房地产定位策略全案doc24

1、.：.；房地产定位战略全案 本工程顺该当今市场的变化，在缺乏旅游资源的余江，打出“时髦住宅的招牌，来填补余江房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资报答的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价钱比，这样也符合经济学的需求供应实际。第二节 工程定位定位原那么：顺应市场、发明差别性定位：时髦住宅“绿色家园环境与住宅的对话绿色细胞组织生态环境最重要的元素是“绿和“水民风.自然.人回到自然,在那里安家由于接近自然就接近了高兴的根源绿色家园宇宙是物质的,在时空的长河中,宇

2、宙万物不断地变化着,物质的空间同样具有变化性、流动性和延续性，推进这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、真假、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，构成一个完好的笼统。本工程规划遵照“天人合一的自然规律及“以人为本的消费实际，以优美的自然环境和现代化的配套设备效力于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，观音阁生态园林式住宅。以中国传统为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿色、休闲、运动、交往四重功能，是“人与自然调和共生，人与环境交融互动；居住与安康同步呼吸，身份与尊贵彰荣共显。的高尚、阳光的大社区。论语云：“里仁为美。里：居

3、住区。仁：人情味。“里在现代人的了解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁的“人情味包括两个方面：首先居所因具有私密性对个人而言；其次应具有开放性对小区的共享空间而言。第三节 产品定位定位原那么：突出个性、发明差别性定位：“纯安康生态型园林式住宅集余江人文资源与现代高科技手段、现代资料相交融，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。一、 居住环境的一度空间一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间规划，良好的通风采光，业主可享遭到最好的户型构造，并且可以根据本身需求营造本人所需求的一度空间，领会高科技带来的幸福感。二、 居住环境的二度空间二度空间，指开发商“以人为本营造的小区

4、空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列，遵照人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景欣赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保证环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区笼统，满足业主的精神需求。三、 居住环境的三度空间三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、生态园，甚至小区的人文景观也是住宅小区的一道风景线。本工程具有得天独厚的自然环境优势，位于观音阁的中心地带，并利用一号大道的余江主要交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我笼统。小区内的张公桥干渠，是小区可借用的珍贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小

5、区东南面的白塔河对社区来讲都是不可多得的天然资源。由一、二、三度空间构成了“纯安康生态型园林式住宅产品的胜利要素，也构成了“观音阁商住区居住+休闲+投资这里指商铺的独特个性，并发明了产品的差别性，使产品更具有竞争力，为开发商到达未来市场期望值提供保证。四、 产品档次定位可行性本工程的档次定位为“城市新贵追求的高尚住宅，而不是“豪宅。其概念包含了小区的规划合理性和户型构造的适用性，单体外立面的美观性等，不是高档资料的堆积，而要美观美丽。在同等建造本钱的根底上，设计出时髦前卫的富有创意的园林住宅。重要的是户型构造的合理性、适用性及各种生活设备的配置。例如：平安设备系统、运动休闲中心、公共活动空间等

6、充溢人情味的居住环境。第四节 产品文化定位定位原那么：讲究个性，追求共性，提升产品附加值定位：人与自然环境相交融环境与住宅的对话城市文化与乡村文化相交融传统与现代相交融第五节 产品笼统定位定位原那么：提升企业品牌笼统以及产品物业的知名度、佳誉度、社会认知度。定位：现代城市新贵的“风雅逸境显示身份的“名片产品笼统定位不是开发商为本人产品随心所欲的定一个什么笼统，而是顺应消费趋势、消费心思、消费追求，在消费者向往的“心里的定位，在消费者心里树立起产品的笼统，让消费喜欢，认同并追求，并与消费者本人身份相匹配，使住在该小区的业主有一张尊贵的“名片。 第六节、商业配套的综合定位建议定位原那么：提升工程综

7、合素质，表达开发商的“以人为本的效力理念定位：以效力小区业主为辅，效力社会为主a) 网点规划建议本工程沿街商铺，假设单纯为小区业主效力，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源缺乏，而呵斥商辅运营者“无利可图，影响运营者放弃运营或质量下降的负面结果。独一的方法就是要把沿街商铺纳入小区整体规划，从根本上处理由于前期人气缺乏给商业运营带来的困难，到达“以效力社会为主的原那么，并将效力面向余江整个市场，来弥补因购买力资源缺乏呵斥的运营者“落荒而逃的不良后果。本工程商业配套，由于地段位置和小区规模等要素，不宜做大百货，而适宜小开间商辅。可由买主出租或自行运营。商辅规划在沿街行人主出入口的版式构造住宅一

