吉祥凤凰城物业投标文件

1、.桔祥凤凰城小区前期物业管理招标书 第 PAGE 99 页 共 NUMPAGES 99页：.；目 录招标函2第一部分 招标人资信与情况引见3第一章 招标人资历证明文件3一、公司营业执照复印件3二、公司资质证复印件4三、公司法人代表委托授权书5四、拟派工程经理情况阐明8第二章 恩地物业管理公司简介10第二部分 提高工程物业管理程度的整体想象与谋划11第一章 桔祥凤凰城工程概略与分析 11第二章 管理目的构建“文化社区、理想家园 13第三章 工程前期物业管理方式 15第四章 拟采取的管理效力措施 18第五章 管理效力内容与规范及目的承诺 22第三部分 前期介入与接纳验收及入住装修管理方案26第一章

2、 工程的前期介入效力 26第二章 工程的接纳验收与移交 28第三章 工程入伙管理方案 29第四章 工程二次装修管理方案31第四部分 拟采取的任务方案与物资配备33第一章 拟采取的任务方案 33第二章 物资配备方案 39第五部分 拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理44第一章 管理构造设置与人员的配备、岗位职责 44第二章 管理效力人员的培训 51第三章 管理人员的管理 56第六部分 规章制度的建立与档案管理58第一章 拟建立的规章制度 58第二章 档案的建立与管理 59第七部分 日常管理效力规范及措施方案61第一章 业主赞扬与报修处置 61第二章 公共次序维护管理 63第四章 保洁效力与

3、绿化管理 67第五章 商铺的管理 70第六章 社区文化效力方案 71笫八部分 物业维涵养护方案和实施方案74第一章 物业维涵养护管理方案 75第二章 公用设备设备的维涵养护 76第三章 共用部位的维涵养护 78笫九部分 桔祥凤凰城前期物业管理综合效力费测算79 第一章 前期物业管理效力本钱测算 79 第二章 前期物业管理效力招标报价82 第三章 前期物业管理收支平衡情况测算 82附一 建议稿84附二 前期物业管理紧急情况处置预案88桔祥凤凰城住宅小区前期物业管理投 标 函湖北怒放房地产开发：本公司仔细研讨了贵公司桔祥凤凰城工程前期物业管理效力招招标文件后，情愿接受招标文件的要约条件，情愿参与本

4、次招标。本公司声明如下：赞同按照招标文件要求参与竞标，否那么视为自动放弃。在签署前期物业效力合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签署前期物业效力合同，并按照要求准时进驻进展物业管理全方位效力。我方赞同，在从规定的递交招标呼应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招招标活动的每项规定。我公司的招标报价为：普通住宅物业管理综合效力费每平米每月0.55元、商业门店物业管理综合效力费每平米每月1.2元；前期物业管理兴办费用13万元包干。招标单位称号：荆州市恩地物业管理 公章法人代表： 孙霖日 期： 2006年10月16日 地址：沙市区碧

5、波路48号联 系 人： 陈尧 ：8517680第一部分 招标人资信与情况引见 企业资信与资质影印件工商营业执照影印件物业管理资质证书影印件 法人委托授权书法定代表人授权委托书湖北怒放房地产开发：根据本文件宣布，注册于湖北省荆州市沙市区碧波路48号的荆州市恩地物业管理法定代表人孙霖合法授权代表本公司，特此任命在下面签字本公司工程经理万莉居民身份证号为4210021974012202165为本公司的正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关荆州桔祥凤凰城住宅小区前期物业管理的招标方面，以该公司的名义代表该公司签署招标书，进展谈判，签署合同和处置一切与此有关的必要事务。本授权书于2006年10月16日

6、签字生效，特此声明。 法定代表人： 888 签字盖章：招标人代表： 8888 签字盖章：招标人全称：荆州市恩地物业管理 招标人公章：法定代表人身份证影印件888委托代理人的身份证影印件888 拟派工程经理情况阐明工程称号：桔祥凤凰城住宅小区招标人称号：荆州市恩地物业管理拟派工程经理姓名888主要业绩性别女从事大厦和小区物业管理任务10年。在南京红太阳物业管理先后担任客户效力部主管、管理处副主任、工程经理等，担任管理多个工程获省优。持有建立部物业管理经理上岗证。年龄32专业经济管理学历大专工龄12年职称暂无从事本岗位任务时间10年联络8517680招标人公章：招标人代表签字：日期：2006 年1

7、0月16日拟派工程经理从业资历证书影印件 恩地物业管理公司简介荆州市恩地物业管理为2006年成立的现代新型物业管理企业，公司注册资本50万元人民币，物业管理暂定资质。恩地物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作方式，充分吸收丰富的物业管理行业管理阅历。并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中桔祥凤凰城职务。恩地物业公司现有员工12多人，中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,一切管理人员均持有建立部颁发物业岗位证书。恩地物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。恩地物业目前正管理和效力着蔚蓝水岸等荆州市高档住宅小区等，总管理面积达5万平方米，业务范围涵盖

