武汉虹玉项目报告02评估说明

1、东方邦信置业拟收购虹玉置业48.78%股权项目资产评估说明中联评报字2015第 1058 号联资产评估有限公司二一五年八月二十五日目录第一部分关于评估说明使用范围的. 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明2第三部分资产清查核实情况说明3一、 评估对象与评估范围说明3二、 资产核实情况总体说明4第四部分资产基础法评估说明7一、资产评估技术说明7二、固定资产评估技术说明22三、负债评估技术说明26第五部分收益法评估技术说明29一、 基本假设29二、 评估方法29三、 资产核实与尽职情况说明34四、 宏观环境及房地产行业分析41五、 净现金流量估算57六、 权益资本价值估算62第六部分评估结

2、论及其分析67一、评估结论67二、评估结果的差异分析及最终结果的选取68三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因69四、其他事项说明70企业关于进行资产评估有关事项的说明第一部分关于评估说明使用范围的本资产评估说明，评估主管机关、企业主管部门备案资产规评估和相关部门检查评估机构工作之用，律、行政定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何和个人，也不得见诸于公开得到评估；任何评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于而成为评估使用者。中联资产评估二一五年八月二十五日第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本评估说明该部分内容由委托方和被评估共同撰写，并由委托方和被评估签字，加盖相应公章并签署日期

3、。详细内容请见关于进行资产评估有关事项的说明。第三部分资产清查核实情况说明一、 评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容评估对象是汉虹玉置业虹玉置业的股东全部权益。评估范围为武在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额312,188.49 万元、负债188,589.52 万元、净资产123,598.97 万元。具体包括资产 312,170.57 万元；非资产 17.92 万元；负债156,389.52 万元；非负债 32,200.00 万元。上述资产与负债数据摘自经大华会计师（特殊普通合伙）审计的 2015 年 6 月 30 日资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。委托评

4、估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。本次评估范围中的主要资产为存货，系企业在开发的世屿岸项目。（二）实物资产的分布情况及特点纳入评估范围内的实物资产账面值 166,274.91 万元，占评估范围内总资产的 53.26 %。主要为存货及电子设备等。这些资产具有以下特点：（1）固定资产类实物资产主要分布在公司项目部，电子设备均正常使用。（2）存货类实物资产为公司正在开发的、位于市洪山区文化大道村的世屿岸项目。（三）企业申报的账面或者未的无形资产情况。截至基准日 2015 年 6 月 30 日，企业申报评估范围无账面的无形资产。或者未（四）企业申报的表产的类型、数量。截至基准日

5、2015 年 6 月 30 日，企业申报评估范围内无表产。（五）其他机构出具的的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。本次评估中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。除此之外，未其他机构内容。二、 资产核实情况总体说明（一）资产核实组织、实施时间和过程评估在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成固定资产、存货、资产和其他资产小组。同时于2015 年 7 月 24 日至 7 月 31 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：首先，辅导企业进行资产的清查、申报

6、评估的资产明细，并收集整理评估资料。2015 年 7 月 24 日，评估开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的态、经济技术指标等情况的资料。权属资料和反映资产性能、技术状其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

7、再次，核实评估资料，尤其是资属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的资料进行了核查。核查中，重点查验了权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对权属资料中所权属资料权属，并要载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。（二）影响资产核实的事项及处理方法在尽职的事项。和资产清查过程中，未发现有影响尽职和资产清查（三）资产清查核实结论评估对列入评估范围资产的清查工作是与被评估共同进行的。账面值与经大华会计师（特殊普通合伙）审计后的基准日会计报表一致。1、非实物资产，评估申报明细表和账

8、面实际情况吻合。一致，申报明细表与2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务进行了沟通。第四部分资产基础法评估说明根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下：一、资产评估技术说明（一）评估范围纳入评估的资产。资产包括货币、其他应收款、存货和其他（二）评估程序1、根据企业填报的对，明确需进行评估的2、根据企业填报的 原始凭证的查验，对实物类实。资产评估申报表，与企业财务报表进行核资产的具体内容。资产评估申报表，到现场进行账务核对，资产进行盘点、对资产状况核3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现

