JP04中海厦门集美项目投资可研报告课件

1、杏滨路与杏东路交叉口东南侧地块投资分析报告第1页，共71页。第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析投标竞争分析客群定位形象定位产品定位价格定位宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境第2页，共71页。 1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析第3页，共71页。宏观经济启示：1、国内宏观经济运行良好，继续朝着预期目标平稳快速发展；2、

2、实体经济呈稳定增长态势，规模以上工业增加值的增速一季度是14.4%，去年三季度是13.5%、四季度是13.3%，经济出现滞胀的可能性小。3、世界经济缓慢复苏，但失业率增长较高，国内经济金融环境存在较多不确定性；宏观环境第一章宏观经济环境分析第4页，共71页。宏观经济5月份CPI达到5.5%，创34个月的新高。随着农产品价格与工资水平的持续上升，未来较长一段时间内CPI将保持高位。 5月份PPI为6.8%，较上月持平，不过下半年制造业将进入真正的高成本时期,PPI持续高位运行仍较大。5月 PMI数据继续呈现回落走势，主要是受需求端放缓影响，但是产成品库存依旧处于处于较高位。宏观经济环境分析宏观环

3、境第一章第5页，共71页。2010年10月份近三年来首次加息后，央行已四次加息；1-3年期贷款利率共上调了100个基点；宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；加息对房地产业长期发展产生重要影响，一般在加息初期难以体现，随着加息的持续积累，将有效抑制房地产需求和提高开发商成本。宏观经济宏观环境第一章宏观经济环境分析第6页，共71页。2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，增长率达到15.1%，重回快速增长轨道。2010年，厦门第一产业增加值23亿元，增长3.2%，第二产业增加值1027亿元，增长21%，第三产业增加值1004亿

4、元，增长9.7%；三次产业结构为：1：:50:49，与2009年相比，第二产业比重上升，第三产业比重下降；可见2010年经济增长主要由第二产业贡献。 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济厦门经济环境分析宏观环境第一章第7页，共71页。 厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，2010年已达到29253元。比09年增长12； 厦门城市居民2010年人均消费性支出19961元同比上年增长1.1%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长

5、期。财产性收入比重将快速提高厦门经济宏观环境第一章厦门经济环境分析第8页，共71页。2010年固定资产投资1010亿元，比去年同期增长14.5% ；房地产开发完成投资396亿元，增长34.5% ；其中土地购置费250.34亿元，增长56.7%，占房地产投资的63.2%，拉动房地产投资增长30.7个百分点；投资产业集中，房地产与制造业投资比例最高，分别占40%与18%；基础设施投资下滑，全年基础设施投入313亿元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8个百分点 。厦门经济宏观环境第一章厦门经济环境分析第9页，共71页。2010年其它主要经济指标类别财政总收入地方财政收入金融机构（中资）存款余额城乡

6、居民储蓄存款 金额526.亿元289.17亿元3961.84亿元1346.72亿元增长率16.5%20.2%25.3%16.3%数据来源：厦门市统计局2010年，厦门市财政总收入突破500亿元，达526.02亿元，为全市GDP的25.6%，增长16.5%。地方级财政收入289.17亿元，为全市GDP的14.1%，增长20.2%。财政总收入和地方级财政收入总量均比2005年翻了一番，五年分别年均增长20.9%和24.1%， ；2010年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额4440.60亿元，比上年增长27.5%，比年初增加960.16亿元；本外币各项贷款余额3621.72亿元,增长21.1%

7、，比年初增加632.08亿元。 厦门经济宏观环境第一章厦门经济环境分析第10页，共71页。1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管，二手房交易全额征税，4、强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率.1倍5、严格住房用地供应管理 6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设 8、坚持和强化舆论引导厦门版国

8、八条分析厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。厦门政策宏观环境第一章宏观政策分析第11页，共71页。一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易

9、权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间认定:新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准厦门限购分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。厦门政策宏观环境第一章宏观政策分析第12页，共71页。市场走势反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火 ；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突

