无锡项目可行性研究报告的知识

1、无锡高铁商务区项目市场进入可行性研究报告城市背景研究锡山评估房地产发展现状高铁专题研究城市进入建议本报告将从以下五个方面阐述：报告结构Part1Part2Part3Part4Part5 1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展格局城市区位无锡所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在长三角经济圈中处在中心位置苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。而无锡又处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区 无锡概况 无锡总

2、面积4788平方公里，常住人口约600万，下辖两市（江阴、宜兴）七区（锡山、惠山、滨湖、新区、崇安、南长、北塘）。无锡是中国民族工商业的发源地、中国乡镇企业的发祥地、苏南模式的代表城市。无锡快与慢的生活序幕城市概况人口状况无锡近年来的人口增速稳定，随着无锡经济发展，就业岗位增加，产业升级，不断吸引外来人口。2008年无锡全市户籍人口464.2万，全市常住人口是610.7万人，外来常住人口是146.5万人，三项人口指标均低于江苏经济最发达城市苏州。与长三角其它三个城市杭州、苏州、南京相比，户籍人口和常住人口虽偏小，但是外来常住人口这项在与江浙两省会杭州和南京相比却高出；说明虽然无锡人口基数相对较

3、小，规模不大，但是随着无锡近年来的经济发展，就业岗位增加，产业升级，不断吸引外来人口。 无锡被誉为“太湖明珠”，文化发达，旅游景点众多，旅游事业蒸蒸日上，08年来锡总计达到450万人，其中约有65万外国人口，平均每年以10%速度增长。华西村薛福成故居无锡影视城近年来国外旅游者来访人数（万人）近年来国内旅游者来访人数（万人）灵山大佛文化旅游 中国15个经济中心城市之一 中国最具经济活力城市之一 中国投资环境最优城市之一 中国十大旅游城市之一 2008年中国最具幸福感城市之一 2008年中国城市综合创新力50强 福布斯2008年年度中国大陆最佳商业城市排行榜第3位，仅次于上海和杭州。 2008年中

4、国城市综合竞争力排名第7位快与慢的生活序幕城市名片 1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展格局总产值 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系 苏州无锡南京南通常州徐州盐城扬州67014420377525102202200716031573无锡经济总量处于全省地级市中第二的位置，近几年增速平稳，2008年增速为12.4%，房产市场处于高速发展期无锡市宏观经济发展迅速，2008年无锡GDP总量4420亿元，经济总量位于全省第二，经次于苏州；无锡经济增长速度近几年逐年下降，08年增长速度仅为7.57%，这主要是由于受到

5、金融危机的影响，房地产业将进入稳定发展阶段。人均产值800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均与宏观经济发展无锡市人均生产总值73053元，可比增长13，按照相关理论，其房地产市场以改善型需求为主；城镇居民生活水平进一步提高，人均GDP连续年增幅超过1%，居民收入和消费水平正迅速提高；人均产值增速明显，人均GDP达到了10000美元，与苏州基本持平，无锡市房产市

6、场开始进入改善型需求为主。第二产业始终是主导方向，2004年2008年间三大产业结构调整为1.457.641工业园区的建设给无锡市第三产业带来了新的发展机会，产业布局正向“二三一”的转变生产形势总体特点为：第一产业稳定增长、第二产业快速增长、第三产业持续增长高档纺织及服装加工9.6% 宏大纺织、日东纺 、天然纺织、太平洋纺织 精密机械及汽车配套工业14.2% 小天鹅、依莱斯机械、华联精工、通用机械 、威孚汽车空调 电子信息及高档家电业11.1% TCL数码科技、华润华晶、夏普电子 松下 特色冶金及金属制造业6.0% 华特钢带、申菱电梯 精密化工及生物医药业3.9%朗盛、通用电气医疗、圣宝罗药业

7、、华裕制药 无锡第二产业占绝对主导，高新技术产业中有五大支柱产业，占重工业比重的35.7，第二产业比重位居全省地级市第二位。无锡市的高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制造业、精密化工及生物医药业是五大支柱产业，属于高新技术产业的重工业占全市重工业的比重达35.7。 2006年1-3月份重工业企业完成总产值1444.81亿元，同比增长33.1，轻工业企业完成总产值470.18亿元，同比增长18.2，重工业增长快于轻工业14.9个百分点，全市工业发展重型化特征越来越明显支柱产业占规模工业企业总量代表企业锡山区产业分析无锡属长三角城市群第一圈层，拥有四大

8、支柱产业，但与同级别城市产业同质化现象严重南京镇江常州无锡苏州嘉兴杭州绍兴宁波制造、机械、轻工业电子产品、精细化工、精密机械、新材料精密机械、汽车配套业、高档家电业、纺织及服装加工业通信设备与软件、现代中药与生物制药、重化装备临港工业、服装、家用电器、汽车、造纸机械制造、输变电设备、制造业石化、钢铁、电子信息、车辆制造皮革服装、临港工业、机电纺织、精细化工、微电子、轻纺环保设备第一圈层城市第二圈层城市第一圈层第三产业所占比重较大，乡镇企业发达，普遍成为当地的经济支柱和财税来源。第二圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。112233产业分析高铁未来展望3苏锡