8、多层和桔祥凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和效力。恩地物业以“以客户为中心的管理理念和“360度生活管家的管理方式，运用ISO9000：2000国际质量管理体系为手段，积极塑造荆州市物业管理的新品牌和行业典范恩地物业从外地引进高级物业管理人才担任公司桔祥凤凰城管理人员以来，充分吸收深圳先进的物业管理理念，有着本人鲜明的管理特征，并在荆州市物业管理行业内率先提出“客户效力中心物业管理方式、“360度生活管家效力、 “个性化效力等令行业人士耳目一新的管理理念。第二部分 提高工程物业管理程度的整体想象与谋划 桔祥凤凰城工程概略与分析一、桔祥凤凰城工程概略桔祥凤凰城由湖北怒放开发投资开发，工程位于湖北

9、省荆州市荆州城南开发区屈原路旁，共占地约11万平方米，工程分三期开发。东邻金丰园路，西至梅村七组，南至梅村九组，北至护城河，该地块周边已根本实现路通，地块未来交通情况良好。园区绿地率接近40，空气质量明显高于其他各区。其户型设计经典、建筑外观典雅高贵、园林景观严密结合当地浓重的文化底蕴、利用其灵性蜿蜒的水景、曲径通幽的园林小品、丰富的植物造景，将自然风情与工程的整体气氛结合得如此完美、如此人性化、使业主足不出户就能全方位感遭到大自然的美丽及生活的愉快、可以在享用温馨与温馨的家居生活的同时，成就梦想与辉煌。桔祥凤凰城小区工程主要概略如下:主要经济目的概略总占地面积： 11万平米总建筑面积：17.

10、5万平米其中：住宅共49栋1259套16.1万平米商业建筑面积：1.1万平米容积率：1.58 绿化率: 39% 车位：人防地下车库380个车位、地上停车位193个物业管理及公共建筑：约600平米共用设备及公共场所概略户内配套设备有线数字电视系统系统及信息网络系统预留宽带接口预留给水接口 预留下水口小区出入口共4个其他数据招标文件未详，因工程在设计建立阶段或有更改，本招标书以阅历值编制。二、桔祥凤凰城工程特点与管理难点、重点分析桔祥凤凰城工程50栋建筑围绕中心景观带布置，整体采用围合规划，地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设备齐全，理想人居环境在建筑和规划上充分表达，对物业管理效力要求相对比较

11、高。物业管理企业如何切合工程规划设计理念，让物业管理效力与硬件设备完美交融？桔祥凤凰城工程建筑方式普通多层、中小户型为主，容积率较高，居住密度相对较大，且底商面积大、出入口多达4个，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业管理企业采用何种管理方式，方可应付自若？桔祥凤凰城工程销售定位为中高档次，我们估计置业对象应该以企事业单位任务的白领和政府公务员、学校教师、医生等层次中的中青年人群为主，业主中也将会有部分具有一定学历的工薪阶层。业主素质相对较高，对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员构造必将为工程带来更清新的时代气味、衍生更现代的居住理念，物业管理企业如何实现管理方式和管理手

12、段的现代化？桔祥凤凰城工程的业主估计将根本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的效力产品也应是“质优价廉的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的效力产品。物业管理企业如何设计适用的效力产品既可以满足业主需求又可以实现收支平衡？对于以上主要的难点重点问题，是我们在桔祥凤凰城物业管理中必需继续思索的。 管理目的构建“文化社区、理想家园根据我们对桔祥凤凰城工程的预测分析结果显示，未来桔祥凤凰城工程的业主对于居住的景观环境和物业管理效力以及其交融度都应该有很高的要求，开展物业管理任务，就必需高度注重他们的文化需求、效力需求及自动参与社区建立的愿望。我们提出构建“文化社区、理想家园的完美人居效力方式，强

13、调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区的管理目的。根据我们的住宅效力阅历，我们设计的“文化社区、理想家园管理方式涉及两个层面，一是经过多种交流方式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建立社区人文环境的积极性。二是经过多种宣传方式培育社区成员集体主义观念，进而深化到他们在运用物业尤其是在运用共用性较强的物业中，进展约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的想象是：、倡导“全员参与的管理文化在内部管理上我们强调员工在合理分工根底上的充分协作，例如在保洁方面提倡“人过

14、地净，全员保洁，平安管理方面提倡“全员防备，全员消防等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为您想的更多，让您住的更好的管理理念，实现“管理开放，开放管理。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的平安管理和社区文化建立。此外，我们还将自创行业内的胜利阅历，实施“管理报告制度，每季度利用小区公告栏等方式照实向业主报告综合管理效力费的收指运用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项任务的运作情况，真正做到尊重业主权益。二、推行“平等互动的效力文化效力文化的涵义在于“把提供优质效力视为任务的自然方式和最重要的规范。效力连着业主和物业管理人，我们对两者关系

