重庆一帆房地产开发公司经营管理架构

1、.重庆一帆房地产开发运营管理架构建议苏卫PAGE ：.；PAGE 14重庆一帆房地产开发运营管理架构建议一、组织机构斌鑫集团董事长董事会总顾问总经理总经理助理副总经理副总经理销售谋划部财务部工程部行政业务部徒二、职权内容1、董事会1决议公司的运营方案和投资方案；2审核、同意公司年度财务预算方案、决策方案；3制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；4制定公司添加或减少注册资本的方案；5拟订公司合并、分立、变卦公司方式、解散的方案；6决议公司内部管理机构的设置；7聘用或解聘公司总经理、副总经理及财务担任人、决议其报酬事项；8审核、同意公司的根本管理制度；9董事会由假设干名董事组成，包括董事长一名，独

2、立董事、董事、监事。2、总顾问1拟订公司的运营方案和投资方案；2拟订公司年度财务预算方案、决策方案；3拟订公司内部管理机构的设置；4担任进展工程本钱核算及经济运转技术目的分析；5对工程资金链的实行全程管理和控制；6制定工程的可行性研讨报告；7指点、检查、督促工程的实施。3、总经理1主持公司的消费运营管理任务，组织实施董事会决议；2组织实施公司年度运营方案和投资方案；3拟订公司的根本管理制定；4制定公司的详细规章；5聘任或者解聘应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；6对下属部分及人员进展指点及监视。4、副总经理1在总经理的指点下进展公司的消费运营管理任务；2协助组织、实施公司年度运营方案和投资方案

3、；3配合总经理拟订公司根本管理制度及规章；4详细分管下属各个部门的任务；5在总经理缺席时经总经理指派替代总经理职权。5、总经理助理1协助总经理的日常管理任务；2代表总经理对管理层进展指点及监视；3协调总经理与下属部门之间的沟通与配合；4在总经理授权下，担任详细的管理任务。6、销售谋划部1制定总体市场战略及操作方法；2谋划与操作各类市场推行活动；3组织培训本部门任务人员；4制定本部门任务制度和任务方案；5进展市场调查研讨与分析，提供公司决策根据。7、工程部1组织各类工程招标、议标；2组织管理各类工程；3监视各类工程的进度、技术目的及质量；4各类工程的验收及评议；5进展各类工程图纸的设计、修正及评

4、议；6进展各类工程预算及决策；7制定本部门任务制度和任务方案；8组织培训本部门任务人员。8、财务部1办理各类财政事务；2制定月、年度财政预决算文件；3合理分配、核算、监视公司各种财政行为；4制定各类财政制度；5处置与各类金融机构的相关义务。9、行政业务部1担任公司的人力资源管理；2处置日常办公室任务；3制定公司日常办公室规章制度；4全面担任房地产开发业务及申报产权任务；5整理、保管各类文件档案；6申报办理各类有关公司运作的手续。三、人员编制、安排及人选建议共19人1、总顾问1人；2、总经理1人；3、副总经理2人：1人分管工程部，1人分管行政业务部；4、总经理助理1人；5、销售谋划部2人：经理1

5、人，任务人员1人；6、工程部3人：经理1人，设计1人，预决算1人；7、财务部2人：会计1人，出纳1人；8、行政业务部3人：经理1人，任务人员2人；9、工勤人员4人：司机1人，保安2人，厨师1人。四、职位招聘阐明一共同要求1、大学专科以上学历，工程、金融、经济、财务、管理相关专业，年龄2350岁，有相关任务阅历优先。2、敬岗爱业，吃苦耐劳，有团队精神。3、有行政管理阅历，具备良好的协调才干。二职位详细要求1、总顾问具有良好的相关专业实际知识，熟习工程经济管理，熟习规划、土地、建立的有关政策，熟习工程投资管理，有较强组织才干和行政管理阅历，有一定社会阅历和良好的指点和协调才干，有较强的相关专业技术

6、运用和实际阅历，具备胜利进展工程总体操作运营的管控才干和阅历。要求本科以上学历，10年以上相关任务阅历。2、总经理具有经济管理、金融等相关专业教育背景，有企业管理阅历，熟习经济任务，有良好的指点才干和协调才干，有工程实践运作阅历。要求大专以上学历，5年以上相关任务阅历，曾在大中型企业、机关单任中层指点优先。3、副总经理1担任工程部具有工程、建筑类相关专业教育背景，有良好的指点才干和协调才干。要求大专以上学历，工程师职称，5年以上相关任务阅历。2担任行政业务部具有经济管理、行政管理等相关专业教育背景，有良好的组织才干和协调才干，熟习企业、机关日常行政任务。要求大专以上学历，5年以上相关任务阅历，

