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。3运营场所 BY 运营种类 棉纺针织、服装鞋帽、家具、建材、糖业烟酒在本次所调查的零售市场中所占的比例较重，也显示出这四个运营种类在周口市各零售市场中的成活率较高。2、铺面构造及面积1铺面构造在调查的运营户中，其铺面构造以大棚和单层为主，所占比重接近70%，三层及二层复式所占比例最少。2铺面面积面积在3080的铺面所占比例为56%，这个面积区间在调查的运营户中占的比例较高。3铺面构造 BY 铺面面积大棚构造的面积集中在1030，单层构造的面积那么集中在3080，二层复式的面积在80100，二层构造的单间面积集中在1030以内，

24、三层构造面积在100200，框架构造的面积在200以上。4运营场所 BY 铺面构造在调查的市场中，荷花市场的铺面构造最多，以大棚加砖混构造为主，两个家具城均为框架构造，单层构造在一切调查的市场占据着主导位置。5运营场所 BY 运营面积 以荷花市场为代表的综合性市场，主要面积在1080之间，运营建材的铁路精细建材零售市局面积集中在30100之间，两个家具城的面积均在80以上，主干道的沿街商铺的面积那么以3080的居多。6运营种类 BY 运营面积 在所调查市场的运营种类中，棉纺针织、服装鞋帽、建材等的主要面积在3080，日用小百货、五金、家电、电工、电料的运营面积集中在1030，家具行业的运营面积

25、在100200之间。3、购买价钱和租赁价钱1铺面拥有方式在调查的运营户中，有94.5%的铺面拥有方式为租赁。2购买价钱在购买的运营业主中，有超越60%业主购房单价在20003000元/。3租赁价钱有超越50%的运营业主的租金在1020元/月。4铺面拥有方式 BY 运营场所 所调查的各零售市场铺面均以租赁为主。5铺面拥有方式 BY 运营种类 调查的各运营种类的铺面均以租赁为主。6铺面拥有方式 BY 铺面构造 调查显示，大部分铺面构造所对应的铺面拥有方式为租赁。7运营场所 BY 购买价钱所调查的市场中，荷花市场的购买价钱的区间最多，其中20003000元/为主要的售出价钱，铁路建材市场的售出价钱在

26、23003800元/，两个家具城和亿星零售市场内只租不售。8运营种类 BY 购买价钱在调查的运营种类中，棉纺针织、服装鞋帽购买的价钱区间比较均匀，而糖业烟酒、五金、家电、电工、电料、家具行业铺面拥有方式均为租赁，购买者较少。9铺面构造 BY 购买价钱调查的单层价钱均集中在20003000元/之间，二层复式均为租赁。10运营场所 BY 租赁价钱 1020元/月是各零售市场运营户的主导租金价钱。11运营种类 BY 租赁价钱运营五金、家电、电工、电料、日用小百货的运营户租金价钱在2050元/月，超越80%的棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具的运营户租金价钱为1030。12铺面构造 BY 租赁价钱有近50

27、%租金价钱在1020元/月运营户的构造为大棚、单层。4、供货来源及运营方式1上游供货来源所调查的运营户的进货来源的地域主要：郑州、江浙、武汉和上海，占比达75%。2运营方式 56%的被调查业主的运营方式为批零兼营。3运营场所 BY 供货来源 调查的各零售市场的主要进货区域为：郑州、江浙和上海。4运营种类 BY 供货渠道 所调查各行业的进货地域主要为：郑州、武汉、江浙、上海、广东和河北。5运营场所 BY 运营方式 以上数据显示，各零售市场运营户以批零兼营为主。6运营种类 BY 运营方式在调查的类别中，批零兼营在三种运营方式中占据首位。5、现有市场的问题点现有市场的问题点主要反映为三大点：市场管理

28、不好；租金太高；竞争猛烈。1.3.2.2客户需求分析1、一期专业市场的咨询被调查的运营业主希望未来市场应设置开发建立的专业市场集中在以下三个：服装；日用小百货；糖酒食品。2、商贸城铺面面积有超越54%的被调查运营业主以为铺面面积应在70以下。3、单位售价的接受力对售价的接受力，被调查业主当然希望价钱越低越好，这就呵斥了调查结果偏向，从上图可以看出59.5%的被调查业主选择2000元/这个价位，这个数据不能完全采信。有33%的较为理性的被调查业主选择了20003000元/单位售价区间，这个数据可以做为以后定价的参考根据。4、单位租金价钱有近50%的运营业主选择的单位租金价钱为1518元/月。5、