10、破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态可能进入新的观望期受新

11、政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。厦门政策宏观环境第一章宏观政策分析第13页，共71页。城市发展特区扩大到全市2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。体制创新试点中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市厦门政策分析宏观环境第一章第14页，共71页。岛外新城建设 岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海新城

12、建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。城市发展厦门政策分析宏观环境第一章第15页，共71页。经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；厦门限购“本地禁三，外地禁二”；效果有待观察；4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市

13、场格局；城市基础设施投资进一步向岛外倾斜。厦门政策分析宏观环境第一章第16页，共71页。1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析4 市场总结分析第二章：市场分析第17页，共71页。2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；2011年土地出让成交均价有较大幅度下降主要受到国家宏观调控影响，另外岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。市场分析第二章第18页，共71页。2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15

14、：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；“高端化”已成为岛内住宅开发共性。市场分析第二章第19页，共71页。区域地块编号规划建筑面积（）成交总价（万元）楼面价（元/）受让人岛内2010P134946303102006271 上海兆瑞2010P08162201656010210 新景地2010P02302003048010093恒禾置地2010P149546934009784新景地2009G233384010470030

15、940 厦门恒兴集美J2009P014430001032002330 万科J2009P025350001368002557 厦门贵丰房地产2009JP014660601600003433 厦门东区2010JP043549501069203012北京富铭J2010P082252001025004552招商地产同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔安2010XP0264800335005170 宝嘉琼湖路南侧地块在建工程6

16、1577.71165002680 翔安建发X2009G053392901102903251 北京首开X2009G04109000213901962 万科岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/；海沧片区发展比较成熟

17、，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。市场分析第二章第20页，共71页。06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。11年1季度住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价保持稳定上涨，1季度商品住宅成交均价达11275元/平米。市场分析第二章第21页，共71页。5月份住宅成交量为24.85万平方米，环比上升87%，大幅超过24月的成交量，宏观调控影响消弱迹象明显。 厦门市住宅成交均价长期稳定在10000-12000元/；20

18、11年5月份全市住宅均价为11326元/。随着市场新盘的推出和调控政策的逐步适应，未来几个月的成交量有进一步上升的可能，成交价格保持稳定。市场分析第二章第22页，共71页。0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；09年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；10-11年1季度市场供销平衡，供销比失衡已经扭转。第23页，共71页。2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间；省外客群比例有逐年上升之势，201

19、0年比例为34.46%；“限外令”后可能下降；海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。第24页，共71页。区域内已出让地块分布在环杏林湾和园博苑周边。多数出让地块已经动工建设，未来5年内区域将迎来项目放量上市局面。区域今年待推地块较少，仅有四幅商住性质地块出让。土地市场分析集美新城市场分析第二章第25页，共71页。地块名称地块用途占地面积()总建（)楼面地价（元/）土地竞得者2007JG03居住42231.3613260012066厦门住宅建设集团有限公司2007JG04办公、商住121981.505535302000厦门市杏林建设开发公司、厦门住宅建设集团有限公司2009JP01商住182

20、151.44660603433厦门市东区开发公司2009JG01商住24558.7246002191厦门市杏林建设开发公司2009JG02商住35474.71065002119厦门市东区开发公司2009JG04商住365391.47746301949厦门经济特区工程建设公司2010JP01商住30992.8830003790PRIME JOYINVESTMENTSLIMITED2010JP02综合69342.61679002072厦门市东区开发公司2010JP03办公、商业15824.999318202231赵龙民（个人）2010JP04商住153560.063549503031北京富铭投资发

21、展有限公司2010JP05商住165094.2744060704800厦门富铭置业有限公司土地市场分析集美新城市场分析第二章第26页，共71页。区域为杏林重点发展片区，前期地块出让以填海造地为主，地块规模较大。后续土地供应将大大减少。区域楼面地价差别较大，同样区域差距达2000多元/平米。短期内三个项目供应量较大，同质化竞争较为激烈。土地市场分析杏林滨海东南部J2009G02杏林建设第27页，共71页。地块名称地块用途占地面积()总建（)楼面地价（元/）土地竞得者J2010P07居住、商业7031201404828刘太平(个人)J2009P02居住、商业、办公1368005350002565贵