9、行价格资料。4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。（三）评估方法1、资产评估方法采用重置成本法评估，主要是：对货币及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，根据房地产开发项目的实际情况，对于开发产品采用市场法进行评估，对于开发成本采用假设开发法进行评估。2、各项资产的评估（1）货币货币评估证明全部为存款，账面值为120,441,718.13 元。和余额调节表，以检查了重要存款账户的存款的真实存在，同时检查有无未入账的借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，

10、以及评估基准日后的进账情况。基准日未达账项均已由审计进行了调整。存款以核实后账面值确定评估值。存款评估值120,441,718.13 元。（2）其他应收款其他应收款账面余额1,247,891,954.01 元，计提坏账准备金 0 元，账面净额 1,247,891,954.01 元，主要为企业历史上形成的往来款和工程垫付款等。评估在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人、信用、经营管理现状等。其他应收款中涉及估判断该笔款项属于世茂、世茂和合肥世茂往来款。本次评关联往来，按账面价值确认评估值。对于其他款项采用单独进行减值测试

11、，客观表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额确定评估风险损失进行评估。按以上标准，经计算确定评估风险损失为 0 元，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额作为评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。其他应收款评估值为（3）存货1,247,891,954.01 元。存货账面原值1,662,569,971.28 元，其中：产成品（开发产品）账面值 443,975,783.24 元，在产品（开发成本）货的具体评估方法及过程如下：1）产成品（开发产品）1,218,594,188.04 元。存产成品（开发产品）账面价值 443,975,783.24 元，为位于市洪，本次评山区文化

12、大道村的世屿岸项目叠拼别墅与小估采用市场法，即在对其区域、个别进行分析，对周边类似已分析的基础上，参考企业实成交的房地产状况和成交价格进行详细际销售定价及销售情况，确定，然后扣减在销售环节发生的销售费用、税金及其他相关费用，确定评估值，公式如下：评估价值=销售收入-销售费用-销售税费-土地利润（1-25%）r-所得税-销售产成品（开发产品）为虹玉置业开发建设的市洪，世车位山区文化大道村的世屿岸项目叠拼别墅与小屿岸项目包括叠拼别墅、小、层、商业、等多种业态，目前产成品部分为 14-22#叠拼别墅和 4#、7#、10#小产品。截至评估基准日，小和别墅产品大部分已销售，其中 4#、7#、10#小有少

13、量已结转收入，其余房屋均未售出。账面价值对应的尚未结转的可销售部分面积见收入A.销售收入的确定表。对于已于 2015 年 6 月 30 日前全部对外销售或签署了认购协议的小和别墅产品，本次评估按合同价或认购价确认收入。对于未对外销售的部分，参考企业实际销售定价及销售情况，确定。表4-1开发产品销售收入表地块物业性质栋数截至6 月30 日已售已结转面积（平方米）截至 6 月 30 日已售已结转收入（元）截至 6 月 30 日已售未结转面积（平方米）截至 6 月 30 日已售未结转收入（元）截至 6 月 30 日未售面积（平方米/个）销售均价（元/平方米）预计未售销售收入（元）世贸案项目叠拼142

14、2#-16,329.08202,100,709.008,239.2413,000.00107,110,120.00小7#631.504,694,660.0013,626.12100,868,593.00440.907,500.003,306,750.00小10#285.032,096,028.0013,191.9399,708,373.001,221.567,500.009,161,700.00小4#476.713,858,918.009,540.9874,568,093.004,680.837,800.0036,510,474.00合计1,393.2410,649,606.0052,688.

15、11477,245,768.0014,582.53156,089,044.00对于叠拼别墅部分，企业历史销售均价 12,377 元/平方米，结合企业当前制定的对于小，本次评估单价为 13,000 元/平方米。7#和 10#，企业历史销售均价分别为 7,404 元/平方米和7,554 元/平方米，结合企业当前制定的7,500 元/平方米。，本次评估单价为对于小4#，企业历史销售均价7,829 元/平方米，结合企业当前定价，本次评估单价 7,800 元/平方米。综上，预计开发产品的销售总收入为 633,334,812.00 元。B.销售费用的确定参照房地产上市公司近年来的平均统计数据，结合企业实际