8、层，总建筑面积约2.3万平方米，均价3500元/平方米，价钱范围25004000元/平方米，利用住宅的主体构造设计成临街独立商辅，根据地当地居民的购买需求，楼层可设计为通天楼的方式，也可以打通将几个门面合并运用，运营小型超市或餐厅等。如可设计为餐饮一条街，那么余江人的两大生活习性在此得到了综合。根据构造、商辅在一层的有利要素，可把层高设计成5.2米，或为复式商铺，业主可建阁楼，供贮藏货物或居住，开发商也可思索赠送夹层，这也是商辅销售的一大卖点。根据调研，还发现当地居民对通天楼的热衷，四层楼的通天楼商铺在当地还是有相当的市场。当然，商辅的运营范围尽能够满足小区业主的生活需求，满足余江城市开展的需

9、求。如小餐厅、啡咖厅、茶餐厅、特征西餐厅如川菜餐饮工程，小百货、杂货、小型超市等。b) 商业网点的谋划建议i. 工程的优优势1所处的位置优势：地处观音阁商住区的中心地带，并利用一号大道的余江主要交通要道，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，现政府规划的几条交通线路途经此地，未来观音阁商住区的近万人口，也为本工程网点聚集人气，且工程周边环境的烘托，商业气氛将会非常浓重，购物环境也将非常优越。优势：虽该区附近无商住区，而且在目前余江人眼中此地块属没人气的地块，地理位置较偏，与内围商业街相比，人流量及商业环境上存在较大差距。2 量承载优势：商业网点属于一致开发，有规模性和一致性，假设加以引导和管理，

10、能迅速吸引人气，并在此区域将构成一个较大规模及影响力的商业圈。优势：网点物业的范围大，在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争猛烈，营销战线过长，分配不均的人流量，可以导致商家对尾端人流量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚积人气，显得空阔。从规划角度上看，相对较难。3 销售面积：优势：工程的整体规划约为390户，从投资者的角度上思索，能满足各运营种类的需求，未来能够构成一条业态齐全的商业街。优势：作为本工程存在的未来两片成熟的生活片区(以一号大道为界)，由于未来开发周期的难预料性,以及规划中短少大面积的超市百货，这样很难将网点整体做旺，也会使开展商未来的物业管理带来难度，另外

11、，现有规划的390套商铺的销售同样也给开发商带来一定的销售压力。4 规划规划：优势：余江目前无整体规划的小区及商铺，在规划及设计上更是杂乱无章，而本工程从当地市场出发，有合理的规划设计，从适用性、人性化部分的思索将更容易为小商户接受。而采用“小铺位，多通道的市场运营方式，将会吸引低收入人士前来消费。商铺采取的通天楼建筑，迎合了当地居民的消费观，购买群体将占相当一部分。小区的整体规划，给沿街商铺带来了一个好的销售环境，小区的人气聚集，为昌盛商业街可起到推进作用。优势：由于余江的消费市场较小，这就决议了整体市场运营档次不够，顾客群有差别，易构成负面影响。B；业态分布定位建议1 因地制宜，规范网点业

12、态由于工程网点规划范围较长，因此建议开发商在对业主运营种类时有所规范，防止单一的运营种类或杂乱的区段运营。2 重点突出，特征运营本工程网点位置与现有余江人心目中的繁华商业地带十字路口相差悬殊，因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等，以此提高知名度及吸引人气。C：网点的价钱战略建议根据本公司调研人员调研提供数据分析：开发商在前期网点销售价钱战略上采用“低开高走，前期各阶段的平均价钱建议大致如下：1、住宅开盘期2003年3月均价为680元/3月2004年6月均价为780元/2004年6月 9月均价为880元/根据前期市场调查数据统计，目前

13、余江住宅的平均价钱程度在600元/左右，因此，分析未来商业网点的价钱程度同余江现期商业网点的价钱程度及销售率情况，建议开盘用较低的价钱吸引商户购买，后期6月9月采用价钱走势每平方米高出现价钱100200元。2、商铺：开盘期2003年3月均价为3480元/3月2004年6月均价为3680元/2004年6月 9月均价为3880元/根据前期市场调查数据统计，目前余江商业网点的平均价钱程度在3800元/左右，因此，分析未来商业网点的价钱程度同余江现期商业网点的价钱程度及销售率情况，建议开盘用较低的价钱吸引商户购买，后期6月9月采用价钱走势每平方米高出现价钱200300元。建议各阶段上、下幅度，同住宅楼

