中海钱塘山水市调报告

1、房屋销售个案分析表案名中海钱塘山水工地位置滨江区钱江一桥西南侧东信大道与闻涛路交叉口投资兴建中海地产(杭州)有限公司售楼处工地现场电话87788118/87788168企划销售自销建筑设计梁黄顾建筑师事务所工程进度结构体8F、排屋封顶规划用途住宅、商业总建面积约15万平米交房日期2010年9月基地面积47735平米总销金额约15亿元调查日期2008年8月17日销售面积约11万平米主力面积89平米、260平米（排屋）基地位置图规划户数1090户可售户数302户建筑楼层18-34F（5幢）、2F（1幢）、排屋3F（8幢）销售率高层：92.4%排屋：56.4%规划面积35-310平米（公寓）258-

2、328平米（排屋）银行贷款银行中行、建行、招行平均单价11160元/平米（高层）、29998元/平米（排屋）额度70%单价范围10500-13500元/平米（高层）26100-55000元/平米（排屋）年限30年主力总价约100万元/套（高层）约780万元/套（排屋）折扣优惠按揭9.9折、一次性9.8折车位价格未定公开日期第1批：08年6月21日第2批：08年9月中旬综合分析环境分析该案位于钱江一桥西南侧东信大道、闻涛路交叉口。项目东依万科逸天广场，南至规划路、西临沿江公园，北靠东信大道。滨江，位于杭州市东南，西北面临江，东南面接萧山区，是杭州未来的城市副中心，同时也是杭州高新技术产业开发区。

3、开发区建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区，目前是浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区。开发区（滨江）总规划面积85.64平方公里，其中江北区块11.4平方公里，毗邻众多高等院校和科研单位。江南区块73平方公里，沿钱塘江而建，与西湖隔江相望。全区人口23万。该区域距离市中心约15公里，车行至武林广场约30分钟。首先，从环境上来看，区域内生态环境良好，江景资源也比较优越，同时沿江有50米宽的沿江公园。其次，从配套上来看，区域拥有相对齐全的商业配套、医疗配套和教育设施。商业配套：华润万家、联华超市、十全十美、外婆家、龙禧大酒店、麦当劳等等。医疗配套：武警医院。教育设施：社区

4、规划幼儿园、东冠幼儿园、新生幼儿园、杭二中、浙江中医学院、浙工大国际学院、浙江医学高等专科学校等等。其他配套设施还包括：建行、杭州戴斯酒店等。再次，从交通上来看，该案出行较为方便，自驾车业主可经钱江四桥、中河高架至武林广场约40分钟，周边有多条公交线路：527、501、假日16线、315、317、522、82、849、322、337、k402等等。总体来看，该案定位于中档商品房，由于该区域绝大多数为新建住宅小区，周边小区档次较为统一，居住氛围较好，但目前入住率低，缺乏人气；该案虽为临江小区（西面临江），观江效果较差，且绝大多数房源为二线江景，部分无江景，一线江景房为大户型（1号楼，面积：205

5、-310平米）；区域内配套较为完善，交通也较为方便，但与该案距离较远（车行至华润约5-6分钟，步行至菜场10多分钟，步行至公交新胜站约10分钟）。规划分析该案占地约47735平米，总建约15万平米，其中地上总建约12万平米，容积率2.5，建筑密度19.8%，绿化率30%。 小区整体规划有5幢18-34F的高层（1、2、3、5、7）、1幢2F单身公寓（4）与8幢排屋（815）。规划面积为35-310平米（公寓），258-328平米（排屋），主力面积为89平米（公寓）、260平米（排屋）；小区共1090户，其中单身公寓22户，高层1029户，排屋39户。（详见面积配比表）整个小区呈自由式布局，5幢

6、高层与1幢2F单身公寓和8幢排屋呈C字型排布，最大限度的利用了江景资源，小区中央有近10000平米中央花园，溪水池等等。规划有1个商务会所，位于北侧入口处（2、3号楼之间），面积不足1000平米，内有咖啡吧、棋牌室等。高层底层为少量沿街商铺。此外，该案在位于小区西侧12000平米的沿江公园（红线外）内规划有网球场以及部分健身器材等，满足业主的日常生活。该案建筑风格为新古典主义，三段式立面简约典雅，高层层高2.9米，赠送大面积露台，栋距为90-120米。 排屋层高3-4.2米，每户附带两个车位。该案物业为中海物业，物业管理费为2元/平米/月，小区内部为人车分流的道路体系，车位价格未定。23457