29、配套内容占绝对比例的运营业主选择的配套内容为：仓库、餐饮和运输。6、商贸城扶持的优惠政策50%以上的被调查运营业希望商贸城扶持的优惠政策为：税收减免、工商减免和第一年租金减免。7、商贸城的规划有58.4%的运营业主希望商贸城的规划要同行业集中。8、商铺构造的接受度对商铺构造接受度的结果为：1近50%业主不接受大棚；2超越70%的业主接受单层；3近50%业主情愿接受二层复式；442%的业主接受二层构造；571%的运营业主不情愿接受三层构造。9、配套功能重要程度评价被调查运营业主以为商贸城配套功能最为重要应包括：税收管理、环境卫生、治安情况、运输效力和仓储效力。1.3.2.3运营业主对中原国际商贸

30、城愿望分析1、购租意向有超越85%的被调查业主对到商贸城购买和租赁都选择了“很可能去或“不确定，这反映出了运营业主们的张望心思。2、加盟商贸城的方式被调查运营业主加盟商贸城的方式为租赁运营，占比达85.5%。3、购房付款方式有56%的被调查业主情愿购房时分期付款。1.3.2.4媒介资讯接受情况1、了解广告信息的渠道被调查业主主要经过报纸杂志和当地电视了解广告信息。2、报纸杂志的选择被调查业主平常看的报纸主要为：大河报和周口日报。3、电视频道的选择运营业主平常收看的频道主要为：CCTV-1、河南卫视和周口1、2、3套。4、收看电视的时间段 运营业主收看电视的时间段主要在晚上七点至十点。5、广播电

31、台的选择收听周口广播电台的运营业主占到了33%。6、广播电台的时间段运营业主收听广播电台的时间段主要集中在12：0014：00和19：0021：00两个时间段内。7、对户外广告的兴趣能引起运营业主兴趣的户外广告主要为：车身广告和路牌灯箱。8、街上分发传单、售楼业务员上门推介和亲友引见的接受情况亲友引见、售楼业务员上门推介和街上分发传单三种宣传上“情愿和“不确定所占的比例均达60%以上，可知运营业主对此三种宣传方式在心思是可以接受的。9、喜欢的广场活动被调查的运营业主所喜欢的广场活动主要为：文艺扮演、有奖游戏和亲身参与抽奖活动，其占比例均达60%以上。1.3.3 竞争方式分析周口属于开展的上升期

32、的中小城市，但因特殊的地理位置，专业化市场规模尚未构成，周口是人口大市，其消费潜力随着城市化的程度加快，将成为众多大投资商开展的目的。目前正是抢占先机的最正确时机。虽然竞争方式不是很猛烈。但已有一些投资商开场瞄向周口，2004年在方案中有七大市场开发建立，只需在他们尚未付诸行动前，加快商贸城的开发步伐，占领竞争的制高点。2004年将方案开发的七大市场有：1投资7亿元的豫东南商品零售大世界2投资1.5亿元的汽车配件城3投资1.2亿元的李庄汽配城4投资1亿元的韩庄农贸市场5投资5000万元的中州商城三期工程6投资2500万元的东方家具城三期工程7投资5000万元的精细建材二期工程第二章 工程环境分

33、析2.1 地块环境条件2.1.1 土地性质综述工程面积2200亩(其中净用地面积2000亩，退规划红线200亩)用地性质为商业用地，运用年限为50年。地块东面为城市规划中的轻工一路，西面城市主干道大庆路，南面为建立路，北面为北环路。地块东面长约1600米，西面长约1340米，北面长约920米，南面长约1300米。2.1.2 地块地面情况地块靠西南角，大庆路与建立路交汇处有面粉厂、汽车修缮厂和短途客运站，东南角有三里庄自然村，中部有李垛楼自然村，其他为大片桃园与耕地。地块地面情况整体较为平坦，中部与周围有土丘起伏，地表根本为沙化土质，具有较强的粘性土壤，根本无块石。2.1.3 地块周围交通条件工

