某物业公司管理实施方案( )

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word香格里拉城市(chngsh)花园物业功能分析概述(i sh)：本章针对(zhndu)香格里拉城市花园物业工程(gngchng)功能进行(jnxng)了分析，并对工程周边、类似工程客户群体进行了市场调研，找出工程功能需求的不同重点，为确定香格里拉城市花园整体管理设想提供依据。香格里拉城市花园建筑概况香格里拉城市花园位于十堰市北京中路1号，随着片区市政配套日益完善，北京中路区域将成就未来的城市中央居住区。是汇城置业开发的集住宅、商业于一体的现代生态物业。周边环境：位于北京路核心地段的香格里拉，与郧

2、阳一中、市二中、柳林小学，体育馆，博爱医院、人民医院、太和医院、市委等毗邻而居，知识文化气息浓郁；周围遍布高档写字楼与高档住宅区，省政府、市政府机关办公地相距仅二公里。交通状况：作为平行于人民路的一条重要城市干道。北京路全长8.4公里，从北京路到人民路仅需3分钟，南通火车站，北通夏家店。柳林路，将香格里拉与人民路连接在一起。天津路，让我们可以从香格里拉出发，直达51厂、东风大道、襄十高速公路。重庆路，通过顾家岗，直达白浪。浙江路，到东环路、襄十高速公路。上海路，接54厂，汇于三堰人民路。目前北京路已开通6路、20路、28路和58路公共汽车，随着区域的开展，更多的线路开通于此。香格里拉城市花园占

3、据市区中心宝地，环境优美，文风醇厚，闹中取静，配套设施完善，尽享都市风情，无论生活、休闲、购物等都非常便利，可谓集政治、文化、商业、休闲为一体的高品位社区。香格里拉(xin l l)城市花园使用功能构成物业类型建筑概况预计工期使用功能类型建筑面积功能划分住宅一多层.约117751平方米人文业居居住二小高层约82478平方米人文业居居住三会所约3708平方米人文休闲休闲幼儿园一幼儿园约2278平方米双语幼儿园学习商业一超市约6831平方米生活超级市场商业二马街约15558平方米休闲购物商业三精品商业约14429平方米休闲购物商业四中心商业约3602平方米休闲购物商业五其它商业约19700平方米休

4、闲购物商业六酒店约4073平方米社区配套商业区域(qy)市场调研为了对香格里拉城市花园的物业定位及客户群体有更加准确(zhnqu)的分析，我们对周边作了详细的市场调研，主要调研工程(gngchng)如下(rxi)：主要客户群体(qnt)调研：周边客户群体(qnt)市场调研结论：通过对于(duy)周边市场调研，我们对工程(gngchng)的业主构成进行如下(rxi)初步预测：住宅客户群体：政界人士商界人士企业界人士学术界人士海外归来人士商业：投资租赁业主自主经营业主周边社会资源调研为了香格里拉城市花园管理工作的顺利展开，我们对其周边社会资源作了初步的调研，并将其分为：管理支持体系平安支持体系生活

5、支持体系休闲、娱乐支持体系四个体系，通过四个支持体系的资源整合和利用，使香格里拉城市花园的管理、效劳顺利开展。香格里拉城市花园休闲娱乐支持体系五堰商业圈人民广场十堰体育中心六堰IT商业街五堰商业美食街朝阳路派出所十堰公安分局消防中队市防疫站平安支持体系十堰公安分局五堰社区综治办出租汽车公司柳林小学市一中郧阳一中生活支持体系博爱医院市人民医院120急救中心供水公司液化气公司管理支持体系供电局电信局十堰电视台市邮政大楼太和医院香格里拉城市花园周边社会(shhu)资源分析客户需求(xqi)分析客户群体特点需求分析住宅政界人士具有丰富的社会阅历；注重其隐私的保障需要相对自我，宽松的生活环境；在满足其效

6、劳需求的同时，充分保证其私密性。；商界人士具有丰富的社会经验和阅历具有事业有成的成功感和自豪感雄厚的经济实力工作繁忙并承受很大的事业压力注重其隐私的保障受十堰历史文化的熏陶，对十堰有依恋、怀旧的情愫，但又同时具有国际化的一面需要尽显尊贵感的物业效劳；需要享受到科学、先进的物业管理效劳；需要提供周到、细致的家政效劳，以解除其工作的后顾之忧。需要提供即方便其生活，又充分保证其私密性的效劳；对居住环境的气氛营造有既传统又国际化的需求。企业界人士人员素质较高；工作强度高，压力大；生活较有规律性，但商务出行较多；注重效劳的实效性和生活的便利；注重生活情调、气氛的营造；希望享受到先进的对生活的便捷程度要求

7、较高；家政效劳的要求高；提供全方位的商务效劳和家政效劳，解除其工作的后顾之忧；需要公寓提供的效劳内容符合其日益增长的需求。学术界人士品位高雅，文化背景深厚。见识广，能够接受新生事物。对十堰的历史、文化积淀具有很深的认知感。接受新事物的能力强。工作、生活时间较为机动，需要较为安静、舒适的环境。高质素的物业效劳。细致、周到且持续提升的效劳内容和效劳水平。需要高层次的社区文化活动。需要平安、舒适的生活环境。需要提供便利、快捷的商务、家政效劳。海外归来人士对十堰的历史文化具有一定的认知度及依恋感；受西方文化的熏陶，追求一定的小资情调；对居住环境的便利程度要求较高。需要高度便捷的生活环境；需要相对宽松的

