郑州市土拍新政点评：控制地价涨幅及配建保障土地质量

1、一、郑州市场降温，长效机制下创新土拍规则2020年1月8日，郑州市人民政府出台了关于加强土地出让管理工作的意见，从优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管等多个方面重塑了郑州市土地供应的规则和方式。具体而言，关于郑州市宅地土拍提出了新的政策：（1）宅地熔断溢价率限制在20%-30%，租赁住房需求旺盛区域熔断后竞自持面积，租赁住房需求平衡区域熔断后以摇号方式确定土地竞得人；（2）挂牌时土地评估楼面价=销售参考房价（参考周边均价可波动10%）-税费-财务成本-建安成本-合理利润；（3）确保全市2021年宅地价格变动控制在5%以内。我们先从拍卖规则的

2、角度来看土拍新政的变化，第一个变化是熔断溢价率的降低，郑州市一直采用限地价的方式出让土地，此前的熔断溢价率确定为50%（最高不超过100%），而新政则降低为20%-30%，从地价的角度达到熔断的条件大幅降低，从一个侧面控制了实际出让地价。表1：郑州市土拍政策变化政策时间熔断溢价率熔断后竞拍方式土拍旧政2016/10/2850%郑东新区、郑州经开区（限地价+竞房价）：竞综合房价（不得低于房屋成本指导价），报价最低的为竞得人市内五区、郑州高新区（限地价）：再次竞地价（溢价率不超过 100%），最接近有效报价平均值的为竞得人土拍新政2021/1/820%-30%租赁住房需求旺盛区域（限地价+竞自持）

3、：竞自持面积，自持比例达到 100%后竞配建租赁住房供需均衡区域（限地价+摇号）：熔断后摇号确定竞得人数据来源：郑州市政府官网，广发证券发展研究中心土拍新政的第二个变化是改变了熔断后竞拍的方式，我们认为，新政中“限地价+竞自持”以及旧政中“限地价+竞房价”和“限地价”两种方式，都使得竞拍的过程中房企拿地的利润率降低，而新政中在租赁住房供需平衡区域，在熔断后采用摇号的方式确定竞得人则会保障房企的拿地利润率，提高了土地质量。从我们的跟踪来看，土拍摇号政策最早于合肥推出，在竞拍达到限价后采用摇号方式确定竞得人，但这一政策在2019年下半年合肥土地和销售市场逐步升温的过程中退出，转为熔断后竞自持租赁住

4、房，使得土地质量下降。南京与2020年8月也推出了摇号的方式，熔断后不再竞人才房而改为摇号，这对于提高土地质量也有帮助，然而这一条政策本身是在南京市场升温以谋求调控市场而提出的（期间南京还出台了四限收紧政策）。长沙在2020年10月也出台了摇号政策，但是是在自持面积达到100%后摇号，意义不大。另一方面，从2020年出台土拍新政的地方政府的实践中，我们可以看到，除了南京和郑州的新政对于土地质量提高有帮助以外，其他地方的政策均是降低土地质量的。表2：各地土拍摇号政策以及2020年以来土拍新政日期地区方向政策内容2016/11/21合肥放松首次采用“举牌应价+摇号”方式土拍，最高限价以内，对于相同

5、的最高报价，采用摇号方式确定土地竞得人2019/8/29合肥收紧拍卖方式从“价高者得+最高限价时转为摇号”调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁住房”2020/3/29南通收紧采取“限房价、竞地价”的方式出让土地2020/6/5南京收紧采用“限房价、竞地价”的方式拍卖土地2020/7/6宁波收紧加大土地供应力度，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价2020/7/23南京收紧严格执行“限房价、竞地价”出让模式，加大住宅用地供应力度2020/8/18南京收紧（a）宅地竞价触顶限价时，不再竞人才房面积，改为摇号；（b）竞买保证金比例由 20%提高至 2

6、0%-80%；（c）宅地竞买保证金及土地款须为自有资金2020/8/20咸阳收紧（a）适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应宅地；（b）加强房企购房资金来源审查，提高重点区域宅地竞买门槛2020/9/6沈阳收紧（a）严控用地出让溢价，采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地；（b）房企拿地后未按规定实施开发建设的禁止参与土地竞买2020/9/23长春收紧（a）增加住宅用地供应比例，本年度住宅用地供应同比增长 10%以上；（b）部分区域采取“限房价、竞地价”、“限自持、竞地价”方式出让住宅用地2020/9/28唐山收紧（a）实行“限房价、竞地

