某项目供应市场研究简案

1、.PAGE ：.；PAGE 15某工程供应市场研讨简案1供应调研的目的和方法经过对某地域房地产的最详尽调研，最大程度地熟习和了解该房地产供应特点，掌握目前市场上各工程详细情况、总体供应量和供应构造、价钱情况、规划及配套等，分析各在售建工程以及其销售情况。在对于市场根本情况的掌握之后，针对工程的区位特点、供应量、工程总体规划设计、物业管理、价钱等诸多要素如何对工程质量产生直接的影响，逐项进展综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地域住宅市场现状的构成缘由和分析“某地域住宅市场今后的开展方向，进而发掘市场空白点。经过对某地域房地产的了解，确定出某地域房地产影响工程的要素，运用层次分析法AHP确定各

2、影响要素的权重，即对于工程的影响程度。然后运用德尔菲法根据这几个影响要素对于各工程进展综合评分，得出各工程的综合质量。1.1、样本选择 按照某地域房地产市场的现状，敝司对构成一定规模的在售工程进展了全面的调研，剔除了一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的工程，最终选取了13个工程做为分析的样本，同时对样本中的几个详细的工程进展个案分析。工程详细情况见下表。工程概略物业称号发 展 商物业位置巴黎春天xxxxxxxx世纪花园xxxxxxx齐林家园xxxxxxxxx紫荆园xxxxxxxx怡海世家xxxxxxx天立花园xxxxxxx荷香园xxxxxxx金信花园xxxxxxxx恒生城市花园xxxxx丽

3、景翠园xxxxxxxx富贵家园xxxxxxxxxxx莲馨园xxxxxxxxx新空间花园xxxxxxxxxxxxxxxxxxx1.2、市场界定某地域房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资不到20亿元，开复工面积只需150到180万平方米，整个房地产还没有构成规模，目前市场供应量不大，工程数目也不是很多，彼此间差别也不大。但由于各个区之间的间隔 相隔较远，针对本工程开发地块所处的区位，本次调研主要选择在某地域。所以区域市场界定为该区房地产市场，详细划定为：西起xx路，东至xx路，南北方向由xx路到xx路。此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边区域。2供应市场研讨2.1工程综合质量

4、综合质量如何是消费者所关怀的问题，小区的交通位置包括周边的环境、整体的规划程度、户型设计的合理性、小区内部的配套设备的情况以及小区的物业管理程度都将直接影响小区的综合质量。为了可以更为科学的、客观的反响某地域各个地产工程的综合质量，并将其量化，敝公司运用了住宅产品综合质量目的评测系统，建立了新的数学模型，对各个工程的综合质量进展评定。本系统以层次分析法为根本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配套、户型、管理程度五个要素为影响工程的重要要素，用层次分析法AHP确定其权重，运用德尔菲法对各工程5项要素综合评定打分，最终得出各工程的综合质量目的。各要素权重及各工程最终综合目的如下：要素权

5、重及综合目的图2.1.1综合质量评定综合质量工程称号综合质量巴黎春天62.57世纪花园61.55齐林家园60.23紫荆园59.49怡海世家58.41天立花园57.35荷香园56.43金信花园54.30恒生城市花园53.65丽景翠园53.44富贵家园52.42莲馨园52.19新空间花园48.702.1.2性能价钱比工程性价比表物业称号综合质量均价销售率性价比新空间花园48.70128080%38.05金信花园54.30149885%36.25齐林家园60.23170080%35.43天立花园57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香园56.43166085%

6、33.99富贵家园52.42160085%32.76莲馨园52.19160080%32.62紫荆园59.49185080%32.16丽景翠园53.44170080%31.44恒生城市花园53.65178080%30.14瑞祥世纪花园61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性价比在数值上等于综合质量除以销售价钱乘以1000可见，一切工程中，性价比最高的工程为新空间花园，性价比最低的工程为巴黎春天。齐林家园的价钱高出了天立花园、莲香园等楼盘，而它的综合质量相对较高，所以它的性价比占到了第三位，从上表不难看出。一些质量较高的工程，价钱也相应抬高，如巴黎春天质量

