2022年万科成本控制要点

1、房地产开发各阶段成本掌握要点立项成本掌握要点指南掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握备查文件开发形式征地费用少交或晚交,力争项目部负责详见 项目立项成本1、 新征土拆迁安置费用减免项目部负责掌握要点说明中项地目 开 发 成 本 构 成房产确权后办理拆迁表、附表一、附表大市政费用安置费用工程部、设计部和审二；自建部分依据公司工程体系走；交政府算部负责自建部分；工规划条件部分按有关规定办理程部负责交政府部分；满 足 公 司 利 益 最 大项目部、设计部负责化 , 合 理 提 高 容 积率,降低土地成本2、买断项买断内容明确买断内容明细项目部负责详见 项目立项成本目付款总额为公司争取最大利益项目部负责掌

2、握要点说明中项3、合作开付款时间周期长、次数多项目部负责目 开 发 成 本 构 成三通或七通一平的明确验收标准明细工程部、项目部负责表、附表一、附表标准二及买断方式的成与项目付款时间直接项目部负责手续风险本构成挂钩；合作方式项目部负责详见 项目立项成本符合集团要求,有分成比例利于北京公司；项目部负责掌握要点说明中项发双赢原就；目 开 发 成 本 构 成交房时间尽 可 能 地 延 后 交工程部负责表、附表一、附表交房标准房,项目部负责二及合作开发的成不低于合同中交房本构成付款总额标准项目部负责挑选有利于公司利付款时间益的方式项目部负责1 / 10 规划成本掌握示意图掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌

3、握备查文件市场信息搜集和分析（1）可行性规划设计市政状况信息分析设 计 部 负 责 , 项规划要点确立目、审算、销售部可行性讨论设计任务书协作可行性设计变更1、 规划方案（2）方案评审组成可行性规划评审委由项目、设计、工员会,对方案进行评审、程、审算、财务、确定；销售等各部门组成未通过的方案进入可行性评审委员会 ,总经设计变更环节,再重新评理负责审；2、报批设计（3）设计成果对可行性规划设计依据设计部负责,工程实际情形进行细节调整部协作设备选型方案提前确定审算部负责,设计依据提交的设计成果进行投资估算部协作（1）设计方案依据项目前期运营的情设计部负责,项目况和市场分析制订设计任部、销售部协作务

4、书设计部方案设计招投标（2）报批方案设计评审招投标评审委员会留意市政设计项目部负责,设计留意相关法规,完善自身部协作报批规范性,材料完整（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计部负责,知会设计要求各部门内部审核依据扩初设计招投标方3、扩初设计（2）成本概算案 和 设 备 选 型 、 实 体 研设计部与工程部负究、环境方案等因素对总责成本作出概算审算部负责制订经营指导书依据扩初设计要求招标（3）扩初设计图专家评审招投标评审委员会内部评审2 / 10 4、桩基设计（1）地质勘察设计调整设计部负责搜集权威地质资料自己专业人员勘察（2）设计方案评审桩基设计 2 种以上形式设计部负责,工程由专家进行桩

5、基形式和桩部帮助基结构评审（3）桩基施工图 设计调整依据销售包装设计、桩基（1）施工图设计要求设计、功能设计及配套设设计部和工程部负施等因素,在扩初图基础责,其他部门帮助上确立施工图设计要求5 、 施 工 图 设（2）报建互 审 互 签 , 明 确 修 改 意设计部负责,工程计（3）报施图（4）审图6 、 销 售 包 装（5）施工协作见,设计洽商帮助,知会销售部设计图纸测算与实际施工设计部负责,工程（6）面积测算时检验相结合部帮助结合营销费用掌握设计（1） 方案设计要求施工招投标设计部负责,销售依据扩初设计图、经营指导书和实体讨论的结果确部帮助定方案设计要求7 、 装 修 方 案（2） 材料设

6、备选型市场信息调研设计部负责依据设计要求确定装修材设计料和设备8、功能设计（3） 招投标制订设计任务书设计部负责,销售部帮助评审招投标评审委员会（ 1）小区建筑物功能市场调研销售部负责设 计 部 负 责 , 销有针对性扩充建筑物功能的经济评估售、工程部帮助市政状况调研（2）市政配套方案项目部负责争取政府有利条件依据投资估算和报批标设计部负责,项目（3）环境方案设计精确立环境设计方案目标部帮助成本总额招投标招投标评审委员会市场现状分析,智能化（4）智能化设计必要性分析销售部负责智能化内容掌握招 投 标 , 寻 找 外 部 合招投标小组组织,（5）销售承诺作,争取双赢总经理负责保持各部门与销售部的