7、有在大中型企业、机关单位任务阅历优先。4、总经理助理大学专科以上学历，经济管理相关专业，年龄2335岁，有较好地口头表达才干和写作才干，沟通协调才干强，有相关任务阅历优先。5、销售谋划部经理具备工程谋划实践任务阅历，有开辟创新精神，要求大学专科以上学历，经济类专业，有胜利谋划案例优先。6、工程部经理工程、建筑类相关专业，业务才干强，要求大专以上学历，工程师职称，5年以上相关任务阅历。7、行政业务部经理经济管理、行政管理等相关专业，有良好的组织才干和协调才干，熟习企业、机关日常行政任务。要求大专以上学历，3年以上相关任务阅历。8、财务部1会计要求大专以上学历，财务类专业，有会计证，5年以上任务阅

8、历。2出纳要求大专以上学历，财务类专业，3年以上任务阅历。10、各部门任务人员1销售谋划部任务人员要求大学专科以上学历，经济类专业，有创新认识，2年以上任务阅历。2工程部任务人员建筑设计：要求本科以上学历，工程类专业，熟习建筑设计，能独立进展设计任务，2年以上任务阅历。预决算：要求本科以上学历，工程类专业，熟习工程预决算，2年以上任务阅历。3行政业务部外联人员：具有良好的沟通才干，外交才干较强，有一定的社会关系，熟习建立管理的相关审批任务，要求大专以上学历，2年以上任务阅历。行政人员：具有较强的写作才干，有一定的企业管理阅历，熟习办公室日常任务和档案管理。要求大专以上学历，2年以上任务阅历。4

9、工勤人员司机：要求5年以上驾龄，无交通事故记录。保安：2035岁，身体安康，有责任心，退伍军人优先。厨师：身体安康，能吃苦耐劳，人品好。三工资级别参照其它公司同类职位发放。五、公司日常运作本钱估算1、办公用地租供费每月XX元；2、一切人员工资共每月XX元；3、日常办公费用水、电、文具耗费、交通等每月XX元；4、董事会业务津贴费每人每月XX元；5、已配置各类办公器具如桌椅、文件柜、计算机、复印机等共XX元；6、投入运用汽车XX辆，其中小轿车XX辆、小货车XX辆、面包车XX辆。由于汽车不是本工程购置，按租用汽车的费用共XX元。六、一帆房地产开发如何应对下一个工程和挑战随着国家住房制度改革的实施和深

10、化，房地产企业从无到有，从小到大，逐渐走向市场经济的前台，不仅主导了投资资金的方向，对提高GDP价值和推进城市化建立的进程也起到至关重要的作用。房地产企业有如风头浪尖上的弄潮儿，在纵情展露头角获取利润之余，也开局面临着极大的市场风险和运营风险。在除去浮华泡沫之后，房地产企业需求低头反思，未来的运营之道，当何去何从。早在90年代以前，住房作为单位的福利制度之一，从未涉足市场，因此那时只需所谓的施工单位，并无真正意义的房地产企业，比起传统的轻重工业，甚至效力业等第三产业，房地产业的起步很晚，而且最早投入房地产业的投资者，多数不是政府谋划成立的，就是由拥有空置土地的实业企业以土地作价，以协作运营的方

11、式投入运营。不仅房地产一级、二级市场均不规范，连房地产企业本身的组织构造，运营运作都没有一定的规范可以参照。然而房地产工程开发的技术性和复杂性，决不亚于任何一个传统工业。由于起步晚，呵斥许多房地产企业不规范，工程仓促上马，因此留下了烂尾楼、公共设备管理、物业管理等诸多难题，均有待于法律法规的进一步加以完善。这是房地产企业的先天缺乏。从94年到2004年，房地产市场阅历轮回，走到了又一个波顶，房地产价钱的稳步攀升让房地产企业获得了丰厚的利润，继而成为众矢之的，成为房价上升的罪魁祸首，于是国八条出台，整顿土地供应程序，规范开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，意图从房地产企业方面下手，规范房地产