34、程地块周围交通条件良好，东面大庆路为80米宽的市区干道，北面为周口市环城大道，南边建立路为衔接与市区的走廊，西面轻工一路将与市区贯穿，往轻工一路西面约40米，为市区80米宽的八一路，是周口是主要贯穿南北的大道。地块公共交通极为便利，且与主干道紧邻交错，不存在亚交通问题，更无交通瓶颈限制，因此，该地块该当充分利用交通极为便利的优势。2.1.4 工程地块周围生活配套设备工程地块周围生活配套设备不齐全，但由于距城市很近，而且作为商业用地，不存在对工程生活配套的影响，所以在本工程的规划中，可以建商务休闲中心和购物超市，以满足市场消费的要求。2.2 工程地块SWOT分析2.2.1 优势分析1用地规模优势

35、：本工程用地面积达2200亩，在周口市如此大的商业地块开发，无疑可以构成规模效应，一方面有利于开发商降低工程单位开发本钱；另一方面有利于专业市场群构成自我的独立环境。假设配以完善的生活配套设备，优雅的绿化环境，营造商贸城的商业生活气氛，必能加强工程的市场中心竞争力。2交通条件优势：本工程四界为市主要干道环境,距市中心间隔 较近，与周口八县方便大货车出入,在市内与市外交通上将为本工程的一大卖点。2.2.2 优势分析1周围城市配套：地块为周口城市开展带，周口城市生活配套不兴隆，本身生活配套的完善，加强开发商投资压力。2商业环境：地块间隔 市中心较远，商业环境与人气尚未构成，添加开发商宣传营销本钱。

36、2.2.3 工程时机分析1蕴藏宏大的市场潜力，周口是一个人口大市，在加速城市化进程中，市场潜力宏大，本工程蕴藏宏大的目的消费群。2上升开展期的市场需求，周口是一个上升开展期的城市，目前周口专业化市场程度不高，远不能满足周口开展的需求，为本工程发明一个独有的先机条件。3工程本身的时机:特别是用地规模，市场多元化建立，无疑是周口目前各类小型市场所无法比较的，因此，只需坚持走高质量、大、新、全的市场道路，充分发扬本工程优势，然后经过“全新的概念导入，找准市场的时机，全面推向市场，占领市场。2.2.4 工程的要挟分析1已构成市场对购买目的的去化要挟：周口已构成一些有一定运营年史的各类专业市场，如荷花市

37、场、精细建材城等，对本工程的去化目的能够呵斥妨碍要挟；22004年方案的七大市场的要挟，尤其是预备投资7亿元的豫东南商品大世界。2.3 结论从工程环境来看，地块是比较理想的专业化市场群的工程用地。根据SWOT实际分析，一要加快工程建立的步伐，提高投资商投资周口专业化市场的门槛；二要导入“全新市场运营理念，成为“引八方富商，富一方百姓的商业重埠，聚集人气、商气、财气并在周口确立商业航母级位置。第三章 工程的市场定位3.1 商贸城概念导入商贸城定位在一个大型综合性、专业化细分程度高的市场群，大规模、高品味、国际理念、世纪财富的，并立足周口、面向全省、辐射华中的商业重埠。为实现上述定位，须导入如下概

38、念：1信息导入：在进入信息化时代的今天，要充分利用现代信息技术，建立商贸城信息资源平台，打造“信息化市场的品牌。2生态导入：商贸城与居民环境不同，绿化只是其中一项生态内容，在废物处置，渣滓，污水等排放、搜集、打包、清运都要表达现代生态技术，不仅从市场管理行为主张生态，同时要引领运营者与消费者感受和服从生态认识。3财富导入：商贸城作为现代流通财富的发动机，经过规模与信息渠道，倡导发明财富的认识和方法，引导与推进商贸城的运营者快速致富，永久致富的步伐。4人文导入：商贸城要打造现代物流信息品牌市场，就需导入全新的人文思想，将“以人为本的效力理念从认识形状转化落实到社会实际。同时在商贸城广告宣传上，一