22、丰房地产J2009P01居住、商业、办公、幼儿园1032004430002346深圳万科J2009G05居住、商业1037303732004590联发集团J2009G02居住、商业、幼儿园30053900002880杏林建设土地市场分析杏林滨海东南部市场分析第二章第28页，共71页。杏林湾区域主要在售项目7个，分别为莲花尚院、杏林湾运营中心、华润橡树湾、香港公馆、金銮湾、万科金域华府、联发杏林湾1号。杏林湾区域待售项目4个，地块未来直接竞争项目为万科金域华府、禹洲中央海岸、联发杏林湾1号。地块所处杏滨东南部是未来杏林重点建设和发展方向。香港公馆本地块万科金域华府禹州中央海岸联发杏林湾1号金銮湾

23、华润橡树湾营运中心水晶湖郡莲花新城莲花尚院住宅园博1号房地产市场分析市场分析第二章第29页，共71页。区域为杏林片区重点开发和发展地区，近年来土地供应量逐渐加大。地块规模都较大，性质与本地块接近，多为商住地块，将给本地块的开发和销售带来较大的竞争压力，但后续的土地出让有限。同时，从周边地块成交价格来看，近年来地块价格多数在2000-3000元/平方米左右，J2010P07地块和J2009G05（联发杏林湾1号地价）突破4000元/平米。本地块起拍价为4000元/平米，预计其出让溢价可能突破5000元/平米。土地市场总结市场分析第二章第30页，共71页。项 目规模（）主力户型（）总价区间（万）户

24、型特点周边配套社区配套华润橡树湾20.2万85-89110-15090-160玄关、功能区收纳空间厦门国际学校、英才学校、洪厝幼儿园等教育配套社区服务中心、幼托香港公馆2.7万9070-80通廊设计通透性差杏东商圈、杏东公园、曾营小学、厦门十中单栋社区、配套缺乏金銮湾 9万90-110140-15070-80100-130大户通透空间尺度合理海景、曾营小学、月美池公园等会所社区绿化小万科金域华府44万80135 80-140精装滨海房曾营小学分校、厦门十中厦门市第一医院杏林分院 2.5万平米商业综合体 联发杏林湾1号37万83-15480-170宽敞客厅书房阳台入户花园曾营小学分校、厦门十中、

25、厦门市第一医院杏林分院 会所、泳池、商业街区域市场第二章房地产市场分析第31页，共71页。项 目销售均价目前销售价格签约率（已推）精装修置业目的华润橡树湾1000010500无投资/首购香港公馆9000950070%无投资/首购金銮湾 9000920086%无改善型为主万科金域华府100001100090%有投资/首购联发杏林湾1号105001050045%无投资/首购区域在售项目去化率较好，华润橡树湾还未有签约数据。区域市场第二章房地产市场分析第32页，共71页。二级市场总结客户特征：主要客群为岛内客户和杏林本地客户；受限购影响，近期异地外地投资客户比重略减，主要关注厦门升值潜力以及滨海景观

26、资源。价格总结：目前在售的杏滨片区均价基本维持在10000元/，受短期内产品供应量上升影响，片区价格走势较为平稳。畅销滞销产品分析：主要在售为联发杏林湾1号、万科金域华府，产品基本为二房和三房，销售速度较为平均，畅销的户型主要是80-100平米之间的二房，和110-130平米之间三房，大户型比较滞销。营销总结：区域在售项目均营销的主要关注点在滨海资源和宜居生活，以及引导岛内刚需往岛外置业趋势，注重活动营销。市场分析第二章第33页，共71页。典型联发杏林湾1号产品特点市场分析第二章 联发杏林湾1号位于厦门杏林湾杏林大桥桥头南侧，总建筑面积近38万平，主力户型包括88-156平两房、三房、四房，8