14、价钱普通。第六节 住宅产品定位构成分析一、 住宅产品的构成要素“中心产品-中心产品是由产品的根本功能组成。“方式产品-方式产品是由与中心产品不可分割的部分所带来的附加值。“延伸产品-延伸产品是由产质量量、笼统、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌笼统。二、 中心产品-产品的根本功能本工程的市场定位是以“新生活+新人居为市场主导，引导城市消费群体的住房消费心思。“住宅，不言而喻就是居家，本工程的“住宅概念曾经突破了传统“家，仅仅是睡觉的地方的观念，因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。一 平面规划本小区规划的多层住宅的主力户型以120-150的中等户型面积为主导，多层住宅占小区总建筑面积

15、的70%左右。商业面积约占小区总建筑面积的8%左右。公建面积约占小区总建筑面积的8%左右。户型特点各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严厉区分开来，互不干扰。1、卧室空间卧室是套房内最根本的空间，主要功能是睡眠、休憩、配置衣帽间，个别大户型还配有书房或多功能房。为实现动静功能的良好分区，卧室要防止正对客厅，卧室对采光、通风要求很严，设计时不允许出现“暗房。2、厨房空间建议厨房应尽能够接近住宅入口，便于食品、蔬菜、渣滓的进出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在一房户型3 5 ，二房户型6 8 ，三房户型在9 12，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合

16、理与尊贵。3、卫生间空间建议公用卫生间应接近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低资料与施工的本钱，设计最好把洗厕功能分工。室内卫生间面积不小于3 5 ，主卧室卫生间面积应大于3.5，大户型可适当放大，根据户型面积大小可适当按比例规划。4、厨卫设备厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的意味，也是文明的标志，本工程尽量要做到定型化、配套化、规范化，重点要处理的是：1 按照规模尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间衔接配合。2 合理有序布置厨卫的各项设备和设备，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大户型的住宅应独立分设厕所。3 厨卫均应配置性能良好的通风机

17、构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽量设计成直排风道。4 各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏程度管道，设立程度管道区；强调自家与支管道不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。5 各种线管综合处置，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。防止强调工种施工的特殊性。6 热水器的选用和安装，要求留意通风的处置和整体设计的配合。二 方式产品方式产品的附加值是现代住宅必需的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的要素，又直接刺激消费者在购买之前的心思附加值及购买之后运用过程中的附加值的升值。绿化、交通、智能化配套与景观环

18、境本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。1. 绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化-小区立体绿化。2. 景观特点是：区外景-入口景-中心景-组团景-窗前景。3. 交通组织：是由“U字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一级道路。由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级道路。由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网构成了小区三级道路。4. 智能化配套系统：只做建议“高尚住宅的物业管理硬件上，要与普通的住宅不同，要根据建造本钱选择智能化管理系统。智能化配套包含有：小区外围红外线监控系统；防盗报警系统；出入口管理系统；煤气泄露报警系

19、统；通讯自动化系统。三 延伸产品-产品品牌与笼统延伸产品包括售前效力及售后效力，以表达开发商的品牌及产品品牌。经过良好的效力，使消费者在领会到“物超所值的根底上，更领会到“上帝的味道，把这种领会变成传播，使开发商及产品品牌经过本工程的开发、销售、物业管理过程中到达“知名度、佳誉度、社会认知度的提升，为今后再开发工程提供“无形资产，再使无形资产转化成有形资产。1、 购买之前的产品附加值对消费心思的影响要素经过产品包装、围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展现等，都会提升消费者在购买前对产品的附加值的认同感，起到刺激消费愿望，并产生购买行为的作用。因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅领

20、会到产品功能的实惠，更领会到产品附加值带来的心思满足感。2、 运用过程的产品附加值对消费心思的影响要素运用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，为主真实看到的小区，本人入住的单位及良好的售后效力物业管理，给业主心思的附加值以提升。小区整体规划及建筑特征本小区是以：后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘的个性，在余江构成宏大冲击力，给消费者心思以满足感。第七节 户型的装修定位建议基于本工程的“高尚住宅概念，“产品需求关系的分析，在购买该产品的目的客户上有一定的比例的客户需求带装修好的房子，免去间隔 较远、装修烦人的费事。另外，本工程的户型是以中等户型12015

