中国休闲度假的特点及发展趋势（DOC18）

1、.：.；中国休闲度假的特点及开展趋势魏小安引言：休闲与度假休闲度假在中国还是个新事物，也是一种新的社会生活方式，如今很受关注。目前曾经到了中国休闲度假产业开展的一个关节点，所以旅游行业也普遍关注休闲度假问题。在今年9月，短短一周之内，延续召开了“北京休闲度假产业论坛、厦门“中国度假酒店论坛、广东 “中国自驾车论坛和“产权酒店开展论坛。这绝不是偶尔，首先反映了中国的休闲度假市场到达了一个临界点，第二反映了旅游行业对这个市场有充分的认识，都在积极研讨和把握机遇。结合这个情况，首先需求辨析休闲与度假这两个概念。休闲和度假不断被放在一同提及，其实不是同一个概念。休闲，简单地说，就是人们对闲暇时间的利用

2、方式，闲是闲暇时间，休是利用闲暇时间的方式，综合起来就是休闲。可是仔细分析，不完全是这样。应该说我们从来都有“闲，农业社会里，乡村半年忙、半年闲，但是这种“闲不是如今所说的“休闲。本文要谈的休闲，是在现代生活方式之下的休闲，中国现有情况曾经包含了一些休闲的元素。从休闲方式看，休闲大致有两类，一类叫做积极休闲，包括旅游、度假，文化、体育活动，到外边看电影、吃顿饭，甚至包括逛街。这些都是休闲方式，休闲是一个泛化的概念，其方式多种多样。而度假那么不同，度假是休闲的一个主导方式，休闲是种概念，度假是属概念。假设把二者并列，在一些方面会产生误区。比如 “农家乐的定位问题，“农家乐严厉的说是一种休闲方式，

3、而不完全是度假方式，把“农家乐视为一种度假方式，实践上是定位的错误，这种错误有时会导致一些对工程定位的错误和投资失误。所以要留意辨析休闲与度假的区别。还有一类叫做消极休闲，即睡大觉、喝大酒、打麻将等，这也是一种休闲方式，甚至是很多人目前的主要休闲方式。我们需求倡导积极的休闲方式，尽量弱化消极的休闲方式，只需这样，才能够把度假产业培育起来。从时间长短角度看，闲有三类。一类叫做大闲，时间比较长一点，其概念是落实之后的带薪休假制度。一类叫做中闲，根本上是目前黄金周的概念。第三种是小闲，大周末。度假对应的主要是中闲和大闲，但是如今度假旅游的供应主要对应的是周末游的市场，这就意味着如今的度假产品还没有到

4、达相应层次和程度，其中有一个对市场的根本判别问题。明确了这些概念，就能研讨详细的工程应该对应什么样的市场。如北京周边的旅游，初看好似是大闲、中闲、小闲三类市场都对应，但严厉地说，如今对应的只是中闲和小闲。比如某人有半个月的时间，普通不会在北京郊区休假，作为北京人，一定出去休闲，甚至去国外。这就意味着实践对应的度假市场没有被足够注重和很好开发。这不仅是由于市场需求心思或者需求偏好的问题，中心问题在于北京如今没有真正顺应长假市场的产品。在一定意义上，北京郊区对应小闲的产品如今已有些过剩，但是对应大闲和中闲的产品缺乏。这就意味着虽然大家关注也在积极开展休闲度假产业，但是如今曾经产生了很多构造性的问题

5、。关于休闲，于光远先生曾经说过一句话，“什么叫休闲？人之初，性本玩。朱厚泽先生也说过一句话，“古人总是讲玩物丧志，如今要研讨休闲，需把这句话翻新，叫做在玩物中壮志，在休闲中新生。世界休闲组织的秘书长说：“休闲就是人们对闲暇时间的多样化选择。这就意味着首先要研讨休闲市场，研讨更大的顺应性，在休闲市场里集中研讨度假，把度假当作中心资源、中心品牌，构成中心竞争力。但是需求把广泛的外延和中心衔接好，否那么会出问题。其中一个很重要的问题就是市场的定位不清楚，很多产品的定位也没有弄清楚。一个规模大、多层次、有特点的市场，对应不上；多数对应的都是中低端市场，尤其是低端市场，而且围绕着低端市场产生的竞争有能够

6、向恶性竞争的方向开展。这是一个隐忧，也需求研讨。进一步说，假设从产业的角度来研讨，第一是有规模，第二要构成合理的分工，两者缺一不可。一些地方目前休闲度假的产业规模曾经根本构成，但是分工体系还没有，这个分工体系是从两个方面看，一个方面是主题性的分工，另一个方面是档次性的分工，这两个分工如今已有雏形，但是缺乏，还需求进一步研讨。一、休闲度假产业的开展背景1、收入2003年，中国国内消费总值到达11万亿元，人均超越1000美圆，这是一个历史性的突破。按照国际阅历，人均超越1000美圆，正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期，但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均到达2000美圆，那时候就将构

