无房产证的房屋租赁合同是否有效

1、无房产证的房屋租赁合同是否有效?无房产证的房屋租赁合同是否有效?A2.J873房屋未取得权属证书的租赁合同效力1.江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见(2008年12月10日审判委员会第40次会议讨论通过)第三条 当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。2.广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见(粤高法发200141号)第二十九条 土地使用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付使用的条件，在未领取房屋产权

2、证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的，前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。1.房屋租赁合同的出租人非必须具有产权证书甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案【本案要旨】房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。案号：(1999)民终字第152号审理法院：最高人民法院来源：中华人民共和国最高人民法院判案大系(民事卷一1999年卷)，肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编，人

3、民法院出版社2003年出版2.出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效河南富康医药超市有限公司诉许某房屋租赁合同纠纷上诉案【本案要旨】房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，该当予以支持。案号： (2012)郑民四终字第152号审理法院：河南省郑州市中级人民法院/来源：法院审理房地产案件观点集成朱树英主编，中国法制出版社2012出版1.关于暂未取得房产证的情况下房屋租赁合同效力问题原建设部城市房屋租赁管理举措第6条

4、的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;”按照上述规定，未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租。城市房地产管理法第52条在对租赁合同进行定义时，将出租人限定为所有人。故没有产权证的房屋，不得进行出租。许多法院据此也认为，无产权证的房屋出租的房屋租赁合同应认定为无效。但是上述观点是否正确存在相当大的争议。合同法第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。合同法第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

5、”合同法允许转租的规定也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。从合同的角度来分析，出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则经由过程支付租金取得占有以及使用收益。从物权的角度来分析，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，房屋的合法占有人也有权出租房屋。因此，现实生活中应分情况认定尚未取得房产证的房屋能否出租问题，在出租人为房产合法占有人的情况下，虽然出租人未取得房产证，但仍然有权出租房屋。城市房地产管理法第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处

6、虽然将房屋出租人解释为“房屋所有权人”，但一是不属于“效力性强制性规定”;二是对租赁合同出租人的限定过窄，并不符合立法原意。最为显著的例子是国有房屋的出租，并非所有权人行使，而是由有管理权的人行使。出租人显然不应限于所有人。三是没有房屋产权证并不必然就不是产权人。在工程未竣工之前，开发商虽未取得房产证，但是在建工程的所有权人，其当然有权将在建工程对外出租。有些人认为原城市房屋租赁管理举措第6条第1款规定了“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”，但需注意该举措是建设部颁布的部门规章，不属于法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。因此，未领取房产证不必然导致房屋租赁合同无效，开发商可以在

7、取得商品房预售答应证后对外签订租赁合同。同样，预售商品房的购房者在签订了商品房买卖合同以后，房屋标的已确定，也可以对外签订租赁合同。(摘自法院审理房地产案件观点集成，作者：朱树英，中国法制出版社2012年出版)2.房屋未取得权属证书的租赁合同效力目前，多数法院在司法理论中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权(产权没有争议)或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有1999年1月1日实施的房地产管理法第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

8、。司法理论中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，第一，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件第一该当考虑适用的是1999年10月1日实施的合同法，而且房地产管理法第52条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。按照民法理论，有权对财富进行占有、使用、收益的人，不但仅有所有权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物的，是否要一概认定这些

9、租赁合同无效，不但在理论上存在争议，在人民法院司法理论中也仍然做法不一。最高人民法院法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院自动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同无效。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的授权。(摘自反不正当合作法原理，作者：孔祥俊，常识产权出版社2014年出版)出租人(以下简称甲方)证件名称：;号码：承租人(以下简称乙方)证件名称：;号码：经纪方：中原地产代理有限公司根据中华人民共和国合同法及相关法律法规的.规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上

