2011年房地产财税新政解析与纳税筹划

1、2021年房地产财税新政解析与纳税筹划许明信1 税收增长如“脱缰野马一日千里2021年全国税收收入总额万亿同比增长26.4%GDP增长率10.3%税收增速是GDP的倍征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险永远的痛税务局常常错误执法纳税人往往无奈执行2第一节 财税新政解析1、个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题2、个人住房转让营业税政策3、税务总局2021年第6号、第19号、第20号、第29号公告解析4、房地产企业完工条件确认国税函2021201号5、建筑企业跨地区经营企业所得税征管国税函2021156号6、房产税改革3房产税重庆方法1.征税范围：独栋、新购高档住房交易单价超过上两年成交均价

2、2倍以上、三无户籍、企业、工作人员新购第二套普通住房，存量房多套暂不征，先对增量房征收2.计税依据：交易价格3.税率：0.5%、1%、1.2%4.出租的按新方法征税，不再从租计征5.免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积4上海方法1.征税范围：本市居民新购属于第二套住房，非本市居民新购住房购房合同网上备案日期2.计税依据：参照市价确定的评估值，初期以交易价格。按应税住房交易价格70%3.税率：0.6%、0.4%4.优惠：合并计算全部住房面积人均不超过60平方米影响:征税与房价是两回事，抑制需求、增大持有本钱、抑制投机，调整收入分配5第二节 纳税筹划与风险躲避1、税收筹划、

3、避税与逃税2、准确理解税法，防止纳税争议3、筹划风险需在整个业务过程中躲避4、地产企业的常用节税措施5、纳税筹划例解6、票据管理与税务风险躲避6根据2021年12月20日?国务院关于修改中华人民共和国发票管理方法的决定?，新修订的?发票管理方法?第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第三十五条违反本方法的规定，有以下情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：一应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；7因此，自2021年2月1日起，发票上必须且

4、只能加盖发票专用章，财务专用章不再有效；应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排刻制；接收了日期为2021年2月1日后开具的，加盖“财务专用章的发票，须尽快更换；国税发2006156号文中增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告2021年第7号：发票专用章自2021年2月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2021年12月31日。本公揭发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，可继续使用。8新版发票专用章汉字为简体仿宋，印色为红色91、合同、发票、计税依据1销售自产货物同时提供建筑业劳务2销售外购货物同时提供建筑业劳务 增值税纳税人 建筑业纳税人2、甲方分包工程3、甲供材料营业

5、税由谁承担？4、哪些货物不涉及营业税？10一、发票管理企业税务管理的难点、重点；税务检查的突破口二、征管环境以票控税国税发202180号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。单张金额10万以上必查，10万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票假开，假票真开。11 三、合法入账凭证的种类1、财政收据非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据2、税务监制发票国税发票：增值税普通/专用发票；普通发票代码第一位是“12021年1月1日起，国税新版发票:通用机打/手工/定额发票、

6、机动车/二手车销售统一发票地税发票：第一位代码“2，南京旧版发票可以使用至2021年3月31日。3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书12四、票据审核要点1、票据种类是否合规视收款方应交何种税而定根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法发票来源地与开票单位所在地相符普通发票代码第2-5位，南京为3201、无锡3202、徐州3203等发票所属年份，普通发票第6-7位。3、票据与经济合同经济业务是否相符交易双方名称、劳务/货物131某建筑公司总包价款为1000万，将一局部工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分

7、包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？ 如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？2某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？3哪些货物不涉及建筑业营业税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物144、票据形式是否合规抬头汇总开具发票必须附清单5、付款方向与支付方式6、真伪检查 2021年度开发工程未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发本钱，应该如何定性处分？如果是费用发票呢？ 15五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以

8、税前列支？1费用合法真实2费用与生产经营有关3符合有关扣除标准4费用本身不具“经营活动特征收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款。六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？某开发工程2021年度完工，2021年6月取得完工工程的本钱发票1000万，是否可以在2021年度扣除？ 16第三节 主要税种纳税筹划方法与例解 1、营业税的筹划1甲供材料2设备安装的筹划3工程总分包营业税纳税处理172、土地增值税的筹划1免土地增值税售价临界点测算2转让收入筹划3本钱费用筹划4利息支出的筹划5土地增值税如何筹划有效6清算中本卷须知7征管习惯及地方性政策对土地增值税筹划的影响183

9、、企业所得税的筹划1租金收入确实认2不得扣除工程与限额扣除工程的筹划3预缴与汇算清缴的筹划4完工年度汇算清缴风险躲避4、个人所得税的筹划1工资薪金与年终奖、福利的别离2企业为职工配车的税务处理5、其它税种的筹划19第四节 房地产企业纳税争议的协调 1、争议的产生原因与解决方式2、争议的处理原那么3、税收征管中的问题 一税两管、税源之争、征管本钱 坦白未必从宽4、税企争议处理问题例解20拆一还一如何进行税务与会计处理某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地本钱2亿元，建筑施工等其他开发本钱1亿元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：50008000=4000万元视同销售收

10、入：50008000=4000万元单位可售面积计税本钱=2亿+1亿+4000万/80000平米=4250元/平米21视同销售本钱：42505000=2125万元视同销售所得：4000 -2125=1875万元需要在拆迁当期确认视同销售所得1875万元。22拆一还一各税的计税依据账务处理：会计准那么借：开发本钱4000 贷：主营业务收入4000借：主营业务本钱2125 贷：开发产品2125会计制度：借：开发本钱2125，贷：开发产品2125营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入4000万，视同销售本钱2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发本钱开发产品计税本钱与账面本钱存在差异。23融资渠道 商业贷款 统借统还集团公司或核心企业 委托贷款 个人 商业信用 投资 联合开发固定收益、分红24关联企业融资处理核心企业统借统还金融机构集团公司(核心企业子公司1子公司2子公司3利率8%分拨贷款收息8%统借统还协议25企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备以下条件：1企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有家子公司2母公司和其子公司的注册资本总和在亿元人民币以上；3集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：26委托中介银行贷款中介金融机构关联方A(资金提供方)关联方B关联方C关联方D委托贷款借款付息避开关联方借款