7、价”土地出让政策，实施比例不低于供地面积 50%；（b）加大市中心区商品住宅用地供应2020/9/30银川收紧加大土地供应力度，主城区重点区域实行“限房价、竞地价”土地出让政策2020/10/11绍兴收紧建立房价、地价联动机制，加大土地供应力度，严格执行“限地价、竞配建”，严格控制溢价率和楼面地价2020/10/11长沙收紧商住用地采取“限地价/限溢价（溢价率 30%）+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让，自持租赁面积达到 100%时摇号2020/10/16合肥收紧商住用地拍卖方式调整为价高者得+限价时转竞自持用于租赁的商住房2020/10/30衢州收紧（a）宅地采取“限房价+限地价+竞配建”方式

8、出让；（b）实行土地的精准投放，扩大热点区域的土地供应2020/11/4台州收紧市区要加大土地做地力度，建立房价地价联动机制，实行“限地价、竞自持（或配建）”，严控溢价率和楼面地价2020/11/19广州南沙经开区收紧首次以“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式出让地块，自持比例达到 100%以后转入摇号2020/12/10无锡收紧按照“限房价、竞地价”方式挂牌出让经营性用地，达到最高限价后竞人才房配建。2020/12/31北京收紧土拍试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”，该类住房属共有产权2020/1/8郑州放松（a）年度宅地价格变化控制在 5%以内；（b）

9、宅地熔断溢价率限制在 20%-30%，租赁住房需求旺盛区域熔断后竞自持，租赁住房需求平衡区域熔断后摇号数据来源：各地政府官网，广发证券发展研究中心我们认为，郑州在这个时间出台这样的提高土地质量的政策，与今年郑州市场的表现相对较差有一定关系。郑州是人口大省河南的省会，也是国家中心城市，销售市场一直表现较好，从历史数据来看，除了2011年郑州出台限购令后导致的 2011-2012销售增速跑输二线整体水平以外，郑州都获得了超越二线整体的增速。然而，从最新的截至2021年11月的数据来看，郑州商品房销售金额同比下降8%（同期二线整体上涨3%），住宅销售金额同比下降9%（同期二线整体上涨6%），郑州在2

10、020年整体的市场表现并不好。土地市场也同样不容乐观，2019-2020年两年间郑州土地出让金均为负增长，与二线整体情况形成鲜明对比，其中2020年全类型土地出让金、宅地出让金分别同比下滑21%、24%，降幅较大。从70大中城市房价来看，截至20年11月，郑州新房、二手房房价同比分别下跌1.0%、4.3%（更谈不上涨价压力），从销售、土地、房价三个维度来看，郑州2020年的市场表现均欠佳，在“稳房价、稳地价、稳预期”的要求下，也面临着市场下行阶段的“三稳”压力。图1：郑州商品房销售金额及同比图 2：郑州住宅销售金额及同比4000350030002500200015001000500020102

11、01220142016201820M1-M11郑州商品房销售金额（亿元）二线城市同比（右）郑州同比（右）80%70%350060%300050%40%250030%200020%150010%0%1000-10%500-20%060%40%20%0%-20%2010201220142016201820M1-M11郑州住宅销售金额（亿元）二线城市同比（右）郑州同比（右）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图3：郑州全类型土地出让金及同比图 4：郑州宅地出让金及同比1200100080060040020002010 2011 2012 2013 2014 2

12、015 2016 2017 2018 2019 2020100%100080%80060%40%60020%4000%-20%200-40%02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%郑州出让金（亿元）二线城市同比（%）郑州同比（%）郑州宅地出让金（亿元）二线城市同比（%）郑州同比（%）数据来源：中指院，广发证券发展研究中心数据来源：中指院，广发证券发展研究中心图5：郑州新房价格同比图 6：郑州二手房价格同比35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%20

