06年1季度深圳土地市场动态监测分析报告

1、.：.；年季度深圳土地市场动态监测分析报告一、土地供应情况分析一方案供应总量分析年我市国有土地运用权出让方案总量为.平方公里，比上年的方案总量.平方公里约减少了.，而较年的方案总量平方公里减少了.平方公里，降低了.。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为 平方公里。年我市方案供应的土地总量根本与上年方案总量持平，方案的编制遵照严控土地供应总量，优化土地供应构造，提高土地资源市场化配置比例的原那么，以不断提高我市土地资源的集约利用程度。二方案供应构造分析从区位看，年我市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区，特区外两区方案出让用地面积合计为 .万平方米，占全市方案出让土地总面积的.；特区内方案出

2、让用地面积共为.万平方米，占全市方案供应总量的.。此外，方案有万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的.。从用途来看，年全市方案供应住宅用地.万平方米，占供应总量的.，其中 .万平方米为商品住宅用地，万平方米为政策性住房用地；工业用地.万平方米，占供应总量的.；仓储用地万平方米，占供应总量的.；商服用地.万平方米，占供应总量的.；公共建筑用地.万平方米，占供应总量的.；公用效力设备用地.万平方米，占供应总量的.；特殊用地方案供应量为零。对比年和年土地供应方案，年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了 .。近年来，工业用地不断是深圳土地供应的重点，供应比例

3、也不断坚持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐耗费，土地资源曾经成为制约深圳社会经济继续安康开展的四大瓶颈要素之一，因此，工业用地的集约利用成为新情势下的战略选择。这也与深圳调整产业构造，加快以技术资金密集型产业为主的工业构造晋级，走新兴工业化道路的工业开展战略相顺应。表 年与年土地供应方案用途构造对比 单位：万平方米- 总面积 商品住宅 商业 工业-年供应方案 年供应方案 -此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年平方公里左右的房地产用地已略显缺乏。年在继续强调理约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当添加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量添加了，以确保房地产市场充足的供应和区域

4、的平衡，以平抑房价的迅速上涨。三实践供应情况分析从签署土地出让合同的统计情况来看，年一季度全市共签署土地出让合同宗，出让用地总面积 .万平方米，其中特区内宗，用地面积.万平方米，占总出让面积的.；宝安区宗，用地面积.万平方米，占总出让面积的.；龙岗区宗，用地面积.万平方米，占总出让面积的.。按土地用途分，商服用地宗，工业仓储用地宗，公用设备用地宗，公共建筑用地宗，住宅用地宗，特殊用地宗。按出让方式分，协议出让占宗，面积.万平方米；拍卖出让宗，面积.万平方米；挂牌出让宗，面积万平方米。相关报告：房地产业投资速度分析报告 名校周边楼市情况分析报告首季度房地产业绩变化分析 中国房地产行业市场需求分析

5、年第一季度深圳市土地分析报告 房地产行业投资分析研讨报告二、房地产市场土地供应分析一房地产市场开展情况年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场曾经从以往过快的开展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运转根本正常，但市场需求继续坚持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。年一季度，我市房地产投资增速有所加快，但同意预售面积大幅下降，商品住宅价钱仍继续上涨。受供应紧张及价钱较高等要素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。、房地产市场供应年，我市商品房同意预售面积累计为.万平方米，同比下降.，其中住宅同意预售面积.万平方米，同比下降.。在土地供应继续紧缩的情况下，旺

6、盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，年商品房供应开场比年有所减少，商品房同意预售面积那么小于当年的销售面积。年第一季度商品房同意预售面积出现较大幅度的减少。本季度我市商品房同意预售面积累计为 .万平方米，同比下降.，其中住宅同意预售面积.万平方米，同比下降.。从区域分布来看，同意预售的商品房中 分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了个百分点。截止年月底，商品房施工面积.万平方米，比去年同期上升.，其中住宅施工面积.万平方米，比去年同期下降.；商品房新开工面积.万平方米，比去年同期下降.；商品房开工面积 .万平方米，比去年同期上升.。截至年月底，我市住宅空置面积为.万平方米，与去年

