酒店管理研究酒店市场可行性研究报告

1、市场及经济可行性研究报告酒店筹建评估中国（内地）湖北省武汉市中国湖北省武汉市待建酒店湖北省武汉市待建酒店的市场及经济可行性研究报告。分析评估报告目录1.目录行政摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.3.4.5.6.调研性质 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .市场区域分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2、 . . . . . . . . . . .地块描述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .供应和需求分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .待建酒店定位及设施推荐 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22244765907.8.酒店需求、入住率和平均房价预测 . . . . . . . . . . . . . . . . .

3、 . . . . 110收支预测 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118附录附录 1假设及限制条件附录 2投资回收期分析（不含土地成本）附录 3投资回收期分析（含土地成本）1. 行政摘要市场及经济可行性调研对象地块分析行政摘要 1本报告是按武汉怡景地产有限公司（以下简称“客户”）的指示而准备的。此市场及经济可行性调研的对象为位于中国湖北省武汉市待建高档酒店（以下简称“待建酒店”）。待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁，邻近规划中的王家墩CBD 以及建设大道沿线的金融街。根据客

4、户最终提供的待建酒店信息资料，我们了解到待建酒店项目规划总建筑面积约为 39,000 平方米。其中地上可用建筑面积约为 35,000 平方米，地下可用建筑面积约为 4,000 平方米。待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店，其功能和定位标准按国际和国家颁布的酒店标准设计，设施设备及服务项目分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求。待建酒店的项目区位图如下。分析评估报告待建酒店项目区位图图片来源：客户资料待建酒店位置行政摘要 2市场区域分析武汉是湖北省的省会，总面积为 8,467 平方公里，拥有常住人口约 978万，是中国中部最大的城市。武汉市处于重要的地理位置，

5、是中国内陆交通的交汇点，连接全国东西南北各主要城市，如北京、广州、上海和重庆等。武汉市已进入城市化发展的主要阶段，将综合发展成为中国中部地区集金融、商业、物流、科技和教育中心。值得一提的是，武汉历来是中国主要的工业基地，主要产业为光电子元件和自动化工业。世界第三大河长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局。武汉现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山 7 个城区，蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南 6 个郊区。全市城区面积 763.5 平方公里。下图描绘了武汉的行政区

6、划。武汉市行政区划图经济概览分析评估报告行政摘要 3武汉在清朝末期和国民政府时期积极参与洋务运动，是中国近代史上主要的工业和金融中心，工业总产值排名仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位，并一直保持到改革开放初期。80 年代中期以后，随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角”、“长三角”和“环渤海”等沿海地区的很多城市超过。中国政府于 2004 年出台推动中国中部地区城市的发展政策，作为中国中部的中心大城市，湖北省的武汉市又再一次获得了新的经济发展动力，城市的面貌和经济发展有了长足的进步，并致力于逐步缩小自身与沿海发达城市的差距，带领湖北省其他城市经济进一步

7、发展。作为中国重要的工业基地，武汉是中部地区主要的经济动力区之一。其经济主要依靠钢铁、汽车、机械、光电子和化工等核心产业，约占武汉市工业总产值的 60%以上。2010 年武汉市地区生产总值约人民币 5,516 亿元，同比增长14.7%。其中第一、二、三产业的比重分别为 3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三产业将继续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用。其中的第三产业（或称服务行业）近年来发展迅速，于 2001 年至 2010 年达到了 17.3%的复合年均增长率。下表列出了武汉 2001 年到 2010 年主要经济数据。分析评估报告表 1-1武汉市主要经济指标，20012010行政摘要

8、4CAGR*经济指标2001200220032004200520062007200820092010 200110常住人口（百万）生产总值实际增长（%）地区生产总值 (十亿 人民币)7.6121357.711.81477.812.11627.914.51888.014.72248.214.82598.315.63148.315.13969.113.74569.814.75522.9 %16.9 %人均地区生产总值（元 人民币） 17,882 19,560 21,460 24,963 26,279 29,899 35,768 44,148 50,110 56,39713.6出口（百万美元）进口（

9、百万美元）外商直接投资（百万 美元）固定资产投资（十亿 人民币）消费者物价指数增长（%）9471,2101,43251-0.51,0911,1121,57657-1.41,4811,6551,762652.31,9312,3671,520823.32,5403,6481,7401062.73,7784,2352,0011331.44,7535,2092,2501734.16,9047,0732,5702255.75,8255,6472,935300-0.68,7549,3013,2933753.028.025.49.724.9个人可支配收入（人民币 ）7,3057,8208,5259,564

