最新增值税会计处理规定及实践应用

1、.：.；最新增值税会计处置规定及实际运用主讲：樊剑英目录一、的适用范围二、的适用起始时间三、增值税会计科目的设置及政策解析四、税金及附加科目的核算变化五、增值税账务处置及疑问点解析六、增值税会计处置调整对报表的影响一、的适用范围根据和财税202136号等有关规定，对增值税会计科目设置如下：制定的根据列明的是营改增前后的两个增值税主要文件，众多的小文件都被“等掉了，没阐明根据的是还是，也没阐明中有关增值税会计处置的规定能否依然有效，但是根据新法优于旧法的原那么，今后有关增值税会计处置应以本文件为准。财会202122号文适用范围是一切企业，不仅适用营改增的企业还适用非营改增企业，一句话就是中国的企

2、业涉及增值税的会计处置，都应该运用财会202122号文。二、的适用起始时间本规定自发布之日2021年12月3日起施行，国家一致的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。2021年5月1日至本规定施行之间发生的买卖由于本规定而影响资产、负债等金额的，应按本规定调整。财会202113号及 财会202124号等原有关增值税会计处置的规定同时废止。三、增值税会计科目的设置及政策解析一“应交税费科目的设置增值税普通纳税人该当在“应交税费科目下设置“应交增值税、“未交增值税、“预交增值税、“待抵扣进项税额、“待认证进项税额、“待转销项税额、“增值税留抵税额、“简易计税、“转让金融商品应交增值税

3、、“代扣代交增值税等明细科目。思索：10个2级科目够用么？科目编码科目级次科目称号22211应交税费2221012应交增值税2221022未交增值税2221032预交增值税2221042待抵扣进项税额2221052待认证进项税额2221062待转税额2221072增值税留抵税额2221082简易计税2221092转让金融商品应交增值税2221102代扣代交增值税2221112代纳税款2221122增值税检查调整国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告文号：国家税务总局公告2021年第45号 发布日期：2021-07-07一、个人保险代理人为保险企业提供保险代理效力该当交纳的增值税和

4、城市维护建立税、教育费附加、地方教育附加，税务机关可以根据国家税务总局公告2021年第24号的有关规定，委托保险企业代征。再添加一个科目“应交税费代纳税款？科目编码科目级次科目称号22211应交税费2221012应交增值税2221022未交增值税2221032预交增值税2221042待抵扣进项税额2221052待认证进项税额2221062待转税额2221072增值税留抵税额2221082简易计税2221092转让金融商品应交增值税2221102代扣代交增值税2221112代纳税款2221122增值税检查调整增值税日常稽查方法国税发199844号增值税检查调账方法增值税检查后的账务调整，应设立“

5、应交税金增值税检查调整专门账户。凡检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目；凡检查后应调增账面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目；全部调账事项入帐后，应结出本账户的余额，并对该余额进展处置：1假设余额在借方，全部视同留抵进项税额，按贷方余额数，借记“应交税金应交增值税进项税额科目，贷记本科目。2假设余额在贷方，且“应交税金应交增值税账户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金未交增值税科目。3假设本账户余额在贷方，“应交税金应交增值税账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交

6、税金应交增值税科目。4假设本账户余额在贷方，“应交税金应交增值税账户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个账户的余额冲出，其差额贷记“应交税金未交增值税科目。上述账务调整应按纳税期逐期进展。二“应交增值税科目的设置增值税普通纳税人应在“应交增值税明细账内设置10个3级明细科目“进项税额、“销项税额抵减、“已交税金、“转出未交增值税、“减免税款、“出口抵减内销产品应纳税额、“销项税额、“出口退税、“进项税额转出、“转出多交增值税等专栏。1“进项税额专栏，记录普通纳税人购进货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；【个人观念：添加明细科目1