21、0平方米为主力户型，根据购买者消费需求，如有现成的装修一步到位，而且价钱略高一点，对购买心思的刺激还是较大，因此，本工程的中小型以带装修销售为宜，大户型即以引荐套餐效力方式为主。一、墙地面部分客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。二、门窗部分入口为优质实心防盗门小区可一致型号定做，普通夹板室内门。塑钢凸配浅绿色玻璃。三、厨卫部分 建议厨房、卫生间给排水接头一次到位，厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位厨柜可采用海尔整体厨房设备，卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。第八节 目的客户定位定位原那么：选准目的，稳

22、准出击定位：都市新贵一、 产品目的客户造什么产品？卖给谁？根据调查结果分析，从目前余江的人口构造、人均收入、房地产价钱、消费力资源等要素来看，针对本工程，我们只能把目的客户锁定在余江，可部分思索一些余江以外的鹰潭投资商或外地投资商购房以做投资。二、 目的客户细分1、 个体与私企业老板市内+周边城镇该阶层根本都有住房，对生活质量要求比较高，且在长期的运营过程中对“功能价钱比有着较清楚的认识，文化方面都有一定的涵养，对“居住 + 休闲 + 投资概念的了解高于其它行业人士，这一部分人士将是沿街商铺和大户型房屋的主要购买群体。2、 文、教、卫圈人士该群族文化素质较高，追求自在浪漫的任务和生活方式，生活

23、空间不一定追求太奢华，但要有档次，并注重生活质量，对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽不太稳定，但决不是普通工薪层的收入程度，该群体是本工程期望的目的客户。3、 外企、合资企业、集团公司职员在余江这一族人数不在少数，余江的雕刻和制药企业就有很大一部分对生活和居住环境提出高要求的年轻人，此工程对他们还是具有很大的诱惑力。细分如下：企业业主高级职业经理人高级技术人员普通工人该群族是本工程另一主要客户群4、 政府公务员虽然在余江该群族庞大，但是能成为本工程目的客户的非常有限，缘由是：按公务员的纯薪水收入程度，要想在原居住条件下拥有更高档超面积的公寓，根本是不能够的，只需一个要素，就是“灰色收入。因

24、此，该群族也是我们工程的主要目示客户。5、 退休人员该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。该群族都有一个消费指点思相，就是“享用天伦之乐，安度晚年，因此，对居住环境的要求高于一切。该群族也是我们工程的目的客户。第九节 价钱定位定价原那么：市场无形，定价有道定位：平层住宅：660元/860元/错层住宅：860元/960元/沿街商辅：3100元/3800元/小内店面：2200元/2600元/促销期间，价钱另行浮动一、 价值取向房地产价钱是由地价、工程造价，各种税费，资金利息，销售费用和开发商期望利润等要素构成的。根本本钱加开发商利润构成根本价，普

25、通市场定价原那么由三个价值取向构成。1、市场价值取向：需求思索同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。2、本钱价值取向：工程整体综合本钱加开发商期望利润。3、 消费者心思价值取向：该区域位置的物业在消费者心思的“功能价钱比。当然，除思索价值取向要素外，房地产产品价钱的要素是工程整体所包括的多种可变要素见图表1以上要素统筹思索了价钱的定位要素，构成了价钱定位的可行性根底。二、 定位分析对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决议客户群的区隔，而单价却直接影响消费心思。因此，对工程价钱定位的平安性进展分析，可得出平安性模拟曲线，以此为根据来制定本工程的根本价位，在此根底上，追求差别性产品的附加

26、值。追求产品高附加值会造本钱钱的添加，但价钱可随之有所上升。工程评价方式的要素构成及风险分析：1、 目的客户群的数量：1少量2普通3较足4充足2、 目的客户群的需求程度：1不剧烈2普通3较剧烈4很剧烈3、 目的客户的买卖资金量：1缺乏2差不多3足够4有余4、 开发商品牌及资金实力：1缺乏2有差距3相当4有余5、 政策环境：1不利2较有利3无影响4有利6、 同档竞争：1不利2较有利3普通4不猛烈7、 硬环境：1不适宜2普通3较适宜4很适宜从以上1、2、3、4选项中，分别取1、2、3、4分。针对本工程所处的余江的市场价钱现状，参照余江房地产低价位的市场要素，分别以600元/、700元/、800元/

