(完整版)国家物业管理条例(部份补充、修改建议稿)

1、国家物业管理条例（部份补充、修改建议稿）一， 业主、业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员会业主：产权持有人(含夫妻，不含其它亲属)。业主代表： 经单元门栋 1/2 以上业主实名投票产生，不是产权持有人不能选为代表。中高层住宅楼、别墅楼可按业主居住户中11 户至 15 户为一个单元 1/2 以上业主实名 投票产生。(由 5 个单元业主代表选出楼栋长一名),任期四年，业主代表大会：由业主代表参加（一年定期召开一次，必要时可临时召开）。议事委员会：由楼栋长选举产生，任期三年（5-7 人）议事委员会主任在议事会委员中产生。业主委员会：由业主代表大会选举产生，任期三年（5-9 人）业主委员会主任

2、、副主任在业主委员会委员中产生。业主委员会委员 第一年为试任期，不适合任职者由业主代表大会改选或从新选举产生，候选人必需从业主代表中产生，不是产权持有人不能参加候选人选举。二， 业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员权利与义务业主代表大会行使下列职权：选举、撤换业主委员会委员, 议事委员会；审议并通过业主委 员会章程、财务管理理制度，业主公约和物业管理服务合同；听取和审查业主委员会的 工作报告；监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；决定物业管理的其他重大事项。议事委员会行使下列职权；筹备业主委员会选举及换届选举工作，换届选举工作需在业主委员会换届前一个月完成，提前二个完月成议

3、事委员会换届选举工作，届时交接。根据业主、业主代表意见监督业主委员会改进工作。听取业主、业主代表意见，对主主委员会起到监督作用，根据事实可向街办事处、居委会提出合理的议事项目，要求召开临时业主代表大会。街办事 处、居委会应及时配合。负责执行业主代表大会决定议事委员会在筹备业主委员会选举工作中在街办事处、居委会领导下严格审查候选人资格及人的品德，不要使今后工作留下隐患。业主 委员会候选举人要从业主代表中产生， 发现不称职者应立即更换。业主委员行使下列职权；通过招标形式选聘或者解聘物业管理服务单位、代表业主订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主代表大会通过后生效；未经业主代 表大会通过的物业

4、管理服务服务合同不具备法律效力；依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修资金，并向全体业主每半年公布物业维修资金实施使用结果和物业维修资金的使用情况的报告，公布帐 目；审定物业管理服务单位提出的服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理管理服务单位履行物业合同的实施及管理服务工作；督促业主按业主物业管理服务合同履行义务；（7）配合居委会调解社区内的物业矛盾和业主求助的家庭矛盾；（6）业主大会赋予的其他职责。三区房地产行政管理部门、街办事处、居委会对社区物业管理 职责区房地产行政管理部门：依法对物业管理服务单位和业主委员会的工作进行监

5、管；发现问题可召开业主代表大会进行处理，街办事处、居委会应及时配合。对业主维修资金管理与审批，每年一次公布各社区维资金的使用报告及帐目对社区物业管理工作进行指导监督；审定物业管理服务合同，发现合同问题责令改正。街办事处：领导居委会组织社区业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员会的产生；根据议事委员会或业主必要提议组织召开临时业主代表大会；对业主代表大会、议事委员会，业主委员工作进行指导监督。居委会：负责对社区业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员产生的组织工作，组织召开业主代表大会；领导、配合议事委员会对筹备选举业主委员工作，必需慎重对从业主代表中提名的候选人审查；在筹备选举业主委

6、员及从业主代表中提名的候选人审查工作中要求参加人员不得将会议内容外泄以免造成不良影响，发现不称职者应立即更换。四业主资金的使用和管理业主资金：业主共有收入；停车收入、门面收入、广告收入等其它收入等。业主专项维修资金；在业主购房时交纳的专项维修资金。业主共有收入转入的维修资金。按规定的续筹维修资金。业主共有收入的分配、使用和管理；（1 业主共有收入的 3%纳入国家税收，税后的 70%强制性列入业主维修基金；30%作为物业管理服务单位机构对车辆、 门面、其它收入等管理费用；（2）3%纳入国家税收和税后的 70%强制性列入业主维修基金由物业管理公司、物业管理服务单位向税务部门按月申报交纳，不得拖欠，