8、生活空间；需要提供周到、细致的家政效劳；对社区文化活动具有较高的参与意识。商业投资租赁业主最重视商铺周围的生意气氛、重视商业形态以及商铺位置；会选择升值潜力较大的物业；重视投资回报率以及投资回报渠道等因素；希望通过物业管理提升工程档次、人气，从而提升周边商业气氛，提高投资回报。自主经营业主注重商业物业的功能定位、形象定位以及管理模式；最重视商铺周围的生意气氛、重视商业形态以及商铺位置；注重考虑货物储存、经营规模、周边消费能力、促销活动等因素；希望通过物业统一管理，提升整体商业档次，从而适合其品牌在相当档次商业气氛中的经营、开展、提升。香格里拉城市花园功能(gngnng)特性分析通过对香格里拉城

9、市花园周边市场调研以及客户群体分析，可以看出(kn ch)香格里拉城市花园作为一个综合性物业，具有如下功能特性：物业(w y)功能的集中性和复杂性：香格里拉城市(chngsh)花园在占的142987.32平方米的区域内，集中具备住宅(zhzhi)、商业两种业态，而这两种业态之间既相对独立，又在客户群体、效劳需求等方面存在相互依存，相互补充的关系，在管理上既需各有侧重，又需兼顾彼此，所以具有一定的复杂性。功能开发的阶段性：香格里拉城市花园开发时间不一，东、南、西区竣工时间不一。其中东、南区的竣工、入伙时间与西区的施工时间和销售时间有交叉，竣工、销售、入伙时间也相差近2年时间左右，这需要在管理上注

10、重施工现场与已入住区域的隔离，施工人员的控制等，在保证施工顺利进行的同时确保已入住的人员不受干扰。人流的交叉性和混合性：香格里拉城市花园具备多种业态，其中住宅作为生活空间，一般在8小时以外人员密集程度高，人流出入量大；“车水马龙商业大街作为对外开放的营业场所，通常人流量较大，人员密集程度较高。日月广场开放式设计使整个物业的人流具有交叉性。又由于香格里拉城市花园的目标客户群定位较高，这个群体的工作时间、休息时间往往具有不确定性，所以在人流上又具有混合性的特点。商业(shngy)管理的特殊性。香格里拉城市花园(huyun)的商业街的裙楼商铺，总面积约58121.96平方米。基于香格里拉(xin l

11、 l)城市花园的高档次定位，其商业的管理提倡(tchng)统一经营、统一管理，并在招商(zho shn)筹划、装修风格、形象指引等方面进行统一管理，切合香格里拉城市花园品味，提升整体商业档次。“气氛管理整体管理设想概述：通过对香格里拉城市花园的文化、客户群体特征以及管理效劳需求进行深入分析，总结出香格里拉城市花园管理效劳特性，提出“气氛管理的整体管理设想，以求到达综合性物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一，成就“都市精英文化。“气氛(qfn)管理(gunl)整体(zhngt)管理设想一香格里拉城市花园地域(dy)、人文历史十堰，着为一个现代工业城市。文化(wnhu)是一个社区长期开

12、展的精髓，是贯穿于生活的灵。香格里拉城市花园是一个人文气氛好的宜居社区，不仅对临近学院、文化娱乐设施等硬件，其物业管理对社区的独特地域文化的传承、业主生活引导等因素无所不有。香格里拉城市花园的一切努力规划、配套、物业管理等是为追求美好生活，懂得生活品味的人而准备的。香格里拉城市花园人杰地灵，具有极深的文化底蕴。二客户群体特性香格里拉城市花园的主要客户群体都具有高智商，有较高的人生品味，对生活、工作环境要求文明、舒适、清洁、健康、高度便捷，对社区气氛有较高鉴赏力，追求自由、心灵的开放、周到、细致的效劳以及生活的隐私性；呈现出传统而又国际的需求。三香格里拉城市花园管理、效劳特性香格里拉城市花园具有

13、功能的集中性和复杂性、开发的阶段性、人流的交叉性和混合性以及商业管理的特殊性，由此可以分析出香格里拉城市花园的管理、效劳需求：功能特性管理、效劳需求物业功能的集中性和复杂性管理复杂性；效劳需求多样性。功能开发的阶段性前期的效劳形象、效劳效果对后期的销售具有一定的影响；不同区域入伙时间之间相差时间较长，期间需要防止工程施工对入伙业主及物业使用人产生影响。人流的交叉性和混合性需要针对人流的交叉性特点，针对性的进行人员的配置和调配；针对其人流的混合性，采用科学的管理方式进行人流的分流等。商业管理的特殊性在招商筹划、装修风格、形象指引等方面实行统一管理。通过以上香格里拉城市(chngsh)花园的地域、

14、文化；主要客户群体特性以及管理、效劳(xio lo)特性分析可以看出香格里拉城市花园(huyun)作为综合性物业，在管理过程中既要针对不同的物业类型(lixng)进行侧重点不同的管理、效劳(xio lo)，又要在香格里拉城市花园的整体管理标准、效劳质素上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、效劳提供方面的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境，又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，诚那么成物业参谋公司提出：通过“气氛管理达成香格里拉城市花园管理、效劳的和谐、统一的整体管理设想。“气氛管理的内涵“气氛管理即是物业管理公司通过环境

15、气氛、管理气氛、文化气氛的营造，使业主和物业使用人在其潜移默化下，形成一种物业管理的良性循环，共同缔造一个清新、自然、平安的居住环境；细致、贴心、知性、自我的生活环境；清静、宽松、高效的工作环境；时尚、典雅、繁荣的商业环境。“环境气氛：包括自然环境气氛和人文环境气氛。自然环境气氛是物业公司通过周到、全面的建筑保洁、园林养护等日常管理工作来营造的一个干净、卫生的自然环境；人文环境气氛是指物业公司通过舒适、自由的会所、等为业主提供人际交流的公共空间来营造的平等、和谐的交流环境。“管理气氛：指物业管理公司通过科学的管理运作方式、完善的管理制度以及高素质的管理人员等来营造出一种标准、高效的工作、管理环