27、、850元/四个价位进展综合评价。见图表2图表2:单位评分因素 600元/ 700元/ 800元/ 850元/目的客户群的数量 4 2 2 1目的客户群的需求程度 4 3 1 1目的客户群的买卖资金量 4 2 1 1开发商品牌及资金才干 4 3 3 2政策环境 4 4 3 2同档竞争 1 2 3 4硬环境 2 3 3 2总分 23 19 17 13平安性当量 10 8.2 7.3 5.6假设以总分23分作为总分值10分计,对照价钱,其可行性平安曲线如下(见图表3)由上图可以看出一个根本结论,价钱越高,平安性越低,大约在850元/附近与当量值“5接近，这是风险临界点，即工程的胜利率为50%。普通

28、来讲，胜利率低于50%，胜利率的投资属风险投资，单价900元/以上对应的平安性当量值为5，即属不平安范畴。图表3：从上图例中，按照平安模拟的通常认识，追求相当比例利润即降低相应平安比例。从阅历角度出发，房地产通常理想的明智而平安的利润率应为25%35%，即对照相应的平安性当量值为6.58.5，对应图中的单价值为600元/850元/。在这个区间按余江的建筑本钱根底上提升10%15%来开发本工程，根据以上实际分析和余江和鹰潭市场的价钱差别性，而对余江的目的客户，合理平均单价定位700元/，毛利润率约为34%。工程本钱控制定位平均单位本钱控制在100元/之内，以上是按实际的平安方式推理的结果，是为开

29、发投资风险降低一种分析，但实践上按市场调研分析，我们的定价要素和比较还是参照余江市场价钱要素比较多，目的在经过整体市场的实际分析，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发工程的市场报答有一个理性的认识，根据这种分析的价钱定位结果，700元/为均价，最高价也不会突破850元，对余江地域的目的客户应具极强的诱惑力。工程整体规划思绪与建议第一节 规划主导思想一、 课题规划中力求到达的目的我们该以怎样的规划思绪塑造未来的小区环境？能否能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关的那份恬静？能否会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？能否能笑看花开花落，领会硕果累累的丰收喜悦？能否能每天体验那份与安康同

30、步呼吸的休闲，人与人能否会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？二、 文脉我们试图在设计中表达一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及部分外型上，传达余江历史留下来的人文特征及建筑文化特征和地域特征的各种信息；经过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽能够从外部输入能源；利用某些设备及调动生态原始的构造关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地，顺畅的交通这些将是小区鲜明的特征。第二节 总体规划思绪建议一、 目前主要经济技术目的一 规划用地总面积： 二 建筑面积1、 规划用地总面积：2、 总建筑面积：住宅建筑面积：商业会所：其它:3、 居住总户数：户

31、4、 绿化率：35% 5、 容积率：0.996、 总户数：户二、 建筑规划特点根据“余江观音阁商住区的市场定位思绪，在原有规划的根底上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和如今的规划列成图表进展比较。见图表3图表3原规划 现规划 备注总建筑面积 114277 120000 提高5723容积率 0.91 0.99 提高0.08居住户数 754户 997户 243户经过上表可以看出，现规划的最大特点是：充分利用土地的开发价，延伸价值，在建造本钱略有升幅的同时，提高收益率。三、配套设备的规划特点从层次上看，本地块规模不大，公共大型的效力配套设备不宜多建，但大型的健身广场不

32、可忽视。为处理目前城市配套设备不健全的问题，小区应多设小型多功能的配套设备，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。1、 会所会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、文娱场所。因此，在规划中一定要思索会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主运用。余江人比较喜好打牌，余江的八小时以外的文娱在此得到充分表达会所与商业配套不同，其设备和效力对内不对外，思索到物业管理本钱，会所规划为两层高，总建面积在11000平方米。2、 儿童活动中心、托儿所儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即表达了环境的优越，又逃避了由于儿童的戏闹而对其

33、它居民带来的干扰。3、 商业配套的出现，其初衷是为了方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润报答，还可以促进住宅楼盘的销售。4、 物业管理办公室物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发本钱，也方便物业管理人员的出勤。5、 水电用房是小区必不可少的设备，但必需规划设计在不显眼的地方，以防业主有不平安的心思反响。本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，假设利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的