9、常的三类产业结构比例相似，同时又都含有京沪高铁站点，无锡市在长三角的城市分工与竞争差异化方面明确定位承接区域产业转移和发展补给功能上海市昆山市苏州市无锡市常州市同城效应：苏锡常高铁站点总长85公里城市第一产业第二产业第三产业轻重工业比率苏州2.2%65.7%32.1%0.49无锡2.2%57.6%40.2%0.42常州4.7%58.8%36.550.53高铁站点的到来给了苏锡常城市圈一次重新审视城市定位和区域分工的利好时机同城效应与苏锡常的同质竞争要求差异化的城市分工和区域定位居民收入城镇居民生活水平进一步提高，人均可支配收入增速已连续年增幅超过12%，居民收入和消费水平正迅速提高；无锡处于长

10、三角16个城市中央区域，起着举足轻重的作用，具有一定的竞争优势；在与长三角其它城市的对比中，人均可支配收入在江苏省13个城市中仅次于苏州，超过南京，08年达到23605元。 无锡人均可支配收入在省内处于高水平，08年达到了23605元，年增长率在10%以上，仅次于苏州，自身增长速度稳定，购买能力强无锡上海苏州宁波嘉兴绍兴杭州湖州南通常州镇江杨州泰州南京常州江阴 1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展格局无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿

11、元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2 % ；无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内；无锡市为经济发达的三线城市，主要产业为制造业，特别是“冶金、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资；南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈城市层级无锡历年GDP增长2008年GDP无锡的GDP规模超过常州，但远落后于苏州；无锡在利用外资上,略高于常州，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位；苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导，占到60%左右的比例；其中无锡

12、的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏州无锡常州；在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位置。2008年苏锡常利用外资情况城市协议注册外资(亿美元)实际利用外资(亿美元)常州16.3222.56无锡31.6731.42苏州185.281.272008年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级城市第一产业第二产业第三产业产值（亿元）比重同比07年比重产值（亿元）比重同比07年比重 产值（亿元）比重同比07年比重无锡631.40%-0.02%2546.5

13、7-0.90%11.70%1809.931%13.80%常州68.33.10%-0.30%1297.558.90%-0.70%836.438%1.00%苏州107.071.60%-0.10%4149.2362%-1.70%243636.40%1.80%GDP从图上反应出在长三角10城市GDP对比中，无锡GDP处在第三位，次于上海和苏州，与杭州不相上下，超过4000亿；在08年GDP的增速上处于第二梯队，次于苏州、南通和镇江，与常州和南京相当，增速达到12%； 苏州无锡南京南通常州徐州盐城扬州67014420377525102202200716031573与长三角10城市GDP对比中，无锡落后于

14、上海，与杭州相当，排名第四，增速稳定，经济上行平稳。而无锡与江苏省内主要城市的GDP对比中，可以看出从无锡市宏观经济发展迅速，2008年无锡GDP总量4420亿元，经济总量位于全省第二，仅次于苏州； 长三角10城市08年GDP对比盐城常州深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾

15、、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，无锡目前处于第三梯队，正向第二梯队进发（深圳、广州）。8年第四梯队12年15年第三梯队第二梯队无锡城市对比02000400060008000100001200001000200030004000收入支出与长三角10城市对比中，无锡08年人均收入排名前列，人均支出相对靠后，说明无锡有很大的消费潜力长三角10城市08年收入对比长三角10城市08年支出对比在长三角10城市08年人均收入方面的比对中，无锡与杭州、苏州并行，排名前列且主要城市差距极其微小，08年无锡人均收入23605元；在人均收入的增速方面，有

16、5个城市超过13%，除南通以15%的速度稳居第一，和绍兴明显落后以外，其它城市的收入增速相距极小，08年无锡人均收入增速为13%； 在长三角10城市08年人均支出方面的比对中，无锡处于偏低的档次，落后于南京、杭州、苏州、宁波、绍兴和常州，08年无锡人均支出数字为13563元；在人均支出的增速方面，宁波以17.7%的速度稳居第一，无锡略高于常州和苏州，与常州和苏州一起处在第三梯队，08年无锡人均支出的增速为10.7%； 产业对比与长三角10城市对比中，无锡第二产业的竞争力体现明显，在工业增加值和二产增加值方面排名长三角10个重点城市的第三位长三角10城市08年第三产业对比长三角10城市08年第二

17、产业和工业对比在长三角10城市08年第三产业增加值的对比中，无锡以1809亿元排名第五，略低于杭州、苏州和南京，增速方面也同样是略低于南京、苏州和杭州；二产方面，无锡的竞争优势体现明显，08年第二产业产值2546亿元，其中工业产值为2398亿元，无论是在工业产业还是第二产业增加值方面，无锡均高过杭州和南京，排列在长三角10城市的第三位；前面宏观经济部分提到无锡第二产业占绝对主导，高新技术产业中有五大支柱产业，占重工业比重的35.7，能源和机械工业的竞争力决定了无锡二产的优势；社会消费与长三角10城市对比中，无锡社会消费总额排名第五，增速适中长三角10城市08年社会消费品零售总额在长三角10城市