7、成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入到达3000美圆的时候，度假需求才会普遍产生。所以从全国的角度来看，我们如今只是一个观光需求全面膨胀的时期，刚刚超越这个临界点。但是为什么在现实感受中，休闲度假的需求曾经产生了呢？主要缘由有两个，一个缘由是地域间差别很大，全国人均1000美圆，北京曾经超越3500美圆，上海已到达4500美圆，沿海兴隆地域曾经越过休闲的临界点，逼近度假的门槛，其中有些地方曾经超越了度假门槛。所以对于东部兴隆地域，度假需求曾经产生，可是就全国普遍而言，并非如此。度假需求的产生就意味着产生了一类新的市场需求，必需提供一套新的产品。2、假日构造及调整我国1995年开场实行双

8、休制；1999年国务院重新调整了假日构造，添加了两天的假期，迅速构成三个黄金周。从1999年到如今，曾阅历了12个黄金周。除了去年由于SARS影响，五一长假取消之外，黄金周旅游是一次一个小台阶，一年一个大台阶。在黄金周旅游问题上，学术界有很大的争论，各级旅游局、实业界也感遭到很大的压力，以为如今假日过分集中，构成顶峰性需求，但很难用这个需求来配置资源。假设用顶峰需求配置资源，就意味着在低谷时期，或者在平常形状，要呵斥宏大的浪费；假设不这样，就会产生另外一种景象，顶峰期质量下降。顶峰期质量下降是一个世界性的景象，也是一个深层次的规律，顶峰期维持高质量是绝不能够的，维持高价钱倒是能够的。所以就构成

9、了旅游市场一个比较大的反差，黄金周客人集中出行，对质量有很高的预期，但是实业界达不到，而价钱有时却有所提升，客人赞扬添加。针对这个问题，很多人提出再延伸假日的建议，作为一个开展中大国来说，这样的要求是不现实的。如今中国法定假日114天，在全世界范围内根本算是中上程度，当然欧洲一些国家，尤其是西欧、北欧的一些国家，法定假日更多一些，比如有的国家曾经明确一周35小时的任务制。但香港、澳门、台湾，在三年以前还是五天半任务制，这两年才调整成五天任务制，人家曾经是一万到两万美圆的人均收入程度。假日总量不能添加，但如今的双休日有一个问题，两天时间，只为了做家务，时间长了；假设去休闲度假，又太短了。所以在假

10、日构造方面可以思索加以调整，这种调整可以培育一个新的市场，而且培育一种新的消费认识。有些方案可以进一步讨论。比如我曾经提出隔周双休的想象，这一个星期休一天，下一个星期休两天，按照法定假日，每个月可以挪出两天来，一个季度集中休一次，构成一个黄金周，这样全年可以构成七个黄金周。假设按照这个制度，假日的总量没有添加，但是构造做了调整。这个调整对于培育休闲度假市场有宏大的作用，操作上也不复杂，所以到如今我还以为隔周双休制是一个好制度。类似这样的问题值得研讨，一个是假日总量的问题，一个是构造调整的问题，另外还有一个带薪休假制度的问题。从如今来看，假日总量曾经构成，而且时间不少，这也是休闲度假产业开展的一

11、个重要背景。3、市场需求如今曾经构成了庞大的休闲度假的市场需求，尤其是在沿海兴隆地域，在近几年之内不仅可以预期，而且曾经在实践运营中深化地体验到它的继续性。一是曾经产生了现实需求，二是总会有新的消费人群不断产生，一方面是年轻人不断生长，逐渐具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地域的需求也在不断产生；第三个方面，乡村的休闲度假需求会逐渐产生。如今研讨休闲度假实践上还是研讨三四亿城里人，乡村市场还只是潜在的，或者说农民如今介入旅游只是从消费者的角度来介入，假设说到一定时候，九亿乡村人不但是消费者，同时也是消费者，这个市场就不可限量。有这样一个不断产生、不断更新、不断培育的消费人群，这个市场需