7、信设计部负责,工程息畅通,保证销售承诺与部帮助实际功能的一样性（1）设计调整费用9、设计变更（2）设计变更洽商严格依据设计变更洽商流设 计 部 负 责 , 工详见 工程现场程进行程、销售部帮助变更治理规范 3 / 10 10、材料设备（1）选型在扩初图确定前确定材料设计部负责,工程详见 设备材料设备,使设计在图纸阶段（2）方案确定时间部帮助就考虑了材料设备的安装（3）选购招投标招投标评审委员会选购规范其他费用招投标成本掌握要点指南掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握参考文件1、投标单1、 资质1、 建立承建商、工程监1、 工程部负责工程监详见 招投标治理规范第 82、 治理水平理、材料及设备供货理

8、招投标合同；条至15 条和 招投标治理位的挑选3、 技术力气商名册及资料库；2、 设 计 部 负 责 设 计 、 环程序4、 历史记录2、 从公司认可名册中的境、装修招投标合同；5、 资金实力承建商、供货商、监3、 审算部负责材料设备招6、 合作经受理公司中挑选投标单投标合同；位；4、销售部负责营销、包装招3、 主办部门举荐五家投投标合同；标单位报招投标工作组；4、 招 投 标 工 作小 组 审招投标评审委员会审核详见 招投标治理规范第 8核、考察、评估、挑选三主管领导批准；条至15 条和 招投标治理家以上投标单位报招投标程序评审委员会及主管领导2、招投标各类合同的招投标书1、主办部门起草、制

9、定1、工程部负责工程监详见 招投标治理规范第 6内容应包含：招投标标准文本理招投标合同；条、第 16 条至 20 条、和文件1、工期；2 招投标工作组审核招投标治理程序2、设计部负责设计、环境、2、工程造价或取费标装修招投标合同；准；3、审算部负责材料设备招投3、质量要求；标合同；4、付款方式；详见 招投标治理规范第 64、 销售部负责营销、包装5、招标范畴；招投标合同；6、结算方式；7、验收标准；招投标评审委员会审核；8、投标留意事项；条、第 16 条至 20 条、和主管领导批准；招投标治理程序9、废标条件（投标书必 须 加 盖 投 标 单 位 法人印章）；10、接标时间；11、开标时间；1

10、2、定标方法；13 、 投 标 单 位 补 充 意见；14、标准合同条文；15 、 图 纸 、 其 他 要 求 等；4 / 10 评标和定1、技术性评标和定标优先次序1、技术部门负责技术评标详见 招投标治理规范 第 212、经济性评标定标1、技术评标2、审算部负责经济标书的评条至33 条、和 招投标管标2、经济评标标理程序3、合作经受3、财务部负责审核广告包装详见 招投标治理规范 第 21费综合审核投标单位；评定招投标评审委员会审核、评中标单位定；条至33 条、和 招投标管主管领导批准理程序施工环节成本掌握示意图掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握参考文件项目前期规划、定位要 全面、精确,尽量防止

11、在变更评估施工中的重大设计调整；审 算部 负 责 计 算变 更 费用详 见 工 程 变 更 管 理 办加强施工前的审核工作；（含可能引起的索赔）；全面考虑工程造价,对可甲方项目代表执行修改的工法“ 工程变更的控能发生变更的地方有预见期评估；制方法” ？性,并予以事先商定；审算部成本治理员负责运算各部门全面评估变更带变更后的成本现状；来的各种变化,为审批提供参考依据；1、设计变更变更的审核签认依据变更缘由将设计变经办部门？详见工程现场签证治理更分成四类,不同类别按环节规 范 第 二 条 、 第 十 三相 应 的 审 核 签 认 流 程 进条；行；设计变更通知单；发生变更项目的负责人详见工程现场签

12、证治理规范第 5 到第 8 条；变更 必需有设计单位、经办部门详见工程现场签证治理设计部、工程部、监理单位 和 施 工 单 位 共 同 签 字规范第九到第十二条；后,才能有效；2、施工现场变更的审批主管总经理审批后方可主管总经理详见工程现场签证治理进行变更；规范第十三条；1、签证的必要性现场签证的确认应严格经办部门（设计部或工程部）详见工程现场签证治理依据合同中所商定的条款执行；现场签证确需发生,应2、签证的时限坚持当时发生当时签证的规范第十条；原就；签证3、签证的工程量仔细核对签证的工程量详 见 工 程 变 更 管 理 办精确；签证的内容、缘由、工法“ 工程变更的控程 量 应 清 楚 准 确

