物业的本质资产保值增值

1、报告正文品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。第一部分、房产保值增值对居民至关重要进入存量时代，存量资产保值增值至关重要，而房产是居民家庭最重要资产，房产保值增值尤为关键。根据中国社会科学院研究，2019 年中国国家总资产为 1656万亿元，相比 2000 年增加 17 倍。根据CHFS 数据显示，2020 年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献了 69.9%。根据西南财经大学

2、中国家庭金融调查与研究中心数据显示，2016 年房产在中国家庭总资产中占比 68.8%。房产价值是影响家庭财富变动最重要因素。图表 1、2020 年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献69.9%图表 2、2016 年居民家庭资产中 68.8%是房地产数据来源：CHFS，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：CHFS，兴业证券经济与金融研究院整理第二部分、品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值我们采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。1，86 城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高，确认了其保值增值能力

3、。1）全国城市层面，品牌物业公司比非品牌物业公司在管房屋均价高 14，即增值幅度为 14%；2）具体板块层面，剔除区位等因素影响后，品牌物业1为业主保值增值的能力在数据上体现更加明显，如我们统计的上海 143 个细分板块中，品牌物业实现房屋保值增值的占比的板块为 81%，平均增值幅度为 19%；3）小区层面，相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用万科物业、金地物业、融创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的房价普遍高于同板块小区房价。2，86 城房价变化角度看，品牌物业往往对应更高房价涨幅，确认了其保值增值能力。过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对应较

4、高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在管小区房价有 0.82 个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高 2.73 个百分点。过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中由品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%。具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值，如万科物业入驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现 4.7%的超额收益

5、；碧桂园服务入驻南京明发浦泰梦幻家 8 个月，累计超额收益达 9.1%；金地物业入驻合肥浅水湾小区 13 个月，累计超额收益达 19.7%；金科物业入驻重庆新康璞山小区 17 个月，累计房屋超额收益达 11.2%。1、86 城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高、全国城市层面在我们统计的 86 个城市中，品牌物业公司在管所有房屋均价比非品牌物业高 14%（本文后面描述为保值增值幅度）。其中，一线城市 11%，二线城市 13%，三四线城市 15%。86 个城市中，79 个城市品牌物业公司在管房屋均价高于非品牌物业，占比 92%。在城市层面的分析中，一线城市品牌物业保值增值幅度相对较低，我

6、们认为可能是学区房等因素的影响。因此，接下来我们进一步细分到板块和小区层面分析。1 品牌物业公司定义：本篇报告中，我们对品牌物业管理公司界定的范围包括中国指数研究院中国物业服务百强企业榜单上共计 220 家物管公司，加上样本数据中 34 家品牌物业公司（筛选标准为单个物管公司管理总户数排名前 50，再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16家公司），以及剩余未被包含进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管公司。图表 3、86 城中，品牌物业公司在管房屋均价比非品牌物业高 14%图表 4、86 城中，92%城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业数据来源：贝壳网，

7、兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理图表 5、主要城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业城市增值幅度城市增值幅度成都33%武汉17%重庆31%郑州16%苏州29%杭州8%宁波24%济南8%广州20%上海5%长沙20%南京3%深圳17%北京0%数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理图表 6、86 城中，大多数城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业保值增值幅度数据来源：贝壳网、地图慧、兴业证券经济与金融研究院整理注：图例中 0%-5%表示，0%且5%，其他相同、具体板块层面进一步细分板块，减少区位等因素的影响，我们以上海为例，进行详细分析。我们发现细分

8、板块侯品牌物业为业主保值增值的能力可能更加明显。如上海整体品牌物业在管房屋均价比非品牌物业高 5%，即保值增值幅度为 5%；而在我们统计的 143 个细分板块中，品牌物业实现保值增值的占比为 81%，实现增值的板块平均保值增值幅度为 19%。上海整体来看，在我们统计的上海 7685 个小区中，品牌物业在管房屋均价比非品牌物业高 5%。上海各区来看，除静安外，其他各区品牌物业在管房屋均价均高于非品牌物业，幅度来看，浦东 25%、虹口 16%、长宁 16%、宝山 13%、黄浦 11%、闵行 10%、松江 10%、嘉定 9%、徐汇 7%、杨浦 6%、青浦 5%、普陀 3%。上海板块来看，在我们统计的

