房屋土地买卖合同格式

1、房屋土地买卖合同格式篇一：甲方：_地址：_乙方：房地产中介代理有限公司地址：_甲乙双方经过友好协商，根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的_事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条合作方式和范围甲方指定乙方为在(地区)的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在_兴建的_项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计_平方米。第二条合作期限1.本合同代理期限为_个月，自_年_月_日至_年_月_日。在本合同到期前的_天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_个月。合同到期后，如甲方或乙

2、方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3.在本合同有效代理期内，甲方不得在_地区指定其他代理商。第三条费用负担本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲主卖力领取。该费用应在费用发生前一次性到位。具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方卖力领取。第四条销售价格销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为_元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。第五条代理佣金及领取1.乙方的代理佣金为所售的_项目价目

3、表成交额的_%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式领取。2.甲方同意按下列方式领取代理佣金。甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部领取乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代

4、收的房款。4.因客户对姑且买卖合同违约而充公的定金，由甲乙双方五五分成。第六条甲方的责任1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设_项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售_项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。(3)关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算

5、等;(4)乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;(5)甲方正式拜托乙方为_项目销售(的独家)代理的拜托书;以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的_的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方卖力。2.甲方应积极配合乙方的销售，卖力提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误打。3.甲方应按时按本合同的规定向乙方领取有关费用。第七条乙方的责任1.在合同期内，乙方应做以下工作：(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表

6、;(3)依照甲乙双方议定的条件，在拜托期内，进行广告宣传、策划;(4)派送宣传资料、售楼书;(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并引见项目环境及情况;(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产姑且买卖合约，并收取定金;(8)乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。2.乙方在销售过程当中，应根据甲方提供的_项目的特性和状况向客户作如实引见，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客

7、户一次性购买多个单位)，乙方应告之甲方，作个案协商处理。4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。第八条合同的终止和变换1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方领取应付费用的除外。2.经双方同意可签订变换或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第九条违约责任，双方违反合同约定的，领取_的违约金。第十条其他事项1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份

8、，经双方代表签字盖章后生效。2.在履约过程当中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。甲方：_(盖章)代表人：_(签字)乙方：_房地产中介代理有限公司(盖章)代表人：_(签字)乙方（买 房 人）： 身份证号： 电话：第一条：1、甲方在志愿、民主、公平、公开、公证、平等合法的基础上将此房产卖给乙方。2、此房产坐落在，此房产面积216平方米（有市规划局批件），土地面积6.9亩土地，暖棚一栋，房屋内的固定设施、及栅栏以内所有设施（按此房现状为准交付）等，卖方将本房屋土地所有权合同编号及合同复印件交给买方。经双方研究决定此房产及土地最终所有权转让价为人民币柒拾捌万元整。小写：￥780000元。3、经

9、双方协商同意首付壹拾万元整（100000），剩余余款陆拾捌万元整，即日起，按6厘计算，每月利息肆仟元整。如乙方可分期付款，利息按剩余余款重新计算，余款结清同时双方更名，最晚明年年末2017年年末全部结清余款及本息。如买方五年之内不履行协议，最终卖方无条件收回此房，定金及装修无条件充当卖方损失。第二条：1、甲方要承担签署房屋买卖前所有相关费用。出现费用甲方承担，乙方概不卖力。甲方承担一切后果及法律责任。2、甲方必须诚信，如有房产欺诈、欺骗、做假或银行贷款抵押或联保贷款抵押甲方承担一切法律责任与民事责任。(如有此类事项，甲方承担乙方承建的房屋面积根据市场价的三倍赔偿)。3、在买卖签署后，甲方如继承

10、人或其它继承人要求分继承款所发生的一切费用由甲方承担。如果诉讼法律退款，甲方要承担乙方实际承建的房产总价的五倍赔偿。第三条：1、在买卖过程当中，在没有更名期间前，如有政府行为拆迁、修路、占道给予的赔偿等相关赔偿价款，甲方无权接收此款。如甲方违约，甲方要承担乙方实际承建的房屋面积根据市场价的三倍赔偿给乙方。2、在买卖过程当中，在没有更名期间前，如乙方在此处新建房屋或其它设施投入，根据新建房屋面积和设施费用，根据市场价，甲方无权接收此款。如果甲方违约甲方要赔偿市场价及所有建筑总价的五倍赔偿并且承担一切违约的相关费用。第四条：1、四邻住户甲方无条件协助签字，作为乙方证人。2、甲方继承人签字同意卖房证

