投资测算原理及房地产相关税务测算技巧

1、第六课 投资测算原理及房地产相关税务测算技巧一、房地产投资测算基本原理二、房地产投资过程税费测算及实例目 录基本知识在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。机会研究阶段：30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估

2、算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）测算意义测算必要性测算作用测算精度要求测算思路税收收益基本知识利润收入成本费用税金量价地有多大？能盖多少？ 容积率、建筑密度、限高能卖多少？ 可售面积、公建配套项目定位产品结构价格预判：竞品降价、同质产品积存等收入如何确定？销售收入2.1 投资测算逻辑-收入利润成本费用税金成本都包括哪些？收入销售收入收入前期工程费建安成本 景观工程 社区管网公共配套 工程建设及其他 开发间接费开发成本土地成本有票、无票建造成本2.2 投资测算逻辑-成本-科目利润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？增值税附加土

3、地增值税企业所得税2.4 投资测算逻辑-税金成本利润收入销售收入收入成本土地成本建造成本费用费用管理费用销售费用（财务费用）税金税金增值税附加土增税所得税利润总额净利润毛利润净利润=利润总额所得税=收入成本销管费增值税附加土增税所得税发票2.4 投资测算逻辑-税金货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值（今年的100元不等于明年的100元）。货币时间价值的本质是价值增值。 从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率（某行业在社会上的平均获利水平）。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均

4、的利润率。复利（把利息计入本金计算）现值：指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值（未来的钱相当于现在的钱？）。PF（1i）n复利终值计算指一笔收支经过若干期后再到期时的金额（现在的钱相当于未来的钱）: FP（1i）n年初存入100元，利率10%，按单复利计算，两年后其终值多少（121元）一、基本概念资金价值项目评价现金流量指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额项目评价一、基本概念现金流量（经营、投资、筹资活动）土地款2建造成本建造成本建造

5、成本交楼支钱是何时支出、收回的贷款基金开工管理费用销售费用土地款1财务费用还贷支出税金（预征及清算）现金流入=销售收入+贷款收入现金流出=成本+费用+税金+还贷支出楼款 楼款 楼款总成本表开盘1.2项目现金流定义现金流收买地可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益项目评价一、基本概念现金量与利润的关系 销售净利率（或投资利润率） 财务净现值 动态回收期核心指标 总投资回报率 销售毛利率

6、 获利指数 资金峰值比例 地价支付贴现比 启动资金获利倍数参考指标项目评价一、基本概念经济评价指标 内部收益率指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。项目评价一、基本概念指标参考Xx公司核心指标的基本要求（参考） 内部收益率投资收益能承担货币贬值、通货膨胀能力，即抗风险能力25% 销售净利率9%1. FIRR

7、不同期贷款利率i比较反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利FIRR=i，项目盈亏平衡FIRRi，项目亏损2. FIRR不同期行业基准收益率ic比较，反映项目不行业平均收益水平相比的盈利情况FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平FIRRic，项目盈利低于行业平均水平项目评价财务内部收益率的作用在独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，不同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项

8、目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。项目评价二、核心指标内部收益率财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：销售净利率=项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税用销售净利率意义 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本； 销售净利率更易于

9、普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润。项目评价二、核心指标销售净利率式中：FNPV表示项目在起始时间点的财务净现值；Ic表示基准收益率或设定的目标收益率。如果FNPV 大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV 小于0，则项目不可接受。项目评价二、核心指标财务净现值财务净现值(FNPV)：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，

10、即计算开发期每年的净现金流，再折现到起点。财务净现值的计算公式为：Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值项目评价二、核心指标投资回收期动态投资回收期Pd=（dynamic investment pay-back period）是指考虑现金折现时(基准收益率或基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流劢资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。)总投资回报率静态的反映了项目

11、总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。净利润/项目总投资100%项目总投资=总开发成本+期间费用项目评价三、参考指标总投资回报率总投资回报率=项目三、参考指标地价支付贴现比地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额1. 本指标反映地价支付的快慢。2. 土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。3. 该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。4. 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）项目评价启动资金的界