16、情况，对于尚未销售的部分，销售费用率取销售收入的部分，销售费用率区销售收入的 0.2%。经计算，销售费用为 4,076,272.42 元。C.销售税费的确定2.0%。已售未结转的销售税费合计为销售收入的 5.7%。经计算，销售税费为 36,100,084.28 元。D.土地对于土地的确定，按照企业目前核定的成本估算，土地为11,462,492.03 元，低于按预交比例确定的土地税额 17,390,037.00税项计税依据税率营业税销售收入5%城建税营业税7%教育费附加营业税3%地方教育费附加营业税2%堤围费营业税2%元。故本次估算按预交比例确定土地计算为 17,390,037.00 元。计算表

17、表4-2土地E.所得税的确定经测算， 开发产品税前利润为元， 则所得税=126,354,441.54126,354,441.5425% = 31,588,610.38 元。F.应扣减适当净利润的确定参照房地产上市公司近年来的平均统计数据，结合企业实际情况，项目预计销售利润率为 19.6%，高于行业平均水平，考虑到市近期房地产市场状况，本次评估预计销售利润率按照行业平均水平 10%确定。对于截至现场勘察日 2015 年 6 月 30 日尚未销售的部分，利润调整系数 r 取 50%；对于现场勘察日 2015 年 6 月 30 日前已销售和认购的部计算项金额项目总销售收入643,984,418.00

18、土地及建安开发成本437,745,384.16房地产转让税费36,707,111.83土地17,390,037.00财务费用12,907,755.12用-销售费用12,879,688.36所得税前利润126,354,441.54所得税31,588,610.38计算项金额项目总销售收入643,984,418.00土地及建安开发成本437,745,384.16房地产开发三项费用43,774,538.42房地产转让税费36,707,111.83加计金额87,549,076.83扣除项目金额合计605,776,111.23增值额38,208,306.77增值额与扣除项目金额之比6%土地(项目测算)11

19、,462,492.03土地占销售收入比率1.78%土地（预缴）17,390,037.00分，利润调整系数 r 取 10%。经计算，应扣减适当净利润为 9,432,682.41 元。G.评估值的确定根据公式：评估价值=销售收入-销售费用-销售税费-土地得税-销售利润（1-25%）r经计算，评估价值为 534,747,100.00 元（取整）。2）在产品（开发成本）-所在产品（开发成本）账面价值1,218,594,188.04 元，为公司正在开发的位于市洪山区文化大道村的世屿岸项目的 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 栋住宅、1-4 号商业楼及 1-3#层住宅、车位等。截至评估

20、基准日，除 3 栋层产品尚未取得预售证之外，武汉世屿岸项目已取得全部国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划证、建筑工程施工证和商品房预售证。在产品可出售部分包括 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 栋高层住宅、1-4 号商业楼及 1-3#层住宅、车位等。另外，项目同一处。根据企业提供的相关时需配建建成后移交当地教育部门的资料显示，在产品可出售部分的基本概况如下：地块物业性质栋数层数户数/个地上建筑面积建筑面积世贸林屿案项目在产品8#34/126423,897.0811#34/126423,897.0812#34/127223,068.2413#34/126423,897

21、.089#34/127223,068.245#34/126422,495.68截至现场勘察日 2015 年 6 月 30 日，世屿岸项目 1-4 号商业楼、11#、12#、13#住宅楼已经完成验收，除层住宅楼1-3#之外，其余住宅楼均已完成结构封顶，正在进行车库及储藏室及小区内配套设施的施工，小区整体预计 2016 年 7 月底完工交房。1）评估方法本次评估参照被评估企业开发成本测算，采用假设开发法进行估算。其计算公式为：评估价值=开发完成后的房地产价值续建成本续建用销售费用销售税费应缴土地投资净利润2）评估假设和限定条件假设公司所遵循的国家有关应缴企业所得税投资利息、政策、制度仍如现时状况而

22、无改变；假设公司所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境变化；假设该公司在未来年度中的技术队伍保持相对稳定，工程建设顺无利进行，工程质量能得到保证；6#34/126422,495.68商业4 栋3-13,937.86层1#46-49/137832,557.33层2#46-49/137832,557.33层3#46-49/137832,557.33车位（个）2402-70,221.04合计274,428.9370,221.04假设该公司未来年度房地产销售顺利进行，销售款能基本按期回收，不会出现的坏账情况；假设企业未来各年度项目施工成本(建材价格等)基本保持稳定，不会发生较大变化；假设项目