16、境。“文化气氛：指物业管理公司通过社区标识系统、社区文化活动、社区报纸刊物的发行等来营造出的一种高尚、健康的文化环境，再现十堰文化精髓，创新住宅艺术和城市文化，营造深具人文内涵的美丽家园，让业主或使用人亲身感受文化社区的魅力。“气氛(qfn)管理(gunl)系统(xtng)示意图氛 围 管 理生 活工 作浪漫休闲清新、自然、细致、贴心、知性、自我清静、宽松、高效绅士淑女的浪漫、尊贵都 市 精 英 文 化环境气氛管理气氛文化气氛自然环境人文环境科学管理运作标准的管理制度高素质的效劳人员社区标识系统社区文化活动社区报纸刊物香格里拉城市花园物业管理文化成就“都市(dsh)精英文化管理(gunl)目标

17、通过(tnggu)“气氛(qfn)管理(gunl)突显香格里拉城市花园在十堰浓厚文化积淀上的提升，与国际接轨，营造出现代工业城市中一个物业文化生活典范；以高品位、高质素的效劳使物业使用人与其身份产生认同感，形成社区凝聚力，使香格里拉城市花园在形态上呈现出多姿多彩的人生态度，在时空上浑然一体，成就“都市精英文化！第三章 管理(gunl)运作方式及管理承诺概述(i sh)：通过香格里拉(xin l l)城市花园的物业管理效劳(xio lo)特色分析，得出文化是香格里拉城市(chngsh)花园物业管理效劳最重要的特征，提出“统一运作、效劳分区、气氛管理的总体运作方式。总体运作方式香格里拉城市花园物业

18、管理效劳特点通过香格里拉城市花园的特点分析，香格里拉城市花园的物业管理效劳具有如下特点：文化是香格里拉城市花园的主题，也是物业管理效劳的前提。香格里拉城市花园从硬件设施上，优美的建筑、学院派的景观、准确的客户定位，构构筑了一个与周边文化极具和谐的人文气氛。物业管理效劳单位如何营造一个与硬件相适应的文化气氛，是实现香格里拉城市花园高品质效劳的前提。人文(rnwn)管理，个性化效劳(xio lo)香格里拉城市花园在地理位置(d l wi zh)上，是十堰未来的中心区，文脉和龙脉的会聚点，在建筑功能上是一个集住宅、商业于一体的综合性物业。开发商以独具的眼光将人文气氛(qfn)和工程(gngchng)

19、结合在一起，水融交乳。同时多种物业使用人在同一区域环境中，不同物业使用人又有不同的效劳需求，如住宅的贴身效劳，商业业主和客户的在商务效劳方面的需求等，要求物业管理公司在现有的效劳体系外，要集成社会资源，为业主和客户提供快捷、便利的效劳。要求有效统一的平安防范体系和快速反响措施。要求严谨而高效的设施设备运行维护管理和工程维修效劳。要求整体景观统一维护，用科技手段营造舒适的环境。物业管理效劳总运作方式总体运作方式通过对香格里拉城市花园效劳需求和物业管理效劳特点的详细分析，把香格里拉城市花园分成住宅效劳区和商业效劳区，针对各区域的不同物业效劳需求，以“统一运作，效劳分区、气氛管理为总体管理运作方式。

20、统一运作就是将香格里拉城市花园作为一个整体，采用“统一调配，类型物业分级管理，人防、机防、技防紧密结合进行治安、消防、交通管理；用“点阵统一，重点控制进行工程设备管理；“用文化管理环境，提倡注重环保，用高度专业化的清洁绿化效劳，将香格里拉城市花园建成“绿色社区。效劳分区就是将不同物业的需求采用效劳分区，住宅物业实行贴身管家效劳，商业物业实行集约管理效劳，满足不同区域的不同需求。气氛管理就是营造具有浓郁文化气息的环境气氛、文化气氛、管理气氛，以气氛感染在此生活和工作的人们。客人满意与否是衡量物业管理的唯一标准，客人的期望就是公司效劳的目标。总体(zngt)运作方式示意图“统一运作、效劳分区、气氛

21、管理的运作方式统一运作、营造气氛治安管理车辆管理消防管理应急平台房屋本体维护设施设备运行设施设备维保住户维修效劳演 绎 都 市 精 英 新 生 活 社 区 氛 围会所效劳商务效劳社区文化受客投诉回访环境清洁环境绿化垃圾分类景观维护住宅管家式效劳会所酒店式效劳商业集约化效劳其它综合效劳统一调配、分级管理人、技、机紧密结合集成资源集中效劳点阵统一重点控制用文化管理环境效劳分区管理气氛文化气氛环境气氛外部(wib)关系示意图客户效劳中心开发商诚那么成物业参谋部香格里拉城市花园物业管理效劳业主、客户其它公司或关联单位物业管理主管部门香格里拉城市花园效劳中心客户效劳协调调度信息反响投诉处理应急处理客户效

22、劳中心工作筹划经营租赁特约效劳社区文化档案资料诚那么成物业参谋香格里拉城市花园业主委会工程维修部房屋本体维护设施设备运行设施设备维护消防设施管理电梯维护房屋管理装修管理节能降耗平安事务管理公共秩序维护消防日常预防停车场管理突发事件处理环境管理部公共清洁维护小区绿化维护客户清洁效劳客户绿化效劳环境特约效劳质量管理考核品质效劳考核行政事务管理人力资源管理财务管理管理中心内部(nib)运作图管理(gunl)侧重点分析及运作特色分析工程管理效劳重点运作特色分析住宅平安、舒适的生活环境。便利、快捷家政效劳。细致、周到且持续提升的效劳内容和效劳水平。高层次的社区文化活动。安静祥和的社区文化气氛尊贵感的物业