12、求是无限的。4、旅游者的成熟在这个过程中，旅游者的不断成熟曾经成为旅游市场的一个重要景象。中国旅游开展25年，国内旅游是从80年代中期开场，迄今 20年，随着收入程度的不断提高和闲暇时间的不断添加，旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游，追求的只是多看，其它不讲究。那时候一个典型的景象，到了某个地方，导游小旗一挥，大家排着队照相，拍完照，小旗子又一挥，上了车。除了照片，旅游者不知道本人到过些什么地方，每个地方风景如何，由于无暇欣赏，构成急匆匆、半军事化、拉练式的观光旅游。如今这种方式曾经在逐渐淘汰，旅游者阅历越来越多，要求比较深化的体验，追求也越来越个性化，所以就从初期简单的观光

13、旅游转向休闲度假，这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场景象曾经非常普遍，从五一开场兴起，暑期产生热潮，十一到达兴隆。这样的市场景象阐明，沿海兴隆地域休闲度假需求曾经普遍产生，这也是由于旅游者的成熟而逐渐使消费需求晋级。以上四个要素构成了休闲度假产业开展的总体背景，它实践上预示着旅游开展的前景，这个前景是无限的，这个市场是无穷的。中国这样的人口大国，每一个很小的百分点里都包含着一个宏大的绝对量，这个绝对量，就是我们的市场。二、休闲度假市场的发育旅游度假区的建立国家旅游局从1990年就开场研讨，如何从单一的观光旅游方式转向多元化、综合性的开展方式，当时选取的重点是旅游度假，详细的方式就是培育

14、一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件，出台了八条政策来支持国家旅游度假区的开展。文件下发以后，国务院又批了12个国家级旅游度假区，到如今曾经12年，总体来说都不理想。一是做的比较好的，一南一北，大连的金石滩国家旅游度假区，海南的三亚国家旅游度假区。二是功能转换，山东青岛的石老人旅游度假区，如今和崂山风景名胜区、青岛科技开发区，几区合一，实践上曾经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等根本上变成了城市中心的房地产区。三是构成观光区，如无锡的马山。四是调整，广西北海银滩国家旅游度假区，一开场就是房地产开发的方式，结果不但工程本身失败，而且破坏了资源，所以如今又开场广西

15、银滩的二期开发，如今的方式才是旅游度假区的方式。福建的湄州岛没有开发起来。 当时的要求是，以外资建立为主，以外国人度假为主，以创汇为主，所以要高程度规划、高起点建立、高效能管理、高质量效力。而且明确了度假区的三个要素，第一个要素是高尔夫球场，第二个要素是中心酒店，第三个要素是相应的配套设备。应该说当时谋划得比较完好，但为什么没有胜利呢？一个根本缘由是，当时的市场没有开展到这一步。实践上当时总体的想法是在中国培育出一套休闲度假的产品，主要对应外国人。那时候也在一些国家做了比较密集的关于休闲度假的调研，看到了我们与国外的差距，所以想“依葫芦画瓢，本人培育建立一批。但由于市场根底缺乏，条件不够成熟，

16、迄今为止，中国的休闲度假产品在国际上根本还没有品牌。12个国家旅游度假区批复之后，在全国掀起一片热潮，各个地方都纷纷按照这个方式，建立省级旅游度假区，市级旅游度假区，甚至有的县也开场搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时到达120多个，市县两级没有统计，数量会更大。但如今看来，成熟的不多，真正做到位的也不多。但这几年市场情势发生了大的变化，在市场经济大潮的拉动下，国内的休闲度假需求产生，有一些好的大的工程也在产生。比如天津的宝砥县，投资50亿建了一个温泉城，其中有一个温泉度假村，这个度假村投资量大体是两个亿，可以说到达了国际程度。但由于一边设计，一边施工，方案里有不合理之处，可是像这样的规模和

17、气派，确实表达了市场经济的开展态势。再比如港中旅正在方案的珠海温泉度假村，投资20亿；最近又有几个大投资商正在研讨在广东的河源投资40亿建一个温泉城；至少规划方案已到达国际程度。如今曾经成形的博鳌亚洲论坛，是一个国际化的品牌，但它是一个度假区的本质，博鳌水城的规划请澳大利亚专家做，看完那个规划，才知道什么叫国际化，确实高程度，如今曾经初成气候、初成体系。从这个过程里，我觉得到，很多时候，政府倡导的事情落实不好，但是当市场有了需求，做出来的工程可以到达真正的高程度和相应的大规模。所以，12个国家旅游度假区未必能在市场上真正构成气候，可是上述的工程一定会在市场上冒出来，而且会在全国构成领袖性的工程

