原问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收

1、.PAGE ：.；PAGE 60原问题：“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处置，或直接冲减开发本钱。学习情况：一、营业税纳税时间1、根本原那么：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者获得索取营业收入款项凭据的当天。2、预收款：纳税人转让土地运用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营业税暂行条例实施细那么第二十八条3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。国家税务总局关于印发国税函发1995156号4、单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产一切权转移的当天。营业税暂行条例实施细那

2、么第四条5、会员费、保证金等：“对俱乐部、买卖所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资历保证金和其他类似费用，应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资历保证金和其他类似费用款项或者获得索取这些费用款项凭据的当天。会员组织的上述费用，假设在会员退会时予以退还，并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。关于营业税假设干问题的通知国税发 1995076号第三条二、所得税纳税时间1、未完工预缴所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物

3、、配套设备等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按估计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。国税函2021299号文件，房地产开发企业按当年实践利润据实分季或月预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在未完工前采取预售方式销售获得的预售收入，按照规定的估计利润率分季或月计算出估计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税本钱后按照实践利润再行调整。前者按照当期应纳税所得额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加后者按照当期

4、应纳税所得额=预售收入*估计利润率疑问1：可不可以以为未完工的所得税纳税时间同营业税一致？疑问2：对于所得税中视同销售的情况，能否需求预缴所得税？我也不断在关注该问题，我想在实务中比较多见的是，以房抵顶拆迁补偿费问题，是签署合同就按照预售收入交纳所得税呢，还是等完工后再交纳。我以前做过一个案子，经请示国家税务总局，房地产企业预售阶段纳税，是完全的收付实现制，没有收到现金，不纳税，即预售阶段不适用视同销售。例如：某企业以房屋一套公允价值万抵顶拆迁补偿费，在预售阶段不作为收入征所得税，等到开发产品完工后，按照万计入收入，同时万元作为本钱摊入销售本钱。问题在于营业税和土地增值税能否征收？我本人意见预

5、售阶段产权互换也不征收营业税和土地增值税，但是目前我尚没有做过实践的案件作为支撑。2、已完工条件：符合以下条件之一的，应视为开发产品曾经完工：开工证明已报房地产管理部门备案的开发产品本钱对象；已开场投入运用的开发产品本钱对象；.已获得了初始产权证明的开发产品本钱对象。3、确认完工后，计算当期该当税所得额：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原那么，合理地将预售收入确以为实践销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实践销售收入的毛利额。该项开发产品实践销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。三、自建行为交纳营业税1

6、、自建行为：单位或个人本人新建以下简称自建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。营业税暂行条例实施细那么第四条2、纳税时间：纳税人有本细那么第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者获得索取营业额凭证的当天。营业税暂行条例实施细那么第二十八条3、营业额确定：本细那么第四条所称自建行为的营业额，对比本细那么第十五条的规定确定。营业税暂行条例实施细那么第十九条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价钱明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按以下顺序核定其营业额：一按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价钱核定。二按纳税人最近

7、时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价钱核定。三按以下公式核定计税价钱：计税价钱营业本钱或工程本钱本钱利润率营业税税率上列公式中的本钱利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。营业税暂行条例实施细那么第十五条四、冲减本钱1、常态：通常的以售房收入直接冲减本钱，最简单也是最笨的方法；2、以房抵债；3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁本钱；4、以房换地或以地换房；5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。这个就不细说了吧，说得太细了恐怕不好。原问题：“2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。学习情况：一、营业税收入的范围1、价外费用

8、规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。营业税实施细那么第十四条2、违约金规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方获得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。财税200316号3、维修基金规定：住房专项维修基金是属全体业主共同一切的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金一切权及运用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业

9、管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。国税发200469号4、动迁补偿规定：对归还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业税。国税函发1995549号5、还本方式销售规定：以还本方式销售建筑物,是指商品房运营者在销售建筑物时许愿假设干年后可将房屋价款归还购房者,这是运营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出. 关于印发第二十条6、销售折扣规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，假设将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后

10、的价款为营业额；假设将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处置，均不得从营业额中减除。财税200316号7、物业代收费用规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。财税200316号了解：从中可以看出，物业公司代收的水电气费可以扣除交纳，代收的维修基金不用缴税，收取的各种保证金例如装修保证金不用缴税，但是假设按照目前某些企业的做法，收取了各种集资费、气源费等能否免交营业税，恐怕很难。8、视同销售 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销