11、明，及夫妻签字。3、甲方必须确定四邻界限位置。4、甲方无条件配合乙方更名。以上事项希望双方共同遵守，如有单方违约，违约方承担法律责任与民事责任。此协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。具有同等法律效力。年 月甲方： 甲方卖房证明人： 甲方邻居证明人： 乙方： 乙方买房证明人： 日房屋土地卖买合同 篇2转让方： （以下简称甲方）受让方： （以下简称乙方）担保方： （以下简称丙方）甲、乙双方经平等志愿、互利共赢、友好协商一致，就甲方向乙方转让甲方私有的房屋土地一事，达成以下合同条款，以供双方遵守和履行。第一条 甲方对产权的声明甲方根据国家规定，已依法取得址在 土地使用权，分别是： 国有

12、土地使用权证，面积江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案裁判要旨土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。案情原告曹平、季花（乙方）与被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江苏省南通市通州区金沙镇天诚房产中介所签订了房地产买卖合同一份，合同约定甲方将其所有的位于金沙镇花行桥新村20号楼202室（67.93平方米）出售给乙方，总售价为41.8万元。中介成交费由甲、乙双方各负担4000元。付款方式：签订合同时乙方预付定金人民币2元，余款39.8万元，甲方2

13、011年8月份交钥匙时，乙方款清后，双方即办理过户（交房前所发生的电费、水费等相关费用由甲方结清）。房产证过户费、契税由乙方承担，个人所得税由甲方承担。双方不得违约，如有违约，违约方的赔偿金为总房价的20%。原告曹平于当日汇款2万元定金给被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收条。另查明，徐善琴未出面签订合同，合同上徐善琴的签字系由其丈夫崔利斌代签；出售房屋的土地性质为划拨土地。天诚中介卖力人钱某证明，在原、被告签订合同时，约定由原告负担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。曹平、季花以为，划拨土地不应进入市场流通，案涉合同应为无效。同时，本案徐善琴未在合同上签字，房屋买卖合同未建立。遂起诉至南通市

14、通州区人民法院，要求两被告返还房屋定金2万元。两被告在审理中不同意返还房屋定金，并要求两原告继续履行合同。裁判通州法院经审理以为，依法建立的合同，自建立时生效。两原告与两被告签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，故对原告诉称合同无效的主张，法院不予支持。现两被告始终愿意出售房屋，并无违约之情形。故两原告要求被告双倍返还定金的请求法院不予支持。通州法院判决：驳回两原告的诉讼请求。判决后，两原告不服，向南通市中级人民法院提起上诉。南通中院经审

15、理以为，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政律例的强制性规定，合法有效。曹平、季花称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效，但从中华人民共和国城市房地产管理法第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当依照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。（绝对禁止规定，才是效力性强制规范吗？有的法律规定合同批准后生效，此时，批准应是效力性强制规定，但不是绝

16、对禁止规定。因此，效力性强制规范，包括绝对禁止规范，如禁止买卖毒品、枪支，但不限于绝对禁止规范。）且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。南通中院判决：驳回上诉，维护原判。评析本案争议的焦点为夫妻一方签订售房协议及划拨土地上房屋买卖合同的效力问题。关于夫妻一方签订协议出售共有住房的效力问题。本案中，被告夫妻一方为代表与两原告签订了售房协议，该协议是建立还是不建立，其效力如何确定？物权法第一百零六条规定

17、，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理的价格转让，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案中，原、被告经中介签订售房协议，原告领取对价，符合善意取得的规定，故纵然售房一方徐善琴不同意转让房屋，也不影响合同的效力，原告依法可取得房屋所有权。况且，本案中，被告徐善琴并未主张转让合同无效，反而对崔利斌转让房屋的行为予以追认，根据民法通则的相关规定，无权代理经过被代理人追认后为有效。故本案原告方主张合同未建立的理由不能建立。关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用

18、权一并处分。因此本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，双方当事人在签订售房协议时未经过政府部门批准，那么是否影响到协议的效力？根据最高人民法院关于合用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、律例的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认