18、，构成集团化的巨型企业。2、环城市旅游度假带的培育环城市旅游度假带大体上是在这十年之内，经过市场需求的拉动逐渐培育起来的。如今比较有规模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、广州曾经构成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重庆，是以“农家乐为主体的环城市旅游度假带，层次低一些，但总体规模曾经构成。成都周边六千个“农家乐，最廉价的20块钱一次，贵一些的一百块钱一天，顺应城市的开展程度，构成了一个下岗工人都可以去“农家乐的消费层次。坐着公共汽车过去，中午一顿饭，喝点茶，消磨一天，20块钱。主要的消磨方式是打麻将，换一个地方，从家里换到了“农家乐，自然环境好，麻

19、将打的更有兴趣。在环城市旅游度假带的培育上，还需求研讨它的各种不同方式和不同情况，需求将其进一步提升。3、自驾车旅游的兴起这三年以来，尤其是去年SARS以后，自驾车旅游大兴。今年的旅游市场上，自驾车旅游不但变成一种新兴方式，而且变成了一种很重要的方式。自驾车旅游的一个最大特点是活动范围扩展了，从而使一个市场的辐射力和延伸性的影响进一步扩展。比如河南云台山接纳的自驾车客人主要是北京人，五六百公里的间隔 对于自驾车来说不算太远，间隔 太短反而觉得没意思。黄山有一个牯牛降，是一个非常好的自然维护区，浙江省旅游局和浙江省旅游协会在那儿挂了个牌子自驾车旅游定点单位，挂到黄山去了。自驾车旅游还反映一个情况

20、市场在分流。自驾车旅游没有兴起的时候，环城市旅游度假带有稳定的客源，如今自驾车旅游者不满足于从北京到延庆，一定要延伸出去，在一定意义上是市场在分流。假设从旅游局的角度，相当于北京市场的辐射力加强，市场范围在扩展。对于这种分流本身，必需研讨动向，这也是一个艰苦的市场变化的趋势。在一定意义上，要围绕着自驾车旅游构成一整套的效力体系。由于自驾车旅游是一个新兴事物，而且未来会构成自驾车的产业链、效力链，这对环城市旅游度假带的各个方面都提出了很高的挑战。总体而言，自驾车旅游是让整个旅游市场构成了互动。北京人自驾车的范围扩展了，而其它地方的自驾车范围能够扩展到北京。原来研讨北京郊区接待设备的开展，是建立在

21、北京本地市场的根底上。如今由于自驾车旅游的兴起，加之兴隆的高速公路效力体系，天津人，甚至承德、石家庄、张家口的客人，开着汽车到北京郊区一游，都是很自然的事情，就构成了全国互动的局面。这就是说自驾车产生的分流景象，一方面把当地的客人分走了，另一方面会添加新的客源，也就意味着环城市旅游度假带的运营目光要扩展，运营范围、市场范围也要扩展。4、俱乐部方式的产生俱乐部方式也是这几年新兴的，根本上是圈子化的运营。如今有些俱乐部是企业方式，还有些虽然是企业方式，但为非盈利机构，而且俱乐部方式提供了一种多样化的选择。有的俱乐部曾经做的很大，有上万的会员，天天都有活动；有的比较小，上百个会员。但是俱乐部的方式意

22、味着是在同一个平台，是由有共同喜好的人所构成，这就要求运营者更深化、更专业，在一定程度上知识更丰富。比如有人专门做一个长城旅游俱乐部，就是把全国有条件旅游的长城和喜好者集中到一同，一共设计了700多条中国长城旅游道路，目的是让这些人在十年之内把中国的长城从头到尾走一遍，但不是传统的走法，而是全面、深化体验长城。类似这样的俱乐部方式，在一定意义上曾经超越了如今的运营目光，这也是一种新的休闲度假的组织方式和运营方式。如今很多运营者还看不到这一点，也看不到这个市场，实践上这对运营有很大的启发。比如如今做一个工程，就可以力求构成主题化，构成主题化就意味着有能够自创俱乐部方式，有了这个方式就意味着永远有

23、一批忠实稳定的客源。同时经过他们的口口相传，就会在市场上辐射，不断扩展客源范围。我们不用在反复市场上推出反复的产品，竞争反复的客户。俱乐部方式应该说曾经超前了一步，在这方面进展探求，可以让我们得到启发。5、分时度假的探求分时度假设今社会影响很大，但是严厉的说，规模并不大，全国大约十几个公司，而且到目前为止，做的非常胜利的公司一个没有。缘由很简单，这个事情超前。国际上分时度假有一个最重要的根底，就是社会信誉体系的兴隆。这个根底在市场经济兴隆国家，是经过国家机器，培育了三百年才具备的，它是一种既有国家信誉，又有各级政府信誉，还有企业信誉，包括个人信誉的一个完好的信誉体系。中国如今还处于信誉建立的起