12、市场。之后的两年时间，适逢中国城市化进程走到最关键的时辰，中国人素来有着“安居乐业的传统观念，随着我国住房制度的改革和城市化进程的深化，加上70-80年代生育顶峰期的人逐渐步入婚育年龄，越来越多的人走向购买商品房的市场，购买房子的刚性需求在过去未来的一段时间内确实还将存在。这些为房地产企业提供了宽广的市场空间，可以大展志向；当然，随着参与WTO的进程推进，中国对外开放的程度加大，有更多的包括外资在内的资金和企业将参与到房地产市场中来，竞争将更加的猛烈，国内房地产企业所面临的不仅仅是开展的机遇，也将是更大的挑战。笔者从本身所处的行业角度出发，在此对打呵斥熟完善的房地产企业进展思索并提供了几点思绪

13、。1、 一帆房地产开发继续开展的运营理念在房地产业新兴的这些年，在粗放式运作的低门槛和高收益驱使下，有不少原先做实业或其他行业的投资者，有了一定的资金和关系，拿到一块地进展开发，乘着住房制度改革的东风，进入房地产行业赚一笔就走。这样的企业在实践操作时，房地产开发围绕工程的建立展开，缺乏继续运营的理念，更有甚者为了逃避日后维修的问题，而以工程公司的方式运作，当工程开发销售完，公司即解散封锁。即使有依然存在的公司，宁愿花大笔广告费宣传企业笼统，却很少会脚踏实地为已销售完成的房产后续保修等担任，客户效力的观念淡薄，追求短期效应的目的十清楚显。短期行为不仅混乱了房地产市场，减弱了客户对市场和企业的自信

14、心，而且使企业不能专注于长久规划。从长久来看，客户的口碑是企业的无形资产，尤其是房产这样高价值的商品，优质的产质量量，继续的售后效力等将有利于塑造良好的企业笼统，为企业发明超越同行业程度的利润。现实上，继续开展的运营理念，有助于企业从战略开展的角度，构建企业的组织构造，完善内部运作管理，对本钱销售等各环节进展有效控制，从而获得良好的社会效应和经济效益，在竞争中立于不败之地。只需在继续开展的运营理念指点下，企业才有能够深化进展包括组织架构、信息反响系统及筹资渠道等在内的内部管理的各个环节和方面的改革和完善，从而保证企业不断的开展和壮大。2、 成熟完善的信息系统一 全面综合的市场信息如前所述，最近

15、十年应该是我国房地产市场最活泼兴隆的十年，也是开发企业开展的良好机遇。但目前房地产企业在开发销售上的做法依然缺乏严谨科学的前期规划和市场定位，大都是一窝蜂上，由着非理性消费观念的引导，一味盲目的追求大户型高档次豪宅，再经过广告炒作将价位抬高，而且愈演愈烈，越来越脱离大部分百姓的实践需求，也大大超出了人民实践的购买力，最后不得不由国家出面调控，出台了户型方面的详细规定“90平方米以下的户型不得少于70%。本来，户型确实定作为企业工程前期规划的一部分，应该在工程开发的前期，就经过市场调查风险评价等等决议工程的定位，一个成熟的市场必然包含由低到高满足不同消费群体的多种可选商品，也必然存在消费上述多种

16、档次商品的企业；如今这一项本该由企业在顺应市场机制下就当完成的自我调整义务，却变成了国家宏观调控政策。不由得令人沉思。一方面阐明企业先天缺乏的问题仍未处理，依然停留在“拿地-开发-销售的简单运作方式，另一方面即暴显露企业对搜集市场信息的认识薄弱，对满足大多数百姓需求的商品房市场、对本身所处行业的竞争情况、产品供求信息等均缺乏全面综合的了解和分析，当然缺乏官方的统计信息是一个缘由，但更主要的是企业本身缺乏这方面的认知和需求导致的信息缺失。现实上，全面综合的市场信息，对一个追求长期继续 HYPERLINK paper999/key_75/ o 运营 运营的企业来说决不是可有可无的，企业需借助它进展

17、科学严谨的可行性研讨等前期规划，对 HYPERLINK paper999/key_89/ o 开发 开发工程的高中低档、投资自住进展分类，乃至对企业长期开展的市场定位，降低运营风险，从而发掘和构本钱身的中心价值。二 准确合理的本钱信息假设说市场信息为企业提供了参与外部竞争的根本前提，那么要想在竞争中获胜并长久的开展下去，还有赖于企业的内部中心价值，其中很主要的一个方面就是准确合理的本钱信息。它就象一条主线索，串起了 HYPERLINK paper999/key_92/ o 企业 企业内部管理和消费流程的各个环节，也是运营管理业绩的综合表达，因此是想要继续 HYPERLINK paper999/