11、售不动产税目纳税国税发1993149号； 以新建房产用于安顿拆迁的即前面说的动迁补偿，国税函发1995549号； 以转让有限产权或永久运用权方式销售建筑物的国税发1993149号，例如无产权的地下停车场； 以房换地、以房换地、以出租土地运用权换房国税函发1995156号第十七条 以房换房的不含拆迁安顿；(6) 以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的； 以开发房地产抵偿债务的； 将开发房地产用作利润分配，分配给股东或投资者的； 将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等；9、售后回租和售后回购售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税；售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税国税

12、函1999第144号。10、本质重于方式规定：单位和个人转让在建工程时，不论能否办理立项人和土地运用人的更名手续，其本质是发生了转让不动产一切权或土地运用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进展土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建工程，按“转让无形资产转让土地运用权征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建工程，按“销售不动产征收营业税。在建工程是指立项建立但尚未完工的建立工程。财税200316号二、所得税收入的范围1、收入范围房地产开发企业收入总额包括：商品房销售收入减去前期曾经预售的收入、预售收入、土地运用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税

13、收法律、行政法规规定的其他应税收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中获得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确以为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展管理。国税发200631号2、视同销售开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、资助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品一切权或运用权转移，或于实践获得利益权益

14、时确认收入或利润的实现。国税发200631号对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送车库等附属面积的，也作为视同销售。所得税实施条例第二十五条3、委托销售 买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签署销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签署销售合同或协议的，假设销售合同或协议中商定的价钱高于买断价钱，那么应按销售合同或协议中商定的价钱计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假设属于前两种情况中销售合同或协议中商定的价钱低于买断价钱，以及属于受托方与购买方签署销售合同或协议的，那么应按买断价钱计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入

15、的实现。国税发200631号 采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签署销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签署销售合同或协议的，假设销售合同或协议中商定的价钱高于基价，那么应按销售合同或协议中商定的价钱计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；假设销售合同或协议商定的价钱低于基价的，那么应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签署销售合同的，那么应按基价加上按规定获得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收

16、入的实现。国税发200631号三、带装修房屋的情况1、营业税：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签署两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产税目征收营业税国税函199853号文件。2、所得税：对于所得税来说，作为一项收入还是分解成两项收入，对于收入总额都是没有影响的。但是，假设为了广告需求而标明赠送空调、家电等，要留意企业所得税和个人所得税。3、变化：假设房地产公司与另外一家装修公司合同，分别同购房者签署合同；甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签署购房合同、装修合同、电器购买合

17、同，从税收方面是不是更有利一些？当然，这是税务角度的建议，从房屋销售来说，购房者更置信开发企业，而不是什么装修公司。四、赠送阁楼、车库、车位等房地产公司为了促进销售，经常会赠送阁楼、车库、地上或地下车位一切权或运用权等措施。这些阁楼、车库、地上或地下车位，有的有建筑面积，有的没有建筑面积缺乏2.2米高，例如阁楼，有的只需运用权例如地上车位，有的是从人防部门租过来的例如地下车位。但是无论什么情况，假设是赠送字样，千万不要忘了企业所得税和代扣代缴个人所得税。同样，这也是税务方面的建议，对于销售人员来说，赠送更容易吸引到客户。原问题：“3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。这种在境外销售的业务还真没

18、有碰到过。境外单位和个人在境内购房时遭到限制的2006年7月11日，商务部等六部委结合出台了，即通常所说的限外令，其中规定： 在境内任务、学习时间超越一年的境外个人可以购买符合实践需求的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内任务、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地域居民和华侨因生活需求，可在境内限购一定面积的自住商品房。也就是说，境外人士假设想要在中国买房，至少要符合个规范：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。二、文件规定1、从事房地产业务的外商投资企业与境外企

19、业签署房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价钱，作为外商投资企业房地产销售收入，计算交纳营业税和企业所得税。2、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完好、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实践列支的数额，不得超越房地产销售收入的10%国税发1999242号。3、佣金的营业税、所得税营业税：境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有运营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。营业税实施细

20、那么第二十九条所得税：目前税率10%。所得税实施条例第九十一条三、境外隐藏收入的可行性由于实务中没有接触过这种情况，只能想象一下这种情况的能够性了：办理房产证不做收入对方正常办理了产权，但是销售方不做收入。这种情况就不用讨论了吧，一点技术含量都没有。不办理房产证对方由于某种缘由第三方担保、公证、关联企业或其他缘由置信房地产开发企业，不用办理产权。这种情况对于税务部门来说该当是很难查的，但是对于购买方还是有一定的风险的，对方能否接受这种方式，难度也很大。当然了，天下没有不透风的墙，假设税务部门想查的话，总还是有方法的，这里就不细说了。抵押由于某种缘由不能验收、或者资金链需求等,将在建工程抵押，甚