24、点，分时度假也只能是一种探求，应该说运营都非常困难。其中一个最大的问题，就是分时度假名不符实，只是研讨分时，而没有研讨度假。分时度假公司推出来的产品，度假酒店很少，很多城市的商务酒店也纳入了分时度假的产品范围。这叫分时酒店，不叫分时度假。只是在分时上大费功夫，没有提供出全套的、丰富的、非常完好的度假产品，没有使分时度假和酒店类产品的差别明确表现，这样很难站住脚。由于分时度假是个新事物，在运营方式、运营内容上都需求探求，更重要的是信誉体系的建立问题。分时度假公司卖给旅游者30年的运用权，他本人的公司能存在几年？消费者凭哪一点置信他？有些分时度假公司联络了担保公司，但这个担保公司又能存活几年？旅游

25、者花几万块钱买一张卡，到时候能够“烧香找不着庙，类似这样的问题都很严峻。但是分时度假在国外曾经是一个比较成熟的方式，我置信在中国也将大有前景，只是在探求阶段、起步阶段，困难极大，很多东西需求进一步研讨。6、产权酒店的起步如今全国的产权酒店共有180多家，运营形状尚好。实践上产权酒店是房地产市场和旅游市场相结合而产生的一种新的方式，但也有一些隐忧，下一步开展存在一些问题。十年以前全国有过四五家产权酒店，主要集中在海南和广东，但都失败了。失败的主要缘由也是市场不成熟。由于那个时候房地产市场还没有兴起，大家还指望着公家分房子，没有本人买房子的概念，在这种市场根底之上，产权酒店一定是开展不起来的。这两

26、年产权酒店的开展情势良好，但是不能只看到眼前短暂的胜利，还要研讨一些长久开展的问题。产权酒店的中心是“产权，是一个权益束，包括一切权、占有权、支配权、运用权、剩余索取权等，才是一个完好的产权概念。实践上如今产权酒店的运营是把这个权益束在分隔，只表达了一切权和分配权。产权概念里涉及的一系列权益，在法律上怎样界定，发生冲突、发生纠纷怎样处置，这些深层次的问题实践上曾经产生。其中还包括纳税问题，酒店当局作为一个总体要纳税，假设说对业主的分配也要纳税，那就等于双重纳税。根据税法，作为一个运营主体，企业所得税、营业税必需求纳，产权酒店的业主个人收入所得税也必需纳。可是如今产权酒店的一个主要方式是承诺对业

27、主的报答，最高的承诺报答已到达9%，达不到就产生纠纷。这一系列的深层次问题首先需求研讨市场，其次需求研讨法律上的界定问题。如今有些产权酒店的法律官司曾经产生，打的很繁华。所以我们不能只被外表的昌盛挡住视野，要把这些问题思索得比较周全。当然有些问题需求在实际中一步步深化，而且立法的根本规律是先开展后规范，从来都是立法滞后，但是类似问题在进一步的开展中会逐渐产生。上述六个方面都意味着休闲度假市场正处于逐渐发育的过程，总体来说还是一个初级的发育和开展阶段，并不成熟。这就意味着，一方面有一个宽广的市场前景，有运营者发扬身手的天地；但是另一方面，一系列新的问题会不断产生，需求未雨绸缪，首先需求看的早一些

28、、深一些，这样就能防止将要发生的一系列矛盾。三、休闲度假的特点消费特点1、一地时间长观光旅游的根本心态是四处多看，看得越多越过瘾，越觉得有所值。休闲度假者那么往往在一个地方停留较长的时间。典型的是西欧、北欧的度假者，比如到泰国的普吉岛，坐着飞机直接抵达，到了那儿，在海滩上待一个星期，闲到无所事事的程度，这才叫真正的休闲，是非常典型的一种休闲方式。这种休闲方式在国内还没有普遍产生，只是少数人有这样的趋向。处于过渡阶段，就意味着国内的休闲在一定意义上、一定时期之内，还是要和观光结合在一同。中国纯粹的度假市场还不够成熟，但是总的特点曾经产生，比如海南，度假加观光曾经逐渐变成一个主导性的方式。原来到海

29、南普通是“海南三日游，生生的把一个度假目的地做成了一个观光目的地。但观光不是海南的优势，而从度假角度来说，尤其是热带海岛度假，是中国的独一。如今“海南三日游逐渐延伸到“五日游，添加了两天的度假，海南旅游正从观光加度假逐渐转化成度假加观光的方式，未来成为一个主体性方式，再进一步就会构成比较单一的度假方式。2、散客和家庭式组织方式如今休闲度假在方式上主要是散客和家庭式组织方式，而不是观光旅游的团队性组织方式，这就对现有旅游企业的运营提出了更高的挑战。散客与家庭式的旅游方式在国际上是从70年代末、80年代初开场兴起的。1983年国家旅游局专门召开了一个散客与家庭式旅游任务会议，就是研讨国际潮流的变化

