同致行-深圳瑞河耶纳地产项目开盘前阶段营销执行报告

1、瑞河耶纳开盘前阶段营销执行报告前言瑞河耶纳到目前为止已成功认筹，下阶段截止开盘前的一系列工作那么迫在眉睫。如果说认筹前是该工程的营销铺垫期，那么下阶段那么是该工程的造势期。所以，下阶段营销工作的筹划与执行对于本工程而言那么尤为重要。该报告为开盘前阶段的一系列重要营销工作节点的策略思路， 敬请参考。我司将随着时间的推移针对每一重要工作节点作出细化方案。一、制定?开盘前阶段营销执行报告?的意义从全局把握该阶段工作重点，并提出相应各重点工作的筹划思路； 理清下阶段的工作思路，做到主次清楚，为开盘前重点工作起到纲领性的指导作用；吸取前阶段的工作经验，防止重复性工作，提高工作效率。二、?开盘前阶段营销执

2、行报告?的实施原那么开展商对房地产营销运作的宏观、理性认识与把握。开展商决策的科学化、理性化。开展商必要的资金保证。第一章 下阶段工作重点一、工作大纲工作事项责任单位完成起始时间1影视宣传片制作影视公司、东部、同致行2工程新闻发布会同致行、青铜、东部、媒体8.138.283媒体广告执行方案青铜、同致行、东部、媒体4售楼处扩建同致行、东部、青铜5样板房装修装修公司、同致行、青铜、东部根据物业类型详定6楼书青铜、同致行、东部7开盘礼品制作公司、青铜、同致行、东部8开盘活动东部、同致行、青铜、礼仪公司第二章 重点工作筹划思路重点工作筹划遵循“5W1H原那么What任务、目的Who责任人When时间W

3、here地点Why理由How完成方式一、影视宣传片制作该项工作思路及流程已提交报告，请参考?瑞河耶纳影视片制作要求及招标方案?。二、产品新闻发布会目的深入向VIP客户、潜在客户以及社会各界全方位解析瑞河耶纳的工程特色；继火爆认筹活动以来再一次掀起市场热潮，给市场造成“掀起红盖头的良好印象；责任单位由同致行主导筹划，青铜骑士从包装、广告宣传方面全力支持，各界媒体在新闻发布会前后作全面跟踪报道及报版发布。东部公司全方位指导、审核。时间 已定为2004年8月28日星期六上午。在深圳选择该时间能保证最正确的人群集聚效应。地点 建议选择五洲宾馆华夏厅。一方面，延续在五洲宾馆成功举办认筹活动的气势；另一方

4、面，华夏厅规模、档次更显气派，将瑞河耶纳推向渐入佳境的状态。举办新闻发布会理由由于本工程规划设计较为复杂，客户很难认识透彻，虽然VIP申请人数较大，但仍有盲目从众的可能。所以有必要对产品进行公开解析。红树湾的竞争性工程营销造势较为轰烈，作为红树湾唯一的低容积率豪宅必须不断的在市场上发出自己的声音。举办方式东部公司就本身实力、工程开发经营理念以及后续开发趋势发表演讲，展示品牌。POWERPOINT演示。同致行讲解红树湾区域规划以及未来“深圳人居名片的升值潜力。设计院CITYMARK讲解瑞河耶纳设计理念及详细规划。现场工程模型包括户型展示，讲解。公布金卡申请截止，银卡继续预约申请。与会者凭VIP卡

5、或入场券进场，防止闲杂人士干扰，保证与会者的尊贵性。场内场外包装展示、西点餐饮、仪式等全方位表达法式风情，尽显尊贵与品味。活动前，媒体广告支持；活动后，媒体第一时间报道。媒体广告方案与执行目的支持开盘前的一切营销活动。将瑞河耶纳的宣传攻势推向高潮。责任单位同致行把握媒体广告方案主线，青铜骑士具体制定媒体广告方案，并全程监督各界媒体执行，东部公司审核。媒体投放方案序号时间报版主题费用万18月26日星期四?商报?1/2半版硬广?南方都市报?整版新闻发布会信息工程形象展示1828月27日星期五?特报?整版版硬广新闻发布会信息工程形象展示27?深圳晚报?整版38月3031日星期二、三?特报?、?商报?