21、至直接将在建工程抵债，这恐怕也是一种手段吧。原问题：“4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售运用权开具收款收据，隐匿收入。学习领会：一、政策规定以转让有限产权或永久运用权方式销售建筑物，视同销售建筑物国税发1993149号。二、实践情况房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外，普通还有以下几个部分：1、转换层、消防水池等建筑物本身包含的面积通常计入分摊面积中，但有的开发单位将转换层也对外出租；2、变电所站、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设备，通常转交给各专业公司，部分由物业担任例如水二次加压站点；3、会所、停车场库、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通讯场所等公共配套设备，部分出

22、租出卖，部分由物业担任管理；4、除了前述以外，开发公司额外建筑的阁楼、车库/位、地下停车场等，符合建筑面积的规定层高超越2.2米，但没有手续，也办不了产权；5、不符合建筑面积的规定层高不超越2.2米，但仍有运用价值，当然也就有出租出卖的价值；6、人防工程，通常占到整个建筑面积的2%-4%，也有的按照单层建筑的投影面积计算。人防工程的面积是不计算到整个公共建筑面积部分的，当然也就不计算到总可售面积中。通常人防公司可以由开发单位以意味性的价钱回租，然后再对外出租，留意不能出卖。7、立体停车场由于如今城市的开展，土地的稀缺性和不可替代性，以及现代交通工具的高速开展，停车场/位曾经成了购房者着重关注的

23、要点之一，如今有的工程的停车位与户数纸币曾经到达了1：1甚至还要多。如今有的城市曾经开展了公用的立体停车场，采用智能机械式停车配备，详细有升降横移类、垂直循环类、程度循环类、巷道堆垛类等多种。由于属于新惹事物，没有固定车位，隶属于建筑物和设备之间，同时又经常属于开发公司销售建筑物的配套设备，所以这部分的营业税、所得税、土地增值税都是需求仔细研讨的问题。三、收据的管理通常，开发企业对购房者开具的发票和收据普通有三种这个能够各地有不一样的情况，仅供参考：结算发票全称：商品房销售结算公用发票；适用范围：适用于商品房销售结算业务发票。简单的说，就是可以用于办理产权的发票，通常在交完全款以后开具。2、预

24、售款公用发票收据全称：辽宁省大连市商品房预收款公用发票；适用范围：适用于销售商品房收取的预售款业务。简单的说，就是分期付款过程中，一次或多次交款的时候开具的公用发票，本质就是公用收据。往来收据在公用发票中无法包含的各种价外费用，如手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他价外费用，以及收取的维修基金、定金、保证金、违约金等，开具往来收据。如前所述，往来收据同营业税和所得税没有严厉的对应关系。与本问题的关系对于开发企业建立阁楼、车库、仓库，对外销售运用权，该当开具什么发票，从大地税发2004177号中没有找出答案。四、本章节的疑问1、对于不构成建筑面积的阁楼、车库等，如何处置？2、对于销售运

25、用权的建筑物/构筑物，该当开具什么发票？3、开发企业建筑立体停车场并对外销售车位的税收政策？实务问题：例如：某企业将人防工程改造的车库出卖，税务机关以为人防工程的一切权不属于开发商，因此其无权出卖，只能用于出租，收取的价款视为租金，除了交纳营业税外曾经按照销售不动产交纳，仍需求按照租金收入交纳房产税。政策根据：与“以转让有限产权或永久运用权方式销售建筑物，视同销售建筑物国税发1993149号相对应的是国税函号文件第一条之规定，即只需有租赁期限，无论租赁多少年都要按照租赁业计税。因此有的企业出租地下车库，按照地块适用期限年出租，依然属于租赁业，而非销售不动产。看到这个帖子，猜测鱼加熊兄是大连的，

26、假设是这样您还得留意，大连市地税局以为，凡是用于运营性的配套设备，如人防工程，其本钱不能在商品房本钱中列支，即需求调增所得税本钱。对于这一观念，我本人不赞同，但是我同大连地税局稽查处的指点曾经多次讨论该问题，大连持有该种观念。前言：这个之五特别没有觉得，能够是说不明白吧。大家多提意见。原问题：“5、价外收费等按合同商定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的方式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的资料、报废工程和产品的资料等留归企业一切，不确认实现收入。学习领会：一、价外费用价外费用的营业税和所得税方面的规定，在前面的学习中曾经详细列举了。不过由于会计准那么与税收