9、 143 个细分板块中，品牌物业实现保值增值的占比为 81%，实现增值的板块平均保值增值幅度为 19%。图表 7、上海整体来看，品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业上海挂牌价格（元/平方米）品牌物业61592非品牌物业58557全部58947数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理注：考虑 2020 年 3 月上海教育新政影响，挂牌均价采用 2020 年 2 月数据分析（下同）图表 8、上海各区来看，除静安外，品牌物业均实现保值增值保值增值幅度资料来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理图表 9、细分到板块，品牌物业在管房屋均价明显高于非品牌物业板块 1板块 2挂牌价（元/平方米）品牌物业

10、在管挂牌价更高品牌物业非品牌物业虹口北外滩929437552223%临平路950027482927%黄浦打浦桥87194835114%老西门972968600913%世博滨江1008439075611%新天地12283510087722%静安西藏北路1038496821352%江宁路1141078759930%大宁866196848926%浦东杨思前滩969345897464%碧云915748112713%花木80101782022%联洋921748401810%陆家嘴1071397574841%世博720925827524%张江5761261029-6%徐汇徐家汇8575889420-4%徐

11、汇滨江1304276827391%龙华832677298414%杨浦五角场6148665168-6%东外滩819646864819%新江湾城76430745093%长宁中山公园759726911910%古北1088537766540%虹桥770336448519%数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理.3、小区层面考虑楼龄、地段、建筑类型等因素，我们进一步聚焦于小区层面，相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用品牌物业如万科物业、金地物业、融创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的小区，房价也普遍高于同板块小区房价。图表 10、万科物业在管小区价格高于周边小区（上海）数据来源：贝壳网、

12、兴业证券经济与金融研究院整理注：表中所示依次为小区名称、挂牌均价、建筑类型、楼龄、物管费；挂牌价单位为元/平米；物管费价格为元/平/月，标红为品牌物业在管项目（下同）图表 11、金地物业在管小区价格高于周边小区（北京）数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理图表 12、融创物业在管小区价格高于周边小区（重庆）数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理图表 13、永升生活服务在管小区价格高于周边小区（长沙）数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理图表 14、金科物业在管小区价格高于周边小区（重庆）数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理2、86 城房价变化角度看，品牌物业对

13、应更高房价涨幅保留两年均有信息的样本后，我们分析全国 86 城 7.6 万个小区发现，品牌物业往往对应更高房价涨幅：过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对应较高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在管小区房价有 0.82 个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高 2.73 个百分点。过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中由品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。一线/二线/三四线品牌物

14、业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%。具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值，如万科物业入驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现 4.7%的超额收益；碧桂园服务入驻南京明发浦泰梦幻家 8 个月，累计超额收益达 9.1%；金地物业入驻合肥浅水湾小区 13 个月，累计超额收益达 19.7%；金科物业入驻重庆新康璞山小区 17 个月，累计房屋超额收益达 11.2%。2.1 未更换物业小区，品牌物业具有更强保值增值能力过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对应较高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区对应平均房

15、价涨幅为5.73%，而非品牌物业对应平均房价涨幅为 4.91%，相差 0.82 个百分点。分能级看，一线/二线/三四线品牌物业对应房价涨幅分别比非品牌物业高 0.21/0.22/1.09个百分点。图表 15、品牌物业对应更高的房价涨幅数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理品牌物业实现房屋保值的概率比非品牌物业高 2.73 个百分点。我们统计的未更换物业公司中，品牌物业在管小区占比 16.33%，其实现房屋保值的概率为 60.4%，而非品牌物业实现房屋保值的概率为 57.7%，品牌物业实现保值增值的概率比非品牌物业高 2.7 个百分点。分能级看，一线/二线/三四线实现保值增值的概率分别比