23、开发不涉及特殊的地质、水文条件等严重影响建设成本的事项。3）评估过程A、开发完成后房地产价值的确定由于本次评估对象中有部分部分，按合同价确定销售收入。已对外预售，本次评估对于已预售对于尚未售出的，在其收入时，首先参照企业实际在销售的同类项目的近期交易价格，其次参考周边同类项目的价格水平，此外还适当参考企业制定的销售计划与销售定价，最后由评估本次评估各业态的预计销售单价和收入。周边竞品楼盘近期成交数据如下：综合确定对于在售的 5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#等 7 栋住宅成交均价在 7000 元/平方米，结合企业销售定价及近期成交价走势，本次评估预计未来销售均价为 7,200 元/

24、平方米。对于在售的 1-4 号商业楼成交均价在 16,377 元/平方米，结合企业项目成交套数（套）成交面积（平方米）成交价格（元/平方米）成交金额（万元）联投龙湾10911635.8261027100.33万科金色城市37639376.6782930830.61保利心语423366.3481792753.59销售定价及近期成交价走势，本次评估预计售价 16,000 元/平方米。对于待售的 1-3#层住宅楼，由于小区马路，预计销售单价低于平方米。住宅楼，结合企业销售定价，本次评估预计售价 7,000 元/此外，对于车位，车位共计 2,402 个，根据周边市场状况及企业销售定价，确定为 12 万

25、元/个。表4-3开发成本销售收入表地块物业性质栋数截至6 月30 日已售面积（平方米）截至 6 月 30 日已售收入（元）截至 6 月 30 日未售面积（平方米/个）销售均价（元/平方米）预计未售销售收入（元）合计销售收入（元）世贸案项目在产品8#15,780.99112,050,387.008,116.097,200.0058,435,848.00170,486,235.0011#15,434.05109,006,278.008,463.037,200.0060,933,816.00169,940,094.0012#14,015.2096,051,092.009,053.047,200.00

26、65,181,888.00161,232,980.0013#20,237.13139,898,933.003,659.957,200.0026,351,640.00166,250,573.009#8,028.0654,505,350.0015,040.187,200.00108,289,296.00162,794,646.005#538.563,787,920.0021,957.127,200.00158,091,264.00161,879,184.006#5,986.9241,124,852.0016,508.767,200.00118,863,072.00159,987,924.00商业1

27、-4 栋9,483.62155,316,330.004,454.2416,000.0071,267,840.00226,584,170.00层1#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00层2#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00层3#-32,557.337,000.00227,901,310.00227,901,310.00车位（个）-2,402.00120,000.00288,240,000.00288,240,000.00合计711,741,142.001,639,358,594.0

28、02,351,099,736.00综上，项目预计开发完成后的总价值为 2,351,099,736.00 元。B、续建成本的确定本次评估参照企业提供的目标成本接成本为 1,671,608,300.00 元。，剔除三项费用等之后的直表4-4世屿岸在产品目标成本经核查，企业提供的成本符合市当地的基本情况，未发现显著异常，本次评估在估算项目总成本时予以采信。企业目前已实际投入的不含财务费用及开发间接费用的直接成本为 1,179,191,602.90 元，未发现已投入成本中有明显的无效成本，本次评估全部视为合理成本，则：续建成本=1,671,608,300.001,179,191,602.90= 492

29、,416,697.10（元）C、续建用的确定根据企业实际，确定用率为 2%，则：续建用=续建成本2% = 9,848,333.94 元D、销售费用的确定销售费用率参照房地产上市公司平均水平和当地企业的实际，对于未售部分确定为 2%，对于已售部分确定为 0.2%。开发成本目标成本土地费用680,629,800.00开发费用88,126,700.00建安费用889,598,900.00营建/运营费用13,252,900.00其他不可预计费用-合计1,671,608,300.00经计算，销售费用为 34,210,654.16 元E、销售税费的确定销售税费合计为销售收入的 5.70%。则：销售税费=销

30、售收入5.7%= 134,012,684.95 元F、土地的确定经评估师对项目按口径计算，本项目土地需缴纳土地增值税 13,198,878.32 元。考虑到企业核定的成本未来在土地时可能存在不被认可的可能性，本次估算按预交比例估算土地增值税为 58,433,583.69 元。表4-5世屿岸项目在产品土地测算过程表G、所得税的确定经测算，本项目应缴所得税为 39,561,751.66 元。表4-6世屿岸项目在产品所得税测算过程表内容金额项目总销售收入2,351,099,736.00土地取得及房地产开发成本1,671,608,300.00房地产开发费用167,160,830.00房地产转让税费13

