★物业管理方案★

1、、八前言第一章 物业管理要点 一、一种模式二、二种承诺三、三个重点四、四项措施第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构二、物业管理岗位编制第三章 员工招聘一、高层物业管理人员二、综合管理部三、物业管理部四、工程管理部五、安全管理部六、财务管理部第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训二、在岗员工循环培训第五章 物业管理所需物质条件 一、办公及员工住宿用房计划 二、物业管理工具与装备价格参照表第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责二、物业经理助理岗位职责三、物业管理部经理岗位职责四、物业管理文员岗位职责五、物业管理员岗位职责六、物业商务管理员岗位职责七、物业清洁员岗位职责八、工程管理

2、部经理岗位职责九、工程技术员岗位职责 十、强电技工岗位职责 十一、弱电技工岗位职责物业管理方案56456556556556656 756756756 1156 1456565656565614141516171856 1956 1956 1956 2056 2056 2056 2756565656565656565656562727282929303031323333十二、暖通技工岗位职责十三、维修工岗位职责十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责 十五、安全经理岗位职责十六、安全管理员岗位职责十七、财务经理岗位职责十八、财务会计岗位职责十九、财务出纳岗位职责二十、财务收费员岗位职责56 335

3、6 3456 35565656565656353636373839第七章 物业管理费预算 一、物业管理开支分类预算表 二、物业管理处开支预算明细表56 3956 3956 41第八章 物业管理规章制度和档案的建立和管理一、管理规章制度二、物业档案建立与管理56 44第九章 各项专业管理工作方案一、 公共设施设备管理二、安全管理三、装修管理四、消防管理五、车辆管理六、清洁管理564456475648564856505651565256545656物业简介（略） 服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一

4、章物业管理要点 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。 人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任， 以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传 统思想观念，“全心全意为业户服务”。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。、一种模式 针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。 物业顾问由本行业富有实际管理和 操作经验的高层管理人员担任， 在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式， 并 创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更

5、 好地满足业户需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。 管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业， 为此我们将在今后的服务工作中， 充分体现我们的服务宗旨 和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方 位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。 同时以周

6、、 月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求， 在不断完善的过程中真正让 业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2、环境管理责任到人 大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非 常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位， 才能充分发挥每个人的才能， 使其认真地去做好每天的工作， 树立环保意识， 从而保证大厦 的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、 财产的安全， 我们主张以切合实际的人员防范为主、 以本物业先进的消防 设施为辅的安全管理防

7、范理念， 建立一支强有力、 多用途的管理复合式人才队伍。 紧密联系 政府职能部门做到齐抓共管， 使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。 在日常的管理中， 建议派专人全天值班， 负责所辖物业的安全管理工作， 严格管理， 防止易燃易爆等危险品进 入大厦， 制定出与其相适应的应急处理安全操作程序， 发生特殊时间时力争将损失降至最小 程度。四、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件， 在对其加以完善的基础上， 将之运用到物业的管理上。 从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣 传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作

8、。如管理规章主度及操作规程、 员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户 的目的。3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见， 全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不 断提高员工的工作技能与素质。第二章 拟采用的管理模式、物业管理架构 物业管理服务， 要求有一个高效率及科学的组织架构， 使人力、 物力、财力得到合理的配置， 以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管 理部、

9、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权 分明，指挥及时， 既能满足本物业初期管理的要求， 又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2）负责员工工作考勤。负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（3）（4）（5）（6）（7） （8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派

10、的其他工作。2、物业管理部（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）负责会所及会议中心的管理。（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。3、安全管理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 成立义务消防队，定期举行消防演习。 建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

11、与业主签订“消防安全责任书”。 负责物业大型活动的警卫布置。 负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 负责地下停车场的安全秩序管理工作。 负责监工室管理工作。（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）总经理指派的其他工作。负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 负责物业机电设备的日常维护保养工作。 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他4、工程管理部（1）（2）（3）（4） 公共系统的日常维修保养。（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值

12、班和日常维修保养。（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库 存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。（10）总经理指派的其他工作。协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 征收和支付管理公司各类合同费用。 制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。 按员工工资表发放员工工资。 小量现金的