18、08年社会消费品零售总额对比中，无锡以1391亿元落后上海、苏州、南京和杭州，排名第五，说明无锡的消费能力在长三角地区处在前列；在长三角10城市的社会消费零售总额的增速对比中，阶梯现象明显，杭州、宁波、绍兴和南京均是20%的增长速度，而常州、苏州、南通和镇江均是24%的增长速度；无锡处在两个阶梯的中间位置，08年全年，无锡社会消费品零售总额增速为23%；固定投资与长三角10城市对比中，无锡属功能型城市，外商投资的现代化工业为主，房地产投资为辅，所以其落后上海、杭州等都会城市长三角10城市08年固投长三角10城市08年房投长三角10城市08年房投占固投比在长三角10城市房投占固投的比重中可以看，

19、无锡落后于杭州、苏州和上海；从城市性质来说，杭州和上海市都会型城市，其第三产业比重大，房地产投资必然占据固投比重较大；而无锡市功能型城市，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此工业投资在固投中占有重要的地位，而房地产投资起到辅助作用； 1、宏观背景研究无锡城市概况宏观经济长三角城市对比城市发展规划苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，无锡将联合其它2市以外部开放性的发展方式共同发展苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，无锡将

20、联合其它2市以外部开放性的发展方式共同发展。南京都市圈徐州都市圈苏锡常都市圈资料来源：无锡国土规划局城市整体发展规划2020年，无锡市主城区人口达200万人，中心城区建成区面积将达到195平方公里，无锡的城市扩张将继续加剧；主城区周围的六个组团分别为查桥安镇羊尖厚桥组团，港下东湖塘张泾组团，荡口甘露组团，玉祁前洲组团，洛社石塘湾杨市组团，陆区阳山胡埭组团。 规划中的无锡市定位是适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。 城市规划格局市区城镇布局规划形成“1+6”（一个主城区和六个组团）的总体结构框架。无锡的城市定位是

21、适宜投资创业的工商名城。 主城区在无锡“两轴一纵”的城镇体系空间结构中，高铁站所带动的经济发展属于沿沪宁交通走廊城镇发展轴无锡总面积为4788平方公里，其中市区面积为517.70平方公里，下辖江阴、宜兴两个市(县)和崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区七个区。“两轴”：沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴。“一纵”：即沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴以上述三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。资料来源：无锡国土规划局城市空间结构南拓开发建设滨湖新城，城市未来的主导方向北展将堰桥地区建设为惠山区的新城区,并加强与江阴的联系东联整合东亭和东

22、亭以东片区与主城区的空间、道路网络西优以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地无锡的发展方向主要是南拓、北展、东联、西优，本项目处在无锡城市主导发展方向之一的东联区域城市四向发展概括无锡各区功能定位是以大力推进城市化为原则，以改善城市环境和提升产业层次为主体，锡山板块重点发展商贸物流业。江苏省城市化水平等级分布：南京-无锡-苏州常州-镇江扬州-南通-泰州徐州-盐城-连云港60%以上50%60%之间50%60%之间40% 50%之间无锡各区的功能定位以大力推进城市化为原则。以改善环境和提升产业层次为主体。随着城市功能的逐步完善，产业结构加速调整，无锡未来的发展方向正在由以工业为主的传统加工制造

23、中心向服务业为主的现代经济中心转变。无锡的主要板块分为五个，惠山板块主要发展先进的制造业；滨湖板块主要发展旅游、人居和现代服务业；城中板块主要承担现有和原有的城市中心的功能；新区板块主要发展成为创新型的国际化科技新城；锡山板块将依托高铁站的建设发展为现代商贸物流区。本项目所在地为锡山板块。惠山板块功能定位：无锡先进制造业，现代物流业的集聚区和都市农业示范区空间结构：一城、一区、三镇，若干郊区社区滨湖板块功能定位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区空间结构：两城、两区、一镇和若干郊区社区城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心区；空间结构：双核多中心，两类发展轴，六大

24、功能区建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体，成片综合建设；基本完成工业退城进园，实施全域城市化和现代化；锡山板块功能定位：无锡商贸物流集聚区、新材料产业孵化区和现代农业创新区空间结构：一城、三镇，若干郊区社区新区板块功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：一主、二副，若干郊区社区城市各区功能定位宏观背景研究结论：宏观环境支持房地产市场快速发展无锡所在的苏锡常都市圈，紧临大上海核心区，区位优势明显，无锡旅游、文化产业发达。无锡经济总量全省第二，人均收入增速稳定，第二产业占据主导地位。与长三角10城市对比，经济总量第四，第二产业优势明显。社会消费和投资稳定增长。无锡的发

25、展方向主要是南拓、北展、东联、西优，本项目处在无锡城市主导发展方向之一的东联区域，锡山板块重点发展商贸物流业。 2、锡山评估锡山区概况经济状况区域功能定位锡东新城解读高铁商务区解读地理区位 锡山区位于长江三角洲腹地，江苏省东南部，无锡市东北部。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟，东至上海128公里，西至南京177公里，为苏锡常中心地区。 区域水陆空交通十分便捷。沪宁、锡澄（京沪）高速公路在区内交汇，312国道、京沪铁路穿境而过，京杭大运河贴界而过，距无锡机场15公里 锡山区位于无锡市东北部，无锡市的东大门。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟，东至上海128公里，西至南京177公里，为苏锡常中心