10、10,850 12,360 14,358 16,712 18,385 20,80612.3 %注: * 复合年均增长率来源: 武汉市统计局根据上表，我们做出如下评论：得益于中国中部的地理位置优势、不断增加的外商投资以及成熟完善的工业基础，武汉市经济在 2001 年到 2010 年间保持迅速增长，GDP 增长率达到年均两位数增长。2010 年 GDP 达到人民币5,516 亿元，实际增长 14.7%。经济快速稳定的增长大幅提高了武汉市的人均 GDP，在 2001 年至 2010 年间保持了13.6%的复合年均增长率，于 2010 年达到了人均人民币56,397元，明显高于全国的平均值。为了更好地

11、推动武汉市的经济发展，大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节，2010 年达到人民币 3,753 亿的投资总量，比上年同期增长了 25.1%。投资的主体主要集中在工业、高科技、房地产、城市交通和设施、教育等方面。我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济发展速度。经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入。武汉市城镇居民可支配收入于 2001 年至 2010 年间保持了12.3%的复合年均增长率，并在 2010 年突破了两万元大关，达人均人民币20,806元，与上年同期相比增长了约13.2%。国务院下属的发展研究院的一份报告指出，个人可支配收入的增长将会催生新的消费形式，其中一个形式

12、将体现在休闲相关的花费，包括餐饮和旅游。武汉是完善的内陆贸易中心，保持了强劲进出口增长势头，在2001 至 2010 年间分别达到了25.4%和28.0%的增长率。2010 年武汉市进出口全面反弹，全年外贸进出口总额 180.5 亿美元，比上年增长 57.6%，出口国家和地区数达 189 个。外商直接投资武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，长期吸引着外商投资。当地政府一直执行鼓励性的开放政策，并不断完善基础设施，武汉市的外商直接投资保持了持续增长，在过去 10 年里名列西部和中部地区的第一位。分析评估报告图 1-143322110行政摘要 5实际利用外资，武汉，20012010（十亿 美元）2

13、001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010实际利用外资(十亿美元)趋势线来源: 武汉市统计局2010 年，武汉的外商直接投资增至 33 亿美元，引进外资在 1000 万美元以上的项目共 62 个。亚洲国家和地区，尤其是来自香港和台湾地区的投资，一直是武汉市的主要投资来源，欧美等国也逐渐加大对武汉的投资力度。截至 2010 年底，在武汉投资的世界 500 强企业达到了 81 家，比 2005年增加了 21 家。这新增的 21 家世界 500 强企业在武汉总投资达到 38 亿美元。“十一五”期间，武汉市已累计实际利用外资 120.5 亿美元，年

14、均增长 13.6%。大部分投资流入到制造业，如光电和汽车，超过总数的 60%以上，知名的企业有富士康、本田、标志、EDS 公司、阿海珐等。500 强企业在武汉投资的项目以制造业为主，主要集中在汽车及零部件、通讯产品、饮料啤酒等。从地域分布来看，500 强企业中的跨国公司在武汉的投资项目基本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占 500 强在汉投资总额的 90%。访客概况我们对到武汉的访客进行分析，以确定国内和国际客源市场的相关影响。下表总结了 2001 年到 2010 年境内外访客数。分析评估报告表 1-2武汉境内外访客数，20012010行政摘要 6%年份2001200220032

15、004200520062007200820092010总人数22,306,00024,348,57021,209,40026,385,00029,425,30033,289,40039,420,50046,661,90064,268,90089,420,000增长13.1 %9.2-12.924.411.513.118.418.437.739.1国内访客22,020,10023,964,87020,985,00026,070,50029,013,00032,830,50038,890,70046,127,90063,599,90088,500,000增长12.9 %8.8-12.424.211

16、.313.218.518.637.939.2总数98.798.498.998.898.698.698.798.999.099.0境外访客*285,900383,700224,400314,500412,300458,900529,800534,000669,000920,000增长29.0 %34.2-41.540.231.111.315.40.825.337.5总数1.31.61.11.21.41.41.31.11.01.0复合年均增长率20011016.7 %16.7 %13.9 %注: * 包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源: 武汉市统计局根据上表，我们做出以下评论： 武汉是中国的主

17、要商业城市之一，前往武汉的访客量历来由商务需求推动。受益于武汉先进的工业基地、便捷的地理位置、强劲增长的经济， 以及 2008 年和 2009 年，武汉天河国际机场新航站楼和武广高速铁路等基础设施建设基本完成，武汉的总访客人次在 2001 年至 2010 年间实现了 16.7%的复合年均增长率。 武汉是一个商务访问为主的目的地城市，2001 年至 2010 年该市的总访客量达到了16.7%的复合年均增长率， 2010 年迎来约 8,942 万访客人次。 武汉市的旅游市场由国内访客所主导，2010 年国内访客人次约占总访客人次的99.0%，约 8,850 万人次，2001 年至 2010 年的复

