奥林匹克花园价格策略的制定

1、.：.；奥 奥林匹克花园价钱战略的制定目录：宏观政策分析定价思绪定价原那么工程对比分析工程价钱战略建议工程初步价钱表的完成宏观政策分析一、全国房地产市场2021年1-6月份运转情况2021年二季度，楼市回暖拉动经济企稳上升，上市房企投资和拿地志愿明显升温，万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔运作，纷纷添加土地贮藏和新开工面积。业内专家指出，具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场，主要是看好中国经济复苏，并以为楼市回暖将得以延续。 住房城乡建立部有关担任人表示，上半年房地产市场稳步上升主要表如今三个方面，首先是住房买卖活泼，部分城市成交量成倍增长。上半年全国新建商品住房销售3.

2、15亿平方米，同比增长33.4，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。 表现之二，房地产开发投资增幅逐渐上升。上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9；增幅比一季度提高5.8个百分点。 表现之三，住房价钱同比降幅减缓，月环比继续上涨。2021年6月，70个大中城市新建商品住房价钱月环比上涨0.8，涨幅比上月提高0.1个百分点。 这已是延续4个月环比上涨，且呈加速趋势。需求留意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价钱上涨较快。 业内专家指出，宽松的货币政策将继续，在基建投资和房地产投资的双轮驱动下，三四季度经济增速将继续复苏，实现U型的转化。二、阜新

3、市房地产市场情况：与全国其它省市相比，阜新市房地产市场具有众多有利要素。阜新房地产市场并不像深圳、上海等一线城市那样存在较大的泡沫，且本市开发量稳步增长，商品房的价钱稳中有升，投资空间很大。同时，阜新市正处在城市扩张开展期，土地供应相对比较充足，房屋的刚性需求相对比较稳定，也是我市房地产市场安康开展的表达。 与全国人均住房面积为28平方米，辽宁省人均住房面积为23平方米相比，阜新市人均住房面积仅为18.25平方米，还存在一定差距。此外，阜新市经济转型已获得初步效果，经济进入快速开展时期，居民可支配收入继续稳定增长，住房购买力明显提高，市场空间宏大，城市化进程加快，未来几年平均每年城市人口将增长

4、1万人，住房需求将稳步增长，因此，阜新市房地产还有一定的开展空间。 阜新市2021年商品房实践销售72.5万平方米，比去年上涨11.5%，商品房销售额13.8亿元。同时，本市商品房价钱不断没有大幅上涨景象，处于平稳并小幅攀升的态势。2021年城区商品住宅平均价钱为2146元/平方米，最高价钱为3800元/平方米，商业网点平均价钱为4000元/平方米，最高价钱为18000元/平方米，本市的商品房住房价钱在全省仍处于较低程度，依然有非常大的上涨空间。定价思绪 房地产工程定价战略根本上有三种：本钱计算法、逆推计算法、市场计算法。 本钱计算法的运用比较原始，普通较适用于工程开发空白地域、无可行性比较参

5、照，或适用于工程技术资料、利润的掌控、目的客户范围和体量较少。 逆推计算法的运用较为适用房地产工程招招标，用以减少工程的不可预见性风险，从另一个成面计算利润的最小价值。 市场计算法适用较为普遍，普通适用于工程开发较为成熟的区域，结合市场的动态及宏观要素来衡量价值表达，在某些成面脱离市场但又必需结合市场。基于我工程的实践情况和以上分析，因此我们建议采用市场计算法 第一步：确定奥林匹克花园工程总均价 第二步：分块确定高层、小高层各分总均价 第三步：确定每栋楼均价 第四步：确定每户价钱全部定价采用价钱系数法那么计算定价原那么 奥林匹克花园工程为高层毛坯房，思索到工程本钱、市民对高层住宅接受度的抗性、