34、设备用房，是比较可行的。二、 单体规划的特点充分引入从小区边穿过的张公桥干渠水系，营造小区环境，以最正确位置为小区中心，多层组团以中心广场为同心圆，向小区周围扇形辐射，并构成南低北高，东西渐高，中间低的特征，树立良好的小区笼统。建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。外围的环小区道路与美丽的绿色环境外外表构成一致的小区外形，又添加小区的平安性。小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造本钱，又处理了一层因气候呵斥的潮湿要素，还可利用架空层停车及绿化。三、 朝向规划特点建筑本身非常注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光本规划的南北朝向规划，既满足了以上“

35、风水的需求，又发明了小区的丰富变化，逃避了排排坐的规划方式，符合通风，采光的需求。1、 步行道系统步行道系统与干道根本上是分别的，但在特定的情况下，干道与步行道并置，步行道与开放空间的联络使它获得了一系列变化丰富的空间。在居住的小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要遭到管理限制的。2、 机动车系统机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分别，确保了居住区内居民的平安，机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平常被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域，上述区域中，机动车中遇紧急事故或效力需求进消防、急救等才可通行车辆。3停车系统机动车辆由车辆主

36、出入口可直达本人居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入口前广场两侧的暂时停车场，特殊情况下由业主带着方可进入小区，以减少小区内因车辆过多带来的隐患要素。工程运营与营销建议第一节 品牌运营战略未来的市场营销是品牌战争，每一个胜利企业都有本人独特的品牌笼统，品牌在商业运营过程中为企业带来了不菲的经济效益和良好的社会效益。一、 以树立品牌为主导运用品牌战略思想开发工程，最终获取的不单是本工程的经济效益，而是经过工程开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产品牌笼统。品牌信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。品牌附加值：对于一个开发商而言

37、，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、佳誉度，都会直接影响物业的售价。对贵公司而言，目前在余江虽没有知名度，但经过胜利地运用品牌战略思想开发和运营，一方面可提高公司的知名度，为以后继续开发奠定根底，另一方面也是该工程成败之所在。二、 品牌运营战略的实施要点1、 制定远期、近期品牌战略方案导入工程品牌的CIS战略，以工程的独特笼统树立品牌。2、 制定工程实施战略以工程CIS战略为主导，把理念贯穿于工程开发运营及销售的每个接点中，使之经过传播来提高知名度和佳誉度。3、 制定工程统筹管理系统在谋划思绪确定后，应立刻制定工程开发的统筹管理体系，以到达工程开发过程的严谨性、平安性、对质量、本钱、价钱等进展严

38、厉控制，使统筹方案的每个接点都能按时、按量完成，到达预期市场报答的经济效益，社会效益，从而保证品牌的延伸。第二节 营销战略市场营销在中国阅历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演化。本工程的营销定位，主要是经过整合与工程开发、营销有磁的各种要素，进展立体整合营销。一、 卖点整合1、 概念卖点A：展望未来，升值无限购物、休闲、健身、文娱一条街。B：城市、环境、俺的家纯生态型园林式住宅之典范。C：完善配套、开心品味、时髦生活人性化物业管理。2、 规划卖点A：低密度、高绿化；B：以余江的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化为底蕴，创意出现代的“文化建筑；C：喷泉雕塑，流云

39、叠水；D：半百绿化挡不住的诱惑；F：私家车直达住宅，有类似别墅的优越感；G：专业效力，消解他的后顾之忧。3、 感性卖点A：白塔河岸，世外山水园林、画中精品住宅、怡然居住圣地；B：都市新贵的风雅逸境生活因您而更精彩。4、 理性卖点A：中高档物业高尚人文社区；B：低价钱在余江购一套100公寓的价钱，在这里您也可拥有一套高档的现代都市公寓；C：豪宅的风范、别墅般的享用、公园里的情趣都市新贵的“名片。D：轻松置业买房不再是梦想，750元拿钥匙！广告语：住宅：买房不再是梦想、750块钱拿钥匙网点：购中景豪庭XXXXXXXXXXXXX全程SP促销战略对策针对中景豪庭目前现状，如何尽能够全面地有利于产生促销