26、地区。行政区划及人口 锡山区辖5个街道、4个镇，77个行政村、39个社区居委会和高铁商务区、锡山经济开发区（比照国家级）。 2008年末，全区户籍总户数12.3万户，总人口405982人，其中男性人口199598人，女性人口206384人。全年出生人口2932人，其中男婴1519人，女婴1413人。死亡人口2878人，全年人口自然增加54人，自然增长率0.13 锡山区按行政区划分为5个街道、4个镇、高铁商务区和经济开发区，全区常住人口约60万人高铁区 锡山是吴文化的发源地。境内现存荡口、严家桥、黄土塘三个古镇（老街）以及宛山石塔、华蘅芳故居、阿炳祖居、清代生态保护石碑等一批历史文化古迹。 锡山

27、人杰地灵，人才辈出。古代有著名画家顾恺之、倪云林，诗人李绅、尤袤；近现代有科学家华蘅芳、钱伟长，国学大师钱穆、顾毓秀、钱钟书，作曲家王莘，漫画家华君武，红学家冯其镛等。文化底蕴严家桥牌坊东港镇姚桐斌故居锡山是吴文化的发源地，历史悠久，人才辈出。现保存有大量历史文化古迹，境内自然资源优越。鹅湖明清建筑群锡北斗山禅寺锡山是近代无锡民族工商业的发祥地之一，历史上是重要的水利码头，是“苏南模式”的重要发源地。2007年锡山区GDP总量处于无锡市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。锡山区近年发展一方面受到区域产业落后，污染严重，城市管理水平差的影响，另一方面无锡市“城市南进、产业北移”政策

28、使锡山区面临重大的产业升级压力。项目所在的锡山区，属于无锡市的工业区，08GDP达到300亿元，占全市的6.7%，但与新区相比差距仍然较大，在无锡并不处于经济主导地位。城市南进产业北移无锡市各区2007年GDP比较（亿元）城中三区区域层级 2、锡山评估锡山区概况经济状况区域功能定位锡东新城解读高铁商务区解读 2008年锡山区实现GDP总值近300亿元，工业总产值达到1014亿元，城市化率达60%，总体上已进入工业化后期和城市化中期的发展阶段锡山区背景分析经济状况产业研究工业化阶段工业化前期工业化初期工业化中期工业化后期后工业化时期人均GDP（）2607287281456145654605460

29、1310413104以上初级阶段中期阶段后期阶段城市化率10%-30%30%-60%70%-90%主要特征以集聚效应为动力的区域经济趋势 第二产业、第三产业与人口的聚集密度明显加大，城区范围高速拓展集聚和扩散相互转化，扩散上升到主导地位，导致扩散型城市化和城市区域化08年底完成地区生产总值161.1亿；开发区目前已形成了电子信息、精密机械及机光电一体化、高特纺织、新材料、现代服务业等优势产业群。 目前开发区总规划面积125平方公里，包括安镇、云林、厚桥三个街道办事处，开发区内设立了V-park服务外包园，S-park锡东科技产业园,科技创业园等多个活力产业园区，是一个充满生机的现代化、国际化、

30、科技型、创新型开发区。江苏省锡山经济开发区建立于1992年5月，1993年11月被江苏省政府批准为省级开发区，2003年升级为国家级开发区。锡山区背景分析经济状况产业研究锡山已经形成以电子信息与新材料、精密机械与车辆、高特纺织与服装三大主导产业，产业集聚程度不断提高，电动车产业具备很强的区域聚集优势 2008年锡山工业增加值为47.4亿元,增长4.9%, 一二三产业比重分别2.2:62.2:35.6，区域以第二产业为主2008年，电子信息与新材料、精密机械与车辆、高特纺织与服装三大工业主导产业的规模以上企业实现总产值292.7亿元，增长34.1%,占全区规模以上工业总产值的65.3%,产业集聚

31、程度不断提高电动车产业已经在锡山形成一个产业集群，是锡山的优势产业、特色产业和支柱产业，08年锡山电动车产量约800万辆,产出规模200亿元, 预计2010年产量突破1500万辆,产值400亿元,占据全国半壁江山，锡山成为目前首个国家级轻型多功能电动车产业基地,锡山电动车企业正从产量优先转向研发为重的蜕变。 三大电动车板块天津江苏浙江特征依靠“简约”成霸主，使全国第一大电动自行车生产基地且短期内天津电动自行车产销量霸主地位还难以撼动。以豪华电动车为主，无锡锡山区已成为整个江苏乃至全国电动车行业发展的火车头，并不断扩张产能台州将成为全国最大、配套能力最强、最齐全的电动车零配件制造中心锡山区背景分

32、析经济状况产业研究锡山区背景分析经济状况产业研究锡山区三大主导产业占全区工业总产值的70%，其中开发区和安镇、东亭镇占到全区工业量的一半份额。 锡山市近代民族工业和现代乡镇工业的发祥地，工业基础坚实。原锡山市多年被评为全国百强县之首，号称“华夏第一县” ；东港镇的上市公司红豆集团属全国120家大型企业集团改革试点企业，“红豆”商标为全国驰名商标，红豆衬衫、西服被评为 中国名牌产品。根据锡山区各镇产业布局表明：本项目所在的安镇镇涵盖锡山区三大支柱产业，工业经济增势强劲安镇镇土地面积：83.31平方公里总人口：73704人化纤、机械车辆、精密机械、冶金、针纺织、五金工具、通讯六大支柱产业羊尖镇土地