15、的定位是：建立在权益与义务对等根底之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重本身的任务，产生效力热情，自觉尝试去寻觅满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“浅笑效力。业主在享用效力的同时提出改良意见，效力产品的供方和需方均坚持愉悦的心境，效力水准在平等互动的根底上得以提升。三、营建“和睦亲善的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同发明的、具有社区特征的精神财富和物质形状的完美结合，社区文化建立的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善的文化气氛，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠。我们将以开展安康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共次序。我们将结合我们在已往的住宅工程管理效力阅历

16、，围绕“爱国主义、环境维护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、安康家居等八大主题来组织、谋划社区活动，努力把桔祥凤凰城创建为“精神家园。四、塑造“亲和人文的环境文化现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一同参与环境文化的建立，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需求。在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特征的笼统识别系统，提升档次：提供高质量的园艺维护，坚持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种方式组织业主开展环境维护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气味，建立人与环境调和共融的“文化

17、社区，自然的环境交融文化的气味，桔祥凤凰城真正成为每一个业主的理想家园。 桔祥凤凰城前期物业管理方式针对工程的管理思绪根据我们对桔祥凤凰城工程的实践情况的分析，我们拟订的桔祥凤凰城工程的管理思绪为：强调本钱控制认识和本钱管理程序强调流程团队的有效运作和效力流程的继续改良强调公众效力的规范化与特约效力的个性化努力于共用设备、设备的继续改良和功能提升努力于培育员工的专业素质以及社区全员的参与认识努力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境管理效力方式根据我们对桔祥凤凰城工程的定位分析，我们确立桔祥凤凰城工程的管理方式是：严密围绕“质量、本钱双否决的运作中心，提供“质优价廉的效力产品；倡导“

18、以客户为中心客户效力前向化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链；努力于与业主建立平等的现代契约关系，推行“平等互动的效力文化。在确定管理方式的根底上，针对桔祥凤凰城的特征及实践情况，我们进一步提出了全方位物业管理的根本思绪。我公司将秉承“效力发明价值，质量成就未来的管理理念，依托我们在已有工程的胜利运营方式和阅历，完善的质量管理体系，根据开发商在招标文件中对桔祥凤凰城的客户定位、综合公共设备的智能化程度等要素，我们拟在桔祥凤凰城采用以“以客户为中心、以质量为导向的 “客户效力前向化运营管理方式。述职后台前台反响回访指令考核指令考核反响需求信息指令授权考核提供效力接受信息信息反响

19、反响延伸效力产品满足需求客户效力中心业主中心效力产品效力质量赞扬效力需求信息管理处经理部门主管作业人员恩地物业公司物业管理处运作原理模型图创建有效的效力价值链围绕“效力发明价值、质量成就未来的运营理念和我们拟在桔祥凤凰城采用的“以客户为中心，以质量为导向的运营管理方式，如中标后我公司将在桔祥凤凰城工程全面推行竞争型效力战略；采取有效的管理战略提升我管理公司的效力价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的效力，又能向周边展现我管理公司风采的团队。我用高性价比的优质效力为客户提供运用物业的便利、平安和温馨的生活环境、促进物业的保值增值，同时为本人发明生存和开展空间，我们用效力为客户发明消费价

20、值、为公司股东、员工发明投资和任务价值、同时为社会发明我们的存在价值。我们把员工称心、客户称心、股东称心作为我们的追求目的。日 常 管 理社 区 文 化称心度 调 查企业文化导入培 训员工档案有效鼓励自我评价业余活动合理化建议与业主开发商与周边单位与 居 委 会与 派 出 所与主管部门效力价值链效力价值供应根本要素内部称心机制互动效力链创建有效效力链表示图物业管理外部沟通导向图相互配合监视管理提供效力监视监视委托行业管理桔祥凤凰城管理处恩地物业管理公司桔祥凤凰城业 主开发商房管局物业科供 电供 水燃 气通 信工 商市 政税 务劳 动交 通公 安环 保物 价街道办居委会相互协调相互协调支持/管理

21、委托/监视外部沟通导向图阐明：在桔祥凤凰城业主委员会成立之前，开发商经过招标选聘物业管理企业，并与之签署物业管理合同。如我公司中标，我们将设立桔祥凤凰城管理处，全面担任工程物业管理任务。桔祥凤凰城管理处在业务上接受荆州市房管局物业科、街道办事处和社区居委会等政府主管部门的监视和指点。在小区入住后到达法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系根底上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目的的实现。 拟采取的管理效力措施结合桔祥凤凰城物业管理的难点、重点及管理思绪，我们拟采取以下管理效力措施，以保证管理方式的实现及效力产品按照预设规范的供应：导入适用和

