马群综合交通枢纽换乘中心项目可行性研究报告

1、-PAGE . z.仙林大学城文澜路以北NO.2010G06地块工程可行性研究报告*天华工程工程管理咨询* 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 49 页马群综合交通枢纽换乘中心工程可行性研究报告中青旅置业2012年8月一、总 论1.1.工程建立背景中青旅置业与市交通局于2012年8月即将签署马群综合交通枢纽换乘中心综合开发的框架协议，该工程的前期准备工作正有条不紊展开。同时，按市政府部门的有关要求及要点，中青旅置业委托全日新建筑规划设计进展了该工程总体概念性规划方案设计。根据初步总体概念性规划设计方案及相关投资建立规模，经初步投资估算该工程总本钱为29.36亿元,总投资额为38.74亿

2、元。工程名称：马群综合交通枢纽换乘中心工程开发建立商：中青旅置业法定代表人：邓金波开发建立商地址：市鼓楼区北路83号天鹤文云大厦9楼工程开发定位：综合交通枢纽换乘中心综合商业住宅及配套1.2. 开发建立商简介中青旅置业成立于1997年6月，由中国青年旅行社总社控股、注册资本2000万元，具有二级房地产开发资质。 本公司自98年初开场启动第一个工程中青园。该工程占地面积为20亩,由三幢七层住宅、一幢高层商住楼组成，以其高贵典雅的建筑风格，卓越的建筑品质，周全完善的售后效劳为公司赢得了美誉。中青山庄，位于青翠秀丽的紫金山麓，占地面积51.27亩，十三幢住宅总建筑面积70000多平方米，以其优美的外

3、部环境、完善的施工管理、过硬的施工质量赢得了用户的极大肯定。中青旅置业秉持讲信誉，重实效的开发信仰，遵循人与自然共依存，建筑与环境相和谐的原理，凭借务实的工作态度，不懈努力，为房地产及相关产业的开展做出自己的奉献。1.3.地块位置及优势.地块位置该工程地块位于城东地区紫金山板块-马群，东临绕城公路，西临府军卫小区，南临芝嘉路，北临地铁二线马群站。马群南路将地块分割成东西两块，西侧地块9.6万平方米，东侧地块5.1万平方米。工程占地14.7万平方米。1.3.2. 地块现状1.3.3. 地块优势交通优势地铁2号线、16号线、17号线在此交汇，绕城公路、宁杭公路、沪宁连接线在此通过，十多条公交线在此

4、设站，交通优势明显，会聚大量人流。规划优势紫金山板块坚持高起点规划，专门邀请国外著名规划单位和设计师编制总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、中心区城市规划等七项规划，并严格控制管理，确保高标准的规划落实到位。人文优势深厚的人文底蕴是紫金山板块独有的优势，人文价值是紫金山板块最大的价值所在。无论从历史文化的角度，还是从政治的角度，紫金山都有着无可取代的特殊地位。称其为圣地都不为过，可以说，紫金山是华人心中的圣地。生态优势紫金山作为的城市绿肺，拥有约20平方公里的原生山景资源，是国家5A级景区,拥有无可替代的山景资源和生态优势，成为生态宜居型住宅片区第一首选，更承载着人的终极置业梦想。随着紫金

5、山板块轨道交通、商业配套、园区规划，作为自然与繁华兼备的胜地，板块人居价值备受认可，1.4. 可行性研究报告编制依据.马群综合换乘中心综合开发框架协议1.4.2. 宁改发200686号市政府关于印发的通知等1.4.3.市城市规划系列实施细则1.4.4.市总体规划1.4.5.国家城市居住区规划设计规1.4.6.省建筑安装工程概、预算定额及相关规定1.5. 可行性研究报告研究围本研究围主要包括市商业、住宅市场分析，建立规模及类型、工程建立方案投资概算、工程经济效益评价。1.6. 研究结论在紫金山板块的快速开展带动之下，马群摆脱了其城郊结合的区位形象。随着城市化进程的加速，马群已经渐渐融入主城，成为

6、紫金山板块住宅开发土地的补给力量，将紫金山豪宅板块幅员成功东扩。紫金山板块聚集了大量高端工程，给板块商业提供了强劲的消费力，地铁2号线的开通打破了马群地区的交通瓶颈，未来地铁16号线、17号线也将在此设站，马群综合交通枢纽巨大的人流量为板块商业开展开拓了广阔的市场空间。紧邻马群交通枢纽的紫金山1号十万方的高端商业体招商花园城，将引进零售巨头沃尔玛、五星级嘉禾影院、知名儿童游乐中心，招商花园城也将是紫金山板块首家集餐饮、娱乐、休闲为一体的高端生活场，为紫金山板块提供专属性效劳，成为紫金山板块商业住宅的新标杆。马群综合交通枢纽与高端商业为一体的先进城市配套将形成与新街口、河西三足鼎立的新兴商业区，