33、面积：50.69平方公里总人口：41086人无锡市的卫星城和交通物流中心，形成电动车行业、特色化工、有机金属三大支柱产业东港镇土地面积：84.81平方公里总人口：75431人“一区五园”：科技创业园、纺织服装园、电子元器件新材料产业园、橡塑制品产业园、电气机械产业园资料来源：2007年锡山区概况东北塘镇土地面积：22.33平方公里总人口：28673人以汽车配件、不锈钢、有机金属为主锡北镇土地面积：70.58平方公里总人口：61363人形成新材料加工、冶金、机械、金属结构件等产业群鹅湖镇土地面积：54.56平方公里总人口：46813人涉及彩印、轻工、机械、电子、化工、服装等多个行业东亭镇土地面积

34、：29.42平方公里总人口：60569人形成了纺织、电子、轻工、冶金和机械等产业布局锡山区背景分析经济状况产业研究 2、锡山评估锡山区概况经济状况区域发展规划锡东新城解读高铁商务区解读锡山区在整个无锡市承担着区域交通枢纽、贸易物流、产业升级和转移以及宜居地的重任产业生活综合北区产业生活综合南区物流园区中心区仓储式商业集聚区金融商贸区锡山区功能定位大型交通枢纽区域贸易及物流集散地主城区纺织工业改造升级和制造业转移的主要基地市区良好的农业基地主城区居民宜人的居住地用地规模：全区规划城镇总建设用地面积199.平方公里，占区域用地的人口容量：全区的最终人口容量为万人，其中城镇人口万人、农村人口万人区域

35、功能定位在“一主一副三片”为总体布局下，锡山区形成以居住、物流、工业及现代高科技园为主的综合区，京沪高铁的建立将使锡山区成为无锡的副中心,但近期中心化程度并不高锡山区总体布局无锡市“”城镇布局的重要组成部分，无锡东部新的增长区，锡山区的副中心，是以工业、商贸和居住为主的山水新城锡山区北部片区中心，以服装、轻纺产业为主导、联动相关产业协调发展、对外交通便捷、具有生态环境优势的新型城市组团以彩印包装工业为支柱，以人文旅游、滨湖景观为特色的现代工贸城镇锡山区主中心的重要组成部分，集工业生产、居住生活、交通物流、商业贸易为一体的综合工业新城 锡山区布局结构为“一主一副三片”，其中： “一主”东亭、东北

36、塘和八士组成的中心区，且锡山区政府及相关行政机关设置于东亭镇 “一副”查桥、安镇、羊尖和厚桥组成的副中心区 “三片”港下东湖塘张泾片、荡口甘露片和后 宅鸿声三片，其中东亭主中心区和后宅鸿声片为中心城的组成部分京沪高速铁路锡山区是无锡最大的陆上门户，基本形成了内联外接、环网互补、节点畅通的城市交通体系，京沪高速铁路和地铁的建立将 促进锡山城区新型城市骨架的形成区位优势高速铁路：京沪高速铁路（规划中）高速公路：沪宁高速、东干线、锡昆高速、锡通高速对外公路主骨架：锡沪、锡沙、锡太3条东西向省级干道与锡东大道和锡通高速形成“三横二纵”骨干道路框架京沪高速铁路投运后，从安镇站到上海站只需23分钟，而未来

37、无锡轨道交通建成后，安镇到无锡中心商务区只要几分钟 地铁2、4号线的建成使得锡山到主城区只需10分钟锡山区道路规划京沪高速铁路沪宁高速公路东干线锡通高速锡甘路锡东大道锡太线锡沙路综合交通规划后港路锡山区道路规划 发展思路“建新路、扩空间、改老路、强功能”，加快城区道路“北延、 南连、西接、东拓、中优”，全面提升交通基础设施水平锡山区城改工作基本实现了 “三年大变样”的阶段性目标，但产业层次还不够清晰，产业链条不完整，产业集群水平还处在发展阶段 2008年，全区完成地区生产总值295亿元，同比增长17.9%; 工业总产值达1014亿元，增长4.9%，总体经济实力属中等水平，初步形成电子信息、高特

38、纺织、精密机械与及机光电一体化和现代物流四大主导产业群。民营经济已进入所有支柱产业领域，其产值占到全区工业总产值的70%以上，民营经济成为区域经济发展的绝对动力以锡山经济开发区和锡东、锡北两大物流园区为依托，加快“退二进三”步伐，城区房地产业和现代商贸业快速发展。 锡山正积极构筑国际制造业基地，大力发展生产性服务业，将为海内外投资者提供一个更为完善的工业支撑和配套体系 区域目标推进开放型经济、先进制造业、现代服务业和都市农业发展，增强整体经济实力积极实施“三产扩张”战略，大力发展现代服务业。规划构建“一城三园三片”服务业发展新框架现代都市农业发展规划：围绕“农业增效，农民增收”的总体目标，规划

39、“一区八园”的发展格局确立建设“无锡国际先进制造业高新产业集群区、高度开放的国内外资本集聚区”实施成效政府经济产业规划产业布局日趋优化，但典型代表不多，产业链条不完整，产业集群水平还处在发展经济结构合理化、国际化相关产业配套不足锡山区产业格局 2、锡山评估锡山区概况经济状况区域功能定位锡东新城解读高铁商务区解读锡东新城解读太湖新城惠山新城蠡溪新城锡山区锡东新城是无锡市着力打造的“五大新城”之一。锡东新城新城市客厅，无锡市着力打造的“五大新城”之一。 按照“五年成框架，十年出形象”的目标，用10年时间将其打造成为一座开放式、生态型、国际化的“四高联动”新城。行政办公科技研发金融服务现代物流休闲娱