27、0%以上可南向看海。 项目东临集美、西通灌口、南对海沧、北靠后溪，依托杏东、杏滨两大生活圈，学校、商业、休闲等生活配套完善，10分钟直达厦门本岛、交通便利。 杏林湾1号遵循 “品质诠释生活”的理念，对户型、品质细节、建材、施工环节、工艺严格把关，引导杏林湾片区未来居住新方向，力图将项目打造成为杏林湾片区区域标杆。第34页，共71页。典型联发杏林湾1号规划总平图市场分析第二章第35页，共71页。典型联发杏林湾1号户型图市场分析第二章第36页，共71页。典型联发杏林湾1号户型图市场分析第二章第37页，共71页。 1 地块规划出让条件 2 区域规划与建设 3 地块环境分析 4 地块SWOT分析 5

28、核心竞争力提炼第三章：地块分析第38页，共71页。地块规划出让条件 地块位于厦门集美区杏林组团东南滨海，北部为杏林湾（园博苑），西部为高浦村，东、南面临海。地块北侧为杏东路，西侧为杏滨路。拟出让地块范围地块分析第三章第39页，共71页。场地内尚有中华全国总工会的施工活动房未拆除；联发杏林湾1号项目进出通道、临时停车场及施工用电线路未封闭、迁移；场地已平整，围墙未封闭。地块分析第三章地块规划出让条件第40页，共71页。规划指标规划设计要求用地位置月美路与南浦路交叉口西北侧土地用途居住、商业土地面积（）92404.9容积率1.77地上建筑面积（）161430以下计价建筑面积（）157160不同性质

29、建筑占总建筑面积（）居住：137630以下，商业：19530以下，幼儿园：3800以上停车位设置生鲜超市中心店按1.5车位/100建筑面积配置，符合2006年厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文 。建筑密度(上限)35%绿地率(下限)30%建筑高度、层数特定地区限高底层、多层、高层的限定高层、多层地块分析第三章地块规划出让条件第41页，共71页。项目内容出让方式拍卖起始价（万元）62870起始楼面价（元/平米）4000增价幅度（万元）200竞买保证金12574土地使用权出让年限居住70年，商业40年规划动工时间土地交付之日起一年内规划完工时间开工之日起三年内地块分析第三章地块规划

30、出让条件第42页，共71页。杏林湾片区位于厦门海湾型城市的几何中心，是进出厦门岛的交通门户，片区拥有集美文教区、水上园博园和海水温泉等资源，地理位置优越，自然条件得天独厚。项目不仅受益于集美新城高规格规划，还受益于其得天独厚的地段和区位集美区杏林组团东南滨海，区域周边地块已逐渐发展成熟，将成为杏林全新发展的滨海生活区。片区规划图区域规划与建设地块分析第三章第43页，共71页。5分钟生活圈：由杏滨路接杏林大桥，5分钟即可直达岛内；经杏北外环路5分钟可达园博苑，可通达海翔大道、沈海高速公路衔接厦门北站。往南经新阳大桥可通达海沧。BRT快速公交：BRT4号线和BRT7号线规划在该区域设站点。地块环境

31、分析交通海翔大道地块分析第三章出让地块杏滨路实景第44页，共71页。 地块位于杏林湾滨水东南岸，有着优越的湾海景观资源优势。同时，地块近享北侧园博苑和4.2万平方米大型滨海公园月美池公园、日东公园三重园林景观。地块环境分析景观地块分析第三章俯瞰杏林园博苑实景湾海双景+三重园景第45页，共71页。周边商业、文化休闲娱乐等配套用地齐全。用地东侧、北侧有规划的社区服务中心。旅游休闲：妇幼儿童活动中心、嘉华电影院、月美池公园、园博苑、杏东公园、集美文化中心、青少年宫；教育配套：杏东幼儿园、杏林中学幼儿园、曾营小学、厦门十中杏林分校、福建化工学校。医疗配套：厦门第一医院（杏林分院）、妇幼保健院。地块环境