6、快速回笼资金、全面营销战略的提升以及内部认购阶段意向客户对于“试水价钱的反响，因此确定：在思索整体利润的前提下，采用“低开高走价钱战略“小幅频涨、步步为营的销售战略，随着工程的推进逐渐提升价钱拉高空间。 工程案例调查选取十大要素： 中心间隔 A交通情况B市政配套C物业管理D优势户型E区内配套F规划特征G景观绿化H楼体风格I通盘体量J工程对比分析选取目前阜新市三个现房高层工程：楼盘称号银通国际花园鑫维金座新华美都奥林匹克花园中心间隔 A7.5977交通情况B7.587.57.5市政配套C7.587.58物业管理D7777建议招标优势户型E6.576.57区内配套F6.55.56.56.5规划特征

7、G76.577.5景观绿化H7677楼体风格I8888通盘体量J7677权重总计71.5717172.5目前均价358036303600X权重比率0.02000.01960.01970.0197经比率核算X=3680.2均价校正:思索到目前房地产市场宏观调控的影响、竞争性工程曾经存在的价钱过高所带来的阻力弊端，结合目前我工程存在的各种阻力及整盘推进战略并顺行“低开高走价钱战略因此:奥林匹克花园工程整体初步均价建议:3630元/平米 各 楼 座建议均价 目前住宅楼总建筑面积1026803630一期工程住宅楼销售总额(不含商铺、地下车库)约为：372728400元左右；概算约为3.727亿RMB;

8、一号楼住宅面积为：30120平米一号楼建议销售均价：3600元/平米左右一号楼总销售额为：1.08432000亿 RMB三号楼高层住宅面积：22562平米三号楼高层销售均价建议：3650元/平米左右三号楼住宅面积销售总额： 8235.1300万 RMB四号楼住宅面积为：7224平米四号楼销售均价建议：3750元/平米四号楼住宅销售总额：2709.0万 RMB六号楼住宅面积为：42774平米六号楼建议销售均价为：3600元/平六号楼住宅销售总额为：1.539864亿RMB建议均价阐明：1、总体各分均价适宜工程价钱“低开高走，价钱 “小幅频涨、步步为营的战略；2、六号楼三单元有存在纯西向户型，从从

9、认购阶段市场接受情况以及参考阜新本地消费习惯，此类户型建议开盘均价低于3550元/平米，以较低价入市，随着工程进度逐渐小幅上涨；3、四号楼为临河单位，景观资源丰富，居住私密性好，且体量较小，建议开盘均价3750元/平米左右；三号楼位置相对较好，且户型均一，目的客户群相对高端，建议开盘均价在3650元/平米左右；4、一号楼临近新华路，环境相对嘈杂，思索到传统消费习惯以及认购阶段客户认可度，建议开盘均价较其他楼座要低，控制在3600元/平米左右，因一号楼工程进度较快，工程笼统突出，开盘后可分阶段小幅涨价；6、一号楼及六号楼中170180平米户型，由于面积较大总价较高，决议了此户型的目的消费群体为高

10、端客群，但思索到此两栋楼座的朝向以及居住质感，其开盘均价要低于3630元/平米，建议在3600元/平米左右；工程价钱战略建议户型差价系数、均价合计4栋楼一号楼六号楼三号楼四号楼均价3605均价3619.0均价3659.61均价3745户型系数均价户型系数均价户型系数均价户型系数均价1211.0136551.023687.8中间1.03657.8中间1.003760890.9835151061.023687.8两侧1.03647.8两侧0.99637301161.0136351591.013707.8 1761.0036151830.993587.81750.993587.81041.0337151110.983535941.0337151120.9835351100.983535总均价：3641.2元/平米工程初步价钱表的完成价钱表详见文件：奥林匹克花园价钱表阐明:此次价钱表的制造遵照合理的计算方式、一房一价的战略,并结合市场目前的形状,依托我工程的户型特点制定而成:1、3栋高层层差控制在30元/平米左右，缘由：为了突出高层的优势及居住高层的层次感，故思索层差不宜