22、完善的质量管理体系我公司于成立之初就建立了公司本人的质量保证体系，经过在所管理效力的工程实践运作和继续改良，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供规范化、规范化物业管理效力的基石。在桔祥凤凰城物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行全员质量管理，并根据桔祥凤凰城工程的实践情况和特征制定适用的质量控制方案，在日常管理效力中加以完善，以期在为业主提供优质效力的过程中不偏离既定的轨道。实施 “质量、本钱双否决的运作机制物业管理是市场活动，物业管理公司受业主委托提供业主所需求的管理效力，作为企业物业管理公司是必需有盈利才干的，没有收支平衡控制才干的管理和效力无

23、论对企业还是业主来说都一定不是好事情。从物业管理行业的特点来看，节约和控制本钱对企业来说是必然的，低廉的效力价钱对业主来说也是有利的；但是，我们清楚的看到，控制本钱与保证质量不应该是矛盾的，以牺牲质量为根底的本钱控制不是处理问题的根本方法，惟有在保证质量的前提下谈本钱控制才有意义。我公司结合物业管理行业的效力特性，全面推行“质量、本钱双否决机制。公司经过与关键岗位担任人签署目的管理责任书，把效力质量和本钱控制造为考核任务业绩的两顶最重要的目的，且两者是“或与“否的关系。经过 “质量、本钱双否决的运作，我们获得了业主称心率继续稳步上升、管理本钱逐渐下降的良好成果。我们将进一步结合桔祥凤凰城的管理

24、特点和难点，把这一套运转机制用于该工程的管理实际中，力求在“效力质量和“本钱控制之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉的高性价比效力。建立“加油站式的员工培训制度由于提供效力产品的主体之间的个性差别，对于效力产品的提供，不能简单地只制造一种“准那么，而是应该根据效力需求的变化而不断调整，也即效力的层次、内容和方向做出相应变化，真中一项关键问题就在于对员工继续不断的培训。在实际中，我们推出了“加油站式的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标规范，使每一层级员工坚持效力知识、技艺与效力需求到达动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者、“培训是公司对职员的最大

25、福利的观念，并把这种认识在物业管理任务中贯彻一直。实现与周边社区的资源共享桔祥凤凰城周边紧邻多个新近开发的住宅小区，其中荆州花园、城南春天等多个大型住宅小区，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享，以便更好地满足业主的效力需求。桔祥凤凰城与周边工程虽然在物业类型、开发速度、效力定位等方面存在一些差别，但为业主提供优质效力的目的是一致的，双方可在竞争的根底上充分开展协作，如管理信息运用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。建立“物业管理信息岛伴随IT产业的迅速开展，数字化的信息浪潮正以不可阻挠之势向我们涌来，利用住宅小区的信息宽带网络资源

26、更好的为业主提供信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值效力在沿海和其他兴隆的地域曾经是非常成熟的。我们期望在桔祥凤凰城的管理效力中占领先机，配合公司的局域网及桔祥凤凰城的宽带信息网络方案，我们拟逐渐建立桔祥凤凰城社区网站，将各类管理效力信息定期输入并及时更新，并拟以社区宽带网络和网站为根底逐渐为业主提供更多的便利信息效力，着力实现管理手段的现代化和信息的网络化，构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可经过互联网登陆网站，高速阅读物业管理处的管理

27、情况，并获取效力资料，同时对管理处的任务业绩进展监视和指点，实现管理效力信息的多层面传送。倡导开放式的管理效力物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系假设协调不好，必将演化为妨碍小区物业管理程度提高的一种阻力。为此，在桔祥凤凰城我们倡导和强调开放式的管理效力，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即：物业管理公司提供专业物业管理效力、业主大会及业主委员会担任自治自律管理、居委会承当政府社区行政管理和社区公益效力。我们经过按时公布财务帐目、定期提交“管理报告、组织“管理处开放日活

28、动、公布管理处主管人员的联络等措施，自觉接受业主的监视，对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并到达规定的条件后依法成立。并从维护业主合法权益及提高本身管理程度出发，不断加强业主大会及业主委员会自治自律管理的认识和才干，使之能真正代表全体业主行使监视和审核的权益。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、方案生育等任务，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们坚信：只需从效力业主、住户的根本目的出发，三方的协作一定能成为推进小区管理程度提高的助力。提供个性化的装修套餐效力随着生活质量的不断改良，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。

29、但是，现阶段荆州市家居装修市场的不规范要素却让大部分业主和住户深感困惑。一方面，普通的业主、住户由于专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监视等问题都显的心有余力而力缺乏；另一方面，由于监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队四处出没、装修质量事故频频发生。在社区效力社会化的进程中，我们以为：物业管理企业完全可以扮演一个自动性的角色。为此，在桔祥凤凰城的装修管理上，我们竭诚为业主、住户提供完美的配套效力。我们拟经过公开招标的方式引入34家具有一定品牌、资质、售后效力的正规装修商进驻小区并向业主、住户引荐，防止装修游击队日夜骚扰业主、住