7、板块居住价值具有很大的成长空间，商业物业的价值也将将迎来一轮快速成长。马群综合交通枢纽换乘中心工程符合国家城市房产开发建立产业政策，该工程不仅是一个多功能立体式的交通枢纽，还规划了商业配套及高端居住区，为换乘出行的市民提供便捷的餐饮、购物效劳。该工程的建立开发相关手续正在办理或筹备办理中，工程建立资金完全由开发商自筹。根据对紫金山板块商业地产及房地产市场分析，预测商业、商品房有良好的市场需求，财务分析结果也说明，该工程经济效益可行。该工程社会效益、环境效益、经济效益显著。二、拟建工程概况2.1. 用地面积相关技术数据建立用地：148522平方米2.2. 土地用途市政、商业、住宅用地2.3. 建

8、立规划要求技术参数规划容积率：3.0建筑密度： 50%绿地率： 35%2.4. 拟建该工程的规划设计方案主要参数总建筑面积：479092平方米换乘中心 ： 51143平方米综合商业： 158893平方米住宅及配套： 190643平方米其中：住宅145181平方米配套45462平方米商业18000平方米、车库23000平方米、幼儿园1800平方米、物业等用房2662平方米停车保养场：78413平方米2.5. 方案概述马群综合交通枢纽换乘中心位于现有地铁2号线马群站处，由三个局部组成，换乘中心及综合商业、停车保养场、住宅及配套。其中，换乘中心及综合商业分为地上五层与地下一层，一层是公交换乘层及配套

9、商业，二层主要是地铁换乘层配套商业，三-五层为商业层，地下一层是车辆停放层及配套商业。停车保养场为地上三层，包括屋面共停1100辆车。住宅由16幢18层小高层组成，A面积70B面积80两种户型1920户。三、经济效益分析6.1.工程根本建立及相关配套总本钱测算序号项 目总 价万元单位本钱元/m2备注一土地费用20000.001拆迁费20000417.00基数479092平方米二建立规费5977.071住宅及配套3260.00171.00基数190643平方米2综合商业2717.07171.00基数158893平方米2换乘中心、停车保养场政府减免规费三前期费用9102.751勘察设计费5270.

10、01110.00基数479092平方米2其他费用3832.7480.00基数479092平方米四*费用225229.261住宅及配套精装76257.204000.00基数190643平方米2综合商业90569.015700.00基数158893平方米3停车保养场28228.683600.00基数78413平方米4换乘中心30174.375900.00基数51143平方米五配套费用28182.841住宅及配套11629.22610.00基数190643平方米2换乘中心、综合商业13652.34650.00基数210036平方米3停车保养场2901.28370.00基数78413平方米六其他费用5

11、076.881样板房285.9615.00基数190643平方米2不可预见费用4790.92100.00基数479092平方米七工程总本钱293568.806.2. 销售收入预计6.2.1.商业、住宅销售总收入预计序号销售分类面积m2预计收入(万元)一住宅及配套单价总价备注1住宅1451812.00290362.002配套商业180002.00360003车位1108个88864小计335226.00二综合商业1商业1588931.50238339.50小计238339.50总 计573565.506.2.2 .商业持有、住宅销售收入预计序号销售分类面积m2预计收入(万元)一住宅及配套单价总价

12、备注1住宅1451812.00290362.002配套商业180002.00360003车位1108个88864总 计335226.006.3. 管理、财务、税金、预征土地增值税等费用预计.管理费用2.5%：工程总本钱*2.5%293568.80*2.5%7339.22万元.财务费用10：工程总本钱*10%293568.80*10%29356.88万元6.3.3.销售费用2%：销售预计收入*2%a.商业、住宅销售 573565.50*2%11471.31万元b.商业持有、住宅销售 335226.00*2%6704.52万元6.3.4.税 金5.55%： 销售预计收入*5.55a.商业、住宅销售