31、4,012,684.95加计金额334,321,660.00扣除项目金额合计2,307,103,474.95增值额43,996,261.05增值额与扣除项目金额之比2%土地(项目测算)13,198,878.32土地占销售收入比率1%土地（预缴）58,433,583.69税项计税依据税率营业税销售收入5%城建税营业税7%教育费附加营业税3%地方教育费附加营业税2%堤围费营业税2%H、投资利息的确定投资利息=评估价值 （1+用+销售费用） （1+利率）续建周期-1+（续建成本+续建利率）续建周期/2-1经分析，考虑到项目目前的实际进展，预计续建周期为 1.0 年，对利率为 4.85%，对于评估价值

32、部分，其计息周期为完整的续建应的周期 1.0 年，对于续建成本及续建用、销售费用部分，考虑到系滚动开发，本次评估按开发期间均匀投入考虑，故计息周期按 0.5 年计算。经测算，投资利息= 83,771,970.16 元I、投资净利润的确定投资净利润=（评估值+续建成本）直接成本利润率（1企业所得税率）经估算，本项目直接成本利润率（营业利润/营业成本）约为 9.47%，综合考虑在产品预计能够实现的净利润以及项目续建成本占总成本的比例 29%，确定直接成本利润率约为 2.5%。经测算，投资净利润= 36,648,971.20 元故：评估价值=开发完成后的房地产价值续建成本续建内容金额项目总销售收入2

33、,351,099,736.00土地取得及房地产开发成本1,671,608,300.00房地产转让税费134,012,684.95土地58,433,583.69用33,432,166.00销售费用47,021,994.72财务费用248,344,000.00税前利润158,247,006.64所得税39,561,751.66用销售费用销售税费应缴土地利息投资净利润=1,462,195,100.00 元应缴企业所得税投资综上，存货合计评估值1,996,942,200.00 元，存货跌价准备评估为零，存货增值 334,372,228.72 元，增值率 20.11 %。增值主要原因：待估地块所在的区域

34、近年来相关配套逐步完善，近年来包括房地产市场上涨趋势明显，世屿岸项目预期可实现一定利润，账面价值仅体现了项目实际发生的成本，而评估值中包含了已发生成本预计可实现的利润，因而使得评估增值。（4）其他资产其他相关税费。评估资产账面价值为 90,802,032.72 元，为企业预缴预售房屋查阅了相关付款凭证与，核实其他资产发生额，根据实际支付的金额确定评估值。其他资产评估值为 90,802,032.72 元。二、固定资产评估技术说明（一）评估范围虹玉置业纳入评估范围内的固定资产均为设备类资产，账面原值 308,538.00 元，账面净值为 179,158.15 元，全部为电子设备。表4-7设备类资产

35、账面值科目名称账面值(元)原值净值（二）设备概况本次委估的电子设备主要为办公用电脑、等，均能正常使用。（三）评估过程1、清查核实会议设备、办公桌椅（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的特点，指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。（2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际状况进行认真观察和。设备评估向企业设备管理了解设备的日常管理情况及管理制度的情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固

36、定资产卡片和企业的设备更查的方式对实物进行清查核实。废台账，以抽（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。（4）关注本次评估范围内电子设备的问题，如：购置合情况。同；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值2、评定估算设备类合计308,538.00179,158.15固定资产-电子设备308,538.00179,158.15根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。3、评估汇总对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。4、撰写评估技术说明按资产评估准则要求，编制“设备评估技术说明

37、”。（四）评估方法根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收料情况，主要采用重置成本法进行评估。评估值=重置全价成新率（1）重置全价的确定电子设备重置全价根据当地市场信息及中关村等近期市场价格资料，并结合具体情况综合确定电子设备价格。一般生产厂家或销售商提供免费装，即：重置全价=购置价（含税）成新率的确定电子设备成新率采用尚可使用法确定其成新率。成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100%评估值的确定评估值=重置全价成新率（五）评估结果及增减值原因分析纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：表4-8设备类资产评估结果汇总表增减值主要原因分

