内房上半年销售总结

1、行业报告 中国房地产陈惠杰高级分析师 HYPERLINK mailto:Dominic.chan.hk Dominic.chan.hk(852)2916-96312021 年 7 月 16 日 主要数据2021E 平均市盈率 (x) 4.162021E 平均市净率(x) 0.642021E 平均股息收益率(%) 9.4资料来源：彭博、光银国际 板块表现 (%)1 个月-1.63 个月-2.8今年以来 3.1资料来源：彭博内房 2021 年上半年销售总结2021 年上半年房地产投资保守稳定增长内房上半年销售创新高惟六月份销售速度减慢内房今年上半年约完成全年销售目标的五成内房未来两年面对较大的毛利

2、率下滑压力2021 年上半年房地产投资保守稳定增长：按国家统计局公布的数据,2021 年上半年全国房地产开发投资同比增长 15%, 增速较 2020 年上半年高 13.1 个百分点，但增速较今年 1-5 个月回落 3.3 个百分点。2021 年上半年房屋新开工面积同比增长 3.8%。房屋施工面积同比增长 25.7%。房屋竣工面积同比增长 27%。2021 年上半年全国商品房销售面积同比增 长 27.7%，增幅较今年首五个月回落 13.5 个百分点，而 2020 年上半年 全国商品房销售面积则下跌 8.4%。至于商品房销售额同比增长 38.9%， 增幅较今年首五个月回落 8.6 个百分点，而 2

3、020 年上半年全国商品房 销售额则下跌 5.4%。内房上半年销售创新高惟六月份销售速度减慢：内地调控政策不断，虽然内房今年上半年销售创新高，但增长速度放缓，部份内房今年六月份销售增速更同比下跌。根据各上市内房企业，受去年上半年基数较低影响，今年上半年香港上市的内房板块销售额同比增长 39.6%，但增长率大幅放缓。而单计 6 月份，内房板块销售额速度同比下降 3.8%。当中，今年上半年销售额首五名仍然分别为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园及中国海外，其中中国恒大仍然以 3567.8 亿元人民币，为销售额第一，但销售额增速仅为 2.3%。增速方面，今年上半年增长最快为绿城中国销售额同比增长 10

4、1.5%，其次为佳兆业集团，同比增长 77.2%。今年六月份销售增幅最高为融创中国，同比增长 44%，其次绿城中国，同比增长 31.5%。六月份增速放缓最大为中国金茂，同比下跌 46%，其次为越秀地产，同比下跌 44.2%。内房今年上半年约完成全年销售目标的五成：今年上半年，内房销售进度理想，大部份内房销售目标完成率达 50%，当中，完成率较高为华润置地，2021 年销售目标完成率为 52%，相对较低为龙湖地产，但2021 年目标完成率亦有 46%。内房未来两年面对较大的毛利率下滑压力：即使内房企业今年上半年销 售理想，但面对内地持续推行楼市调控政策，加上土地价格成本上升等，内房毛利率料逐年下

5、降，根据彭博综合预测，市场预期 2021/2022 年毛 利率分别同比下降 0.1 个百分点。内房板块上半年表现分化：虽然今年上半年内房整体表现欠佳，但个别公司仍有较佳表现，包括 SOHO 中国、合生创展及首创置业。表现最差为恒大地产，今年以来股价跌 38.2%。现价内房板块相当于 2021 年预测市盈率 4.16 倍。内房上半年销售创新高惟升幅收窄内地调控政策不断，虽然内房今年上半年销售创新高，但增长速度放缓，部份内房今年六月份销售增速更同比下跌。图表 1：2021 年上半年香港上市内房企业销售情况销售金额(亿元人民币)2021 年 1-6 月2020 年 1-6 月YOY (%)2021

6、年 6 月2020 年 6 月YOY (%)碧桂园3030.92669.513.5%533.3609.6-12.5%万科3544.33204.810.6%676.3733.7-7.8%中国恒大3567.83488.42.3%716.3760.5-5.8%融创中国3207.61952.864.3%789.4545.744.7%中国海外2072.11720.120.5%517.9575.6-10.0%华润置地1637.91035.458.2%387.1317.921.8%龙湖集团1426.31111.028.4%308.0287.87.0%世茂房地产1527.91104.738.3%310.030

7、2.02.6%新城发展1176.6975.220.7%230.3260.7-11.7%时代中国453.8325.739.3%81.079.61.7%龙光地产736.2463.558.8%100.391.010.2%旭辉控股1361.5807.368.6%260.9251.33.8%中国奥园675.9508.732.9%150.1175.9-14.7%越秀地产473.8375.626.1%65.4117.3-44.2%正荣地产823.0559.947.0%130.9151.1-13.4%雅居乐集团753.3551.036.7%144.2148.9-3.2%首创置业402.7337.119.5%9