40、乐高端居住高新技术产业新区空港沪宁铁路沪宁高速京沪高铁东联南拓高铁商务区无锡主城区锡东新城V-parkS-park锡东新城解读锡东新城规划总面积125km2,城市建设用地75km2，生态绿地50km2。居住人口：50万，就业岗位：55万居住人口：50万就业岗位：55万高铁商务区规划范围为：北至北中路，南与无锡新区相连，东西分别以锡张高速和沪宁高速为界。中部板块：CBD/RBD/EBD优势：交通枢纽、山水特色功能：商务办公、宾馆酒店、郊野公园、居住、研发西部板块：V-PARK优势：道口经济、轨道二号线功能：锡山经济开发区、江南商贸物流城东部板块：S-PARK优势：宛山荡、道口经济功能：科技研发、

41、休闲商务、高端居住、高科技制造业三、板块划分西部板块V-PARK锡山经济开发区、江南商贸物流城中部板块CBD/RBD/EBD商务办公、宾馆酒店、郊野公园、居住、研发东部板块S-PARK科技研发、休闲商务、高端居住、高科技制造业西片：优化发展 中片：重点发展 东片：跨越发展高铁地区CBD/RBD/EBD宛山荡S-PARK江南商贸城V-PARK翠屏山森林公园白丹山休闲公园至中心城至常熟、昆山至江阴至新区、太湖新城锡东新城解读科技城该区科技创业中心、江苏太湖国际包装印刷城、大明全球不锈钢加工采供中心等7个先进服务业项目商业项目目前已有麦德龙、百安居、宜家等各个大型商业项目 物流企业海尔、南方、大明等

42、一批第三方物流企业企业无锡指网生物识别科技公司 ，中南科技公司等V-Park区域东至开发区纺通路、西至团结路、北至兴塘河、南至东安路。目前，该区共有经认定的服务外包企业近20家；物流业是V-PARK的重点产业，海尔、南方、大明等一批第三方物流企业商业项目目前麦德龙、百安居、宜家等；V-PARK现状V-Park区已有数十家科技型企业入驻，有海尔、南方、大明等一批第三方物流企业入驻，有麦德龙、百安居、宜家等一批商业项目入驻。已入驻的商业、企业和科技产业情况太湖国际包装城 红星美凯龙 百安居科技创业中心和服务外包园在V-PARK中占据非常重要的地位；现已建成并投入使用17.5万平方米，目前园区已集聚

43、一批高成长企业和一批海归领军人才创业企业，同时与清华大学，中科院自动化所等国家级科研机构建立了紧密的联系。V-PARK现状科技园区和服务外包园在V-PARK中占据非常重要的地位，将有大量科技服务企业进驻，政府也相应为进驻的人才和企业提供政策上的帮助。服务外包园，其中，搜客天地服务外包基地总建筑面积4万平方米，主体商务办公楼建筑面积3.1万平方米，商务，生活配套设施一应俱全。目前，中国电信锡山呼叫中心，浙大网新，郎奇软件等项目已经落户该基地。政策优惠方面，凡是提出到园区创办企业的留学人员享有无锡市给予的创业政策100万元创业启动资金、100平方米工作场所、100平方米住房公寓；提供不低于300万

44、元风险投资和不低于300万元的贷款担保；锡东新城解读轨道交通无锡轨道交通中的2号线和4号线两条地铁线路经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至10分钟。交通网络便捷， 2011年底正式投入运营，无锡至上海仅需23分钟。规划中的地铁2号线和4号线经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至10分钟。京沪高铁 2011年底正式投入运营，北京至上海全程仅需5小时，其中无锡至上海仅需23分钟。无锡将快速融入上海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的1小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、宜兴等城市。锡东新城解读123456789101112 未来锡东

45、新城将围绕中部片区形成一体两翼的发展格局，中部片区主要功能为商务、商业区和居住区，两翼定位为产业区2九里河两岸景观3行政管理区4农业博览园5创新孵化社区6高铁核心区CBD12社区邻里中心11北广场RBD10南广场EBD9白丹山文化公园8S-park7V-park1翠屏山森林公园高铁地区总体鸟瞰图吼山翠屏山胶山高铁站 2、锡山评估锡山区概况经济状况区域功能定位锡东新城解读高铁商务区解读高铁商务区解读高铁商务区总规划面积45.62km2，北至北中路，东至走马塘，西、南至规划春丰河。用地规划：居住用地：居住用地共789.97公顷，占建设用地的28.10%。公共设施用地：公共设施用地360.19公顷，

46、占城市建设用地12.81%。道路广场用地：道路广场用地共283.25公顷，占建设用地的10.71%。绿地：绿地共914.2公顷，占建设用地的34.56%。明确的规划导向居住人口约25万人工作岗位约20万个高铁商务区总规划面积45.62km2，北至北中路，东至走马塘，西、南至规划春丰河。 商务区将结合锡山已有的产业优势，引导更多资金、人才流向商务区，并通过对世界一流企业的引进，带动相关服务机构与团队进驻，形成相对集聚的现代产业集群。总部经济国际社区商务居住现代物流服务外包清晰地产业定位努力打造以现代服务业为主导的一流区域服务中心高铁商务区解读高铁商务区的整体功能定位为：总部经济、服务外包、现代物