27、规定方面的不同，在实务处置中会有一些不同，简单比较一下：1、会计：“企业代第三方收取的款项，该当作为负债处置，不该当确以为收入。2、营业税：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。营业税实施细那么第十四条3、所得税：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确以为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展管理。 国税发200631号

28、因此，价外费用可以分为以下几类：1、会计上作为收入，营业税和所得税也作为收入：例如违约金收入；2、会计上不作为收入，营业税作为收入，所得税不作为收入：例如代收代缴的各种资源性费用；3、会计上不作为收入，营业税和所得税也不作为收入：例如维修基金。二、代建工程提供劳务1、代建工程提供劳务的定义代建工程是一个常见的词，但是究竟什么属于代建工程呢？在网上搜了一圈，觉得这个定义还是比较准确的：“代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。说白了，代建工程的本质属于代理，该当是开发企业利用本身的人员、技术力量、资源等，代委托单位进展开发和施工，但工程的土地、规划

29、、施工等各种审批都该当是委托单位的名字。个人了解2、代建工程的营业税根据的规定代理业企业适用效力业税目，按照5%的税率征收营业税。代理业营业税的计税根据是代理业务的“营业收入额，是运营代购代销、代办进出口、报关转运、引见效力、委托寄售和其它代理业务所获得的手续费、管理费、引见费、佣金、报酬金等项收入。营业税暂行条例“凡从事现行规定范围内效力业税目代理业业务运营者，可以向委托方收取全部收入减去支付给其他协助或最终完成委托事项者的费用支出后的余额为其营业额，据以计算征收营业税。除此之外，这类代理业业务运营者本身发生的任何运营费用，均不得冲减其应计营业税的营业额。京地税营1995318号“其他代理效

30、力是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、引见效力以外的其他受托事项的运营活动，并与委托方实行全额结算原票转交，只向委托方收取手续费的业务。纳税人提供上述其他代理效力，可根据其实践获得的手续费，按效力业税务依5%的税率计征营业税。否那么，应一概按自营业务计征营业税。3、关于房屋开发公司代承建的房屋纳税问题房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地运用权证书和有关部门的建立工程同意书以及基建方案，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本第三：条中其他代理效力条件的，那么对房屋开发公司实践获得的手续费收入按效力业税目计

31、征营业税。否那么，对房屋开发公司承办建立的各种房屋，均应全额按销售不动产计征营业税。苏地税发 1996 074 号在实务中，由于代理业按照差额交纳营业税，所以税务部门对于代理审批的很严厉，例如北京市规定：“除上述列举范围外，凡发生符合现行代理业营业税征收规定的其他业务，纳税人可提出恳求，经主管地方税务机关审核后，报北京市地方税务局同意执行。综上，代建工程在营业税环节要求比较严厉，需求事前与税务部门仔细沟通。代建工程的所得税相对于营业税，所得税中关于代建工程规定的比较简单：“一开发企业代建工程和提供劳务不超越12个月的，可按合同商定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；继续时间超越12个月

32、的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实践发生的合同本钱占合同估计总本钱的比例、曾经完成的合同任务量占合同估计总任务量的比例、丈量已完成合同任务量等方法确定。二开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的资料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业一切的，应于实践获得时按市场公平成交价确认收入的实现。国税发200631号文件规定三、代建工程的各种方式好像协作工程一样，代建工程在实务中有很多种方式，从收取代理费的方式来说，主要有以下几种：1、只收取效力费：一切的工程资金全部由委托单位出，代理公司代收代付，只收

33、取代理效力费；2、一次性包死：代理公司包单价或包总价，节省的资金属于代理公司的；这种方式要留意不要被税务局划到工程承包中去；3、按比例或按工程收取：代理单位按总金额的一定比例收取，或者按照代理的工程数量收取；4、以工抵料：全部或部分以工抵料，这个对于会计和税收来说几乎就是恶梦普通。不论采用什么方式，“资料、下脚料、报废工程或产品的残料等这一条对于税务来说，真的不具有太大的可操作性。四、财税概念以外的代建制在我们财务税收人员在研讨代建工程的时候，国内工程建立的代建制度也正在蓬勃开展。越来越多的政府投资工程，包括北京奥运会的场馆建立，开场采用工程工程建立代建制。不过，这个代建制和我们税收上严厉规定

