2004年济南商业市场回顾(doc 13)

1、2004 年济南商业市场回顾1.济南商业市场发展概况济南是一座古老的城市，随着济南经济的不断发展，其商业格局逐渐形成。长期以来，济南一直由当地企业主导。济南百货大楼，人民百货大楼，大关苑百货大楼，第一百货大楼，山东华联商业大厦，五个市级国有大型购物中心几乎都占有济南的全部业务。但是，进入市场经济后，当地商业巨头的垄断逐渐被打破，许多有实力的国内外客商开始抨击济南的商业结构，目前的竞争形势变得越来越激烈。泉城商业发展的不同阶段发展历程第一阶段第二阶段第三阶段济南百货，人民百货，大观园百货，第一百货和山东华联商业大厦在济南占据主要市场份额银座，贵和，大润发介入，三元组增长沃尔玛，苏宁电器和家乐福参

2、战银座，贵和等企业“暴发户”随着三联家电的崛起，它从小门头开始，并迅速发展。台湾大润发（RT-Mart）等外地企业也纷纷涌入，市场竞争也日趋激烈。除了最热销的商家“超市业态”外， 济南家电市场也吸引了激烈的竞争。在新的一年2002 年国庆节，总有“价格杀手”，所谓的国美电器正式登陆济南，并陆续开设了开元店，八一店，北苑店和红楼店。“抢占了济南家电市场的一半”。依靠国内零售市场逐步放开的背景，并着眼于济南吸引人的市场，国内的商业巨头来到济南征服这座城市。在我的国家之后加入世界贸易组织后，商贸之门已经全面打开，更加强大的“外国商业巨头”加入世贸组织的风气迅速进入了济南。2002 年中，国际零售业“

3、老板”沃尔玛进入泉城，并于 2003 年底正式开业。2004 年 5 月 1 日，另一家世界零售巨头法国家乐福在解放桥附近建造并开始营业。两家主要的国际企业：沃尔玛和家乐福“大鳄鱼”它将位于泉城路济南商业街的东西两侧。在稳定传统商业中心的同时，也为济南的业务带来了新变化。继沃尔玛和家乐福之后，另一家世界级的商业零售掠夺者于今年 8 月在济南定居。正大益初莲花与山东鲁能泰山发展有限公司举行签字仪式，正式落户鲁能泰山广场。在短短几年内，济南的商业结构发生了重大变化，商业形式也发生了质的飞跃。那时，“杂货店”的“大而全”，“小而全”由传统的百货商店取代，这些专业商店具有不同的定位和特色。然后，大型超

4、市出现在济南， 这是不可接受的。在短短的几年中，有超过 15 家大型超市，面积超过 10,000 平方米，为市民的生活带来了极大的便利。银座， 大润发和其他专注于连锁商业的现代商业形式和营销方法迅速 崛起，并已成为商业流通业中增长最快的商业形式。业务格式的更新是市场细分，业务水平整体提高的表现以及市场经济条件下业务的持续生存与发展的结果。“生与死的选择”就是结果调整经营结构。从这个意义上说，泉城商业结构的变化，是济南商业由封闭到开放的过程，也证明了济南在全国商业地位的迅速提 高。因此，济南市政府瞄准的是“区域商务中心”的目标并不遥远。2.商业总体规划使济南的商业格局日益清晰形成济南市商业网络的

5、总体布局规划，形成“三，一，四，六”的结构，即建设三个主要商业区，升级一个城市级商业中心，以及新建四个城市级商业子中心。形成六个城市商业发展轴心，构建与济南城市空间布局相适应的现代城市商业发展新格局。图 1济南商业规划布局图城市级商业中心将把古城济南传统的中央商务区进一步转变为 城市级商业中心，形成位于济南的大都市级商业中心，服务山东并辐射周边省市。四个城市级商业子中心符合城市未来东，西翼的扩展。计划在城市级商业中心周围，在东部工业区，东部新城市，西部新城市和西部地区的核心区域安装四个市政级商业子中心。该中心旨在减轻旧城区的负担，增强新区的吸引力和服务功能，为新区居民提供高端的综合消费服务，并