23、效劳贴身管家效劳重视社区文化建设建立和蔼的客户关系满足客户个性化需求的综合效劳商业日常公共效劳，商业秩序的维护经营场所消防管理每天的进场和清场管理效劳宣传促销活动，因人流造成的秩序维护防聚众闹市，有应急应变措施建立严格的消防体系重视日常清洁、绿化的频率和效果人流、车流、物流的控制配合商家进行促销活动 管理(gunl)效劳(xio lo)承诺(chngnu)效劳(xio lo)目标自接管之日起，第一年度内，实现物业管理效劳客户满意率95%以上。自全部接管(jigun)入住一年内，香格里拉城市花园的物业管理效劳(xio lo)到达(dod)十堰市物业管理示范小区标准(biozhn)，并通过政府部门

24、的考评。自全部入住接管(jigun)两年内，香格里城市花园的物业管理效劳到达湖北省城市物业管理示范小区标准，并通过政府部门的考评。自物业全部接管入住一年内，诚那么成物业参谋协助推行ISO9000质量管理体系认证。自物业全部接管入住三年内到达全国城市物业管理示范小区标准，成为南京市综合物业管理的一面旗帜。效劳承诺评价工程目标值计算测定依据及承诺客户效劳物业管理效劳满意率95%满意+根本满意总回收调查表数100%96%客户有效投诉率2有效投诉次数总人口数100%98%管理人员培训合格率100%培训合格人数培训总人数100%=100%安保效劳平安效劳满意率95%平安管理制度执行严格性每次抽查内容的9

25、0%以上合格视为当次抽查合格。每季抽查不合格率=0重大平安责任事故0%合同期内无重大平安责任事故治安案件发生率1案件发生数总人数100%95%设施设备管理与维修效劳房屋及配套设施完好率98%完好房+根本完好房总建筑面积100%98%房屋零修急修及时率100%已完成零修急修数总零修急修数100%=100%报修维修满意率98%动力设备完好率动力设备完好率99%设备故障或事故停机率供配电系统每季发生故障或事故停机率0.5%保安、消防设备每季发生故障或事故停机率0.5%电梯每季发生故障或事故停机率0.5%BA控制BA控制时钟误差1分钟环境效劳清洁绿化满意率。95%绿化完好率95%完好绿化面积绿化总面积

26、100%95%保洁率99%保洁达标面积保洁总面积100%99%第四章 组织机构(jgu)及人员配备、培训和管理概述(i sh)：深圳诚那么(n me)成物业(w y)参谋(cnmu)在十堰汇城置业香格里拉城市花园物业管理效劳遵循客户导向原那么、有效性管理原那么、平安第一的原那么、低本钱管理的原那么和持续改良与不断提升的原那么进行组织机构设置和人员配备。高效管理团队通过完善的培训体系和有效的管理机制为业主和客户提供高品质的物业管理效劳。第一节 组织机构设置一、组织机构设置组织机构是实现“统一运作、效劳分区、气氛管理的管理运作方式的组织保障，香格里拉花园物业管理将实行经理负责制，总经理对工作全权负

27、责，是香格里拉花园物业管理的一切重大事务的组织者和指挥者。下设行政人事部、客户效劳部包括环境管理部门、工程管理部、平安管理部、财务部五个专业职能部门，五个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理效劳人员，分别负责从行政人事管理、客户效劳、设备管理、平安管理、财务管理等方面提供优质效劳。二、组织机构设置原那么(一)以客户为导向的原那么香格里拉城市花园物业管理始终坚持“以人为本，以客为先的管理理念，为客户提供平安、舒适、优质的物业管理效劳，以满足和待续超越香格里拉城市花园业主和客户对物业管理效劳不断增长的需求。二高效管理的原那么正确的做事比做正确的事更重要，在香格里拉花园实行方案目标考核管理体系

28、，用高效的组织实现效率管理。三平安第一的原那么平安(png n)是实现(shxin)工程(gngchng)管理(gunl)经营效劳(xio lo)的前提，物业管理效劳首先是为客户提供平安的生活工作环境。香格里拉花园遵循平安第一的原那么，以客户为中心，平安围绕每项工作的始终。四低本钱管理的原那么在让业主和客户获得优质高效的效劳的同时，以有效的本钱控制方式，严格执行政府规定，合理收费。在人力资源、品质、行政、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配，实施低本钱营运管理。五持续改良与不断提升的原那么持续有效地改良效劳水平和效劳标准，贯彻国际质量管理体系，是物业管理重要原那么之一。织机构设置图经 理参谋

29、副 经 理参谋兼客服主管副 经 理兼行政人事主管客户效劳中心客服主管、环境主管日常咨询、日常巡视、投诉接待、回访、信息沟通、装修申请、会所管理、文件管理、采购、入伙办理、仓管、标识、空置房管理、验收资料、家政、业委会的成立、质量体系的建立、质检、创优、社文、清洁、绿化工程管理部设备、土建、计量器具管理、装修审核、遗留问题的收集和反响、接管验收、入伙验收、设施设备维修保养、前期介入平安管理部平安主管小区公共治安维护、车流、人流的控制、停车场管理、装修巡查、监控中心管理财务部财务预算、会计核算、本钱控制、资金管理、财务报表公开、收费依据的收集、收费、催款行政人事部行政人事主管行政、人事、培训、企业