34、的代理有着很大的不同之处。这里顺便也性学一下：代建制是一种由工程出资人委托有相应资质的工程代建人对工程的可行性研讨、勘察、设计、监理、施工等全过程进展管理，并按照建立工程工期和设计要求完成建立义务，直至工程开工验收后交付运用人的工程建立管理方式。“代建制是相对于业主建立来说的，其特点是：1、工程建立人与工程运用人分别；2、工程代建人对工程招招标和勘察、设计、施工、监理等建立全过程进展组织管理；3、工程代建人类似于职业经理人，比分散的工程业主更专业。工程代建制通常分为工程总承包和工程委托管理两种，前者包括设计-建造总承包D-B以及设计-采购-施工总承包EPC或交钥匙总承包：Turnkey；后者有

35、工程管理效力PM以及工程管理承包PMC等。假设将此种综合性的建立工程管理方式后向一体化，那么可以进入融资领域，而前向一体化，那么可以进入工程运营领域。原问题：“6、无正当理由，以明显偏低价钱将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。学习领会：一、关联企业的规定1、关联企业确实定关联企业，是指有以下关系之一的公司、企业和其他经济组织： 在资金、运营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系； 直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制； 在利益上具有相关联的其他关系。征管法实施细那么留意：这里指限制了关联企业，对于股东、管理人员等相关联个人没有作出明确的规定。2、可以调整的情况纳税人与其关联

36、企业之间的业务往来有以下情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额： 购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价； 融通资金所支付或者收取的利息超越或者低于没有关联关系的企业之间所能赞同的数额，或者利率超越或者低于同类业务的正常利率； 提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用； 转让财富、提供财富运用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用； 未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。3、调整的方式税务机关可以按照以下方法调整计税收入额或者所得额： 按照独立企业之间进展的一样或者类似业务活动的价钱； 按照再销售给无关联关系的第三者的价钱所应获得的收入和利润程度；

37、 按照本钱加合理的费用和利润； 按照其他合理的方法。4、非关联企业的规定纳税人有以下情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:(六)纳税人申报的计税根据明显偏低，又无正当理由的。税收征管法留意：实践上，这一条的杀伤力要比关联企业的要大，由于无论税务部门能否证明关联企业，用这一条就可以通杀。举个例子：在房屋销售过程中，经常会碰到工商、税务、银行、房产等机关和部门的人员来买房子，要求给点优惠。正常标价单价6000元，给他们优惠后4500元当然还是要比本钱高，假设碰到个较真的税务人员，非要按这一条卡，可真就没有法子了。二、营业税的根据纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价钱明显偏低而无正当理由

38、的，主管税务机关有权按以下顺序核定其营业额：一按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价钱核定。二按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价钱核定。三按以下公式核定计税价钱：计税价钱营业本钱或工程本钱本钱利润率营业税税率营业税实施细那么三、所得税的根据开发企业出现以下情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收、管理并逐渐规范,同时按等税收法律、法规的规定进展处置，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进展征收、管理。6.纳税人申报的计税根据明显偏低，又无正当理由的。国税发200631号而核定的方法如下：税务机关有权采用以下任何

39、一种方法核定其应纳税额： 参照当地同类行业或者类似行业中运营规模和收入程度相近的纳税人的税负程度核定； 按照营业收入或者本钱加合理的费用和利润的方法核定； 按照耗用的原资料、燃料、动力等推算或者测算核定； 按照其他合理方法核定。 采用前款所列一种方法缺乏以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。 纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，该当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。征管法实施细那么留意：假设真的需求核定征收，运作得当的话，对于目前的某些房地产开发企业能够倒是一些好事情。四、一些变通方式的商榷1、明显偏低价钱对于这个词组，有两个需求留意的地方：

40、明显：明显的含义该当是，差距比较大，从数字上来说，差距在15%以内的不能算是明显吧不过最好把握一个度，无论如何，比本钱还低就属于本质问题了； 偏低：这是一个比较词，需求有一个标杆，和标杆比偏低。假设对于一个单体建筑来说，30层，每层26户，每层每户的定价都不一样，最高价、最低价、平均价、单层平均价，终究以哪一个价钱为标杆，就不好说了。2、正当理由好吧，我成认，前面对于明显偏低的解释有点强词夺理。不过，这个正当理由可就好找的多了。比如说：挡光、缺面积、旁边是电梯井、楼上是设备层、这一户型的保温有问题、外墙空鼓裂痕，或者购房者第一个签约起表率作用、购房者签署声明放弃一切追索权益等等，都可以成为价钱