18、key_120/ o 开展 开展的企业必需直接面对的一个考验。国八条国六条相继出台，整顿土地供应程序，规范地产商的开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，不断规范和完善房地产市场。许多中小型房地产企业在法律夹缝中东躲西藏，或者侥幸过关或者淘汰出局。侥幸暂时得于保管的多数中小企业在内部运作方面，仍极缺乏准确合理的本钱控制系统。目前由于有多方资金的投入，加上前述的刚性需求，商品房的价钱一路上扬，远远超越企业的开发本钱，销售也不成问题，短期利好要素使得不少企业忽视了本钱的进一步控制，存在粗放式的运营观念。然而政府对 “招拍挂等一系列土地获得制度的严厉规范，提高了土地供应的平均本钱，相比较之前的运营环

19、境，政府轮番举措的长久结果必将是令大多数企业的开发本钱拉回到同一同跑线上，房地产业低投入高收益的情势将逐渐退出历史舞台；另一方面，随着买方市场的成熟，消费者对商品房质量要求在不断提高，从户型构造、施工质量、外观设计到小区配套都不断精益求精，必然导致设计装修配套等相应本钱的上升。而商品房价钱上涨中非理性要素，随着政府调控将逐渐衰退，行业获利空间紧缩，市场的竞争日趋猛烈，要想在竞争中立于不败之地，对本钱控制的要求将更高。据我了解，除了某些大型跨区域的房地产开发股份企业，有条件运用系统的核算软件，可以准确的统计和分析出系列工程的本钱，为新工程的本钱预算做根底。工程公司本身那么缺乏历史的本钱数据为根据

20、，而大部分企业在编制工程预算评价时，运用的一致规范的定额预算目的，通常都滞后于实践的开发本钱数据，而建筑设计师方面，那么倾向于保守的设计方案，种种缘由使得工程本钱评价时存在高估的能够，影响了企业前期及时有效的决策。这些不准确的评价要素在工程开发过程中，又容易呵斥企业在本钱控制时简化为拍脑袋定决策的行为，一味的追求降低本钱而偷工减料，以降低产质量量牺牲企业笼统等长久利益为代价来到达本钱控制的目的。继续运营的观念，现代高新技术的运用，为企业获取准确合理的本钱信息发明了条件和能够，合理有效的 HYPERLINK paper999/key_2759/ o 本钱 本钱控制系统将协助 房地产企业在竞争中脱

21、颖而出，走得更远。3、合理有效的理财方式和筹资渠道房地产企业与其他传统行业相比的一个显著特点，就是资金投入量大，回收期长，因此房地产的资产负债率与其他行业相比通常也比较高，据有关方面的统计，国内仅有20%左右的企业到达65%的资产负债率，其他大部分那么更高，阐明有相当一部分企业自有资金缺乏，对贷款等外部资金的依赖性很高，现有很多半路出家的企业抱着“空手套白狼的想法，让施工单位垫一点，让客户预支一些，剩下的就是向银行的开发贷款和按揭贷款，更有甚者瞄准土地这一稀缺资源，以为拥有土地就拥有了财富，盲目借款囤积土地，企图用最少的自有资金换取最大限制的利润，这就大大加剧了企业的财务风险。随着国家宏观调控

22、政策的出台，银根缩紧，许多企业出现 HYPERLINK paper999/key_2780/ o 资金 资金链断裂，相继被淘汰出局，2006年9月一个知名房地产企业的被迫低价转让就是一个典型的案例。当然国内经济的开展人民收入程度的提高，银行存款不断添加，而逐渐对外开放的金融 HYPERLINK paper999/key_2845/ o 市场 市场，也使许多外资机构、外来资金不断流入国内，为企业开展提供了充足的后备资金。房地产行业作为近几年来高收益率的行业，成了众多资金的聚宝盆，不断吸引资金进入开发销售的各环节，进一步推进了房地产行业的欣欣向荣。然而昌盛背后，企业如何吸收和运用这些资金，依然是个