30、户。同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式效力。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修恳求及方案审核的效力，最大限制的方便业主，以解业主的后顾之忧。采用 “客户效力前向化的效力方式强大的效力平台和先进的效力组织是提供规范客户效力的前提，“客户效力前向化要求物业管理处的一切员工以客户为中心，在对待客户效力需求上每个人都是效力终端，突破层级管理上的壁垒，从而可以灵敏高效的为业主提供优质效力。以我们在以往工程的成熟阅历，我们将一如既往的在桔祥凤凰城推行以设立客户效力中心的操作方式为根底的 “客户效

31、力前向化效力方式，并以“首问担任、“分片包干、“全员联动、“快速行动等制度的实施作为保证。在桔祥凤凰城的效力方式上，我们将建立客户效力中心的运作体系。即将工程的内部管理和对外效力分为后台和前台操作，客户效力中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，一切的对外效力一致由客户效力中心指挥调度，一切的客户效力信息也一致汇总到客户效力中心后进展处置，业主一切的效力需求恳求及赞扬建议都将汇总到客户效力中心，由中心担任分类处置，而管理处一切需求公布的管理效力信息亦经过该中心反响到业主、住户，从而保证管理处对外笼统的一致化。经过效力中心的有效运作，36524小时的呼应时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理

32、及满足，为桔祥凤凰城的业主提供“一站式无忧式物业管理效力。努力于公共设备设备的循环改良住宅管理的一个重要内容就是共用设备、设备的管理和维护。共用设备、设备运转形状的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和平安保证等问题。根据我们对住宅小区楼宇的管理阅历，我们将桔祥凤凰城共用设备、设备的管理分为三个层次进展，即：以保证共用设备、设备处于受控形状、维持正常运转为目的的日常管理及维修；以消除各种运转隐患，保证设备、设备性能得以充分发扬为目的的定期维涵养护包括大、中修；以提升设备性能、加强设备自我维护功能从而满足用户不断增长的效力需求为目的的改良性维护改造。在桔祥凤凰城共用设备、设备的管理和维护上，

33、我们努力于凭仗本身阅历和专业的分包方，对其进展继续的循环改良和功能扩展，逐渐实现对共用设备、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变，业主的需求亦时时在变，一直沿用旧有的管理方式和效力方式是无法满足业主不断增长的效力需求的要求的。我管理公司非常注重“创新再造，我们称变化为常态，定期实施管理体系的全面整合提升。其精华将在于继续地不延续地进展流程再造，对日常一些曾经相对固定化的思想方式、效力理念以及详细的作业流程进展重新分析和改造，使真可以更加符合业主、住户的真实需求，从而为业主、住户提供真正适用的效力产品。经过在目前管理工程的推行，流程再造

34、最大限制的利用既有资源提升效力质量和管理程度，获得了较好的效果。在桔祥凤凰城的物业管理中，我们仍将继续推进此项任务，组建流程小组，并运用流程管理的思想指点日常的详细任务。努力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向运作，实现物业管理程度的继续提升。 管理效力内容与规范及目的承诺管理效力内容物业管理区域内共用部位、共用设备设备管理及维涵养护；物业管理区域内公共次序维护和环境卫生的维护；物业管理区域内绿化养护和管理；物业管理区域内车辆机动车和非机动车行驶、停放及场所管理；供电、供水、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关的管线、设备维护时候进展必要的协

35、调和管理；物业管理区域的日常平安巡查效力；物业档案资料的保管及有关物业效力费用的帐务管理；物业管理区域内的业主、运用人房屋装饰装修的效力；物业管理区域的消防管理。物业管理效力要求按专业化的要求配置管理效力人员；物业管理房屋与收费规范质价相符；制定管理效力人员奖罚条理等管理制度。物业管理效力规范物业共用部位的维涵养护和管理效力规范按物业相关法律法规和业主暂时公约对物业相关共用部位进展维涵养护和管理；在小区主入口设平面分布图、区内各栋标识齐全、规范美观；物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；对违反规划

36、乱搭乱建及擅自改动物业用途的及时劝告、依法处置。物业共用设备设备的运转、维修、养护和管理房屋规范制度健全、责任明确、定期巡检，并做好记录；设备用房整洁、主要设备标识齐全、危及人身平安隐患处有明显防备措施。物业共用部位和相关场所的清洁卫生、渣滓的搜集、清运及雨污水管道的疏通效力规范共用部位和相关场所每天清扫2次，坚持干净整洁，室内外标识、宣传栏每周擦拭2次；公共楼道每周清扫一次，坚持干净整洁；渣滓清运日产日清，无渣滓桶漫溢景象；化粪池、污水井、雨水井每月检查一次，定期对雨污水管道进展疏通，坚持通畅无堵塞景象。公共绿化的养护和管理掌握花草树木的特性，做好特种植物的档案；花草树木生长正常、绿化效果好