30、形象筹划、法律法规的收集及培训、顾客满意率调查 人员配备一 配备(pibi)原那么(n me)基于香格里拉城市(chngsh)花园的功能分析和客户群体分析，在物业管理人员配备上我们将遵循以下原那么(n me)：1、效劳(xio lo)意识强物业管理是一个效劳性行业，为业主和使用人提供一个平安舒适的生活和工作环境是我们物业管理人的职责。一支高素质的效劳队伍必然是一个效劳意识极强的组合，香格里拉物业一直非常重视效劳意识的培养，也必然在香格里拉花园配备效劳意识强的管理效劳人员。2、精干高效着眼于管理现代化和组织科学化，为保障优质的物业管理效劳，在组织上采用扁平架构，根据香格里拉城市花园的功能需要和客

31、户需求，在物业公司设四个部门，即行政人事部、客户效劳部、平安管理部、工程管理部和财务管理部，由物业公司总经理直接调配管理。这样既保证效劳的高质量，又实现运行的高效率，来到达机构精简，人员精干，工作高效的目的。3、重视文化素质和专业技能各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技能。根据不同的业务需求和岗位设置，配备相应文化水平和专业技能的人才，在此根底上，将通过不间断的物业管理专业知识培训，使员工处于不断完善和提高的最正确工作状态。4、重视员工来源和个人素质的考察香格里拉城市花园是一个高品位的综合物业，是十堰市内一个极具文化气氛的多功能社区；因此对员工的个人品德要求较高，一方面把握员工来源和

32、背景，另一方面重视个人品德的考察和控制。5、物业公司岗位人员配置表根据香格里拉城市花园的效劳需求，拟订以下岗位及人员配置。主要负责人简历见附表一1岗位人员(rnyun)配置表序号岗位名称岗位数人数岗位地点1工程经理11物业公司2副经理22物业公司一客户效劳中心3行政人事主管11行政人事部4行政人事文员办公室事务工作12行政人事部5客户效劳中心主管11客户效劳中心6客户效劳助理前台310客户效劳中心二班7客户效劳管理人员18客户效劳中心8商业管理效劳员12客户效劳中心9财务收款文员11客户效劳中心小计924二保安事务部三班保安事务主管11兼消防主管1号岗平安班长142号岗控制中心143号岗主出口

33、岗6184号岗机动车出入口岗3155号岗外围巡逻岗366号岗商业街岗 26商业街小计1754三工程维修部工程维修部主管11工程部强电工程师11主管兼智能化工程师11工程部配电运行工三班13上下压配电室、水泵房水电维修工值班110工程部电梯技工 11工程部综合维修工 14工程部小计721四环境管理类环境主管11环境管理清洁领班13住宅楼层清洁工 115住宅商业街清洁工 15商业街、广场地下停车场清洁工 15机动12地下立体停车场绿化领班11机动调配绿化工18红线范围内绿化小计840合计441422岗位(gng wi)人员配备说明以上岗位拟定香格里拉城市花园所有岗位人员配备，在开展物业管理工作过程

34、中，根据实际入伙情况给以配备。岗位设置和人员配备突出(t ch)以客户为中心的特点，围绕“气氛(qfn)管理(gunl)的人性化管理模式，通过实施(shsh)真诚效劳、微笑效劳、贴身效劳、设备平安、治安消防平安，来实现管理区域的平安和实现业主需求。设备的平安运行和环境质量控制是通过管理效劳人员的日常管理维护来实现的，所以在岗位设备和人员的配置上专业岗位划清楚确，更注重专业岗位的配置。更注重与客户直接联系的部门客户效劳中心的人员设置，在住宅、商业都配有专职客户效劳管理人员， 24小时为客户提供效劳，满足业主的即时需求，业主可以通过 和网络或直接到效劳台和管理中心联系，提出请求，管理中心将在效劳承

35、诺的时间内为业主或客户提供效劳。3高效(o xio)管理团队实现(shxin)香格里拉城市花园的高效效劳(xio lo)运作，需要(xyo)一支效劳(xio lo)意识强、善管理、具有高度平安意识和专业技能的物业管理队伍。深圳诚那么成物业参谋将针对这一需要，明确任职条件，精心挑选，严格考核，组建一个具有专业管理职能的精英管理团队。各类管理专业人员任职条件序号任职岗位任职条件备注1物业公司经理本科及以上学历或中级以上技术职称；四年以上物业管理从业经验；持物业管理企业经理上岗证；有工程管理经验，知识面广，专业技能熟练；有较强的组织管理能力、协调沟通能力。2副经理大专及以上学历或中级以上技术职称；四

36、年以上物业管理从业经验；持物业管理企业经理上岗证；有工程管理经验，知识面广，专业技能熟练；有较强的组织管理能力、协调沟通能力。3客户效劳中心主管大专以上学历或中级以上技术职称；三年以上客户管理效劳工作经验，二年以上涉外物业管理从业经验；有较强的效劳意识和综合类知识结构以及优异的沟通协调能力、亲和力强。4行政人事主管大专或以上学历；三年以上行政人事管理工作经验，二年以上涉外物业管理从业经验；有较强的效劳意识和综合类知识结构以及优异的沟通协调能力、亲和力强。5工程维修主管大专以上学历，中级以上技术职称；五年以上设备管理经验；三年以上物业管理从业经验；动力或机电相关专业6保安事务主管大专以上学历三年

37、以上物业管理平安工作经验7环境管理主管大专以上学历，园林绿化等相关专业；二年以上酒店清洁绿化管理经验；8强电工程师大专以上学历，工业自动化相关专业；三年以上强电设备维护管理经验；有变配电、变频水泵、等维护管理经验。9智能化工程师大专以上学历，工业自动化或自动控制相关专业；三年以上弱电设备维护管理经验；有综合布线知识、消防、楼宇智能化专业知识。10电梯技工中专以上学历，电梯或相关专业；三年以上电梯维护管理经验， 持十堰市劳动局签发或转审的有效?特种作业操作证?11值班、维修技工具初、中级技术等级证书和二年以上物业管理工作经验。特殊工种持十堰市劳动局签发或转审的有效?特种作业操作证?12客户关系助