23、尚待处理的问题。投机的企业引入投机的资金，而成熟理性的投资者等待的是成熟理性的房地产企业。只需企业从完善内部运营着手，为本身寻求一条继续开展的道路，为资金提供一个继续盈利的合理预期，才有能够与金融企业联手，建立合理有效的理财方式和筹资渠道，吸引长期投资资金，为企业开展注入耐久的动力。七、我如何配合公司对房地产工程的投资决策浅析 如我来任一帆房地产开发总经理：1、 对公司董事长担任。2、对下属公司公司担任，保证完成全年方案目的。3、主持公司的消费运营管理任务，组织实施董事会决议，组织实施公司年度运营方案的投资方案。4、拟订公司内部管理机构设置方案。5、拟订公司的根本管理制度。6、制定公司的详细规

24、章。7、聘任或解聘由董事会聘任或解聘以外的管理人员。8、对公司艰苦运营、投资、工程开发、人事任免的决策。 9、对公司下属各级运营部门的运营活动情况进展指点和监视。10、审查同意年度方案内的运营、投资、改造、基建工程和流动资金贷款、运用、担保的可行性报告。11、 监视、检查、处置选集团公司的任务程序、规范制度、实施细那么的执行情况。12、 在必要的情况下向所属下级授权，处置或办理相关任务。13、 定期听取下级述职并对其任务做出评定。14、 指点、监视、检查所属下级的各项任务，掌握任务情况和相关数据。15、 及时对下属公司各部门任务中的争议作出判决。16、 受理各部门上报的合理化建议，按照程序处置

25、。17、决议对成果显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至解雇。18、决议组织体制和人事编制，决议总经理助理，各职能部门和下属各关联公司经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。建立健选集团公司一致、高效的组织体系和任务体系。19、根据公司运营需求，有权聘请专职或兼职法律、运营管理、技术等顾问，并决议报酬。20、加强企业文化建立，搞好社会公共好的社会笼统。本人有26年的建筑、房地产开发阅历：房地产工程的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内开展的局限性，市场的诸多不确定要素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供应缺乏弹

26、性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和开展性等等。我在进展房地产工程的投资分析时，需求根据房地产工程的实践情况，根据市场要素、经济要素等多方面的分析，做到工程决策的可行性、可操作性。 一个房地产开发工程，从提出到完成都必需经过以下几个阶段：工程的想象、时机分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产工程开发周期的各阶段中，从房地产开发工程想象的提出到工程的评价决策是整个工程开发的中心，这一阶段任务的好坏直接影响到工程整体目的的完成。般情况下，可行性分析要研讨的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都能够是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案

27、，研讨人员只能在可行性分析的根底上，综合思索市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。工程的可行性分析是一个工程决策分析的根底，并为工程的投资决策分析提供充分的根据。 当我们预备进展一项房地产工程的开发时，虽然房地产工程有很多种类，但工程的开发决策流程是大致一样的，普通包括以下几个步骤： 1、开发工程的选定 工程要围绕着市场转，市场决议工程，能否经过市场调研准确把握市场的动向和开展趋势，已成为工程选择的思索重点。 在选择开发工程时，我们首先是根据房地产工程的初步想象情况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场情况等要素进展全面分析了解。根据地块的自然条件、经济

28、条件及市场特性等多方面的分析，确定详细的工程选址以及该地块最适宜的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。 在确定工程所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目的物业进展特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的工程有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；经过分析各竞争工程的特点，明确拟开发工程的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为根底，对物业类型进展进一步的市场细分；确定拟开发工程的详细市场定位及目的客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SOHO一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方式 。 2，开发方

29、案的选择与确定 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发工程的物业类型，物业目的客户后，需求对目的客户的需求情况、购买行为、购买才干等方面进展详细的分析，按照分析的结论，结合工程本身资源条件，构思工程建立方案。是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定工程建立方案的同时，根据地块的建筑工程规划答应证的规定以及市场分析的目的，确定工程开发规模总建筑面积、配套设备面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术目的和开发建立周期。 3、对总收入或销售总额的估计 这一阶段最主要的任务是销售谋划及销售方案的拟定。根据工程的详细情况，了解市场的供应量，租、售价程度，对未来市场的价钱趋势的分析预测，综合思索市场的心思预期、拟开发工程的实践情况来进展工程的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的工程销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。 4、工程开发总本钱的分析 正确的估算工程总投资本钱，是进展工程经济分析的可靠根据，通常工程的开