7、最高，由此其性价比也是最低的。但从它的销售业绩颇佳的情况，阐明如今高端市场刚刚起步，高档工程遭到了一定的追捧，这也是高端市场起步初期的特征之一，当然这时的价钱不能高出理性的范围；而普通来说随着市场的自我调理，不断地完善，以及高端客户体量的耗费，价钱也越来越理性。2.2产品分析2.2.1整体规划容积率和绿化率是评价小区整体规划程度的重要目的，是小区档次和笼统最直接的表达。如今某地域在售的小区整体规划程度较低，详细数字见下表：容积率 单位：万平方米物业称号容积率占地面积总建面巴黎春天4.982410012天立花园1.60500008富贵家园1.52330005莲馨园1.50300004.5恒生城市

8、花园1.358910012丽景翠园1.21660008紫荆园1.2110200012.3怡海世家1.1121030023.38荷香园1.00700007齐林家园0.9221640020世纪花园0.88110000085金信花园0.80500004新空间花园0.5319000010容积率分布容积率范围建筑面积万平方米面积比例工程个数平均容积率容积率2126%14.98容积率1.5217.58%31.28容积率11.562.6830%51.17容积率161956%40.76某地域地价较低，致使容积率普遍偏低，容积率大于2的只需巴黎春天，容积率到达了4.98；容积率小于1的工程有4个，其中世纪花园的

9、建筑面积到达了85万平方米，荷香园的建筑面积也到达了20万平方米，这两个工程的建筑面积之和为105万平方米，这是导致容积率小于1的工程比例最高的缘由。绿化率物业称号总建面绿化率巴黎春天1250%世纪花园8545%齐林家园2040%金信花园440%恒生城市花园1240%莲馨园4.540%新空间花园1040%紫荆园12.338%怡海世家23.3838%天立花园838%荷香园738%丽景翠园835%富贵家园530%虽然区域市场多数工程容积率较低，但却没有带来很高的绿化率。以上数据是各楼书显示的，但据实地调查，绿化率超越40%的工程也只需世纪花园，大部分工程绿化率介于30%-40%之间，且集中在35%

10、左右，对于绿化的了解仅限于不让地面裸露，绿化的手段也比较单一，大多数是草皮和冬青的搭配。同时绿地非常的零散，没有大面积的绿化区域，无法构成绿化景观。这表达了当前淄博市房地产工程运作中小区规划程度的滞后。开发商在开发的过程之中，对小区的绿化园林没有足够的注重，致使多数的小区没有可以表达小区风格的景观，尤其是绿化景观。也阐明大多数开发商还没有认识到小区的整体规划对于小区的笼统以及销售价钱所产生的深远的影响。那么本工程在绿化景观方面的突破，将为本工程未来的销售打下坚实的根底。2.2.2楼型、户型楼型物业称号楼体类型总建面巴黎春天高层12世纪花园多层小高层85齐林家园多层20紫荆园多层12.3怡海世家

11、多层小高层23.38天立花园多层小高层8荷香园多层7金信花园多层4恒生城市花园多层12丽景翠园多层8富贵家园多层5莲馨园多层4.5新空间花园多层10某地域住宅市场中多层住宅占有绝对的优势；小高层住宅如今刚刚起步，区域市场依然以多层板楼为主，小高层和塔楼占有了很小的份额，除了巴黎春天公寓工程外，再没有任何工程产品全部为高层，存在高层的工程也是高层和多层并存。呵斥这种景象的缘由主要有以下几点：1某地域居民平均收入程度不高，普通多层住宅因其造价廉价、售价较低，同时相关的管理维护费用较低，成为某地域民购房的首选。2某地域商品住宅市场还不是很成熟，消费者对多层之外的其他类型住宅方式认识缺乏。开发商在开发