18、合年均增长率为16.7。 在 2001 年至 2010 年间，到访武汉的境外访客数以13.9%的速率强劲增长，这主要是因为武汉市拥有良好的投资环境，交通便利，完善的工业基础吸引了越来越多的境外公司在武汉开展业务。但是，奥运期间严密的保安措施，以及接下来的国际金融危机导致商务旅行减少，来自国际客源市场的需求于 2008 年的增长急剧下降。但，武汉是一个工业基础完善的内陆贸易中心，危机过后，访客人次于2009 年和 2010 年均实现了强劲的增长，并于 2010 年达到 92 万人次。境外客源市场到达武汉的境外访客人数占相对较小比例，这一现象反映出武汉市的旅游市场主要由国内游客为主要推动力。然而，

19、境外访客有着强劲的消费能力，并且是武汉市高星级酒店和酒店服务式公寓的主要消费群体，因此在分析评估报告表 1-3行政摘要 7本报告中将对各部分客源市场的分析产生重要影响。下表总结了 2001 年到 2010 年，到达武汉的境外访客情况。武汉境外访客数，20012010占2010年总数的百CAGR*客源国2001200220032004200520062007200820092010分比%200110亚洲日本新加坡小计增长率%31,1701,71632,88627.043,2932,30845,60138.728,8773,27432,151-29.524,6233,99828,621-11.04

20、0,7104,33245,04257.459,0009,10068,10051.256,80012,90069,7002.393,00012,400105,40051.2102,00014,000116,00010.1144,63622,302166,93843.915.6 %2.418.0 %18.6 %33.019.8 %北美洲美国加拿大小计增长率%86,1964,60590,801173.045,8413,22749,068-46.024,9903,94528,935-41.021,5674,81526,382-8.836,2205,96642,18659.941,9009,80051,

21、70022.648,50015,60064,10024.049,20012,50061,700-3.765,00017,00082,00032.991,88935,636127,52555.59.9 %3.813.7 %0.725.53.8 %欧洲德国法国英国小计40,1507,32622,72570,20131,8398,94010,18350,96214,4687,52210,45432,44417,60613,48710,08141,17440,46017,20216,99874,66071,80025,80027,800125,40048,50033,00039,700121,2004

22、9,20035,00030,600114,80087,00034,00033,000154,000101,26045,65332,140179,05310.9 %4.93.519.3 %10.8 %22.53.911.0 %增长率%85.6-27.4-36.326.981.368.0-3.3-5.3澳大利亚增长率%其他增长率%外国访客总计增长率%3,03635.932,025-59.3225,91328.64,28041.090,701183.2236,3324.63,619-15.479,521-12.3173,051-26.85,19843.6145,52183.0241,69839.78

23、,15957.0130,487-10.3292,37521.020,400150.0127,000-2.7372,20027.337,80085.3179,27541.2434,27516.724,500-35.2145,900-18.6427,800-1.532,00030.6174,00019.3526,00023.039,58423.7228,14231.1701,65833.44.3 %24.6 %75.6 %33.0 %24.4 %13.4 %海外华人（香港、澳门、台湾）香港澳门台湾小计增长率%总计增长率%35,60060,01630.6285,92929.0124,240147,3

24、79145.6383,71134.228,15051,357-65.2224,408-41.534,45384037,50272,79541.7314,49340.157,6001,83660,520119,95664.8412,33131.142,7001,50042,50086,700-27.7458,90011.352,0521,35942,14795,55810.2529,83315.556,3002,30047,600106,20011.1534,0000.878,0002,00063,000143,00034.7669,00025.3122,2682,565101,412226,2

25、4558.2927,90338.713.2 %0.310.924.4 %100.0 %12.313.4 %14.0 %注：*复合年均增长率来源：武汉市统计局、武汉市旅游局2010年主要客源国/地海外华人（香港、澳门、台湾）24%澳大利亚4%德国11%日本16%美国10%新加坡2%英国3%法国5%加拿大4%分析评估报告旅游收入表 1-4行政摘要 8我们对上表做出如下评论： 日本是武汉市最大的境外客源市场，2010 年，来自日本的游客近14.5 万人，占总境外游客的15.6%，2001 年到 2010 年，达到18.6%的复合年均增长率； 整体上来说，亚洲国家和地区（包括香港、澳门和台湾地区）是武