13、573565.50*5.5531832.89万元b.商业持有、住宅销售335226.00*5.5518605.04万元6.3.5.预征土地增值税： 住宅销售预计收入*2商业销售预计收入*3a.商业、住宅销售 335226.00*26704.52万元238339.50*37150.19万元b.商业持有、住宅销售335226.00*26704.52万元费用小计：a.商业、住宅销售 93855.01(万元)b.商业持有、住宅销售68710.18(万元)6.4. 单位平方米投资额预计.工程总投资额：工程总本钱+管理费用+销售费用+财务费用+税金+预征土地增值税a.商业、住宅销售293568.80+93

14、855.01387423.81万元b.商业持有、住宅销售293568.80+68710.18362278.98万元.单位平方米投资额：工程总投资额总建筑面积a.商业、住宅销售387423.814790928086.62元/平方米b.商业持有、住宅销售362278.984790927561.78元/平方米6.5. 工程利润率预计. 商业、住宅销售 a. 税后利润： 销售总价-工程总投资额*1-25(573565.50-387423.81)*1-25=139606.27万元b.投资利润率税后：税后利润工程总投资额139606.27387423.8136%. 商业持有、住宅销售a. 税前利润： 住宅

15、销售总价-工程总投资额335226.00-362278.98=-27052.98万元b.15.89万元平方米商业持有，租赁经营。四、市场分析41. 市房地产市场综述核心提示： 2012年楼市全面回暖，成交量大幅上涨。一级市场：2012年，土地市场上半年土地供给22宗，总面积达103.07万平米；土地市场成交共26宗， 住宅用地面积达110.84万平米，占总供地面积的65.2%；商业用地面积达11.64万平米,占总供地面积的11.3%；办公用地面积达20.6万平米，占总供给面积的20.0%，其它性质的土地供给总计3.60万平米，占总供给面积的3.5%。 二级市场：2012年，全市新增商品房批售套

16、数31070套，同比下降了18.0%，平均每月新增5178套商品房。2012年上半年，市共成交商品住宅32067套，同比上升61.1%；成交面积323.80万平米，同比上升49.0%。42. 市房地产市场情况核心提示：最近楼市的回暖现象说明房市根本趋稳，大幅下行已不可能。4.2.1.存量分析2011年1月 份，楼市的库存房源数量才2.1万套左右，到今年1月份，楼市的新房库存 量一度到达5.5万套，创下了有史以来楼市新房库存量之最。不过，在进入2月份之后，随着楼市销售量逐步反弹，截至7月25日，新房库存量已经跌至4.6万套，成为今年以来楼市库存最低点。4.2.2销售分析7月份历来是楼市销售的淡季

17、。不过，今年的状况则有些不同，根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，7月全国主要城市的商品房签约再创新高，环比上月同期增长了6.9%，据统计，截止2012年7月31日晚6时，全市商品房当月成交8664套，环比6月份成交量上涨了15%之多，自2010年1月份以来单月成交量创两年半来新高。楼市2012年1-7月每月成交量4.2.3 价格分析据有关监控中心统计，房价连续三个月上涨。5月份房价微涨0.13%，6月份更是出现了0.57%的涨幅，7月份，房价再次环比上涨0.49%43. 区域市场分析核心提示：周边在建商业、住宅工程，与本工程已不仅仅是竞争关系，而更是形成了一种共生关系。周边商业地

18、产工程：森林摩尔商业街区，位于地铁2号线钟灵站，总建筑面积4万平方米，价格：均价20000元/平米，交付时间：2013年10月 仙鹤门新天地社区商业中心，位于仙鹤门二号路和仙林大道交汇处，总建筑面积2.5万平方米，均价18000元/平方米，交付时间为2012年9月。招商花园城，本工程对面，总建筑面积超10万100%自持，由招商地产全盘经营。目前招商花园城已经确定入驻的主力店有零售巨头沃尔玛、五星级嘉禾影院、宁、招商银行、KFC、汤姆熊、儿童游乐中心等一批品牌商家。周边住宅工程：复地御钟山建筑面积约35万平米，工程户型面积为170、220、330平米三种户型。售价未定。招商紫金山1号，建筑面积近20万平米，主力户型180-250平方米。当前均价23000元/平方米。44. 经营管理策略分析核心提示：主题购物乐园，都市娱乐中心从30多万方的万达购物广场，到16万平方水游城，到23万平方新城市广场，再到城北10万平米大观天地MALL,购物中心层出不穷。面临诸多同质化商业中心的夹击，如何脱颖而出？万达、水游城、新城市和弘阳广场成功的共性是什么？答案是他们都抓住了80后和90后这两