13、 、 无 涂制方法” ？改、编号准、全,并有监理工程师的签字确认；5 / 10 4、签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见工程现场签证治理规范第 5 到第 8 条；必需遵循“ 先洽后干” 的主管总经理详见工程现场签证治理原就；在确认签证前,应按相应审批程序报审,通规范第十四条；过后方可正式签证；5、签证的反馈对工程变更应定期进行资料工程师详见工程现场签证治理分类汇总统计分析,并根据统计资料对掌握工程变规范第十八、十九条；更提出改进看法；审图1、扩初图会审图纸多层次会审会签及甲方技术负责人详见施工环节成本掌握2、施工图会审审批制度；3、分 项、分部图会各专业互审互签制度；要点三、“ 审

14、图”审力争在开工前把图纸中4、各 专业技术图纸的问题修改完；总 分 包 配 合会审通过投标确定协作费；甲方代表详见施工环节成本掌握1、分包方式应防止在施工过程中修2、分包内容要点四、“ 总分包协作费改分包方式、分包内容、费”分包的责任界定范畴而增加工程成本；材料供应选型施工所用的各项材料的设计部主要解决的是材料供应对选型应在材料招标前确定；审算部组织先确定材料供应方式,材料供应方式通过招标确定相关费用；工程部参与施工环节成本的影响,详材料方案限时编制材料方案；见施工环节成本掌握要甲方代表点五、“ 材料供应”预留时间材料方案签认；工 程 款 的 支付款进度要 考 虑 可 能 出 现 的 问经办部

15、门详 见 付 款 审 批 程 序 规题,留出相应的时间；甲方代表与监理工程按合同商定执行付款；师审核完成的形象部位按进度付款；工程进度多层次多角度审核工程预算人员审核工程价值范附件2：“ 工程款付进度；付付款的审批量款流程”依据情形由不同级别人主管副总或总经理员最终审批；材料及设备选购成本掌握要点指南掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握参考文件1、材料进场采 购 招 投 标 及 订 立暂缺工程部招投标规范中未提及合同时间与工程进度相协作生产周期方案运输周期详细与选购点远近相对应详细参照标准暂缺安装、验收周期与工程进度相协作交叉作业时间与工序支配相联系6 / 10 2、材料的性市场信息日常搜集市场信

16、息,建立审算部详见招投标治理规范材料市场信息库；技术参数材 料 设 备 的 技 术 参 数 由设计部设计部确定或封样；能价格比招投标必需招投标的材料设备要审算部制定招投标方案；不需招第六、七条和设备材料投标的材料设备,采纳三选购规范第四条家以上厂家报价挑选；3、材料款支材料款支付方式预付款限额掌握经办部门（工程部或详 见 付 款 审 批 程 序 规首次验收后付款总额进度掌握；范附件3“ 甲供材料付材料款支付进度保 修 款 一 般 不 低 于 合设计部）款流程” 和附件7“ 选购付保修款同总价的5%；类付款流程”依据合同中商定付款；4、材料验收数量验收几方共同确认货到现甲方工地代表或专业详 见

17、设 备 材 料 采 购 规场数量工程师负责监控验收范第八条5、材料保管质量验收外观质量的验收工程部详 见 设 备 材 料 采 购 规安装后质量的验收投 入 使 用 后 的 质 量 验物业公司收材料保管在 合 同 中 明 确 货 物 的卸 货 和 保 管 的 责 任 承 担者材料保修工程部范第九条、第十三到十与保修用合同的方式明确保修六条责任和保修期销售成本掌握要点指南掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握备查文件1 、 营 销 方1、 费 用总额1、 确 定费用目标总额项目部详见营销费用治理规范案2、 市 场信息收集2、 根 据 各 种 相 关 因 素 确销售部3、 营 销方案定详细方案和费用4、

18、营 销预算5、 营 销方案审批3 、 征 求 各 方 面 意 见 , 按主管总经理详见营销操作流程规范审批流程操作2 、 营 销 现1、 现 场销售人工费用1、 销 售人数掌握销售部部门经理？2、 销 售工作进度掌握场费用3、 奖 励方法掌握7 / 10 2、 现 场销售器具费？销售部详见营销包装操作规范3、 卖 场、现场包装费专业经理和部门经理4、 销 售模型费用 5、 宣 传资料及礼品费 6、 展 销费7、 计 划额度掌握额度内调剂和超额审批制主管总经理详见营销费用治理规范度3 、 媒 体 选1、 媒 体及广告代理公专人负责销售部详见营销包装操作规范司信息收集和分析择4 、 样 板 房2、