13、支出和日常采购、入库工作。 负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 总经理指派的其他工作。5、财务管理部（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9） 二、物业管理岗位编制 暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制 定以下用人方案。1、综合管理部（1）由 1名综合管理部经理和 5 名员工组成。（2）综合管理部经理 1 名，要求具有多年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能 力强。（3）文员兼仓库管理员 1 名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。（4）资料管理员 1 名，负责工程资料及人员档案资料

14、的收集、整理工作。（5）业户接待员 2 名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、 分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2、物业管理部（1） 由 1 名物业经理和工作。（2） 清洁班由名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理名员工组成， 分白班和夜班。 白班 所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁， 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间， 人素质要求可适当放低。 （ 3） 员工餐厅服务由 为 （ 4） 业户服务员 素质较好。（5） 会所服务人员 求形象、素质较好。 3、安全管理部（1） 由 1 名安全管理经理和 理工作。热负责维护

15、要求个人素质较好； 夜班 要求按清洁程序进行操作， 对人员个名厨师及 ，要求员工个人素质较高。 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象名工作人员组成，上班时间名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要名安全管理员组成， 24 小时负责大厦的安全管（2） 安全管理经理 1 名，要求由 1 位有多年物业管理经验的转业军人担任， 具有带领全体 安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。（3） （4） （5） （6） （7） （8） （9）文员兼资料员 1 名，负责部门文字处理和档案管理工作。 主管 3 名，分 3 班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 监控值班由 3 名员

16、工组成，分三班，负责监控中心值班工作。大堂值班由3 名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。外围值班由 3 名员工组成，分三班，负责外围值班工作。商场值班由 4 名员工组成，分二班，负责商场值班工作。 停车场值班由 3 名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。（10）巡逻值班由 6 名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。4、工程管理部（1） 由 1 名工程管理部经理和名员工组成。（2） 工程管理部经理 1 名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任， 的管理能力。（3） 文员兼资料管理员 1 名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作， 兼任管理处仓库管理员的工作。（

17、4） 强电值班由名强电技工组成，使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。（5） 空调值班由 运作与管理、维护。（6） 消防值班由 正常运作与管理、维护。（ 7） 电梯值班员5、财务管理部（1） 由 1 名财务主管和（2） 会计由主管兼任。全天 24 小时值班，具有较强并同时负责大厦强电设备的名空调技工组成，名弱电技工组成，全天 24 小时值班，全天 24 小时值班，名，负责电梯设备的正常运作与维护。负责空调设备的正常专职负责消防设备的名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。3) 出纳员4)停车场收费员名。名。第三章 员工招聘一、高层物业管理人员1、物业经理大学本科以上学历， 持有物业管理上岗证，

18、具有 5 年以上大型物业管理实际工作经验， 熟悉 物业管理有关法律、 法规及企业基本管理工作， 有较强的管理能力和组织协调能力及处理突 发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2、物业经理助理大专以上学历， 持有物业管理上岗证， 有 3 年以上的物业管理实际工作经验， 有一定的管理 协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有 较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。二、综合管理部1、综合管理部经理本科以上学历， 持有物业管理上岗证， 有 3 年以上工作经验， 具有丰富的社会经验和行政管 理工作经验，组织协调能力强。2、文员兼仓管大专

19、以上学历， 持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练， 具有丰富的文件 编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。文档管理3、资料管理员 大专以上学历， 持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、 工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。4、业户接待员 大专以上学历， 持有物业管理上岗证，具有 1 年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表 达能力强，对工作认真负责，敬业、乐业。三、物业管理部1、物业管理部经理大专以上学历， 持有物业管理上岗证，有 2年以上工作经验， 具有 2 年以上工作经验， 具有 丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型

20、会议接待能力， 以及随机应变处理突发事件的 能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认 真负责，敬业、乐业。2、物业管理文员大专以上学历， 持有物业管理上岗证， 有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力， 熟悉 公关业务，各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、 判断、分析的能力， 熟练操作电脑， 有较强的管理能力和组织协调能力， 勤业、敬业、 乐业。3、保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4、写字楼接待员大专以上学历， 有 1 年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能 力较