12、定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金=3个最高的资金峰值之和/3启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。三、参考指标启动资金获利倍数启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金项目评价销售毛利率%=项目利润/销售收入100%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率三、参考指标销售毛利率项目

13、评价资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。三、参考指标资金峰值比例项目评价年度第1年第2年第3年第4年合计函数投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现

14、金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113净现值-14,000-90911,28019,79716,168现值指数1.22内部收益率IRR46.73%资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资=15000（前两年现金净流量之和）/（28000+59500）=17%项目评价三、参考指标获利指数（现值指数）计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。（万科：按照集团净资产收益率的要求将贴现率为10%）。现值指数1，说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数1， 说明其收益

15、率达不到期望的回报率，项目不可行。如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。将每期的现金流入和流出贴现，再汇总产生比值获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值项目评价一、房地产投资测算基本原理二、房地产投资过程税费测算及实例目 录2常见交易模式及涉税类型1拿地中常见税种及计算方法房地产全周期业务所涉及税种土地获取阶段建设施工阶段销售阶段自持阶段验收、清算阶段主要涉及税种 土地增值税（清算） 企业所得税主要涉及税种 增值税 房产税 土地增值税主要涉及税种增值税土地使用税（预征）企业所得税城市维护建设税等主要涉及税种 契

16、税 增值税 房产税 土地增值税 企业所得税 耕地占用税123456契税契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税印花税对书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的一种税增值税以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税土地增值税对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税企业所得税对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。其他增值税附加、耕地占用税、城镇土地使用税（按城市级别）税费类型投资阶段房地产开发“投资阶段”主要税种契税行为：土地使用权的主体发生变化；缴税主体：转移土地、房屋权属，承受的单位或个人【买方】印花税行为：订立

17、具有法律效力的文件；缴税主体：经济活动交易双方【买卖双方】增值税及附加行为：转让资产时，资产已经发生增值；缴税主体：转让和销售资产时获得收益的公司和个人【卖方】附加税：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。土地增值税行为：因转让土地及其地上物而获取收益；缴税主体：转让资产并取得收入的单位和个人【卖方】企业所得税行为：公司因经营活动形成收入；缴税主体：在中华人民共和国境内企业和其他取得收入的组织【卖方】小结发生什么样的行为，交什么样的税土地获取类型一级市场二级市场直接招拍挂勾地一二级联动三旧改造01020304土地使用权转让股权类合作开发委托代建代管联营型合作开发05060708涉税类型判

18、断方法动作流程触发不同机关 不同机关触发顺序与流程一致发生什么样的行为，交什么样的税招拍挂&勾地政府开发企业土地使用权土地使用权涉及流程：土地使用权的转移订立土地出让合同契税印花税买方34【第一题：增值税计算】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万，土地价格260万/亩，预计市场高层精装售价7000元/，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/（不包含红线外成本及费用）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税为400元/。请该项目的增值税及增值税附加。备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。【第一题：基础指标计算】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，

19、建筑面积20万，土地价格260万/亩，预计市场高层精装售价7000元/，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/（不包含红线外成本及费用）。销管费率按5%考虑，契税按3%考虑，土增税税率表如下（由于产品定位等原因，未能满足土地增值税免征条件）。全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。不考虑土地增值税、所得税等预征的情况。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。请计算该项目的单方销售净利率和土地获利倍数。备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。土地成本地质情况公共配套行政规费车位配比地形地貌抗震烈度市政配套人工材料人防工程开发成本十大关注点海南海口某二手项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万，合作方要求作价260万/亩，原始地价120万/亩并有发票，另外公司账上关联方借款利息成本2500万，土方成本3000万，均没有合法票据，此外账上无其他成本。请问，收购后每亩单价及楼板价？我司百分百收购该项目股权；合作方要求净收260万亩；收购产生的税费即时缴纳；【第二题：发票不足】【第二题：发票不足】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万，合作方要求作价