7、同期相比下降了.。这阐明，在近期商品房市场需求继续旺盛的情势下，空置商品房的消化速度进一步加快。、房地产市场需求年，我市商品房销售面积累计.万平方米，同比增长.，市场需求延续三年坚持 左右的平稳增长。年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为.万平方米，与去年同期相比减少了.，其中商品住宅销售面积为.万平方米比去年同期下降了.。从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占、，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达，曾经成为市民置业的首选区域。从销售住宅的单套建筑面积来看，平方米以下的普通住宅约占住宅市场买卖总量的，阐明由于土地资源的限制，

8、普通住宅的开发正在增多。从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。根据统计数据，年一季度全市住宅销售面积为.万平方米，同比下降了.；办公楼销售面积为.万平方米，同比下降了 .；商业用房销售面积为.万平方米，同比下降了.；其他类商品房销售面积为.万平方米，同比下降了.。全部商品房销售面积中，住宅占.，办公楼占.，商业用房占.，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年来，深圳存量房屋市场开展较快，销售面积逐年增大。年，二手房买卖面积为.万平方米，比上年同期增长.。其中，二手住宅买卖面积为.万平方米，比去年同期增长.，与新房买卖面积的比例为.? 。年一季

9、度，二手房买卖面积为.万平方米，比去年同期增长.。其中，二手住宅买卖面积为.万平方米，比去年同期增长.，与新房买卖面积的比例为.?，二者买卖面积逐渐接近。二手房市场的买卖快速上涨与一手房市场的买卖大幅下降对比阐明，由于新房供应较为紧张且价钱较高，较多居民已开场转向购买二手住宅。存量房地产市场的安康快速开展，有力地推进了深圳房地产市场的不断成熟和开展。、房地产市场价钱年，我市商品房价钱上涨幅度较大，销售价钱为.元/平方米，同比上涨 .。年一季度，全市商品房均价.元/平方米，同比上涨.。其中，商品住宅均价为.元/平方米，同比上涨.；办公楼均价为.元/平方米，同比上涨.；商业用房均价为.元/平方米，

10、同比下降.。从产品构造上看，普通商品住宅平方米以下价钱为.元/平方米，比去年同期上涨 .；而非普通商品住宅价钱平方米以上价钱为.元/平方米，比去年同期上涨.。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价钱上涨较大，分别比去年同期上涨.和.。从不同区域价钱变化情况来看，特区内福田和南山两区住宅价钱上涨更为明显。罗湖区均价. 元/平方米，同比增长.；福田区均价.元/平方米，同比增长.；南山区均价.元/平方米，同比增长 .；盐田区均价.元/平方米，同比下降.；宝安区均价.元/平方米，同比增长.；龙岗区均价 .元/平方米，同比增长.。. 供求关系分析从年商品房同意预售面积和销售面积的对比来看，有别于至年，出现了

11、商品住宅的同意预售面积小于实践销售面积的情况，二者相差.万平方米，住宅同意预售面积与实践销售面积的比为：.。从今年一季度的数据来看，该比例为：.，以短时间数据反映市场供求关系不能完全阐明问题，从年度供求比来看，可以充分阐明目前市场总体有效供应仍能满足需求，有效供求根本平衡。但是，假设新增预售小于实践销售的情况长期继续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价钱的继续上涨。相关报告：房地产业投资速度分析报告 名校周边楼市情况分析报告首季度房地产业绩变化分析 中国房地产行业市场需求分析年第一季度深圳市土地分析报告 房地产行业投资分析研讨报告二房地产开发土地供应情况、供应总量年全市

12、方案新增供应商品住宅用地.万平方米，其中，宝安.万平方米，龙岗 .万平方米。今年的方案供应量比年的方案供应量万平方米添加了万平方米，添加幅度达。面对旺盛的市场需求，新增土地供应总量的添加可以一定程度的缓解供求压力。年一季度，我市共出让两宗住宅用地，其中一宗为普通商品房用地，面积为.万平方米，位于龙岗区，为拍卖方式出让；另一宗为其他住房用地，面积为.万平方米，位于特区内，为协议出让。、区域构造根据年度我市土地供应方案，今年新增房地产土地供应仍集中在特区外。从年一季度全市商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占、，可见，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的

13、比例已高达，曾经成为市民置业的首选区域。随着近年来我市城市干线网络建立顺利实施，城市根底设备不断完善，清平快速干道、南坪快速干道的开通，中心区规划与建立速度的加快等，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。此外，由于特区内土地资源供应潜力本身的有限性、经济社会的继续开展对特区外的客观要求等诸多要素，使得特区外的城市规划、交通、公共配套设备等全方位的完善成为必然趋势，从而使人们对特区外的开展产生良好的预期，这也使特区外房地产市场的快速开展和走向成熟成为必然。、供地方式我市对新增运营性工程用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。经过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，添加了土地出让的透明度，充分发扬市场机