38、理管理员大专以上学历要求能够熟练处理本岗位的各项工作具有两年以上酒店管理等相关效劳行业经验13财务收款文员大专以上学历，有会计证二年以上财务工作经验二年以上案资料管理工作经验，有小区或大厦创优工作经历。14商业管理员大专以上学历，物业管理或酒店管理等相关专业二年商业管理或商铺管理效劳工作经验15平安管理员具备高中以上文化, 具有一年以上工作经验，身高170CM以上，责任心强。16保洁管理员具备高中以上文化, 具有一年以上工作经验，责任心强。20绿化管理员具备高中以上文化, 具有一年以上工作经验，责任心强。 三级培训(pixn)体系诚那么(n me)成物业(w y)参谋(cnmu)将针对香格里拉

39、城市花园的物业管理特点，将利用公司和外部的培训资源，通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系，开展不同方式的培训，提高各类人员的专业技能、职业道德意识(y sh)、计算机应用知识和物业管理知识，同时按照诚那么(n me)成物业参谋“全员培训、全程考核的培训方针，监督和检查员工的培训效果，从而使培训工作真正落到实处。培训目标通过培训，提高员工的综合素质、业务技能和管理效劳水平，培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍，为香格里拉城市花园的业主和客户提供高效、优质、便利、平安的物业管理效劳。三级培训体系入职培训企业培训：公司开展史、公司经营方针、公司理念、公司精神及管理目标等。员工手册培训

40、：员工守那么、礼仪行为标准、职业道德教育等。平安防范意识的培训，客户效劳体系的培训，物业管理知识的培训。军训与参观学习等。岗前培训公司文化的培训、管理制度的培训。针对物业功能特点的物业管理模式的培训。根本技能培训：相应岗位的专业知识、设备操作技能、岗位职责、工作制度、效劳质量标准、质量考核标准等。新技术能培训：智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。在职培训操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、职称的外送培训。利用现有条件，举办电脑、外语等相关知识讲座。新政策、新理论培训物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等。讲师(jingsh)再培训讲师更新知识(zh

41、 shi)及观念，吸纳新理论，不断创新培训工作思路的培训。培训(pixn)方式在职进修主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观(cngun)研修、常规集中授课、讲座等。脱产(tu chn)进修外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。由公司组织培训学习。自我培训主要是电大、夜大、函大等形式。公司鼓励员工积极上进，并给予宽松的学习环境。员工培训方案全体员工培训方案公司将集中组织入职培训和岗前培训，内容和课程安排具体如下：序号课时课 程授课人培训对象方式12公司概况、架构及规章制度、平安保密知识公司领导层全体员工课堂讲授23香格里拉城市花园物业管理效劳模式公司领导层全体员工课堂讲授3

42、2企业文化和社区文化两项精神文明建设的融合公司领导层全体员工课堂讲授42香格里拉城市花园功能介绍及管理目标方向公司领导层全体员工课堂讲授，视听教学54各岗位职责、效劳规程、效劳标准培训公司各部门主管按部门分散上课课堂讲授，集中研讨63行为礼仪标准、效劳理念、职业道德教育客户主管全体员工课堂讲授，样板示范73消防平安、应急常识讲解及案例分析安保主管全体员工课堂讲授，视听教学82?员工手册?品质培训主任全体员工课堂讲授94现场参观考察公司管理层人员全体员工按部门侧重参观样板示范，现场模拟102考试行政人事部全体员工笔试闭卷备注 公司培训部统一规划、统一安排、统一考核、统一记录，培训时间为入伙前半个

43、月，依据具体安排临时安排。客户(k h)效劳(xio lo)人员培训方案(fng n)目的(md)：更新知识、增强技能。要求(yoqi)：传递信息：通过培训及时了解公司的目标、方针以及同行业中各类信息。更新知识：及时补充、更新各类技能知识，跟上时代的步伐。提高能力：提供各种外培时机，全面提高管理人员各项管理效劳水平。内容与课程安排：培训类型时间方式目的方式考核岗前培训24学时岗位职责根本业务知识、业务范围、工作技巧岗位作业及效劳标准首接式效劳根本技巧能独立上岗、独挡一面直接领导的面授教育和自学、实践相结合上岗考核鉴定在职培训240学时1、月工作总结，分析、积累工作中处理得法或不当的案例，积累经

44、验及吸取教训2、学习?物业管理通论?、?物业管理动态?3、学习经济学常识和管理知识4、举行各类专题知识讲座不断提高管理能力，更新管理知识，掌握行业信息以部门为单位集中研讨，案例分析，灌输新知识第四季末管理知识考试；年末技能考核参观考察每半年1次同行业中业绩优良的单位开拓管理思路，学习先进经验公司人事部统一组织安排工程(gngchng)人员培训方案(fng n)1、目的：明确(mngqu)工程设备部职责任务及专业分工的工作责任，工作制度，效劳(xio lo)标准(biozhn)。2、内容与课程安排 岗前培训时间内 容方 式负责人考 核1个月维修文明语言、维修效劳范围和流程、维修工职责、维修养护技

45、能及操作技巧个别辅导自学实践主管由主管领导对其进行上岗考核鉴定3个月楼宇结构、各专业设备的维护保养内容特点，强弱电布线，维修效劳标准，维修工作程序。 初步了解设备特点水电工、水电气走向、班组主要机具、维修效劳标准、维修工作程序讲授实操工程维修主管和领班技能知识书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核在职(zizh)培训时间内 容方 式负责人考 核每月上旬及中旬各1次,每次2小时工作手册、维修技巧及常识、消防知识、主要设备知识、工具使用方法讨论学习主管或受权人员每半年一次实操考核，每年末专业知识书面考试每月末两次，每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结月工作情况，扬长避