7、7%、13%、11%、6%、3%、其他】能在“进项税额科目下核算的增值税额必需满足两个条件：1普通纳税人支付或负担；2准予从当期销项税额中抵扣。准予抵扣是有条件的，必需符合财税202136号文第二十五条的规定。并且“已认证经过，假设不满足该条件的，需求先计入“待认证进展税额过渡。营业税改征增值税试点实施方法第二十五条，以下进项税额准予从销项税额中抵扣：一从销售方获得的增值税公用发票含税控机动车销售一致发票，下同上注明的增值税额。二从海关获得的海关进口增值税公用缴款书上注明的增值税额。三购进农产品，除获得增值税公用发票或者海关进口增值税公用缴款书外，按照农产品收买发票或者销售发票上注明的农产品买

8、价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收买发票或者销售发票上注明的价款和按照规定交纳的烟叶税。购进农产品，按照抵扣进项税额的除外。四从境外单位或者个人购进效力、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人获得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。2“销项税额抵减专栏，记录普通纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；【个人观念：目前能抵减的房地产开发企业自行开发的房地产工程适用增值税普通计税方式的计算销售额时所扣除的土地价款部分所对应的11%，其他企业不宜运用该方法，比如差额确认销售额但可以分别开具发票的情形。】国家

9、税务总局关于发布的公告国家税务总局公告2021年第18号发布日期：2021-03-31第四条 房地产开发企业中的普通纳税人以下简称普通纳税人销售自行开发的房地产工程，适用普通计税方法计税，按照获得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产工程对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款1+11%第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产工程建筑面积房地产工程可供销售建筑面积支付的土地价款当期销售房地产工程建筑面积，是指当期进展纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产工程可供销售建筑面积，

10、是指房地产工程可以出卖的总建筑面积，不包括销售房地产工程时未单独作价结算的配套公共设备的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，该当获得省级以上含省级财政部门监印制的财政票据。财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助效力等增值税政策的通知财税2021140号 发布日期：2021-12-21第七条财税202136号第一条第三项第10点中“向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的普

11、通纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，在获得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和获得拆迁补偿费用凭证等可以证明拆迁补偿费用真实性的资料。财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅 助效力等增值税政策的通知财税2021140号 发布日期：2021-12-21第八条 房地产开发企业包括多个房地产开发企业组成的结合体受让土地向政府部门支付土地价款后，设立工程公司对该受让土地进展开发，同时符合以下条件的，可由工程公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。一房

12、地产开发企业、工程公司、政府部门三方签署变卦协议或补充合同，将土地受让人变卦为工程公司；二政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变卦协议或补充合同时，土地价款总额不变；三工程公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。3“已交税金专栏，记录普通纳税人当月已交纳的应交增值税额；【个人观念：“已交税金核算的内容目前是不多了，目前主要核算辅导期普通纳税预缴增值税的事项，根据国税发202140号第九条的规定，辅导期纳税人一个月内多次领购公用发票的,应从当月第二次领购公用发票起，按照上一次已领购并开具的公用发票销售额的3%预缴增值税，未预缴增值税的，主管税务机关不得向其出卖公用发票。这种

13、情况下，预缴的增值税可经过“已交税金进展核算。】国家税务总局关于印发的通知文号：国税发202140号 发布日期：2021-04-07第九条 辅导期纳税人一个月内多次领购公用发票的，应从当月第二次领购公用发票起，按照上一次已领购并开具的公用发票销售额的3%预缴增值税，未预缴增值税的，主管税务机关不得向其出卖公用发票。预缴增值税时，纳税人应提供已领购并开具的公用发票记账联，主管税务机关根据其提供的公用发票记账联计算应预缴的增值税。第十条辅导期纳税人按第九条规定预缴的增值税可在本期增值税应纳税额中抵减，抵减后预缴增值税仍有余额的，可抵减下期再次领购公用发票时该当预缴的增值税。纳税辅导期终了后，纳税人