8、6.8140.5-31.1%中骏集团控股590.5400.847.3%124.4119.34.3%绿城中国1358.0674.0101.5%313.0238.031.5%中梁控股950.0677.040.3%192.0247.0-22.3%佳兆业集团638.5360.377.2%98.889.710.1%禹州集团527.1428.523.0%110.2121.1-9.0%建业地产390.0429.5-9.2%95.2135.8-29.9%富力地产650.6510.527.4%126.1145.1-13.1%德信中国430.3257.167.4%93.283.811.2%合景泰富集团561.83

9、67.652.8%103.080.627.8%宝龙地产530.4315.368.2%105.4103.22.1%融信中国829.7603.637.5%148.4196.3-24.4%远洋集团523.7418.425.2%115.4100.814.5%弘阳地产491.6315.755.7%95.4109.3-12.7%中国金茂1301.51028.826.5%200.0376.4-46.9%资料来源：公司资料、 光银国际根据各上市内房企业，受去年上半年基数较低影响，今年上半 年内房销售增长强劲，今年上半年香港上市的内房板块销售额 同比增长 39.6%，但增长率大幅放缓。而单计 6 月份，内房板块

10、 销售额速度同比下降 3.8%。当中，今年上半年销售额首五名仍 然分别为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园及中国海外，其 中中国恒大仍然以 3567.8 亿元人民币，为销售额第一，但销售 额增速仅为 2.3%。增速方面，今年上半年增长最快为绿城中国 销售额同比增长 101.5%，其次为佳兆业集团，同比增长 77.2%。今年六月份销售增幅最高为融创中国，同比增长 44%，其次绿城 中国，同比增长 31.5%。六月份增速放缓最大为中国金茂，同比 下跌 46%，其次为越秀地产，同比下跌 44.2%。内房今年上半年约完成全年销售目标的五成今年上半年，内房销售进度理想，大部份内房销售目标完成率 达 50%

11、，当中，完成率较高为华润置地，2021 年销售目标完成 率为52%，相对较低为龙湖地产，但2021 年目标完成率亦有46%。图表 2： 部份内房企业 2021 年上半年销售目标完成率(%)销售金额(亿元人民币)2021 年 1-6 月2021 年销售目标目标完成率(%)碧桂园3030.96240.0-万科3544.37900.0-中国恒大3567.87500.047.6%融创中国3207.66400.050.1%中国海外2072.14057.951.1%华润置地1637.93150.052.0%龙湖集团1426.33100.046.0%世茂房地产1527.93300.046.3%新城发展117

12、6.62600.045.3%时代中国453.81100.041.3%龙光地产736.21448.350.8%旭辉控股1361.52650.051.4%弘阳地产491.6995.049.4%资料来源：公司资料、 光银国际内房企业面对较大的毛利率压力即使内房企业今年上半年销售理想，但面对内地持续推行楼市 调控政策，加上土地价格成本上升等，内房毛利率料逐年下降，根据彭博综合预测，市场预期 2021/2022 年毛利率分别同比下 降 0.1 个百分点。图表 3：内房板块 2021/2022 年收入及盈利预测 (%)图表 4：内房板块 2021/2022 年毛利率预测 (%)0.20.180.160.1

13、40.120.10.080.060.040.020收入增速盈利增速0.26618.9%2021202213.5%12.3%7.9%0.26550.2650.26450.2640.26350.2630.26250.2620.26150.26126.6%26.4%26.3%202020212022资料来源：彭博、光银国际资料来源：彭博、光银国际内房板块上半年表现分化虽然今年上半年内房整体表现欠佳，但个别公司仍有较佳表现，包括 SOHO 中国、合生创展及首创置业。表现最差为恒大地产， 今年以来股价跌 38.2%。图表 5：内房企业今年上半年股价表现(%)-12.50%萬科企業-17.27%時代中國控

14、股-9.0融1%創中國 中國遠洋集團79.74%10.83%-23.97%世茂集團-10.81深% 圳控股-15.16% 融信中國寶龍地產保-9利.2置5%業集團-龍4.湖10集% 團-16.78% 龍光集團合景泰富集團大悅城地產-25.86%中國金茂合生創展集團-13.63% 富力地產綠城中國-7.綠33地% 香港新城發展21.67%2.16%0.00%881.98%11.34%6.57%.19%-19.27%花樣年控股中國恒大華潤置地碧桂園0.47%中國海外發展中國海外宏洋集團旭-輝6.控51股% 集團中駿集團控股招-商3.局51置% 地 首創置業雅居-2樂.3集8%團10.71%20.5

15、8%0.32%.14%-3-3889.39%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%资料来源：彭博、光银国际2021 年上半年房地产投资保守稳定增长按国家统计局公布的数据, 6 月份，4 个一线城市新建商品住宅销售价格按月上涨 0.7%，涨幅与 5 月份相同。31 个二线城市新建商品住宅销售价格按月上涨 0.5%，涨幅比上月回落 0.1 个百分点。35 个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%，涨幅比上月回落 0.1 个百分点。2021 年上半年全国房地产开发投资同比增长 15%, 增速较 2020 年上半年高