19、定其效力。（管理性强制规定，应该一律有效，无需根据具体情况认定其效力，否则效力性规定、管理性规定的辨别有何必要？关键是如何辨别两类强制性规定。最高法院2009年7月7日在关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见中提出，管理性强制规范根据具体情况认定其效力，我以为这种提法不妥。）本案中，两被告房屋所在小区土地使用权均为划拨取得，两被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该小区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，两原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。（政府批不批，法院无法在民事判

20、决中预测。法院预测政府会批，并据此认定为管理性强制规范，合同有效，万一政府不批，合同该如何履行呢？当事人提起行政诉讼解决，合同履行将会复杂漫长。）别的，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件合用法律问题的解释第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变换，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不合用该司法解释对合同效力的规定。（这是对司法

21、解释的缩小解释，我以为不妥。司法解释显然将审批理解为效力性强制规范。）本案案号：（2012）通民初字第0132号；（2013）通中民终字第0897号案例编写人：江苏省南通市通州区人民法院 张建平 金永南本案核心：管理性强制规范、效力性强制规范的辨别。本案中，法律并不绝对禁止划拨土地上房屋转让，这是将审批认定为管理性强制规定，认定合同有效的理由。有些审批规范，如果认定为管理性强制规范，认定合同有效，但如果履行过程当中得不到审批，合同无法履行，该如何处理？像本案，如果法院判决合同有效，两被告如果向政府提出审批请求，政府部门回绝批准的，原合同该如何处理？我以为，一方面，对政府回绝审批的，原、被告任一

22、方或双方都可以向法院提起行政诉讼或向有关部门申请行政复议，通过此途径争取得到审批，为履行清除障碍；另一方面，如果通过行政诉讼或行政复议，无法争取审批的，如法院判决政府回绝行为合法、诉讼已过起诉期限等，此时并不能以政府回绝审批为由重新改判合同无效，而应由出卖方向买受方承担履行不能的违约责任。由于能否得到审批是一个未知数，出卖方签订买卖合同时是清楚的，不能审批是一种履行风险，出卖方应对此风险承担责任。当然，不经过行政诉讼或行政复议，履行过程当中得不到审批的，买受方也可以直接提起民事诉讼，主张解除合同并追究出卖人违约责任。第二篇：农村私有房屋买卖合同效力的认定农村私有房屋买卖合同效力的认定作者：张英

23、周 杨小花发布时间：2009-07-22 15:52:42一、基本案情原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟出产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；二、被告立即腾退返还房屋。二、审判结果一审法院经审理以为，孙

24、某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院以为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，

25、不予支持。三、分析意见本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、律例众多，不同阶位的立律例范之间存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。对于如何确认此类合同的效力，存在两种不同的不雅点：不雅点一以为：农村私有房屋买卖合同应确认无效首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅

26、基地买卖为我国法律、律例所禁止。我国物权法第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的室庐不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建室庐，有关部门不得为违法建造和购买的室庐发放土地使用证和房产证”；国家土地管理局关于以其他形式非法转让土地的具体使用问题请示的答复也明确规定：原宅

27、基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。因此，根据中华人民共和国合同法第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、律例应确定无效。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律律例明确禁止的。再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变换登记，受人无法获得所有权人的保护。最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益

28、，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。不雅点二以为：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为破例。首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是合用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚笃信用，农村房屋买卖施展阐发了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理律例关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作律例，不能作为合同

29、无效的根据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚笃信用原则，其直接后果是违反诚笃信用卖房者获益，而恪守诚笃信用买房者却蒙受损失。因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严峻损害社会的公序良俗和诚笃信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在法院认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安居乐业之所，更施展阐发为居住人的

30、密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的糊口状态将面临巨大改变，在感情上难以承受。最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。这都在“画家村”案件中得到充分的施展阐发。关于如何确认农村私有房屋买卖合同的效力，笔者应综合上述不雅点，结合具体案情，辨别不同情况，以认定农村私有房屋买卖合同

31、无效为原则，以认定有效为破例。首先，要保持尊重历史，照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变换或宅基地使用权变换登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。其次，要保持综

32、合利益衡量，实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差别受到的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。最后，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在司法实践中认定私有房屋买卖协议有效案件呈逐年上升趋势。这主要是由于：一是部分城镇居民在购