13、11 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20M11郑州新房同比二线城市新房同比30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20M11郑州二手房同比二线城市二手房同比数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心二、土拍创新机制保障拿地利润率郑州市政府在2021年的土地市场调控中明确了价格目标，即全年宅地价格变动幅度不超过5%，这是各地政府的实践中第一次出现对地价变化幅度的目标，这一目标也有助于实现房企在郑州拿地时形成较好的

14、成本预期。另一方面，郑州市明确土地出让的楼面价确定将采用剩余法，参考房价、各项费用和合理利润的基础上确定地价，其中明确宅地出让时的参考周边实际销售房价（毛坯房和装修房）可按10%浮动确定，这类似于确定郑州2021年房价的上涨天花板是在10%，此前厦门在“十四五”规划中提出新房价格年涨幅不超过5%，而根据中央对于市场调节的价格反馈机制，允许地方城市房价同比涨幅的最大区间在8%左右，若政府可以控制地价的上涨幅度，在剩余法确定土地出让价的基础上，开发商可以获得相对稳定的收益预期，保障了拿地的利润率。图7：郑州市土地出让前地价确定的流程与机制地价评估地价评审市场价格体系 3家土地评估机构（随机）按关联

15、回避原则从评审专家库中随机抽取3名专家对地价评估技术路线和结果合理性进行评审并出具评审意见专家评审制动态调整地价监测基准地价参考市场指导价可按周边实际销售价格的10%浮动确定销售参考房价（毛坯和装修）明确形成= 销售参考房价- 税费 - 财务成本-建安成本- 合理利润楼面价结合评审意见提出出让起始价和出让初步方案，经市资源规划局集体会审、编制土地出让方案报请市政府审批必要时，出让起始价和出让初步方案应报市土地供应协调决策小组审定集体决策制数据来源：郑州市政府广发证券发展研究中心历次约谈约谈城市当月新房同比当月二手房同比部分城市约谈后采取的调控措施调控政策日期总结住建部约谈12 城（18/05/

16、10）海口/三亚9%4%外地需缴纳 5 年社保且首付 7 成；限售 5 年2018/4/22四限收紧哈尔滨11%9%限售 3 年（新房）2018/5/7昆明11%8%外省限购 1 套2018/7/1西安11%10%限购商住公寓2018/5/13徐州9%5%本地首套限售 2 年，外地限售时间延长2018/6/5太原8%9%重启限购，本地限 2 套，外地限 1 套2018/5/1870 城5%4%-表3：中央历次约谈及地产采取的调控措施沈阳座谈会及住建部约谈（18/08/17）沈阳11%6%限购范围扩大至全市，加大供给2018/8/6四限微调规范市场海口/三亚21%12%部分区域暂停供地审批，加强

17、限价管理2018/8/20宜昌10%9%城区新房限售 2 年，限价2018/6/5扬州9%6%打击违法违规行为，调整供地结构2018/8/2270 城8%6%-住建部预警（19/05/18）苏州6%12%外地社保 2 年；限售范围扩大；全年房价涨幅5%2019/5/11按揭收紧大连13%9%公积金收紧，按揭收紧2019/4/25南宁12%13%按揭收紧2019/4/870 城11%8%-住建部房地产座谈会（20/07/24）深圳6%15%本地购房需 3 年社保；普通住房认定标准提升至 750 万元2020/7/15堵缺口控预期东莞6%25%二手房纳入限购范围；限售 3 年2020/7/25宁波

18、6%8%限购扩范围从三区扩至五区2020/7/6南京5%5%打击假离婚购房2020/7/22杭州5%5%人才购房限售 5 年2020/7/2北京3%3%-上海4%3%-广州1%2%-长沙6%-1%-沈阳9%10%-成都10%5%-70 城5%2%-住建部房地产工作会商会（20/08）沈阳9%9%二套首付从 4 成提至 5 成；住房转让增值税免征年限 2 年调至 5 年2020/9/6四限收紧成都10%8%加大宅地供给；住房转让增值税免征年限 2 年调整至 5 年2020/9/12银川18%9%9 月销售均价不得高于 8 月2020/9/9常州9%7%市区限售 4 年（原 2 年，含二手）；首套未结清二套首付 6 成2020/9/11唐山15%15%二套首付从 4 成提至 5 成2020/9/28长春7%4%首套首付从 2 成提至 3 成，二套首付从 3 成提至 4 成2020/9/2370 城5%2%-