树立科学的经营理念

1、.PAGE ：.；PAGE 17树立科学的运营理念、提高效力质量，打造本地化物业物业效力在我市的开展虽然只需近10年的历史，却得到了很大的开展，目前长春市的物业企业已达300多家。许多物业效力公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运转机制、先进的管理理念和管理方法以及严厉的质量规范和有效的质量保证体系，而且构成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的可以相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐渐出台，社会及业主对物业效力的逐渐认识和住房消费认识的逐渐构成，物业作为一种新兴行业已初露端倪。随着市场经济的不断开展，效力作为一种商品，已越来越被人们所接受。物业作为特殊的效力企业，积极开辟市场，扩

2、展效力领域，不仅是物业企业生存的根底，而且是物业企业开展壮大的有效途径。因此，运营型物业效力已成为今后物业行业开展的主流。 一、树立科学的运营理念一物业企业运营的必要性 目前，物业企业多数依托开发企业的扶持和采暖的补助，并不能完全做到自傲盈亏。随着房地产业市场趋向饱和物业的运营问题将显显露水面。要想在物业效力市场中立于不败之地，就必需抓好物业企业的对外运营。要获得好的运营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只需瞄准市场需求，准确把握时机，才干获得胜利。1、物业效力市场的开展和变化房地产市场的开展和变化给物业效力的运营提供了宽广的市场空间，房地产开发向多样性开展，房屋功能的多样化趋势，商、住混合

3、型房屋及综合配套小区的大量出现，也为物业效力企业的运营提供了大量的时机。物业效力的谋划，已成为房地产营销谋划的一个重要组成部分。作为物业效力企业，可利用多年的物业效力阅历、对业主需求的了解和对物业市场的把握这一优势，经过设计适宜房屋档次和规模，与房屋的目的客户的消费才干、生活水准和生活习惯相顺应的物业效力方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化气氛之中。目前我公司正在组织实施这一任务。2、物业效力需求的变化随着人们生活程度的提高和收入的增长，二、三次置业的人数不断添加，人们不再满足于终身只买一次房，购买住房的目的已从居住逐渐转向投资。在这种情况下人们更加关怀房产的保

4、值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面突出了物业效力的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价钱、信息等方面的需求。人们需求的多样性为物业公司的运营提供了宽广的市场。近年来除了传统的家政、社区效力得到进一步的开展外，像会所运营管理、智能化信息效力等新兴的内容也成为许多物业公司关注的对象。二树立科学的运营理念 树立“用诚信打造品牌，用真心效力业主。的科学运营理念。物业企业只需真心效力业主客户，用诚信打造出的品牌，才是真正的品牌。大禹物业经过八年的锤炼，建立起一整套独立的、系统的、有效的物业效力质量体系和运作方式，打造了威尼斯花园物业效力的品牌。品牌是产品个性化的表现，它是产品特性的浓缩。物业

5、效力提供应业主客户的产品就是效力，效力质量铸造了企业的品牌。1、品牌的根底是优质的管理效力。由于质量是品牌的生命，为此，大禹物业提出“优质、平安、优美、便利、开展的质量方针和“追求完善、务虚高效、全程跟踪、亲情效力的质量目的，以营造“平安、温馨、文明、便利、温馨的生活和办公环境，来确保大禹物业的质量体系可以得以长期的、稳定的运转，从而保证效力质量的不断提升。2000年大禹物业初步建立各项管理制度。以后经过引入第一太平戴维斯管理方式，完善了各项制度。2003年底全面导入ISO9002国际质量体系认证，使公司每个岗位的任务做到量化到人。在2003年大禹物业组织的威尼斯花园业主称心度调查时，获得了8

6、5的称心率，并荣获2003年度吉林省物业效力百姓称心单位的荣誉称号。2、品牌的中心是优秀的管理人才。人才是品牌的中心动力。优秀的技术、管理人才是企业最珍贵的财富，只需高素质的技术与管理人才，才干推进公司的开展，所创品牌才会有“后劲，企业的品牌才得以营造和积聚。为此，培育和引进高素质的物业效力技术人才和管理人才，充分发扬他们的聪明才智，是物业效力企业培育和营造品牌的关键。物业效力是集房屋管理、设备管理、绿化管理、平安消防管理、环境卫生管理及公共效力、专项效力、特约效力于一身的管理。它要求从事物业效力任务的人才，不仅要有较高文化素质，思想素质和敬业精神，而且要精业务、通技术、善管理、懂运营。只需企