33、买农村房屋后进行了依法登记和产权变换手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是法院认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保证当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。这样更能为社会大众所能承受。结合本案的处理，从尊重历史、照顾现实出发，确认该卖卖协议有效，实现了法律效果与社会效果的有机统一。第三篇：划拨土地上单位集资房买卖合同效力新思考（模版）划拨土地上单位集资房买卖合同效力新思考邹 岿摘 要 目前，对于所有人为牟利而订立的划拨土地上单位集资房买卖合同的效力无论在法学实际上还是在司法实践中都存在着很大的争议。划拨土地上单位集资房是政府为解决城市低收入

34、家庭住房困难而兴建的政策性住房，只有符合条件的特殊对象才能享受，其价格包含了国家财政补贴，具有社会福利性质，所有人并不具有完整处置该房产的权利，是一种有限产权的房屋。所有人私自转让该集资房的行为不仅使国家对城市低收入住房困难家庭的保证措施落空，而且也损害了社会公共利益，因此所有人私自转让该集资房而订立的买卖合同应当一律认定为无效。 关 键 词划拨土地 集资房 合同 效力 公共利益 在国有划拨土地上兴建的单位集资房二手交易中，单位职工为牟利而擅自将集资房指标、在建或已竣工集资房对外转让，而买房人出于集资房低廉价格的强大吸引力，在明知有风险甚至明知集资房尚未取得房地产双证的情况下，仍然与卖房人签订

35、了所谓的集资房屋买卖合同或转让协议，但由此引发的纠纷也不断发生，其中相当数量的纠纷被当事人诉至法院。对划拨土地上单位集资房买卖合同究竟是否具有法律效力的问题，无论在法学实际上还是在司法实践中都存在着极大的分歧和争议。究竟应当如何正确熟悉划拨土地上单位集资房买卖合同效力，笔者在此进行分析探讨，希望对解决相关问题能起到抛砖引玉的作用。一、划拨土地上单位集资房买卖合同效力的论争 对于划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，在法学实际上无效论者和有效论者在以下几个方面施展阐发出尖锐的对立：（一）关于合用城市房地产管理法第37条和合同法第52条能否作为认定集资房买卖合同效力的根据无效论者以为：根据城市房

36、地产管理法第37条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”和合同法第52条“合同存在违反法律、行政律例强制性规定情形的，应当认定为无效”的规定，在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上单位集资房买卖合同应当一律认定为无效。有效论者以为：根据物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变换、转让和消灭不动产物权的合同，除法律尚有规定或者合同尚有约定以外，自合同建立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和合同法第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，出卖人在取得房地产证前虽然双方履行房屋转让合同确实存在着障碍，但出卖人一旦取得了房

37、地产证也就同时取得了对房屋的完全处分权，更重要的是城市房地产管理法第37条属于行政管理性规范而非合同效力性规范，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同相对方即房屋买受人，即划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定为有效。 从上也可以推出，无论是无效论者还是有效论者均以为在领取房屋产权证书后签订的划拨土地上单位集资房买卖合同可以认定为有效。（二）关于合用城市房地产管理法第40条第一款能否作为认定集资房买卖合同效力的根据1无效论者以为：根据城市房地产管理法第40条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当依照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，未经审批的划拨土地上单位集资房买卖合同应

38、当一律认定为无效。2有效论者以为：划拨土地使用权房地产转让不存在前置许可审批，而是关于划拨土地使用权随房转移过程当中，其使用权类型的处置审批1，即划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定为有效。（三）关于合用合同法第79条第一款能否作为认定集资房买卖合同效力的根据1无效论者以为：根据合同法第79条第一款“根据合同的性质不得转让”的规定，集资房资格的取得是建立在职工特定身份的基础上，而非职工根本不具备依附性的身份关系，因此在划拨土地上单位集资房买卖合同应当一律认定为无效。2有效论者以为：双方当事人在平等志愿的基础上签订了集资房买卖合同，只要合同内容既没有违反法律和行政律例的强制性规定，也没有损害社会

39、公共利益、集体利益和他人合法权益的，划拨土地上单位集资房买卖合同就应当认定为有效。二、相关案例、司法解释的矛盾性展开及其引出的问題对于划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，在司法实践中同样在以下几个方面施展阐发出尖锐的对立：（一）划拨土地上单位集资房买卖合同的类似案例的判决截然不同由划拨土地上单位集资房买卖合同引发的纠纷在司法实践中大量存在，同样的情况法院的判决却可能大相径庭，笔者现仅撷取其中具有典型代表性的两则案例进行剖析： 例1，2004年2月24 日，经人引见，小玲和武某签订房屋购置转让协议，双方约定武某志愿将其单位的集资建房购置权以人民币4万元转让给小玲，房屋购置中的手续由武某配合办