12、的过程中，大多根据消费者的消费习惯，而不愿冒这方面的市场风险。3对于中高端产品如单体别墅、联体别墅的缺乏，主要是开发商缺乏操作高档楼盘的阅历，对于目的市场缺乏有效细分，开发的定位过于保守呵斥的。户型某地域地产市场以二居、三居户型为主。其中又以三居室占据主导位置，以小户型为主的工程鑫盛阳光丽舍，一居占了一定的比例，而其销售业绩较差。在调研的过程中发现，比较热销的是130150平米的三居室。较低的价钱把总价限制在一定范围之内，因此，大一点的户型价钱亦在大多数人的接受范围里。多层板楼这类型的产品，就其多层楼本身的产品质量而言，户型在表达其质量中占有很大的比重。本次调研中发现由于淄博市的消费者对于户型

13、设计的挑剔，而且特别强调通风性。开发商对于户型设计都给予了充分的注重，如现有的户型多是明厨明卫的设计，有一些还作为本人的重要卖点推出。但也有部分工程的户型设计比较陈旧，例如，卫生间的窗户对公共楼道；动静安排混乱；忽视客厅的采光问题，没有动静分别概念等。由于某地域房地产市场的低单价带来的低总价，所以户型主要以二、三居的大户型为主。随着某地域房地产的开展，人们认识的逐渐提高，产品可供选择的添加，人们对于产品质量尤其是户型将越来越挑剔，因此户型成为工程销售过程中，影响销售成果的重要要素，而且越来越重要。2.2.3楼宇配套区域住宅市场中的各工程在通讯系统、供电系统等方面并无较大差别，根本都是采用预留接

14、口、宽带接口等方式。采暖方式主要有市政供暖和小区集中供热两种，供暖设备绝大部分采用暖气。由于某地域商品住宅市场刚刚起步，社区智能化设备的运用还不广泛。如现今比较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄露自动报警系统、闭路电视监控及防盗报警系统、IC一卡通系统等，一切工程没有全部配备到位，只需少数工程预备配置可视防盗对讲系统。 2.2.4装修规范调研显示，目前，在区域住宅市场中住宅工程的外立面装修选材绝大多数采用墙面砖，占总体的80%。部分住宅采用涂料，占总体的20%。住宅的外立面不仅仅表达在外立面的装修、颜色方面与众不同，还表达在富于变化的立面效果，充分展现产品外观的艺术

15、性。因此，在住宅市场中产品要树立高质量的笼统、与众不同的个性，住宅的外立面必需充分表达其美观性和艺术性，从而在消费者面前展现工程的个性和特征。按照住宅室内装修规范，住宅内部装修方式普通分为四种：毛坯房、厨卫精装修、菜单式装修及精装修。整体产品档次不高决议毛坯房依然是市场上装修选择的主流，精装修和菜单式装修在很大程度上依然是市场空白点，面对于价钱很“敏感的某地域购房者，菜单式装修显然更容易被接受。公共部分的装修普通包括大堂、电梯间、公共走道、楼梯间的装修。市场中的绝大多数工程仅楼梯间仅有普通装修。2.2.5小区配套某地域房地产开展较晚，房地产整体程度不高，产品档次普遍偏低，规模较大的社区较少，小

16、区内配套缺乏成为某地域房地产市场上的普遍景象，大多数的工程借助于外部配套。规模较大的工程和档次相对较高的工程区内配套相对完善。2.2.6物业管理随着房地产市场的开展，购置者不仅关注房屋本身质量，而且越来越注重其后期效力。一个知名物业管理公司不仅可以给今后的业主带来一流的效力，而且还可以提高物业的附加值，特别是在市场竞争日趋猛烈的情况下，物业管理的程度的高低曾经成为吸引目的客户的重要手段。高档工程的客户有着较强的购买力，他们对物业管理的要求也更为严厉。只需下大力气提高物管程度充分满足业主的需求，才干真正表达工程的质量并最终博得客户的认同，这也是差别化竞争的要求。物业管理相关费用物业称号综合质量物