41、偏低的正当理由。假设懂业务，总是能蒙一些人的。真实不行，就说这套房屋的风水不好，没人买，也能成为一个理由吧。3、不具有可比性前面说的各种税收政策，都是建立在可以比较的根底之上。假设我们跳出那个层面，想方设法让房屋不可比，恐怕会更好一些吧。比如说：面积不可比按套出卖房屋、交房规范不可比清水与精装修、装修规范不可比等等。五、广义上的关联部门和企业说到了关联企业，实践上与房地产开发企业有关联的部门和企业特别多，大致有：政府部门：土地、规划、房地产买卖、档案、质量监视、房产关联企业：拆迁、设计、勘察、施工、水暖电等专业公司、装修、建材、销售、广告、物业当然还有我们财务人员关系亲密的银行和税务部门。只需

42、我们了解有哪些关联部门和企业，了解各种各样的规范、规定和业务流程，才干真正的把业务作得更好。原问题：“7、产品已完工或者曾经投入运用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进展税务处置，仍按预征率交纳所得税。学习领会：商品房开工验收的流程详细到商品房开工验收的流程，能够各地不一致，这里简单说说我们这里的情况。由于没有亲身跑过这个业务，所以也只是简单的说说，大家多提意见。商品房开工验收，涉及到两个主要的部门：建委质量监视中心和房地产买卖中心，涉及到的流程也有两个：报竣和备案。报竣报竣是一个概括的词，该当是开发企业向一切的主管部门汇报恳求验收经过，主要包括：规划行政主管部门的规划验收；国土房屋行政主管

43、部门的建立用地验收和住宅小区物业管理条件验收；公安消防部门的建筑消防验收；城市供水行政主管部门的供水设备验收；城市建立管理部门的市政设备、绿化设备、环卫设备验收以及该设备的工程开工验收备案；环保行政主管部门的环保验收；交通行政主管部门的公共交通设备验收；广播电视行政主管部门的广播电视设备验收；人防部门的人防设备验收；城乡建立行政主管部门的燃气、供热设备验收以及工程开工验收备案；电业部门的供电设备验收；电信主管部门的电信设备验收；邮政部门的邮政设备验收；财政部门对建立工程应交纳的行政事业性收费和基金进展核实验收；档案部门验收。以及质量监视部门对于建立工程的各种证件验收、对施工队伍的档案和施工纪录

44、验收；对于钢筋荷载等现场检测、对于钢筋混凝土消防资料等检测报告的验收等。在建立用地红线范围内一切的施工机具，暂时建筑物、建筑残土、剩余构件全部撤除清运终了，到达工完、场清、地平、符合环境要求；、建立工程内配套建立的供电、供水、供气、通讯、道路、环保措施以及园林绿化等各项公共设备全部按规范要求建成，并能满足正常运用要求前提下，质量监视部门审阅前述各项验收资料根本无误后，到现场进展验收。对符合审核规范和要求的，出具建立工程工程开工综合验收备案证明，这一整套程序大约需求跑二三十个单位和部门，盖40多个印章。这里面，消防验收和质量监视部门现场验收是两个重要的环节，前者是一票否决，后者现场验收合格之前，

45、不允许发放钥匙。在有取暖的地方，每年的11月份都该当是质量监视部门最忙碌的时候，由于各家开发企业都想赶在取暖期开场以前验收终了，发放钥匙，以防止由开发企业承当当年全部或部分的取暖费用。备案房产部门需求检查开发企业的营业执照等资料，同时检查工程的各种证件，以及建立工程工程开工综合验收备案证明和其他资料，并由房产部门委托的测绘中心进展测绘。在不超越工程立项所商定的建筑面积的范围内可以办理产权。有的地方先由房产部门核准新建商品房一切权初始大产权证登记，然后商品房购买者可以凭仗合同、发票、产权转移证明单等办理产权。在实践操作中，第一项报竣的很多任务可以放在这个环节来做。所以，也呵斥了开发企业晚交房和晚

46、办产权的缘由之一。当然了，质量问题、各种原资料检测报告不全、甲供资料和设备过多衔接不力、超建等，都是晚交房和晚办产权的主要缘由。晚办产权的规定既然说到了晚交房和晚办产权，顺便说说这方面的相关规定。 晚交房简单的说，不验收不能发钥匙。如今这方面的规定也是越来越严厉了。规定：房地产开发工程开工，阅历收合格后，方可交付运用；未阅历收或者验收不合格的，不得交付运用。城市房地产开发运营管理条例第17条 晚办产权规定1：现售商品房的购买人自销售合同签署之日起90日内，办理土地运用权变卦和房屋一切权登记手续。房地产开发企业该当协助商品房购买人办理土地运用权变卦和房屋一切权登记手续，并提供必要的证明文件。城市