16、13.1 个百分点，但增速较今年 1-5 个月回落 3.3 个百分点。2021 年上半年房屋新开工面积同比增长 3.8%。房屋施工面积同比增长 25.7%。房屋竣工面积同比增长 27%。2021 年上半年全国商品房销售面积同比增长 27.7%，增幅较今年首五个月回落 13.5 个百分点，而 2020年上半年全国商品房销售面积则下跌 8.4%。至于商品房销售额同比增长 38.9%，增幅较今年首五个月回落 8.6 个百分点，而 2020 年上半年全国商品房销售额则下跌 5.4%。图表 6：70 个大中城市新建商品房价格环比指数3.503.002.502.001.501.000.500.00-0.5

17、0-1.00一线城市二线城市三线城市整体 图表 7：70 个大中城市二手住宅价格环比指数一线城市二线城市三线城市整体6.005.004.003.002.001.002013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022

18、019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-050.00-1.00资料来源：国统局、光银国际资料来源：国统局、光银国际 图表 8：住房销售面积 图表 9：住房销售额250.（00百万平方米）200.00150.00100.0050.002015-112016-042016-082016-122017-052017-092018-022018-062018-102019-032019-072019-112020-042020-082020-122021-040.00( 120% 100) 806040200-20-40-

19、602,500 （人民币十亿元）2,0001,5001,0005002015-122016-052016-092017-022017-062017-102018-032018-072018-112019-042019-082019-122020-052020-092021-012021-050(200%)150100500-50月销售面积同比变动月销售额同比变动资料来源：国统局、光银国际资料来源：国统局、光银国际 图表 10：商品房销售价格（元每平方米） 图表 11：商品房待售面积（万平方米）2014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-0120

20、16-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-0712,00080,00010,00075,00070,0008,00065,0006,00060,00055,0004,00050,0002,00045,00040,000-35,0002015-122016-042016-072016-102017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-122019-042019-072019-102020-0

21、22020-052020-082020-112021-0230,000资料来源：国统局、光银国际资料来源：国统局、光银国际 图表 12：房地产开发投资完成额 图表 13：房屋施工面积160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000050（亿元）(%)403020100-102015-112016-042016-082016-122017-052017-092018-022018-062018-102019-032019-072019-112020-042020-082020-122021-04-201,000,000（万平方米）(%) 1

22、2900,000800,00010700,0008600,000500,0006400,000300,0004200,0002100,0002015-112016-042016-082016-122017-052017-092018-022018-062018-102019-032019-072019-112020-042020-082020-122021-0400房地产开发投资完成额同比变动房屋施工面积同比变动资料来源：国统局、光银国际资料来源：国统局、光银国际 图表 14：房屋新开工面积 图表 15：房屋竣工面积250,000200,000150,000100,00050,0000（万平方

23、米）(%)806040200-20-402015-112016-042016-082016-122017-052017-092018-022018-062018-102019-032019-072019-112020-042020-082020-122021-04-60120,000100,00080,00060,00040,00020,000050（万平方米）(%)403020100-10-202015-112016-042016-082016-122017-052017-092018-022018-062018-102019-032019-072019-112020-042020-0820

24、20-122021-04-30房屋新开工面积同比变动房屋竣工面积同比变动资料来源：国统局、光银国际资料来源：国统局、光银国际图表 16：重点内房企业估值表 (截至 2021 年 7 月 15 日)代码名称股价(当地货币)2020市盈率2021E2022E2020市账率2021E2022E股息率2021EROE2021E市值 (百万港元)内房股2007 HK EQUITY碧桂园8.384.604.093.670.860.740.637.544.48181,6762202 HK EQUITY万 科23.15.675.144.731.000.890.796.394.89322,1103333 HK

25、EQUITY中国恒大8.953.484.134.130.730.650.594.7910.23128,2391918 HK EQUITY融创中国25.253.632.842.540.770.640.538.116.86117,116688 HK EQUITY中国海外发展18.24.664.023.740.540.480.447.524.84200,5091109 HK EQUITY华润置地31.98.396.986.100.960.850.765.246.23226,407960 HK EQUITY龙湖集团42.111.749.508.051.941.701.494.777.80252,638

26、813 HK EQUITY世茂集团18.44.653.863.340.560.530.4710.705.5063,6081030 HK EQUITY新城发展7.173.813.663.241.020.830.698.254.4643,7811233 HK EQUITY时代中国控股8.722.812.532.200.740.580.4811.875.8917,1933380 HK EQUITY龙光集团10.123.873.262.751.150.860.7012.474.4455,321884 HK EQUITY旭辉控股集团5.895.394.213.641.100.890.758.499.0847,7813883 HK EQUITY中国奥园6.272.552.361.980.760.620.5115.196.7616,984123 HK EQUITY越秀地产8.075.525.324.120.470.450.428.257.2924,9576158 HK EQUITY正荣地产4.386.605.574.650.820.740.674.0711.0819,3493383 HK EQUITY雅居乐集团9.843.583.352.960.630.530.4812.514.9438,5442868 HK EQUITY首创置业2.5-0.54-10,8641966 HK