7、业拥有良好的人才优势以及充分的人力资源，才干在猛烈的市场竞争中立于不败之地，才干有效的支持品牌的塑造。3、品牌的保证是健全的管理制度。在严厉遵照政府有关物业效力的法令，法规的根底上，不断完善自我，使每一项物业效力更加条理化，制度化，程序化，规范化和规范化，并按照ISO9002国际质量体系规范建立起一整套独立的、完好的、科学的、系统的物业效力质量体系和运作方式，对效力过程进展有效控制，评价和改良，使各项质量活动处于受控形状，管理效力结果到达预期目的。经过建立一套完好的、有效的、科学的岗位责任制体系，规范的效力规范，严密的考核方法，以确保优质的效力质量与高效的管理运作。大禹物业全面导入ISO900

8、2国际质量保证体系，建立“首问担任制，“日、周、月的三级员工、部门与公司考核制，“末位淘汰制。充分表达优胜劣汰的竞争法那么，以保证整个管理效力任务处于一种动态的、自我完善的运转形状，以实现名牌向品牌升华的过程，同时使得品牌笼统得以维持与推行。大禹物业在赞扬外，专门设立效力监视，由人事部门担任。对于业主赞扬一经查实，在考核时坚决扣分。4、品牌的本质是全方位的创新，由于创新是品牌效应的根本和关键。第一，管理创新。实行“首问担任制即公司任何一名职员接到业主客户赞扬，都必需跟踪究竟，决不推诿，及时处理。“岗位轮换制，职员在一个任务岗位任务比较长的时间后，可以适当的轮换岗位，使职员可以得到多方面的锻炼，

9、使业务技艺更加全面，更好地满足业主客户的需求。“晨会制，公司每天上班都要召开晨会，总结昨天的任务，部署今日任务。以此提高员工的士气和责任认识，落实目的管理，从而建立更高层次的目的管理认识。我们还经过“员工座谈会、“员工与总经理网上交流等多种创新的管理方法，来优化管理制度与组织运营方式。经过外部和内部培训，不断学习和自创国内外同行业先进的阅历和技术，来不断完善，改良管理机制和运作方式。第二，技术创新。普及管理工程的计算机网络运用技术，提高任务效率和效力质量，加强管理人员素质，进一步研讨开发物业效力软件，以顺应高效管理与质量管理的要求，提升专业效力的科技含量，我们正在建立本人的网站，经过网站全面引

10、见大禹物业及管理效力工程情况，并将各类物业收费规范、各类效力工程的内容及收费等在网站上公布，大禹物业效力工程的全体业主可以随时上网查阅有关信息，大禹物业专职人员可以及时解答业主的查询。第三，效力创新。建立“业主效力称心体系：1个目的-效力称心2个理念-全程跟踪，亲情效力3个干净-办公与生活环境干净，机房干净，设备干净。4个不漏-不漏气，不漏水，不漏电，不漏油5个良好-设备运转与维护良好，卫生保洁与绿化养护良好，保安礼仪与平安管理良好，管理效力质量与态度良好，客户与业主反映良好。并在原有常规效力的根底上添加配套效力工程。如：社区文化效力、特征效力、家政效力等。三运营方略1、在运营中不能盲目扩张。

11、添加新的运营工程或承接新的物业效力工程之前，应该进展充分、科学的可行性分析和研讨，对各种风险要素进展仔细的评价并制定可行的实施方案。2、坚持现有工程为基地，物业运营为根底的原那么。物业企业运营要结合本身的优势。抛开物业的运营，物业企业在资金、技术和阅历上都处优势，运营风险将大为添加。3、坚持以实力为立足之本，强化内部建立。注重对外拓展与内部建立并重。在拓展运营工程的同时，调整管理机制和管理方法，培育人才，总结阅历。注重专业人才的培育，使其懂得物业效力方面的知识、阅历和管理方法，同时知晓相关专业知识、技艺。4、留意运营和收益的合法性，不损害业主权益。物业本身进展的运营行为，要按照国家和地方法规的