47、房地产开发运营管理条例第33条规定2：房地产开发企业该当在商品房交付运用前按工程委托具有房产测绘资历的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业该当在商品房交付运用之日起60日内，将需求由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业该当协助商品房买受人办理土地运用权变卦和房屋一切权登记手续。商品房销售管理方法第34条规定3：由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊商定外，出卖人该当承当违约责任：商品房买卖合同商定的办理房屋一切权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋

48、交付运用之日起日；商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有商定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规范计算。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释第18条规定3：商品房买卖合同商定或者第三十三条规定的办理房屋一切权登记的期限届满后超越一年，由于出卖人的缘由，导致买受人无法办理房屋一切权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释第19条如今由于这方面的宣传报道越来要多，购房者的法律认识也越来越高。开发企业对

49、于晚交钥匙和晚办产权的违约金也越来越多。违约金的处置对于房地产支付的晚交钥匙和晚办产权的违约金，严厉按照合同计算即可，合同中没有明确规定的按照司法解释也可以明确计算。涉及到税务的主要有以下三个问题： 能否代扣代缴所得税这个问题有争议。目前有据可查的是国税函2006865号，规定了个人获得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税。但是对于晚交房和晚办产权的违约金能否交纳个人所得税没有明确的规定，目前有两种观念：一种观念：以为该当属于“其他所得应税工程交纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴；安徽省地税局的回答 HYPERLINK /portal/bsfu/zx/

50、1185883506948918.htm /portal/bsfu/zx/1185883506948918.htm另一种观念：以为“其他所得在个人所得税法中是这样确定的“经国务院财政部门确定纳税的其它所得。其纳税是列举式的，而非涵盖式的，因此不用纳税。从业务上看，个人赞同不用交税，由于从文件中看没有明确规定需求纳税，从本质上看是个人由于晚获得房屋和办理产权所获得补偿而不是收入。但是，还是希望尽快出台这方面的明确规定。 能否需求到税务局代开发票发票该当属于中国特征了。发票的特点与税收内容的不完全相关决议了发票的为难。违约需能否到税务局代开发票，这一点目前也是没有明确的规定

51、。从法理上看，规定，发票是指在购销商品、提供或者接受效力以及从事其他运营活动中，开具、收取的收付款凭证；销售商品、提供效力以及从事其他运营的单位和个人，对外发生运营业务收取款项，收款方该当向付款方开具发票。第三十三条进一步明确：填开发票的单位和个人必需在发生运营业务确认营业收入时开具发票，未发生运营业务一概不准开具发票。此外，还规定：任何单位和个人不得自行扩展专业发票运用范围。由此可见，在国家尚未制定全国一致的违约金收款收据发票之前，企业支付的违约金不能够获得发票了。企业该当以经济合同和普通的收款收据/收条作为原始凭证。涉及到证明力的问题，通常建议上述支付违约金应该附有相关的律师函，及相关的计

52、算证明，还包括由客户的收条。记得李假设山教师的一次座谈中还说到这个问题，大意是建议开发企业晚交房与购房者打官司，其目的不是为了不支付违约金，而是为了获得支付的有力证明以便下账。 违约金能否可以在企业所得税前扣除这一点恐怕没有争议了。新所得税法规定：在计算应纳税所得额时，以下支出不得扣除：罚金、罚款和被没收财物的损失所得税法第十条；根据目前的解释，罚金、没收财富都是刑法中附加刑中的一种普法开场，刑法分为主刑和附加刑两种，主刑包括控制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；附加刑包括罚金、剥夺政治权益、没收财富，此外对于外国人还有驱逐出境。附加刑可以独立适用。；罚款那么是行政处分的一种普法继续，行政处分

53、包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销答应证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处分。由此可以看出，罚金、罚款和被没收财物都属于国家司法和行政机关所作出的处分，这里讨论的违约金当然不属于其中。老所得税规定更明确：根据国家税务总局国税发200084号文第六条明确规定：“因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，在计算应纳税所得额时不得扣除。第五十六条进一步规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金包括银行罚息、罚款和诉讼费可以扣除。二、开发产品完工条件符合以下条件之一的，应视为开发产品曾经完工：1.开工证明已报房地产管理部门备案的开发

54、产品本钱对象；2.已开场投入运用的开发产品本钱对象；3.已获得了初始产权证明的开发产品本钱对象。国税发200631号回过头来再看开发产品完工的三个条件，该当是工程在验收备案过程中的三个时点：先开场投入运用先交钥匙，然后开工证明报至房地产管理部门备案，最后获得初始产权证明。不过这是正常的顺序，也存在很多特殊情况：单体建筑部分投入运用这种情况超凡发生在单一建筑中，经常是建筑高层或者超高层。比如建筑一个30层的建筑，地上一至五层为共建用作商场；六至三十层为酒店。商场部分在06年就曾经建筑终了并经过部分验收投入运用，酒店在08年才建筑终了。这里面就存在两次验收的问题，有的还存在两次获得产权证的情况。整