38、析如下：电子设备类资产受近年来市场竞争降价影响，价格呈下降趋势，致使评估原值减值，企业电子设备折旧年限较短导致评估净值增值。具体评估结果详见“固定资产清查评估汇总表”、“电子设备清查评估明细表”。（六）评估案例：惠普（1）设备概况生产厂家：惠普购置日期：2013年12月账面原值：14,900.00元（电子设备明细表序号 25）型号：5200DTN启用日期：2013年12月账面净值：8,195.00元该主要技术参数：产品类型：彩色激光多功能；最大处理幅：A3；耗材类型：鼓粉一41ppm；打印分辨率：12001200dpi。（2）重置全价的确定色打印速：41ppm；黑白打印速：该价值量较小、不需要

39、安装、方便且费用较低，其重置全价参照现行市场价格确定。即：重置全价=购置价科目名称账面价值评估价值增值率%原值净值原值净值原值净值设备类合计308,538.00179,158.15272,700.00186,269.00-11.623.97电子设备308,538.00179,158.15272,700.00186,269.00-11.623.97经市场及网上查询，HP 5200dtn基准日售价为12,000.00元，则重置全价取12,000.00元。（3）成新率的确定采用年限法确定其成新率。该经济使用年限为4年，于2013年12月购置并启用，截至评估基准日已使用1.55年，预计尚可使用2.5年

40、，则其成新率计算如下：成新率 11.55 /（2.5+1.55）100%62%（取整）（4）评估值的确定评估值重置全价成新率12,000.0062%= 7,440.00元三、负债评估技术说明评估范围内的负债包括负债与非负债，包括应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年到期非负债、长期借款，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。1、应付票据应付票据账面值为 14,500,000.00 元，主要为应付施工的承兑汇票。评估核实了账簿、了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。应付票据评估值为2、应付账款应付

41、账款账面值为14,500,000.00 元。218,030,907.39 元，主要为应付施工的工程款和暂估工程款等。评估核实了账簿、了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。应付账款评估值为3、预收账款预收账款账面值为218,030,907.39 元。1,006,289,860.00 元，为预收的购房款等，评估有关账簿和购房协议，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以清查核实后账面值确定为评估值。预收账款评估值 1,006,289,860.00 元。4、应付职工薪酬应付职工薪酬账

42、面值为 137,256.28 元。包括工会经费和职工教育经费。评估核实了应付职工薪酬的提取及使用情况。应付职工薪酬评估值为5、应交税费137,256.28 元。应交税费账面值为 7,047,803.29 元。主要为营业税、城建建设费、个人所得税、教育附加费和土地等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，评估值以清查核实后账面值作为评估值。应交税费评估值为 7,047,803.29 元。6、其他应付款其他应付款账面值为 177,889,340.14 元，主要为股东往来款项、保证金等。大额款项多为近期发生，滚动余额，基准日后需全部支付，以清查核实后账面值作为评估值。其他应付款

43、评估值为 177,889,340.14 元7、一年到期非一年到期非期的招商负债负债账面值为 140,000,000.00 元，主要为一年内到硚口长期借款，评估查阅了借款合同、抵押担保合同、借款期限、借款利率等相关情况，确认以上借款是真实的和完整的。一年到期非估值。负债以清查核实后账面值确认评一年到期非8、长期借款负债评估值为140,000,000.00 元。长期借款账面值 322,000,000.00 元，评估查阅了借款合同、抵押担保合同、借款期限、借款利率等相关情况，确认以上借款是真实的和完整的。长期借款以清查核实后账面值确认评估值。长期借款评估值为 322,000,000.00 元。第五部

44、分收益法评估技术说明一、 基本假设1. 国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生变化。2. 评估对象所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无变化。3. 评估对象未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。4. 评估对象的未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开发项目业务。对于房地产开发项目，不考虑评估基准日尚未取得或未来可能取得的开发项目。5. 本评估所指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集经营或建设性而发生的融资成本费用。并将短期借款视同为维持正常经营的一种经常性的融资需求，这种经营性需求将以借新还旧的方式在未来的经营期内保持不变；而将长期借款视同为开发

45、项目所需的一种项目建设的融资需求，这种建设性需求在项目建设完成之后不再需求，将按照借款约定支付利息并偿还本金。鉴于企业的货币或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，评估时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑付息之外的其他不确定性损益。6. 本次估算不考虑通货膨胀二、 评估方法的影响。(一)概述根据资产评估准则-企业价值，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)对拟转让对象的价值进行估算。现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业