10、，为明确双方的权利义务，经协商一致，就房地产租赁事项订立本合同。一、甲方同意将坐落在甲方所拥有之物业(以下简称“该物业”)出租给乙方使用。房屋的建筑面积为平方米，房屋用途为：【 】住宅【 】商用。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币元整(￥元)，租赁期自年月日起至年月日止，共计个月。租金按月按季按年结算，以转账现金方式支付给甲方，由乙方在每月的日前缴月租金。甲方提供之账号：;账户名:;开户行：。三、乙方年月日前向甲方缴纳人民币元整(￥元)作为房屋租金押金(保证金)，乙方在租赁满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金(保证金)无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵于租金。四、给予经纪方为

11、租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中：甲方应向经济方支付中介代理费人民币元整(￥元)。乙方应向中介方支付中介代理费人民币元整(￥元)。逾期支付的须从签订本合同之日起每日按代理费的千分之五付违约金至全部支付完毕之日止。五、双方约定的其他事项：六、甲方已提供租赁合同或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。乙方已提供身份证明文件。甲乙双方已分别审查并确认对方的真实合法性。七、租赁双方当事人该当自签订、变更合同之日3日内到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。甲、乙双方已办理登记备案手续的相关事宜。八、本合同

12、履行中如发生争执，双方应采取协商举措解决，协商不成时，任何一方可依法向房屋所在地人民法院起诉。九、本合同连同后附租赁双方权利义务及违约责任之内容正反面共两页一式三份，甲乙双方各持一份，经纪方持一份，同具法律效力。贴别提醒：为保障客户合法权益，请客户在向经纪方支付代理费及生意业务款项时务必开具有中原地产代理公司财政专用章或发票专用章的单子，以确认中原地产代理公司收到该笔款项。生意业务双方确认阅读并同意本合同内容。甲方：乙方：签章：签章：本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某租户承租

13、某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元(2005年试题) A：132 B：159 C：195 D：204 E：借款合同2、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供给、需求、利用状况 C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产泡沫产生的基础是_。 A投机需求膨胀 B金融机构过度放贷C房地产市场中的过度开发 D土地资源的稀缺性4、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合

14、确定。 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格5、房地产过度开发比房地产泡沫的危害_。 A更大 B一样 C小D不可比6、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为_万元。三角形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/ft B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率(%) K80 L75 M70 N65 O60 P50 Q30 R207、某套住宅建筑面积为100，套内建筑面积为92，使用面积为8

15、0，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。 A：天然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格9、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去 B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去、房地产市

16、场状况为现在 D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格10、房地产买卖。A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为 D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调11、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。 A：一类用地 B：二类用地 C：三类用地 D：四类用地E：执行层的组织协调12、下列统计指标中属于变异指标的是。 A：众数B：调和平均数 C：中位数 D：标准

17、差E：执行层的组织协调13、房屋拆迁答应证是房屋拆迁主管部门发给_的拆迁凭证。 A房地产管理部门 B被拆迁人C房屋拆迁申请人D具有房屋拆迁资格的单位14、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2） A3200 B3185 C3257 D315615、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最根本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化16、称为() A等额序列支付储存基金系数 B等额序列支

18、付现值系数 C等差序列现值系数 D等比序列现值系数17、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格18、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15。若月报酬率为0.5，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。 A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工业用地的监测点评估价格19、建筑材料的质量与其在天然状态下的体积之比称为建筑材料的。(20

19、08年试题) A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙E：执行层的组织协调 20、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场天然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段21、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括_。 A物理折旧 B功能折旧 C物质折旧 D外部性折旧22、由“五项因素”构成的租金叫_。 A商品租金 B成本租金 C准成本租金 D福利租金23、根据信托合同，信托机构依据其管理谋划的实际业绩确定。 A：委托财富总值 B：信托范围 C：信托收益D：信托信用等级 E：执行层的组织协调24、房地产价格是由房地产的_三者相互

20、结合而产生的。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 B价值、使用价值、供求25、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为【2004年考题】 A：1 B：1. 5 C：2 D：25E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、某企业上期预测销售量为100万台，实际销

21、售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A102 B120 C108 D882、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是。 A：出租率 B：贷款利率 C：基准收益率D：资本金投入比例 E：借款合同3、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。 A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B：贷款期限越长，期限系数值越大 C：项目风险越大，风险等级系数值越大D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 E：借款合同4、小我住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有。 A：恶意欺诈 B：市场疲软 C：项目拖期 D