6、、?晚报?、?晶报?、?南方都市报?半版软文、电视台?家园?报道新闻发布会盛况49月2、9、16 星期四?商报?1/4版，3次瑞河耶纳蓄势待发，TOWNHOUSE即将乘势推出，顺公布开盘日期1559月24日星期五?特报?整版硬广开盘信息工程形象2069月25日星期六?晚报?、?南方都市报?整版开盘信息工程形象1079月27、28日?特报?、?商报?、?晚报?、?晶报?、?南方都市报?半版软文开盘盛况解筹业绩工程形象合计：89预计85100售楼中心扩建 售楼中心扩建原那么树形象，创特色。节省空间，提高实用率。功能、形式二者有机协调符合工程形象定位在本钱一定的情况下，尽善尽美。因为本工程售楼中心是

7、改建产品，无论如何做，都很难与中信红树湾媲美。所以，我们认为可以适当节省在售楼中心的建设资金，而使之投放到样板房的建设上，让样板房成为本工程的营销亮点。目的扩大售楼中心的面积，保证工程开盘后有足够的客户接纳量。提升售楼中心档次与形象，使之与工程定位吻合。时间进度我司8月13日提交售楼处改建方案。建议开展商在8月18日前确定装修公司。改建后售楼中心最迟在9月20日前正式投入使用。扩建方位将现临时售楼中心南侧的停车场划入扩建范围，使二者合二为一。考前须知：由于停车场位置已被占用，那么停车问题以及售楼中心门前货车走向问题已摆上日程。我们将在售楼中心扩建的具体方案中提出解决方案。 售楼中心扩建模式档次

8、中高档大气、风格、尊贵；坚持体验式营销理念，让客户在情景气氛中感受到瑞河耶纳的魅力。风格风格定位：法国贵族风情表达元素参考：法国名画、雕塑、室内“水景红磨坊吧台、门前法式叠泉、罗马柱、巴洛克艺术装饰品、法国风情浪漫背景音乐、典雅灯饰。迎宾区：安排保安站岗，负责引导客户停车接待区：设置接待台，摆放电脑，销售人员接听来电及来访客户登记经理室：供工程经理处理公务VIP室：接待贵宾专用观摩区：摆放工程沙盘、区域模型、片区规划展板等洽谈区：设置洽谈桌椅，销售人员与客户详细洽谈视听区：播放音乐、影视宣传片吧台休闲区：安排简易西式咖啡、红酒、甜品等，供客户休闲享用。样板房装修目的真实展现瑞河耶纳居家生活场景

9、；激发客户购置欲望；高档装修，物有所值，加大样板房边际利润。样板房套型安排、完工时间 物业类型样板房套型完工起始时间TOWNHOUSEF2、H型各一套小高层公寓A、B、C各一套说明：由于多层洋房内定客户较多，销售难度小，故该物业类型可不考虑样板房；小高层公寓D户型景观面、噪音方面都较为欠缺，所以不利于设样板房。选址物业类型样板房型位置理由TOWNHOUSEH凯恩苑北楼A套南向景观面开阔，噪音小F2凯恩苑南楼A套景观面开阔，位于TOWNHOUSE组团中心小高层公寓A格兰诗苑北楼诗槿轩8F1号直面人工湖景，愿望内湖，景观面开阔，噪音小B柏丽阁南楼柏逸轩8F1号北面景观好，直面人工湖景观，远望内湖C

10、柏丽阁北楼丽芙轩8F2号南向、东北向直视人工湖、远望内湖景观，静谧。风格TOWNHOUSE以“尊贵、典雅、巴洛克艺术、深蕴、人性化为装修设计理念。小高层以“法国风情、高雅、愉悦、人性化为装修设计理念，以法国的三大文化特征时装、香水、葡萄酒为象征定做出三套不同感觉的样板房。楼书目的加强销售物料品质感。从实用性出创造确解说工程综合指标。提升工程销售物料品质感。时间进度时间工作流程责任单位楼书规划指引同致行楼书筹划方案沟通确定同致行、青铜、东部楼书设计方案定稿青铜、同致行、东部楼书定位风格、档次一部尊贵、典雅、值得珍藏的“RIVIERA?辞海?内容规划原那么：实用性全面性准确性高度性内容：1法国历史

11、成功人物衬托；2法国地中海风情；3红树湾区域规划；4工程产品解析；5物业管理；6社区文化；7配套会所、幼儿园；8硬件设备；9开展商品牌；10交楼标准；11合作单位、联系方式画质要求画面清晰、颜色搭配协调，表达浓郁的法国文化艺术；纸张表达质感、厚重感尺寸A4大小，适合翻阅，表达“精品意识，与市场中的大开本区别开来。开盘礼品 制作目的开盘当天送给选房客户，表达楼盘档次、形象，证实开发商的豪宅精品意识。风格、档次关键字：纪念品、质感、份量感、精致、美观、有一定的实用价值。选择意向参考水晶体桌面装饰瑞河耶纳相框带笔筒桌面装饰瑞河耶纳画框墙面装饰开盘活动目的通过开盘活动将工程营销热潮推向最顶峰，使工程形