26、汉入境旅游的主要客源市场。来自该市场的游客数占总境外访客数的42.4%，其中主要以日本、香港和台湾为主； 在非亚洲国家中，欧洲和北美是武汉最大的客源市场，访客数分别占境外访客数的19.3%和13.7%； 在 2001 年至 2010 年间，来自新加坡、澳大利亚、加拿大、法国和德国的访客人数保持着明显的增长，分别达到了33.0%、33.0%、25.5%、22.5%和10.8%的复合年均增长率。旅游业是武汉经济的主要支柱产业之一。2010 年，旅游业的总收入达到人民币 750 亿元，占该市 GDP 的13.6%。国内游客的旅游收入达人民币720 亿元，占总收入的96.0%；而境外游客的旅游收入约为

27、 5 亿美元，占总收入的4.0%。下表列出了 2001 年到 2010 年武汉国内和境外旅游收入。武汉旅游收入，20012010总计（十亿国内（十亿境外（十亿年份2001200220032004200520062007200820092010人民币）16.119.816.020.323.526.631.437.450.975.0增长率%22.0 %23.2-19.526.916.013.218.118.936.147.4人民币）15.118.515.219.222.125.129.735.648.672.0增长率%14.4 %22.5-17.926.515.113.318.519.936.54

28、8.1比例%93.893.395.194.894.194.294.595.395.696.0美元）0.10.20.10.10.20.20.20.30.30.5增长率%23.5 %32.2-41.334.036.513.217.111.429.539.8比例%6.26.74.95.25.95.85.54.74.44.0复合年均增长率20011018.6 %19.0 %16.0 %注: * 包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源: 武汉市统计局 受益于武汉与国内外市场经济往来交流日益频繁，当地政府致力于持续改善基础设施，完善经济环境，打造主要的投资目的地，近年来商务旅客为主的访客大量涌入该市，并带

29、来了可观的旅游收入，旅游收入在 2001 年至 2010 年取得年均18.6%的增幅，于 2010 年底，达到人民币 750 亿元。分析评估报告会展需求行政摘要 9 随着中国个人可支配收入不断增加，国内旅游收入每年保持强劲增长，2001 年至 2010 年平均达到了19.0%。虽然起点很低，但已超过同期境外访客产生的增长速度。 我们注意到，境外游客产生的旅游收入的比重在调查期间占到了旅游收入总额的 4.0%，而境外访客年均访问量在调查期间占到了1.0%。通过对这些数据的比较，我们发现，境外游客的平均花费比国内游客的平均花费高出三倍。我们的旅游收入分析进一步表明，在 2001 年至 2010 年

30、间国内每个游客的旅游支出从 2001 年的人民币686 元增长至 2010 年的814 元人民币。相比较同一期间，境外游客的平均消费已自 2001 年的人民币3,498 元减至 2010 年的人民币3,261 元，略呈下降趋势。武汉市拥有优越的地理位置和完善的汽车和高科技产业链，武汉市政府也一直致力于定位武汉为中国中部地区的领先会展城市，并已成功地举办过一些国家级的贸易交流和会展活动。当前，武汉有两个展览中心：武汉国际会展中心和武汉科技会展中心。在硚口区的武汉国际会展中心，于 2001 年建成。总建面积约为 127,000 平方米，除了包括 54,000 平方米的室外展览区域，还拥有 10 个

31、 5 万平方米的展厅，可以同时摆放 2,800 个国际标准展位。此外，该中心还拥有一个3,600 平方米宴会厅、两个剧院和 9 个会议室。武汉科技会展中心则在洪山区，邻近中国光谷。总建面积为 90,000 平方米，包括 4 个 25,000 平方米的展厅、1 个剧院和 6 个不同大小的会议室。此外，该会展中心还提供餐饮设施。为了提高武汉市举办会议和展览的能力，使其成为中国中西部区域的会议及展览服务中心，武汉市已启动了新的展览项目建设。武汉国际博览中心位于武汉新区四新组团的滨江地带，东临长江江滩，西至连通港路，北起四新北路，南至三环线，规划用地面积 1.58 平方公里，总投资约人民币78.3 亿

32、元，总建筑面积约 240 万平方米，包括 12 个 8,000 平方米以上的展厅，从西向东依次分为会展、会议和酒店三大区域。规模目前在国内排第三，仅次于广州和上海。2011 年 7 月武汉国际博览中心展馆全面完工，并于 10 月 15 日首次开展，展出的全国汽车配件交易会暨全国汽车配件采购交易会吸引了约 6 万观众。国际博览中心展馆于 10 月底展开的第二次展览第十二届中国（武汉）国际汽车工业展览会更为成功，吸引了约 30 万观众。根据武汉国际博览中心整体项目规划，未来将有两条地铁通过武汉国际博览中心，配套的海洋乐园、会议中心、洲际酒店等也将于 2015 年前陆续建成。此外，从对当地酒店管理团