39、切“以人为本；在市场运营效力上，更要表达“以人为本。3.2 商贸城市场定位3.2.1 商贸城市场定位以商品流通为主渠道，开展零售、零售、开发第三方物流集买卖，加工、储运信息、科研与生活配套为一体，多功能、综合性强、具有相对封锁独立才干的现代化商贸城区。3.2.2 资本运作方式定位总的资本运作方式：短线抓资金回笼，长线抓市场建立。充分利用资源和现代化工程运作手段，以最小的投资、最快的时间，为开发商获得最高的收益。3.2.3 市场管理方式定位商场化管理、市场化运营、大营销效力。商场化管理：运用现代大商场集约化管理，实行六个一致，即：一致效力规范、一致票据管理、一致明码示价、一致服装系列、一致售后效

40、力、一致广告宣传，表达大市场的、集约化程度高的管理方式，为消费者提供最好的效力。市场化运营：表达现代化专业市场大规模运营特点，充分让市场各运营业主发扬各自运营优势，利用商贸城大市场辐射网络，拓展货物流通渠道，丰富市场运营内容，添加运营活力。大营销效力：表达商贸城大市场群的主渠道威力，整合资源，强势宣传，运用专业媒体与区域主导媒体联动，打造商贸城大品牌位置。3.3 商贸城市场细分随着周口城市化进程的加快，人们需求有一个可以开展的专业化大市场群，从运营者的角度希望有一个管理规范、运营有方的市场。从消费者角度希望有一个满足“一次购齐。质量有保证、效力有保证的市场群，商贸城的建立刻可以满足运营与消费的

41、需求。3.3.1从市场功能上的细分1商品展销买卖区2物流配送中心3大型仓储区4区域货场5无污染加工区6配套住宅区7商务休闲区8办公园区3.3.2 从开发进度上细分分三期开发完成总体目的第一期分为二阶段 每阶段开发500亩第一阶段开发主力市场为主第二阶段开发主力市场及第三方物流为主第二期开发配套住宅与商务休闲为主第三期开发完善商贸城整体功能3.3.3 从商贸城运营主体上细分1运营业主(购房自营)占70%2投资业主(购房投资)占30%3本地块运营业主占60%4对外引入运营业主占40%3.4 商贸城目的市场商贸城作为以商品流通、科研、加工、信息为一体的现代化、规范化经济行为，需求宽广运营业主共同营造

42、，天华置业作为产业的客观主体，是商贸城赖以生存的主体。所以，商贸城的目的市场应是行业内市场的运营业主和行业商品供应商。1第一期第一阶段的目的市场，以周口荷花市场，周口精细建材市场内的运营业主，应占商贸城第一期第一阶段的40%左右。2商贸城总体各市场的目的，以周口其他市场与商业街面运营户为主。3根据对市场各类供货渠道分析，产业链上游的目的主要分布在郑州，武汉和江浙一带。4由于商贸城具有一定的投资功能，所以商贸城另一个大的目的市场是周口中产阶级房地产投资者。第二部分 中原国际商贸城工程方案谋划第四章 规划设计方案4.1 规划设计目的商贸城占地2000亩1 334 000平方米，总建筑面积1 056

43、 000平方米其中二层半框架复式商铺600 000平方米，多层半框架住宅174 000平方米，多层框架办公园区11 000平方米，小高层框架商务休闲区48 000平方米，单层钢架大棚223 000平方米。工程建成将成为周口地域规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新的豫东南工业品聚散基地，也是周口城市一道亮丽的风景。在进展商贸城规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的开展动态，同时也要从开发商的角度出发，总结开发阅历，吸收其它类比专业市场的优良阅历，务求把商贸城规划设计做得更好。 规划超前化。第一、在主体风格上要表达时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的资料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励