47、流、商务居住和国际社区高铁商务区解读一站：高铁站屋及南、北广场。一区：以锡沪路、吼山路、安南大道、锡东大道形成的高铁商务启动区（10平方公里）。一河：九里河改道景观工程。高铁商务区45.6km高铁商务启动区2009第一个动作1、高铁车站:启动高铁站屋、南广场建设。南广场站屋高铁商务区解读三年建设计划：2009年全面拉开高铁车站、商务区建设启动区道路框架。2009第二个动作2、商务区建设启动区：启动山河路、新韵路、先锋东路、吼山路、九里河改道景观工程。高铁商务区解读三年建设计划：2009年全面拉开高铁车站、商务区建设启动区道路框架。2009第三个动作3、市级骨干道路路：启动东安路（08年项目）、

48、安南大道、新锡路、新华路、北中路建设。 高铁商务区解读三年建设计划：2009年全面拉开高铁车站、商务区建设启动区道路框架。2010第一个动作1、高铁车站：续建高铁站屋、南广场，启动北广场建设。南广场站屋北广场高铁商务区解读三年建设计划：2010年基本形成由锡沪路、吼山路、安南大道、锡东大道组成的高铁商务区建设启动区内环,由北中路、新锡路、安南大道、锡东大道组成的锡东新城快速路外环道路网络。2010第二个动作2、高铁商务启动区：完成山河路、新韵路、先锋东路、吼山路、九里河改道景观工程；启动翠山路、丹山路、五湖路、四海路建设。高铁商务区解读2010第三个动作3、市级主干路：完成东安路、安南大道、新

49、锡路、新华路、北中路建设；启动锡东大道高架快速化改造。高铁商务区解读2010第四个动作4、商务区建设启动区功能配套 启动南广场5000m 、北广场2000m 配套工程。 启动10万平方米功能性载体建设。22高铁商务区解读高铁商务区解读三年建设计划：2011年基本形成通畅的交通网络、优美的景观绿化、配套的城市功能，迎接京沪高铁的全线开通投运。2011第一个动作1、高铁车站：完成高铁站屋、南广场、北广场、 5公里支路网建设。2011第二个动作2、商务区建设启动区:完成翠山路、丹山路、五湖路、四海路；启动胶阳西路、新友北路、 20公里支路网建设。高铁商务区解读高铁商务区解读2011第三个动作3、市级

50、主干路：完成锡东大道高架快速化改造。2011第四个动作4、商务区建设启动区功能配套 完成南广场5000平方米、北广场2000平方米配套工程和10万平方米 功能性载体建设；启动20万平方米功能性载体建设。高铁商务区解读高铁核心区鸟瞰图在京沪高铁经济的带动下，锡山区将成为无锡的轨道副中心、现代化交通枢纽区、专业化产业新城锡山区发展研判规划交通产业现状终端大件产品有限；行业龙头企业不多；产业布局趋于扁平化；产业链条不完整，产业集群水平还处在发展阶段锡山区中心化程度不高商业生活配套设施分布分散，档次参差不齐，尚未形成城市商业生活中心；区域居住与产业发展互动不强节省交通时间成本缩短空间距离货流、人流不断

51、增加地铁2、4号线拉近与主城区距离“三横二纵”骨干道路框架内联外接环网互补节点畅通京沪高铁经济带动产业集聚/升级一体化进程形成对区域完善产业配套服务的功能需求使锡山区成为无锡副中心物流、金融、贸易的完善旅游业、交通、通信、文化、房地产等相关产业的进一步发展高铁效应锡山评估结论：锡山区宏观环经济发展良好，高铁是未来区域的标志。锡山区位于无锡市东北部，无锡市的东大门，属于无锡市的工业区，全区人口60万。锡山区08年GDP300亿，占无锡的6.78%，三大主导产业占全区工业总产值的70%。京沪高铁的建立将使锡山区成为无锡的副中心, 但其产业层次还不够清晰，产业集群水平还处在发展阶段。未来锡东新城中部

52、片区主要功能为商务、商业区和居住区，两翼定位为产业区。高铁商务区的整体功能定位为：总部经济、服务外包、现代物流、商务居住和国际社区，2010年建成通车。 3、房地产发展现状土地市场住宅市场研究商业市场研究办公物业研究锡山区房产市场 2008 年实际总共推出地块62 幅，供应量433.84万平方米，与2007 年整体供应量相比涨幅达6.24。从目前市场成交情况与土地存量来看，未来土地市场还将延续今年保守的策略，土地供应量将会进一步放缓。08年土地市场全面降温，供应量较07年持平，但实际完成率仅为66%，供应的主要区域来自锡山、滨湖和新区，从供应结构来看，只有锡山、新区和惠山区完成了预计供应量。