37、，有良好的欣赏效果，无树木枯死和歪斜，发现死树应在半月内去除并适时补种；草坪及时去除杂草，有效控制杂草繁殖，无渣滓，无烟头纸屑；根据气候情况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好，适时修剪；适时组织防冻保暖、预防病虫害，病虫害无明显迹象；园林建筑和辅助设备完好，整洁无损；绿化地设有提示人们维护绿化的宣传牌。车辆停放管理效力规范业主车辆凭证出入，按序停放，外来车辆严厉检查，出入登记；道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范；地上除车库外小区其他位置不可停车。消防管理规范定期检查消防设备设备、保证完好，随时可以启用；加强对消防管理人员的培训，保证消防通道的畅通。公共次序维护、平安防备等事

38、项的协助管理效力规范门岗、监控室美观整洁，人员一致着装，专人24小时值勤，实行定岗与巡查相结合；实施24小时平安监控并记录及时；对区内公共文娱设备设备平安警示标志；巡查中对可疑人员进展讯问，发现火警或治安隐患事故及时报告有关部门；定期对安防效力人员进展培训，提高管理效力质量。管理目的及目的承诺前期阶段成为开发商的好顾问、好帮手、好朋友；降低开发商的建立本钱，促进楼盘的销售。合同阶段在合同期内全身心为业主效力，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。正式接纳在条件具备时一年内经过“荆州市物业管理优秀小区的考评；正式接纳在条件具备时两年内经过“湖北省物业管理示范小区的考评；正式接纳在条件具备三年时内经过

39、“全国优秀物业管理示范小区 的考评。总体目的客户称心度指数到达国优90%以上；管理效力范围内不发生艰苦平安责任事故；管理效力范围内不发生艰苦火灾责任事故，管理效力范围内不发生艰苦设备管理责任事故；分类目的管理处设专线24小时受理客户效力需求；客户接待时间：365天8:30-20:00；各类效力人员上岗培训率到达100%；档案归档率到达100%，档案完好率到达100%；维修及时率到达100%；维修质量合格率到达95%以上；实行维修效力回访制度，回访率到达100%；有效赞扬处置率100，赞扬人签字称心率90以上；公共设备、设备完好率到达98以上；房屋建筑完好率到达98%以上；绿化存活率到达98%以

40、上；清洁管理无盲点，管理效力范围坚持环境整洁，生活渣滓日产日清；道路、停车场完好率到达98%以上；管理效力范围内平安护卫固定岗实行24小时平安护卫立岗效力。第三部分 前期介入与接纳验收及入住装修管理方案 工程的前期介入效力要使今后的物业管理顺利进展，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，假设我方中标，将根据委托方物业施工进度的实践情况，对桔祥凤凰城住宅小区工程制定科学、成熟、相应的物业管理前期介入任务方案，并按方案和阶段开展各项任务，为未来的物业管理任务顺利开展打下坚实的根底。规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需求参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案能否合理

41、，力求使小区的设计方便日后的物业管理任务。监控和消控中心的设置；小区人车分流的设计；公共照明开关设置位置；公共照明开关开闭方式；物业管理用房的位置设计；小区渣滓房的设置；公共洗手间的设置；信报箱的设立；公共告示栏的配置；家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；。建立施工阶段建立过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐渐对物业的硬件添加了解，对有些影响运用功能的问题早发现、早协调、早处理，为今后的物业管理任务奠定良好的根底。提出设备的设置和效力方面的改好心见及设计脱漏工程工程的建议；分析物业建造选料及安装，改善设备运用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程包括绿化工程的优劣

42、，提供改好心见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能规划或用料更改的有关专业技术管理意见；协助 施工人员做好对房屋材质方面的维护，以防止施工对材质呵斥损伤；提早熟习房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部构造、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度根据需求参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；配合设备安装、管线布置，进展现场监视，确保安装质量；提出脱漏工程工程的建议；对小区公建配套设备设备的进展讨论，可以使公建配套设备设备满足今后客户的开展需求和创优需求，减少投入本钱和今后的物业管理本钱。开工验收

43、阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好运用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设备的开工验收，并建立验收档案；发现能够存在的施工隐患，并列出脱漏工程；参与艰苦设备的调试和验收；制定物业验收流程；指出工程缺陷，就改良方案的能够性及费用提出建议。物业销售阶段良好的物业管理笼统及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌笼统和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实践情况，协助贵方的物业销售和宣传推行。制定合理的物业管理收费规范，为物业销售作好预备；售楼处及样板房的

44、平安护卫、保洁指点，规范效力，建立良好的物业笼统；委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；对物业人员和销售人员进展物业管理根底培训任务；提供有关售楼宣传所需求的物业管理资料。 工程的接纳验收与移交物业接纳验收的意义物业的接纳验收是对新建物业开工验收的再验收。根据国家建立部公布的对已物业进展以主体构造平安和满足运用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理任务能否正常开展的一个重要步骤。物业的接纳验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设备，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。工程接纳验收重点我公司如中标，将重点从一下几个方面出发，真实做好工程的接纳验