6、彰显现代都市新区的新风格。六个城市商业发展轴心根据新城市总体规划确定“三带三轴”结构，结合城市五个主要区域在未来的发展中，规划形成了“五纵一横”的六个城市商业发展轴心，“五纵”：定位于城市级商业中心，沿着传统的商业发展轴心，沿着历史与传统的风格轴心形成。千佛山穿过古城，大明湖到黄河；在中部地区形成了现代商业发展东部新城市和西部新城市分别位于主城区Axis。在东部工业区的中心新兴的商业发展轴心形成在唐野地区和西部地区的城市群中心区。“一个水平”：永靖四路泉城路解放路炼油厂南路形成的商业发展延续轴线。济南市商业计划的出台，为济南市商业地产市场的发展提供了理论依据，促进了济南市商业地产新格局的形成，

7、为投资者指明了方向，客观上促进了商业地产的竞争。市场在济南。一个更加理性的时代。各种商业区，在泉城形成新的业务结构区域商业区开始形成， 城市级商业区继续发展。济南市场的商业地位和计划中的商业中心实现了旧业务与新计划的整合。旧商业区的扩展和新区的发展将充分整合现有资源，以在春季城市济南形成新的商业模式。根据商务区的不同业务区域，每个商务区分为综合商务区和专业商务区。其中，根据辐射范围和商业集中度，综合商务区分为三个层次，如下图所示。图 2济南商务区分布图根据济南市业务发展现状，已形成七个综合商务区和四个主要专业商务区。以下是几个商业区的比较：从上表可以看出，大多数商业区都将大型企业（大型购物中心

8、或市场）作为其基本聚集点，而将街头商店作为其商业辅助区。从上述主要商业区拥有的大型大型商业地产来看，泉城路商业区位居榜首，处于绝对领先地位，其商业地位也可见。图片3商业区租金分配在不同地区，商业物业租金差异很大。上图显示，济南商业区的租金分配呈分层分配。全城路和老东门商业区的租金水平是第一个梯度，平均租金在10 元/平方米/天以上；区，盛大路商业区， 西部市场商业区和红楼商业区为第二梯度，平均租金范围为 46.5 元/平方米/天；其余的商务区是第三层，租金不到 4 元/平方米/天。老东门商业区的平均租金是第一位。由于旧的东门商业区主要围绕小商品市场和批发市场形成，因此该商业区规模较 小，商业强

9、度较高，并且形式较早。中低端的消费人群众多，因此其核心区域的租金水平甚至高于全城路商业区，但其影响力远小于后者。其次是已形成城市级商业中心的泉城路商业区。泉城路商业区已成为中高端收入人群最频繁的区域。大观园，盛大路， 西市，红楼等二级商业区都有深厚的商业背景，商业发展相对稳定。三级商务区受商业环境或面积扩大等因素的影响，商店的租金普遍较低。供应市场分析自 2002 年以来，政府已规划了济南的业务，并出现了各种大型商业市场，为济南人民提供了更多的就业机会和收入。有更多的人从事商业活动和更强大的消费能力。 ，也为繁荣的商业市场注入了活力。图 419962003 济南市零售发展投资（单位：亿元）数据

10、来源：济南统计年鉴with 与住宅和办公楼市场相比， 济南市商业地产市场的供给增长相对较低，但其增长速度逐渐趋于稳定，规模和分布也更加合理。从供应结构的角度看，大型物业的供应占较大比重，如 03-2004 年，珍珠世纪广场，万达商业广场，集北国际物流中心，嘉汇环球广场，国际风情街，南方精品服饰城等十多个大型商业广场共投放市场。建筑面积480,000 平方米因此，大型商店和仓库超级市场是供应的主要市场力量。中型商店和小型商店（或商店）的供应相对稳定，主要位于中小型商业街和新建或在建住宅小区，尤其是一些大型住宅小区。此外，市场上还有一些重新定位或装修过的购物中心。中心城市的潜在供应明显不足，商业地

