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1、案例分析之二乳源瑶族自治县盈丰置业位于乳源县乳城镇中路土地面积 5278m2 城镇混合住宅用地土地使用权抵押市场价格评估的估价分析韶关中一房地产与土地估价(、号、资格号017)一、估价项目背景委托估价方乳源瑶族自治县盈丰置业因融资需要，拟以估价对象（乳源县乳城镇中路土地面积 5278m2 城镇混合住宅用地土地使用权）设定抵押权，我公司受托对该土地使用权的市场价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。二、估价技术路线(一) 基准地价修。估价对象作为城镇混合住宅用地，且在基准地价覆盖范围内，乳源县备基准地价体系并且已经，故采用基准地价系数修进行估价。(二)

2、假设开发法。估价对象属于拟建项目用地，开发意图明确，土地潜在开发价值明显，符合假设开发法测算要求，故可采用假设开发法进行评估。(三)本次估价采用基准地价修和假设开发法进行评估。根据两种估价方法的估价结果差异程度，通过对估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，选用平均数法确定待估宗地的价格。三、估价工作难点及解决方法的选择(一) 选择合理的估价技术路线和估价方法1、难点：如何确定本次估价的估价技术路线和估价方法。2、解决方法：由于待估宗地所处区域类似用途的土地市场交易不活跃，市场交易案例缺乏，故不适宜采用市场比较法评估。委估宗地位于乳源县乳城镇中路城镇混合住宅用地，土地用途

3、为城镇混合住宅用地，混合住宅用地用路线价法评估也是不适宜的。待估宗地不是新征用土地，并且其土地用途为城镇混合住宅用地，成本近法不宜采取。待估宗地具有潜在收益，可以选择收益还原法，但同一区域类似用途的土地的收益数据较难获取，本次评估也不选择收益还原法。估价对象作为城镇混合住宅用地，且在基准地价覆盖范围内，乳源县具备基准地价体系并且已经，故采用基准地价系数修进行估价。估价对象属于拟建项目用地，开发意图明确，土地潜在开发价值明显，符合假设开发法测算要求，故可采用假设开发法进行评估。本次估价采用基准地价修和假设开发法进行评估。根据两种估价方法的估价结果差异程度，通过对估价资料、对象、目的、方法、估价原

4、则以及各试算价格的客观分析，选用平均数法确定待估宗地的价格。(二)基准地价修中修正系数和各项参数的确定1、难点：基准地价修中如何确定修正系数和各项参数。2、解决方法：(1) 住宅用地区域修正系数和个别修正系数，根据实地得到宗地区域、个别情况，对照住宅用地修正体系，确定各项子因子情况和修正系数。(2) 商业用地区域修正系数和个别修正系数，根据实地得到宗地区域、个别情况，对照商业用地修正体系，确定各项子因子情况和修正系数。(3)土地还原利率，采用安全利率加风险调整值法。即土地还原率安全利率风险调整值。安全利率选用目前执行的一年期定期存款年利率，风险调整值根据评估经验和的相关数据资料综合确定。(4)

5、期日修正系数，乳源县更新后的基准地价是 2007 年 11 月 5 日的，基准地价的估价基准日为 2007 年 11 月 5 日，自基准地价基准日至估价时点，地产市场发展平稳，价格波动不大，故修正系数取 T1。(5)容积率修正系数，据委托方提供的资料，该项目规划总建筑面积为 30000 平方米，规划容积率为 5.68，建筑密度为 0.61。根据规划容积率和乳源县住宅用地容积率修正系数表，确定住宅用地容积率修正系数，根据规划容积率和乳源县商业用地容积率修正系数表，确定商业用地容积率修正系数。(6)开发程度修正幅度，由于乳源县基准地价住宅用地和商业用地设定的开发程度均为宗地红线外“五通” (指：通

6、电、通路、给水、排水、通讯)及宗地内场地平整，评估对象土地实际也为“五通一平”，故两者均不须要作开发程度修正。(三)假设开发法中各项目数值的确定1、难点：假设开发法中如何确定各项目数值。2、解决方法：(1)开发完成后房地产销售总收入，根据市场及相关信息资料，确定相同区域首层商铺、二层商铺、同类住房和车位平均售价，再根据委托方提供的资料，利用规划容积率和规划建筑面积确定首层商铺、二层商铺、同类住房的建筑面积和车位个数。利用上述数据就可以开发完成后房地产销售总收入。(2)建筑安装费用，参考乳源县房地产评估办法、省建筑工程综合、韶关建筑工程造价信息等综合确定。(3) 专业以及报建费用，根据评估经验和

7、市场，专业费用一般按建筑安装费用的 5%计算。(4)用，根据评估经验和市场，用一般按建筑安装费用和专业以及报建费用之和的 3%计算。(5) 投资利息，本次假设建设期为一年，销售期为一年，建设开发成本为均匀投入，利率取一年期基准利率为 7.47%，土地取得成本为 A,购地税率取 3%，按复利公式计算投资利息，投资利息(A3%A)【（17.47%）2-1】+(建安费用专业以及用)【（17.47%）1.5-1】。报建费用(6) 销售税费，销售税费含宣传费、委托销售费、营业税、城建税及教育附加、土地、堤围费等，宣传费和委托销售费根据评估经验和市场确定，税费按国家和地方的相关规定而确定。(7) 销售利润

8、，根据评估经验和市场，采用乳源县房地产行业平均销售利润率确定。(四) 估价结果的确定1、难点：估价结果如何确定。2、解决方法：本次估价采用了基准地价修和假设开发法测算了待估宗地的土地使用权市场价格，两者评估结果比较接近。基准地价系数修和假设开发法就估价对象而言均有一定适宜性，均具有较高的度。考虑到项目的评估目的及测算中的特殊处理，结合两种方法测算结果（评估结果有一定差异），在对区域地价水平进行分析后，决定采用平均的方法确定宗地的最终评估价格。假设开发法考虑了待估宗地的预期开发状况和销售总收入等，与待估宗地的评估目的和实际将开发的情况更相符，所以假设开发结果取权重为 0.7，基准地价系数修结果取

9、权重为 0.3。四、估价的启示1、抵押估价服务于金融()业的抵押、担保业务，对抵押的估价，站在放贷方的立场，金融()业本身需要的是安全、稳健、谨慎，希望抵押物的估价能低则低；站在借款人的立场，则希望抵押物的估价越高越好。估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构和估价师的风险。因此在进行抵押目的的估价业务时，一定要坚持客观、公正的估价原则，保持稳健、谨慎的工作态度，不偏不移，客观、公正、公平地对待每一项土地估价业务。2、估价方法的选择应按照土地估价的技术规程，根据各种方法的适用范围，以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合收集的有关资料来选择最适宜的估价方法。3、采用基准地价系数修估价时，要注意所采用的基准地价应为当地近期的，系数修正体系一定要采用当地或应用的