专业街的经营独到优势doc5

1、.：.；专业街的运营独到优势专业街是指同类及相关经济活动高度聚集，并能构成一定区域影响力的城市空间，目前上海一共27条专业街，按其运营内容共分五大类:服饰类七浦路服饰一条街、襄阳路服饰街建材装饰类宜山路建材一条街、金陵东路装潢资料一条街、曲阳家具一条街、赤峰路现代建筑设计一条街餐饮类黄河路及乍浦路餐饮一条街、吴江路及云南路小吃一条街、阳曲路餐饮一条街、新都江美食街、铜川路海鲜一条街、永安路水产市场机电用品类北京东路机电设备一条街、威海路汽配一条街、牛庄路建筑五金一条街、天潼路讯产品一条街休闲旅游类衡山路休闲一条街、西藏旅游一条街、雁荡路休闲一条街、张杨路旅游一条街、多伦路文化一条街、东台路古玩

2、一条街文化用品类曲阜路文具用品一条街、福州路文化用品一条街、福佑路小商品市场一条街其他人民路婚纱一条街、安亭国际汽车城、西宝兴路殡葬用品效力一条街“慧眼识街是投资胜利的前提上海很多业街的最初构成都是当地政府为了开展地域经济规划组建的，在各自日后的演进过程中，政府也在其中扮演着重要角色，如安亭国际汽车城的建立。但政府不一定要直接参与专业街的开发，可以经过鼓励企业参与，引导专业市场自行整合、重组的方式，扩展专业市场规模、提高市场知名度、加强市场辐射力。因此，每个专业街的开展前景都很大程度上受政府规划的影响，如金陵东路装潢资料一条街，其前期开展由于有政府优惠的税收政策，一度开展得如火如荼，但是随着优

3、惠政策的到期和政府道路规划的改动，逐渐冷淡下来。再如，襄阳路服饰街所在的土地，是政府当初为了搬迁华亭路暂时借给开发商的，所谓的“搬迁给其中大大小小的投资者和业主都带来了一个极具挑战的难题。如何可以把襄阳路的整体优势复制到一个新的营业场所，各种说法莫衷一是但就曾经浮出水面的五个可供选择的新址来说，其人气都不能与淮海路同日而语，其淮海路中心地段的区位优势将不复存在是不可否认的现实。另一方面，一些专业街商铺售价也是涨速惊人，七浦路2004年的售价平均到达6万元/平方米，和2001年新七浦服饰市场刚开业时底层的售价持平，而2004年新七浦服饰市场底层的售价曾经高达17万元/方米;宜山路中建成不到一年的

4、商场售价也从1万元左右/平方米涨到1.8万元/平方米。普通在大批商家入驻之前，商铺价钱都比较低，但是整条专业街的开展态势尚不明朗，假设开展态势良好，投资者一本万利;反之，损失繁重。而当人气聚集商铺价钱节节高升的时候，这时投资不仅需求大量资金，而且获得的利润也比较有限。所以，投资专业街需求有“慧眼识街的身手，假设投资者对专业街特点和趋势没有一个全面的把握，其投资难免会因所选的专业街商圈衰败而付之东流。特征运营提升物业价值选择一条极具开展潜力的专业街至关重要，但其中铺位的运营价值也不容忽视。运营价值是实现商铺最大的价值与租金增长空间的重要源泉，与商铺投资者的利益息息相关。提升专业街运营价值的关键在

5、于定位，也就是与其他商家的错位运营。专业街的空间集约化程度很高，内部应该有定的功能分区，经过错位运营实现不同区块之间功能互补。假设每个开发商忽视邻居们的运营内容和档次，盲模拟曾经建成且运营很好的运营场所的规划和施，容易呵斥反复建立，引发恶性竞争，浪费社会资源。如七浦服饰一条街，为了呼应市政府“市场入室，还路于民号召，使七浦路更符合上海这个国际化大都市的笼统，闸北区区政府授权四家开发公司对七浦路进展商业和房产的开发，预备让七浦路成为闸北区集餐饮、服装、休闲于一体的步行街，但从曾经建成的几家商来看，无论是商场规划还是运营种类并没有很大的差别，在目前建成的商场数量较少的情况下，这种反复设还不会立刻产

6、生严重的后果，但随着开发的商场越来越多，竞争日趋猛烈，必然会呵斥每个商场的利润逐渐摊薄。运营价值的下降必然会限制商铺物业价值的上涨空间。运营者别出心裁的运营特征不仅能博得良好的口碑，也避开了热点竞争。七浦路新七浦服饰市场，楼层之间明晰的档次划分也使其成为七浦路上最大的亮点，租金和售价也略高于附近的其他商场。短期盈利方式隐含极大风险专业街上聚集了成百上千家的店铺，竞争异常猛烈，同一条专业街中不同的商场之间更是硝烟四起。任何一个消费者都不能够了解一切商家的信息，所以为了吸引消费者的眼球，宣传攻势尤为重要。但是处于商场内部的中小运营者在宣传方面所能起的作用微乎其微，在这种情况下，每个商铺的运营情况，

7、都与小至其所在的商场大至整条专业街的宣传、管理息息相关。然而，如今很多开发商为了尽快收回投资，选择短期盈利方式，不利于商场的长期开展。如宜山路建材一条街上的金银岛建材商场是全市建材领域第一家买断产权商铺的商场，整个商场的商铺只卖不租，个人投资者经过买断商铺产权，以或自营或租赁方式运营，这种买断商铺的方式虽然有利于开发商迅速收回投资，但据业主反映，由于商铺曾经全部卖出，所以开发商委托的管理公司对商场的宣传、管理闻不问，呵斥整个商场运营情况的下降，而且在这种情况下，其中小运营者由于势单力薄，很难做出有力的对抗，只能在租约到期时，做出退出的选择，承租人的大批退出，极大地损害了商铺业主的利益。为了制约开发商的行为，维护本人的权益，投资者选择投资专业街中的大型商业工程时，一定要留意，其中的店铺不能全部销售。慎选换手率较高的商铺专业街红火的运营情况，使其中的运营者受害匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，专业街商铺就不可防止地出现了供不应求局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接缘由。在这种情况下，老运营者的退出无疑是新运营者入驻专业街的大时机，但是假设出现短时期内老运营者大退出，也就是商铺换手率较高的景象，就应该引起商铺投资者的注重了。在专业街中出现一半左右商家退出，就阐明在这里的租金涨幅很多老商家难以接受，老的运营者都接受不了的高租金，新的承租者也将面临着严峻的挑战;到最后