14、因增购公用发票发生的预缴增值税有余额的，主管税务机关应在纳税辅导期终了后的第一个月内，一次性退还纳税人。4“ 转出未交增值税和“转出多交增值税专栏，分别记录普通纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；月度终了，将当月应交未交增值税额从“应交税费应交增值税科目转入“未交增值税科目。借：应交税费 应交增值税转出未交增值税贷：应交税费 未交增值税月度终了，将当月多交的增值税额自“应交税费应交增值税科目转入“未交增值税科目。借：应交税费未交增值税贷：应交税费应交增值税转出多交增值税5“减免税款专栏，记录普通纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；6“销项税额专栏，记录普通纳税人销售货物、

15、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或不动产应收取的增值税额；【个人观念：添加明细科目17%、13%、11%、6%】国家税务总局关于营改增后土地增值税假设干征管规定的公告文号：国家税务总局公告2021年第70号 发布日期：2021-11-10一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税普通计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。土地增值税应税收入=营改增前转让房地产获得的收入+营改增后转让房地产获得的不含增值税收入适用增值税普通计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额房地产开

16、发企业中的普通纳税人以下简称普通纳税人销售自行开发的房地产工程，适用普通计税方法计税，按照获得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产工程对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款1+11%【案例1】某房地产企业工程A要清算，2021年5月起工程累计销售商品房收入10亿元，允许扣除的土地价款2亿元。销售额=10-2(1+11%)=72 072万元税额=10(1+11%)11%=9 910万元销项税额抵减额=2(1+11%)11%=1 982万元发票税额=9 910万元增值税申报表主表销项税额=9 910-1 982=7 928万元

17、【解析】问：转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不含多少？问：土地增值税应税收入是多少？10亿元-9 910万元=90 090万元10亿元-9 910-1 982=92 072万元财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅 助效力等增值税政策的通知财税2021140号第七条财税202136号第一条第三项第10点中“向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的普通纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，在获得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额

18、时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和获得拆迁补偿费用凭证等可以证明拆迁补偿费用真实性的资料。财税202136号文件附件2中规定10房地产开发企业中的普通纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，以获得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。11试点纳税人按照上述410款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，该当获得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否那么，不得扣除。上述凭证是指：1支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。2支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的

19、签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构确实认证明。3交纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。4扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上含省级财政部门监印制的财政票据为合法有效凭证。5国家税务总局规定的其他凭证。纳税人获得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。国家税务总局关于发布的公告第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产工程建筑面积房地产工程可供销售建筑面积支付的土地价款支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款

20、。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，该当获得省级以上含省级财政部门监印制的财政票据。目前房地产开发企业获得土地运用权的方式除净地竞价出让外，还有“三旧改造旧城镇、旧厂房、旧村庄协议出让，原划拨土地经同意改为出让等方式，因此除向政府交纳土地出让金外，还会涉及向政府部门支付征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用、土地出让受害等，或者向原土地运用人支付各项搬迁补偿费、拆迁补偿费等。房地产企业用建造的本工程房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处置，销售价按照安顿时安顿房的市场价钱确定即首先按照本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱确定，其次由主管税务机关参照当地当年、

21、同类房地产的市场价钱或评价价值确定，同时将此确以为房地产开发工程的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费。开发企业采取异地安顿，异地安顿的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述方法确定，同时计入本工程的拆迁补偿费；异地安顿的房屋属于购入的，以实践支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安顿拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。实务操作建议：1支付对象：其他单位或个人；2拆迁协议：可以公证、拆迁办备案；3拆迁补偿规范：应按照拆迁补偿规范计算，有评价报告、拆迁办结算证明；4拆迁补偿费支付凭证：收条、收据

22、、银行回单、签收单据等；5其他证明资料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。7“出口抵减内销产品应纳税额专栏，记录实行“免、抵、退方法的普通纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额；8“出口退税专栏，记录普通纳税人出口货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产按规定退回的增值税额；9“进项税额转出专栏，记录普通纳税人购进货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他缘由而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。营业税改征增值税试点实施方法第二十六条纳税人获得的增值税扣税凭证不符合法律、行 政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税