22、：质量纠纷 E：违法预售5、下列收益性物业净谋划收入的表达式中，正确的是。 A：净谋划收入=有效毛收入-谋划费用B：净谋划收入=有效毛收入-谋划费用-抵押贷款还本付息C：净谋划收入=有效毛收入-谋划费用-抵押贷款还本付息-筹办金D：净谋划收入=有效毛收入-谋划费用-抵押贷款还本付息-筹办金-所得税 E：借款合同6、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损7、某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为_年。 A10 B20 C30 D408、下列估价公式中，错误的是_。 A土地价格=房地价格-建筑物价格B

23、房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格9、盈亏平衡分析是研究投资项目_的平衡关系的方法。 A改进 B产品成本 C产销量 D盈利 E投资10、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个别 C：城镇工商户D：城镇自由职业人员 E：农民11、中华人民共和国城市房地产管理法规定了的转让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以

24、抵押方式取得的土地使用权12、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有_。 A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性13、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题) A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定14、进度控制是对建设工程项目实施的_管理。 A质量 B成本 C时间 D计划15、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。 A1200 B120 C3333 D333316、某

25、估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日17、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A可出租或可使用面积 B出租方的贸易信誉 C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修 E物业管理企业的谋划业绩18、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是。A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7 B：在县城

26、、建制镇的，税率为5 C：在县城、建制镇的，税率为3D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5 E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为119、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。 A将房屋提供给他人从事谋划活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于天然终止 C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款 20、房屋登记举措规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。 A：合法建造取得的房屋所有权 B：最高额抵押权的设定C：主债权转让申请抵押权转移 D：房屋所有权人更名 E：受赠取得的

27、房屋所有权21、征收集体土地应遵守的原则包括_。 A珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B保证国家建设用地的原则C妥帖安装被征地单位和农民的原则 D有偿使用土地的原则 E依法征地的原则22、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都根本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。 A乙地块比甲地块贵B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等 D甲地块比乙地块贵E乙地块的

28、70年使用权楼面价高于340元/m223、房产测量的成果包括。 A：房产簿籍 B：房产数据C：房产测量要求 D：房产图集 E：房产测量规范24、在我国，下列属于限制民事行为能力人的包括_。A18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 B10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 C10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 D10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人25、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为_。 A30% B100% C130% D330%第二篇：2017年四川省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁合同的主要内

29、容模拟试题2017年四川省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁合同的主要内容模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格2、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余

30、经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。 A43.2% B50% C56.8% D70%3、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是_。 A在建工程 B停建工程C可改变用途的旧房 D荒地4、某投资商预测到政府大型公共办法的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特征中的_。 A位置固定性 B不一致性 C适应性D相互影响性5、经由过程划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。 A：使用土地期间投入的基础办法费 B：使用土地期间投入的公共配套办法费C：转让建设用地使用权时按规定

31、补交的出让金及有关费用 D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安装费用 E：执行层的组织协调6、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是_。A其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布B集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分C市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定 D经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分7、单利计息与复利计息的区别在于_。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时问价值C是否考虑先前计息

32、周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率8、房地产状况修正中的间接比较修正评分举措，是以（）状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产9、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A400 B450 C500 D54010、一购房者购买房产用于零售贸易，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的谋划收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的

33、税前现金回报率是_。 A14% B10% C33% D15%11、_，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A2003年1月1日 B2004年1月1日 C2004年12月1日 D2003年12月1日12、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于_。 A低层建筑 B多层建筑 C中高层建筑 D高层建筑13、征收根本农田，须经批准。 A：国务院B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：县级人民政府 E：执行层的组织协调14、当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应_直线法计算出的成新

34、率。 A大于B大于或等于 C小于D小于或等于15、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120，经调查，其成交价格为150万元，另有20的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元。 A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格16、在房地产市场的天然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。 A：租金增长率上升B：新增供给小于新增需求 C：新开工项目增加 D：租金增长率下降 E：借款合同17、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深