19、 招 投标先评后选的原就销售部详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标治理规范1、 设 计、装修招投标招投标评审小组？详见营销包装操作规范市场信息收集设计部、销售部2、 材 料选购制订装修目标成本总额设计部和设计规划治理规范装修信息搜集详 见 设 备 、 材 料 采 购 规3、 信 息采集及招投标材料、设备选型招投标评审小组范招投标详见招投标治理规范4、 样 板房保护托付物业代管协议物业公司、销售部祥见物业治理规范5、 材 料回收、保管和建立材料设备清单设计部负责,物业、销售详见营销包装操作规范再利用使用登记部协作闲置品评估和处理5 、 销 售 回1、 销 售折扣点待定销售前台负责待制订相

20、关治理方法2、 回 款周期待定销售前台负责,财务监督详见回款治理规范款6 、 销 售 补1、 承 诺的给出制作楼书营销部负责,设计、工程待制订相关治理方法2、 设 计变更与承诺承诺分类监督详见补偿治理规范充条款及承变更审批与知会制度设计部负责,销售、工程诺承诺变更帮助1、 交 房日期7 、 客 户 交晚交房缘由分类处理2、 保 修期与施工队洽商延长保修期房3、 质 量补偿交房验收协议8、其他1、 中 介费待定详见工程现场变更治理规2、 与 销售相关的其他严格按相关流程进行费用（如因销售要范等求而发生的设计洽 商变更费）工程预决算中的成本掌握要点指南掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握备查文件1、钢

21、筋用量的1、 施工图中的钢筋用1、 挑选并托付现场治理1、 财务部、审算部与主管详见正在草拟中工程预决核实量体会丰富、职业道德副总负责确定工程造价算治理规范2、 洽商、变更的钢筋良好、工作仔细负责询问公司；用量工程造价询问公司进行钢筋量运算工作8 / 10 2、 审算部专人负责抽查 与核实工程造价询问2、 3、审算部经理监督公司的钢筋用量运算 工作3、 工程造价询问公司与 审算部相关人员必需 下现场明白乙方绑扎钢筋情形2、价差的调整1、 材料价差1、 严格执行合同中价差审算部材料组与预算工程师详见正在草拟中工程预决2、 人工价差调整方法负责算治理规范3、 费用价差2、 及 时 跟 踪 价 格

22、（ 材料、人工、费用）变 化情形3、 当价格显现反常波动 时,应立刻与相关单位商议计策3、洽商、变更1、 图纸审核1、 工程部项目部负责组1、 设计部负责建筑专业图详见正在草拟中工程预决的费用掌握2、 因市场因素甲方对织各专业共同审图,纸质量的审核算治理规范图纸的修改实行专业负责制2、 工程部负责其他专业图3、 现场签证2、 监理公司审图纸的审核3、 施工单位审图3、 工程项目部负责现场签4、 甲方对图纸做出重大证的监控修改之前,应进行方4、 审算部负责审核洽商、案经济比较变更的合理性、完整性5、 现场签证中,应明确（负洽商）及经济性发生费用的缘由和责任4、违约与索赔1、 工期1、甲方履行自己

23、的合同义1、工程项目部负责施工合同详见正在草拟中工程预决2、 质量务中技术条款的监控算治理规范2、甲方督促乙方履行合同 义务3、工期与质量重视过程中 掌握2、审算部负责施工合同中合 同条款经济部分的监控3、 协作治理4、工程部项目经理负责各3、工程项目部负责施工过程4、 停工、窝工施工方的协作问题中和谐、协作5、当 造 成 重 大 停 、 窝 工4、审算部负责违约费用的核时,工程部与审算部及实时进行停、窝工费用计算期间费用的成本掌握要点指南掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握参考文件1、财务费用1、公司开发速度、规模1、制定年度资金方案1、财务部负责年度资金方案详见 付款审批程序规范中与贷款方案2、2、项目部负责项目总体开发工程款付款流程、营销费用付款流程2、地价款的支付3、制定项目总体开发计3、划方案9 / 10 2、人工费用4、工程款的支付4、制定工程年度付款计3、工程部负责