23、额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税公用发票、海关进口增值税专 用缴款书、农产品收买发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，该当具备书面合同、付 款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。第二十七条以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：一用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体 福利或者个人消费的购进货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指公用于上述工程的固定资产、无形资产不包括其他权益性无形资产、不动产。纳税人的交际应付消费属于个人消费。二非正常损失的购进货物，以及相关的加工

24、修缮修配劳务和交通运输效力。三非正常损失的在产品、产废品所耗用的购进货物不包括固定资产、加工修缮修配劳务和交通运输效力。四非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效力和建筑效力。五非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效力和建筑效力。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。六购进的旅客运输效力、贷款效力、餐饮效力、居民日常效力和文娱效力。七财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第四项、第五项所称货物，是指构成不动产实 体的资料和设备，包括建筑装饰资料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设

25、备。第二十八条不动产、无形资产的详细范围，按照本方法所附的执行。固定资产，是指运用期限超越12个月的机器、机械、运输工具以及其他与消费运营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善呵斥货物被盗、丧失、霉烂蜕变，以及因违反法律法规呵斥货物或者不动产被依法没收、销毁、撤除的情形。第二十九条适用普通计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税工程、免征增值税工程而无法划分不得抵扣的进项税额，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额当期简易计税方法计税工程销售额+免征增值税工程销售额当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式根据年度数据对不得抵扣的进

26、项税额进展清算。第三十条已抵扣进项税额的购进货物不含固定资产、劳务、效力，发生本方法第二十七条规定情形简易计税方法计税工程、免征增值税工程除外的，该当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实践本钱计算应扣减的进项税额。第三十一条已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本方法第二十七条规定情形的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改动用途，公用于简易计税方法计税工程、免征增

27、值税工程、集体福利或者个人消费的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额已抵扣进项税额待抵扣进项税额不动产净值率不动产净值率不动产净值不动产原值100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改动用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改动用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。第三十二条纳税人适用普通计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，该当从当期的进项税额中扣减。房地产开发企业同时有

28、普通计税方法和简易计税方法的工程，其按简易计税方法计算不得抵扣的进项税额如何计算？国家税务总局第18号公告第13条规定：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额简易计税、免税房地产工程建立规模房地产工程总建立规模。其中“房地产工程总建立规模应按照营改増后选择适用简易计税方法工程剩余的规模与按照普通计税方法工程建立规模之和计算。例如：房地产企业老工程建立总规模10万平米，营改增后该工程适用简易计税方法，剩余房产1万平米；该房地产公司按照普通计税方法开发的建立规模为5万平米，此时：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额1万平米1万平米+5万平米。三“未交增值税科目的设置核算普通纳税人

29、月度终了从“应交增值税或“预交增值税明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。1月度终了，将当月应交未交增值税额从“应交税费应交增值税科目转入“未交增值税科目。借：应交税费应交增值税转出未交增值税贷：应交税费未交增值税未交税款2月度终了，将当月多交的增值税额自“应交税费应交增值税科目转入“未交增值税科目。借：应交税费未交增值税未交税款贷方红字更好贷：应交税费应交增值税转出多交增值税3月度终了，将当月预缴的增值税额自“应交税费预交增值税科目转入“未交增值税科目借：应交税费未交增值税预缴贷：应交税费预交增值税4当月交纳以前期间未交的增值税额借：应交税费未交