12、要求进展，运营所得收益按工程及规定合理分配。四物业效力企业在运营中需留意的几个问题1、防止“饥不择食，盲目扩张。在添加新的运营工程或承接新的物业效力工程之前，应该进展充分的可行性分析和研讨，对各种风险要素要进展仔细的评价并制定可行的实施方案。这样才干使物业效力企业的运营走上安康开展的轨道。而“饥不择食，盲目扩张的后果是砸了企业品牌。这方面的教训是很多的。提示各物业企业在开辟开展的同时要坚持头脑的清醒。 2、防止所谓“多元化的影响，坚持“靠山吃山的原那么，以物业运营为根底。物业效力企业的运营假设脱离物业，优势那么不再成立。由于对于其他的运营，物业企业在资金、技术和阅历上都处优势，运营风险大为添加

13、。同时，这种运营不仅不能对物业效力有所协助 ，反而由于精神的大量占用，势必对物业效力产生不利的影响。这样会使物业效力公司丧失根底，是不可取的。3、运营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建立。只注重对外拓展，忽视内部建立的景象也应引起业内人士的留意。要在拓展运营工程的同时，调整管理机制和管理方法，培育人才，总结阅历。特别是对某些运营工程如房屋中介代理，管理和从业人员仅知道物业效力方面的知识、阅历和管理方法是远远不够的，需求进展大的调整，甚至需求专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强内部建立，才干使企业的多种运营得到稳健开展。4、留意运营和收益的合法性，不损害业主权益。依托物业本身进展的运营行

14、为，要按照国家和地方法规的要求进展，其中哪些运营权和收益属于业主收入用于补贴管理费，哪些属于开展商或物业公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业公司的留意。普通拥有产权的单位、个人或组织才拥有运营权和收益权如地下停车场、户外广告及公共场地等，所以物业公司利用本人不拥有产权的物业或公共场所、设备等进展运营，应先获得产权人的赞同，并就运营内容、方式及收益分配等方面与产权人达成协议的情况下方可进展。 二、提高效力质量21世纪，是中国物业效力行业进入开展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争猛烈、管理完善、效力理念提升的时期。对物业效力行业来说，只需不断提高效力质量。才干顺应整体行业开展的

15、需求。效力质量是物业效力企业的生命线，没有好的效力质量就不能被宽广业主和社会公众所认知。深圳、上海之所以有一批物业效力企业率先走出家门，成为国内管理市场中的姣姣者，这是与他们提供良好的效力质量、在业主和行业中的良好口碑是分不开的。相反的，一些效力不规范、质量差的物业效力企业因此而遭到业主的唾弃，被砸牌子的和被炒鱿鱼的企业在媒体上也常有报道。可见，物业效力企业的效力质量是企业的立足之本、品牌的生命之源。物业效力的对象是人，不断的提高效力管理质量，为人效力，遵照“以人为本的效力理念。 市场认识和市场竞争，对于物业效力行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业效力企业要生存、要开展，就必需

16、走进市场参与竞争。因此，物业效力企业该当在国内物业效力规章制度不断健全、物业效力市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本效力理念，不断创新效力平台，提高效力质量才干获得市场，占领市场。一质量的市场规范物业效力企业如何坚持效力的质量，并不断提高效力的质量，使之符合市场的需求，符合业主的需求。既然质量是品牌的生命，那么是不是质量越高越好呢？其实，并不尽然。对于质量的规范问题，确实有一些人存在着一定的误解，他们总是以为，如今新兴物业的质量越来越好，业主的效力需求也越来越高，那么，物业公司提供的效力越新越好，效力的规范也是越高越好。这其实是片面的，高质量的效力可以博得较高的市场荣誉，对于品牌的影响力度

17、该是有利的。但是，假设效力的质量过高，将宾馆效力规范搬到普通居住物业小区，将美女骑洋马引进到居住物业小区巡查，就会呵斥效力的质量过剩，甚至带来对效力的挖苦。过剩的效力质量普通来说是得不到实现的。从物业效力来说，过高的效力质量必然会耗费过多的物化劳动和活劳动，效力的本钱必然升高，效力的价钱也会“水涨船高。从业主方面讲，过剩的质量是业主不需求的质量，业主也不会出过高的价钱购买用不上的效力。市场经济条件下的质量说究竟是符合市场需求的质量。物业效力企业假设分开市场需求，一味地追求新事物，过量地提高效力质量规范，结果会事与愿违、弄巧成拙。我们要对不同地域、不同类型、不同档次物业的效力质量加以划分，区别对