32、分析公共配套设施华侨大学地块分析第三章杏滨路集灌路杏东路文达路小学/初中幼儿园图例集美杏滨生活区总平规划咨询土地利用规划图福建省化工学校第46页，共71页。 两大商圈：杏林目前主要有两大商圈，杏西商圈和杏东传统商圈。购物餐饮：KFC、宁宝购物、建南商城、苏宁电器、文滨花园酒店金融配套：农业银行、工商银行、建设银行，民生银行地块环境分析商业第47页，共71页。地块SWOT分析1243优势劣势威胁机会地段绝佳，杏林新核心湾海双景，三重园景临近主干道，交通便利项目周边休闲配套稍欠缺临交通主干道，噪音污染岛外化趋势带来发展机会优越环境带来项目升值机会片区土地供应量大，同质项目竞争威胁国家宏观调控政策力

33、度影响仍在持续第48页，共71页。优越区位+便捷交通+湾海园景观，打造滨水生活社区。本地块的核心竞争优势在于岛外第一站杏林湾滨海东南岸优越的区位条件以及依托杏林大桥的便利交通；湾海双景、三重园景的优越景观，可将本地块打造成为具有浓郁文化氛围的滨海休闲生活大盘；本地块依托其优质景观和完善配套可打造成为杏林湾居滨水生活社区。地块规划示意图核心竞争力提炼第49页，共71页。 权比细 目 优良一般较差差土地级别自然景观交通情况生态环境 生活配套社会治安学区情况 社会人文增值价值区位形象 项目处于杏林湾东南滨海，拥有良好的景观环境和交通环境，是杏林重点发展成熟的片区，生活、教育配套较为完善，未来发展潜力

34、巨大。随着区域配套的不断完善，可以预见本地块价值潜力较大，可打造成为中高档滨海生活社区。 地块价值综合评价地块分析第三章第50页，共71页。 1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位 第四章：项目定位第51页，共71页。厦门购房客户研究项目定位第四章受限购政策影响，厦门本地购房客群和省外购房客群成逐渐增多的趋势。第52页，共71页。客群定位杏林板块项目最重要三类客群为厦门岛客群、杏林本地客群、外地客群；杏林滨海东南部紧邻杏林大桥，交通便利，可辐射岛内首次置业客群。项目定位第四章区域购房客户研究项目名称 客群来源 客户描述 09年入市楼盘香港公馆 70%为杏林本地客户，岛内客户占2

35、0%，外地客户占10% 关注点：便捷交通、周边商业配套 悦美筼筜 大部分为杏林本地客户，占50%，岛内客户占30%，外地客户占20% 关注点：舒适的居住环境，便捷交通 10年入市楼盘金銮湾 60%为杏林本地客户，温州以及外地客户占20%，岛内客户占20% 本地客户为首次置业、外地客户多为投资型客户万科金域华府 岛内客户约占50%，杏林本区域占30%，岛外其他区域10%，异地客户约占10% 首次置业客户约占60%，二次置业约占17%，三次置业约占23%，以岛内东部企业白领、高新科技园为主，本地企事业居民为辅；自住80%，投资20% 11年入市楼盘联发杏林湾1号岛内客户占60%以上，杏林本区域占2

36、0%岛外其他区域和外地客群占20%客户多为联发房产忠实老业主，首次置业和改善置业、投资兼有，看重联发品牌品质和杏林湾发展前景和升值潜力第53页，共71页。客户类型核心客群重点客群客群比例6080%2040%区域来源杏林本地、厦门岛内厦门及周边购房目的首次自住与改善改善自住/投资集中年龄段2540岁为主4055岁为主职业类型企业中高管公务员、教师等岛内白领企业主、高管个体户置业次数12次为主2次以上区域接受区域敏感度高需引导户型面积需求80-90两房（多）110-130三房（多）50-60一房/公寓（多）80-90两房（多）130-150四房（少）购房诱因居住习惯升值潜力环境景观升值潜力配套需求