30、，研讨我们能否对应。应该说看的很远，但实践上做不到。那次会议是在河北涿州开的，为什么不在北京开，由于那时候大批的外国观光团队曾经来了，北京的饭店不能够开会。1983年到如今，又是20年时间，这种散客与家庭式的方式在中国如今曾经成了一个重要方式，也会逐渐成为一个主导方式。自驾车旅游主要就是散客方式，环城市旅游度假带接待的游客中，家庭式也占了很大的比重，尤其是在双休日期间。3、复游率高复游，就是我们所说的回头客。度假旅游有一个特点，客人认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠实度会非常高。比如有的德国客人，终身度假能够就只到印尼的巴厘岛，一辈子去二十次，而不去其它地方。由于他认准了这个地方，觉得熟

31、习、很亲切，这样外出度假的觉得和家里生活的觉得就可以内在地联络到一同。比如墨西哥的坎昆度假区，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如如今很多俄罗斯的富豪只去西班牙的太阳海岸，在那儿买地盖房子，成为稳定的度假点。复游率高这个特点意味着在运营方面必需下功夫，只需能做到位，争取了一次客人，就争取了一个终生的客人，构成客人的忠实度，构成一个非常稳定的客源层。有一句话是“我们要争取把头回客变成回头客，其中包含两个要点，第一，他怎样吸引“头回客，第二，怎样把“头回客变成“回头客。观光客人根本上是一次性的，不去第二次，但是度假客人恰好相反。4、指向集中所谓的指向集中是指客人的度假需求非常集中，不仅有对度假目的

32、地选择的集中，还有度假需求的指向集中。但我们如今很多度假村是度假村的外壳，城市酒店的内容，也就意味着如今的所谓度假村并不了解真正的度假需求，运营和实践的指向集中这样一个度假需求消费特点并不完全对应。比如普通来说，度假酒店的客房里是不会满铺地毯的，满铺地毯不顺应客人需求，尤其是海滨的度假酒店，客人经常赤脚走路，脚上能够带着沙子，满铺地毯，怎样处置。所以世界一流的度假酒店也是瓷砖铺地，只是在床头铺着很精巧的小地毯。但是八达岭温泉度假村房间里满铺地毯，这是城市酒店的特点，绝不是度假酒店的特点。而九华山庄里是瓷砖地或者木板地，突出了度假酒店的特点。当然，休闲度假这一类的需求还是新兴需求，对其特点研讨还

33、缺乏，但是需求深化发掘，发现这些特点。5、度假加观光这是市场目前的一个比较独特的特点。市场还处于过渡时期，有些时候还必需研讨度假加观光的方式。普通来讲，满足大周末的需求不存在这个问题，大周末根本上是度假加文娱。可是要满足中假和长假的需求，就要有一个适当的度假加观光的方式，但是这个方式只能是过渡性的，从长久来看根本上是比较单一的度假趋向。6、文化需求观光的客人成熟到一定程度会产生度假需求，度假的客人成熟到一定程度就一定会产生文化需求。他不只是到森林度假区呼吸新颖空气，或者去温泉度假区洗个温泉，他一定要求这个度假地有文化，有主题，有比较丰富的内涵。假设度假地的运营可以到达文化的层次，根本上就算到位

34、了。如今国内的度假地总体来说没有到达；有一些个别的度假地，设备上到达了，但里边还存在很多理念的问题和详细方式的问题，这些都需求进一步研讨。二 供应特点1、同质与异质从度假产品的供应者，即消费者的角度看，度假产品最根本的特点是具有比较高的同质性。正由于如此，在同质中发掘异质是一个中心问题。比如全世界的海滨度假都是以3S，阳光、沙滩、海水，作为中心资源、主体资源，但为什么有的地方能培育成世界一流的旅游度假区，有的地方就做不起来呢？再比如北京周边的度假村，总体方式根本一致，只是所在区位不同，有的开发早一些，在市场上构成了品牌，有的晚一些，如今正努力树立品牌。这些都涉及一个根本的开发方式问题。这个问题