7、税务部门按月申报交纳的资金 转入区房地产行政管理部门管理；业主委员会与物业管理服务单位侵占业主共有收入的当事人将等同贪污论处需维修项目按每季度计划资金用统一申请表提出；3000 元以下由业主委员同意； 3000-10000 元由业主委员会提出申请报街办事处同意；10000 元以上由业主委员会提出申请报当地房地部门同意，维修资金由当地房地部门统一拔付业主委员会有权监督对业主共有资金的使用和向物业管理服务单位查阅共有资金帐目 ；物业管理服务单位不得拒绝；资金需严格按财务制度规定使用，对于利用工作之便的单位和个人收取回扣、好处费 、开据假票等将等同贪污论处；业主委员会办公经费、召开的业主代表大会、议

8、事委员会所需费用、业主委员会成员津贴等需经街、居委会根据各小区实际情况以节约为原则会同议事委员会商定， 其费用由物业管理费支付，费用由居委会管理，按每年一次公布使用资金帐目，业主委员会期满时停发成员津贴（不予延长）；业主委员会成员津贴最高不超过本住宅区环卫工人平均工资的 15-25%，由居委会按月发给。议事 委员会不发津贴。五物业管理物业管理费；按各小区管理成本+不超过 6%-12%利 润计算物业管理企业、物业管理机构与业主委员会商定的物业管理合同经业主代表大会通过后报经物价管理部门审定。物业管理实行双轨机制; 政府在各街办事处设立事业型物业管理机构，其资金收入、支出由财政管理。业主委员会可自

9、主选择物业管理企业或事业型物业管理机构（。简称物业管理服务单位）物业管理服务单位；被选聘的物业管理服务单位应当与业主委员会订立物业管理服务合同； 物业管理服务单位从事下列物业管理服务事项：（业主财产被盗赔付应在合同中详细商定）（业主车辆被盗赔付应在合同中详细商定）物业管理服务单位从事物业管理服务必须遵守下列规定：在物业管理服务中与业主发生纠纷时管理工作人员及保安人员不得粗暴态度，更不允许保安人员欧打业主事件发生。对小区发生犯罪事件应即 时报警。六物业使用与维护擅自改变房屋用途、改变房屋外貌或楼面加高、加层； 七 物业管理用房与费用建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之四的比例向

10、业主委员会无偿提供物业管理办公用房及业主休息娱乐用房。物业管理办公用房及业主休息娱乐用房产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供办公用房给物业管理服 务单位有偿使用，住宅区物业管理办公用房租金和利用物业设置广告等所得收益为业主共有，其房屋产权证明由区房地产行政管理部门保管业主共有资金、专项维修资金必须以住宅社区为单位开设专户，专项储存，按栋立帐， 个人出资部分登记核算，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用 于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房 屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。物业管理服务收费应当按成本核算+不超过 6%

11、12%利 润明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门管理和业主、使用人的监督。车辆管理服务费和特约服务费由物价局制定指导统一收费标准，由业主、使用人与物业管理单位按本条 例相关规定签定协议。开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五（配置有电 梯的住宅楼，按照 建安造价的百分之二点五）向住宅区业主提供的物业管理启动资金； 其资金由区房地产行政管理部门管理及使用时的审批。八 法律责任物业管理服务单位如发生保安人员监守自盗、保安人员欧打业主事件经查实责令限期改正，追查责任人、当事人责任、并处以一万元以 上三万元以下罚款。再次发生的将降低资质等级或者吊销资质证书，情节严重的报公安机关处理；情节严重又不进行整改的物业管理单位由房地产行政管理部门通知工商行政管理部门吊销营业执照，工商行政管理部应予受理。九 物业管理财务审计专职部门各地审计局设立物业管理财务审计专职部门，其职责为；依法对物业管理服务单位、业主委员会、房地产公司进行监察和每年一次强制性财务审计及抽查。对违法的物业管理服务单位及业主委员会等相关人员依法及时处理及配合人民检察院向人民法院提出公诉。十物业纠纷由区政府组织在各街办事处、派出所联合设