37、园林景观、交通便利园林景观、会所核心关注社区整体环境建筑外立面，户型格局杏林改善居住客群主动岛外化客群核心客群重点客群异地客群投资客群客群定位项目定位第四章项目购房客户研究第54页，共71页。项目名称项目定位万科.金域华府国际生活港华润橡树湾学府风范联发杏林湾1号海景高尚社区禹洲中央海岸尊海生活莲花尚院菁英生活城形象定位集美杏林湾主要项目定位方向主要有海景、文教、生活等几种类型。项目定位第四章区域项目形象定位借鉴第55页，共71页。地块形象定位：杏林湾滨水生态城 杏林湾景，突现本地块地理位置寓意超越，彰显本地块湾海人居滨水是地块所尊享的湾海双景生态城寓意地块宜居生活品质项目定位第四章第56页，

38、共71页。产品定位杏林湾滨水精致生态社区项目定位第四章第57页，共71页。规划思路：组团式设计中庭园林区域（靠近总工会），规划分布洋房或联排别墅，体现地块高端住宅区的定位；商业可布设在地块周边，以两层底商的形式，或可设置部分集中式商业，打造休闲娱乐空间。规划总平建议规划建议，仅供参考项目定位第四章第58页，共71页。户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群精致两房80-10025%34920388本地首次置业/外地投资经济三房110-12022%29800298本地首次置业/初次改善舒适三房120-13020%27500220本地改善置业实用四房135-14415%20860149本地改善置业

39、花园别墅250-35018%2400080本地/外地改善型置业合计 100%1370801135 本户型面积配比，有约70%产品在市场主流需求产品区间；以两房、三房为主，吸引首次置业和首次改善的客户群体；花园别墅，通过产品创新，提升项目价值，提高投资利润利润；景观最大化，内外景观结合，充分实现滨水生活“休闲生活+居家生活”。产品定位户型配比建议项目定位第四章第59页，共71页。 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅（公寓）现在售价为9661元/平米，若按GDP年均增速8%的比例增长，则两年后售价为12000元/平米（含1000装修成本），别墅价格为18000元/平米（参照北海湾价格

40、&住宅价格的1.5倍）（此价格仅作为投资测算的依据）价格定位住宅项目定位第四章第60页，共71页。价格定位商业租金倒推法市场销售的商业，一般情况投资回报率最低为5%。通过市场调研得出结论：杏林区域商业平均租金在65元/平米月，因此，根据商业年租金的投资回报率公式，租金回报率租金/平米月12/单价， 得出：单价 = 6512/5%=15600项目预计在两年后销售，按照区域预计两年后本项目商业销售价格约为16000元/平米（仅参考，作为项目投资测算依据）项目定位第四章第61页，共71页。各物业价格定位根据上述住宅和商业的价格定位，本地块可售物业的售价如下：住宅（公寓）销售价格约12000元/平米住

41、宅（别墅）价格约为18000元/平米商业销售价格约16000元/平米车位销售价格约15万元/个（根据5月份集美区车位平均售价）（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）项目定位第四章第62页，共71页。 1 开发销售计划 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍价效益分析 5 投标报价分析 6 购地价格建议第五章：投资分析第63页，共71页。工程进度计划1、分期开发：计划项目分二期开发，一期开发住宅部分，二期开发剩余住宅与商业。2、工程进度计划：工程时间为3年，项目计划于2012年下半年开工，2015年下半年全部完工。3、销售进度计划：销售时间为3年，项目计划2013年上半年开始销售，至20

42、15年下半年销售完成。投资分析投资分析第五章第64页，共71页。主要销售时间节点：2013年上半年开始预售，可售面积约15.7万，销售周期3年， 年均去化5.25万平米；商业在2014年开始销售，销售周期为2年；项目总销售时间为3年。设定住宅商业全部销售完毕，车位销售100%。类型2013年2014年2015年住宅50%40%10%商业80%20%车库100%各类型物业销售进度计划投资分析第五章第65页，共71页。投资估算汇总表预计项目总投资金额约为17.2亿元投资分析第五章第66页，共71页。收入汇总表序号项 目 面积 （） 单价（元/ ） 销售额（万元） 1 住 宅 （公寓）11360012,000165,1562 住 宅 （别墅）2400018,00043,2003商 业1950016,00031,2484车 位30000(750个)2813/(15万/个)112