35、必需求研讨透彻，其中最中心的问题就是异质性。如今很多开发工程都没有留意到这一点。比如一提到滨海度假的开发，就是北戴河方式、青岛方式。北戴河和青岛是一百年前的国际方式，曾经远远脱离了时代的需求，可是我们还是把它当作滨海度假开发的主体方式，结果只能是做一个失败一个。一些专家，都是做城市规划的顶级专家，做度假区的规划，几乎每一个都规划成滨海小城镇，就很难顺应需求。度假区规划的中心思念是以人为本，必需求研讨度假者有什么需求，这些需求有什么特点，否那么一定失败。西班牙太阳海岸就是这种方式的探求。有一年我到西班牙太阳海岸，当地人员讲述其开展过程，他们在70年代开发的时候和我们如今的方式一样，海水、沙滩、滨

36、海大道，后边是建筑，然后是绿化带，把最好的地段拿出来，按这种方式开发，失败了，如今最好的地段构成的是老年公寓。到了80年代，方式进展了调整，海水、沙滩、建筑，建筑后边是绿化带，再后面才是马路，对应马路旁边能够是一个小城镇，这是新兴的方式，结果二流地段构成了一流的效益，而一流地段只能培育成二流的产品，这就是开发方式问题。当然有些地域没有海滨的问题，但是从度假需求来说，最根本的需求就是“休闲两个字，就是要有好的环境，另外在总体规划、设计的规划里要突出文化特点，发扬本人的优势。这些东西如今做的都缺乏，目前全国有一批度假区曾经到达，在同质性的度假功能之下突出本人的异质性，是度假旅游供应者首先要思索的问

37、题。2、度假区：大型、综合、文化度假区的建立，第一要规模大。普通而言，度假区都可以称作是大工程。当时批复的12个国家旅游度假区，根本上都在十平方公里以上，小范围称不上度假区，只能是一个度假单元。第二，度假区应该是综合性的，也就是说应该包含多种元素，构成一个复合型的体系。度假区的中心就是度假设备，一个度假区至少应该有一个中心酒店，有相应配套的公寓式住宅，也要包括一些比较简易的住宅，以对应各个层面的客人，构成复合型的体系。第三，度假区要有本人的文化主题。有了文化主题，异质性才干突出，才可以把事情做到位。3、度假酒店：设计、活动、组合度假酒店包括度假村在内，现存的主要问题是设计不到位。能够是设计师偷

38、懒，也能够是短少阅历，本人没有阅历过，不知道什么叫度假，很多设计照抄照搬，使如今的很多度假村、度假酒店不伦不类。如今全国可以到达国际程度的，根本上只需几个地方，海南的凯莱、天域、康乐园、博鳌，深圳的骏豪，北京的瑞海姆。剩下的都是国内程度，一味追求奢华，呵斥的情况只能是花了很多钱，却得不到效果。当然有些东西也和政府要求有关，政府要求他必需在这个地点，实践上就意味着黄金地段产生不了黄金效益。比如海口市开发琼州海峡旅游度假区，我前些年去，一个下午看了八个点，看完后建议改个名字，叫做琼州旅游观光区，由于曾经把度假条件破坏了，沙滩边修了一条60米宽的大路，这就意味着旅游度假区的根本条件达不到了。后来提了

39、一个相应的处理方案，另外修一条路，把这条路拿出来作为建立用地。他们坚持说要往度假方向开展，在马路的另一面预留了很多建筑用地，这个建立用地不会有人来投资，由于黄金地段都曾经被破坏了，但是海南航空公司在马路靠海滩的一边建筑了一个“新国酒店，获得了胜利。这就是一个总体的开发方式下的设计方式问题。如今的度假区设计大多数都不合格，不论是总体方案规划，还是单体设计，不断到餐厅、客房，方方面面的设计都不行。钱花了很多，交了学费，有些学费未来无法挽回，有些还可以调整。比如饭店客房里边的设计不太合理，还可以思索调整一下，但是饭店的总体构造很难调整。随着休闲度假市场的扩展，需求层次的提高，会产生一批新的度假村和度

40、假酒店，尤其是在环城市度假带，会产生一批休闲度假的领袖型企业，主体的需求会向这些企业集中。现有的度假村和度假酒店，或者谋求改造，或者接受淘汰，这是未来的一个必然趋势。这就意味着如今的这些企业要好好研讨本人的问题，尤其是在设计上，应尽快调整。第二，度假酒店要研讨活动问题。由于设备是死的，客人来了不能只需死的设备。比如温泉度假村，不能在这儿住一个星期，天天泡温泉。哪怕温泉的花样丰富，又有花卉泉，又有咖啡泉，都无济于事。这就要求度假村、度假酒店在设备的软开发上要下些功夫，要把相应的活动组织起来。比如国际上的度假区有一个很典型的景象，上午根本看不见人，由于上午大家都在睡懒觉；到了下午开场有人了，满大街