46、短集中研讨工程部主管半年1次设备操作演练集中学习主管部门每年1次全体维修工按工种、级别分别进行各类专业技能强化培训，并进行等级评定考核公司行政人事部和业务主管部门按工种、级别分别进行实操和书面考核保安(bo n)管理员培训(pixn)方案(fng n)1、目的(md)：明确平安(png n)管理的职责任务，工作制度，效劳标准，树立平安管理职业意识。掌握上岗应知应会的根本知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的平安管理员队伍。2、内容与课程安排岗前培训时 间内 容方 式负责人考 核3小时保安管理员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、平安保卫效劳的各项规章和有关政

47、策及法令集中学习与个别辅导相结合保安事务主管和班长1周本岗位平安保卫效劳的根底知识运用：消防、安管设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定1个月岗位效劳技能、队列训练、素质训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试在职培训时 间内 容方 式负责人备 注上旬及中旬各1次月末两次政治思想、职业道德、法律常识、 消防知识、本岗位专业知识集中学习班长每年末进行1次岗位知识考试周二、四各3小时队列、擒拿搏斗、防卫术、捕俘拳 、体能集中训练班长每季度1次军训考核每月1次“小教员集训1次集中训练公司主管部门每季1次高楼消防知识、紧急集合演练集中训练公司主管部门半年1次消防实战演习集中训练公司主管部门五

48、环境管理部员工(yungng)培训方案(fng n)1、保洁(bo ji)管理员培训1目的：明确本岗位职责任务，树立(shl)清洁效劳(xio lo)职业道德意识和从业热情，掌握本岗的操作规程和效劳标准。内容与课程安排岗前培训时 间培训内容方 式负责人要求3小时香格里拉城市花园概况，员工守那么，职业道德面授公司主管部门1周本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作规程和工作标准；环境保护意识，小区美化概念清洁班长带着下学习环境管理部主管1周后进行“员工上岗考核鉴定3个月相应岗位的操作规程、工作标准；清洁机械的使用与保养，清洁剂使用及考前须知实地操作与个别辅导相结合环境管理部主管书面考试，以及转正考核

49、鉴定在职培训时 间培训内容方 式负责人要求每月上旬及中旬各1次职业道德、工作宗旨、工作精神；与清洁有关的政府法规、条例；岗位专业知识的更新与先进技术；清洁平安消防知识集中学习环境管理部主管严格考勤制度，做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解决方法；讨论如何吸取先进的工作经验；相互交流各种合理化建议座谈环境管理部主管班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养；清洁用品的使用及考前须知；清洁工作的要求和难点分析集中培训环境管理部主管严格考勤制度，做好培训记录2绿化(lhu)管理员培训方案(fng n)1、目的(md)：明确绿化管理员的职责和任务，强化效劳(xio lo)意识(y sh)，

50、提高专业技能，熟练掌握本岗位的操作规程、技术要领和效劳标准。2、内容与课程安排培训类型时 间内 容方式负责人要求岗前培训1周绿化范围、达标要求、本岗职责、工作规程、效劳标准、香格里拉城市花园美化、绿化、静化、净化和环保意识面授教育和实操相结合环境管理部主管上岗考核鉴定在职培训每月三次，每次两小时园林工具的使用保养，有关花卉养护常识，花卉树木修剪、整形常识；园林绿化典范资料学习；园林绿化，鉴赏知识学习集中培训学习环境管理部主管年中1次实操考评，年末1次专业知识考试内部(nib)管理效劳(xio lo)方式(fngsh)组织(zzh)架构是实现“一站式管理运作方式的组织保障，建立以业主(yzh)和

51、客户为导向的效劳方式，将实行公司领导下的经理负责制，经理对工作全权负责，是一切重大事务的组织者和指挥者。下设行政人事部、客户效劳中心、保安事务部、工程管理部、财务管理部五个专业职能部门，客户效劳中心是连接业主、客户与物业公司的枢纽，业主和客户的一切需求可以通过任一渠道传送到客户效劳中心，客户效劳中心将指令下到达操作部门，由操作部门完成对业主和客户的效劳，并将完成情况反响到客户效劳中心，由客户效劳中心对业主和客户的效劳是否满意进行回访。物业经理工程管理部平安事务环境管理部业主和客户香格里拉物业行政人事部平安事务部财务管理部客户效劳中心工程管理部香格里拉物业管理公司政人事部、客户(k h)效劳(x

52、io lo)中心(zhngxn)、工程维修部、平安(png n)事务部、环境部。行政(xngzhng)人事部负责公司工作方案、业务培训及考核、负责企业形象的筹划、负责法律法规的收集及培训、客户效劳中心负责办理物业投入使用、业务接待、问讯、投诉、报修等接待工作，以及协助公司财务部收取各项费用、客户资料管理、客户关系管理、客户效劳需求收集和评估等。工程维修部负责香格里拉城市花园范围内公共设施、设备的保养和维护管理工作，业主和物业使用人提出的日常维修工作等。平安事务部负责香格里拉城市花园范围内的消防、公共平安保卫以及交通、停车场管理等工作。环境部负责香格里拉城市花园红线范围内清洁、绿化、消杀等环境卫

53、生管理。管理机制制度建设在香格里拉城市花园将以诚那么成物业参谋组根据现场实际情况制定的相关制度为依据，建立一整套完善的行政人事管理制度，品质管理制度，目标考核管理制度，财务管理制度。以制度管理人，以文化约束人。全面质量管理机制公司将根据ISO9001：2000标准的有关要求建立并推行了一整套有效的质量管理体系，综合运用现代科学和管理技术成果，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过品质监管人员的监督检查，实现全员性的质量管理。方案(fng n)目标考核管理(gunl)、督导管理机制公司与各部门签订年度管理目标(mbio)，制定年、月度工作方案(fng n)；逐级分解，与各部门签订(qin