18、待，按实践市场需求来确定效力质量规范，合理定位，这样构成的质量才是真正符合市场需求的质量，这样的效力才有旺盛的市场竞争力。二建立质量管理体系物业效力企业的品牌竞争需求效力的质量来保证，如何提高我们物业效力的质量是我们运营战略的首选目的。2004年初我们曾经胜利经过了ISO90012000质量认证体系认证，建立了完好的质量管理体系。明确企业的质量目的、质量要求、质量保证及质量资源，以最适宜的效力质量去满足市场的需求。使本人的物业效力程度尽快与国际通用规范接轨。我们还要建立ISO14001环境管理体系，以满足国际接轨需求、国家政策要求和业主、社会公众期望。我们拓展环境管理范围，为业主发明优美的任务

19、环境和生活环境，既造福社会，为社会作奉献，也完善了企业管理，提高了本人的管理效力程度和管理效力笼统。是一种功在眼前、利在长久的好事。今年6月5日吉林省暨长春市留念六.五世界环境日推进绿色社区建立活动大会在我小区召开，正阐明了政府对环境的注重，同时也阐明了我小区在这方面的显著成果。实施ISO14001环境管理规范，有利于区域内业主自觉遵守环境法律法规要求，到达环境维护的目的；还有利于企业提高组织环境管理的才干，进一步添加企业效力的质量管理程度。三提高效力质量高质量的效力是指：可以给业主带来最大物质利益和最正确精神满足的效力。详细讲就是充分研讨业主心思、文化、个性需求的“个性化效力；“视业主为亲人

20、的“家园式、“无打搅式效力；符合现代人生活方式的“自助式、“菜单式效力及超前便利的“智能化效力。 “对管理人员及维修、保洁、保安等员工培训持证上岗、“建立24小时值班制度、“半小时到达现场提供急修效力，房屋小修自报修时起三日内上门效力，维修质量合格率100%、“建立维修回访制度、“每半年公布一次物业效力效力费用收支情况等等，这些根底任务虽然对普通的物业效力企业来说驾轻就熟，但这些却是做好高质量效力的前提。差别化运营是企业参与市场竞争，立足于不败之地的运营战略之一，差别化效力那么是物业效力企业参与物业效力市场竞争，立足于效力之本的质量竞争战略。 我公司在实施公共性的维修保养、保安、保洁、绿化管理

21、等专业效力时，利用公司的整体优势在效力时间、效力方式、效力方法、效力笼统等方面严厉管理，发明一些具有个性颜色的效力。并在效力品味、效力质量上建立一套完好的效力规范。四现代化管理手段的运用中国物业效力企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，还有国际性的竞争。在竞争中构成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。假设没有认识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业效力走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。我公司顺应时代的要求，正在不断完善专业化、规范化、科学化管理手段，寻求为业主提供更优质量的效力。专业化管理是提高管理效力程度的先决条件。专业化表达在专业技

22、艺方面。因此，我们首先要搞好人力资源管理，提高员工的专业技艺。员工是企业最有价值的资源，也是独一能提供竞争优势的潜在力量。员工管理是效力行业的中心任务，提高管理效力程度，根本途径只能是进展员工管理。经过抓好管理人才的培育，处理“顾客对效力质量的需求与企业管理程度之间的矛盾、管理人才的缺乏和培训才干缺乏之间的矛盾，处理企业长久开展的问题。规范化管理是加强效力质量观念的前提。没有规矩，不成方圆。在市场经济日益成熟的今天，我企业曾经有认识地引进国外曾经成熟的管理、运营和效力思想、方法，以科学的手段规范管理。按照ISO9000规范，建立一套完好、规范的管理体系、任务规范和效力程序，明确规定了每一个岗位