45、收和移交任务：公司选派素质好、业务精，对任务仔细担任的工程技术人员参与验收任务；既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进展严厉的验收，以维护客户的合法权益；接纳验收中假设发现问题，要明确记录在案，商定期限督促开发主体对存在的问题加以处理，直到完全合格；落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体担任保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司担任保修，开发主体一次性拨付保修费用；接纳验收任务目的明确交接双方的责、权、利关系确保物业具备正常的运用功能，充分维护客户的利益为以后的物业管理发明条件：经过物业的接纳验收，一方面使工程质量到达要求，减少日

46、常管理过程中的维修、养护任务量。另一方面根据接纳有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中能够出现的问题，有利于方案安排好各项管理，为以后的物业管理发明了条件。 工程入伙管理方案入伙管理要点提示业主在入住前明白办理入伙手续时应带的文件资料及预备任务，以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办效力手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。业主入伙流程我们将根据工程的实践情况与开发商一同指定适宜的业主入伙流程，保证业主入伙的便利和高效率。以下流程图仅供参考。业主携带购房合同身份证原件如属委托携带购房合同委托授权书委托人与

47、代理人的身份证件到开发商销售部办理入住资历验证物业管理员陪同业主验收房屋遗留工程记录抄录三表底码业主在收楼单签字如有脱漏工程当场记录业主到开发商财务部办理房款结算产权代办手续领钥匙单客户效力中心接待员登记业主资料签定装修管理协议其他手续办理物业财务收费员预收半年物业费装修渣滓清运费其他费用入伙作业规范入伙接待任务应做到耐心、细心、百问不厌。入伙各项资料齐全，记录规范完好，按户建立客户档案。入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。特约效力手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。内部手册登记及时，即时完成注记。入伙按户汇总，次月5日前全部归档。入伙作业检查规范为了保证桔祥凤凰城住宅小区入伙任务正

48、常有序，管理处经理担任对入伙任务的各个环节进展检查以保证任务规范和效力质量。集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析缘由予以处理。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符协作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙任务资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。 工程二次装修管理方案入住后，随之而来的将是房屋二次装修的顶峰期，为了保证物业的构造平安，维护居住区的一致、美观，我们将以房屋构造、外观防水、违章搭建、装修次序物品出入、平安、消防等作为装修

49、管理的任务重点，严厉进展装修管理二次装修管理制度及流程详见恩地物业操作手册文件。加强宣传、正确引导针对桔祥凤凰城的特点，制定详细的，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋构造图纸，指点业主合理进展二次装修。严厉审批、加强巡查根据对二次装修管理的阅历，我们在桔祥凤凰城装修管理中注重于以下步骤：在二次装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处经理审批的二级审批责任制，强化审批责任。加强对施工队伍的管理，实施“二证一书制度，要求装修施工单位办理“装修答应证和“施工人员出入证，并签署“二次装修责任书，同时要求施工单位交纳一定数额的装修效力费。加强装修过程的监视，各专业的管理效

50、力人员必需掌握二次装修管理的根本知识及管理要点，并在入伙前着重给予培训。在装修期间，成立以行政、工程及平安护卫为成员的二次装修结合管理组。目的就是在装修顶峰期间，对装修过行更有效的管理和监控，并强调以下监管重点：为防止房屋构造、外观受损及违章搭建，我们在实践任务中，除要求工程主管的例行巡查外，管理处护卫员、清洁等各岗位也对二次装修进展全方位监视，消除管理盲点，构成立体交叉式的装修监视网绍，一经发现问题及时处置，把违章装修消灭于萌芽形状。为防止房屋装修后经常出现渗漏水问题，我们将在施工装修审核前与业主做好相关位置的防水交接，并要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处置，装修开工验收时重点对这些部

51、进展二次验收。为维持居住区装修次序及平安，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防平安，控制未经允许的动火作业；实施外来入员准入制度，严厉控制各出入，对搬出物品一概获得业主赞同后登记后放行；严厉控制施工的时间及装修渣滓的清运，消除装修带来的噪音和渣滓污染。依法管理、以理服人对违章装修的施工单位我们将以压服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为根据，要求其限期整改并上报主管部门。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以处理，确保居住区房屋本体及公共设备的完好，维护业主的共同利益。谨慎验收、不留隐患我们将着重验收房屋构造、外观及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质

52、量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必需事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进展下一道工序。房屋二次装修完成后我们将根据规范严厉验收，同时建立装修回访制度，在装修终了后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。 第四部分 拟采取的任务方案与物资配备 拟采取的任务方案为了使物业保值、增值，管理处在仔细做好物业的接纳验收任务的根底上，拟定进一步的任务方案，加强装修管理，加强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业质量不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后效力任务，使开发商与物业公司的品牌共同提高，到达“双赢的目的。各种物业管理任务能否能顺利落实，主要看有多长的筹备