53、从08 年土地出让区域来看，锡山、滨湖、新区三区成为主要的土地供应区域。随着滨湖区认可度的不断提高，该区域楼市潜力最大，但按照08 年预计的供应结构，滨湖区出让土地连预计供应量的一半还未达到。从实际供应结构来看，只有锡山、新区、惠山三区完成了预计供应量，其余区域均未完成。综合用地供应 2003年-2008年11月底，无锡经营性用地合计成交3652万，计容积率面积为6340万，其中06年土地供应占五年成交量的27.2%。近年来综合用地成交在06年达到高峰，滨湖区成交量比重在06年以前一枝独秀后，近年来下落后，与锡山区共同占据较高比重，锡山区呈现上升后的维稳趋势。 2003年-2008年11月底，

54、滨湖区经营性用地合计成交1262万，计容积率面积为1781万，成为五年里无锡土地供应市场主要区域。综合用地成交年份区域土地面积（万）计容积率面积（万）楼板价平均地价0308年北塘区183.5 381.3 171835690308年滨湖区1202 1718.7 134919280308年崇安区204 556 50413730308年惠山区309 501 69311230308年南长区172.8 497.2 145441840308年新区399 794 114622810308年锡山区362.6 588.3 11221820住宅用地成交方面，滨湖区依然占据半壁江山，锡山区排名第三，但地价较低，排名

55、7区第4，平均地价1820元，楼面价1122元。年份比重03年0.0%04年5.5%05年11.3%06年14.8%07年22.7%08年25.8%锡山区成交历年比重 2003年-2008年，住宅用地方面，滨湖区依然占据半壁江山，锡山区排名第三，但地价较低，排名7区第4，平均地价1820元，楼面价1122元。住宅用地成交 历年合计：供给3710万，需求3652万，供需比1：0.98；右述经营性用地包含了居住、商业、办公等性质面积。 历年合计：供给2851万，需求2796万，供需比1：0.98；右述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只计算纯居住用地，可取各年75%量估算。无锡土地综合用

56、地平均供需比为1：0.98，住宅用地平均供需比为1：0.98，数据说明无锡土地供需整体表现合理，运行健康稳定。土地供需比土地用途中，住宅类用地占据出让和成交的主体，综合类用地供需方面均有上升趋势，其他性质地块表现平稳。地块用途 从出让用途来看，住宅类用地依然是出让主体，总共出让量达264.07 万平方米，综合类用地近年来供应呈现出增涨的趋势。商办类土地供应情况则无显著变化。 从成交用途结构来看，成交比重最大的依然是住宅类用地，但由于惠山区流标土地与滨湖区取消土地性质均为住宅属性，因此相比2007 年来讲，住宅类用地的成交比重有所下滑。另外，综合类用地热度有所上升。商办类用地出让则相对比较平稳。

57、土地价格分析 从2008 年土地成交楼板价来看，整体土地楼板价为1311 元/平方米，同比跌幅达22%；而住宅类用地楼板价为1417 元/平方米，同比跌幅18.32%。两者均没能呈现去年上扬的走势。今年土地市场遭遇前所未有的“寒流”，且偏远镇区土地供应比重增大，因此整体楼板价出现明显下滑走势。2008 年整体土地楼板价为1311 元/平方米，同比跌幅达22%；住宅类用地楼板价为1417 元/平方米，同比跌幅18.32%。两者均出现明显下滑走势。年份容积面积（万）成交总价（亿元）楼板价平均地价03年锡山区0.0 0.0 #DIV/0!#DIV/0!04年锡山区66.0 8.6 1302 2605

58、 05年锡山区90.8 10.6 1167 1659 06年锡山区163.9 12.6 769 1130 07年锡山区147.2 23.2 1576 2842 08年锡山区120.4 10.8 901 1494 588.3 66 11221820目前无锡在建与未开建商品住宅按现有市场状况需要3年去化时间，即到2010年消化完毕。土地库存量 目前无锡在建与未开建商品住宅建筑面积为2600万，扣除公建与商业等配套（40%计取），约1560万，按现有市场状况需要3年去化时间，如扣除现有计算误差起码也需要2年时间去化，即到2010年消化完毕。 太湖新城板块商品住宅存量预估总量在360-380万（建筑面

59、积）；蠡湖新城板块商品住宅存量预估总量在160-180万（建筑面积）。存量属性锡山区1.商品住宅建筑总量（数据：土地成交值）588.3 2.市场预售总量（数据：售房网公示）202.4 3.市场已售总量（数据：售房网公示）113.9 4.市场未售总量88.6 5.建成的公建面积（数据：售房网公示）6.1 6.在建与未开发总量379.7 7.折合土地量234.4 1.商品住宅购房需求判断（由于数据不购，暂按07年标准计算）投资购房：按2007年商品房总成交的30%，即139.7万30%=41.9万拆迁购房：按2007年拆迁量120万（不含公建），购置面积为1.8倍，购买比例20%计算，即120万1

60、.820%=43.2万结婚购房：按年平均30000对结婚人，购置面积为80，购买比例80%，购置普通房60%计算，即3万80%8060%=115.2万外来人口定居购房：按07年250万外来人口的15%购买力，平均5年才购房，两人组成家庭，购房面积80，购置普通房60%计算，即250万15%50%8060%=180万改善购房：按2007年住宅总购房面积-投资购房需求-拆迁购房总需求-结婚购房需求-外来人口购房需求= 489.34-41.9-43.2-115.2-180=109万需求量修正：由于改善型购房和外来人口购房在此之前有一定的程度透支，因此取其0.8倍；结婚购房与拆迁购房属于刚性需求，虽然