11、产郊区化的步伐加快了。下表列出了 2004 年启动的几个商业项目中的大多数位于郊区：图 5-济南商业物业市场供应从上图可以看出，济南市在 2004 年启动的商业项目中，有 90 以上分布在郊区，总体规模较大。新的商业项目开始转移到郊区， 这也加快了郊区的发展。市区代表性的商业项目有鲁能泰山广 场，综合广场和西部市场小商品批发市场。其中，正大宜初莲花正准备进入济南市场，并已与鲁能集团签署了初步协议；西部市场改造工程也如火如荼。业务规模从原来的 16,000 平方米扩大到 50,000 平方米。它将在明年十月正式开放。此外，济南住宅物业的发展也比较火爆。近年来推出的住宅物业中，大多数项目都是商业性

12、的且价格昂贵。其中，济南的中高端物业的底价超过 100 万平方米，而一些待售高端物业的底价则基本维持在 8,000。-11000 元/平方米，住宅业主已开始逐步在济南新增商业物业中占有一定的市场份额。需求市场分析需求结构呈现出多元化和多中心的分布。从需求角度看，济南商品房市场的需求结构呈现出多元化的趋势分布，从大型商场，高端综合商场，家庭商场，电器商店等，到各种中小型专业商店。大型购物中心的数量增长是有限的，但它们占了面积的很大一部分：相对而言，小型购物中心和中小型商店的数量迅速增加，每年的租赁交易量是同时，对商业地产的需求也迅速增长。按行业分类，济南的商业物业消费主要集中在连锁超市业，餐饮服

13、务业，服装服饰业等行业。从近年来的发展来看， 连锁超市的需求最大。超市往往在新建或在建住宅社区附近，尤其是大型住宅社区建立商业网点。高端综合购物中心也是超级市场投资者的首选目标。另一个对商业地产有更大需求的行业是餐饮服务业。许多知名品牌的餐厅通常会投入大量资金来建立商业网点，以达到竞争和占领市场的目的。除了连锁超市和餐饮业外， 服装业也是商业地产市场的重要需求者。位于繁华地段的大型商店是许多服装品牌商店的首选。长期以来，济南的商业中心一直集中在济南老城区的中心。泉城路商业区作为核心商业区的格局仍然是济南商业布局的重要特征。但是，随着济南城市规模的逐步扩大和购买者流量的增加，这种分配方式受到挑战

14、，新的分配状况逐渐形成，呈现出新的发展特征。通过调查发现，济南的商店（或商店）的分布具有以下特征：A.商店（或商店）的分布是多中心的，区域消费增加了。随着城市人口的增加和住宅郊区化的增加，现有的泉城路，文华路等几条商业街面对城市数百万人， 显然不能满足需求，不仅给购物带来不便，而且势不可挡城市交通。因此，商业中心必须朝着多元化和郊区化的趋势发展。这种趋势的重要体现是商店（或商店）的多中心分布。人们在日常购物中越来越重视便利性，这使得区域性消费区分开了中央商业圈的资金流。在中央商业圈购物不再只是购物，而是许多人的精神生活。请享用。B.在济南已形成的商业地产市场中，不同的商业区具有不同的经营特征。这是有历史原因的，例如由传统小吃街形成的餐饮业（芙蓉街）和围绕大学科研机构形成的计算机街（盛大路科技市场）。C.济南商业地产市场租金趋势分析尽管市场发展缓慢，但济南各大商铺的开发商对租户选择仍持谨慎态度。根据相关调查，开发商通常只为非常适合其定位的客户协商租