30、增值税贷：银行存款四“预交增值税明细科目核算普通纳税人转让不动产、提供不动产运营租赁效力、提供建筑效力、采用预收款方式销售自行开发的房地产工程等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。预缴增值税还是预交增值税？代扣代缴增值税还是代扣代交增值税？“交纳和“交纳的区别的是什么？“交、“缴都是“付出的意思，“纳是“接受的意思，所以“交纳“交纳含义非常接近。交纳是自愿的，交纳是被动的。交纳普通指向国家交纳，普通是指税收。交纳普通是指向机关、团体等上缴。它们的区别在于：“缴有“被强迫的意思，“交纳是“履行义务或被强迫交纳；“交纳没有“被强迫的意思，如“交纳团费。什么地方该用“交纳，什么地方该用“

31、交纳，要分析语意。真实分辨不清楚时，就用“交纳，“交纳可以替代“交纳，但“交纳不可以替代“交纳。财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知文号：财税202136号 发布日期：2021-03-23七建筑效力4普通纳税人跨县市提供建筑效力，适用普通计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑效力发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。5普通纳税人跨县市提供建筑效力，选择适用简易计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征

32、收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效力发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。6试点纳税人中的小规模纳税人以下称小规模纳税人跨县市提供建筑效力，应以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效力发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。八销售不动产1普通纳税人销售其2021年4月30日前获得不含自建的 不动产，可以选择适用简易计税方法，以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法

33、在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。2普通纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。3普通纳税人销售其2021年5月1日后获得不含自建的不动产，应适用普通计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。4普通

34、纳税人销售其2021年5月1日后自建的不动产，应适用普通计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。5小规模纳税人销售其获得不含自建的不动产不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产，应以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。6小规模纳税人销售其自建的不动产，应以获得的全部价款和价外费用为销售额，

35、按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。7房地产开发企业中的普通纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。8房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照5%的征收率计税。9房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。10个体工商户销售购买的住房，应按照附件3第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。九不动产运营租赁效力。1普通纳税人出租其20

36、21年4月30日前获得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2021年4月30日前获得的与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。3普通纳税人出租其2021年5月1日后获得的、与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。4小规模纳税人出租其获得的不动产不含个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进

37、展纳税申报。十普通纳税人销售其2021年4月30日前获得的不动产不含自建，适用普通计税方法计税的，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。房地产开发企业中的普通纳税人销售房地产老工程，以及普通纳税人出租其2021年4月30日前获得的不动产，适用普通计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。普通纳税人销售其2021年4月30日前自建的不

38、动产，适用普通计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。十一普通纳税人跨省自治区、直辖市或者方案单列市提供建筑效力或者销售、出租获得的与机构所在地不在同一省自治区、直辖市或者方案单列市的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑效力发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。“预交增值税明细科目，核算普通纳税人转让不动产、提供不动产运营租赁效力、提供建筑效力、采用预收款方式销售自行

39、开发的房地产工程等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。科目编码科目级次科目称号22211应交税费2221032预交增值税222103013普通计税预交222103023简易计税预交五“待抵扣进项税额明细科目核算普通纳税人已获得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：普通纳税人自2021年5月1日后获得并按固定资产核算的不动产或者2021年5月1日后获得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；实行纳税辅导期管理的普通纳税人获得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。国家

40、税务总局关于发布的公告文号：国家税务总局公告2021年第15号 发布日期：2021-03-31纳税人按照本方法规定从销项税额中抵扣进项税额，应获得2021年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于获得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于获得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。购进时已全额抵扣进项税额的货物和效力，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。国家税务总局关于印发的通知文号：国税发202140号 发布日期：20

41、21-04-07第七条辅导期纳税人获得的增值税公用发票以下简称公用发票抵扣联、海关进口增值税公用缴款书该当在交叉稽核比对无误后，方可抵扣进项税额。第十一条辅导期纳税人该当在“应交税金科目下增设“待抵扣进项税额明细科目，核算尚未交叉稽核比对的公用发票抵扣联、海关进口增值税公用缴款书注明的进项税额。辅导期纳税人获得增值税抵扣凭证后，借记“应交税金待抵扣进项税额明细科目，贷记相关科目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税金应交增值税进项税额科目，贷记“应交税金待抵扣进项税额科目。经核实不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税金待抵扣进项税额，红字贷记相关科目。第十二条主管税务机关定期接纳交叉稽核比对结果，经