44、的新型资料。第三、效力认识的超前化，包括物业管理配套、生活住宅配套等，都要从市场人文思想为出发点。这些都能表达商贸城的超前认识。 商铺、住宅户型合理化。作为今后的产权化商铺销售，要充分思索目的市场的接受才干与接受程度，二层复式的面积既能顺应运营需求又能满足总价控制和才干。住宅部分要结合市场运营户的特点，以中型户型为主力户型为宜。 建筑艺术化。一方面，商贸城定位的目的是中产阶层的运营业主和投资业主，他们的生活程度己到达小康，具有一定的艺术审视才干；另一方面，商贸城须表达出时代潮流特征。所以在规划时，要求建筑包括整个园区设计和商贸城环境设计艺术化。 质量规范化。对于质量规范，商贸城要到达国家的优良

45、程度，要有明显可量化的规范。 建材环保化。引入商贸城生态导入理念，一方面符合社会对环保的要求，迎合消费者的需求；另一方面，运用环保建材不仅会降低建筑本钱，而且可以有效延伸建筑的运用寿命。 配套完善化。商贸城周围城市配套不全，在商贸城设计时要完善商贸城区配套，在商务休闲部分添加超市、会所等，方便园区运营者与消费者。 效力星级化。对于今天的房地产市场尤其商业地房，效力营销从实际到实际做得越来越好，曾经成为楼盘销售主要手段，所以商贸城要做到效力星级化，把星级酒店效力运用到商贸城营销效力上。 环境公园化。商贸城主要配套的住宅小区，要求按公园环境设计，有别于商贸城商业区，同时也是商贸城推行销售的一个卖点

46、。 流通讯息化。作为商贸城导入的信息概念，商贸城内部要实现信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。 营销人文化。商贸城主要导入人文概念之一，从营销着手，从宣传出发，营造人文营销理念，搭好开发商与承建商、开发商与运营商、管理者与消费者之间的文化桥梁。4.2 工程规划设计要点1、容积率：总容积率：0.8以占地2000亩计算 其中：大型展销买卖区：0.9 大型仓储区：0.7 物流配送中心：0.7 区域货场：0.7 无污染加工区：0.7 办公园区：1.6 配套住宅：1.3 商务休闲区：1.82、建筑密度：45%3、绿化率：20%4、建筑红线退让道路边线60米5、建筑物间距14-38米6、规划道路：主干道

47、路30米加两侧各3米人行道， 内街道路12米加两侧各2米分流道。7、商贸城交通主要出入口方向：东、南、西、北。8、商贸城主入口方向：东面大庆路上9、区域货场及停车场要求，每分市场中心，面积在10亩左右。10、商贸城中心主题广场要求，面积约30亩，中心为旱喷广场。11、商贸城主入口广场两侧设计不锈钢旗杆，杆高20米，分两侧，每侧18根，共36根。4.3 规划构思4.3.1 功能分区商贸城由八大区域组成： 大型展销买卖区：由专业市场组成，构造为二层半框复式，主要功能为相对可分割根据运营户需求商业单元。 大型仓储区：为买卖区商业单元作配套仓储效力，构造为单层大跨钢构大棚。 物流配送中心：作为市场第三

48、方物流配送配套场地，构造为单层大跨钢架大棚。 区域货场：为专业市场暂时停车，装卸物资效力，构造为单层大跨钢构大棚。 无污染加工区：按规范加工厂房设计，主要为市场配套加工效力，构造为单层大跨钢构大棚。 办公园区：商贸城管理与运营办公区，构造为半框架多层建筑，主要在大庆路二层复式以上。 配套住宅：为商贸城运营业主配套生活住宅，为多层六-七层半框架构造。 商务休闲区：商贸城内配套，设计超市、会所、酒店等，为小高层框架构造。4.3.2 绿化系统规划商贸城绿化重点应在配套住宅部分，构成相对独立的小区设计，采用草皮铺盖，商贸城内以灌木、乔木等耐寒植物交替。商贸城整体绿化从住宅小区到商业区、商贸城内部、外部

49、的自然环境，应充分思索周口北方地域的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点规划而又重点突出，从而构成一个点、线、面相结合，层次清楚，全方位的绿化系统。其详细层划分为：住宅小区绿地园区组团绿地道路绿化。4.3.3 公建立施规划为构成商贸城商业买卖场所流动要求和住宅小区的人居要求：1、休闲文化设备: 露天运动场所，高品味酒店，悠闲康乐文化等。2、大型商业购物中心：设计大型超市，引入品牌组团加盟等。3、商业效力机构：设计银行、通讯等机构，商务办公配套等机构。4、物业管理设备：环境、保洁、保安等平安效力机构、配电、供水、修茸等。5、生活效力设备：公厕、渣滓处置、公共事业效力等。4.4 商铺设计与分期开