41、都是穿着花衬衫、大裤衩四处闲逛的人；可是一到晚上，就能够一身夜礼服去参与活动了，非常正式的活动。这类活动普通来说都是酒店方组织的，给客人发一个通知，注明“着正装，变成上流社会的上流生活。当然活动还有另外一类，在迪厅、酒吧狂欢。这样的活动性软件必需强化，我们如今根本没有，中国人的文化传统里也不太接受这些，但是随着度假需求层次的提高，这些方面的需求必然会产生，假设如今引导、发明这方面的需求，就有能够在这些方面成为领袖。度假酒店的第三个要素是，强化组合功能。作为一个度假酒店，设计、建立、运营、管理、效力，各个方面要有机组合。这个组合首先是把现有资源加以重新整合，资源不限于度假村本身，也包括度假村的周

42、边。比如在延庆建一个度假村，要研讨和周边怎样组合。组织度假活动，今天到松山去看看，明天能够去其他地方，这都是一种组合，是一个度假加观光的组合。如今多数是会议加度假、会议加文娱的组合。但是光靠这样的方式还不够，还必需加强文化性的内容，才干把组合做好。组合的内容越多，方式越多，竞争力就越强。4、休闲房产：主题、品牌、创新休闲房产和度假酒店是不同的，其中一样点是休闲度假品牌，但本质上休闲房产更倾向于房地产工程。休闲房产这两年很热，普通叫做旅游房地产，但仔细分析，这个概念不准确，旅游是流动的，房地产是稳定的，流动和稳定很难直接结合到一同。休闲房产的概念能够更准确，由于休闲的方式是多样化的，而且休闲房产

43、有一个前提是产权明确。房产的购买者为业主，他协助 我来利用。这和产权酒店也不完全一样，它们在市场上的产品形状不同，产权酒店是酒店式的产品形状，休闲是楼盘式、单元式的产品形状。但是休闲房产在休闲度假产业里必将占有一个主要的位置，也就意味着如今的度假村要面临一系列强大的竞争对手。休闲房产的开发有三个主要的要素，第一个是要树立本人的主题。如今很多休闲房产的开发只强调一些自然性的主题，而且强化的过分，然而文化性主题缺乏。比如滨水的很多住宅，图画的很美，全世界再没有这么美的地方，实践上臭水坑遍地都是，这样能行吗？这叫名实不符。尤其在北方地域，自然环境并不好，有些东西不能过分强调，而要把文化性的主题树立起

44、来，这对于休闲房产的开发来说是一个必备要素。第二是在这个过程中要构本钱人的品牌。休闲房产的品牌构成和度假村、酒店的品牌构成相比，有天然的弱势，其缘由在于，度假村和度假酒店的客人是大规模的流动，在流动的过程中经过口口相传树立了品牌，可是房产客人是相应稳定的。如今很多房地产开发商开发一个大型楼盘，跟着要做一个酒店，缘由何在？就是由于这个酒店能够构成真正的品牌，但是这个楼盘反而不能构成。比如北京的世纪金源，酒店2000间客房，规模极大，后边依托的楼盘上百万平方米。如今大家都知道世纪金源酒店，但是不知道上百万平方米的楼盘。这也是一个市场特点，要求休闲房产在品牌方面多下功夫。第三个要素就是研讨创新。休闲

45、房产是房地产市场和旅游市场的边缘结合体，本身就蕴含了很多创新的要素。5、休闲度假的类型休闲度假从供应角度普通有两种分类方式。一种是按照自然条件，依托资源的分类，包括滨海型、温泉型、森林型、山地型等，各有特点。第二种是主题活动类，包括体育类、文化类、会议类、文娱类等。对于运营，应该说这种类型的区分更加重要，由于区分类型就是为了确定主要功能，从而构成异质性。6、新型组织方式在休闲度假的供应上，还需求一些组织方式的创新。一是交通问题，国际上的通行方式是远途采用包机方式，近途采用自驾车方式。我们如今都是刚刚开场，国内包机更是缺乏。二是游览社组织，需求尽快调整，但是游览社习惯于传统的观光团队方式，对于新的市场还“找不着北。三是市场营销方面，度假旅游的笼统不突出，特征更不突出。四、开展趋势与促进开展1、休闲度假的开展趋势第一，消费群众化。随着社会经济的开展，群众化休闲度假需求在兴隆地域曾经产生，在其它地域即将产生，这种消费群众化给我们提供了一个宽广的市场空间。但是作为度假产品的运营者，不能只盯住这一点，要研讨多种多样的方式。第二，产品多元化。由于休闲度假需求的产生本身就是市场发育到一定程度的结果，下一步必然要求休闲度假产