42、过导出发票明细数据及并告知辅导期纳税人。辅导期纳税人根据交叉稽核比对结果相符的增值税抵扣凭证本期数据申报抵扣进项税额，未收到交叉稽核比对结果的增值税抵扣凭证留待下期抵扣。六“待认证进项税额明细科目核算普通纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：普通纳税人已获得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；普通纳税人已恳求稽核但尚未获得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。七“待转销项税额明细科目核算普通纳税人销售货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或不动产，已确认相关收入或利得但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确以为

43、销项税额的增值税额。八“增值税留抵税额明细科目核算兼有销售效力、无形资产或者不动产的原增值税普通纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售效力、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。【个人观念：国家税务总局公告2021年第75号发布后，该科目也将很快完成历史使命】原增值税普通纳税人兼有销售效力、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售效力、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。国家税务总局关于调整增值税普通纳税人留抵税额申报口径的公告国家税务总局公告2021年第75号现将增值税普通纳税人留抵税额有关申

44、报口径公告如下：第一条国家税务总局公告2021年第13号附件1以 下称“申报表主表第13栏“上期留抵税额“普通工程列“本年累计和第20栏“期末留抵税额“普通工程列“本年累计栏次停顿运用，不再填报数据。第二条本公揭露布前，申报表主表第20栏“期末留抵税额“普通工程列“本年累计中有余额的增值税普通纳税人，在本公揭露布之日起的第一个纳税申报期，将余额一次性转入第13栏“上期留抵税额“普通工程列“本月数中。第三条本公告自2021年12月1日起施行。第13栏“上期留抵税额1上期留抵税额按规定须挂账的纳税人，按以下要求填写本栏的“本月数和“本年累计。上期留抵税额按规定须挂账的纳税人是指试点实施之日前一个税

45、款所属期的申报表第20栏“期末留抵税额“普通货物、劳务和应税效力列“本月数大于零，且兼有营业税改征增值税效力、不动产和无形资产的纳税人下同。其试点实施之日前一个税款所属期的申报表第20栏“期末留抵税额“普通货物、劳务和应税效力列“本月数，以下称为货物和劳务挂账留抵税额。1本栏“普通工程列“本月数：试点实施之日的税款所属期填写“0；以后各期按上期申报表第20栏“期末留抵税额“普通工程列“本月数填写。2本栏“普通工程列“本年累计：反映货物和劳务挂账留抵税额本期期初余额。试点实施之日的税款所属期按试点实施之日前一个税款所属期的申报表第20栏“期末留抵税额“普通货物、劳务和应税效力列“本月数填写；以后

46、各期按上期申报表第20栏“期末留抵税额“普通工程列“本年累计填写。第20栏“期末留抵税额1上期留抵税额按规定须挂账的纳税人，按以下要求填写本栏的“本月数和“本年累计：1本栏“普通工程列“本月数：反映试点实施以后，货物、劳务和效力、不动产、无形资产共同构成的留抵税额。按表中所列公式计算填写。2本栏“普通工程列“本年累计：反映货物和劳务挂账留抵税额，在试点实施以后抵减普通货物和劳务应纳税额后的余额。按以下公式计算填写：本栏“普通工程列“本年累计第13栏“上期留抵税额“普通工程列“本年累计-第18栏“实践抵扣税额 “普通工程列“本年累计。【案例2-1】甲公司2021年4月期末留抵税额200万元，20