12、象高贵地全方位出现在社会各界面前。使准客户对选择瑞河耶纳更有信心。为正式解筹、顺利解筹建立良好开端。时间2004年9月26日 星期日地点暂拟定五洲宾馆举办形式开盘活动分两个阶段。上阶段：举办以“法国地中海风情人居为文化背景的交谊酒会，以法国文化三大象征时装、香水、葡萄酒为节目穿插。邀请著名中央电视台主持人现场主持。同时举行解筹仪式。下阶段：用豪华客车引领客户去现场参观样板房、选房。开盘活动要求活动安排有条不紊，上下阶段衔接有序。风格、进程紧扣楼盘主题。以“诚信、沟通、人文、平和的基调作为开盘的定位，表达豪宅的尊贵性。同致行瑞河耶纳工程组2004.8.122007年长春市房地产市场年度分析报告目

13、录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2021房地产市场预测第一局部 长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的开展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速开展带动了长春各项根底设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长

14、春房地产业提供巨大的开展时机。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘假设流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍到达42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这说明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府

15、工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收时机。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和效劳性行业处于平衡位置。根据城市开展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业一汽拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够兴旺说明城市新

16、贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的开展空间。 小结： 长春市经济开展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市开展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济开展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的开展平台。第二局部 2007年房地产新政一、金融政策：六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一局部原

17、本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的本钱，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一局部人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。长春房地产市场自住需求占主导，大局部居民资金有限，无法提前还贷十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套含以上住房的，

18、贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘假设首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行二、税收政策：土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策：物权法：住房满70年后，使用权

19、自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业效劳用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有

20、效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 ?规定?的公布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三局部 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观

21、调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区南关、朝阳区所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们根本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为开展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中

22、信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三局部、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比拟来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这说明楼盘的功能也仅仅停留在满足根本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过1

23、7%。预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善局部投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始参加购房大军由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大

24、趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区包括汽车产业开发区土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市

25、中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比拟单一。因此未来一年，绿园区房地产开展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五局部、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据?长春市城市总体规划(2004-2021)?，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团。“双心分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼分别指西南、东南和东北三个主要城市开展方向。“多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局根本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，

26、与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心结构，培育多个分区副中心。工业用地开展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城，整合汽车产业的开展；城市东北部布局综合工业的开展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向开展。一、中心城区南关、朝阳市场特征产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市开展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的工程约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层工程。占地1万平米以下的工程约占总

27、量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，工程投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有局部大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等工程多为100的大户型工程。预计已经奠基开工的新里中央公馆也将以大户型为主。未来走

28、向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济开展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供给较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区含汽车产业开发区市场特征：产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层工程较为稀缺。楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社

29、区工程，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，根本位于全市平均价格2950元/平方米以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差异不大。面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的工程看来，户型向小户型开展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。未来走向： 绿园区2007年土地出让

30、地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的工程为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低

31、，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。未来走向： 宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的开展。城市根底建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供给较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2021年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人

32、员。四、二道区(含经开区)市场分析：产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东开展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下工程近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套缺乏，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。未来走势：

33、二道区位于长春市东部，是长春向东开展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区开展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析：产品类型： 净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。楼盘规模：净月开发区离城市中心较远，土地供给充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘到达100万平方米。 该区多为别墅工程，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。楼盘均价： 净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左

34、右，别墅价格在10000元/平方米左右富奥临河湾因距中海工程较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高未来走势： 从07年土地供给来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档工程和消化存量将是市场的主要热点。 三个主要别墅工程体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六局部、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活泼：200

35、7年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活泼，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王工程，进一步稳固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地： 截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，外乡企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积本钱已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政策频出、市场平稳：06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系

36、列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减： 随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。3、小户型体量加大： 随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始炽热： 07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格缺乏2000元/平方米，距离市中心车程缺乏一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。第七局部、2021年长春房地产市场预测一、供给、需求均有所降低，市场竞争开始加剧： “分期拿证叫停改变了房地产的开发模式，资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府方案2021年出让进千万平方米的土地，但因资金周转问题，预计成交量不会很大。 2007年年末，上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向，房价