33、队的访问中，我们还了解到，由于大量会议和展会设施的引进，武汉目前正在开发会议市场。武汉有关政府部门、会议组织者和当地酒店经营者希望共同努力，促进武汉当地和国际会议市场的发展。然而，由于当地旅游局、会议组织者和酒店经营者间仍缺乏有效的合作，因而影响了该市会议市场的业绩，未来还需各方共同努力和协作。分析评估报告行政摘要 10住宿需求细分市场表 1-5竞争市场过夜客房需求，2010整体市场市场细分商务会展休闲合计住宿需求166,39556,98841,931265,315所占比例63 %2116100 %16%商务会展21%休闲63%如上表所示，武汉市 2010 年竞争酒店商务细分市场需求占竞争酒店

34、市场过夜客房需求的 63%，会展细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的21%，休闲细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的 16%。这一市场细分组合表明，待建酒店所在的竞争市场主要由商务需求所驱动。竞争酒店供应表 1-6由于待建酒店所在的武汉市有足够的高端酒店整体供应量，因此我们将对武汉市整体星级酒店市场的总体供给状态进行分析。武汉整体市场供应和需求，20032010年份2003200420052006200720082009酒店总数113115120119123108111五星级酒店26667710四星级酒店10131722252125三星级酒店50535452534848一、二星级酒店51434

35、339383228客房总数13,60114,99315,44715,45716,36715,12116,126复合年均增长率2003-200931%16%-1%-10%2.9%来源：武汉市旅游局和湖北省旅游局分析评估报告星级酒店供求概况行政摘要 11武汉市旅游局和湖北省旅游局的数据表明，2010 年底武汉共有 97 家国家旅游局官方评定的酒店。在 2003 年至 2010 年间，武汉市内的酒店数量整体呈下降趋势，这主要是由于大量达不到评定标准和转制的中低星级酒店逐渐退出了星级酒店市场。与此同时，上表也显示了在同一期间，武汉市四星和五星级酒店物业的数量规模保持了稳定的增长，分别达到28%和14%

36、的复合年均增长率。虽然到 2009 年底，上表显示仅有 10 家被评定的五星级酒店，但实际上在当年还有大量尚未被评定的新开业的五星级酒店，例如武汉马可孛罗酒店和武汉新世界酒店。我们相信同样的现象应该会在其他星级类别里出现。以下图表为以星级划分的武汉酒店客房供应量。图 1-2 武汉星级酒店客房供应量，2009一、二星级酒店13%五星级酒店20%三星级酒店37%四星级酒店30%根据上图显示，2009 年武汉市的三星级酒店客房数占该市客房总量的37%。四星级和五星级酒店客房分别占总数的 30%和 20%。通过与当地旅游局负责人的访谈，我们了解到，待建酒店所在的汉口地区内共有五星级酒店 7 家。根据该

37、地区酒店的入住率、房价结构、市场定位、品牌连锁、地理位置、基础设施、娱乐设施、品牌声誉和酒店质量的评估，以及对酒店管理方的评价基础上，我们选取了邻近待建酒店并且目前经营业绩列于市场前沿的武汉新世界酒店作为待建酒店的主要竞争项目。同时，我们认为汉口区域市场上仍有 5 家按五星级标准建设的酒店项目未来将在一定程度上对待建酒店带来竞争压力，分别为武汉香格里拉酒店、武汉马可孛罗酒店、武汉新华诺富特大酒店、武汉锦江国际大酒店、武汉华美达天禄酒店。主次要竞争酒店总供应量为2,163间客房，或加权年客房总数1,178间。竞争酒店市场整体表现就竞争酒店市场的整体市场表现而言，表 1-7 列示竞争酒店市场的入住

38、率、平均房价以及每可售房收入（RevPAR）变化趋势。每可售房收入由分析评估报告行政摘要 12酒店入住率乘以酒店平均房价获得，该方法能有效地评估酒店在客房收入最大化方面的业绩。通过与武汉市酒店经营者的访谈和市场调研，我们了解到，2008 年随着武汉马可孛罗酒店及武汉新世界酒店的开业，武汉市竞争酒店市场的平均入住率处于较低的水平，为 43%。尽管全球金融危机对武汉市场产生负面影响，但 2009 年竞争酒店市场入住率仍平稳增长至 52%，这主要得益于此期间武汉市国内访客保持了强劲的增长，由 2008 年 4600 万人次增长至 2009 年的 6300 万人次。 2010 年竞争酒店市场入住率继续