50、发4.4.1 分期开发方案用地平衡表工程内容占地面积构造层数开发时段大型展销买卖区1000亩半框架二层复式123期大型仓储区200亩钢架单层23期物流配送中心50亩钢架单层23期区域货场80亩钢架单层23期无污染加工区150亩钢架单层23期办公园区10亩框架多层123期配套住宅200亩半框架多层23期商务休闲区40亩框架小高层23期道路及公建270亩123期合计2000亩4.4.2 工程总体建筑规模建筑面积规模平衡表工程内容占地面积建筑面积容积率构造层数大型展销买卖区1000亩60万0.9半框架二层复式大型仓储区200亩93万0.7钢架单层物流配送中心50亩23万0.7钢架单层区域货场80亩3

51、7万0.7钢架单层无污染加工区150亩7万0.7钢架单层办公园区10亩11万1.6框架多层配套住宅200亩174万1.3半框架多层商务休闲区40亩48万1.8框架小高层道路及公建270亩合计2000亩1056万0.84.5 建筑风格4.5.1 工程总体建筑风格及颜色方案 风格构思： 表达时代特征，采用大线条构造，表现力强，大手笔，大气势。 颜色方案：主色以单色为主，配相间、对比色等。4.5.2 建筑单体外立面设计提示 买卖展销区二层楼顶设计飞檐或者坡檐，二楼向外伸出1.1米作为一楼雨檐。 多层外立面半凸罗马柱，坡型屋顶。 小高层外立面设计半弧外飘窗台，斜塔式屋顶。4.6 主力户型4.6.1 大

52、型展销买卖区主力户型设计 柱网：7.89m 标高：一层4m，二层2.9m 单体二层复式面积：74.1一层35.1,二层39 一层内梯宽1.5m水、电分户入室，独立水卫4.6.2 住宅主力户型设计 面积：80-90占30% 100-120占50% 120以上占20% 标高：2.8m 一梯二户、一梯三户 独立水卫、水电分户，集中单元管理4.6.3 商务休闲区和办公园区按功能要求进展设计4.7 室内空间规划提示4.7.1 室内空间规划装修提示 大型展销买卖区一层为彩钢卷闸门 塑钢窗，住宅，小高层飘窗 墙面：白色内墙涂料 地面：水泥毛平4.7.2 水泥空间主题选择 主入口入广场两侧各设计18根旗杆，共

53、36根，杆高20米，配大理石旗座 中心主题广场，中心配有旱喷广场按顺序设计，按功能分区，楼标，楼序4.7.3 灯光设计 中心主干道两侧大型节能路灯 中心主题广场设计地灯 绿化带设计草坪灯 各功能分区设计指示灯箱第五章 商贸城投资运营方案5.1 工程投资方案5.1.1 投资组合方式商贸城工程开发投资的资金有四个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是工程资料垫资，四是预售收入用于投资部分。详见投资方案与资金筹措表。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使工程顺利开发。本工程总投资132189.5万元，其中第一期第一阶段总投资35539

54、.4万元，自有资金6000万元，占总投资的16.88%,占用社会资源资金8 000万元，使得自有可利用资金加大，可变为14000万元，占总投资的39.39%，销售收入投资合计9 413.4万元，另需贷款8 000万元详见可行性分析研讨。5.1.2 资金运作方式在商贸城工程的前期，将聚集的自有资金用于支付土地运用权出让金和前期工程费，在获得土地运用权后，可一方面向银行恳求授售贷款，一方面议标工程队垫资进场，当工程进入总工程第一期第一阶段量的25%时，此时实践发生资金用量大约在6 853万元，除自有资金6000万元资金运用外，可动用银行授售2000万元即可完成。到此阶段可进入预售房时期，资金运作进