46、具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够及可量化。使用现金和处理的客流折现法的关键在于未来预期现金流的观性和可靠性等。当对未来预期现金流的，以及较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。(二)评估思路根据本次评估尽职情况以及评估对象资产和主营业务特点，本次评估的基本思路是以评估对象会计报表口径为基础估算其股东全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息价值后，来得出企业

47、股东的全部权益资本价值。本次评估的基本评估思路是：对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和项目开发业务的类型估算预期净现金流量，并折现得到经营性资产的价值；对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的诸如基准日存在的货币等现金类资产(负债)等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产(负债)，单独估算其价值；3. 由上述计算得出的经营性资产价值加溢余性资产或非经营性资产价值，并扣减企业应承担的付息权益价值。(三)评估模型1. 基本模型本次评估的基本模型为：价值后得到评估对象的股东全部n：评估对象的未来经营期。Ci：评估对象基准日存在的其他非经营性

48、或溢余性资产的价值。rd =r0(1-t)t：适用所得税税率；(7)W1：付息W1=D/(D+E)价值的比例；(8)W2：权益资本价值的比例；W2=E/(D+E)(9)re ：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本re；x：可比公司(资产)的历史市场平均风险系数和存货发出核算方法等；6. 评估对象最近几年的、借款情况以及成本情况；评估对象执行的税率税费及纳税情况；评估对象的应收应付账款情况；最近几年的关联交易情况；评估对象的业务类型以及房地产开发项目的土地储备、建筑面积、可销售面积、历史经营业绩和技术创新能力等；最近几年主营业务成本，土地取得成本、建筑安装成本、占用设备及

49、场所（折旧摊销）、工资福利费用等情况；12.最近几年主营业务收入，主要房屋的情况；、销售面积等13.未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、产能计划、产品（技术）更新改造、开发、销售计划、成本费用控制、筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本趋势等；及其变化主要竞争者的简况，包括产品的产量、价格及市场占有率等；主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（汇率风险等；）风险、16.预计的新增投资计划、项目的可行性研究或技术改造、产品规模扩产等以及或实施情况；17.近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入明

50、细表和成本费用明细表；有关对外长期投资以及下属与本次评估有关的其他情况。(二)资产的特点及分布情况机构的情况；评估对象纳入评估范围内的资产主要为虹玉置业正在开发的、位于市洪山区文化大道村的世屿岸项目。企业在存货科目核算该项目。截至，经审计的账面资产总额 312,188.49 万元、负债 188,589.52 万元、净资产123,598.97 万元。具体包括资产312,170.57 万元；非资产 17.92 万元；负债156,389.52 万元；非负债 32,200.00 万元。被评估企业确认其申报资产、负债和权益的和真实性，为评定其市场价值确立基本依据。(三)影响资产核实和尽职的事项具体见第三

51、部分资产清查核实情况说明。(四)资产清查核实和尽职的过程本次评估的资产清查核实及尽职，是在被评估企业主要资产的所在地现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评估企业的经营性资产的现状、土地储备条件和项目开等的状况况以及历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其复核。特别是对影响评估作价的房地产项目的开发量、建筑面积、可销售面积、和相关的建筑成本等进行了专题的详细，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管经营情况等。在资产核实和尽职务进行座谈交流，了解企业的的基础上进一步开展工作，收集相关房地产业的宏观行业资料以及可比公司的

52、财务资料和市场信息等。(五)资产清查复核与尽职结论按照国家资产评估相关规定，经对评估对象在评估基准日2015年6月30日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职论：1. 主要资产负债状况评估对象近年的资产负债情况见下表。后，得到如下结图表5-1近年资产负债情况：万元项目名称2013 年 12 月 31 日2014 年 12 月 31 日2015 年 6 月 30 日资产：货币2,339.8321,072.8012,044.17交易性金融资产-应收票据-应收账款-预付款项-应收利息-应收股利-其他应收款99,626.1999,976.50124,789.20存货96,994.44129,304.7

53、8166,257.00一年内到期的非资产-其他资产-6,173.289,080.20资产合计198,960.46256,527.36312,170.57非资产：-可供出售的金融资产-持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资-投资性房地产-固定资产原值-减：累计折旧-固定资产净值22.1320.1917.92减：固定资产减值准备-固定资产净额22.1320.1917.92在建工程-工程物资-固定资产-生产性生物资产-油气资产-无形资产-开发支出-商誉-长期待摊费用-递延所得税资产-其他非资产-非资产合计22.1320.1917.92资产总计198,982.59256,547.55312,188.