47、21年5月，货物的销项税额是600万元，试点效力的销项税额是400万元，当月新增进项税额900万元。计算1：应纳税额=600+400-900=100万元1比例划分应税货物60-200=-140万元留待下月抵扣140万元2比例划分应税效力40万元计算2：应纳税额=600+400-900-200=-100万元-错【解析】甲公司2021年4月期末留抵税额200万元，2021年5月，货物的销项税额是600万元，试点效力的销项税额是400万元，当月新增进项税额900万元。5月13栏上期留抵税额,本月0万元,本年累计200万元5月20栏期末留抵税额,本月0万元,本年累计140万元【案例2-2】甲公司202

48、1年4月期末留抵税额200万元，2021年5月，货物的销项税额是600万元，试点效力的销项税额是400万元，当月新增进项税额900万元。5月13栏上期留抵税额,本月0万元,本年累计200万元5月20栏期末留抵税额,本月0万元,本年累计140万元2021年6月货物销项税额300万元，建筑效力销项税额200万元，进项税额650万元。6月13栏上期留抵税额,本月0万元,本年累计140万元6月20栏期末留抵税额,本月150万元,本年累计140万元【案例2-3】甲公司2021年4月期末留抵税额200万元，2021年5月，货物的销项税额是600万元，试点效力的销项税额是400万元，当月新增进项税额900万

49、元。12月13栏上期留抵税额,本月150万元,本年累计140万元本公揭露布前，申报表主表第20栏“期末留抵税额“普通工程列“本年累计中有余额的增值税普通纳税人，在本公揭露布之日起的第一个纳税申报期，将余额一次性转入第13栏“上期留抵税额“普通工程列“本月数中。三、本公告自2021年12月1日起施行。12月13栏上期留抵税额,本月290万元,本年累计0万元【解析】13栏其他纳税人是指除上期留抵税额按规定须挂账的纳税人之外的纳税人。1本栏“普通工程列“本月数：按上期申报表第20栏“期末留抵税额“普通工程列“本月数填写。2本栏“普通工程列“本年累计：填写“0。20栏其他纳税人，按以下要求填写本栏“本

50、月数和“本年累计：1本栏“普通工程列“本月数：按表中所列公式计算填写。2本栏“普通工程列“本年累计：填写“0。九“简易计税明细科目核算普通纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、交纳等业务。【个人观念：对于营改增初始多数为简易计税的纳税人来说，只设一个科目过于简单，不能准确反映该科目预交、扣除、申报、补缴税款、减免税款之间的关系，数据信息较多的话能够导致混乱】十“转让金融商品应交增值税明细科目核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品一切权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财富品等各类资产管理产品和各种金融

51、衍生品的转让。金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。假设相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者挪动加权平均法进展核算，选择后36个月内不得变卦。金融商品转让，不得开具增值税公用发票。财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助效力等增值税政策的通知文号：财税2021140号 发布日期：2021-12-21第一条财税202136号第一条第五项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金，是指合同中明确承诺

52、到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间含到期获得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。第二条纳税人购入基金、信托、理财富品等各类资产管理产品持有至到期，不属于财税202136号第一条第五项第4点所称的金融商品转让。第四条资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。第五条纳税人2021年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2021年5-12月份转让金融商品销售额相抵。财税202136号第一条第五项第1点1贷款效力。贷款，是指将资金贷与他人运用而获得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金获得的收入，包括金融商品持有期间含

53、到期利息收入保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等【是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。】、信誉卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务获得的利息及利息性质的收入，按照贷款效力交纳增值税。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出卖给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款效力交纳增值税。这一思想实践上在营业税时代就一以贯之。凡是风险与收益共担的，都是投资行为；不担风险，获得某种承诺的收入，就是借款行

54、为。理财富品分为两类，一类是保本的，包括固定收益和浮动收益，即本金没有收回风险。这类税务上被了解为一种资金占用收入，其获得的收益属于增值税纳税范围，属贷款。另一类是非保本的，能够亏、能够盈，这就是真正的投资收益，这个收益，不论是何时获得，都不属于增值税征收范围。本质上与投资成立公司是一样的，分红、收回都不涉及流转税。财税2021140号文件初次明确规定：纳税人购入基金、信托、理财富品等各类资产管理产品持有至到期，不属于财税202136号第一条第五项第4点所称的金融商品转让。那就是按照“贷款利息收入除不征收增值税的情况外，需求全额按照获得利息收入纳税，而不能按照“金融商品转让差额纳税。持有至到期