23、的任务职能、每一类任务的操作步骤、各种问题的处置方法，由“人治变为“法治，让每一个员工任务都有章可循，确保了任务质量，全面提高企业的管理程度和效力质量。科学化管理是发明企业高效率的保证。科学技术是第一消费力，这曾经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体运用技术、现代控制技术的开展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理本钱提供了能够。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研讨和运用新的物业效力技术，全面提升管理效力平台，节约效力本钱，将会为物业效力企业提供新的竞争手段，谁领先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。我公司曾经组建了内部网络办公系统，并正在创建

24、本人的网站。充分利用现代化的网络技术，加强内部管理和对外宣传。利用物业效力信息系统 ，在记录、查询有关物业效力资料的根底上，参与物业效力决策，及时、准确地反映企业运营管理中的情况，发扬辅助决策的作用，提高自动化程度，减少反复的任务，节省人力，也大大提高任务效率。采用网络科技，实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流，我们应顺应社会开展的需求，突破传统的观念，引入网络科技手段，发扬智能建筑应有效果，最大限制地满足居住者的需求。三、打造当地品牌当今物业行业竞争猛烈，其本身开展也由跟着觉得走的感性阶段逐渐上升到以先进管理机制指点一切的理性开展境界，随着房地产市场的风向变化和开展速度的

25、高低，对物业管理市场产生了决议性的影响，其来也渐，其入也深， 要想在这个市场中占据一席之地，就必需充分利用本人的个性优势，从而打造本地品牌笼统，以求更大开展空间。一长春物业市场开展现状及方式 企业数量过多，物业盈利很难。目前，仅长春市的物业企业就有300多家，构成了诸侯割据的局面。这种局面构成的缘由是大多为自建自管工程。每当有一个工程的建成，就有一家物业公司的诞生。仅在短短的几年里，物业企业就满城开花。 虽然长春市的物业企业数量众多，但是可以盈利的却微乎其微，据了解长春市的物业企业有95以上亏损。亏损的物业企业靠什么生存？一靠开发商的输血；二靠采暖。但是大家应留意，绝大多数开发商不会无尽头的输

26、血；并且长春市的供暖市场也要整合。物业企业必需清醒认识到这点。因此，物业企业只需走运营之路，靠优质的效力才干在惨烈的竞争中生存和开展。 长春市的物业企业大多数规模较小，物业费规范偏低。使得本地物业企业综合实力较弱，专业化程度较低，目前还无法与外来的大的物业企业抗衡。但本地物业企业也有本人的优势。一是熟习本地人的生活习惯，了解业主客户的需求；二是便于与业主的沟通；三是拥有一定的社会关系。只需本地物业企业取长补短，走专业化，智能化，多样化，集团化的道路，就可以在物业市场上一展身手。二加强特征管理 根据长春物业行业的开展现状，为顺应开展方式，打造本地品牌，我公司提出具有大禹特征的管理。1、严厉的管理

27、，提供价值相符的效力，实行人性化、亲情化效力，营造浓重的文化气氛。严厉的内部管理是保证企业开展和提供良好效力的根底。我们效力出发点是以价值相符为原那么的效力。在效力过程中运用的“十二字方针：礼貌、热情、友善、乐观、自动、平等，充分表达了为业主所关注的目的和公司总体运营的方针。根据大禹ISO9001-2000质量手册充分利用小区文化气氛，来满足业主的物质效力需求和精神生活需求。当然我们在某些方面还有缺乏之处和需求继续改良的地方。物业效力是无尽头的，由于人们生活质量和文化程度不断提高，业主对效力产品质量要求也更加严厉，产品犹如人品、质量就是生命。因此，我们要想开展，必需从宽广业主的需求出发，不仅限于“看管的角色，我们要以人为本，赋以现代的、高智能的物业配套设备，周详的效力，塑造出金牌物业的风格来满足宽广业主的需求。2、提供专业化的物业管理效力，提高科技含量，突出系统功能，构筑高档物业的价值中枢。物业管理是房地产开发的延续，其中心是效力，从业主的需求出发，物业公司应提供迅速、高效，业主称心的专业化效力。我公司前期的管理要为未来的物业效力打下一个良好的根底，在日后的完善过程中应贯彻“以人为本的思想，充分思索人们对住宅运用功能要求的不断提高，制定科学合理真实可行的管理方案。3、精打细算，节省管“家。物业效力花的是业主的钱，物业公司会不会理财成了业主评判公司好差的重要规范。物业公司要