21、强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5、收发员中专以上文化， 有 2 年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强责任心和积极 的工作态度。四、工程管理部1、工程管理部经理大学本科以上学历 （工科专业） ，工程师职称， 有 6 年以上工作经验， 持有物业管理上岗证， 有 2 年以上本职工作经验， 具有扎实的专业知识基础， 丰富的实际工作经验， 极强的动手操 作能力以及较强的资源运用能力、 组织管理能力和综合事务管理能力， 有电工操作证， 勤业、 敬业、乐业。2、资料员兼文员、仓库管理员 大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文 字

22、功底，有 2 年以上工作经验。3年以上工作经验，业3、弱电技工 大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有 务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5 年以上工作经验，4、强电技工 身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有 有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5、空调技工 大专以上学历，制冷专业，有 5 年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较 强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6、维修工 高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责， 有一定的口头表达能

23、力。五、安全管理部1、安全管理经理 大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。 持有物业管理上岗证， 有 2 年以上的本职工作经验， 具有， 丰富的社会经验和较强的语言表 达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐 业，部队复转军人优先选择。2、安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3、监控管理员高中以上学历，男身高 175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。六、财务管理部1、财务管理部经理

24、财经类专业 学历， 职称，具有 3 年以上大型企业财务主管工作 经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会 计核算和财务管理的全过程， 熟悉税法。 对物业工作有一定的了解， 熟悉物业管理有关法规、 财务法律、法规，敬业、乐业。2、会计 大专以上学历（会计专业），有 3 年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意 识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税 法。对工作认真负责，敬业、乐业。3、出纳 大专以上学历（会计专业），有 2 年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律 意识，对物业工作有一定了解，懂

25、电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4、车场收费员有物业管理工作经验， 懂简单电脑操作， 具有良好的语言表达能力、 较强的服务意识和与业 户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训 根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。 1、员工上岗培训期 15 天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应 急工作处理程序，军事化训练等。二、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每月参加 2 次公司组织的工作指引培

26、训。组织员工座谈会，交流事件处理 技巧及与业户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲（略）。第五章 物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：、办公及员工住宿用房计划1、办公用房 物业经理办公室rf会客室 1 rf 物业经理助理办公室rf会客室 2 rf 物业管理部rf仓库 2 （工程）rf 安全管理部rf储物间 1 （物业清洁）rf 综合管理部rf男女更衣室各一间rf 财务管

27、理部rf工程管理部工作间rf2、住宿用房由于大厦应急管理工作的需要， 建议在大厦临近范围内 （跑步 5 分钟内到达） 安排物业安全 管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。二、物业管理工具与装备价格参照表 序号名称及规格单价（元）万用电表电流表： 300 A钳式电流表： 800 A3000 A对地电阻值测试表绝缘值测试表（ 500 V1000 V ）温度计：电子数字式 酒精式手提式室内温度 / 湿度对比测量器手提式风量和风速计电源测试电笔卷尺： 1 M5 M钢尺： 3 M1 M水平尺： 600 MM角尺： 300 MM高空工作安全带：降伞式 1550 / 500 反光衣耳塞： 100

28、dB耳筒： 500 dB安全过滤口罩： 100 CDN护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用护镜（焊接用 1000 GDA）手套：棉布皮革22 铝梯： 1 M1.5 M49 高空工作台： 10 M 全护式高压电工全户装运输工具：轴流板式车手推车木锄扳手：活动 150 MM 活动 200 MM 活动 300 MM 活动 450 MM3 MM 36 MM4 MM 45 MM菊花板身：31夹具：大力钳（平口）32C 形夹： 100 MM150 MM200MM300MM33 虎钳 150 MM34钢管工具：连弯头35切割工具：水观用切刀36铁皮用剪刀37 界刀38剪刀39紧急爆破用大手锤40斧头（消防队用）4

29、1铁笔42 压力钳43润滑油加油枪44六角起子（ 0.5 MM 45管子钳： 200 MM300 MM16 MM )30 组合式板身：450 MM 600 MM46拉钉钳47 螺丝起子：平嘴形 100 MM4 MM150 MM6 MM200 MM8 MM250 MM8MM400 MM10 MM48 平嘴形： 100 MM3 MM4.5 MM6 MM7.5MM175 MM 250 MM350 MM 电子部件专用：平嘴 十字嘴 平嘴钳尖嘴钳53545556575859606162斜口钳 导线开口钳 剪线钳 鲤鱼钳 水泵钳 弹簧专用尖嘴钳：平嘴 弓嘴电线护套管钳：100A以上800A 以上手锯：金属