40、理，所发生的房屋购置、过户等费用由小玲承担。如果任何一方单方毁约，将处违约金10万元。协议签好后，小玲一次性领取了武某4万元，并分别以武某的名义先后两次交纳了房款和办证费共计10万余元。去年11月，武某自行交纳了最后一笔房款、房屋大修基金和物业管理费共计3万余元后领取了房屋钥匙。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期间拒不配合为由，向法院起诉，要求武某继续履行该房屋购置协议，配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。在审理过程当中，被告辩称：该房屋为单位的福利集资房，单位规定不得私自转让。并且以为他和原告签订的房屋购置买卖协议违反了民法通则、合同法以及城市房地产法律的相关禁止性规定，因此

41、请求法院判决驳回原告的诉讼请求。法院审理后以为，虽然原、被告双方根据自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但由于集资房本身施展阐发了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。武某和小玲通过签订转让协议的方式，使不具备单位职工身份的小玲享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害。因此，原被告签订的转让协议无效。对于原告要求继续履行该协议的请求，法院不予支持。依照法律规定：合同被确以为无效后，因合同取得的财产，应当相互返还；对导致合同无效存在过错的一方，应当按其过错程度赔偿对方因订立、履行合同而受到的损失。双方可就返还、赔偿问题进行协商，协商不

42、成可另行起诉。法院最后判决，驳回原告的诉讼请求。2例2， 2005年4月，在郑州一家单位工作的郭某单位集资建房。郭某不想要，就加价转给了赵某。当时，双方约定，赵某购买郭某在本单位的全额集资房，总价款126万元。交钥匙时首付120万元，待办理完土地证、房产证后结清余款。合同签订次日，赵某领取郭某120万元。同时，郭某将钥匙及该房屋交付赵某使用。后来，郭某单位对该栋房屋办了房产证。但由于房价上涨，郭某一直不想为赵某办理房产证。催了快5年了，对方一直拖延。实在无奈，赵某遂诉至法院。在案件审理过程当中，被告郭某提出反诉，称房屋买卖合同是附解除条件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同约定的期限届满

43、，自己一直未取得该房的产权证书，该房屋买卖合同已于合同约定的期限届满之日起，因失效自动解除。他希望法院判令原告赵某返还房屋并恢复原状。对此，法院以为，原告赵某 与被告郭某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。该合同自签订时起对原、被告双方均有约束力。原告已向被告领取了房款120万元，被告也已向原告交付了房屋。郭某必须协助赵某办理房屋所有权证。对于郭某的反诉请求，法院不予支持。3这两起案件的判决中都涉及到了划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，但不同的法院对此理解不同并由此作出的判决也完全不同。（二）对划拨土地上单位集资房买卖合同效力的相关司法解释也始终扭捏不定相

44、关司法解释对划拨土地上单位集资房买卖合同效力的熟悉也经历了了如下反复：1. 以为划拨土地上单位集资房买卖合同无效的司法解释（1）最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复中规定：“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转手续，应以为该民事法律行为尚未建立，一方反悔是可以的。” （2）最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第14条中又规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变换登记手续的，一般应认定各合同无效；如果其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利

45、用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变换登记手续的，可认定该合同有效。”2. 以为划拨土地上单位集资房买卖合同有效的司法解释以为划拨土地上单位集资房买卖合同有效的司法解释主要有：（1）最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条规定：“买卖双方志愿并立有契约，买受方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应以为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。 （2）最高人民法院法发(1993) 37号全国民事审判工作座谈会议纪要中规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共

46、利益和他人利益，就应维护合同的效力”。 （3）最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第12条规定：“国有土地使用权转让合同签订后，双方当事人应依照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变换登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变换登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变换登记手续”。 （4）最高人民法院关于合用若干问题的解释（一）第9条中规定：“法律、行政律例规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。（三）从划拨土地上单位集资房买卖合同效