7、89111415131面积配比表：户型面积（平米）户数（户）会所比例单身公寓35-50 2212%两房8992785.1%四房205-21868126.2%复式278-31134103.1%排屋258-328393.6%总计35-3281090100%售楼处价格分析该案首批推出3号楼与排屋，3号楼均价约为11160元/平米，单价范围约为10500-13500元/平米，主力总价约为100万元/套；排屋均价约为29998元/平米，单价范围约为26100-55000元/平米，主力总价约为780万元/套。该案总销金额约为15亿。从差价上来看，高层楼层差价约为30-80元/平米，位置差价约为300-15

8、00元/平米，排屋位置差价约为500-9000元/平米，与周边楼盘相比，该案价格适中（六合天寓：11800元/平米、钱江水晶城：11500元/平米、逸天广场：10000元/平米）去化分析该案首批推出3号楼（263套）以及39套排屋，自6月21日开盘以来，高层去化率达92.4%，排屋去化率达56.4%，高层89平米小户型由于附加值高市场反应良好，去化速度较快，目前剩余房源主要集中在5F以下与34F顶层。排屋由于总价较高，去化相对较慢，目前排屋剩余房源主要是非江景中间套（集中于8-14内），而沿江首排高总价大户型房源目前仅剩余1套（共9套 每套总价约1100-1800万元）。客源分析该案客源从区域

9、上来看，主要以滨江和市中心客源为主，另外也有部分外地人士，客户年龄主要集中于35岁以下青年与50岁以上的中年人，客源职业广泛。家庭构成以年轻夫妻、一家三口与多代同堂为主。购房动机多为自住，投资客较少。销售分析该案为开发商自销，售楼处位于项目西侧沿江公园内，为临时搭建的，整体装修风格简洁明亮，共约1000平米，单1F，售楼处内外布置多处水景喷泉，内部主要分为三大区域，销售区，办公区，样板房区，每个区域互相独立，其中销售区约200平米，内有小区模型1个，户型单体模型3个，销售桌椅4套，复印机1台，饮水机1台，另附带大面积观景露台，露台上放置3套遮阳棚及桌椅，供客户观景。此外，排屋样板房已出售，现场

10、目前仅有1套样板房可供参观，为89平米小户型，样板房装修风格与该案建筑风格相呼应，为新古典主义。现场销售员约有7-8名，制服统一，精神面貌好，但专业素质欠佳，市调当日，搜房网看房团至该案看房，约40余人，无其他客户。 媒体分析媒体主要有报纸稿（都市快报、今日早报、每日商报、青年时报、钱江晚报等）、工地围墙广告、引导旗、网络媒体等。主打媒体为报纸稿；诉求语：中海钱塘山水2期，心悦山水间，270江景复式/平层大宅，9月心悦全城。主诉求：江景、户型、开盘时间。建材分析外墙：面砖、涂料内墙：毛坯结构：钢混门窗：朔钢，双层中空玻璃。发展商分析中海地产集团有限公司是香港恒生指数成份股-中国海外发展有限公司

11、的旗舰企业。中国海外发展有限公司1992在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。从1988年开始，中海地产发挥在成熟的香港地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地和澳门市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、中山、西安、南京、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州、珠海、青岛、大连、沈阳、天津、济南等地进行房地产开发和物业管理服务，以优良的产品质量、完善的售后服务与超乎期望的客户体验赢得了置业者良好的口碑。2004年至2007年，中海地产连续4年被国内权威机构评为中国房地产行业领导公司品牌第一名。2007年品牌价值超过八十亿元。近年来，中海地产还相继荣获中国

12、房地产百强企业综合实力TOP10第一名、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力TOP10第一名、中国最佳品牌20强、中国蓝筹地产榜首企业、中国25大典范品牌企业、国家质量信誉AAA等级企业等荣誉称号。利多利空分析利多：发展商实力强；该案所处区域环境较好；户型设计好，该案高层全为奇偶错层阳台，每户赠送面积可达20-30平米，89平米两房可自由设计为小三房，产品附加值大，广受年轻人青睐。社区内规划有排屋，提高了该案的定位。现场销售表现好，样板房等销售道具配备齐全。与周边个案相比，单价适中，总价控制也较好。小区景观设计较为出色，媒体诉求鲜明。西侧50米宽，1.2万平米的沿江公园内景观为该案开发商建造，同时也布置有网球场以及部分健身器材等设施，从一定程度上弥补了该案规模小，配套少的缺陷。内部规划有幼儿园，日后业主子女就学便利。90-120米的宽栋距，保证了低楼层的采光。利空：该案周边入住率较低，缺乏人气。与周边楼盘相比，该案地段最远。小区规模小，内部会所配套也较少，周边商业设施距离