55、入良性无风险，在第一期第一阶段获得开发利润和积累资金后，以后开发就不存在资金压力了。5.2 工程运营方案5.2.1 销售、租赁比例商贸城工程开发运营中采用部分销售、部分租赁战略，即，对大型展销买卖区的商铺，配套住宅区的住宅采用全部销售战略；对大型仓储、物流配送中心、无污染加工区采用全部租赁战略；对办公园区和商务休闲中心采用部分销售、部分租赁、部分自营战略。采取这样运营方式的主要缘由是：第一，商贸城作为专业市场群开发，不同与普通的地产工程，商贸城工程必需作为一个长期产业工程，作为天华置业公司长期开展战略来做；第二，商贸城开发运营运作的主旨是短线抓资金回笼，长线抓市场建立，所以要将可销售的产权在最

56、短时间内实现销售，并回笼资金用于再开发投资，以期最后构成开发利润，到达商业地产开发创利的最终目的。5.2.2 销售、租赁比例静态分析表一总面积销售租赁自营万面积万占比例%面积万占比例%面积万占比例%105.679.475.219.418.46.86.45.2.3 销售、租赁静态分析表二物业内容可销售目的万可租赁目的万自营目的万大型展销买卖区60大型仓储区9.3物流配送中心2.3区域货场3.7无污染加工区7配套住宅17.4商务休闲区220.8办公园区1.1合计79.419.46.8第六章 商贸城工程开发建议方案6.1 建立方式商贸城工程采用议标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效控制工程的工期

57、、本钱、质量，使商贸城整个工程尽能够到达质量优良，降低本钱到最合理范围。6.2 开发方案想象与分析分三期四阶段开发模拟表开发构造第一期第二期 (万)第三期 (万)第一阶段(万)第二阶段(万)半框架2415.8 21.8 15.8 框架12.9 2 0钢构310 09.3 合计2828.6 23.8 25.2 大型展销买卖区开发进度模拟买卖区称号第一期第二期(万)第三期(万)第一阶段(万)第二阶段(万)糖酒副食品零售市场6服装、针织、布匹零售市场6 小商品零售市场6 建材、装饰资料市场6 家具市场5 农资买卖市场5 汽车配件零售市场6 农业机械市场5 农机配件零售市场5 图书音像零售市场2 电子

58、电器零售市场3 汽车贸易市场3 美食休闲文娱广场2 合计24 10 16 10 住宅、物流配送中心、货场等开发进度模拟物业称号第一期第二期(万)第三期(万)第一阶段(万)第二阶段(万)办公园区11 商务休闲区28 2区域货场217 大型仓储区33 33无污染加工区27 43配套住宅858 36物流配送中心23合计4.1 18.57.8 15.26.3工程建立进度有关商贸城工程进度方案阐明：工程方案从2004年3月开场工程调研，2004年6月进入前期工程，总工程完成时期为68个月，约6年，整个工程分三期四个阶段开发。 前期开发。时间：2004年3月2004年6月，约4个月。主要任务包括：市场调查

59、、工程研讨、营销方案谋划、初步可行性分析、规划、建筑施工设计、工程报建、办理土地出让、土地运用证等。 第一期第一阶段开发时间2004年6月2005年12月，约20个月，一期一阶段开发在大庆路中段，开发用地500亩。 第一期第二阶段开发，时间2005年12月2007年4月，约16个月。 第二期开发，时间2007年4月2021年8月，约16个月 第三期开发，时间2021年8月2021年12月，约16个月。6.4 商贸城工程工程进图网络图本章主要描画第一期第一阶段工程进度网络图，其他第一期第二阶段与第二期、第三期网络图在本章暂不描画，在今后工程中补述。前期任务阶段主要工序表序号代号工序称号工期紧前工

60、序紧后工序11-2市场调查2-322-3投资研讨与方案构思1-23-433-4规划设计及报建2-34-5、4-6、4-744-5投资运营方案谋划3-46-854-6工程开发方案谋划3-46-864-7工程营销方案谋划3-46-876-8工程可行性分析4-5、4-6、4-78-9、8-10、8-1188-9方案优化6-812-1498-10建筑设计6-810-12108-11土地出让4-814-15、14-161110-12建筑施工图8-1012-13、14-161212-14工程报建8-9、10-1214-15、14-161314-15交纳各种税费8-11、12-13、12-1416-1714