47、力认定的相关案例和司法解释中引出的问题究竟应当如何从法学实际和司法实践上正确理解和处理这一问题？以往的熟悉往往只具有片面性，现笔者欲从公共利益的角度进行深度分析。三、基于公共利益视角的新分析国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发( 2007)24号（以下简称意见）第十二条和经济合用住房管理办法建住房2007258号（以下简称办法）第三十五条均明确规定了单位集资合作建房是经济合用住房的组成部分，单位集资合作建房应纳入当地经济合用住房供应计划，单位集资合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均须依照经济合用住房的有关规定严格执行。而意见第十一条和办法第三十条也均明确规定了经济

48、合用住房属于政策性住房，购房人只拥有有限产权。购买经济合用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济合用住房的，由政府依照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。由此可以看出，在意见和办法出台后的背景下，目前划拨土地上集资房二手交易原则上应遵循意见和办法的相关原则规定。那么上述意见和办法能否作为认定划拨土地上集资房买卖合同效力的根据呢？谜底应当是否定的。由于根据合同法解释（一）第4条的规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政律例为根据，不得以地方性律例、行政规章为根据。上述意见属于国务院颁布的公文公报类的政策性文件，而

49、不属于行政律例；上述办法也仅属于建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行和税务总局七部委颁布的部门规章。因此，无论是意见还是办法在具体实践中也只能起参考作用，而均不是必须遵守的有普遍约束力的法律或行政律例。故无论是上述意见还是办法均不能作为认定划拨土地上集资房买卖合同效力的根据。笔者以为划拨土地上集资房买卖合同严峻损害了社会公共利益，该种合同效力在任何情况下都应当认定为无效，理由如下：划拨土地上单位集资房具有强烈的行政色彩和福利房性质，该制度设计的本意是为了解决低收入家庭的住房困难问题。为达此目标，集资房建设所需土地采用划拨方式供应，同时行政事业收费减半、小区外基础设施建设费用

50、由政府负担。因此，无论是允许集资房指标、在建或已竣工集资房由当事人自由交易，还是依照意见和办法的规定上市交易，都既与我国社会主义初级阶段的国情不相符，也与集资房设立的初衷不相符，从而造成了住房保证资源的浪费，有违社会公平原则，陵犯了其它集资房保证对象的利益，影响了社会的和谐、稳定和发展，更影响了社会全体成员的共同利益，最终损害的必然是社会公共利益。 根据合同法第52条第（四）款规定：“损害社会公共利益的合同无效。”我们完全可以明确提出划拨土地上集资房买卖合同由于损害了社会公共利益而无效的结论。四、结 语综上所述，划拨土地上单位集资房是为了保证和解决城市低收入家庭的住房困难而兴建的，该种集资房具

51、有明显福利性质，它必然以具备该单位职工的身份属性为前提条件。由于政府在土地、信贷、税收等许多方面都采用了补贴性的优惠措施，故划拨土地上单位集资房的价格远低于商品房。基于社会公益性的目的和土地取得方式的无偿性，因此所有人对该集资房无法亨有完整全面的所有权，所有人的所有权权能必然会因受到法律的严格限制从而仅亨有有限产权。如果城市低收入家庭为牟利而擅自处分该集资房屋，既违反了国家相关的税收规定，也剥夺了本单位和其它城市低收入家庭解决住房困难的可能性，妨碍了正义的实现，从而损害了社会公共利益，根据合同法的相关规定该类划拨土地上集资房买卖合同应当认定为无效。当然，在具体案件中，仍然需要我们精心甄别并结合

52、案件各方面的情况才能作出综合判断。 注 释: 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发( 2007)24号第十二条规定：“单位集资合作建房纳入当地经济合用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均依照经济合用住房的有关规定执行。”经济合用住房管理办法建住房2007258号第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济合用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均依照经济合用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济合用住房建设计划和用地计划管理。”国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发( 2007)24号第十一条规定：“经济合用住房属于政策

53、性住房，购房人拥有有限产权。购买经济合用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济合用住房的，由政府依照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济合用住房满5年，购房人可转让经济合用住房，但应依照届时同地段普通商品住房与经济合用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。” 经济合用住房管理办法建住房2007258号第三十条规定：“经济合用住房购房人拥有有限产权。购买经济合用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济合用住房的，由政府依照原价格并考虑

54、折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济合用住房满5年，购房人上市转让经济合用住房的，应依照届时同地段普通商品住房与经济合用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以依照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。” 参考文献 1白新亚划拨土地使用权房地产转让不存在前置许可审批J国土资源，2006，（11）：432丁全平转让集资房购置权法院认定合同无效EB/OL（2007-3-14）3党庆远转让单位集资房房价涨了要反悔，法院判决售房者履行合同，协助买方办房产证EB/OL（2009-6-11）第四篇：房屋买卖阴阳合