35、度价格修正率为。 A：78 B：85 C：117 D：150E：工业用地的监测点评估价格18、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A40 B45 C50 D5519、某宗房地产生意业务，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产生意业务卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 20、物业管理实施原则是。A

36、：业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B：业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C：业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 E：执行层的组织协调21、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。 A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格22、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑

37、，必须由出具证明。 A：A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C：A市城市房产行政主管部门 D：A市城乡规划行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章23、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为元。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格24、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。 A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同25、中华人民共和国土地管理法规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安装补

38、助费，但土地补偿和安装补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。 A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标D：市场生意业务指标 E：借款合同2、运用平均增减量法进行估价的条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D

39、房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近3、关于房地产项目融资的说法错误的是_。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B经由过程为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C实质是充分施展房地产的财富功能，为房地产投资融通资金，以到达尽快开发提高投资效益的目的D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应4、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主D全体业主和物业管理企业共同5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：欠债类会计科目C：所有者权益类会计科目

40、D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目6、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。 A：记名债券的优点是比较安全 B：记名债券缺点是流动性较差 C：记名债券优点是流动性强D：记名债券缺点是转让时手续复杂 E：记名债券缺点是转让手续简便7、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。 A：4000 B：5000 C：6000 D：7000 E：执行层的组织协调8、下列房地产中，依法可以转让的是。 A：已抵押的房地产 B：未依法登记的房地产 C：人民法院查封的房地产D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产 E：执行层的

41、组织协调9、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格10、中华人民共和国土地管理法规定，我国土地的社会主义公有制包括。 A：社会主义所有制 B：全民所有制C：劳动群众集体所有制 D：初级公有制 E：高级公有制11、房地产开发企业不得采取_的方式销售商品房。 A分期付款 B收取预售款 C收取定金 D返本销售12、某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以经由过程合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行贸易开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为_万

42、元。 A2000 B3000 C25003000 D2000300013、下列关于企业利润的公式中，正确的是_。A谋划利润=谋划收入-谋划成本-期间费用-谋划税金及附加 B谋划收入=销售收入+出租收入+自营收入 C税前利润=谋划利润+营业外进出净额 D期间费用+管理费用+销售费用E可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润)14、某投资者购买一间商铺用于出租谋划，名义收益率为120，如果通货膨胀率为55，银行贷款年利率为65，存款年利率为30，则该项目投资的实际收益率是。 A：516 B：616 C：65 D：874 E：借款合同15、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。

43、A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产 D未来状况下的房地产 E共有的房地产16、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有(2009年试题) A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、谋划和开发为主要业务 C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托 D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能 E：一般委托专业机构和专业人员实施谋划管理17、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。 A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B：对估价

44、对象进行实地查看C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D：将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E：拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边情况、景观的照片18、收益性物业谋划费用包括。 A：人员工资 B：办公费用C：抵押贷款还本付息 D：保险费、房产税 E：企业管理费及利润19、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。 A：成本法 B：路线价法 C：假设开发法D：基准地价修正法 E：市场比较法20、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约

45、定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定21、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。 A：1000 B：3000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调22、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。 A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当23、下列关于当前经济适用住房政策

46、，表述错误的是_。A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得C经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础办法建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素D计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础办法建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算24、仅考虑房地产的投资特征时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。 A更长的

47、经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性D更专业的物业管理25、房地产投资项目的实际收益现金流未到达预期目标要求的风险是。 A：比较风险B：收益现金流风险 C：持有期风险 D：时间风险 E：借款合同第三篇：台湾省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁关系保护模拟试题台湾省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁关系保护模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二级资质证书 B三级资质证书

48、 C四级资质证书 D暂定资质证书2、不属于风险估计与评价常用的方法是。 A：调查和专家打分法 B：解析方法 C：概率估算法D：蒙特卡洛模拟法 E：借款合同3、流动比率，下列说法不正确的是。A：流动比率=流动资产总额流动欠债总额100 B：又称之为“银行家比率” C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100以上 E：借款合同4、下列不属于房地产贸易物业市场的是。 A：写字楼市场 B：零售商场或店铺 C：休闲旅游办法市场 D：仓储用房市场 E：借款合同5、建设单位可以不用办理施工答应证的情形包括。 A：工程投资额在40万元以下且建筑面积在400以下 B：工程投资额在30万