40、的措施齐集。并加以贯彻落实，是中景豪庭一期能否最终真正启动销售，继续销售的正途。第一节 立体营销方案与操作细那么为了抓住元月份余江人大会议，也是活动期开盘后契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，详细操作如下 ：一、 展点促销在反复调查的根底上，针对目前余江潜在的一部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优优势，我们选择四处展点详细情况如下：A：十字路口，为余江最繁华的商业区，涵盖面广，是我们潜在客户目的出入较为频繁的地方。B：余江老干部活动中心广场，位于余江中心地段，属市民健身、文娱比较集中的地方，人流量大，客户层次多为追求生活高质量的人。C：中童镇：“眼镜之乡此镇的有钱一族不在少数，在此设展

41、点，一方面可以在群众中宣传本工程进一步扩展工程的知名度，另一方面可吸引一部分到“中景豪庭看盘的客户。D：中洲：比较注重居住环境的人群聚集地，将有一大部分潜在的客户群体在此产生，强大的“社区概念宣传，优美的社区环境引见，将产生意想不到的效果。在上述之外设置展点，有利于由点及面的辅开销售网，聚集目的客户，并在现场构成良好的气氛，可以有效地添加成交量，现将各项列表如下：位置 面积 月租金 联络方式 备注十字路口 10 余江老干部活动中心广场 10 中童镇 10 中洲 10 合计 二、 展点人员配置A：人员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由工程组担任。B：接待任

42、务：展点物业顾问员担任各展点的现场接待任务。将诚意客户指引到售楼中心。C：售楼处置业顾问不仅要担任宣传“社区概念，接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。D：资料预备：展点派送“中景豪庭的户型单元，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“中景豪庭小区整体规划图，以突出中景豪庭环境优美，风景怡人的特征。三、 促销活动促销活动是保证展点任务更加顺利进展的重要手段，假设说只是由物业顾问站在那里机械地派发资料，势必不会起到良好的效果，现将促销活动试述如下：A：每周末进展一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖时机，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一份。B：对每位情愿

43、到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“入场券等。C：对本盘销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展现牌告知目的客户在一周内购买这些住房可获得35个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，详细价钱由售楼处灵敏掌握。D：同时各展点可放置“看房专车一部，对诚意客户可承诺专车接送，以加强其看房兴趣与能够车辆安排由开展商处理。我们主要思索三种媒体进展周期广告宣传：1余江电视的电视游字广告；2余江的户外横幅悬挂；3视点访谈；为了更好地配合本阶段的销售任务。我们这一时期的广告重点主要集中在以下三个方面：1、 概念营销针对余江现今市场对社区的无概念，设计“新生活、新人

44、居生活手册，发放给余江的市民，让余江的市民在追求高质量的生活及居住环境的同时把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地产工程来，构成短期内余江街头巷尾争相议论的话题，使其关注率到达最大化。2、价钱战略以含蓄的方式突出“中景豪庭，尊而不贵的价钱优势。同时，宣传本工程“闹中取静的独特别理位置优势，让人们产生一种较低价轻松入住中景豪庭的觉得，同时，这样做也能抓住一批持张望态度的客户。3、买房送装修套餐或由开发商设计好不同风格的装修由客户选择，将装修资金计入按揭，减轻客户负担。4、强强协作与银行达成共识，在一段时期内购房，享用银行的三年免息政策，其实此差价开发商已计入房价中，只不过炒作了一个噱头。5、配套

45、设备的宣传着重在小区的健身广场文娱会所上做文章，以迎合当地居民的消费及购房心思。6、引入名校概念观音阁是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽会改善，但周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾，假设开展商能联络到诸照实验小学等名校，处理业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反响，同时会极大地刺激一部分潜在的购买愿望，而我们可将它作为我们的宣传卖点。第二节 业主告知，口碑宣传利用前期业主促进后期销售，也是值得一试的销售手法，由于经过亲友的引见，更有压服力，而且业主可以经过本人的亲身感受带给潜在客户的一种家的气氛，添加亲和力与认同感，在余江此种途径是传播推行最快也是最有效的一种，所以做好业主的感情联络任务，辅助之以一定的让利活动，必然起到一定的效果，详细操作如下：以图片的方式由保安送至前期业主的服气箱，告之中景豪庭的社区概念及价钱优惠信息，以及业主引见客户我们可以给予的优惠措施以下方法操作简单，可以采用。尊崇的先生/小姐您们好！首先，赞赏各位多年来对中景豪庭开发的支持！在本市享有盛名是与各位分不开的。目前，我公司开发的中景豪庭，正在进一步的热卖中，您美丽的家园将添不少的新成员！诚意约请各位亲朋好友入住这个大家庭，假设是您本人的购买，我们会在原定优惠的根底上