55、同法律效力的认定房屋买卖“阴阳合同”法律效力的认定北京创为律师事务所（） 法律讲堂专访 鹿律师W：各位网友，大家上午好，我是支持人武*。现在二手房买卖中签订“阴阳合同”似乎是个司空见惯的事，但同时也因此发生了大量纠纷。为解答网友的相关疑问，本日我们请来了鹿律师。 您好，鹿律师！鹿：各位网友大家好！我是鹿，很高兴有机会在这里和大家进行交流。 W：鹿律师，在二手房买卖过程当中，为什么会发生签订“阴阳合同”的现象？这里也有网友问，一般如何来分辨“阴合同”、“阳合同”？ 鹿：随着城市化进程的加快及人口流动的频繁，房屋买卖市场日益升温。交易中，房屋买卖合同是运转的核心基础，因此，国家出于监管交易市场秩序

56、及维护国家税收利益的需要规定房屋买卖当事人必须在交易过程当中将合同向房管部门进行备案，银行审批发放贷款也要求当事人将合同一起报批，合同上约定购房金额便成为了征税和房贷的计算基数。在这样的情形下，“阴阳合同”应时而生，几乎是二手房买卖市场的潜规则，但错综的情势变化也让当事人在享受规避利益中承担着潜在的法律风险。所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同，“阴合同”是实际履行的合同，“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不筹办实际履行的合同。当事人签订阴阳合同的目的不一，发生领域广，在建设工程、房屋拆迁和房屋买卖过程当中属于比较普遍的现象。在建设工程中，发包人和承包人为

57、了规避招投标限制，往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”，隐瞒真实的合同条件，再另签订一份“阴合同”补充协议用于实际履行。在房屋拆迁中，拆迁人为了尽快达到拆迁的目的，往往未依照国家规定标准进行拆迁补偿，会与被拆迁人签订一份严格依照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示，而在拆迁协议之外又依照双方谈判的结果别的进行补偿。在房屋买卖当中，则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额，此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。两份合同虽基于同一事实基础，但往往关键部分不同，而“意思自治”又是合同领域亘古不变的原则，因此，鉴定哪份合同是双方出于真实意思表示签订的

58、合同成为了尤为重要的环节。那么，阴阳合同的辨识就是寻找当事人真实意思的过程。除“阳合同”是公之于众的重要特征外，还可通过一些细节鉴别线索增强证明力度。例如双方心存疑虑，约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”，载明此条款的合同必定是实际履行的合同，即“阴合同”。 W：那我们怎样来认定房屋买卖“阴阳合同”的法律效力？鹿：关于房屋买卖阴阳合同的法律效力问题，实际界存在三种不雅点：第一种不雅点是房屋买卖是不动产物权的转让，依照登记公示原则，应以在主管部门备案登记的合同即“阳合同”为准；第二种不雅点是“阳合同”并非当事人双方真实意思表示，应以真实意思表示的“阴合同”为准；第三种不

59、雅点是当事人双方为逃避税费或骗取贷款签订阴阳合同，两份合同都无效，当事人应当为自身违法行为承担相应损失。针对上述三种不雅点，本人倾向于第二种不雅点且有所补充。1、阴合同是当事人双方真实意思的表示，是双方对实际履行内容的真实合意；而阳合同是当事人双方为谋取不正当利益或规避法律要求而签订的“假合同”，当中的假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同“意思自治”的主导原则，真实合意下的阴合同具备合同生效的基本要素，而阳合同中的虚假条款却失去了生效的基础。2、物权法规定：“不动产物权的设立、变换、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律尚有规定的除外”。“当事人之间订立有关

60、设立、变换、转让和消灭不动产物权的合同，除法律尚有规定或者合同尚有约定外，自合同建立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，登记公示原则仅对物权变动效力发生影响，而不是物权变换合同的生效要件。因此，阴合同纵然未到行政机关备案，其建立时的效力也不被削弱。3、签订阳合同是以低价逃税或以高价骗贷，都是严峻违反我国相关法律律例的违法行为。根据合同法规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政律例的强制性规定。”据此可知，阳合同的价