49、元以下或建筑面积在300以下 C：工程投资额在30万元以上且建筑面积在300以下 D：工程投资额在30万元以下或建筑面积在500以下 E：执行层的组织协调6、按照规定，新建现售商品房项目该当在现售前日完成选聘物业服务企业。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调7、假设开发法是以（）原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原 C预期原D未来趋势原理8、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转

50、让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行层的组织协调9、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为元。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格10、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元，后街路线价为3 800元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工业用地的监测点评估价格11、中华人民共和国贸易银行法规定：要求

51、贸易银行流动性资产余额与流动性欠债余额的比例不得低于。 A：8 B：10 C：25 D：75E：执行层的组织协调12、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：合作充分性 D：生意业务复杂性 E：借款合同13、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。 A批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B临时建设是指不须限期拆除、结构简朴、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他办法 C临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地D临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响14、某地块为一带有陈旧建筑物200 的空隙，地

52、价为2 500元，面积为400。拆除建筑物费用为150元，残值50元。则该地块总价为万元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工业用地的监测点评估价格15、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：执行层的组织协调16、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格17、

53、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为元。 A：1250 B：5000 C：6250 D：8125 E：执行层的组织协调18、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空隙，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A102 B52 C54 D10319、筹办出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是_。 A空置量 B空置率 C空置水平 D空置面积20、下列影响

54、房地产市场运行情况的因素中，属于技术情况的因素是。 A：城市或区域产业结构与布局 B：人口数量与结构 C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用 E：借款合同21、下列关于预告登记的表述中，正确的是。 A：预告登记仅适用于预售商品房的登记B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效C：房屋预告登记只能由双方共同申请D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 E：执行层的组织协调22、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是_。 A增加建筑密度 B降低层高C增加建筑长度 D增加建筑层数23、运用假设开发法评估时，开发完成后的价

55、值不适用求取。 A：市场法 B：成本法 C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格24、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是_ A净收益包括有形收益和无形收益B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C通常只有客观收益才能作为估价依据D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值25、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为_万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.

56、5 分）1、下列关于公共物品，表述正确的是。A：公共物品是指那些在消费上具有合作性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非合作性和非排他性的物品C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的2、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决议分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租信阶段3、作为处理必然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损E：执行层的组织协调4、房地产开

57、发企业销售商品住宅时，该当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供。 A：住宅平面示意图 B：住宅立面示意图 C：住宅剖面示意图 D：住宅质量保证书 E：住宅使用说明书5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：温差效应 B：绿岛效应 C：温压效应 D：热岛效应E：执行层的组织协调6、结合保险的本质，属于保险根本本能机能的是本能机能。(2007年试题) A：分散危险 B：融通资金 C：防灾防损 D：分配E：执行层的组织协调7、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。 A：固定价格合同 B：包工包料合同 C：独

58、立承包合同 D：成本加报答合同 E：计量估价合同8、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中央业务C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等D：欠债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等 E：表外业务指银行经由过程替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务9、与非专业估价相比，专业估价的特点有【2007年考题】 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿服

59、务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长10、房地产具有供给有限特征，本质上于（）。 A土地总量有限 B规划限制C房地产不可移动 D价值量大11、中华人民共和国土地管理法规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。 A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：贸易用地 E：未利用地12、风险估计与评价常用方法主要有。 A：调查和专家打分法 B：解析方法C：蒙特卡洛模拟法 D：幕景分析法 E：时间序列法13、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。 A债务融资成本分析 B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析 D担保费分析14、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款

60、。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题) A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同15、下面_引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产天然增值。 A更新或增加办法、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C经济发展和人口增长带动房地产需求增加D将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或贸易用途，增加容积率E通货膨胀16、借贷双方资金融通的方