55、个工程中单一建筑完工这种情况发生在开发小区中，同一期开发中有十余栋住宅，这里就存在先开工的不一定先经过验收，先经过验收的不一定先获得产权证的情况，甚至有的地方规定，小区根底和配套不验收，各单体不予验收。工程无法验收由于超建、施工资料资料不符等缘由，存在工程施工终了后无法验收，也就无法获得初始产权。这时候企业为了资金流动，存在在建工程抵押、出租、自用等情况，但短期内无法报竣备案。自用这种情况就非常普遍了。在验收前不能交付运用，但不影响开发和施工企业自用。有的作为施工人员的暂时宿舍这一条是制止的：施工单位不得在尚未开工的建筑物内设置员工集体宿舍。建立工程平安消费管理条例第二十九条，但如今依然有屡禁

56、不止的，有的作为售楼处，有的作为建筑方房、施工方和监理人员的办公室。这种情况虽然也是开场运用，但是该当不符合31号文的规定吧。这个视同销售看起来容易，做起来还真费事，大家帮俺看看税金计算归类的对不对？原问题：“8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、资助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品一切权或运用权转移时，未按视同销售申报纳税。学习领会：这个涉及税种比较简单，只需企业所得税。文件来源：国税发200631号第六条一、会计上相关规定1、会计上收入根据定义，收入是指企业在日常活动中构成的、会导致一切者权益添加的、与一切者

57、投入资本无关的经济利益的总流入。其中心就是经过企业资产的减少，影响或不影响企业的负债，最终添加企业的一切者权益。2、非货币买卖根据规定，非货币性资产交换同时满足以下条件的，该当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的本钱，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。二、视同销售的几种分类1、添加资产：包括自用固定资产添加资产中非货币买卖部分单独标注；2、减少债务：以房抵偿债务、用于职工福利、奖励、分配给股东或投资人经过应付股利科目核算；3、影响本年利润/一切者权益：捐赠、资助、分配给股东或投资人经过利润分配科目核算；4、非货币性买卖：对外投资、换取其他单位和个人的非货币性资产。当然，也可以

58、分为仍留在企业内部的自用固定资产和流出企业外部除自用固定资产以外。三、视同销售的当期影响为了描画方便，以下阐明采用的相关数字：开发产品500万，公允价值700万，相关营业税含附加38万，土地增值税20万。不思索其它要素。自用固定资产添加固定资产500万，减少开发产品500万；加所得税50万。捐赠、资助添加营业外支出500万假设不能税前抵扣，减少开发产品500万；添加营业税38万，添加土地增值税20万，添加所得税160.5万。用于职工福利、奖励添加管理费用/本钱 558万假设全部可以在税前抵扣，减少开发产品500万；添加营业税38万，添加土地增值税20万，添加所得税35.5万。这里没有思索个人所

59、得税。分配给股东或投资人减少应付股利/利润分配500万，减少开发产品500万；添加营业税38万，添加土地增值税20万，添加所得税35.5万。国税函1997387号这里没有思索个人所得税。以房抵偿债务减少应付款项500万，减少开发产品500万；添加营业税38万，添加土地增值税20万，添加所得税35.5万。对外投资添加长期股权投资758万，减少开发产品500万，添加当期损益200万；添加营业税38万，添加土地增值税20万，添加所得税50万。国税发2000118号疑问一：根据新会计准那么曾经确认了投资的收益，不知道这种情况下所得税还怎样视同销售？换取其他单位和个人的非货币性资产添加资产758万，减少

60、开发产品500万，添加当期损益200万；添加营业税38万，添加土地增值税20万，添加所得税50万。四、视同销售的后期处置1、自用固定资产 计提折旧对于这种将开发产品转作自用固定资产，计税根底该当如何计算，有两种意见：第一种：既然曾经按照视同销售交纳所得税，该当按照销售价钱700万作为计提折旧和日后清理的计税根底；第二种：根据所得税实施条例固定资产计税根底确实认方法，这种情况该当属于自行建造的固定资产，以开工结算前发生的支出为计税根底； 自用固定资产出卖货币资金添加货币资金700万元，减少固定资产500万元假设未计提折旧。添加营业税38万，土地增值税20万元未思索关于新建房与旧房的界定问题，关于