16、非品牌物业高 1.89/2.67/4.97 个百分点。图表 16、品牌物业实现房屋保值增值概率高于非品牌物业数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理注：实现保值的概率=在管房屋价值不下跌的小区数目/在管小区总数更换物业小区，由品牌物业替换非品牌物业有超额收益过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现了 2.71%的超额收益，而非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。我们对更换物业小区进一步细分并重点分析由品牌物业替换非品牌物业的小区，有 1.11%的小区由非品牌物业转为品牌物业，此类小区房价平均上涨 7.73%，高于未更换物业公司小区

17、 5.02%的涨幅，也高于由品牌物业更换为非品牌物业小区 3.92%的房价涨幅。粗略估算品牌物业替换非品牌物业的小区平均超额收益为 2.71%，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。且分能级看，一线城市更换品牌物业对房价促进作用更明显。一线/二线/三四线更换品牌物业的小区房价平均涨幅分别为 14.49%/5.13%/6.91%，均高于未更换物业小区涨幅。可估算得一线/二线/三四线由品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%，一线城市更换品牌物业对房价促进作用更明显。图表 17、各能级更换物业公司小区占比图表 18、品牌物业替换非品牌物业可实现

18、房屋增值数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理图表 19、一线城市由品牌物业替换非品牌物业对房屋保值增值作用更明显能级更换物业公司比例品牌物业替换非品牌物业比例更换品牌物业超额收益全国 86 城7.08%1.11%2.71%一线5.33%0.98%3.81%二线6.97%0.96%2.76%三四线8.61%1.40%2.25%数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理具体小区案例具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现房屋保值增值。万科物业，入驻上海中远两湾城小区，更换品牌物业当月超额收益达 4.7%。2021 年 1 月万科物业入驻中远两湾

19、城，入驻当月小区房价环比上涨 10.7%（相较2020 年 12 月），而小区所在板块房价环比上涨 6.0%，更换品牌物业当月超额收益为 4.7%。图表 20、上海市中远两湾城房价走势（单位：万元/平米）资料来源：贝壳网，安居客，房天下，兴业证券经济与金融研究院整理碧桂园服务，入驻南京明发浦泰梦幻家小区 10 个月，更换品牌物业当月超额收益达 4.1%，截至 2021 年 2 月品牌物业累计超额收益达 9.1%。2020 年 4月，碧桂园服务入驻明发浦泰梦幻家小区，入驻当月小区房价环比上涨 3.3%（相较 2020 年 3 月），而小区所在板块房价环比下降 0.8%，更换品牌物业当月超额收益为

20、 4.1%。截至 2021 年 2 月，明发浦泰梦幻家小区房价累计涨幅为 12.4%，而其所在梅山板块的涨幅仅为 3.3%，品牌物业累计超额收益为 9.1%。图表 21、南京市明发浦泰梦幻家小区房价走势（单位：万元/平米）资料来源：贝壳网，安居客，房天下，兴业证券经济与金融研究院整理金地物业，入驻合肥浅水湾小区 13 个月，截至 2021 年 2 月品牌物业累计超额收益达 19.7%。2020 年 1 月，金地物业入驻合肥浅水湾小区，截至 2021 年 2月，浅水湾小区房价累计涨幅为 28.1%，而其所在芙蓉路板块的涨幅为 8.4%，品牌物业累计超额收益为 19.7%。图表 22、合肥市浅水湾小区房价走势（单位：万元/平米）资料来源：贝壳网，安居客，房天下，兴业证券经济与金融研究院整理金科服务，入驻重庆新康璞山小区 17 个月，品牌房屋超额溢价达 11.2%。 2019 年 9 月，金科服务入驻新康璞山小区。截至 2021 年 2 月，新康璞山小区房价累计涨幅达到 4.9%，而其所在板块小区的房价则下滑 6.3%，品牌物业累计超额溢价为 11.2%。图表 23、重庆市新康璞山小区房价走势（单位：元/平米）资料来源