17、业费巴黎春天62.571瑞祥世纪花园61.550.5齐林家园60.230.5紫荆园59.490.15怡海世家58.410.4天立花园57.350.25荷香园56.430.2金信花园54.300.28恒生城市花园53.650.5丽景翠园53.440.2富贵家园52.420.2莲馨园52.190.2新空间花园48.700.15物业管理费是客户入住后长期支付的一笔费用，由于将会涉及客户的支付才干，因此物业管理费用的高低也会影响目的客户的购买行为。在目前的某地域住宅市场，客户普遍对物业管理公司的认知感较差，这主要是由于客户对物业管理的重要性认识及对其的注重程度普通，但却非常关注物业管理费用的高低。本次

18、调研发现0.5元以上的工程只需巴黎春天，其它各工程物管费平均分布在0.5元以下，绝大部分工程的物业费集中在0.2-0.3元之间。由于过低的物业管理费用，致使盈利性的物业管理公司无法进驻本地市场，为小区居民带来专业化的物业管理效力。如今某地域一切的工程除了巴黎春天外，物业管理都是由开发商自管，属于开发商为销售而附加的产品，所以普遍的管理程度不是很高，而且管理主要方面也仅仅集中在保洁和保安方面。因此本案应在物业管理上做足文章，使客户从本案充分认识到物业管理的重要性就意味着客户对本案的认同，本案就会因出色的物业管理在市场上树立良好笼统，促进本案获得更大程度的胜利。2.2.7价钱和销售价钱无疑是消费者

19、在购物时最为关注的，尤其对购房这样的大宗买卖更超出了对普通商品的关注，可以说价钱是绝大多数消费者购房选择时的规范，也是消费者衡量本人购买才干和购买什么样的住宅的规范，那么楼盘合理的定价可以使消费者感到物有所值，可以有效地针对我们的整体目的客群，尽量地防止客户的流失，从而在保证开发商利益的同时，是经济效益和社会效益最大化。物业称号综合质量均价销售率巴黎春天62.57270080%世纪花园61.55180080%齐林家园60.23170080%紫荆园59.49185080%怡海世家58.41169080%天立花园57.35165085%荷香园56.43166085%金信花园54.30149885%

20、恒生城市花园53.65178080%丽景翠园53.44170080%富贵家园52.42160085%莲馨园52.19160080%新空间花园48.70128080%阐明：如分期开发的工程，销售率是以本期并包括之前销售面积计算，不包括未开发的部分。按综合质量分组综合质量分组平均综合质量加权均价建筑面积60以上61.451875117506055.30170284.1850以下48.70128010以上显示，随着综合质量的提高，加权均价也随着平滑提高，但其提升的速度要高于价钱提升的速度。综合质量60以上的工程价钱偏高或质量没有做到位，而本段的供应量最大，到达了117万平方米，这样的弊端如是小工程迅

21、速开盘并且迅速售罄能够遭到的影响不大，如是大工程，由于运做周期较长，会遭到新工程的冲击，并且随着消费者对房地产市场认识的加深，也会影响工程的销售。所以对于本工程这样的大型工程来说，如何合理定价是极其重要的，一但定价过高，将大大影响工程的销售，势必减少了工程的客群体量，进而影响工程的整体效益；综合质量在5060的工程就其价钱而言相对比较合理；综合质量在50以下的工程只需一个新空间花园，位于高新区东北部，而此区位的住宅市场目前还没有被宽广居民所接受，其价钱偏低是可以了解的，它的供应量也只需10万平方米，不会对整个市场呵斥较大的影响。 按价钱分组价钱分组加权均价平均综合质量建筑面积2000以上270062.571217001900178256.67.316001700166155.3647.91500以下134251.5014以上显示，与价钱分组相类似，目前，某地域的在售工程综合质量同样与其对应的价钱不相匹配，综合质量提升的速度要慢于价钱提升的速度。按性价比分组按性价比分组平均性价比平均综合质量加权均价建筑面积35以上36.5754.41155334303532.9656.10175716530以下23.