14、制在土地资源配置中的作用，有效地促进了房地产市场的平衡。三、土地市场运转宏观经济情势分析一宏观经济背景年，全市经济总量再上新台阶，初步核算，全年消费总值GDP.亿元，比上年增长.。其中，第一次产业添加值.亿元，下降.；第二次产业添加值.亿元，增长.；第三次产业添加值 .亿元，增长.。按常住人口计算的人均GDP元，增长.。按现行汇率计算，本地消费总值到达.亿美圆，人均GDP美圆。全社会劳动消费率元，增长.。城镇居民生活程度和质量稳步提高。根据户城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入.元，比上年增长.，扣除物价要素，实践增长.。城镇居民人均消费性支出.元，增长 .，实践增长.。恩格尔

15、系数为.。年末居民人均住房运用面积.平方米。随着经济的继续高速增长，深圳日益面临土地、资源、环境和人口的“四个难以为继，针对这种情势，市委市政府在继续落实“调和深圳“效益深圳战略部署的根底上，在全市四届人大二次会议上，提出以实施自主创新主导战略为中心、坚持紧约束条件下新的资源观、强力开展循环经济、进一步优化经济构造，创新开展方式、提高开展质量、维护生态环境的新战略，以推进社会事业全面提高，确保在年根本实现社会主义现代化。自上世纪年代中期深圳产业构造调整以来，深圳的产业根底不断比较扎实，企业的市场化程度较高，外向性较强，依托国内外经济的增长，全市经济不断坚持良好的开展势头。而城市的根底设备的不断

16、改善，使海陆空口岸城市的优势将进一步发扬，城市的竞争力程度也得到了加强。年，在国内外整体经济走好的大环境下，承接年良好的经济运转态势，深圳经济总体仍会坚持较高的增长速度，人民生活程度将进一步提高。诸多良好经济开展背景，将为房地产市场的开展和人民居住程度的提高，发明更为有利的条件。二协调关系分析近年来，我市国民经济继续快速的开展对土地资源的需求非常旺盛。随着宝安、龙岗两区城市化的顺利完成，特区外与特区内的协调开展使得各类产业用地和根底设备建立用地的需求不断上升，尤其是特区外两区，土地需求总量显著添加。在全市土地供应总量非常有限，市委市政府提出建立节约型社会、开展循环经济、转变经济增长方式的情况下

17、，土地资源的节约集约利用和循环、高效利用城市开展的必然，也对土地资源的合理利用提出了更高的要求。由于我市产业用地总量较大，产业用地供应不断是土地供应的重点，产业用地集约利用程度的提高曾经上升到战略层面，为此，市委市政府要求积极推进工业用地招牌挂出让任务，在我市年度土地供应方案中也明确提出.万平方米的产业用地招牌挂的出让方案。产业用地的市场化配置等相关任务的推进将促进产业构造的优化和规划，提高产业用地的效率，促进土地资源的节约集约利用。房地产业作为我市不断以来的重要产业，其土地供应备受关注。随着年下半年以来的房地产用地四年紧缩政策，我市房地产土地供应日益紧缩，据我局统计分析，目前我市房地产新增土

18、地供应已无法完全满足市场旺盛的需求，为坚持市场的安康稳定，存量土地供应是弥补目前新增土地供应紧张的重要途径。年我市采取了一系列调控措施，从实施效果来看，房地产市场次序进一步得到规范，市场环境不断得到改善。年我市将从以下三个方面进一步规范房地产市场：一是适度地扩展市场供应。经过适当添加土地供应，盘活存量土地，打击囤积土地的行为。同时加快“城中村的改造，来添加商品房的供应量；二是调整商品房的供应构造。限制或遏止建高档别墅，以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房的建立，加强普通商品房的建立，确保工薪阶层和困难群众的住房需求；三是进一步加强对房地产的市场管理，从房地产的销售制度、税收管理、银行调控的环节入手，来完善和规范房地产市场的买卖环节，坚决打击恶意的欺诈行为和哄抬房价的行为，