39、增长至62%。这是因为，2009 年末武广高铁的开通及全球金融危机后经济的逐步恢复，进一步刺激了武汉总访客人数持续大幅度的增长。2008 年至 2010 年间，武汉市竞争酒店市场的平均房价呈现上下波动趋势。由于全球金融危机的负面影响，2009 年竞争酒店市场的平均房价由2008 年的人民币 558 元下降至 512 元。2010 年，随着全球经济复苏，武汉市平稳向好的宏观经济环境也得到加强，总访客人次大幅度增加，竞争酒店市场的平均房价又大幅增长至人民币 695 元。分析评估报告表 1-7竞争市场入住率、平均房价和每可售房收入估算，2008-2010行政摘要 13预计细分市场2008年估值200

40、9年估值2010年估值2010年加权竞争酒店客房数竞争度客房数入住率 平均房价每可售房收入入住率 平均房价每可售房收入入住率平均房价每可售房收入主要竞争酒店次要竞争酒店总计/平均3271,8362,16365 %62 %63 %20 %22 %21 %15 %16 %16 %100 %46 %543278511,17831 %48 %43 %55056055816826724055 %52 %52 %45053851224727726965 %60 %61.69 %68070169544242342980070060050040030020010007060504030201002008平均房

41、价(人民币)2009每可售房收入(人民币)2010入住率来源：分析评估报告除了分析现有竞争酒店的设施供应，我们也须考虑对待建酒店营业表现构成影响的新酒店项目。根据我们的市场调研以及对相关市场报告的分析，我们获悉将有大量项目（包括经审批确认的项目和预计将建的项目）将在武汉市内开业。我们的分析报告中纳入确定的开发项目，如表 1-8 所示。表 1-8武汉市新增五星级酒店项目供应待建酒店供应待建五星级酒店武汉威斯汀酒店待建皇冠假日酒店待建假日酒店待建武昌新世界酒店待建丽思卡尔顿酒店假设性新增酒店A假设性新增酒店B假设性新增酒店C合计/平均客房数3203058005003503303503003003,

42、555竞争度100 %25252525507510075预计开业时间2015年1月1日2011年7月30日2012年6月1日2012年6月1日2014年1月1日2017年4月1日2016年1月1日2017年1月1日2017年1月1日平均房价/每可售房收益 (人民币)入住率 (%)分析评估报告待建酒店市场定位行政摘要 14为了给待建酒店的市场定位及设施规划提供专业意见，我们综合考虑了如下因素：酒店的地理位置、地形布局、武汉市酒店住宿市场供求和定价的动态变化，以及国际品牌酒店开发的品牌标准。通过对武汉酒店市场的实地考察，对武汉酒店住宿市场供应及需求现状的分析，以及待建酒店周边环境及潜在客源的考察和

43、分析，我们建议待建酒店突出自身的区位及资源优势(邻近武汉市汉口地区的中心位置，毗邻金融街以及规划中的王家墩中央商务区），规划建设成为一家“重点满足高端商务客源住宿需求，可承办较大规模会议需求，配有完善餐饮及休闲设施的高档国际品牌五星级商务酒店”。注重“客房的舒适性，宴会/会议设施的气派和先进性，同时拥有良好的健身、运动与 Spa 配套设施”。在待建五星级酒店的品牌定位方面，考虑到待建酒店所处位置，并假设其靠近的王家墩中央商务区内的规划项目能够如期开发建设，我们认为待建项目有机会定位于国际品牌高端酒店。我们认为这种档次的酒店定位将有利于待建酒店在所在区域内从各个方面获取商务、会展及休闲需求，并充

44、分渗透至其竞争市场。我们对待建五星级酒店经营定位建议如下：我们认为待建酒店的最佳市场定位是配有完善休闲娱乐设施的国际品牌高档商务、会议型酒店，其成功主要取决于吸引高档会议需求及高端商务需求的能力。考虑到武汉市的整体经济发展趋势、未来潜在的交通基础设施建设，以及待建酒店周边区域主要需求驱动因素的分布，我们对待建酒店的市场定位过程中，主要考虑了以下几方面的因素：待建酒店在武汉市汉口地区所处的中心地理位置，交通便利；待建酒店将吸引周边区域高端商务、会议和休闲需求的增长潜力；靠近待建地块的地铁 2 号线和地铁 7 号线开通以后预计将带来的大量旅客流动和过夜客房需求；随着武汉市基础设施的不断完善，将会吸