53、阶段来完成物业的一切筹备任务。从专业角度来看，愈早能让物业管理队伍熟识工程现场，就愈早能有序的对物业实体进展有效管理。前期介入任务方案如我公司如能成为桔祥凤凰城物业管理商，将根据工程施工进度，制定科学、成熟的物业管理任务方案，并按方案和阶段开展各项任务，为未来的物业管理任务顺利开展，打下扎实的根底。主要任务包括：对物业的建筑遗留事项提出意见和建议对物业的机电设备运转提出意见和建议对物业的智能系统提出意见和建议参与各项工程招标任务跟进物业装修施工和设备安装过程编制年度物业管理收支预算编制物业管理启动预算向政府物价管理部门申报管理费和其他收费规范建立人员架构，调配招聘管理员工制定及完善各项物业管理

54、制度按照培训方案定期对各部员工进展培训挑选和定制员工制服调配保安保洁等展现物业管理笼统相关岗位人员开场笼统岗运作协助物业推行，促进物业销售运用物业管理效力的提早介入，加强购房者对售后优质效力的自信心，更有助于贵公司树立品牌笼统，同时我们还将协助销售宣传推行活动，如：建议在售楼现场派驻礼宾门童、专业保安、保洁员等物业任务人员，并身着恩地物业公司制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等任务，务求前期建立物业品牌笼统。派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。为销售人员提供物业管理根底培训及客户效力培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。对管理效力承诺实施方案安

55、排，添加买家自信心。对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。对买家提供超前效力，定期咨询意见，提供物业管理信息等。检讨物业本钱，节约物业投资。我凭仗多年管理阅历及委派有阅历的工程人员定期参与前期工程工程例会，对桔祥凤凰城环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如：制定物业管理收费规范，为物业预售发明条件。针对智能化采用的程度和深度进展讨论，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户开展的需求，以及尽量减少投资本钱。同时思索到管理中经过有效的人与技的结合，减少今后的管理本钱。根据桔祥凤凰城情况提出物业改良及增减工程工程之建议，以节省工程费用及到达最高

56、经济效益。从物业管理者角度，改善设计缺陷。在以往许多工程中，开展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设备，现实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运转及管理可以比有阅历的物业管理公司有更深化了解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改动这一情况，我们将从物业管理者的角度，对物业及设备进展审视，尽能够将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：建筑构造及功能设计。小区人、车分流。围墙和大门设置。公共区域装饰易于维修和清洁。公共照照开关设置及半开、全开和长明方式开闭。建立适宜的管理用房。公共机房和管道井门锁钥匙的一致。渣滓

57、房设立和景观、环保的协调及渣滓分类。设置必要的公共洗手间。信报箱设立方便运用和管理。配置适宜的告示栏、宣传栏、留言栏。预留家用空调穿墙孔和室外机位置。爱心援助系统和便民设备的设置。智能系统物业管理效力。我们从添加销售卖点、节约投资并结合管理需求和社会开展趋势，建议桔祥凤凰城提供适量适用的智能小区的根本功能配置。跟进施工过程，保证顺利交接为了保证日后管理任务顺利开展，必需对桔祥凤凰城进展全面的了解，假设物业管理人员在桔祥凤凰城交付运用时才介入管理，就无法对诸如土建构造、管线走向、设备建立、设备安装等物业的情况了如指掌。在桔祥凤凰城交付前期，我们将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开展商

58、利益和保证施工质量的意见和建议，如：检讨施工进度。发现能够存在的施工隐患，并列出脱漏工程。在交付前先作验收，并向开展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。对今后不便养护和维修之处提出改良意见，并做好日后养护的重点记录。协助检查施工质量。参与艰苦设备的调试和验收。提供废品维护措施。紧随开工验收同步开展物业验收任务。订立规章制度在对物业实施管理之前，我们将根据物业设计度身定制管理方式，制定相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件，以及进展机构设置、人员聘用、培训等任务，以便有序地对物业进展管理。订立规章制度包括但不限于：公众管理制度：业主公约、业主委员会章程、客户效力指南或住户手册、

59、精神文明公约、住宅公共设备设备维修基金管理方法、治安管理须知、车辆进出停放管理须知、消防管理须知、环境卫生管理须知、招牌广告及公共场地、墙壁、屋面管理须知、营业场所管理须知、文娱场所管理须知、装饰装修管理须知等。内部管理制度：人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、赞扬管理制度、文件管理制度、员工根本规范、通讯设备管理制度、管理体系及艰苦事项决策管理制度、培训管理制度。质量手册及程序文件：质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接纳程序文件、效力设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程

60、序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。任务手册：各级岗位职责任务手册、社区文化任务手册、公共场地任务手册、营业文娱场所任务手册、房屋整改任务手册、空房管理任务手册、住户入住任务手册、装修管理任务手册、赞扬的接待和处置任务手册、住户意见的征求、评议以及效力的定期回访任务手册、住户档案管理任务手册、便民效力实施任务手册、费用的统计、收取和追收欠款任务手册、环卫任务手册、绿化任务手册、报修任务手册、供配电设备设备任务手册、给排水设备设备任务手册、电梯设备设备任务手册、库房任务手册、突发事件或异常情况处置任务手册、勤务任务手册、平安任务手册、门卫任务手册、巡