物业基础知识物业概论

1、物业基础知识物业概论一、物业：“物业”一词由英语“property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，而我们所说的物业是指己建成投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和相关场地。物业可以是一个建筑群，也可以是一个住宅单元。二、物业的类型二、物业的分类：按使用功能的不同，物业可分为四类：1、居住物业：住宅小区、公寓、别墅、度假村等2、商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等 3、工业物业：工业厂房、仓库等4、其它用途物业：车站、机场、医院、学校等19世纪60年代的英国。工业革命的发展使当时的社会对劳动力的需求很大。农村人口大量涌入城市使得房屋空前紧张。开发商提供的简

2、易低廉的房屋给工人和农民家庭居住。由于设备简陋，环境脏差，损坏房屋情况严重，而且承租人拖欠租金，严重影响了业主的经济利益。当时一位名叫奥克维姬希尔的女士在其名下的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，即改变了居住环境，而且使业主和承租人的对立关系变得友善起来，首开物业管理之先河。从此，物业管理被得到重视，并推广于世界各地。物业的起源 三、物业在我国的起源与发展：我国的物业管理落后于世界发达国家有一百多年，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立，标志着这一新兴行业的诞生。随后，物业管理如雨后春笋般篷勃发展。1996年

3、底，全国物业管理企业6000余家，从业人员近百万人。而据目前不完全统计我国物业管理企业己达20，000多家，从业人员几百万人。 三、物业在我国的起源与发展：仅深圳从业人员就有近15万人，年创国民生产总值40多亿。从就业人员的来源来看，80%来自城市下岗职工、复员退伍军人、农村剩余劳动力；20%来自应届毕业生和其他职业转行。按比例分配来看，10%从事管理，20%从事设施设备管理，40%从事保安，30%从事环境清洁、绿化及居民生活服务。 四、物业与物业管理：物业的主人为业主。条例规定业主指房屋所有权人。 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设

4、备、设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。五、物业管理的基本特征：社会化、专业化、企业化、经营型 五、 物业的基本特征：(1) 社会化：是指它摆脱了过去自封自建分散管理机制，替产权人找到了一个总管家。变多头管理为统一管理，避免了互相推诿、扯皮等弊端，使物业最大的发挥它的使用功效，最终实现社会效益、环境效益和经济效益的同步增长。同时，它也面向社会，需要全社会的参与、监督。 五、物业的基本特征：(2) 专业化：按照物业服务合同约定，物业管理需提供专业化管理。而专业化的管理需要专业的从业人员，专业的机构，配备专门的管理设备，运用科学、规范的管理措施与工人程序进行专

5、业化管理。 五、 物业的基本特征：(3) 企业化：物业管理是一种企业行为，实行责、权、利相结合。企业以经营为手段，以赢利为目的 五、物业的基本特征：(4) 经营型：物业管理所提供的商品是劳务和服务，推行有偿服务、合理收费；并采取多种经营以业养业，从而最终实现企业经营的良性循环。 六、物业管理的目的： 物业管理的目的： 使房屋发挥最大的使用功效，使其保值、增值。 七、物业管理的服务内容：（一） 常规性的公共服务：包括房屋建筑管理、房屋设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理、消防管理、公共代办性质的服务。（二） 针对性的专项服务： （1）日常生活类： A、衣着方面：（为住用人收洗衣物

6、、床上用品、制衣等） B、饮食方面：（为住用人代购食品、粮食、燃料、菜蔬副食及日常用品等） C 、居住方面：（代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等） D、出行方面：（代购代定车船票、飞机票、接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车辆的保养、清扫与维修等） （2）商业服务类： 商业网点的开设与管理，以及各项经营活动的开展。 如：开办小商场，饮食店，美发厅，修理店；安装维修和修理各种家用电器和生活用品等。（3）文化、教育、卫生、体育类： A、文化：（开办图书馆、录象室、举办展览、文化知识讲座） B、教育：（开办托儿所、幼儿园、假期中小学生补习提高班及学前班） C、卫生：（设立

7、卫生站，提供出诊、打针、提供家庭病房服务等） D、体育：（开办各种健身场所，如游泳池、健身房、桌求房、网球场，举办小型体育活动和比赛等）（4）金融服务类： 代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。（5）经纪代理中介服务： A、物业市场营销与租货；（营销指物业管理企业受业主委托，依据市场规律，进行商业策划，代理业主对物业进行市场推广；租货指受业主委托，物业管理企业根据市场情况，评估和调整租金，制定出租方案，寻找租户，替业主将物业出租）B、产权评估、公证；（是指物业管理企业受业主委托，进行的房地产价格评估与公证工作）C、其它中介代理（家教、保姆、房屋交换、代理广告业务等）（6）社会福利类：

8、 指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。物业管理的服务内容：特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。八、物业按物业结构层次的分类： 1、多层建筑； 2、高层建筑（1030层）； 3、超高层建筑（30层以上）； 4、小高层建筑（12层左右）；5、中高层建筑（20左右）九、物业管理对房地产物业影响：有利于防地产销售推广；有利于防地产的保值增值；有利于防地产市场发展完善；有利于提高开发商的信

9、誉；有利于推动相关产业发展。物业管理费用构成 (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。 物业管理的前期介入：二、物业管理的前期准备阶段1、人员配备编制 企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置的原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。2、人员的选聘、

10、培训 物业管理工作的基本环节： 物业管理工作是一项平凡、琐碎而又非常辛苦的工作，从事管理的工作人员需要有高度的责任心和敬业精神。要有崇高的服务思想。另外，物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到一定的水平并对其上岗资格进行确认，这也是物业管理企业专业化和现代化的要求。 物业管理工作的基本环节：3、规章制度的制定和建立规章制度是物业管理顺利运行的保证。规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法令、文件和示范文本，结合本物业的实际情况，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。这是物业管理规范化、法制化的重要提前，也是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。 物业管理工作的基本环节：三、物业的启动阶

11、段物业管理的全面启动以物业的接管验收和标志，从物业的接管验收开始到为业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立4个基本环节。 物业管理工作的基本环节：（一）物业的接管验收物业的接管验收是在政府有关部门和开发商建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。是由开发商会同施工单位和物业管理企业三方组织的对物业的主体工程和使用功能进行的再验收。接管验收一旦完成，就标志着物业管理己经全面启动。物业的全面启动同时标志着物业管理开始正式运作，并直接面临与业主/住户打交道，物业正式进入使用阶段，物业管理就应全面启动，物业管理的服务和管理工作随着拉开序幕。 九、 物业的管理程序：1、 接管验收2、装修管理3、 用户入住4、 产权备案5、 档案资料的建立6、 业主大会首次召开、业主大会的成立 十、 物业日常管理：四、物业管理的日常运作阶段 此阶段管理处各项工作己经走上正常运作的轨道，主要的工作是综合服务与日常维修管理、系统协调1、日常综合服务与管理 日常综合服务与管理是指业主入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这是物业管理企业最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理水平的集中体现。涉及的方面很多，例如，房屋维修、设备管理、小区清洁卫生管理、绿化管理、安全管理、停车场