30、 450 mm150 mm木工600 mm250 mm63手锤：电工球形球形铁钻1 kg1.5 kg6465 木工专用工具666768泥水工专用工具 电池式手电钻： 油压式手电钻：0 mm 12 mm69 油压式手电锤：小7071锯条式切割机 叶片式切割机：72金属磨轮式切割机：手提小手提大737460A电焊机75磨轮床76777879808182838485小型电焊机 气体焊枪：氧气式 高压气泵（手提式） 高压吸尘机（手提式） 手提射灯 气动打钉枪 值班工作台、椅 工具台 工具柜 物料架 工具箱 文件架878889警械 值班电筒（充电式） 雨具 防火服 战斗服909192 空气呼吸器9394

31、9596头盔 防毒面具 洗地机 高速抛光机97 高压冲洗枪9899100101102吸尘器清洁小车及配件 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 清洁消耗品吸尘吸水机大垃圾筒（生活垃圾用）103104 垃圾筒（楼层及大堂用）105106107108109110111112113114115116117118119告示牌（大堂用） 指示牌 大堂广告栏 / 广告牌 大堂用吸水 / 吸尘垫 地毯（电梯用） 办公桌椅 文件柜 打卡钟及卡板 对讲机（含备件） 电脑 打印机（激光 / 针打各一台） 复印机 传真机 保险箱6 人更衣柜 饮水机 装订机120121122 照相机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物

32、业管理实际开展工作所需为准。第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1 、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行 ISO 9000 质量管理体系 及 ISO14000 环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员 工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业

33、管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责1、协调经理完成本管理处的各项工作。2、认真完成所分管的各项工作。3、当经理不在时，代理经理进行工作。4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工 作，对部门的私招滥雇行为进行处理。6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7、有权处理分管工作范围内的突发事件。8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业管理部经理岗位职责1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2、检

34、查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库 管理员合理贮存和使用管理。7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8、上级领导交办的其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督 促各部门工作执行情况。2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检

35、查、督促岗位责任制在操作层的执行 情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云 做和人际关系。4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司 领导提出创新改革的意见和建议。5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保 密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。五、物业管理员岗位职责1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、

36、接待、回访等项服务工作。3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。4、协调经理送发物业管理方面的文件。5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8、完成经理交办的各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突 然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。4、

37、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6、完成办公室临时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1、负责本辖区的清洁卫生工作。2、负责公司及管理处业户的服务工作。3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。4、完成领导交办的其他工作。八、工程管理部经理岗位职责1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4、贯彻执行公司制定的机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理的设施、 设备处于安全、良

38、好的运行状态。5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发 生安全事故。6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于 一次夜间查岗。7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10、负责业户对机电工作的投诉处理， 负责本部门不合格服务的处理， 纠正和预防措施的实 施、跟踪、检查。11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1、负责对大厦机电设备的运

39、行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养 工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关 设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行 为。7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和

40、操作程序及时排除故障， 或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。10、完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位职责1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h 正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在 5min 内将发电机电 源送至用电设备。3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。4、根据系统运行情况进行必要的技

41、术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施， 使供电方案为最优。5、负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6、完成上级交代的其他工作。一、弱电技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系 统的运行，维护管理工作。3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4、完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类 末端空调设备的完好， 无超标噪音和严重的滴漏现

42、象， 各类管道、 法门无严重的跑、 冒、滴、 漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。4、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5、完成上级交办的工作任务。十三、维修工岗位职责1、执行管理部制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正

43、常、完好。5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6、积极完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1、负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。2、负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3、负责部门考勤统计工作。4、负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5、负责本门部文件打印、校对，及传真工作。6、负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7、完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。3、协助安全管理经理

44、制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做 好检查、考核记录。4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1 次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的， 负领导责任。8、做好安全管理员的培训、考核工作。9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。 十六、安全管理员岗位职责1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3、负责本辖区人员的进出管理。4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6、熟悉有关消防器械的使用。7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。8、负责大厦应急处理的抢救工作。9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。完成上级交办的各项任