54、49-负债：-短期借款-交易性金融负债-应付票据1,215.585,174.861,450.00应付账款4,083.411,047.7021,803.09预收款项-74,858.44100,628.99应付职工薪酬0.425.5213.73应交税费-26.82704.78应付利息-应付股利-其他应付款65,040.6226,869.4217,788.93一年内到期的非负债-14,000.00其他负债-负债合计70,340.03107,982.76156,389.52非负债：-长期借款-24,100.0032,200.00应付债券-长期应付款-专项应付款-预计负债-递延所得税负债-其他非负债-2

55、. 营业收入与利润情况评估对象的主营收入主要来自于房地产项目开发业务。评估对象近年的收入成本以及利润情况见下表。图表5-2近年营业收入及利润情况：万元3. 付息负债情况截至评估基准日，评估对象经审计的资产负债表披项目名称2013 年2014 年2015 年 1-6 月一、营业收入-1,064.96其中：主营业务收入-1,064.96其他业务收入-减：营业成本-667.74其中：主营业务成本-667.74其他业务成本-营业税金及附加-61.50营业费用750.003,195.73754.28用180.061,034.50458.68财务费用-12.63-53.46-17.42资产减值损失-加：公

56、允价值变动收益-投资收益-二、营业利润-917.44-4,176.77-859.82加：营业外收入-2.006.00减：营业外支出-3.0012.00三、利润总额-917.44-4,177.77-865.82减：所得税-四、净利润-917.44-4,177.77-865.82非负债合计-24,100.0032,200.00负债合计70,340.03132,082.76188,589.52股东权益：-股本129,560.00129,560.00129,560.00资本公积-减：库存股-盈余公积-未分配利润-917.44-5,095.21-5,961.03所有者权益合计128,642.56124,

57、464.79123,598.97负债和股东权益合计198,982.59256,547.55312,188.49露，付息负债为46,200.00万元。4. 房地产项目的开截至评估基准日况，评估对象拥有的房地产开发项目为位于市洪山区文化大道村的世屿岸项目.（1）截至评估基准日，项目已取得以下权属文件：（2）开发进度批文名称时间批文面积（平米）土地证2013/12/30武国用 2013 第 354 号152070.09建设用地规划证2013/12/3420100201300104.00建筑规模 349910建设工程规划证2013/12/4420111201200048.00总建筑面积 425653.

58、61 ，其中计容建筑面积 349906.02 建设工程施工证2013/12/1748J400195565.12建设工程施工证2013/12/1748J4002116889.93建设工程施工证2014/7/1848J4003地上建筑面积 135462.58 ，车库建筑面积 16532 建设工程施工证2014/10/2948J400424033.22建设工程施工证2014/10/2948J400534920.36预售证2013/12/202014/1/24武房开预售【2013】590 号住宅 7#、10#；别墅 14-22#。总建筑面积 54055.56 预售证2014/3/72014/3/25武

59、房开预售【2014】070 号住宅 4#、8#、11#；总建筑面积62492.68 预售证2014/4/24武房开预售【2014】169 号住宅 12#、13#；总建筑面积46965.32 预售证2014/8/1武房开预售【2014】395 号住宅 9#；商业 2-4#；总建筑面积34517.69 预售证2014/12/19武房开预售【2014】684 号住宅 5#、6#；商业 1#；总建筑面积 47479.77 5. 其它情况截至评估基准日，经审计的企业资产负债表披露，账面货币额12,044.17万元。四、 宏观环境及房地产行业分析余(一) 宏观环境分析1. 国际方面2014年，全球经济持续

60、复苏增长。经济呈现复苏向好态势预示2008年金融的影响逐步消除，并将成为世界今年的主要增长动力。栋号层数/套数建筑面积开工日期预售日期竣备日期交付日期4#18-20(144)70795 2013.9.202014.3.242014.12.302015.6.307#、10#18-20(288)2013.9.202013.12.2014#-22#5(160)2013.9.202013.12.20商业 14#315860 2014.1.152014.6.212014.12.302015.6.308#34(264)24509 2013.10.302014.3.242015.12.302016.6.30