45、引越来越多的国内外旅客；待建酒店位于综合体内，其中包括住宅、酒店和商业等配套设施，对待建酒店定位形成良好的支撑；武汉市场目前和未来平均房价的深度和潜在增长，以及各个细分市场的价格敏感度；待建酒店开业的同一时期内，市场上预期的酒店供应增长，尤其是其他新建酒店的市场定位及规模；待建酒店与目前市场上其他酒店进一步区分的机会；分析评估报告相对于建造成本的潜在投资回报。行政摘要 15客源定位根据以上酒店的主题定位，我们的项目将以商务客源为主导，同时利用其独特的区位优势（武汉核心城区内，紧邻汉口地区主干道青年路，邻近武汉市金融街及规划建设的王家墩中央商务区），突出其会议接待功能，吸引来自周边会展中心、当地

46、企业和政府会议的需求，同时分流部分到访武汉的高端休闲散客客源。功能定位商务住客以汉口本地的中外企业为主，同时吸纳来自汉阳经济开发区内中外企业的住宿需求。会展住客以所在区域会展中心、企业会议和政府的高规格接待会议为主。休闲住客待建酒店可吸引部分休闲散客，总体而言，相比于商务及会议住客，预计休闲住宿需求相对较少。1. 客房舒适，设施先进，商务客房配备多种类型睡枕，手机基座充电器等，方便商务住客需求，行政楼层结合高档独享设施，使房客能获得别样体验，充分放松。2. 注重餐饮设施多样性，强调餐饮体验的概念。从当地目前市场和未来餐饮趋势来看，中西餐厅还不能满足客户的饮食需求，应以风味餐厅作为补充。3. 强

47、调宴会和会议设施的“气派、先进和景观性”。待建酒店将建成为武汉市的高端五星级酒店，并且紧邻会展中心、金融街及规划中的王家墩中央商务区，有望吸引当地企业会议、行业会议以及政府会议，会议市场前景开阔，同时也为宴会/会议设施，以及商务和休闲餐饮提供支持点。政府、商务、婚宴等设施使用者，往往很关注宴会场所面积的大小，设施是否先进气派，是否拥有一定景观性等；待建酒店占有天时地利，在硬件配套上，特别是在会议宴会上可以引入比较先进、气派的无柱宴会厅。4. 先进的健身运动中心及国际品牌 Spa 配套设施；健身设施和游泳池是入住酒店者首先会提到的问题，既包括商务访客也包括休闲访客，且商务访客对此类设施的要求相对

48、更高。一个先进舒适的健身运动场馆及游泳池既可以满足商务访客“放松身心”的要求，也可以满足休闲使用者对该类运动体验的要求。5. 必要的商务服务提供必不可少，因为大部分住客都是商务需求，所以对他们来说，有一个 24 小时的高级商务中心和秘书服务会带来很多的方便。待建酒店的设施推荐通过与客户的沟通与确认，我们得知待建酒店规划地上可用建筑面积为35,000 平方米，地下可用建筑面积为 4,000 平方米。为了充分利用地下可分析评估报告行政摘要 16用的建筑面积，我们建议待建酒店可考虑将部分非盈利或盈利较少的部分设施（如游泳池、水疗及健身中心以及包括行政、后勤及部分机电设施在内的部分后台设施）安排在地下

49、区域。下表总结了待建高档酒店规划的设施配比情况；计算和预测仅以本报告为目的。分析评估报告表 1-9待建酒店设施规划总结行政摘要 17地上设施推荐客房标准客房（含标准大床和双床房）豪华客房（含行政大床和双床房）标准套房豪华套房行政套房总统套房客房数1969520441比例%61%30%6%1%1%0%面积/平米41416282103205平方米8,0363,8951,230328437219后台及辅助区域总计32010%1,41515,560餐饮全日制餐厅中餐厅（包括8间包房）特色餐厅大堂吧座位数1501406040面积/平米2.13.02.12.1平方米34142012684后台及辅助区域总计

50、39045%4371,408会议大宴会厅 (可一分为三)小宴会厅 (可一分为二）多功能会议室1（可一分为二）多功能会议室2（可一分为二）多功能会议室3（不可拆分）董事会议室1董事会议室2董事会议室3会议准备区最多可容纳数1,500800400300100403020面积/平米1.11.11.21.21.22.02.02.0平方米1,650880480360120806040400后台及辅助区域总计3,19040%1,4685,538其他公共区域零售区行政俱乐部（配一个四至六人的小型会议室）商务中心前台接待区后台及辅助区域后台及辅助区域指示性净面积预计净面积/总建筑面积比率指示性地上总建筑面积地