54、dng)管理目标责任制，实行月、周工作方案体制，并要求各部门汇报每周、月工作方案完成情况。年度方案的完成由总经理对各部门工作方案完成情况进行考核，每季度、月度进行考核，在年末进行综合考评，并以此为依发放年度奖金。 行政人事部对每个员工使用督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导。一是经济管理，通过制定员工岗位工资和工作绩效挂钩的工资制度，岗位工资中含有局部绩效工资，绩效工资将根据员工工作目标完成情况予以发放，从而调发动工积极性；二是制度管理，制定一整套完善的规章制度和工作流程，标准员工言行，提高工作质量和工作效率；三是培训教育管理，通过各种宣传教育手段培训员工的敬业精神、职业道德和职业素养，不

55、断提高员工的综合素质和专业技能。自我约束机制将员工的效劳礼仪标准、岗位职责、操作规程等纳入标准化管理范畴，通过对员工手册、效劳手册、管理制度等的培训和相关内容的考核，让员工自我约束、自我控制、自我完善。鼓励机制员工鼓励机制，一是行政促动力，以行政权力为依托，以行政命令为根本形式，以奖惩为后盾的体制性促动力；二是竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞聘选择平安班长，以先进带后进，共同完成任务；三是舆论促动力，因势利导利用舆论到达协调的目的；四是管理者的凝聚力，及对下属的吸引力、影响力，促进日常管理工作协调开展。人力资源管理完善的内部管理制度建立系统内统一、标准、完整的人力资源管

56、理制度，实现人力资源的外乡化管理。通过建立完善的内部管理制度，以制度约束人，以制度引导人。遵照“责任明确化、工作制度化的原那么，加强现场管理。招聘选拔招聘(zhopn)选拔体系1招聘选拔的依据(yj)：根据岗位说明书的任职资格要求进行招聘和选拔。2招聘选拔的渠道：从人才(rnci)市场招聘及内部推荐、选拔符合任职条件的管理人员或技术人员。3竞聘上岗：通过(tnggu)岗位竞聘方式让优秀的人才不断涌现，保证业务的不断开展(kizhn)同时，也为员工职业生涯的开展创造条件。4招聘效果多向反响：为了解新员工试用期工作表现，使得新员工更快熟悉公司、了解公司、融入公司，同时也便于公司不断评估招聘的效果，

57、健全招聘制度，检讨和完善招聘流程。招聘选拔原那么1、方案原那么：所有的招聘活动均具有较强的方案性，从而不断提高招聘的效率和成功率。2、公正原那么：招聘中对所有应聘人员一视同仁，以任职资格为选拔标准，做到任人唯贤，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，实现人力资源高效、合理配置，保证招聘到优秀、合格的人才。3、回避原那么：在招聘选拔过程中实施回避原那么，做到举贤避亲，创造公平、公正的竞争环境。强化员工培训一培训目的1、提高各级员工的专业知识、专业技能、实际操作能力和管理水平，不断提高组织和员工的工作绩效，为大厦提供优质、高效的效劳。2、提高员工职业道德和职业素养。3、满足员工自我提高、自我完善、自我开展的

58、期望，为员工职业生涯开展创造条件，吸引和留住优秀人才。二培训原那么：1、系统性原那么：根据业务需要和员工需求，提供系统性的员工培训。2、理论(lln)联系实际原那么(n me)：培训工作做到理论联系实际，学以致用，提高(t go)培训工作效果。 3、因人施教(sh jio)和因岗施教原那么(n me)：培训工作将根据员工不同的实际水平以及不同岗位任职资格要求，开展有针对性的培训。4、专业技能和职业素质相结合原那么：培训工作既要重视对员工专业知识和专业技能的培训，也要注重员工职业道德和职业素养方面的培训。三建立培训体系1、员工三级培训体系：入职培训、岗前培训、在职培训。2、建立内部讲师队伍：建立

59、以骨干为兼职教师的培训小组,形成各种互补的培训体系。3、灵活多变的教学方式：分组讨论的培训方式、演讲式的培训方式、经验介绍式的培训、示范操练式培训方式、案例分析研讨。4、完善培训评估体系：课程效果评估、教师授课评估、教材质量审核、培训效果评估。四培训种类1、入职培训：所有新入职员工均需接受入职培训，培训的主要内容有公司概况、经营理念、效劳理念、效劳意识、效劳礼仪、管理模式、职业道德及公司规章制度等，通过入职培训使新员工对公司有初步的了解。2、岗前培训：新员工入职培训合格后，进行规章制度、岗位职责、操作规程、作业质量标准及岗位技能等进行岗前培训。3、在职培训：根据不同级别的员工，公司将安排相应的

60、在职培训和现场指导，主要针对各项专业技能、工作技巧、质量意识、操作规程等进行培训，进一步提高员工解决实际问题的能力。4、晋升培训：员工因工作表现突出，工作成绩显著，晋升到更高一级岗位前需进行晋升培训，公司为其提供新岗位工作职责、质量标准、工作流程以及必须具备的专业知识和专业技能等方面的培训。 5、外送培训：根据工作需要，为进一步提高管理水平和业务能力，员工可申请选送外出(wi ch)进修或参加专业培训机构的短期培训、讲座、交流会等。6、个人(grn)进修：公司鼓励员工充分利用业余时间到大专院校或专业培训机构进修学习，包括攻读学位、职称及其他资格证书的考试(kosh)、培训等。考核(koh)机制