55、，假设如本文件上条所称非保本理财富品，按投资及收回处置，不征增值税；假设是保本的理财富品，按贷款效力纳税。反之，凡到期前转让，是金额商品转让。转让亏损可以与其它金融商品转让差额合并计算。贷款与金融商品转让，在增值税计算规那么上不一样。关于“纳税人2021年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2021年5-12月份转让金融商品销售额相抵。的解读。本条规定处理了营业税和增值税税制转变前后转让金融商品出现的负差如何结转的问题。财税2021140号出台前国税局对于纳税人在营业税时代即2021年1-4月份转让金融商品出现的负差，不确认负差，也不允许结转下一纳税期，但是这对于2021年1

56、-4月份转让金融商品出现的负差的纳税人，在2021年5-12月份继续转让金融商品纳税是有很大影响的。【案例3】某纳税人2021年1-4月份转让金融商品时，买入价100万元，卖出价60万元，4月30日前转让出现的负差40万元，不交纳营业税但负差40万元，不能2021年512月份转让金融商品销售额相抵。2021年5-12月份转让金融商品买入价150万元，卖出价180万元，销售额为30万元，即根据财税202136号规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。这里的销售额30万元可以与4月30日前转让出现的负差40万元相抵，30万元-40万元=-10万元，即2021年5-12月份转让金融

57、商品不交纳增值税了。【解析】而按照之前的规定，纳税人需求交纳301.060.06=1.6981万元增值税。但年末时仍出现负差的-10万元，不得转入下一个会计年度2021年度。需求留意的是：按照财税202136号规定，假设相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者挪动加权平均法进展核算，选择后36个月内不得变卦。十一“代扣代交增值税明细科目核算纳税人购进在境内未设运营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。营业税改征增值税试点实施方法第六条中华人民共和国境外以下称境外单位或

58、者个人在境内发生应税行为，在境内未设有运营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。营业税改征增值税试点实施方法第二十五条以下进项税额准予从销项税额中抵扣：四从境外单位或者个人购进效力、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人获得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。第二十六条纳税人获得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税公用发票、海关进口增值税公用缴款书、农产品收买发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，该当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或

59、者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。思索：十二个2级明细科目够用吗？四、税金及附加科目的核算变化将“营业税金及附加科目称号改为“税金及附加，相应利润表“营业税金及附加工程也改为“税金及附加工程。“税金及附加科目是一个损益类科目。该科目核算企业运营活动产生的消费税、城市维护建立税、资源税、教育费附加及房产税、土地运用税、车船运用税、印花税等相关税费。对于文件中没有提及的地方教育附加、土地增值税也放在这个科目核算。请留意，原来“有房房产税有地土地运用税有车车船税有花印花税这四个原来在管理费用科目中核算的税金，如今要一致在“税金及附加科目进展核算。【案例4】东奥房地产公司2021年1

60、2月管理费用税金情况如下，如何会计调整？【解析】五、增值税账务处置及疑问点解析一获得资产或接受劳务等业务的账务处置1采购等业务进项税额允许抵扣的账务处置普通纳税人购进货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或不动产，按应计入相关本钱费用或资产的金额。借记“在途物资或“原资料、“库存商品、“消费本钱、“无形资产、“固定资产、“管理费用等科目，按当月已认证的可抵扣增值税额，借记“应交税费应交增值税进项税额科目，按当月未认证的可抵扣增值税额，借记“应交税费待认证进项税额科目，按应付或实践支付的金额，贷记“应付账款、“应付票据、“银行存款等科目。借：在途物资原资料库存商品消费本钱无形资产固定资产管理费用