51、下设施推荐室内游泳池水疗及健身中心（更衣室、水疗理疗室等）后台及辅助区域指示性净面积后台及辅助区域(包括行政、后勤及部分机电设施）指示性净面积预计净面积/总建筑面积比率指示性地上总建筑面积指示性酒店总建筑面积总计数量1111数量11每单位面积412004160010%6%每单位面积25050010%8%平方米4120041600889701,52525,0011.4035,001平方米250500758251,9442,7691.403,87738,878注：上述计算仅供参考，建议客户在作出任何法律或财务承诺前，寻求合格建筑师提供专业服务，就物理地块上的待建设施和建议面积是否可行听从建筑师的建

52、议来源： 分析评估报告推荐分析评估报告待建酒店经营情况预测行政摘要 18基于前面的分析，综合考虑了待建酒店的配套设施和市场定位，及武汉市现有酒店的运营情况，我们对待建酒店的未来收支做出如下预测。下表列出了我们对待建酒店自开业日起 10 年的收支预测：分析评估报告表 1-1010 年收支预测武汉待建酒店，20152024（人民币 千元）初稿行政摘要 19单位：人民币千元2015201620172018201920202021202220232024客房数:入住客房夜晚数:入住率:平均房价:每可售房收入:32053,78446%884 % 比例40732061,96853%980 % 比例5203

53、2070,15360%1,094 % 比例65632075,99965%1,137 %比例73932075,99965%1,183 %比例76932075,99965%1,230 %比例80032075,99965%1,280 %比例83232075,99965%1,331 %比例86532075,99965%1,384 %比例90032075,99965%1,439 %比例936收入客房餐饮其他收入47,56754,8678,85742.7 %49.38.060,74362,9659,53845.6 %47.37.276,72871,62210,25948.4 %45.26.586,4477

54、9,04810,92149.0 %44.86.289,90582,20911,35849.0 %44.86.293,50185,49811,81249.0 %44.86.297,24188,91812,28549.0 %44.86.2101,13192,47512,77649.0 %44.86.2105,17696,17313,28749.0 %44.86.2109,383100,02013,81949.0 %44.86.2收入总计111,291 100.0133,246 100.0158,609 100.0176,416 100.0183,472 100.0190,811 100.0198,

55、443 100.0206,382 100.0214,637 100.0223,222 100.0部门支出 *客房餐饮其他支出总计部门收入13,57340,5385,19959,31051,98128.573.958.753.346.714,80543,8595,46164,12569,12024.469.757.348.151.916,11347,3825,73669,23089,37921.066.255.943.656.417,28950,5906,00773,886102,52920.064.055.041.958.117,98152,6146,24776,842106,63120.06

56、4.055.041.958.118,70054,7196,49779,916110,89620.064.055.041.958.119,44856,9076,75783,112115,33120.064.055.041.958.120,22659,1847,02786,437119,94520.064.055.041.958.121,03561,5517,30889,894124,74220.064.055.041.958.121,87764,0137,60093,490129,73220.064.055.041.958.1未分配的部门支出行政及总务市场营销物业运营及保养维护费能源费总计经营总

57、利润管理费管理费后经营总利润12,9226,3615,36711,56636,21615,7652,22613,53911.65.74.810.432.514.22.012.213,1996,4986,06312,37738,13630,9852,66528,3209.94.94.59.328.623.32.021.313,4776,6356,84213,27040,22549,1543,17245,9828.54.24.38.425.431.02.029.014,2487,0147,23414,02942,52560,0053,52856,4768.14.04.18.024.233.92.0

58、31.914,8187,2957,52314,59044,22662,4053,66958,7358.14.04.18.024.233.92.031.915,4117,5877,82415,17345,99564,9013,81661,0858.14.04.18.024.233.92.031.916,0277,8908,13715,78047,83467,4973,96963,5288.14.04.18.024.233.92.031.916,6688,2068,46216,41249,74870,1974,12866,0698.14.04.18.024.233.92.031.917,3358,

59、5348,80117,06851,73873,0054,29368,7128.14.04.18.024.233.92.031.918,0288,8759,15317,75153,80775,9254,46471,4608.14.04.18.024.233.92.031.9固定成本房产税保险费奖励管理费营业税家具、陈设和设备重置费用总计净营业利润3,6167841,1046,1211,11312,7388013.20.71.05.51.011.40.8 %3,7618162,1697,3292,66516,73811,5812.80.61.65.52.012.58.8 %3,9118483,44

60、18,7234,75821,68224,3002.50.52.25.53.013.715.3 %4,0678824,2009,7035,29224,14532,3312.30.52.45.53.013.718.2 %4,2309174,36810,0915,50425,11133,6242.30.52.45.53.013.718.2 %4,3999544,54310,4957,63228,02333,0612.30.52.45.54.014.717.2 %4,5759924,72510,9147,93829,14434,3842.30.52.45.54.014.717.2 %4,7581,03